濟南市住宅市場調(diào)研報告 (中國點擊地產(chǎn)營銷顧問)點擊出品

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1、濟南市住宅市場調(diào)研報告 一、 濟南市宏觀經(jīng)濟分析 1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2003年，濟南市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1367.8億元，比上年增長14.5％，全市地方財政收入完成264.2億元， 2003年住房銷售額55.5億元，比上年增長44.2％，其中個人購買52.5億元。全年固定資產(chǎn)投資完成額504.9億元，濟南的人均GDP已接近3000美元，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為11013元，居全國第6位。 2、濟南經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 1）國企拉動、民企跟進、外企補充的企業(yè)結(jié)構(gòu) 濟南作為山東的省會城市，積聚了大量的大型國有企業(yè)，比如魯能、濟鋼、重汽、商業(yè)集團以及各大銀行山東分行等，大型

2、國有企業(yè)是濟南經(jīng)濟的主體，骨干和脊梁，以這些企業(yè)為龍頭，帶動了一大批中小企業(yè)的發(fā)展，2003年,全市個體工商戶增加到13.3萬戶，私營企業(yè)累計達到23000戶，形成了國企拉動、民企跟進、外企補充的企業(yè)結(jié)構(gòu)。 2）濟南經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整—重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 2003年，濟南市經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，經(jīng)濟總量不斷提高。第一產(chǎn)業(yè)增加值105億元，增長5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億元，增長18%；第三產(chǎn)業(yè)增加值663.2億元，增長13.0%。為強化和發(fā)展?jié)蠀^(qū)域中心城市的地位，濟南在發(fā)展三大支柱性的工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的同時促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)濟南政府決議，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點明確在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之上，特別是鼓勵民

3、企投資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、旅游、信息咨詢、會展以及教育培訓、文化、媒體、科研等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。2004年力爭現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占全市的比重提高到30％以上。 3）濟南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變 目前濟南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟南有可能發(fā)展成為國內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國經(jīng)濟版圖上一個重要的力量。在2003廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南

4、的城市競爭力指數(shù)全國排名12名，成為中國經(jīng)濟版圖中的重要城市。 二、濟南市人文環(huán)境分析 1、包容并兼的文化特色 濟南文化是魯文化和齊文化的結(jié)合，濟南人有魯文化的內(nèi)斂而不張揚，喜歡輕松而悠閑，樸實大方，同時還有部分齊文化的開放和重商成分，能接受新東西。 濟南的文化的時空復合性決定了文化的復雜性，文化的復雜性決定了人們的價值取向和消費觀念，使?jié)线@個龐大而又看似無序的城市既古老、又現(xiàn)代，既傳統(tǒng)、又開放，既富裕、又貧窮，是一個有眾多階層組合的城市。 2、多層次的價值取向 文化決定了價值取向，作為一個文化多元性的城市，其價值取向也表現(xiàn)為多層次，具體體現(xiàn)為以下四種價值觀，即：官本位、學本

5、位、商本位和家本位。 官本位思想。 濟南幾乎集中了所有全省性的政府、機關(guān)和事業(yè)單位及中央各大部門駐山東總部集中地，連企業(yè)也帶有濃厚的官方色彩（如重汽、輕騎、濟鋼），這使得濟南很多人以做官為榮，這部分人有權(quán)、有錢，敢消費，消費水平也高，并有一定的比例。 學本位思想。 濟南高校數(shù)目排在全國前幾位，文化競爭力全國排名第8，所以濟南不乏有學問的人，教授、工程師、學者數(shù)目不少，所以，在目前官本位思想趨于淡化的情況下，這個群體也越來越大，他們的思想超前，容易接受新事物，消費水平較高，但還需要在市場中體現(xiàn)自己知識的價值。 商本位。 從商的人在濟南不占少數(shù)，主流是省內(nèi)外的個體商、民營企業(yè)，甚

