經(jīng)濟信息管理畢業(yè)論文

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1、河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院畢業(yè)論文 河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院 畢業(yè)論文 鄭州房地產(chǎn)發(fā)展以及房價變化 論文作者：__郭軍強____________ 專 業(yè)：_經(jīng)濟信息管理_____________ 學 號：_710530410_____________ 班 級：____10技科四班__________ 指導教師:___張樺____________ 答辯委員會主席____________ 評閱人_______ _______ 論文答辯日期______________ 獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的畢

2、業(yè)論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔。 論文作者簽名： 日期： 年 月 日 畢業(yè)論文版權(quán)使用授權(quán)書 本畢業(yè)論文作者完全了解學校有關保留、使用畢業(yè)論文的規(guī)定，即：學校有權(quán)保留并向有關部門或機構(gòu)送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院要以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關數(shù)據(jù)庫進行

3、檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本論文。 保密□，在________年解密后適用本授權(quán)書. 本論文屬于 不保密□。 （請在以上方框內(nèi)打“√”） 畢業(yè)論文作者簽名： 指導教師簽名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 摘 要 近幾年來，我國的房價一路攀升，住房問題已經(jīng)成為市民熱點關注的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，保持房地產(chǎn)的健康有效地發(fā)展，合理控制房價的過快上漲，已經(jīng)成為各級政府的主

4、要政策目標。因此，研究房地產(chǎn)發(fā)展以及房價變化就顯得十分重要。目前我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型期，在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改造、經(jīng)濟體制改革中自然少不了一個自我改變，自我更新的過程。房價也是前進道路上一定要解決的一個障礙。而政府的默認推動、大量房地產(chǎn)開發(fā)商的跟進、城市化進程增加商品房需求等等因素都是房價步步高升以致居高不下的重要因素。 本文主要從房地產(chǎn)發(fā)展和房價變化角度探究房價。首先論述了本文的選題背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及本文的研究思路；其次房價的發(fā)展狀況，接著分析房價變化的原因，然后分析房價變化以后的影響，最后在此基礎上提出了幾點思考性的應對措施。 關鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展狀況，房價，原因，應對措施

5、 目 錄 1緒論 IV 1.1本文選題背景 IV 1.2文獻綜述 V 1.2.1國外研究綜述 V 1.2.2國內(nèi)研究綜述 VI 2中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況的概述 VII 2.1房地產(chǎn)的初步階段（1978至1991年） VII 2.2非理性炒作與調(diào)整階段（1992至1998年） VII 2.3房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段（1998至2010年） VIII 2.3.1第一次飛速發(fā)展（1998至2003年） VIII 2.3.2、調(diào)控整合階段（2004至2006年） IX 2.3.3、二次飛速發(fā)展（2006年至現(xiàn)在） X 3 對房地產(chǎn)中房價現(xiàn)存問題的原因分析 XI 3.1 從

6、需求方面 XI 3.2從供給方面 XI 3.3從法律方面 XII 3.4從政府在建立保障性住房的動力方面 XII 3.5從房地產(chǎn)的主要利益主體方面 XIII 4.控制房價上漲的措施 XIII 5.結(jié)論 XIV 6.參考文獻 XVI 1緒論 1.1本文選題背景 改革開放以來，中國的經(jīng)濟水平不斷提高，政府因素、土地的獨特性，物價上漲以及房地產(chǎn)開發(fā)性的刻意炒作成為中國城市房價居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的獨特性以及開發(fā)商的可以炒作是影響房價的最重要因素。現(xiàn)在的中國并沒有達到“居者有其屋”的客觀需求，只是讓少部分人擁有的房子，大部分想買卻買不起房子

7、。這樣的情況甚至讓商品房成為一種收割民間財富，積累到少數(shù)人手里的一種手段，更加的增大了貧富差距。這種情況的出現(xiàn)，不僅影響了中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，在一定程度上激化了人民的內(nèi)部矛盾，制約了中國構(gòu)建和諧社會及經(jīng)濟體制改革的進程。 房價過高，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，還可能會引發(fā)許多社會問題，比如仇富心態(tài)、群體消極心理。房價慢慢提升的過程，也可能包含著許多社會問題，比如政府的默認推動、房地產(chǎn)的刻意炒作，人民群眾的無能為力。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌2008年回到記者的時候指出：十年來，我們雖然發(fā)展快勢頭猛，但是兩個問題也悄然凸顯出來了。一個是貧富差距逐漸拉大了；第二個資源分配不均勻，浪費

8、現(xiàn)象嚴重。因此，對房價不斷提升達到問題進行詳細的考察與分析已成為當務之急。 本文從房地產(chǎn)的發(fā)展入手，著重研究房地產(chǎn)的發(fā)展以及房價變化，相應地提出調(diào)整的房價政策建議，從而保證未來經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。以期更快達到“居者有其屋”的理念。 1.2文獻綜述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。 1.

