城中村改造中的土地所有權(quán)改制問題分析

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1、 土地行政管理學(xué)課程論文 城中村改造中的土地所有權(quán) 改 制 問 題 分 析 題 目 學(xué) 院 專業(yè)班級 學(xué)生姓名 學(xué) 號 撰寫日期：20 年 月 日

2、 城中村改造中的土地所有權(quán)改制問題分析 摘要：進入21世紀以來.我國大力推進城市化進程，城市規(guī)模不斷擴大，城市人口不斷增加，而城市問題也不斷涌現(xiàn)。有些城市問題在一定程度上制約了城市的健康發(fā)展以及降低了城市居民的生活質(zhì)量?！俺侵写濉北闶沁@些問題中比較突出的一個。城中村是我國高速城市化進程中普遍存在的一種特殊地域現(xiàn)象，是城市建設(shè)發(fā)展急劇擴展與城鄉(xiāng)二元管理體制共同作用下的結(jié)果。本文以城中村為研究對象，通過研究城中村的形成原因以及改造所涉及的各利益主體之間的關(guān)系，針對城中村改造的主要障礙---土地所有權(quán)問題，提出了解決的建議和措施。 關(guān)鍵詞：城中村改造；土地所有權(quán)；土地使用權(quán)

3、 The reconstruction of urban village land ownership reform problem analysis Abstract: Enter since twenty-first Century. China to advance a city to change a course, the city scale expands unceasingly, city population increases ceaselessly, and the city problems also emerged. Some city problems t

4、o a certain extent restrict the healthy development of the city and to reduce the city residents quality of life. " The urban village" is the problem of a more prominent. The urban village is the city of our country high speed in the process of a universal phenomenon is a special region, city constr

5、uction and development of rapid expansion and urban and rural two management system the result of the interaction of. The urban village as the research object, through the research of urban village of formation and transformation involves the relation between each interest principal part, the main o

6、bstacle for alteration of village in town - the issue of land ownership, puts forward the suggestions and measures. Key words: The reconstruction of urban village; land ownership; land use right 城市數(shù)目從1978年的320個發(fā)展到現(xiàn)在的660多個，城市建成區(qū)面積也由3.6萬平方千米擴到9萬多平方千米，這擴大的5.4萬平方千米幾乎全是城市建設(shè)征用農(nóng)村土地獲得的。農(nóng)民土地被征用了但村還在，仍然

7、生活在原地，且隨著周圍農(nóng)用地的逐步征用而逐漸包圍，形成了“城中有村”的格局。城中村的形成使城中村問題已經(jīng)成為各地方政府最頭痛、最難解決的問題之一。因此，為了加快我國的城市化進程以及改善城市環(huán)境和居住質(zhì)量，本文選取了“城中村”為研究對象，主要從經(jīng)濟角度對城中村的現(xiàn)狀及改造問題進行了初步研究，以期得出一些對改造城中村有價值的結(jié)論以及對政府有參考價值的建議。 1 城中村的相關(guān)研究綜述 1.1 城中村的概念 城中村是在我國快速城市化過程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，在沿海地區(qū)城市中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)的尤為突出。國內(nèi)學(xué)者對城中村的定義一般從地理位置和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的角度對城中村進行定義。所謂“城中村”，是指在

8、城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)；或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常狹義上所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。 1.2 國內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究 1.2.1 國外學(xué)者的相關(guān)研究 根據(jù)文獻檢索，國外至今尚沒有對城中村的專門研究，甚至連“城中村”

9、一詞也還沒有公認的英文譯名。但在國外學(xué)者關(guān)于城市化研究的文獻中，可以找到一些與城中村問題有關(guān)的研究，大致可以分為以下幾個方面： (1)城市蔓延(urban sprawl)。此現(xiàn)象最早出現(xiàn)在以美國為代表的發(fā)達國家。多數(shù)學(xué)者認為城市蔓延指的是城市化地域向未城市化地域的不相稱的擴張，其特征是城市邊緣大片低容積率、高建筑密度住宅的開發(fā)使城鄉(xiāng)間的界限日益模糊。近年來.由于西方國家“大都市帶”的發(fā)展趨于成熟，城市蔓延作為大都市內(nèi)部的一種新的空間，其利益價值和可能產(chǎn)生的影響，特別是經(jīng)濟、社會和環(huán)境方面，越來越受到政府城市規(guī)劃部門和研究城市經(jīng)濟的學(xué)者們的關(guān)注。 (2)城市邊緣區(qū)。最早涉及城鄉(xiāng)過渡地帶概念的

