揚州稅院高金平房地產稅收政策培訓.doc

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一期講義 本次培訓共分四部分內容 第一章 房地產企業(yè)營業(yè)稅稅收政策 第二章 房地產企業(yè)土地增值稅清算 第三章 房地產企業(yè)企業(yè)所得稅政策 第四章 經濟合同簽訂與節(jié)稅戰(zhàn)略思考 第一章 房地產、建筑業(yè)營業(yè)稅稅收政策 第一節(jié) 新《營業(yè)稅暫行條例》及其《細則》 　　一、營業(yè)稅條例修訂的主要內容 　　（一）調整了納稅地點的表述方式。 　　（二）刪除轉貸業(yè)務差額征稅規(guī)定。 　?。ㄈ﹦h除稅率表中征稅范圍一欄。 　　（四）將納稅申報期限延長至15日。 二、新條例、細則涉及建筑、房地產業(yè)營業(yè)稅新規(guī)定 （一）“視同銷售”新規(guī)定： 1、舊《細則》第四條規(guī)定： （1）轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 （2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。 2、新《細則》第五條規(guī)定： 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為： （1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 3、新舊變化。 （1）調整了視同銷售的范圍。轉讓“有限產權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規(guī)定。 （2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情”。 （二）“混合銷售”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第五條　一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業(yè)稅。 納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。 2、新《細則》規(guī)定： 　第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額： （1）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售“自產貨物”的行為 （2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 3、新舊變化 （1）新《細則》第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅”。 （2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他（應分別核算應稅勞務營業(yè)額和貨物銷售額的）情形。 4、案例分析： 【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務。2009年與某房地產開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計為房地產公司某開發(fā)項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。 分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，其混合銷售行為應分別繳納增值稅、營業(yè)稅。 應納增值稅 ＝1200000（1＋17%）17%－120070017%＝174358.97－142800＝31558.97元 應納營業(yè)稅（1000－800）12003%＝7200元 【例1—2】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結構安裝工程款500萬元，鋼結構設備款19000000元。所需鋼結構設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設備構件。該部分設備可抵扣進項稅額為2500000元。 分析：該建筑公司主營業(yè)務應為建筑安裝。依據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條，其混合銷售業(yè)務應分別處理。 營業(yè)稅應稅勞務應納營業(yè)稅＝（45000000－19000000）3%＝780000元 應納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）17%－2500000＝260683.76元 5、【相關鏈接：“自產貨物”的概念】 貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結構設備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。 判別企業(yè)使用的是否為“自產貨物”主要應注意以下兩點： （1）是否符合貨物的特點： 自產貨物，是指企業(yè)利用自身技術與各種資源，自己生產的可供出售的物品。自產貨物也是貨物的一種，應該具備一般貨物基本特點：第一、經過企業(yè)的加工制造過程，所生產的物品與原來用于生產的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產品對外銷售。 （2）加工過程是否屬于“生產過程”： 判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購材料還是“自產貨物”關鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產過程，則屬于使用“自產貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。 （三）“兼營業(yè)務”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第六條　納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 2、新《細則》規(guī)定： 第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額。 3、新舊對比： 舊《細則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅”。新《細則》只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額”；不再強求一并征收增值稅。 4、案例分析： 【例1—3】某建筑公司主營業(yè)務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業(yè)務。2009年總的收入68000000元，統(tǒng)一計入一個科目“經營收入”中。經地稅機關審核，建安收入為50000000元，建材銷售業(yè)務收入15000000元，修理修配業(yè)務收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。 分析：該企業(yè)的經營行為屬于兼營行為。根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額。 應納營業(yè)稅＝500000003%＝1500000元 應納增值稅＝（15000000＋3000000）（1＋17%）17%－2550000＝65384.62元 5、【相關鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區(qū)別】 （1）混合銷售與兼營的概念 ①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業(yè)稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。 ②兼營是指同時經營“營業(yè)稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業(yè)務的行為。 （2）兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項經營業(yè)務，兼營是多項經營業(yè)務。 ②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。 ③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。 （四）“承包承租”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。 2、新《細則》規(guī)定： 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對外經營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。 3、新舊對比： （1）增加了掛靠的業(yè)務； （2）納稅人發(fā)生了變化。舊《細則》規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規(guī)定，以發(fā)包人名義對外經營并由發(fā)包人承擔法律義務的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第五條：（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業(yè)額。 2、新《細則》規(guī)定： 第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 3、新舊對比： （1）刪除了關于“轉包”業(yè)務的相關規(guī)定。 4、【相關鏈接:分包、轉包的相關法律規(guī)定】 （1）分包、非法分包、轉包的概念： ①所謂分包，是指總包單位自行完成建設項目的主要部分，其非主要的部分或專業(yè)性較強的工程，如工藝設備安裝，結構吊裝工程或專業(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術要求的建筑安裝單位。 ②所謂非法分包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。 ③所謂轉包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉給他人承包的行為。 （2）分包與轉包的區(qū)別： ①分包和轉包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉包工程的總承包人不參與施工。 ②分包與轉包的共同點在于，分包和轉包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。 （3）稅收上取消“轉包”規(guī)定的法律淵源 ①《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行） 第二十五條：施工單位不得轉包或者違法分包工程。 ②《工程總承包企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》（建設部 建施（1992）第189號）第十六條規(guī)定：“工程總承包企業(yè)不得倒手轉包建設工程項目。前款所稱倒手轉包，是指將建設項目轉包給其他單位承包，只收取管理費，不派項目管理班子對建設項目進行管理，不承擔技術經濟責任的行為。” ③《建筑法》（1998年頒布施行）第二十八條規(guī)定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人?！? ④《合同法》（1999年頒布施行）》第二百七十二條第二款進一步規(guī)定：“承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。” 根據以上規(guī)定，轉包是一種違法行為，應依法予以取締。因此，也不應在依法征稅范圍之列。 （六）“價外費用”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第十四條　條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。 2、新《細則》規(guī)定： 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； （2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據； （3）所收款項全額上繳財政。 3、新舊對比： （1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。 （2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費”不屬于價外費用。 （七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 舊《細則》對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。 財稅[2003]16號第三條規(guī)定： （1）單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。 （2）單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 2、新《細則》規(guī)定： 　第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。 　第十五條 納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 3、新舊對比： （1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。 （2）新《細則》與財稅[2003]16號相比，內容基本一致，只是語言敘述有所不同。 4、【相關鏈接：現金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長期以來，在不同資料和教材中，關于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業(yè)對財務會計制度、稅收政策的執(zhí)行情況。 （1）現金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念 ①在“企業(yè)會計準則第14號——收入”中，直接使用的是：現金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規(guī)定： 　 現金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。 　　商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。 　　銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。 銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ②關于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。 （2）營業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較 ①營業(yè)稅無論是“商業(yè)折扣”還是“現金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業(yè)額；發(fā)生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除 ②企業(yè)所得稅不強調在一張發(fā)票注明，只要是現金折扣就應當按照扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發(fā)生時計入當期損益；商業(yè)折扣應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業(yè)已經確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。這一規(guī)定與《會計準則》一致。 ③現實操作中，盡管企業(yè)所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計算營業(yè)稅時不予扣除。 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現金折扣。商業(yè)折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 （八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第十八條　納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內。 2、新《細則》規(guī)定： 第十六條 除本細則第七條（混合銷售業(yè)務）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(不含裝飾勞務)的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。 3、新舊對比： （1）新《細則》取消了舊《細則》關于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務”； （2）新《細則》規(guī)定，提供“裝飾勞務”。其營業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”，以“清包工”作為營業(yè)額。 （3）舊《細則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產值”；新《細則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。 4、相關說明： （1）新《細則》關于設備的概念沒有明確。實踐中暫時應以主管稅務機關規(guī)定為準。 （2）執(zhí)行中應嚴格區(qū)分“甲供材”和“建設方提供的設備”。 5、【相關鏈接：設備與材料的劃分（僅供參考）】 （1）設備的概念; 設備是指：經過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產加工、檢測、醫(yī)療、儲運及能量傳遞或轉換等功能的機器、容器和其他機械。 設備分為標準設備和非標準設備。 標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規(guī)定的產品標準批量生產的，已進入設備系列的設備。 非標準設備：是指國家未定型，非批量生產的，由設計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設備。 設備包括以下各項： 各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內的儀器及屬于設備本體部分的儀器儀表等； 附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分； 無論用于生產或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。 （2）材料的概念： 材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經過工業(yè)加工的設備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。 材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。 （九）“費用扣除”、“合法票據”新規(guī)定： 1、舊《條例》、《細則》規(guī)定： 舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據”的相關規(guī)定。財稅【2003】16號文件第四條規(guī)定：營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。 2、新《條例》、《細則》規(guī)定： 條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，該項目金額不得扣除。 