探討《業(yè)主公約》存在問題

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1、 探討《業(yè)主公約》存在問題 業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認(rèn)，對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會具有普 遍約束力的行為規(guī)范。 它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動的支持性文件。 2002 年 10 月 21 日國務(wù)院辦公室向社會大眾公布《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案） 》征求意見稿， 本人認(rèn)為該草案對業(yè)主公約的規(guī)定過于原則，沒對業(yè)主公約做出準(zhǔn)確、清晰的界定，更沒對業(yè) 主公約的法律地位、性質(zhì)、原則、簽訂、主要內(nèi)容、修改補充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責(zé)任進行詳細規(guī)定。因此，本人提出了書面建議，認(rèn)為應(yīng)該將“業(yè)主公約”單

2、列為第三章。本人愿意在此對該草案，結(jié)合各地頒布實施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國外、香港和臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實際操作中存在的主要問題和應(yīng)該包涵的基本原則、內(nèi)容和制度作分析、比較、總結(jié)，以進行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門、物業(yè)管理行政主管部門及業(yè)內(nèi)有興趣人士參考。一、目前實際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問題： 業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實際操作中運用非常廣泛，大多數(shù)物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般 都采用建設(shè)部《業(yè)主公約》示范文本（ 1997 年 8 月 29 日建房 [1997]219 號《關(guān)于加強商品房銷 售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》附件

3、） ，但業(yè)主公約在實踐中存在著很多問題，主要 表現(xiàn)在： 1、業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確。 《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案） 》對業(yè)主公約的 規(guī)定沒有體現(xiàn)出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重要地位，表現(xiàn)在內(nèi)容不具體、生效要件、制訂 和修改程序和法律責(zé)任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如《重慶市物業(yè)管理條例》 《深圳經(jīng)濟特 區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》 有明確規(guī)定， 但許多地方法規(guī)中沒有準(zhǔn)確表述和詳細規(guī)定。 究其原因， 是沒有將物業(yè)管理權(quán)利定性為業(yè)主物權(quán)的派生權(quán)利所致。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的一項基本權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)直接產(chǎn)生的一項權(quán)利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體

4、現(xiàn)，應(yīng)該全面貫徹私權(quán)神圣、意思自治、地位平等、權(quán)利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現(xiàn)物業(yè)管理中的業(yè)主物權(quán)至上、業(yè)主自決自律原則、權(quán)利義務(wù)一致以及維護公序良俗原則。 2、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒簽字。 3、業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范。建設(shè)部頒布示范文本后，各地結(jié)合實際情況作了 調(diào)整，在名稱和內(nèi)容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業(yè)主公約》 ，規(guī)定業(yè)主權(quán)利義務(wù)、業(yè)主 大會、業(yè)主委員會和違約責(zé)任；北京現(xiàn)行采用《房屋使用、管理、維修公約》 ，業(yè)主以《業(yè)主承 諾書》確認(rèn)，將開發(fā)

5、企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)包涵在內(nèi)；天津使用《產(chǎn)權(quán)人和使用人公約》；上海在前期物業(yè)管理階段使用《住宅使用公約》等。另外，有的小區(qū)業(yè)主公約條款太粗，可操作性差；有的建設(shè)單位和物業(yè)管理公司加進了對自己有利的條款；有的采用附件形式加入了《消防治安責(zé)任書》和《計劃生育責(zé)任書》等各式各樣內(nèi)容。 4、一些業(yè)主公約的簽訂不符合法律規(guī)定程序。在實際操作中，一般都是在入住時由物業(yè)管理公 司組織簽訂，往往作為業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的先決條件，業(yè)主不可能享有必要的知情權(quán)和審查權(quán)。從而也導(dǎo)致一些業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，不愿意簽訂業(yè)主公約。 5、業(yè)主公約與其他法律文件沒有形成完整的系統(tǒng)，配套性、協(xié)調(diào)性差，如