10、德國地理學(xué)家Louis，在1936年研究德國柏林城市地域結(jié)構(gòu)時發(fā)現(xiàn)，某些土地利用帶原先屬于靠近城市邊界的邊緣地區(qū)，后來被建成區(qū)不斷擴展所侵占而成為城市的一部分。到20世紀50年代，Queen和Thomas將大城市的地域結(jié)構(gòu)分解為內(nèi)城、城市邊緣區(qū)、城市腹地三個部分，明確提出了“城市邊緣區(qū)”的概念，開創(chuàng)了城市邊緣區(qū)研究的先河。 (3)都市村莊(urban village)。美國著名人文地理學(xué)家Johnston主編的《人文地理學(xué)詞典》中將都市村莊定義為。一種居住社區(qū)，居民具有相同的或相似的文化或種族特征，常位于內(nèi)城或轉(zhuǎn)型地帶，是移民進入城市的聚集點”。 從以上三種現(xiàn)象的定義和特點來看，其他國家

11、很少有與我國城中村類似現(xiàn)象，加之我國城中村出現(xiàn)的歷史并不很長，國外學(xué)者尚未做過專門研究。但客觀來說，上述方面的研究能為我國的城中村改造提供一定借鑒和參考。 1.2.2 國內(nèi)學(xué)者的相關(guān)研究 在我國20世紀90年代末以前，由于國內(nèi)從事城市發(fā)展研究的人員較少以及城市化水平不高，城市的擴張速度較為緩慢，城鄉(xiāng)關(guān)系處于一個相對穩(wěn)定的時期，城中村問題沒有引起人們較多關(guān)注。但隨著全國范圍內(nèi)城市的大規(guī)模擴張，“城中村”現(xiàn)象越來越明顯，逐步引起了研究人員的注意。1998年。第一篇以“城中村”改造為研究主題的地理學(xué)博士論文通過答辯：其后不久，國內(nèi)規(guī)劃類核心期刊《城市規(guī)劃》雜志以專題形式刊登了數(shù)篇關(guān)于“城中村”的

12、研究論文。這兩件事標志著“城中村”現(xiàn)象進入了學(xué)術(shù)界的研究領(lǐng)域。隨后，眾多領(lǐng)域的專家學(xué)者對城中村的各方面展開了更為廣泛的研究，研究內(nèi)容主要集中在以下幾方面： (1)關(guān)于城中村的命名。研究者對城中村現(xiàn)象有多種命名，如都市里的的鄉(xiāng)村(田莉，1998)、城市里的鄉(xiāng)村(敬東，1999)、城中村(方慶東等，1999，鄭靜。2000)等。英文譯名也很多，如Rural Residential Island(鄭靜，2000)、City Village(李晴，2002)。最近城中村一詞己成為約定俗成的稱呼，但英譯名尚未統(tǒng)一。 (2)關(guān)于城中村的類型。研究者從不同角度對城中村類型進行了多種劃分。張建明(1998

13、)根據(jù)廣州44個城中村的基礎(chǔ)資料，將城中村分為三類：基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越型、集體經(jīng)濟實力型、土地資源充足型。鄭靜(2000)依據(jù)廣州城中村演變的歷史階段，分為：農(nóng)村居住聚落型、半城中村型、城鄉(xiāng)沖突型、城中村瓦解型。 (3)關(guān)于城中村的形成機制。自90年代末國內(nèi)學(xué)者對城中村形成機制先后進行了研究，主要觀點集中在城鄉(xiāng)二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)上。目前社會學(xué)者李培林(2002)又對這一問題的研究從經(jīng)濟學(xué)角度做出了擴展，他認為，城中村形成的主要原因是在土地和房屋的快速增值下，城中村土地的收益遠低于同地段城市土地收益(自由競爭均衡價格)，農(nóng)民沒有得到相應(yīng)補償，只能最大限度利用現(xiàn)有房屋和土地。 盡管國內(nèi)對“城中村”現(xiàn)