9、2.1國外研究綜述 Geoffrey Meen（2002）通過對英國、美國住宅價格的時間序列發(fā)現(xiàn)，無論是暫時性收入還是永久性收入，對房價的彈性都很大，尤其是在美國對于攻擊彈性欠佳的市場上，長期收入的彈性更高。 Charles Kindleberger在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由

10、此通常導致金融危機。” 而房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 1.2.2國內(nèi)研究綜述 2008年時寒冰《中國房事黑皮書》指出了房地產(chǎn)市場中存在政府和開發(fā)商的壟斷，解決住房問題必須打破開發(fā)商的壟斷。 郎咸平在2008年在《熱點的背后》一書中指出房地產(chǎn)的問題不僅僅在于房地產(chǎn)，也不是當時所謂的流動性

11、過剩的結(jié)果，樓市泡沫是投資經(jīng)商環(huán)境惡化的結(jié)果。在以“GDP為綱”的政策指導下所有的資金流向房地產(chǎn)造成樓市泡沫，還指出中國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控已經(jīng)失效。要解決房地產(chǎn)的問題要從投資環(huán)境入手。 郎咸平在2010又提出“火山理論”。2010年4月17日政府推出比較嚴厲的宏觀調(diào)控政策來控制樓市泡沫，但是這些調(diào)控本身對沒有打擊到樓市泡沫，反而影響到股市，而且房價也沒有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上漲等現(xiàn)象。由此郎咸平教授根據(jù)背后原因推出“火山理論”，火山需要巖漿流入，形象解釋了房地產(chǎn)的資金來源。一是企業(yè)家面臨的投資經(jīng)營環(huán)境全面惡化，嚴重產(chǎn)能過剩，企業(yè)家大量的錢流入房地產(chǎn)領域；二是近年政府的銀

12、行信貸天量增長造成通貨膨脹。大量逃避通貨膨脹的避險資金進入樓市。當企業(yè)家的資金、逃避通脹的避險資金流入樓市之后形成大量巖漿。巖漿總要爆發(fā)的，這就是樓價上漲的根源。由于政府沒有有效的措施阻止資金流入，反而由于兩個原因是房價猛烈增長。原因一：地產(chǎn)開發(fā)商和當?shù)卣穆?lián)合壟斷，缺乏競爭機制。原因二，中國各地方?jīng)]有大面積大覆蓋率的保障性住房，包括經(jīng)濟適用房和廉租房。 由于這兩個原因的存在，資金流入房地產(chǎn)的結(jié)果就是不斷上升的房價，政府過去所有推出的樓市宏觀調(diào)控政策只強調(diào)“堵”管口，然而這樣做的結(jié)果只能是這些政策被巖漿全部熔化，這就是為什么這么多年來房價調(diào)控政策總是沒效果，原因就是治標不治本。

13、2中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況的概述 2.1房地產(chǎn)的初步階段（1978至1991年） 改革開放以深圳為發(fā)展特區(qū)，商品房就是從這里開始。首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發(fā)。 隨著經(jīng)濟的進步，物質(zhì)水平的提高，人們對房子的需求開始提高，這就對商品房產(chǎn)生了需求。由于改革開放前，我國一直是以計劃經(jīng)濟為主導的社會，城市建設也帶有計劃經(jīng)濟深深的烙印。當時的城市住宅建設由國家統(tǒng)

14、一投資，統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風格單調(diào)，缺乏多樣性。這個時期的住宅產(chǎn)品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強調(diào)功能的合理程度。由于當時住宅屬福利性質(zhì)，并沒有滿足人更高的需求。這使房地產(chǎn)有了發(fā)展的空間和潛力，但是畢竟房地產(chǎn)是大宗商品，能買的起房的人還不多。房地產(chǎn)前行的步伐還比較緩慢。 2.2非理性炒作與調(diào)整階段（1992至1998年） 1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。同年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值

15、得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市。在一片大好形勢下房地產(chǎn)風生水起，各地開發(fā)商也看到了商機迅速跟進，房地產(chǎn)市場當時異常火爆，急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。可是好景不長，由于缺乏有效的長遠規(guī)劃，很快房地產(chǎn)就產(chǎn)生了巨大的泡沫，各地空樓爛尾樓無數(shù)，尤其是海南最明顯。1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。這對當時的房地產(chǎn)市場的打擊是致命的。在當時的情況，很多投資者都是跟風的投機以為，看著樓市行情好，就馬

