按揭貸款提前還清問題的分析會計財務(wù)管理專業(yè)

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1、 按揭貸款提前還清問題的分析 摘 要 在我國的國內(nèi)銀行資產(chǎn)中，住房按揭貸所占據(jù)的地位越來越重要。在發(fā)展的同時，按揭貸款在開始發(fā)展的過程中還會影響銀行的營銷業(yè)績，我們主要能夠從住房按揭貸款對是不是能夠提前還款的模式來進行分析，從而就這個觀點來對發(fā)展我國的商業(yè)銀行個人住房按揭貸款進行一些風險性的策略和建議。 關(guān)鍵詞：按揭貸款；提前還貸；金融 Mortgage loan paying off the analysis of the problem Abstract In Chinas domestic Banks assets, the position occ

2、upied by the housing mortgage loan is more and more important. In at the same time, the development of the mortgage at the beginning of the development of performance can also affect the Banks in the process of marketing, we can mainly from the housing mortgage loan is good enough to prepayment mode

3、l is analyzed, thereby the idea to the development of Chinas commercial Banks personal housing mortgage loans to some risky strategies and Suggestions. Key words: mortgage loans; Payment in advance; financial 1.按揭貸款定義 所謂的按揭貸款就是能夠采用采購的住房作為抵押來對購買的住房房地產(chǎn)企業(yè)來進行階段性的個人住房貸款業(yè)務(wù)。 在開始辦理住房接貸的過程中應(yīng)該采取

4、一定的規(guī)模形式。其中提前還貸的不斷發(fā)展能夠更好的讓銀行不停的說不可以，從而在銀行中辦理業(yè)務(wù)的過程中才會遇到新的挑戰(zhàn)和計劃，并且這種改變能夠讓銀行面對新的挑戰(zhàn)。消費者在提前還貸的過程中還會根據(jù)自己的年齡，財富以及收入等來進行詳細的選擇，從而讓個體的金融在發(fā)展的過程中更加理性。 2.“提前還貸”銀行和消費者角度分析 2.1從銀行角度看“提前還貸” 2.1.1 “提前還貸”將擾亂商業(yè)銀行的預(yù)期收益，增大利率風險以及經(jīng)營 風險。 因為提前還貸在銀行的角度考慮出發(fā)，本身存在一種違約性，所以一定要讓商業(yè)銀行在這種發(fā)展的過程中會產(chǎn)生資金的意外回流，因此這種發(fā)展歷程會有新的發(fā)展狀態(tài)，所以防范利率在經(jīng)

5、營的過程中會處于被動的地位。 我國的中央銀行規(guī)定，個人的住房貸款利率能夠在發(fā)展的過程中調(diào)整成為第二年的1月1號，所以我們?yōu)榱四軌蚋玫匕凑招碌睦蕘戆l(fā)展，如果銀行的利率下降的話，那么部分客戶將會不能夠立刻享受利率下降的優(yōu)惠，所以一定會通過低利率的優(yōu)惠來發(fā)展金融機構(gòu)，這種資金的調(diào)整能夠歸還貸款，從而提前享受優(yōu)惠政策，不會產(chǎn)生負債的壓力。所以如果在發(fā)展的過程中利率上升，那么借款人將會因為資金成本的升高而進行提前還貸。 我們能夠從第一種發(fā)展情況考慮到，商業(yè)銀行在比較高的利率過程上都會產(chǎn)生等價的資金成本，雖然不能夠按照預(yù)期的規(guī)定收回資金，那么就應(yīng)該重新支付新的客戶出現(xiàn)的費用，由此更加能夠表現(xiàn)出來利

