房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策(二).doc

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. 三、流轉(zhuǎn)稅 （一）增值稅 根據(jù)財稅[2016]36號規(guī)定： 1、稅率 銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)：稅率為11% 簡易計稅，征收率為 3% 2、新老項(xiàng)目 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2016年4月30日以后的為新項(xiàng)目。 實(shí)際工作中，認(rèn)定老項(xiàng)目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進(jìn)度、照片等。 3、銷項(xiàng)稅 （1）銷售額 根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告2016年第18號”： 銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）（1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告2016年第86號”： “當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。 根據(jù)“財稅〔2016〕140號”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。 （2）銷售折扣 第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額。 第四十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。 例如：同一項(xiàng)目戶型的相同期間中，因?yàn)樗緫c當(dāng)天9折優(yōu)惠。稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為價格明顯偏低要求核定銷售額。 （3）預(yù)繳稅款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3% 　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 （4）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。 登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）。 例如：新天地商業(yè)街等自持物業(yè)。 根據(jù)，國家稅務(wù)總局2016年第14號公告： 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。（適用11%的稅率）。 （5）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃 第一、根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。稅率11%。 不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額（1+11%）3% 第二、根據(jù)總局公告2016年第86號，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。 （6）明確了甲供材的問題 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）關(guān)于甲供材料是否計入建筑服務(wù)銷售額問題：甲供材料不屬于納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用，因此不計入建筑服務(wù)銷售額。 （7）代收費(fèi) 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，下列項(xiàng)目不征收增值稅：開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。 根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二），《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不屬于價外費(fèi)用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用不屬于價外費(fèi)用的范圍。 注意：重點(diǎn)是以委托方名義。收費(fèi)章不能體現(xiàn)“本公司”。 （8）精裝房 根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。 （9）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)差額繳稅 根據(jù)總局公告2016年第73號，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。 2016年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］（1+5%）5% 　　2016年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］5% 4、進(jìn)項(xiàng)稅 （1）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。 　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） 例如：開發(fā)公司營改增后出現(xiàn)過費(fèi)用類的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣票，沒有在備注欄注明項(xiàng)目名稱（屬于無法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額），又沒有在發(fā)票認(rèn)證時做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。而被省國稅局作為疑點(diǎn)進(jìn)行了預(yù)警。 這里，以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。有不盡合理的地方，當(dāng)期銷售的以前老項(xiàng)目尾房很少而建筑規(guī)模占比大，造成轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅金過多。 （2）混合行為購進(jìn) 第三十九條 納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 例如：在電梯、門窗一類的合同審批中，應(yīng)當(dāng)分別注明材料設(shè)備、安裝工程的金額和發(fā)票稅率。不能一看屬于安裝工程就要求11%的稅率發(fā)票。 （3）不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額 根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第15號，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。 5、增值稅免稅 根據(jù)“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定”，免征增值稅的利息：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。 在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 6、納稅義務(wù)發(fā)生時間 根據(jù)“河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二) ”房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際交付時間為準(zhǔn)。 達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間的繳稅：適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。適用簡易計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 實(shí)際工作中，需要登記抵減已預(yù)繳稅款的臺賬。 7、發(fā)票 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）：提供建筑服務(wù)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。 銷售不動產(chǎn)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。 出租不動產(chǎn)，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。 8、營改增后其他稅種計稅依據(jù) 根據(jù)財稅〔2016〕43號， （1）計征契稅的成交價格不含增值稅。 （2）房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 （3）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 精選word范本！