6、至還有少部分外國企業(yè)，這部分人是未來濟南市場經(jīng)濟發(fā)展帶動力量，和市場完全接軌，以財富積累和再生產(chǎn)為目標，消費理性化。 家本位。 這部分人在濟南占有比例最高，即是平民家庭，包括濟南本地人和外地在濟南的企事業(yè)單位的員工，他們以家為中心，以下一代為中心，經(jīng)濟收入和消費水平不高。 3、濟南人對城市又愛又恨 對濟南非常熱愛，但對濟南落后的城市面貌和臟亂差的城市環(huán)境非常痛恨，非常希望濟南的城市面貌能快速改變，展現(xiàn)濟南現(xiàn)代化大都市的魅力。對于一些能夠展現(xiàn)濟南新形象，表現(xiàn)濟南新時代特征的建筑，濟南人抱以熱切的希望。 三、濟南市住房消費觀念 濟南的消費群體受傳統(tǒng)思想影響較大，喜歡實實在在的東西

7、，消費心理及消費行為相對保守，呈內(nèi)斂方式；2000年以后，隨著廣告及各種推廣概念的引導，其接受新事物的能力有一定的進步。 1、老濟南人—拆遷入市型。 主要包括濟南本地人和在濟南工作了十五年以上的普通職工，他們有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家或單位的福利性分房、房改房，建筑時間長、質(zhì)量和戶型差、面積小，由于長期居住在城市中心位置，他們不愿意離開市中心，這部分人消費水平不高，但有一定積蓄，隨著大規(guī)模的拆遷，他們通過不斷獲得的補償來購房。 2、公務(wù)員—改善居住型。 包括大型國有企業(yè)、省市直機關(guān)、金融、學校、醫(yī)院等單位職工，這部分在濟南比例不小。他們

8、一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著省直機關(guān)房改房上市，他們將通過選擇品質(zhì)及環(huán)境良好的樓盤而成為濟南二次置業(yè)者的主體，是中大戶型的主要需求群體。 3、成功人士—享受投資型。 在濟南，成功人士的構(gòu)成較為多樣化，有獨撐門戶的個體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識進入市場換取金錢的高級知識分子，有一部分掌握實權(quán)的高級公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型物業(yè)的主要需求群體。 第一，有權(quán)人，這部分人消費水平高，購房主要目的主要為自住，然后才是投資。他們居住講究舒適，喜歡豪宅，首選南部，其次才是市中心和東部。 第二，有錢人，主要是企業(yè)管理層，

9、這部分人在濟南數(shù)目不少，很多是中小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要用于投資，喜歡在市中心、或者東部買房。 第三，個體戶和民營企業(yè)，他們購房主要目的是為了工作和經(jīng)營方便。這部分人分布于濟南市區(qū)各地，但相對集中的地方是內(nèi)環(huán)線里、山大路、文化路等繁華的交通線上。 第四，文化和科技精英。集中在市中心和山大科技文化商圈，收入高，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，購房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實用。 4、白領(lǐng)階層—基本消費型 主要指已在濟南落腳并打算在濟南發(fā)展的青年白領(lǐng)，有一定購房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小戶型住宅的需求主體。 濟南人的購

10、房心理處于初級向中級發(fā)展的過渡階段，尚不成熟。一般的購房周期為2-6個月左右，消費者會反復比較各項因素以區(qū)別項目優(yōu)劣；但購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢 小結(jié)：從濟南的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，濟南正處于社會、經(jīng)濟、生活等各方面飛速發(fā)展的歷史時期，城市經(jīng)濟水平的提高帶動了居民生活水平的提高，中產(chǎn)階級的數(shù)量不斷增多，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 四、濟南市房地產(chǎn)市場總體狀況 1、 濟南市房地產(chǎn)市場進入需求旺盛期 過去五年濟南市房地產(chǎn)供求市場分析 單位：萬平米 1999年 2000年

11、 2001年 2002年 2003年 2004年1-4月度 竣工 145 235.9 195（不包含90萬平米舊村改造） 261.9 295.4 20.1 增幅 5% 62.7% -18% 37.3% 12.5% -44% 銷售 91 133 142 192.1 254.9 53 增幅 32% 46.5% 7% 35% 31% 67.2% 備注 舊村改造影響了商品房開發(fā)和銷售 市場供不應(yīng)求 從上圖分析，房地產(chǎn)開發(fā)量（供應(yīng)）呈下降趨勢，而銷售（需求）呈上升趨勢。特別是2004年1—4月，需求遠遠超出了