16、上跟進，缺乏對風險的應對能力。所以當銀根一收緊，資金鏈條一段，一旦不能從其它地方挪來資金，馬上就死掉形成爛尾樓。這對剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，以致很長一段時間內(nèi)投資者對房地產(chǎn)失去信心，經(jīng)歷了重創(chuàng)以后投資者開始變得謹慎。從1993年下半年開始中國房地產(chǎn)進入一個調(diào)整期，始終波瀾不興，這種情況以致持續(xù)到98年上半年。 在這段時間，雖然已經(jīng)開始房地產(chǎn)商品化，但還帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，購買者以單位、集體為主，輔以少量的個人購房。通常是單位統(tǒng)一購買以后，然后根據(jù)職工的工齡、職稱等相關要素評分，然后根據(jù)分數(shù)多少為序把房子分配給單位的職工，個人對房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的

17、住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現(xiàn)在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動靜空間的干擾，套間的大量使用，衛(wèi)生間很小，僅僅是一個廁所等。總的說來，當時我國城市居民的居住環(huán)境是不理想的。這時候的住房理念只是解決人們從“居者無其屋”到“居者有其屋”的住房緊缺狀態(tài)，這個階段是沒有理念的階段。 2.3房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段（1998至2010年） 這一階段分為三個部分。第一個部分是1998至2003年這是房地產(chǎn)的第一次飛速發(fā)展的階段，第二個部分是2003至2006年這是調(diào)控整合階段，第三個部分是2006年到現(xiàn)在房地產(chǎn)第二次飛速發(fā)展階段。 2

18、.3.1第一次飛速發(fā)展（1998至2003年） 1998年對中國房地產(chǎn)來說是不平凡的一年。此前一年，亞洲金融危機席卷而來，東南亞樓價一落千丈。中國盡管沒有受到危機的直接沖擊，但面臨著內(nèi)需不足、消費不旺的局面。要保證經(jīng)濟增長目標，拉動內(nèi)需成為當時經(jīng)濟工作中的迫切任務。而當時全國仍有300多萬戶家庭的人均居住面積在4平方米以下，仍有3300多萬平方米的危房需要改造，住房問題亟待破解，房改迫在眉睫。即使這樣的情況下再1998年上半年房地產(chǎn)開發(fā)商的日子一點也不好過，很多開發(fā)商熬不下去了把土地紛紛賣掉退出市場。轉(zhuǎn)機很快就來臨了。 1998年在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系

19、列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當時市場上所有當時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么

20、定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。 表1 全國城市地價平均水平歷年變化情況（元/平方米） 綜合 商業(yè) 住宅 工業(yè) 2000年 998 1615 923 444 2001年 1033 1666 965 454 2002年 1078 1749 1013 460 2003年 1129 1864 1070 472 2004年 1198 1988 1166 481 2.3.2、調(diào)控整合階段（2004至2006年） 經(jīng)歷了一輪高速增長，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關注的焦點。同學房地產(chǎn)的發(fā)展暴露出

21、了許多問題：比如房價過高、結(jié)構(gòu)不合理，導致嚴重的社會矛盾。隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，貧富差距日漸拉大，使廣大收入處于中低水平的民眾住房問題矛盾突出。 看到這些問題政府自然沒有置身事外2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。2005年中央進一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導致3月份調(diào)控的政策又進一步加強。 2006年的宏觀調(diào)控

22、主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導向以消費主導轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變。 在這一階段房價得到一定的抑制，各地的房價還是比較穩(wěn)定。同時也給房地產(chǎn)下一階段的爆發(fā)埋下了伏筆。 2.3.3、二次飛速發(fā)展（2006年至現(xiàn)在） 政府從2004年開始對房地產(chǎn)的調(diào)控措施抑制都沒有斷過，但是房價到2006之前還算穩(wěn)定。從2006年借著2008年奧運會這個東風的作用。房價又進入了一個高速發(fā)

23、展階段，在2006年房價的基礎上繼續(xù)大幅增加，僅2006年和2007年上海的房價就翻了一倍，各地房價也有不等的增長。經(jīng)歷了2006年2007年的一波爆發(fā)以后，由美國次貸危機而引起的全球金融海嘯的影響，我國房價在2008年開始了一波短暫下滑背景上海杭州，下降約20%，但這僅僅是一波短暫的下調(diào)。雖然在09年中國經(jīng)濟一直在次貸危機的陰影下一直不是很景氣，但是進入2009年中國樓市一改2008年的疲軟，高歌猛進量價齊升，同比2008年，很多樓市銷量翻了一倍例如廈門杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了兩倍，有的地方甚至翻了三倍，經(jīng)歷了2008年的下挫后，進入2009年中國樓市在上半年波瀾不驚。從2009年