細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指： （1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證 （2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證； （3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明； （4）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 3、新舊對比： （1）支付給境內的： 原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據；新《細則》規(guī)定以“發(fā)票”或“財政收據”為扣除依據。 （2）支付給境外的： 原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據”或“出具的公證證明”為扣除依據；新《細則》規(guī)定以“該單位或者個人的簽收單據”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”； （3）增加了“國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。 （十）“扣繳義務人”新規(guī)定： 1、舊《條例》《細則》規(guī)定： 《條例》第十一條　營業(yè)稅扣繳義務人： （1）委托金融機構發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構為扣繳義務人。 （2）建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。 （3）財政部規(guī)定的其他扣繳義務人。 《細則》第二十九條　條例第十一條所稱其他扣繳義務人規(guī)定如下： （1）境外單位或者個人在境內發(fā)生應稅務行為而在境內未設有經營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。 （2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人； （3）演出經紀人為個人的，其辦理演出業(yè)務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。 （4）分保險業(yè)務，以初保人為扣繳義務人。 （5）個人轉讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。 2、新《條例》、《細則》規(guī)定： 第十一條　營業(yè)稅扣繳義務人： （1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。 （2）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。 3、新舊對比： （1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務”營業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內轉讓無形資產或者銷售不動產”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。 （2）取消了舊《條例》中關于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉包“扣繳營業(yè)稅的的規(guī)定 （3）取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經紀人”、“分保業(yè)務”、“轉讓無形資產”扣繳營業(yè)稅的規(guī)定。 （4）將舊《條例》中“財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”在新《條例》中改為“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人?！备淖兞藱嘞拗黧w。 4、【相關鏈接：關于建筑營業(yè)稅稅收管理的思考】 （1）常見征管現象： 地方稅務局以“房地產企業(yè)直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產企業(yè)到地方稅務局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。 （2）征管依據： ①舊《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。 ②財稅〔2006〕177號（已經于2009 年5月28日被財稅[2009]61號文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務時應按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務人： 　　A、建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。 　　B、納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務人： 　　a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應稅勞務的； 　　b、納稅人在勞務發(fā)生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。 （3）執(zhí)法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯誤。 首先《征管法》第四條第三款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人”。按此規(guī)定只有《營業(yè)稅暫行條例》設定的扣繳義務人才是法定的。按照舊《細則》第二十九條規(guī)定，只有第二十九條本身規(guī)定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設定的“財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”的條件。財稅【2006】177號文件，規(guī)定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合《營業(yè)稅暫行條例》設定的“國家財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。只能理解為是稅務機關為了加強征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務機關就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務機關可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。 ②處理結果錯誤。 第一、房地產企業(yè)不是“建筑營業(yè)稅”納稅主體，不應承當建筑業(yè)納稅義務。即便是實際納稅時，稅務機關開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉嫁到了房地產企業(yè)身上。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務的真實性，并取得了合法票據，稅務機關無權決定其發(fā)生的支出不予扣除。 第三、營業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據此規(guī)定，扣繳義務人既沒有負責追繳稅款的義務，也沒有代墊稅款的義務。稅務機關只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務機關在此之前是否對扣繳義務人進行過納稅輔導，扣繳義務人是否知道具有扣繳義務是處理問題的關鍵。如果稅務機關未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務人就應該承擔相應法律責任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務機關換票更是不正確的。 ③造成征管錯誤的根源： 第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關的征管辦法。稅務機關實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務機關只就建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人到稅務機關開票部分的營業(yè)額征收營業(yè)稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產企業(yè)結算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業(yè)稅。 第二、稅務機關工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務機關早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營業(yè)額都應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款”。并在平時加強監(jiān)督與管理，就不會出現類似以上情況。 說嚴重點，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務機關亂作為”、“稅務機關人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉嫁到納稅人身上。 第三、某些納稅人、扣繳義務人法律意識淡薄也是一個主要原因。 （4）如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改： 新《細則》取消了對《條例》設定的“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務”、“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發(fā)生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。 第二、新《細則》規(guī)定：“扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款”。 依據以上規(guī)定，以“勞務發(fā)生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。 