12、供應(yīng)的水平。（原因：市場上可供開發(fā)的土地特別少，市場需求特別大）濟南房地產(chǎn)市場進入了需求旺盛期。 2、濟南城市化水平快速提高引起供需兩個市場連鎖反應(yīng)，未來五年房地產(chǎn)市場供需兩旺。 反應(yīng)一：市場需求機遇：城市化水平提高使?jié)戏康禺a(chǎn)需求市場更加旺盛。 目前城市人均居住面積為23平米，2003年濟南市區(qū)人口250萬，5年后， 人均住房面積至少達到28平米，濟南市區(qū)人口將增加到300萬，平均每年增加10萬人。 需求增加量=250萬*（28-23）平米=1250平米 新口需求量=10萬/年*5年*28平米=1400萬平米 總需求增加量=2650萬平米，每年增加需求量500萬平米左右

13、，城市人口的增長，無疑會對房地產(chǎn)市場起到促進作用。（注：沒有考慮拆遷改造因素） 反應(yīng)二：開發(fā)機遇：城市化水平提高使?jié)弦?guī)劃、城市建設(shè)迎來歷史上的大發(fā)展時期。 城市大發(fā)展體現(xiàn)為四個方面： 新城區(qū)擴展 （東部新城）：城市新規(guī)劃 東擴西進，南控北跨中疏 東部引領(lǐng)（5年內(nèi)），西部北部大約5年后進入開發(fā)高潮。 城市大規(guī)模建設(shè)（1360億） 居民區(qū)改造（一環(huán)內(nèi)400萬平米） 舊廠房騰龍換業(yè)：濟南是重工業(yè)城市，隨著城市規(guī)模擴大，主城市區(qū)老廠房外遷。 3、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢平穩(wěn)。 今年前4個月，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成19.7億元，比上年同期增長21.6%。從增幅來看是逐月下降

14、的，但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個月完成投資為6.0億元，三月份凈完成投資為5.7億元，四月份凈完成投資為8億元。因為基數(shù)越來越大，所以雖然凈完成投資是增長的，但增幅是下降的。分房屋用途看，只有住宅投資是增長的，住宅投資完成17.2億元，增長43.3%，占全部投資的87.3％；商業(yè)營業(yè)用房投資1.6億元，下降33.3%；辦公樓完成投資4575萬元，下降54.1％；其他完成投資5375萬元，下降37.7％。 4、竣工面積下降，商品房銷售面積快速增長。 1－4月份，累計竣工各類房屋20.1萬平方米，下降42.7%，其中住宅竣工19.3萬平方米，下降44.2%。由于竣工面積減少，再加上濟

15、南市的經(jīng)十路等改造工程拆遷，大大增強了濟南市市場購買力，商品房銷售面積快速的上升，房屋價格出現(xiàn)較大增幅，前4個月濟南市房價比上年同期上漲24.3%。1-4月份濟南市累計銷售各類房屋53.0萬平方米，增長67.2%，比竣工面積多出32.9萬平方米，其中住宅銷售502.萬平方米，增長63.5%，多出竣工面積30.9萬平方米。 5、新開工面積與上年持平。 目前濟南市房地產(chǎn)開發(fā)項目正處于項目的建設(shè)期，故竣工面積下降，新開工面積與上年持平。今年以來，濟南市房地產(chǎn)新開工面積126.4萬平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開工103.4萬平方米，同比下降6.3%。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)項目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫

16、和放大，全部房屋施工面積為564.1萬平方米，比上年同期增長21.4%，其中住宅463.2萬平方米，增長21.4%。 6、資金到位充足。 從資金到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。截至４月底，當年到位資金34.9億元，比上年同期增長22.5％，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來源大幅增長，占資金來源的71.6％；到位金額分別為13.1億元和11.9億元，分別比上年同期增長28.4％和95.1％；銀行貸款9.8億元，下降16.9％。 7、今年濟南房價漲幅迅速，一季度位居全國第九位。 隨著經(jīng)濟增長、城市人口增長和消費觀念的改變、舊城改造、土地供應(yīng)偏緊、建材漲價等一系列

17、因素的影響，今年一季度，濟南的房價比去年同比上升了10.2%，漲幅首次突破前十位，位居全國第九。 8、濟南房地產(chǎn)開發(fā)的主導力量—逐漸呈三足鼎立之勢 隨著濟南房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，競爭加劇，小企業(yè)逐漸落伍，大的企業(yè)逐漸壟斷市場，在濟南400多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，前30強占據(jù)著41%的市場份額，這些壟斷力量主要由本地傳統(tǒng)力量、本地新興力量和外地開發(fā)力量組成。 傳統(tǒng)力量（如天建、三聯(lián)、濟南市房地產(chǎn)發(fā)展集團總公司、建工）：國有企業(yè)轉(zhuǎn)制、土地儲備型； 新生力量（重汽、商業(yè)地產(chǎn)、三箭）：資本雄厚型； 外地力量：（兗礦集團、偉東置業(yè)、香港新世界、信萊集團等）專業(yè)品牌型。 施工面積

