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1、萬科土樓計劃-都市實踐作品 (2008-07-17 22:44:10)轉(zhuǎn)載標簽：萬科土樓計劃都市實踐作品廉租房房產(chǎn)分類：我的建筑設計資料馬英九在520就職演說中，期望大陸成為一個“民主，自由和均富”的社會，說的很對很直接。而我們的現(xiàn)實卻是，貧富差距越來越大，“均富”社會對我們來說還是遙遙無期。表現(xiàn)在我們的居住政策上，政府對保障性住房的態(tài)度仍是不主動不拒絕不負責的三不政策，萬科出自企業(yè)責任感的土樓計劃因此顯得意義重大。土樓計劃由深圳的都市實踐設計。土樓公舍：關于中國城市低收入住宅模式的探索整理：都市實踐土樓公舍：關于中國城市低收入住宅模式的探索土樓公舍-一個旨在為城市中低收入人群提供廉租房的住宅
2、原型, 是一個非常有意義的對城市低收入住宅模式的探索，它體現(xiàn)了許多城市建筑和社會學的意義。1、當代中國城市與平民住宅的問題當代中國無疑被卷入了全球化經(jīng)濟浪潮，而且成為了世界工廠，以其長期超高的增長速度成為世界關注的熱點。這種形勢在國家重新走向富強的背景下對我們城市和人民的沖擊和機會是什么，對我們每一個關心城市社會和文化的人都是一種考問。中國社會正在轉(zhuǎn)型，快速城市化的進程不可逆轉(zhuǎn)。城市大都會這種高度密集、高度綜合和高度效率的聚居場所的產(chǎn)生是這座現(xiàn)代社會和經(jīng)濟的需要的。中國在未來若干年內(nèi)將在京津唐地區(qū)，長三角和珠三角地區(qū)聚集大量人口，大量的資本與勞動力的流動正是幾個都會區(qū)活躍的經(jīng)濟和豐富的城市生活
3、的動力所在。大量的人口的遷入無疑對城市住宅提出了一個巨大的要求。在西方工業(yè)革命的初期，歐洲城市化的浪潮催生了現(xiàn)代主義建筑和現(xiàn)代城市的思想。而從歷史的文獻和文學作品中我們不難發(fā)現(xiàn)這些初期狀態(tài)時的混亂和諸多社會問題。低收入和周轉(zhuǎn)型低租金住宅已經(jīng)成為當前中國大城市一個十分迫切的問題。深圳是一個典型的移民城市，在短短二十多年時間內(nèi)從一個邊陲小城聚集起一千三百多萬人口，形成名符其實的超大城市。在城市建設初期曾有政府建設的安置周轉(zhuǎn)房類似宿舍的形式存在過若干年，而隨著土地和住宅的商品化，這種方式就消失了，其后持續(xù)過一段時間的安居房和微利房的建設實際只是為中高收入人群提供了廉價住宅，并沒有解決低收入和流動勞動
4、力的居住問題?，F(xiàn)今住宅開發(fā)建設的責任幾乎全部由開發(fā)商承擔。這種方式無疑使得城市住宅用地百分之百地用于滿足城市有產(chǎn)階級人士的需求，以至于出現(xiàn)遍地豪宅的景象。顯然事實已經(jīng)證明商品住宅房已經(jīng)遠離大眾居住水平，甚至成為社會經(jīng)濟活動的一部分，這種對城市資源的占有終將成為城市的一大痼疾。畢竟城市需要勞動力，勞動力需要付得起的棲身之所，這種場所不能夠全部遠離城市中心，而這種場所在哪里呢？幸運的是，深圳是一個精心規(guī)劃的混沌無序的城市，這種混沌是城市自生的健康的活力所產(chǎn)生的，有如一片萬木蓬勃的原生森林。我們的新移民和打工族找到了他們生存的場所。這是兩種類型的居住區(qū)域，一類是80年代建設的多層住宅小區(qū)，密集而有序