6、率存在的經(jīng)營風險。第二種情況也就是說，商業(yè)銀行在發(fā)展的過程中所產(chǎn)生的的利率都是貸款利息的收益和支出之間的差價，所以利息的支付存在一定的強制性，由于我國的市場經(jīng)濟發(fā)展不發(fā)達，那么在接受儲蓄方面顯得較為被動，因此當大量資金積壓的同時幾乎沒有新的投資渠道進行資金的有效運用。所以由此可見，利率在發(fā)展的過程中如果會呈現(xiàn)上升的趨勢，那么信貸投放的壓力將會增大。所以我國的存儲利率由中央銀行統(tǒng)一規(guī)定，存款利率和個人住房貸款利率均按固定利率執(zhí)行，不可浮動。正是因為這些比較可觀的原因存在，所以在一定程度上這種條件限制了商業(yè)銀行在發(fā)展的過程中規(guī)避的所有利率風險，從而改善了自身的資產(chǎn)資金的流動以及收益效果。 2.1

7、.2 “提前還貸”將對銀行操作面提出挑戰(zhàn) 由于提前還貸在發(fā)展的過程中逐漸增長，那么銀行發(fā)展的過程中一定會出現(xiàn)相對應(yīng)的措施來減少對銀行產(chǎn)生的損失，所以銀行一定會有一定的對應(yīng)措施減少對銀行的損失。所以大部分的人認為，銀行能夠在一定的界面上有更新的突破，所以在發(fā)展的過程中將會用技術(shù)、產(chǎn)品的創(chuàng)新來迎接挑戰(zhàn)。首先，銀行可以采取“違約金收取”的方略。這一新政策關(guān)鍵在于設(shè)定一個合理的提前歸還按揭貸款的違約金比率，該措施的所在意義在于不僅改善了當前個人住房按揭領(lǐng)域借款人與貸款人雙方風險與收益的承擔不對等的現(xiàn)狀，又可以限制部分因利息變動而產(chǎn)生的提前還貸，穩(wěn)定商業(yè)銀行的預(yù)期收益。還有就是如果從投資的角度出發(fā)的話

8、，銀行將會擴大投資利率，并且通過更多的渠道來轉(zhuǎn)移資金效率，從而降低風險的沖擊。因此這種措施關(guān)鍵在于最大限度的保證所投資金的安全增值性能，通過分析投資風險與收益來設(shè)計資金流向的最佳方案。 在發(fā)展的過程中如果違約金的收取被認為是被動的行為，那么銀行的投資將會有比較大的主動和靈活性。所以這種行為可以和各種金融產(chǎn)品相結(jié)合，因此在發(fā)展的過程中股票，債券，基金以及期貨等都會在更多的地區(qū)展示出來，所以銀行的投資在深度和廣度上都能夠有一些創(chuàng)造性的行為，從而規(guī)避了提前還貸帶來的隨機風險。最后，在這種措施發(fā)展的過程中將會更好地完善行業(yè)利益和消費者利益的基礎(chǔ)上符合各類國家法案的條件下才會有可實施性的可能。 2.

9、2從消費者角度來看“提前還貸” 2.2.1理性選擇“提前還貸” 實例分析：王先生買房時一個月的收入6000元，由于在發(fā)展的過程中考慮到房屋在發(fā)展過程中的裝修以及結(jié)婚費用，那么原計劃將會在借款期限的5年之內(nèi)每個月還款3211是.23元，但是如果擔心每月還款3000多元會對生活造成影響，故改為借款期限為10年，每月還款1806.44元。結(jié)婚后兩人收入8000多元，除交按揭貸款和生活費后每月結(jié)余2000多元，王先生想把借款期限改為5年，合同條款不允許，全部還款又不可能，有人建議王先生做兩次還款計劃，第一次部分還款，第二次全部還款。王先生準備在2004年12月部分還款，2006年12月全部還款。上

10、面我們已經(jīng)計算出王先生2004年12月20日借款余額為135150.41元，計劃還款60150.41元，借款余額未75000元，借款期限還有7年半，則調(diào)整后每月還款額為：C==1002.46 第一次還款60150.41元后，節(jié)約利息：1806.44*120-1806.44*30-60150.41-1002.46*90 =216772.80-54193.20-60150.41-90221.40 =12207.79元 王先生計劃到2006年12月還清全部貸款，2005年1月至2006年12月共還銀行24059.04元（1002.46*24），其中本金17352.20元，利息6706.84