18、（萬平米） 銷售面積（萬平米） 銷售占已施工的比率 濟南市開發(fā)企業(yè) 864 324 37% 濟南市30強企業(yè) 328 136 41% 結(jié)論：開發(fā)企業(yè)的實力、品牌是吸引消費者的重要因素。 9、專業(yè)品牌大盤開發(fā)占優(yōu)勢。 幾個超大型樓盤自2001年起開始沖擊容量有限的市場，陽光舜城、偉東新都、陽光100國際新城、中潤世紀城等項目都是100萬平米以上的航母級規(guī)模，并都有超大型集團背景支持，競爭日趨激烈。 以陽光100國際新城為例，平均月銷售1.5萬平米，2004年一季度銷售額其成功之道表現(xiàn)在： 改造城市打造品牌（改造水泥廠周邊環(huán)境） 運作專業(yè)化：市場定位準確、

19、營銷推廣（每期主題）、產(chǎn)品規(guī)劃有特色 品牌化戰(zhàn)略（全國連鎖） 土地低成本（5億1500畝） 大盤效應(yīng)（生活居住環(huán)境、配套） 高性價比（同周邊樓盤相比） 10、產(chǎn)品定位過于雷同。 濟南的住宅產(chǎn)品大多集中在2000-4000元左右的中高檔房產(chǎn)范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象。“有房沒人住，有人沒房住”的現(xiàn)象將在一定時期內(nèi)持續(xù)存在。 11、小戶型需求缺口大。 隨著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化和家庭生命周期起始階段（男女雙方的結(jié)合到第一個孩子的出生階段）的推遲與延伸，以及購房者年輕化趨勢，使得小戶型市場需求量猛增，而７５-9０平米的戶型占整個濟南市場不足25％

20、，市場缺口巨大。 12、開發(fā)商重視專業(yè)代理公司介入項目全程。 相當部分開發(fā)商開始重視專業(yè)的營銷代理和策劃咨詢公司介入項目，紛紛引入并長期合作，但由于眾多營銷公司實力良莠不齊，失敗案例屢見不鮮。 13、集團購買時代基本結(jié)束，市場進入個人購房時代。 　　 五、濟南市住宅市場各板塊特征 1、東部住宅項目集中放量，競爭加劇。 齊魯晚報2004年2月12日消息“……已確定在2004年開發(fā)和銷售的項目近30個，面積近300萬平方米，其中90%以上位于歷山路以東……”競爭狀況可見一斑，實際即將上馬的項目遠不僅這些，仍有大量的項目處于規(guī)劃論證階段仍未報批，區(qū)域內(nèi)項目間競爭不可避免且愈演愈

21、烈，另還有近百萬平方米經(jīng)濟適用房項目將推出等等，競爭加劇。區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅項目很多，僅在建在售的項目就達50多個，其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤。雖樓盤的規(guī)模、價位等指標各不相同，總體來講該區(qū)域項目規(guī)模相對較大，價位適中。但該區(qū)域以東外環(huán)為分界點可以分為三個不同的片區(qū)并有各自的特點： A、 山大及山大路周邊地區(qū)特點 山大及山大路周邊地區(qū)因其文化氛圍濃厚、交通便利、生活配套設(shè)施齊全、服務(wù)業(yè)發(fā)達等因素影響，是住宅建設(shè)項目的黃金地段，同時也是各大開發(fā)商的必爭之地；但由于該地段可供開發(fā)的地盤非常有限，因此該片區(qū)項目在以下幾個指標中具有以下特點： 項目規(guī)模較小，新項目中罕有大規(guī)模小區(qū)