24、下半年房價上漲的勢頭開始慢慢復蘇。2010年政府下放4萬億貸款幫助恢復經(jīng)濟，我國經(jīng)濟全面復蘇，房價也跟著經(jīng)濟形勢繼續(xù)上升。2009年和2010年又在2008年的基礎上翻了一倍，上海杭州等地達到17000.2010年5月1日政府開始執(zhí)行“限購令”，被稱為史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策。但收到的效果甚微，房價還是持續(xù)的增長。 3 對房地產(chǎn)中房價現(xiàn)存問題的原因分析 3.1 從需求方面 　　房地產(chǎn)的需求是指消費者在一段時間內(nèi)愿意并且能夠購買的房子的數(shù)量。影響我國消費者對住房需求的因素主要有： 　?。?）居民收入。隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民收入也普遍提高了，個人可支配收入上升，對住宅的支出增加，使得對住

25、宅的需求上升。 　?。?）城市化進程的推進。城市化進程加快了房地產(chǎn)市場的日益蓬勃發(fā)展，城市化進程帶來的對住房條件和環(huán)境的改善的需求，城市拆遷改造帶來的被動需求，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　?。?）消費者對房價的預期。房屋作為一種正常品，連續(xù)幾年房價的走高，使得消費者對房地產(chǎn)價格的預期越來越高，這一定程度上刺激了價格的上升。房地產(chǎn)商的惜售，減少了房屋的供給，價格進一步被抬高。 　?。?）國家的信貸政策。中國寬松的信貸標準，增加了居民購房的支付能力，直接拉動了對房屋的需求，提高了房屋的價格。 　3.2從供給方面 　　房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商在一定時間內(nèi)，以某特定的價格所愿意且能夠出售

26、的房屋的數(shù)量。開發(fā)商的供給受很多因素影響，其中最主要的是成本因素。成本是推動房價上漲的內(nèi)在原因。成本主要包括土地價格和勞動力價格。 　　土地是一個比較特殊的要素，它的總量是一定的，即土地的總供給是一定的。隨著工業(yè)化和城市化的進行，能用來建房子的土地數(shù)量在逐年減少，城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的目標。這也一定程度上形成了賣方的壟斷。因此土地的價格不斷上漲。地價的上漲，推動了房價的上漲；而房價的上升，又使得一部分人被房地產(chǎn)的利潤驅(qū)動，進入房地產(chǎn)業(yè)，在有限的土地資源面前，進一步推動了土地價格的上升。因此，地價與房價是相互影響，相互推高。 　　隨著人們生活水平的不斷提升，勞動力的價格也逐年上

27、升。 　　有些地方甚至出現(xiàn)了“民工荒”的現(xiàn)象。勞動力成本的大增，導致生產(chǎn)成本的增加，房價必然會提升。 3.3從法律方面 　　主要體現(xiàn)在對土地的相關條例上。不少人都認為中國的法律在支持中國房價的暴漲。國務院第55號令第四條賦予“取得土地使用權(quán)的土地使用者”“其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動”的權(quán)利，《物權(quán)法》第一百四十三條：“建設用地使用權(quán)人有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。” 　　處分權(quán)是所有權(quán)四項基本權(quán)能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權(quán)包括了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權(quán)利。國務院第55號令和物權(quán)法第一百四十三

28、條使我國的土地使用權(quán)受讓者具備了處分權(quán)，使用權(quán)就成了事實上的“有期限的所有權(quán)”。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和鼓勵不動產(chǎn)炒賣的制度——“炒賣”皆因“處分權(quán)”而來——如果沒有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等“處分權(quán)”，土地就不可能通過土地使用權(quán)利的交易而增值，土地使用權(quán)也就不過是實物意義上的對土地的“使用”而已。 3.4從政府在建立保障性住房的動力方面 　　政府在建立保障性住房的動力不足。全國人大報告指出，保障性住房建設進度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%。當然，地方政府的這種做法，是可以理解的。試想：如果地方政府建設足夠多的保障性住房，會