11、元，到2006年12月借款余額為57647.80元（75000-17352.20），則第二次還款節(jié)約利息：1002.46*90-1002.46*24-57647.80 =90221.40-24059.04-57647.80 =8514.56元 兩次還款共節(jié)約利息20722.35元（12207.79+8514.56）。 驗證：（216772.80-170000）-19343.61-6706.84 =46772.80-26050.45 =20722.35元 經(jīng)驗證，兩次還款后節(jié)約利息20722.35元計算正確。 從以上計算看出 ，王先生有了自己的一定利益。 2.2.1我國消費者進

12、行“提前還貸”可能性的分析 第一， 利率與投資收益對可能性的影響。 首先，利息的多少將會直接形象利率的，因此從短期發(fā)展期限來看，資本主義市場經(jīng)濟的發(fā)展將會有越來越穩(wěn)定的利率支持，因此在發(fā)展的過程中利率的上調(diào)并沒有受到很大的壓力。 第二，消費者有差異的預(yù)期收入分配對可能性的影響。 一個居民的財富一般分為兩個部分，流動財富和人力資本，其中流動財富是隨時可變現(xiàn)的，而人力資本則不然。人力資本的價值通常等于一個居民未來數(shù)年的額勞動收入的總折現(xiàn)值。 一個人的年齡、性別、健康狀況、個性等特點都會直接影響他的財富。選取“年齡”為主要因素來繪制“預(yù)期收入分配”圖表： 由圖一可知，如果在3

13、5歲左右的年齡階段中，他的財富結(jié)構(gòu)將會處于相對平衡的狀態(tài)，由此可以知道這種財富狀態(tài)相交于點A，此時的抉擇相對自由。而在A點左邊，人力資本明顯高于流動財富，所以35歲以下的年輕人采取“提前還貸”的可能性不大。因為隨著年齡的增長，年輕人也會日趨成熟，收入水平也會隨之上升，相對而言他們沒有過多的對于未來償債能力的擔憂。而在A點右邊，流動財富明顯高于人力資本，35歲以上者選擇“提前還貸”的可能性較大。越來越多的人隨著年齡的增長或者時間的推進，那么這種財富狀態(tài)將會保持比較高的的收入水平。所以如果一個人的年紀比較大，那么醫(yī)療費用可能會大幅度增加，選擇“提前還貸”就可以減輕今后的壓力。 第三，“提前還貸”

14、所具有的表現(xiàn)出的利與弊 一些銀行的專家指導(dǎo)建議，在相對穩(wěn)定的投資環(huán)境中投資者能夠選擇風險比較低的人民幣來進行理財產(chǎn)品。銀行中人民幣的理財產(chǎn)品如果能夠不斷的進行創(chuàng)新，那么有風險或者風險比較低的人民幣理財產(chǎn)品將會采用申請購物新品為主來發(fā)展投資理財。根據(jù)我國最新的數(shù)據(jù)顯示，在2007年，投資者參加新的產(chǎn)品的次數(shù)將會有40次左右，能夠獲得無風險年收益平均23%。明年“打新”會同樣熱鬧，打新股理財產(chǎn)品是房貸一族的不錯選擇。 二是再度貸款是否容易。我國在現(xiàn)在的貸款狀況下，如果還貸相對簡單容易的話，那么再貸款就會相對來說比較難，部分個人創(chuàng)業(yè)的貸款客戶在發(fā)展的過程中將會首先進行還貸，再進行還貸比較難的的基