14、象的研究己經(jīng)有一段時間，但現(xiàn)實中由于我國特殊的國情及歷史遺留下來的體制問題等眾多因素，導(dǎo)致關(guān)于“城中村”問題的理論并不健全，政府策略和解決方式并不非常有效。因此，“城中村”改造問題依然是城市發(fā)展過程中熱門的研究課題，它也將會隨著經(jīng)濟發(fā)展而更有研究意義和價值。 2 我國城中村改造的現(xiàn)狀分析 2.1 我國城中村的分布及負面影響 伴隨我國城市化進程加快，除了少數(shù)城市由于其城市化水平較低、地廣人稀、建成區(qū)狹窄而尚未有城中村之外，城中村幾乎遍布于我國各個大中城市，特別在東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市和全國各省會城市，城中村現(xiàn)象更加嚴重。例如西安有城中村417個，涉及42萬余人；太原有75個，涉及近12萬農(nóng)民

15、。 “城中村”是城市的一塊“夾縫地”，其發(fā)展有很大的自發(fā)性，這種獨特的地位和現(xiàn)象，勢必對城市發(fā)展帶來一系列的社會問題： (1)人口成分復(fù)雜?！俺侵写濉?由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成，流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。(2)城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。(3)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患。(4)土地使用存在諸多問題。宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂，等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美

16、觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。 2.2 我國城中村問題的形成機制 從目前國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者的研究來看，城中村現(xiàn)象形成的原因主要有以下四個方面： （1）城鄉(xiāng)二元管理體制和土地二元所有制是城中村問題形成的根本原因。 這是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式。土地二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有。我國土地所有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第lO條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所

17、有的以外。屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。 從個體理性選擇的角度看，城中村這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村” 形成的進一步加劇。因此，從城中村的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成城中村形成的根本原因。 （2）城市的超前發(fā)展是城中村形成的主要原因。 城市在擴張過程中不可避免地要征用農(nóng)民土地，然而在高速發(fā)展狀態(tài)下，

18、土地的征收與兼并不是有計劃有步驟的。房地產(chǎn)開發(fā)商有策略地大肆收購城市偏遠地方的較為便宜的土地。囤積起來，等到城市發(fā)展到這片區(qū)域時，再轉(zhuǎn)讓給其他公司或自行開發(fā)利用，從中獲得暴利。這種模式使原來沒有被收購的土地，因城市的包圍而地價暴漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商再也無力收購這些土地。這些原來沒有被收購的村莊就轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的城中村。 （3）農(nóng)民為了滿足自身的利益死守士地是城中村問題難以解決的客觀原因。 城市高速發(fā)展，使得城中村土地價格的暴漲和出租住房而獲得可觀的租金導(dǎo)致農(nóng)民不肯出讓土地。正是由于土地的潛在商業(yè)價值和租金的存在，使得土地的收購價格超出房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)收益，導(dǎo)致城中村問題遲遲不能解決。 （

19、4）規(guī)劃不合理以及管理不完善是城中村形成的又一客觀原因。 當(dāng)城市建設(shè)處于高速發(fā)展期時，當(dāng)?shù)卣块T沒有及時適應(yīng)這種變化，導(dǎo)致土地規(guī)劃和城市規(guī)劃滯后于城市的發(fā)展：加之缺乏管理力度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商便到處收購便宜土地、違章建設(shè)，造成城中村問題的加劇。 3 城中村改造的思路分析 通過分析城中村問題的巨大負面影響，可見城中村問題已經(jīng)積重難返，成為各地政府以及城市規(guī)劃部門感到棘手的難題；通過對城中村形成機制的研究，我們進一步可以總結(jié)出要進行改造主要面對兩方面的難題： （1）城中村一般占地面積較大，如果政府想收購城中村就必須支付農(nóng)民巨額資金，政府一般承受不起； （2）占據(jù)城中村土地的農(nóng)民利用城中