5、，簡易而有效。它們更多是被打工族中的低層白領所占據(jù)。另一類就是著名的城中村，幾十座被曾經(jīng)的農(nóng)民的私產(chǎn)擴建出的超過3以上容積率的低層高密度居住區(qū)散布于深圳特區(qū)內(nèi)，數(shù)以百萬計的勞工和服務業(yè)人員聚居于此，高度的流動和缺乏城市管理，使得許多城中村出現(xiàn)嚴重的社會問題和安全隱患。這使得政府和公眾視其為城市毒瘤而欲徹底清除清除。然而拋開這些問題的表象，我們認真地觀察城中村的結構和狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)它們成功地扮演了城市低收入住宅區(qū)的角色。然而城市中心土地價值的巨大誘惑和政府解決問題區(qū)域的決心終將會使城中村退出歷史舞臺，那么城市幾百萬勞動力人口如何生存成為我們必須面對的問題。土樓公舍這個項目就是在這樣一個大背景下產(chǎn)生的
6、。2、源起城市研究學者認為，對現(xiàn)代城市形成影響的幾大社會公共機構的力量依次為地方政府、中央政府、開發(fā)商金融家，而當?shù)鼐用駝t是最弱的。在發(fā)達國家，政府都承擔了相當大的低收入和廉價住宅的責任，同時社會力量的介入則無疑是一件好事。2005年底都市實踐與萬科開始討論低收入住宅的設計可能性問題。萬科地產(chǎn)作為中國地產(chǎn)界的領軍企業(yè)，在企業(yè)公民的意識上開始關注中低收入人群的居住問題反映了中國民間力量的社會意識的覺醒。當時萬科地產(chǎn)的王石董事長在對福建土樓民居調(diào)研之后提出土樓是一個很好的小單元的居住形態(tài)，是否可以以此為藍本做一個低收入住宅的研究。我們對福建客家民居土樓的形式也有一定的了解，直覺上認定這種形態(tài)應當是
7、可行的。于是接受了這一命題作文形式的項目。Urbanus都市實踐作為項目建筑師的期望就是在政府支持下由民間經(jīng)濟力量進行低收入住宅的建設和運營，通過這個實驗能為中國大量性的城市低收入住宅打開一條思路。3、土樓做為傳統(tǒng)民居土樓民居基本上特指在福建省山區(qū)內(nèi)的客家圓樓圍屋形式的住宅。這是一種非常特殊的住宅形式，福建地區(qū)的著名建筑師黃漢民先生對此有相當深入的考察研究，并有專著1。這種傳統(tǒng)民居是當時客家人因各種原因從北方遷徙進入福建山區(qū)定居逐漸發(fā)展出的模式，它仍然傳承了中國傳統(tǒng)的院落式住宅的特點，以家族為單位的居住組織，具有比較清晰的等級制度以及公共和私密空間的分布。此類民居以圓樓最具特色，它以內(nèi)向的空間
8、形式，城堡式的實體外墻使其具備極強的防衛(wèi)色彩，與軍事要塞的類型接近。這種向心的布局在社會組織上具有比較有效的社會交往的優(yōu)勢，但也同時強化了中心和家族權力，與封閉、等級、強權的概念了解在一起，與自然環(huán)境是采取獨立和對抗的姿態(tài)，而在城市環(huán)境中便具有反城市的傾向。這便是我們在考慮借鑒福建土樓模式挖掘其令人激動的建筑價值的同時必須面對回答的問題。在深圳的傳統(tǒng)客家人的聚落稱為客家圍屋，在龍崗區(qū)有幾個保存完好的圍屋，現(xiàn)在實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)變成外來民工租用的低收入住宅。在福建的土樓也已經(jīng)出現(xiàn)分化的趨勢，其功能除仍然自住之外已有轉(zhuǎn)變成旅館、出租屋甚至博物館的實例。4、土樓公舍做為城市低收入廉租住宅項目開始的第一原則