15、礎(chǔ)上。所以說部分的個人創(chuàng)業(yè)在貸款信息中比較習(xí)慣于提前還貸，也就是說如果有比較好的項目投資，那么貸款信息的借貸成本將會高于個人貸款嘻嘻，如此來降低成本貸款，所以財務(wù)籌劃將會得不到解決。 一些銀行的理財專家在進行借貸還款的理財計劃中，不僅僅會因為個人的利益不同而不同，還要根據(jù)自己不同的貸款形式來決定。比如說還款的時間在貸款期限上是比較高的，這樣的話就在借貸的過程中不需要提前還貸。大約有一半以上的貸款者都不會著急提前還款，所以大約會有一半以上甚至是大多數(shù)的利息已經(jīng)還清，剩下的金額基本是本金，所以提前還貸的意義并沒有那么大。所以提前還貸并不會對所有的人適合。 所以在這之前，一些進行7折或者8折的優(yōu)

16、惠利率的購房者將會獲得越來越高的利率，優(yōu)惠的利率在經(jīng)過加息之后會更高，讓更多的人看起來越來越優(yōu)惠，當然在進行一定的打折之后也會越來越劃算，部分客戶并沒有太多提前還款的必要。而針對這樣的客戶，如果進行提前還貸的話，那就不如把這筆貸款進行一段時間的儲蓄，由此獲得的利息將會超過之前一段時間內(nèi)償還的貸款利息。一些購房者在能夠更好地進行投資的過程中可以不提前進行還貸。當然如果操作得當?shù)脑捘敲茨晔找鎸迅嗟腻X留在自己手里。除此之外如果貸款信息的辦理時間越來越長的話，剩余金額將會在利率上有比較小的變動，當然這種貸款信息也不會有提前還貸的必要。 因為每一筆貸款利率，期限或者還款方式發(fā)生的細節(jié)不一樣的話，

17、那么縮短期限將會比月供少更加節(jié)省利息的發(fā)生。由于貸款在辦理之前必須要考慮到違約金的產(chǎn)生問題，那么一些貸款銀行將不會收取貸款的違約金，但是如果市民需要為了節(jié)省利息的支出來對比違約金的多少的話，那么就需要提前做好提前還貸是不是是最合適的方式。 4.創(chuàng)建良好的金融大環(huán)境，使“提前還貸”更趨理性 實物的存在都具有兩面性。提前還貸的現(xiàn)象一定會有比較好的一面，但是消費者之間的提前還貸能夠抵消越來越多的負面影響，這種存在方式的根本原因就是因為如何創(chuàng)造一個比較好的金融環(huán)境?，F(xiàn)在的中國發(fā)展形勢有越來越完整的大規(guī)模的基建系統(tǒng)，經(jīng)濟立法，這種發(fā)展方式能夠更好地進行消費者之間的金融創(chuàng)新，這種創(chuàng)新主要是基于完整的金

18、融環(huán)境，從而保證更多理性的金融行為。 部分人認為我們應(yīng)該主要從以下三個方面來進行考慮： 從宏觀層面上來看，應(yīng)進一步強化央行維護市場體制的作用。我們?yōu)榱四軌蚋油晟频倪M行貨幣政策的實施，那么調(diào)控貨幣政策將會創(chuàng)造相對穩(wěn)定的金融環(huán)境，這種發(fā)展模式將會有利于社會經(jīng)濟的長期發(fā)展。在這種發(fā)展基礎(chǔ)上，如果長計劃的進行傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制，那么央行政策將會更好地實施市場經(jīng)濟政策和外部環(huán)境的監(jiān)測，所以這樣發(fā)展并不能夠完全依靠市場之間的競爭。 從微觀層面上來看，需要不斷的完善貸款的信用體制制度。一方面如果各種金融機構(gòu)在相對充分的信息發(fā)展過程中得到及時有效的規(guī)避信息，那么這種金融機構(gòu)將會刺激金融行業(yè)的發(fā)展，另一