20、村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，他們一般不會輕易出讓城中村土地。 這兩個難題，本質(zhì)上說，是如何處理好城中村問題涉及的兩個利益主體---政府和農(nóng)民之間的關(guān)系的問題。 我國土地管理法明確規(guī)定，地方政府不能強制征收農(nóng)民土地，因此在土地市場的供需關(guān)系中，農(nóng)民就是土地供給者，政府就是土地需求者。同時，農(nóng)民把土地出讓給政府后，還希望能夠從政府那里得到相應(yīng)的保障以及福利。在城中村改造中，農(nóng)民和政府是直接發(fā)生利益關(guān)聯(lián)的主體，因此，農(nóng)民和政府之間的關(guān)系也就是對城中村土地的供求關(guān)系。 明確了這兩個主體之間的關(guān)系之后，我們就可以找到解決問題的關(guān)鍵，就是在政府和農(nóng)民這兩個主體之間找到利益均衡點---即如何

21、在保證村民經(jīng)濟利益不受損害的前提下，政府用盡可能低的成本把城中村集體土地收歸國有進行開發(fā)。 按照我國現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，城中村土地屬集體所有，不能抵押、流通，不能像國有土地那樣“活化”，這就使得城中村的土地使用權(quán)在功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地，村內(nèi)土地不能在農(nóng)民、政府、開發(fā)商之間自由流轉(zhuǎn)和進一步開發(fā)，更不能納入城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中來，使得政府和農(nóng)民在土地供求關(guān)系上有了一道不可逾越的鴻溝。因此，只有實現(xiàn)城中村土地的自由流轉(zhuǎn)，使土地價值顯化為貨幣形式，在政府、農(nóng)民、開發(fā)商之間自由流動，才有可能使各個主體的利益在價值的流動中找到均衡，從而在根本上解決城中村改造的難題。 由于土地制度規(guī)定導(dǎo)致了土地資產(chǎn)

22、流動的限制，因此解決土地流轉(zhuǎn)這一根本問題有兩種思路： 其一，徹底打破舊有制度，將城鄉(xiāng)二元體制大統(tǒng)一。然而，改變近半個世紀的制度絕非一朝一夕之事，況且現(xiàn)在城中村問題已極大限制了我國城市現(xiàn)代化的發(fā)展，其解決迫在眉睫，時間上等不起。故現(xiàn)階段來這一思路說可行性不強。 其二，遵循現(xiàn)有制度，爭取在現(xiàn)有制度體系下找到一個突破口，解決城市化過程中外在轉(zhuǎn)化和內(nèi)在體制之間的矛盾，妥善處理政府、農(nóng)民、開發(fā)商之間的利益關(guān)系，將土地合法地引入市場流通，顯化土地價值。目前似乎只有征用才能實現(xiàn)集體土地的合法流通，但這將使政府面臨無法負荷的財政壓力。那么有沒有一種制度突破口，既能實現(xiàn)土地國有，又能逐步實現(xiàn)對農(nóng)民的補償呢?

23、當(dāng)我們認真研究我國現(xiàn)行法律法規(guī)后，回答是肯定的---實施集體土地國有化改制。 4 土地改制---城中村改造的必由之路 4.1 土地國有化改制對于城中村改造的意義 如果將城中村二元管理體制向一元管理體制的轉(zhuǎn)變看作是上層建筑的變化，那么城中村土地國有化改制將毋庸置疑對包括土地利用在內(nèi)的經(jīng)濟基礎(chǔ)起到反作用力，是徹底打破制約城市化發(fā)展“瓶頸”的有效手段。 通過將城中村的集體所有制土地成功轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，那么，原城中村土地的?quán)利主體就由村民集體轉(zhuǎn)為國家，國家可以實現(xiàn)對這些土地的規(guī)劃、經(jīng)營、利用，也就可以成功地將城中村與城市進行統(tǒng)一規(guī)劃、管理和建設(shè)，隨之一系列城中村問題便可迎刃而解。 其一，有利

24、于實現(xiàn)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，把村民納入城市管理體制，實現(xiàn)城鄉(xiāng)管理一體化；其二，有利于拓展城市空間，消除城市發(fā)展的空間障礙，政府集約、有效地調(diào)控和利用土地，實現(xiàn)舊城與新城鎮(zhèn)之間設(shè)施共建、資源共享、環(huán)境保護，加快城市化進程； 其三，被城市包圍的城中村不再因為制度障礙而無法與城市齊頭并進，城市的概念將完全取代原來的城中村。另外，土地改制對促進于我國宏觀經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展和社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展有著重要意義：有利于促進土地交易流轉(zhuǎn)，盤活土地資源，為城市發(fā)展注入新的活力；有利于充分發(fā)揮城市的規(guī)模效應(yīng)和集聚、輻射效應(yīng)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；有利于打破封閉狀態(tài)，徹底鏟除小農(nóng)意識，使農(nóng)民真正融入到現(xiàn)代化的城市經(jīng)濟生活，實現(xiàn)