6、與業(yè)主大會、業(yè)主委員會章程、物業(yè)買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同的銜接等。 6、 《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案） 》和多數(shù)現(xiàn)行地方法規(guī)都沒有對業(yè)主公約的簽訂及生效要件做出強制性規(guī)定。 7、一些涉外寫字樓、別墅、高級公寓、高層住宅樓沿用香港等境外業(yè)主公約版本，侵害了業(yè)主權(quán)益。 8、司法實踐中， 部分法官往往沒有將業(yè)主公約作為基于私法領(lǐng)域的意思自治原則而派生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則予以審查和確認(rèn)，使業(yè)主公約失去了應(yīng)有的法律約束力，在糾紛的處理中 缺乏應(yīng)有的效力。 二、業(yè)主公約的基本原則、內(nèi)容和制度： 1、業(yè)主公約是由業(yè)主共同制定或確認(rèn)的一種特殊的契約

7、，它是全體業(yè)主、使用人、業(yè)主大會和 業(yè)主委員會都應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范。它的特殊性在于： （ 1）業(yè)主公約的基礎(chǔ)在于契約主體的物權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)） ，與以交換為目的的債權(quán)合同有本質(zhì)區(qū)別； （ 2）業(yè)主公約的約束力不局 限于契約各方 （指在業(yè)主公約上簽字的當(dāng)事人） ；（ 3）業(yè)主公約的內(nèi)容是對全體業(yè)主整體利益緊 密聯(lián)系的根本性內(nèi)容，且非經(jīng)特別程序不得修改、補充與變更； （ 4）業(yè)主公約生效后，對未簽 字的業(yè)主同樣具有約束力，且非經(jīng)業(yè)主的繼受人、繼承人、承租人和借用人的同意（或確認(rèn)） 當(dāng)然產(chǎn)生效力。 2、業(yè)主公約應(yīng)體現(xiàn)的基本原則： （ 1）業(yè)主物權(quán)至上原則， 《

8、憲法》第十三條規(guī)定， “國家保護公 民的合法的收入、 儲蓄、 房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)” 。建筑物區(qū)分所有權(quán)， 又稱“區(qū)分所有”是現(xiàn)代民法物權(quán)中明定的一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式，是指多個區(qū)分所有人共同擁有一幢建 筑物（或一個物業(yè)管理區(qū)域）時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有權(quán)、對共同部分所享有的共有權(quán)和因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同事務(wù)所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱，即指建筑物區(qū) 分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。 （ 2）業(yè)主自決自律原則，業(yè)主公約應(yīng)是全體業(yè)主 意思自治的反映， 因而從根本上否定建設(shè)單位和物業(yè)管理公司的越俎代皰， 由建設(shè)單位制定 《臨 時業(yè)主

9、公約》便沒有法律依據(jù)。 （ 3）權(quán)利義務(wù)一致原則。民法是以崇尚權(quán)利為理論基礎(chǔ)所構(gòu)建的，離開了權(quán)利本位思想，民法將不具有任何意義。在應(yīng)該充分保障業(yè)主的權(quán)利的同時，也必須對權(quán)利的行使做出一些限定，必須按照《民法通則》第八十三條規(guī)定以“有利生產(chǎn)、方便生 活、團結(jié)互助、公平合理”的民法原則處理相鄰關(guān)系。 （ 4）維護公序良俗原則。業(yè)主公約既包括法律法規(guī)范疇的權(quán)利和義務(wù)，又含有鄰里和睦、互助互諒、助人為樂、尊老扶幼等道德范疇的準(zhǔn)則，以維護公共利益和公共秩序，倡導(dǎo)善良風(fēng)俗。 3、業(yè)主公約應(yīng)明確的基本內(nèi)容： （ 1）物業(yè)基本情況、共用設(shè)備設(shè)施和場所狀況， （ 2）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，（ 3）業(yè)主大