19、個方面，信用機制的不斷完善將會加強消費者的投資信心，從而不斷的提高熱情參與的積極性，推動了金融市場的不斷發(fā)展。從社會保障制度來看，我們?yōu)榱四軌蚣訌娚绫ＷC券的發(fā)展和證券的分類，這種證券分類主要包括住房貸款、醫(yī)療貸款、退休投資存款等等，其作用就是幫助居民把一生中不同年齡段消費盡量處于均衡狀態(tài)。由此可見，只要創(chuàng)造比較良好的金融投資環(huán)境和相關(guān)金融機制，那么消費者之間的金融信息將會逐漸的趨于理性消費，由此才能夠不斷地提高金融機構(gòu)的投資效果。 總而言之，這種提前還貸的方式引發(fā)的思考問題讓越來越多的人單純的判斷出來提前還貸和不能夠提前還貸之間的區(qū)別，所以我們應(yīng)該結(jié)合更多方面的因素，比如說銀行，消費者或者越

20、來越多的金融環(huán)境來考慮，從而理性的對待問題分析問題。 5.提前償還的風險管理建議 構(gòu)建提前償付行為的統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 。在發(fā)展的過程中如果能夠針對提前還款來進行科學(xué)性的關(guān)系，那么最重要的就是應(yīng)該能夠準確的預(yù)測提前還款發(fā)生的時間和金額，從而確定提前還款導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的變化，但目前我國商業(yè)銀行對于按揭貸款提前償付問題研究存在的一個重要問題就是缺乏數(shù)據(jù)銀行應(yīng)建立關(guān)于提前還款行為的數(shù)據(jù)庫，把握提前還款的基本規(guī)律設(shè)計多樣化的還款方式 每個借款人收入情況不一樣，還款能力也是千差萬別，但目前我國銀行多數(shù)采用的是每月等額本息或等額本金的還款方式，這種還款方式對于銀行或借款人來說，管理起來的確比較方便直觀，但卻不

21、能滿足借款人多樣化的貸款還款需求，借款人每月的借款成本現(xiàn)金流出與其收入的現(xiàn)金流入存在缺口’商業(yè)銀行可以依據(jù)借款人的當前收入情況與預(yù)期的收入變化選擇不同的還款方式，以減少提前還貸行為發(fā)生的概率。 除此之外還有很多借款人都會擁有兩份或者兩份以上的工作來賺取資金，也就是說他們一般的人都有很多個收入來源。并且這種收入的信息并沒有穩(wěn)定性，他們都是在銀行中尋找銀行貸款，而且在簽訂合同的過程中還能夠用等額信息或者本金來進行收入的來源變化，借款人在借款的過程中有可能還會在更早的時間內(nèi)支付貸款金額。這種借款人可以考慮到逐月或逐年遞減的還款方式，貸款信息中本金的歸還是比較多的，而且在貸款沒有到達的時間之內(nèi)本金和

22、利息會減輕，這從而減少借款人在貸款期限的前期提前還貸發(fā)生的可能性 為了能夠鞥好多開展按揭貸款模式來發(fā)展產(chǎn)品，如果借款人的手中含有比較多的資金，那么這種表現(xiàn)形式將會在發(fā)展的過程中提前還款，從而降低了金融資金的成本，所以在發(fā)展過程中借款人有可能會利用多余的金額來投資產(chǎn)品成本，所以銀行便會把個人的按揭貸款和個人的理財業(yè)務(wù)相結(jié)合起來發(fā)展，從而把在發(fā)展過程中被動接受借款人的提前還貸來滿足客戶的金融資金，從而推遲借款人提前還款的時間銀行可以將借款人的還款賬戶與理財賬戶聯(lián)動管理，如果借款人的理財賬戶會借用借款人余額來計算，那么抵扣的資金將會不斷增加，房貸的還款年限也會不斷地縮短。我們在進行償還貸款的過程中

23、，如果使用的是理財賬戶上的貸款進行的投資，那么借款人的借款利息也會降低。 我們可以通過按揭貸款的證券形式來發(fā)展按揭貸款證券，并且還能夠及時的把還款風險從銀行中進行轉(zhuǎn)移，從而實行按揭的方式來承擔債權(quán)責任和風險，同時證券形式的設(shè)計還會在投資者身上展示出來，證券在發(fā)展的形式上能夠體現(xiàn)證券的靈活性，展示投資者的多樣化需求，比如說不同的分類形式，種類以及期限長短的分布和償還順序的排列等。我們還能夠通過設(shè)計證券特征上的不同實現(xiàn)提前還款風險的重新配置，并分配給不同偏好的投資者，按揭貸款發(fā)行利率與證券發(fā)行利率之間的利差即為銀行的利潤來源。 第一，向借款人收取一定違約金。在美國比較通行的是，在貸款前向

