各個稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地補(bǔ)償款如何征稅稅收政策匯總.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 土地補(bǔ)償款如何征稅 　　問題: 我公司是個人獨(dú)資企業(yè),地處農(nóng)村,因鎮(zhèn)政府?dāng)U道占用了我公司一部份土地并拆遷了一部份廠房,請問:鎮(zhèn)政府給的土地補(bǔ)償款及廠房拆遷款是否交稅,如果交稅都需要交什么稅?另外,公司由于生產(chǎn)需要又在廠內(nèi)蓋了新廠房,政府給的補(bǔ)償款是否可以沖減新建廠房成本? 答復(fù):流轉(zhuǎn)稅管理處:你的問題,我分三種情況來回答: 　　1.對土地儲備中心以政府名義收回土地使用權(quán)，并通過政府財政返還給原土地使用者的土地出讓金及補(bǔ)償金，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，報市局審定后，暫不征收營業(yè)稅。 　　2．對土地儲備中心以毛地對外出讓后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者從土地中標(biāo)方取得的補(bǔ)償收入應(yīng)依法征收營業(yè)稅。 　　3．對土地使用者與政府土地管理部門以外的其他單位或個人所進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其取得的收入，應(yīng)依法征收營業(yè)稅。 　　財產(chǎn)與行為稅管理處:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，如土地屬于國有土地，其取得補(bǔ)償款的行為，應(yīng)屬有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。 　　個人所得稅管理處:對于拆遷補(bǔ)償由鎮(zhèn)政府給的土地補(bǔ)償款及廠房拆遷款，涉及生產(chǎn)經(jīng)營所得個人所得稅，補(bǔ)償收入不能沖減新建廠房成本，可以扣除拆遷發(fā)生的費(fèi)用損失，有所得征收個人所得稅 土地補(bǔ)償款如何征稅？2 我公司擁有行政劃撥土地一宗。為建經(jīng)濟(jì)適用房，政府將其中部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。經(jīng)協(xié)商，由開發(fā)商按一定的標(biāo)準(zhǔn)對我司進(jìn)行補(bǔ)償。請問：該項補(bǔ)償款是否應(yīng)當(dāng)繳稅？ 您好！《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［2008］277號）規(guī)定：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。因此，貴公司收到的補(bǔ)償款不征收營業(yè)稅。 另外，根據(jù)《關(guān)于政府回收土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［2009］520號），縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件包括：縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)的文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)的文件。 土地補(bǔ)償款如何征稅？3 我單位有一停工的工業(yè)企業(yè)，近期被市政府土地儲備中心收將土地收儲，收到土地補(bǔ)償款2300萬和地上建筑物補(bǔ)償款300余萬元，請問營業(yè)稅如何繳納？依據(jù)政策是什么？ 　　【解答】 　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定： 　　“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！? 　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定： 　　“《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。” 　　根據(jù)上述規(guī)定，按照城市規(guī)劃將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件，按規(guī)定不繳營業(yè)稅。否則依據(jù)財稅[2003]16號中的規(guī)定：“（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！边@種情況時，需按適5%的稅率計繳營業(yè)稅。 取得拆遷補(bǔ)償款是否要繳營業(yè)稅問題的討論 目前，拆遷問題越來越多的發(fā)生在現(xiàn)實生活中，這對于取得拆遷款的企業(yè)和支付拆遷款的一方都是一個問題，因為拆遷款不僅是對建筑物的補(bǔ)償，有時還對建筑物所占用的土地也有補(bǔ)償，或是僅對土地所進(jìn)行的補(bǔ)償，那么對于土地部分的拆遷款是否應(yīng)該繳納營業(yè)稅呢？我們舉例來說：由于縣政府的道路、公園等公共設(shè)施建設(shè)需要要求A工業(yè)企業(yè)搬遷，因此，與A公司簽訂了《國有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償協(xié)議書》，約定土地補(bǔ)償費(fèi)和廠房及其他折價補(bǔ)償分別為658萬元和330萬元，土地收歸縣土地儲備中心，同時在異地給于安置（安置面積超過老廠房占地面積，價格按與政府的協(xié)議價）。對于此行為是否要征收營業(yè)稅？目前有以下兩種意見： 　　一種意見認(rèn)為要征稅：由于國家現(xiàn)在收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)超過原來A公司取得土地使用權(quán)的支出（原來取得時為50萬），因此，是屬于國家收購?fù)恋厥褂玫男袨椋粦?yīng)該看成為收回土地使用權(quán)，因此，應(yīng)該看成是視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 　　另一種意見認(rèn)為不征稅： 1、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第四條“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)和永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，并沒有明確規(guī)定將政府市政建設(shè)需要收回的土地作為視同銷售處理，也沒有其他相關(guān)政策規(guī)定此行為屬于視同銷售。 