10、會的產(chǎn)生、召集程序， （ 4）業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式， （ 5）物業(yè)管理服務(wù) 費、維修基金以及業(yè)主大會決議的有關(guān)分?jǐn)傎M用等的繳交， （ 6）業(yè)主決定物業(yè)的改建、重建等 重大事項的方式， （ 7）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則， （ 8）違反業(yè)主公約的責(zé)任， （ 9）其他有關(guān)事項。 業(yè)主公約在內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得違反法律法規(guī)的強制性和禁止性規(guī)定，不得違背公眾道德和善良風(fēng)俗。 業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會章程、決定均不得與業(yè)主公約沖突。 業(yè)主公約由建設(shè)部制定示范文本。各省、直轄市、自治區(qū)、省會城市、較大的市和經(jīng)濟特區(qū)

11、可以制定本行政區(qū)域內(nèi)適用的示范文本。 本文認(rèn)為有關(guān)建設(shè)單位的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《買賣合同》約定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《物業(yè)服務(wù)合同》約定。 4、業(yè)主公約的設(shè)定、變更及廢止： （ 1）業(yè)主公約由物業(yè)管理公司在物業(yè)入住時組織業(yè)主簽字承 諾，且必須使用示范文本。 （ 2）首次業(yè)主大會應(yīng)對《業(yè)主公約》進行審議，以決議形式予以確 認(rèn)；該決議由出席會議的一半以上投票權(quán)同意有效。 （ 3）業(yè)主公約的修改、補充和變更的特別 程序：業(yè)主公約的修改、補充和變更權(quán)利由業(yè)主大會行使，由出席會議的 2/3 業(yè)主投票權(quán)同意 有效；經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的 10%發(fā)起，可以召開臨

12、時業(yè)主大會修改、補充和變更，但 需擁有 50%投票權(quán)的業(yè)主參加，并經(jīng) 2/3 以上投票權(quán)同意才有效。 （ 4）業(yè)主公約的廢止：必須 以物業(yè)毀滅為法定事實條件，并由代表整棟建筑物價值 2/3 的業(yè)主出席形成業(yè)主大會決議，該 決議須有該建筑物價值 1/2 以上出席業(yè)主同意才有效。 （ 5）以上業(yè)主大會決議應(yīng)在通過后 3 日 內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 5、 業(yè)主公約的生效要件：業(yè)主公約在物業(yè)入住率達到 30%后，經(jīng)已入住業(yè)主一半以上投票權(quán) 的業(yè)主簽定后生效。 修改、補充和變更條款自業(yè)主大會決議通過之日起生效，無

13、須經(jīng)業(yè)主重新簽定。 若擁有投票權(quán)且達到入住率 10% 以上的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約制定、修改和廢止的決議內(nèi)容和程序違反法律、法規(guī)規(guī)定，可以聯(lián)合簽名向縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門申請召開臨時業(yè)主大會， 予以撤銷。被撤銷的決議自始無效。 6、備案和公示制度：業(yè)主公約生效后 15 日內(nèi)，或業(yè)主公約的修改、補充和變更、或業(yè)主公約的廢止經(jīng)業(yè)主大會決議后起 15 日內(nèi)，應(yīng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案后的業(yè)主公約應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄公示。 7、違反業(yè)主公約的法律責(zé)任： （ 1）業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 （ 2）業(yè)

14、主委員會成員履行職務(wù)時違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯業(yè)主權(quán) 益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 3）對違反業(yè)主公約造成他人合法權(quán)益受到侵害的，受到侵害的業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或其他利害關(guān)系人均可向縣級以上房地產(chǎn)主管部門 或者人民法院請求追究侵害者的行政、民事法律責(zé)任。 （4）根據(jù)《民法通則》第一百三十四條，承擔(dān)民事責(zé)任的方式包括：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、 支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉。 8、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其之間因業(yè)主公約發(fā)生的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的， 可提請縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解；調(diào)