至于取消建筑業(yè)“實行分包、轉包”營業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉包業(yè)務”按照現行法律被視為非法經營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業(yè)額主動到稅務機關申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業(yè)稅。如果是非法分包，也應該是非法行為，與“轉包”行為一樣不允許存在。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人 只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據以上分析，在國務院財政、稅務主管部門沒有做出新的規(guī)定之前，除《條例》第十一條第一款規(guī)定外，稅務機關不得就任何業(yè)務、要求任何單位和個人代扣代繳營業(yè)稅。 “甲供材”的問題，稅務機關必須無條件的承認。 （十一）“建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 第九條　營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 第二十八條　納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權轉移的當天。 納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發(fā)生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據的當天。 2、新《條例》、《細則》規(guī)定： 《條例》第十二條　 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。 3、新舊對比： （1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款； （2）明確了“營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天”； （3）明確了 “收訖營業(yè)收入款項” 、“取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天”概念； （4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”； （5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定； （6）銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間”。 以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計稅方式。 十二、“納稅地點”新規(guī)定： 1、舊《細則》規(guī)定： 《條例》第十二條：營業(yè)稅納稅地點： （1）納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅。納稅人從事運輸業(yè)務，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （2）納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓其他無形資產，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （3）納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。 《細則》 第三十條：納稅人提供的應稅勞務發(fā)生在外縣（市），應向勞務發(fā)生的主管稅務機關申報納稅而未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。 第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內發(fā)生應稅行為，其納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。 2、新《細則》規(guī)定： 條例第十四條：營業(yè)稅納稅地點： （1）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。 （2）納稅人轉讓無形資產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。 （3）納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。 （4）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。 細則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應當向應稅勞務發(fā)生地、土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。 3、新舊對比： （1）除了“提供建筑業(yè)勞務”“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發(fā)生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。 （2）新《條例》、《細則》關于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機構所在地主管稅務機關申報納稅”，也改為“向勞務發(fā)生地繳納”。 第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關規(guī)定） 1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財基字【1998】7號： 物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。 　?。?）主營業(yè)務收入： 包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入。 　?、傥飿I(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。 　?、谖飿I(yè)經營收入：是指企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。 　　③物業(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 　?。?）其他業(yè)務收入： 是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入、無形資產轉讓收入等。 2、物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？ （1）財稅[2003]16號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 （2）代有關部門收取的費用，如果開局本單位票據，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。 （3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。 3、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？ 根據《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。 4、代收收入如何繳納營業(yè)稅？ （1）國稅發(fā)[1998]217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務收取的手續(xù)費應征收營業(yè)稅。 （2）代有關部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關單位提供的票據，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關單位開據服務性發(fā)票）。 　 5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？ （1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業(yè)稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。 （2）根據以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業(yè)所得稅。 6、物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？ 以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應為物業(yè)公司，物業(yè)公司應按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入、代收費用等相關規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。 7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？ （1）《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條　營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 （2）物業(yè)公司從房地產公司收取的接管費用，轉入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。 ①如果收取時房地產公司已經給客戶開具發(fā)票，并且已經計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理?？梢話煸凇捌渌麘丁笨畹瓤颇?。同時應保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關憑證。 ②如果房地產公司收取時沒有開具發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產稅，轉入物業(yè)公司應按《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。 （3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應按照《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。 第二章 房地產企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅|納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 轉讓：《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉讓是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 國有土地：《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 附著物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。 收入：《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 單位及個人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經營者。 贈與：（一）、房屋所有人、土地使用權人將房屋土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務的人的；（二）房屋所有人、土地使用權人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 社會團體：包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及民政部門批準成立的其他非盈利的公益性組織。 二、新舊政策變化： 新出臺的《管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號，與2006年的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）相比，主要發(fā)生以下10個方面的變化： （一）明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。 （二）新增稅務機關“前期管理”內容 （三）明確了納稅人注銷前必須清算 （四）強化了征納雙方的法律責任 （五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權 （六）對納稅人提供的清算資料要求更明確 （七）明確了稅務機關是否受理清算的處理方式 （八）增加了清算前納稅評估的要求 （九）新增“清算審核”程序性、實質性的規(guī)定 （十）核定征收規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件： 《細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。 國稅發(fā)[2006]187號；國稅發(fā)【2009】91號 2009年6月日起執(zhí)行。 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 　　（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； 　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。 　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　　（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　　（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 四、清算對象： 《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。 《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 國稅發(fā)[2006]187號： （1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為清算單位進行清算； （2）對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算； （3）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 國稅發(fā)【2009】91號： 第十七條 清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 【相關鏈接】 1、常規(guī)情況分析： 對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算條件時，應注意房地產開發(fā)項目的確認，是以“五證”（“五證”的內容：是指開發(fā)商取得有關部門頒發(fā)的下列五個證件：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開業(yè)證》、《國有土地使用證》、《銷售許可證》）為條件的，凡應獨立辦理“五證”的房地產開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。土地增值稅清算單位，應以法定意義上的獨立開發(fā)項目，作為劃分對象。根據實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程為清算單位。 在日常開發(fā)習慣中，開發(fā)商根據開發(fā)經營的需要，自定一個開發(fā)項目名稱，統(tǒng)稱為“某某項目”。而在實際操作中，卻是在取得的開發(fā)用地上，根據不同的用途或不同的開發(fā)時間，分別立項，辦理“五證”。對于這類自定名稱的開發(fā)項目與法定名稱的開發(fā)項目不一致的情況，應以“五證”上登記的開發(fā)項目名稱作為土地增值稅清算單位。 2、特殊情況分析： 對于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務項目，在確認清算單位時，應堅持“實質重于形式”的原則進行確認。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務項目，沒有按程序取得“五證”，如果按形式條件來確認清算單位是非常困難的。其清算單位的確認方法與常規(guī)開發(fā)項目確認方法一致，也是根據實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程為清算單位。 【案例2—1】 某開發(fā)商采取按非正常程序取得土地后，采取了先開發(fā)銷售后審批的辦法運作。整個項目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時開工，采取逐棟開發(fā)。2003年開發(fā)銷售第一棟，2004年開發(fā)銷售第二棟，其余三棟尚未開工，如何確定清算單位？ 分析：對這一種情況，如2008年對這個項目進行土地增值稅清算，就不能按其“五證”或以項目規(guī)劃確認清算單位，即不能按五棟樓作為一個清算單位，而應將第一棟、第二棟和其余三棟，分別分為三個清算單位。 【案例2—2】 對連體樓項目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認清算單位并計算應繳土地增值稅？ 舉例：某房地產公司開發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為10000平方米（假設與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對象。其中一至四層為寫字樓，面積為4000平方米，平均售價為10000元/平方米，銷售收入為40000000元；五至十層為普通住宅，面積為6000平方米，平均售價為4000元/平方米，銷售收入為24000000元，總銷售收入為64000000元。連體樓土地總成本為10000000元，房地產開發(fā)總成本為20000000元，房地產開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本的10%，與轉讓房地產有關的稅金只考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，為銷售收入的5.5%。 假設扣除項目的分攤原則按房地產可售面積計算分攤。具體計算方法和結果列表如下： 項目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價（每平方米） 　 10000 4000 小計 64000000 40000000 24000000 扣除項目 可售面積(平方米） 10000 4000 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地產開發(fā)成本 20000000 8000000 12000000 房地產開發(fā)費用 3000000 1200000 1800000 營業(yè)稅金及附加 3520000 2200000 1320000 加計扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項目合計 42520000 17800000 24720000 增值額 　 21480000 22200000 -720000 增值率 　 50.52% 124.72% -2.91% 適用稅率 　 40% 50% 0% 應納稅額 　 6466000 8430000 0 稅額差額 　 -1964000 　 　 可以看出：兩種方法計算出應納土地增值稅額結果相差較大。按照現行政策規(guī)定，土地增值稅清算應采取第二種方法。 五、普通住宅的標準： 財稅字[2006]141號《關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》 普通標準住宅的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。 國辦發(fā)[2005]26號《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在120平方米以下；