25、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會和諧。 4.2 城中村土地國有化改制的主要內(nèi)容、法律依據(jù) 4.2.1 土地國有化改制的內(nèi)容 集體土地國有化改制是指集體經(jīng)濟比較發(fā)達、整體建設(shè)水平比較高的城市周邊地區(qū)或城市內(nèi)部的村鎮(zhèn)在城市化過程中，以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員全部由農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民并實現(xiàn)村鎮(zhèn)建制的過渡為前提，通過行政命令的方式將原屬農(nóng)村集體所有的土地整體性、一次性轉(zhuǎn)為國有，并基本不改變土地用途和使用權(quán)歸屬。 4.2.2 集體土地國有化改制的法律依據(jù) 集體土地國有化改制是在現(xiàn)有制度體制下順應(yīng)城市化發(fā)展而出現(xiàn)的一種社會現(xiàn)象，也是一種法律現(xiàn)象，在一定程度上可以說是社會發(fā)展相對于現(xiàn)行法律的一種超前。因為期間涉及重大

26、的財產(chǎn)權(quán)屬變更和利益關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，所以必須在現(xiàn)行法律制度中找到依據(jù)。 1998年國家修訂了《土地管理法》，隨后國務(wù)院根究修訂的(土地管理法》制定了《土地管理法實施條例》?！稐l例》第2條第5項明確規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民即國家所有。這一條款應(yīng)當(dāng)說是城中村集體土地國有化改制的最重要的法律依據(jù)。 對于這一規(guī)定，可以做一下理解分析： 所謂“全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民”意味著三點：農(nóng)村村民已經(jīng)整體上變?yōu)槭忻?；農(nóng)村社區(qū)性質(zhì)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)；集體土地改為國有必須是整體性的，至少是以村為單位。 4.3 集體土地國有化改制的特點 集體土地國有化改制(以下

27、簡稱改制)是通過政府行政命令、公告的方式實現(xiàn)，在實現(xiàn)方式上有一定強制性，其主要特點： （1）改制具有整體性、一次性特點。與土地征用不同，不是以進行特定開發(fā)建設(shè)為目的，而是在滿足了一定條件后，通過政府命令方式一次性的完成一個或多個農(nóng)村行政區(qū)所屬的土地改制。 （2）改制后，土地用途不變、原土地使用者在實體上亦不發(fā)生改變。在撤銷村建制同時，原集體經(jīng)濟的土地使用權(quán)由改制后的股份公司享有。 （3）補償方式靈活。改制實現(xiàn)后，國家對農(nóng)村集體經(jīng)濟的補償是以多種非有形方式實現(xiàn)的，也可能不是一次性的補償。首先。原土地使用者保留使用權(quán)，繼續(xù)按原有方式生產(chǎn)經(jīng)營；其次，通過土地房屋的國有化，在集體房地產(chǎn)和國有房地

28、產(chǎn)價差明顯的情況下。村民房屋得到飛躍式升值；并且原集體房產(chǎn)實現(xiàn)了自由交易流轉(zhuǎn)，有效盤活了資產(chǎn)。顯化了房地產(chǎn)的市場價值，村民房屋的市場價值實現(xiàn)第二次飛躍式激增；再次，國有化的房地產(chǎn)在拆遷時將按城市房屋拆遷補償標準進行。 4.4 集體土地國有化改制的主要路徑 城中村實現(xiàn)土地國有化改制主要經(jīng)過完成以下三個轉(zhuǎn)變： （1）戶籍轉(zhuǎn)變。將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一次性改為城市居民，使其享受城市居民的杜會保障，按規(guī)定參加相應(yīng)的社會保險，享受有關(guān)社會保險待遇和其他方面待遇，使其生活真正納入城市。 （2）經(jīng)濟實體轉(zhuǎn)變。將原來由村委會管理的集體經(jīng)濟實體改為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司，股份具體量化