2、《營業(yè)稅科目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八條“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅”，由于縣政府市建設(shè)需要企業(yè)拆遷而取得補(bǔ)償收入的行為應(yīng)該是屬于“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”因此不征稅。3、取得的房屋補(bǔ)償由于沒有明確的征稅依據(jù)，也不應(yīng)該征稅。 一、拆遷補(bǔ)償?shù)男问? ????城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ恕? ????根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合。 ???（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。?拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實物補(bǔ)償形式。 ???（2）作價補(bǔ)償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。 ???（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價的被拆遷人較適用。 ?? 二、收取拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會計處理 ?? 不論是何種補(bǔ)償方式，有一點(diǎn)是相同的。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。 ?????政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會計處理，財政部 ?????2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。 ????企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項應(yīng)付款”；用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。 ????三、遷補(bǔ)償款的涉稅處理 ????可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。 ?????1、營業(yè)稅?對于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。 ????另外根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)償款的涉稅處理。 ????由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實際操作時無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。 ????山東省則沒有做出明確的規(guī)定，實務(wù)中各地市稅務(wù)機(jī)關(guān)操作依據(jù)兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入可免征營業(yè)稅。由于沒有明確的政策規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行當(dāng)中可能會出現(xiàn)千差萬別的結(jié)果。建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，盡可能的降低稅收風(fēng)險。 ?????2、企業(yè)所得稅 ?????⑴內(nèi)資企業(yè)所得稅 根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財企[2005]123號文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運(yùn)輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應(yīng)付款”，“專項應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”?！百Y本公積”并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）的規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。 ????但對于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項應(yīng)付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。 ????另外，財企[2005]123號文中提到用于安置職工的費(fèi)用是在“專項應(yīng)付款”中支付，此處的安置職工的費(fèi)用我們認(rèn)為應(yīng)該是被拆遷企業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營做出調(diào)整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵職工“一次性買斷工齡”或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費(fèi)用，事實上很多的被拆遷企業(yè)都使會采取此種辦法“減員增效”。財企[2005]123號文的規(guī)定在這一點(diǎn)上跟稅法在一定程度上存在差異，國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函［2001］918號）規(guī)定，企業(yè)對已達(dá)一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補(bǔ)貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補(bǔ)償支出（包括買斷工齡支出）等，原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由省（自治區(qū)、直轄市）稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。山東省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》的通知（魯國稅函[2001]733號）規(guī)定，一次性扣除對企業(yè)所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內(nèi)扣除。因此，職工安置費(fèi)的扣除年限若確定為2-3年的時間，則又會出現(xiàn)稅前扣除的時間性差異。 ????⑵外資企業(yè)所得稅 在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下： ?????①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。 ?????