22、。 項目均以小高層（含少量高層）為主，基本沒有純多層項目。 價位偏高，且不同項目之間價格差異不大，均價在4200元以上。 消費群體以中年以上高收入人群為主。 戶型面積相對較大，大都在100平方米以上，以三室以上為主。 消費者購房目的以置業(yè)和居住為主，部分用作投資和辦公。隨著山大路CID功能的逐漸強化，東部片區(qū)中小企業(yè)數(shù)量不斷激增，加之專業(yè)辦公樓價格高，使用成本高等因素，購買小高層用作投資和辦公的客戶比例也在不斷提高。 樓宇智能化程度高。單元可視對講防盜門、主要通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報警系統(tǒng)、快速消防報警系統(tǒng)等已經(jīng)成為必備設(shè)置。 物業(yè)管理費用較高。一般在0.8元—

23、1.5元左右。 B、 東二環(huán)及以東、輕騎路以北地區(qū)特點 由于外環(huán)路以西可開發(fā)土地日益減少，外環(huán)以東地區(qū)是未來東區(qū)住宅項目開發(fā)的重中之重。但就目前情況來看，此片區(qū)居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進一步改善。該區(qū)域內(nèi)罕有高品質(zhì)、大規(guī)模以及個性化的樓盤，與外環(huán)路以內(nèi)相比有較明顯的特點： 區(qū)域內(nèi)小高層規(guī)模普遍較小，銷售難度較大，周期較長。如名人大第、東方麗景、新天地等。 消費群體中以年輕人居多，由于經(jīng)濟實力有限，主要選擇總價較低的房產(chǎn)。 價格差異明顯，東外環(huán)沿線價格與市內(nèi)相差不多，而遠東部由于地段、配套等劣勢，價格相對較低，同檔次樓盤價格差在500—1000元左右。 戶型

24、以兩室兩廳和三室兩廳為主，面積以90—130平方米為主。 物業(yè)管理費用較低。小高層在0.6—1.0元之間。 C、經(jīng)十東路沿線 東部產(chǎn)業(yè)帶的興起，經(jīng)十路景觀大道的的改造，燕山立交橋的竣工，城市規(guī)劃對經(jīng)十路地位的明確，加之東部新城的建設(shè)以及省政府東遷的意向，都極大帶動了該片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，提高了該片區(qū)地價上揚的速度。總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點為： 該片區(qū)現(xiàn)有住宅項目較少，但規(guī)模一般較大，僅本集團開發(fā)的世紀城一家，建筑面積就達100萬平方米。 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境。 東部開發(fā)帶來強大的升值潛力。 區(qū)域自然景觀良好。 區(qū)域生活配套尚未完善

25、 社區(qū)內(nèi)部配套大多較為完善 銷售價格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)。 物業(yè)管理費相對較高。 2、 西南部區(qū)域正在崛起，城市競爭格局發(fā)生變化 隨著濟南市最新城市規(guī)劃的出臺，“西部新城”及西部城市建設(shè)的實施，濟南市西部區(qū)域日益在城市競爭格局中扮演更加重要的角色；西部區(qū)域的住宅項目被越來越多的消費者認同，陽光100、外海西子城市花園等項目的熱銷就證明了這一點。西南部市場以南辛莊西路和經(jīng)十路為界分為西部板塊和西南板塊，這條線東南為西南板塊，西北為西部板塊。 A、 西部板塊 西部區(qū)域以中低檔項目為主。 目標客戶多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營企業(yè)老板。 銷售均價整體在430

26、0元左右。 戶型以中戶型（100平方米）以上為主。 B、 西南板塊 以中檔項目為主。 目標客戶多為區(qū)域內(nèi)的中等收入人群，以教師、私營老板、二次置業(yè)者為主。 銷售均價整體在3500元左右。 戶型以中、大戶型為主。 3、南部山區(qū)將成為絕版地段 在新的城市規(guī)劃中，南部山區(qū)是生態(tài)保護區(qū)，將成為控制區(qū)，以千佛山為界，將南部分為兩個板塊。山以西到建設(shè)路為英雄山板塊，山以東到二環(huán)東路為千佛山板塊。英雄山板塊主要有偉東新都、陽光舜城、銀豐山莊、齊魯.駿園等。千佛山板塊為生態(tài)控制區(qū)，主要有三慶.匯文軒、鴻苑.世紀開元、中聯(lián)花園、永大清華園等。 A、 英雄山