29、拉低當?shù)氐姆績r，進而拉低地價，這不僅會減少地方政府的財政收入，更會直接拉低當?shù)氐腉DP指標。 　　因此，在GDP而不是民生指標來考核干部政績的大背景下，地方政府官員這種犧牲民生來實現(xiàn)GDP指標的做法，直接導致了保障性住房進度的緩慢和商品住房的大面積增加，進一步推動了房價的快速上漲。 3.5從房地產(chǎn)的主要利益主體方面 　　房地產(chǎn)中的主要利益主體是：政府官員，開發(fā)商，銀行和一些投機者。大量的普通的購房者，由于信息不對稱等原因，很難真正的影響到房地產(chǎn)事業(yè)。 　　房地產(chǎn)業(yè)是很容易滋生腐敗的領域之一。其中一個很重要的原因是土地的來源。眾所周知，土地是國家所有的，在土地的交易環(huán)節(jié)很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易

30、現(xiàn)象。土地資源的緊缺性決定了政府會把它出讓給能給自身帶來最大利益的開發(fā)商。尋租行為在房地產(chǎn)業(yè)也越來越盛行。管理土地資源的部門和官員很容易成為尋租的對象，在暴利的誘導下，房地產(chǎn)商和政府官員會相互勾結(jié)。這些尋租費用，也被房地產(chǎn)商列入成固定成本中。 4.控制房價上漲的措施 　?。?）在房地產(chǎn)供應房屋的結(jié)構(gòu)方面，政府應增加中低檔的普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設，完善廉租房制度。廉租房制度在法國得到了很好的實施，按照法國HLM制度規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。在我國，保障性住房的供給要由政府部門嚴格的監(jiān)督完成，在各地政府提供保障性住房動力不足的情況下

31、，中國政府可以借鑒法國的做法，建立一個完善的廉租房制度。優(yōu)先保證中低價位，中小套普通住房和廉租住房的土地供應。減少別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度，大套房住房的土地供應，構(gòu)建起多元化的市場供應主體。 　?。?）實現(xiàn)一個全透明交易平臺。搭建一個全國性的網(wǎng)絡樓盤交易平臺，以地方分類，全國所有地市的所有樓盤都收列其中。從房產(chǎn)商拿到土地、樓盤規(guī)劃開始，都在網(wǎng)上顯示出來，接受公眾的監(jiān)督，這樣可以減少腐敗尋租行為。當樓盤完工后，所有套型戶數(shù)等相關信息，都公示在該平臺，徹底杜絕開發(fā)商捂盤惜售行為。同時，對每一套住房的交易也都公布出來，不僅房屋所在位置，連購房者本人的姓名等信息也都公開。這種做法

32、在一些人看來可能比較理想化，但其實這并不難實行。因為在美國，已經(jīng)實行了高度透明化的房產(chǎn)交易，所有交易記錄都可以在美國法院查到的。 　　（3）調(diào)整考核政績的制度。不再把GDP作為衡量政府官員的唯一標準，應該把民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房價上漲的一個原因是政府官員希望通過房地產(chǎn)業(yè)來拉動他的政績，來保證GDP指標的實現(xiàn)。這無疑進一步抬高房價，并且政府也沒有降低房價的動力。溫家寶總理說：“我們確實需要一些仰望星空的人，心里裝著整個國家和世界，同時又需要一些腳踏實地的人，踏踏實實地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不會出現(xiàn)人亡政息?！彼?，當務之急是要把考核干部業(yè)績的GDP至上，徹底

33、改為民生第一。應該真正實行民選官的制度，高度透明化，讓民眾的選舉權(quán)，監(jiān)督權(quán)和問責權(quán)真正落到實處。 　?。?）對地方政府的職能的重新界定。在每次房價上漲過快的時候，中央政府都會出臺一些相關房地產(chǎn)政策來穩(wěn)定房價。但殊不知“上有政策，下有對策”，所以這些政策的效果很不理想，因此房價問題仍然得不到有效的控制。主要原因是房地產(chǎn)商和地方政府之間有共同的利益，這是導致房地產(chǎn)政策執(zhí)行不利的關鍵原因。因此對地方政府職能進行重新的定位顯得很必要，可以打破政府官員與房地產(chǎn)商勾結(jié)的利益集團，有利于房地產(chǎn)政策的實施。 5.結(jié)論 　　相對于其他市場來說，房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展中的，極其復雜的，有著眾多不同參與者和

34、多種利益沖突相連的復雜領域，同時又關系到人民群眾的切身利益，關系到國家的穩(wěn)定和發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房價上升的原因以及解決方法的探討中得出，抑制房價上漲還需要一個很長的過程?，F(xiàn)今，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題還沒有得到解決，房地產(chǎn)利益主體的相互勾結(jié)，政府建立保障性住房的動力不足等問題，經(jīng)過對以上原因的分析，提出了調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)全透明交易平臺，調(diào)整考核政府官員政績的制度等建議，使房價能夠在不久的將來慢慢的“回歸”“理性”。 6.參考文獻 　　[1]邱收。房地產(chǎn)價格控制

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