29、到個人，公司作為代理人統(tǒng)管原集體經(jīng)濟。 （3）村委建制轉(zhuǎn)變。撤銷原村委會建制，以城市居民委員會代之。這一轉(zhuǎn)變把原行政村的社會管理服務(wù)交給社區(qū)居委會，而把經(jīng)濟管理職能交給經(jīng)濟發(fā)展公司對股東負責(zé)進行經(jīng)營管理，集體經(jīng)濟實現(xiàn)政企分開。另外，土地、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋管理移交政府統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理。 經(jīng)過這三個改變，城中村土地可以成功實現(xiàn)國有化，村民私房可統(tǒng)一改制為城鎮(zhèn)房產(chǎn)，納入城鎮(zhèn)統(tǒng)一的房屋管理體制中。政府對改制后的土地使用權(quán)人核發(fā)國有土地使用權(quán)證，如該土地房產(chǎn)進入市場、改變用途或改建擴建時，使用權(quán)人應(yīng)按規(guī)定補交出讓金及有關(guān)稅費。 5 展望---如何防止新的城中村產(chǎn)生 盡管學(xué)術(shù)界對城中村的改造問題

30、進行了廣泛的研究，但可以看到，很多研究都是在城中村問題出現(xiàn)并成為各地政府較難解決的問題之后才進行，其主要目的是為了幫助各地政府提出合適的解決措施。雖然有些研究己經(jīng)取得了顯著的效果，但城中村問題的存在以及解決措施都已經(jīng)造成了較高的成本。從這個意義上說，這些研究可以說是治標不治本。因此，隨著全國范圍內(nèi)的城市化進程的加快，未來對城中村研究的最本質(zhì)的問題是如何防止其出現(xiàn)，而并非是當(dāng)它出現(xiàn)之后再想方設(shè)法去解決。因此，為了能夠減少成本和防止浪費，學(xué)術(shù)界對城中村問題的關(guān)注會逐漸轉(zhuǎn)移到如何幫助政府部門提出合理的城市發(fā)展意見以及城市規(guī)劃措施上，以從根本上防止城中村問題的出現(xiàn)。 目前學(xué)術(shù)界主要的建議集中在一下幾

31、個角度：第一，健全城市土地供應(yīng)的管理機制，加強對土地的控制，實施城鄉(xiāng)一體化管理。這是從根本防止城中村現(xiàn)象產(chǎn)生的辦法，雖然這需要長期艱辛的工作，但這是社會發(fā)展趨勢所需，值得有關(guān)部門認真考慮；第二，合理解決外來人口居住問題，規(guī)范流動人口治安管理，這可有效防止城中村規(guī)模膨脹；第三，用長遠目光編制城市發(fā)展規(guī)劃，建立監(jiān)督機制，用嚴格的態(tài)度實施規(guī)劃，這適用于城市新開發(fā)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃；第四，重視村民的觀念改造和技能培訓(xùn)，使村民提高認識，擺脫對土地和出租屋的依賴，真正融入城市，實現(xiàn)“村”與“人”的真正改造。 總之，城中村的改造問題，不僅僅是城市化進程中的一個局部問題，它折射出我國經(jīng)濟和社會向工業(yè)化和現(xiàn)代化邁進

32、的過程中所需要解決的各種經(jīng)濟問題和社會問題，同時，對于我們的政府行為和社會的人文關(guān)懷也是一個巨大的考驗，在解決這類問題時，我們的政府、社會只有從民生的角度出發(fā)，從經(jīng)濟與社會和諧的角度全面思考，才能保證我們的城市化健康邁進，社會和諧發(fā)展。 參考文獻 [1]王宇平.青島市“城中村”改革與發(fā)展的思考[D].青島：中國海洋大學(xué)，2004. [2]劉立云.城中村改造研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2004. [3]3許強.深圳市“城中村”改造分析研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2005. [4]李明.西安市“城中村”改造模式探討[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2004. [5]黎智輝.城中村改造實施機制研究[D].武漢：華中科技大學(xué)，2004. [6]嚴書翰，謝志強.中國城市化進程[M].北京：中國水利水電出版社，2006：220—242. [7]汪東梅.中國城市化問題研究[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2005：156-197. [8]張建坤.房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M].南京：東南大學(xué)出版社，2006：47-48. [9]李俊夫.城中村的改造[M].北京：科學(xué)出版社，2004.