27、板塊 以中高檔項目為主； 目標客戶多為收入較高、為改善原居住條件的二次置業(yè)都和投資者； 銷售均價在4500元左右。 戶型設(shè)計以大戶型為主（160—200平米） B、 千佛山板塊 豪宅區(qū)，以高檔項目為主； 目標客戶為高收入人群：企業(yè)老板、高干、社會知名人士等 戶型設(shè)計：以大戶型為主，有復式、別墅等； 銷售均價在5400元左右 4、北部區(qū)域市場潛力巨大。 多年來北部市場一直波瀾不驚，在東、西部市場價格節(jié)節(jié)攀升的對比下， 北部的住宅市場價格基數(shù)低、未來升值潛力很大，特別是隨著經(jīng)一路改造和緯六路道橋工程的建設(shè)，無疑增加了開發(fā)商和消費者投資置業(yè)的信心。

28、本區(qū)可以分為兩個大的板塊，一個是以無影山路為南北軸線的，以堤口路為東西擴展的無影山板塊，被譽為“濟南的浦東”。主要有齊魯花園、萬盛園、名人時代、五環(huán)花苑、西苑小區(qū)等。另一個板塊是以北園大街為軸線，南北擴展的北園板塊，主要樓盤有巴黎花園、魯能康橋、泉星小區(qū)等。 A、 無影山板塊 以中檔項目為主； 目標客戶：收入穩(wěn)定、效益較好的單位員工、公務(wù)員等； 銷售均價在3100元左右； 戶型設(shè)計：二房或三房戶型為主（120平米左右） B、 北園板塊 以中高檔項目為主 目標客戶：私企老板、魯能內(nèi)部職工、收入較高或二次置業(yè)人士； 銷售價格：銷售均價在3500元左右。

29、戶型設(shè)計：二房或三房為主（120平米左右） 5、城市中心區(qū)—住宅開發(fā)的空心地帶 由于城市中心閑置土地少，涉及到舊城改造、拆遷補償和舊城改造等問題較多，開發(fā)商一般不愿意在舊城市中心開發(fā)樓盤，特別是住宅，今年只有名士閣、華天閣、三箭.銀苑幾個樓盤。 以中、高檔項目為主 目標客戶：有穩(wěn)定而較高的收入、投資者、駐濟辦事處等機構(gòu) 銷售價格：銷售均價整體為4500以上。 戶型設(shè)計：以中、大型為主（120平米以上） 附：濟南幾大板塊的基本情況表 區(qū)域 東部 中部 南部 西部 北部 區(qū)內(nèi)板塊 洪樓、山大路、解放路、二環(huán)東路、經(jīng)十東路、高新區(qū)、工業(yè)南路 、文化路板塊

30、濼源大街板塊、經(jīng)七路板塊、經(jīng)一路板塊 千佛山板塊、舜耕路板塊、英雄山路板塊 經(jīng)十西路、建設(shè)路、陽光新路、南辛莊、機床廠、西部新城板塊 明湖路、堤口路、長途汽車站、無影山路、北園、工業(yè)北路板塊 區(qū)域特點 中、高檔為主 高檔為主 中、高檔樓盤為主 中檔及中高檔樓盤為主 中檔及中低檔樓盤為主 城市配套 比較完善 成熟、完善 比較完善 一般 一般 人文特征 文化氛圍好、文化層次高 商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入水平高 環(huán)境好、景觀好 普通市民為主體 商業(yè)氛圍好 前景 最好 良好 較好 較好 一般 代表樓盤 中潤世紀城、富翔天地、東環(huán)國際、匯科旺園 三

31、箭銀苑、名士閣 永大清華園、偉東新都 陽光100、外海西子城市花園 齊魯花園、萬盛園、魯能康橋 綜述： 市場方面：2004年濟南房地產(chǎn)住宅市場已進入成長期，隨著國家對土地政策的嚴控和金融政策的收緊，土地資源越來越緊缺，房地產(chǎn)供給市場不足。而且隨著濟南經(jīng)濟的發(fā)展、大規(guī)模城市改造步伐的加快、人口迅速增長等因素的影響，住宅市場供不應(yīng)求的局面將進一步加劇，特別是中低檔商品房供給不足，高檔商品房出現(xiàn)過剩。 開發(fā)水平：各房地產(chǎn)項目間的競爭加劇，將由地段、價格、戶型的基本情況競爭過渡到全面質(zhì)素的競爭，包括園林規(guī)劃、小區(qū)配套甚至于項目所倡導的生活理念、生活方式和文化內(nèi)涵方面的競爭。 21