②企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費(fèi)用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 ????依照財企[2005]123號規(guī)定進(jìn)行的會計處理與國稅函[2003]115號的規(guī)定存在差異之處，在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整。 ?????3、個人所得稅 ????被拆遷人是個人的取得拆遷補(bǔ)償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[1998]428號）文件就明確，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。 ?????另外，2005年財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。 ?????從文件適用范圍上看財稅[2005]45號文件應(yīng)比國稅函[1998]428號的范圍更加廣泛。被拆遷人按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款免征個人所得稅。 ?????4、土地增值稅 ?????根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 ????《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財政部、國家稅務(wù)總局剛剛下發(fā)的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對實施細(xì)則的第11條作了進(jìn)一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。 ????根據(jù)財稅[2006]21號的規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 ????在此我們將以某內(nèi)資企業(yè)為例，對企業(yè)收取拆遷補(bǔ)償費(fèi)業(yè)務(wù)的整個處理過程進(jìn)行分析。 ????SDS水泥廠是山東省內(nèi)水泥支柱企業(yè)，隨著城市的發(fā)展SDS水泥廠已是身處鬧市，粉塵污染已嚴(yán)重影響到周圍居民的正常生活，成為市區(qū)的污染大戶，政府決定對其進(jìn)行騰籠換業(yè)，將整個生產(chǎn)廠區(qū)遷出市區(qū)。為順應(yīng)政府規(guī)劃，SDS水泥廠決定實施騰籠換業(yè)將全部生產(chǎn)部門遷出市區(qū)，既可以凈化市區(qū)的環(huán)境，有可以盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。 ????在實施騰籠換業(yè)的過程中，政府財政按每平方米2300元的價格撥付了3800萬元的搬遷補(bǔ)償款作為拆遷補(bǔ)償款。該廠拆遷資產(chǎn)的原值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中發(fā)生清理費(fèi)用21萬元，拆遷設(shè)備的運(yùn)輸、調(diào)試等費(fèi)用共計發(fā)生145萬元，員工安置費(fèi)按員工實際工齡每年每人1200元發(fā)放共計260萬元。 ????因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，并且拆遷補(bǔ)償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握的免征營業(yè)稅的原則，以及國家免征土地增值稅的規(guī)定，在向SDS水泥廠所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請后，稅務(wù)機(jī)關(guān)做出了免予征收土地增值稅的批復(fù)。 ????以下是SDS水泥廠此項拆遷業(yè)務(wù)的會計處理及涉稅處理過程。 ????1、收到搬遷補(bǔ)償款時：借：銀行存款3800萬元 貸：專項應(yīng)付款3800萬元 ????2、固定資產(chǎn)拆遷時： ①將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理 ?????????借：固定資產(chǎn)清理　累計折舊15400萬元 貸：固定資產(chǎn)26800萬 ????????②支付清理費(fèi)用 借：固定資產(chǎn)清理21萬 貸：銀行存款21萬元 ????????③清理損失核銷專項應(yīng)付款 ???????????借：專項應(yīng)付款1251萬元 貸：固定資產(chǎn)清理1251萬元 ????此時，如果政府所確定的拆遷補(bǔ)償只有1000萬元，企業(yè)在拆遷過程中實際發(fā)生了251萬元的拆遷損失，可按照國家稅務(wù)總局13號令的規(guī)定，提供政府有關(guān)部門的行政決定文件，專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明以及企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值等資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文后可作為稅前扣除的依據(jù)。 ????3、運(yùn)輸、調(diào)試設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用： ????????借：專項應(yīng)付款145萬元 貸：銀行存款145萬元 ????依《企業(yè)會計制度》的規(guī)定設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)、調(diào)試費(fèi)屬于資產(chǎn)資本化的內(nèi)容，支出的運(yùn)輸費(fèi)、調(diào)試費(fèi)要通過資產(chǎn)折舊的形式轉(zhuǎn)化為成本費(fèi)用，稅法也有著相同的規(guī)定，但以財企[2005]123號的處理原則，作為費(fèi)用在發(fā)生的當(dāng)期一次性處理，從而產(chǎn)生稅會時間性差異。在納稅影響會計法的核算模式下產(chǎn)生了“遞延稅款”借方數(shù)額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊的不同認(rèn)定產(chǎn)生的差異中逐步轉(zhuǎn)銷。 ?????4、支付職工的安置費(fèi)時： ??????借：專項應(yīng)付款260萬元 貸：銀行存款260萬元 ?????國稅函[2001]918號與財企[2005]123號對職工安置費(fèi)的不同規(guī)定，若支付的職工安置費(fèi)金額較大，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)在2年或是3年內(nèi)稅前扣除，則會產(chǎn)生暫時性的時間性差異，產(chǎn)生的“遞延稅款”借方數(shù)額同樣也要在2年或是3年內(nèi)轉(zhuǎn)銷。 ?????5、確定專項應(yīng)付款余額，結(jié)轉(zhuǎn)專項應(yīng)付款 ????????專項應(yīng)付款余額3800－1251－145－260=2144萬元 ??????借：專項應(yīng)付款2144萬元 貸：資本公積2144萬元 ????政府撥付的拆遷補(bǔ)償款最終形成的“資本公積”，按規(guī)定先依結(jié)余的金額乘以所得稅稅率確定“遞延稅款”貸方數(shù)額，年度終了根據(jù)應(yīng)納稅所得額確定“遞延稅款”的借方和“資本公積”的貸方數(shù)額。 ????倘若該企業(yè)是一外資企業(yè)，會因是否重置固定資產(chǎn)而產(chǎn)生兩種不同的處理結(jié)果。 ????在搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費(fèi)用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。若搬遷補(bǔ)償收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費(fèi)用后出現(xiàn)拆遷損失，則可依照《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）的規(guī)定，就企業(yè)財產(chǎn)發(fā)生損失的實際情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出書面?zhèn)浒刚f明后在稅前扣除。 ????搬遷后重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的情況下，由于會計制度與稅法規(guī)定的差異，實務(wù)中除表現(xiàn)在運(yùn)輸、調(diào)試費(fèi)及職工安置費(fèi)方面的差異外，還表現(xiàn)為結(jié)余補(bǔ)償費(fèi)處理上的差異。國稅函[2003]115號規(guī)定結(jié)余補(bǔ)償款沖減重置固定資產(chǎn)的原值，當(dāng)期不確認(rèn)所得，形成“遞延稅款”的貸方余額，再通過以后年度固定資產(chǎn)少提折舊的形式，轉(zhuǎn)銷稅會差異形成的“遞延稅款”貸方余額，實現(xiàn)納稅義務(wù)。 ????城市建設(shè)帶動了拆遷改造的步伐，在大規(guī)模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業(yè)利益和社會利益相一致的良性表現(xiàn)，有助于國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。 房屋拆遷補(bǔ)償款怎樣納稅？ 來源：深圳晚報 近年來，隨著政府城市規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要，房地產(chǎn)開發(fā)單位對部分舊房屋和規(guī)劃建設(shè)用地進(jìn)行拆遷改造，并按照國家政策對建設(shè)需要拆遷戶給予了補(bǔ)償。為了使納稅人對拆遷戶補(bǔ)償?shù)亩愂照叻ㄒ?guī)有個全面的了解，本版今天特對3位納稅人頗具代表性的來電咨詢做全面的解答。 　　個人取得拆遷補(bǔ)償款是否需要繳稅？ 　　羅湖區(qū)的王先生來電咨詢：我有一套位于深圳羅湖區(qū)的房產(chǎn)，現(xiàn)因政府規(guī)劃需要拆遷，請問我取得的拆遷補(bǔ)償款是否需要繳稅，如用此拆遷款重新購房是否有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策？ 　　地稅局的方小姐回答：因城市改造需要而被拆遷的房屋，對被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入不征收營業(yè)稅和個人所得稅。此外，因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 　　對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。 　　開發(fā)商給拆遷戶的補(bǔ)償是否要納稅？ 　　南山區(qū)的李小姐來電咨詢：我是一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計，我們企業(yè)現(xiàn)承接一舊城拆遷改造工程，請問對補(bǔ)償給拆遷戶的房產(chǎn)是否需要納稅？ 　　地稅局的方小姐回答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求進(jìn)行舊城拆遷改造，對補(bǔ)償給拆遷戶的房產(chǎn)需繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 　　其中，營業(yè)稅有兩種方式計算，以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按下列順序核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅： 　　一是按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；二是按納稅人最近時期銷售不動產(chǎn)的平均價格核定；三是按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率） 　　至于企業(yè)所得稅，則是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給被拆遷戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同類房屋的市場價格確定。 　　對政府給予的搬遷補(bǔ)償如何納稅？ 　　福田區(qū)的趙小姐來電咨詢：我公司是一家內(nèi)資企業(yè)，由于地鐵四號路線建設(shè)的關(guān)系我公司需搬遷，取得了政府給予的搬遷補(bǔ)償收入，請問如何計算繳納企業(yè)所得稅？ 　　地稅局的方小姐回答：因當(dāng)?shù)卣叱鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理： 　　搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)）、以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。 　　企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。 　　搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費(fèi)用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 　　搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。  THANKS !!! 致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學(xué)習(xí)課件等等 打造全網(wǎng)一站式需求 歡迎您的下載，資料僅供參考 -可編輯修改-