24、所有客戶預(yù)先收取提前還款期權(quán)費用，但在我國銀行競爭較為激烈的國情下不適用，我們可以在借款人發(fā)生提前還款違約風險時向其收取一定違約金。這就要求商業(yè)銀行要完善住房按揭借款合同，在與借款人簽訂的按揭貸款合同中對提前還款風險處置做事先的約定。 第二，商業(yè)銀行內(nèi)部針對提前還款風險要有多方面的應(yīng)對之策。一是設(shè)計多樣化的住房按揭貸款產(chǎn)品。借款人的年齡、職業(yè)不同，對未來的收入預(yù)期是有相當差別的，銀行可設(shè)計這對不同客戶群體的貸款品種，如固定利率住房按揭貸款。二是可以在經(jīng)過同意還款的老客戶在銀行消費的過程中將會對產(chǎn)品進行選擇，所以自身的狀況在進行貸款的過程中將會在本銀行中進行轉(zhuǎn)換，當然如果按照住房按揭來進行選擇

25、，那么就要住房抵押消費貸款的無縫轉(zhuǎn)貸。三是要加強研究分析，建立提前還款的風險模型。一方面根據(jù)模型分析的結(jié)果，加強住房按揭貸款的貸前調(diào)查與審查主動防范風險；另一方面是要估算本行全部住房按揭貸款的提前還款額度及將會帶來的利息與成本損失，為資金的有序安排及早準備，為與客戶的合同事先約定提供數(shù)據(jù)支撐。 第三，大力發(fā)展住房按揭貸款二級市場。利用住房按揭貸款證券化向二級市場轉(zhuǎn)移和分散風險，是今后住房貸款機構(gòu)管理提前還款風險的重要手段。直到現(xiàn)在為止，我國的住房按揭貸款由于剛剛發(fā)展起來，所以個人的住房按揭貸款將會在最先發(fā)展起來的建設(shè)銀行中實施起來，這種證券公司最大的特點就是能夠把證券發(fā)行的個人擔保利用到住房

26、按揭貸款中來，從而摒棄之前的原貸款機構(gòu)的資產(chǎn)負債，所以在這種表現(xiàn)形式上，資金將會由原來的貸款嘻嘻轉(zhuǎn)移到投資人的身上。第四，完善全社會的金融大環(huán)境。一是豐富居民投資手段。一些政府相關(guān)部門在發(fā)展的過程中將會不斷的鼓勵居民來進行技術(shù)上的投資，從而對于投資渠道和形式來進行品牌的打造和環(huán)境的建立，從而還能夠避免金融資金中投資的陷阱以及缺陷，如果我們對賭協(xié)議等影響投資者信心的惡性事件的發(fā)展，這種狀況可能會影響投資者的收益。第二就是能夠提高投資者的收益回報，如果借款人在選擇投資回報的過程中可能會達不到按揭貸款信息，那么提前還款將會得到有效的風險控制，如果在此發(fā)展的過程中會有違約現(xiàn)象的發(fā)生，那么提前還款或者過

27、期不能夠還款將會由保險公司進行賠償。在發(fā)展的過程中如果轉(zhuǎn)移和分散銀行按揭貸款的提前還款風險，部分減少提前還款給銀行帶來的損失。三是完善個人征信系統(tǒng)，可考慮逐步將提前還款記錄納入借款人的征信紀錄，供商業(yè)銀行在其他貸款審查時參考。 參考文獻 [1]Schwartz, Edwardo S, and Wslter N Torous.Prepayment and the Valuation of Mortgage backed Se-curities[J]. Journal of Finance,1989,44:375-392. [2]Deng, Yongheng, Quigley John M,

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