9、就是設計一個純粹的低收入住宅。它是任何進入城市的勞動力都能夠付得起的居所。萬科地產(chǎn)測算出一個標準：30單元可以分隔成兩對夫妻，最多三對夫妻的生活居所。以每個單元700元的月租金，每人每月的租金范圍可以控制在120-180元之間。我們認為這個價格是符合深圳最低收入的“三?！眲诠ぃ幢０?、保潔、保姆）的基本居住支出能力，而生活條件則會大大改善。我們以一深圳保安保潔勞工為例，張姓大姐在某公司做保潔員，丈夫在某工地做保安。他們在工作地區(qū)步行距離的某工廠出租宿舍與另外三對親友夫妻合租一間30左右單房，租金為800元/月，室內(nèi)擺成4張床，僅以布簾相隔，實無個人隱私可言。在深圳十幾人合租一套單元的打工者比比
10、皆是，實際反映了低收入勞工的城市生活的窘境，離開這樣的社會現(xiàn)實去談論低收入住宅的標準都是十分空洞的。所以我們的標準就是建造當今低收入勞工真正能付得起的住宅，同時使他們的生活狀況有所改善。5、現(xiàn)代中國的低收入住宅的規(guī)模模式關于是否應當集中建設低收入住宅的問題，向來存在著爭論。在西方，特別是美國，大量集中的低收入公寓小區(qū)最終淪為貧民區(qū)的事實是一個很大的論據(jù)。現(xiàn)在西方社會學家和政府都在設法鼓勵高收入和低收入人群混居的做法。這樣做在打破階層樊籬，保持社區(qū)健康發(fā)展和促進社會和諧方面是有益的。中央政府近來出臺的90平米以下小戶型配比開發(fā)的住宅政策基本也會出現(xiàn)類似效果。但這種政策顯然遭到了社會的廣泛抵制。因
11、為在現(xiàn)實的中國，土地政策和住宅開發(fā)政策導致的大型和超大型封閉式的所謂花園住宅小區(qū)業(yè)已成為社會標準。中國社會已經(jīng)出現(xiàn)階層的分化，富人和中產(chǎn)階級的自我意識開始建立。他們迫切要求他們的住所能夠充分表達他們的社會身份，自然會拒絕與低收入人群的混居。這一點已經(jīng)在我們土樓項目實施選址的過程有了充分體現(xiàn)。原本萬科計劃在其深圳著名的中式住宅小區(qū)“第五園”內(nèi)建設第一個試點。消息公布后即刻遭到了意想不到的小區(qū)業(yè)主的激烈的集體抗議，使得這一計劃不得不推遲，后轉(zhuǎn)移到廣州地區(qū)一個偏僻的邊角地塊進行建設。不過我們希望采取一種折衷的手段，即將土樓設計成小規(guī)模的，相對獨立的小型社區(qū)，零星布局在與大型花園小區(qū)相近的地區(qū)，以此達
12、到大尺度上的混居效果。另外，曾有人提出為何不能將花園小區(qū)內(nèi)的一些輔助用房利用作為三保人員的住所，我們認為即便可行，其規(guī)模仍然有限且無法社會化地解決大量的居住問題。其次小批量的低收入人員的散居狀態(tài)實際無法滿足這一人群的社會交往需求，也不利于信息流通。在香港，周末市中心空地全部被菲傭占據(jù)的城市現(xiàn)象就是一個明證。城市中新移民通過親朋同鄉(xiāng)幫助落腳是一個主要方式，古今中外皆如此。舊時中國曾有過的會館就起過類似作用。所以所謂這種做法會是將不同階層的人群隔絕開來的擔心是不必要的。6.土樓公舍進入城市土樓公舍的實驗樓正在建設過程之中。許多設想尚有待驗證。但都市實踐真正關心的目標并不是僅僅建一個原型，而是進行一
13、定規(guī)模的實際應用。我們意識到，僅依靠開發(fā)商的力量在土地商業(yè)化運作的機制下是無法進行大量的低收入住宅建設的。我們建議應當由政府出臺土地政策，由政府找地，可以是零星的，不具備商業(yè)價值的用地，以優(yōu)惠的地價由開發(fā)商介入開發(fā)和管理。在這里，土樓公舍是一個策略，在城市邊緣填空，將城市遺留的不可用的土地利用起來。看看作為開發(fā)商的萬科怎么看待土樓計劃新土樓試驗：一類人的居住與物業(yè)自治萬科周刊陳健廉租房的建設，已經(jīng)被普遍認為是解決低收入國民居住權的一個較優(yōu)選擇。這個領域的優(yōu)等生大多為日本、法國、新加坡和中國香港等人口密度較高的國家和地區(qū)，而萬科的“萬匯樓”試點項目，著眼也是解決新興都市拓展區(qū)高密度的新移民的居住