15、解不成的，可向人民法院提起訴訟或向仲裁委員會提起仲裁。 《中華人民共和國物業(yè)管理條例 （草案）》作為國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，關(guān)系到千家萬戶，其立法出發(fā)點就應(yīng)該建立在業(yè)主物權(quán)至上的自治自律。業(yè)主公約是實現(xiàn)業(yè)主自 治自律的前提和保證。業(yè)主公約的作用就是使大家共同地、自覺地遵守和維護公眾利益和保護公共環(huán)境，所有業(yè)主都要增強權(quán)利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理，變被動接受物業(yè)管理為以物權(quán)主人的姿態(tài)主動行使管理和監(jiān)督權(quán)，真正建立起自治自律的管理體制。 本文發(fā)表于《現(xiàn)代物業(yè)》 2002 年 12 期。 評論 11 條 進行評論 查看評論

16、 本文評論 11 條 業(yè)主公約示范文本 為加強、（以下行稱“本物業(yè)” ）的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 （一）權(quán)利 1．依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利； 2．依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公 用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利； 3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修； 4．有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、 水箱以及其他設(shè)施進行

17、合法修繕， 但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門 或機構(gòu)施工的除外； 5．有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理 范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織修繕；6．有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)。重大管理決策的表 決權(quán)； 7．有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理 公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)； 8．有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限 定期公布物業(yè)管理收支賬目； 9．有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評 10．有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議； 11．有權(quán)要

18、求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng) 護責(zé)任，對方不維修養(yǎng)護或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分?jǐn)傎M用。 （二）義務(wù) 1．在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；： 2．執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定； 3．自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好； 4．按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用； 5．業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管 理規(guī)定，并填寫申請表，報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理 公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工

19、， 完工后由物業(yè)管理公司進行查驗，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如 滲、漏、堵、冒等） ，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時交納垃圾清 運費和粉刷費； 如有額外使用公用設(shè)施 （如電梯、 供電增容等） 的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。 6．業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付有關(guān)費用； 7．明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、 改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時， 應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理 的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任；

20、 8．明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè) 內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外） ； 9．在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： （ 1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻。 外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格） 、設(shè)計用途、功能和布局等； （ 2）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、 拆、搭、建； （ 3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、 自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場所（地）； （ 4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)

21、施； （ 5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； （ 6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放 有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；。 （ 7）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品； （ 8）影響市客觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等； （ 9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （ 10）利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為； （ 11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會 1．業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理

22、組織。 業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)（執(zhí)行）機構(gòu)，經(jīng)政府部門 批準(zhǔn)成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。業(yè)主 大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、 區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與 監(jiān)督。 2．第一次業(yè)主大會，在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時， 由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。 3．本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時出席業(yè)主 大會，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 4．業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票， 否則視作棄

23、權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。 5．業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式；會議表決 采取投票、舉手等形式。 6．業(yè)主管理委員會成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會，并每 年至少召開一次。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議， 業(yè)主管理委員會應(yīng)于 接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會． 業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予 以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。 7．業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五

24、十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行； 如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。 8．業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的需經(jīng) 決定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 9．業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一 百平方米建筑面積為一票 3 一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。 10．業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲 法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。 三、違約責(zé)任 1．違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中 1． 3．

25、 4． 5． 6．7． 9． 10 項規(guī)定的， 物業(yè)管理公司有權(quán)處理， 并要求限期整改； 逾期不整改的，有權(quán)強制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對本物業(yè) 公共利益造成損失的， 物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會議定，業(yè)主管理委員會未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。 2．業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳

26、措施。 四、其他事項 1．本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部］司審核批準(zhǔn)，在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。 2．本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。 業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。 3．業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補 充，并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。 4．業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理 公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。 5．本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 本業(yè)主所擁有物業(yè)： 住宅：棟號 商業(yè)用房： 棟 號（店、鋪） 其他： 所在單位： 電話：（宅）（辦公室） 業(yè)主（簽章）： 二 00年月日 業(yè)主公約示范文本