14、問題，其建筑本身對中國傳統(tǒng)移民建筑的傳承，也能帶來文化認同的親近感。常言說，守江山難過打江山。萬匯樓日日在長高，很快就要迎來它的居民。將來如何在廉租的基礎上，實現(xiàn)合乎理想的管理模式呢？萬科提出的“租戶自治”大膽設想還有待進一步細化成可行規(guī)則，真正實行時也必然少不了磨合和規(guī)則更迭，我們將在今后持續(xù)關注，這個專題，僅僅是一個開始。特別的試驗2008年初夏，廣佛高速路旁，金沙洲邊，一個直徑72米、6層高、圓形的龐大建筑“萬匯樓”將迎來它的住客。中原的客家人南下嶺南已千年，如今時勢變遷，“新客家人”已經(jīng)深入到老客家人未曾深入的廣府文化根據(jù)地。以前的客家人，只有宗族血親才會住在同一個天井邊上，閩西龍巖的
15、土樓就是其中代表。土樓里的規(guī)范，也基本由宗法來決定，祖宗意志決定著龐大住宅樓的平衡與延續(xù)，日常紛爭的解決則仰賴于長者智慧，它的整個氣質(zhì)是內(nèi)向的，防御性的。而名為“萬匯樓”的萬科新土樓一個探索中低收入人群居住問題如何解決的試驗產(chǎn)品，面對的是向外擴散的廣闊陌生人群。聚集于大都會及周邊的新移民，多是在勞力市場上具有性價比優(yōu)勢的中青年。他們大多是單身，甚至有一些中青年勞力夫婦在一個區(qū)域內(nèi)工作，卻缺乏同居的物質(zhì)條件。這個龐大群體是全新的、混雜的，缺乏公認并可循的人際規(guī)則。鄉(xiāng)村里得心應手的熟人規(guī)則在這里已經(jīng)不適用，同鄉(xiāng)勢力在外來人群社區(qū)的泛濫，可以視為新移民對人際互動和尋求保護的一種渴望。所以，萬匯樓將要
16、進行的組織與管理試驗，與它在建筑設計范疇內(nèi)的探索相比，其意義和難度，都有過之而無不及。不收物業(yè)服務費事實上，在萬匯樓（當時還只是叫作“新土樓”）于2006年11月底奠基之前，萬科集團內(nèi)部已經(jīng)對它未來的管理模式進行了多次熱烈的討論。最初，按照物業(yè)管理的正常成本核算，項目的工作人員認為要每平方米1.3元才能維持。后來提出，這棟樓的物業(yè)服務費用只要保證保安人員的工資就行，這個價格大約是0.9元/平方米，后來又壓縮到0.7元/平方米。最后，一個新概念出爐了“自管、互助”，由住戶自己組織保安和清潔工來管理小區(qū)；公共配套的商鋪租賃收入，也將用于支付物業(yè)服務費用。也就是說，大名鼎鼎的萬科物業(yè)不會為這個社區(qū)派
17、出保潔人員，也就不存在“物業(yè)管理（服務）費”的問題了。于是，“不收物業(yè)服務費”便成了萬科人思考及探索下一步方案的一個基本原則和底線。新土樓的內(nèi)蘊“萬匯樓”的設計主創(chuàng)人員曾經(jīng)與王石一起去福建對客家土樓進行了詳盡的考察。設計中的產(chǎn)品，借鑒了客家圍屋房間朝向均好、內(nèi)院空間大、抗風、抗震的技術優(yōu)點，將傳統(tǒng)圍屋土樓的形式原型抽象出來，從密度、尺度、空間模式、功能組合模式方面進行演繹。建成后的建筑將呈外圓內(nèi)方的格局，并藉此形成各種類型的公共空間，可以在中央布置商業(yè)街、會所、休閑場地等公共設施。整個項目總建筑面積達到12000平方米，容積率為1.3。它在防衛(wèi)性與安全性方面與現(xiàn)代城市居住需求接軌，通過斜面把綠
18、地與商業(yè)部分連結起來。土樓底層墻厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墻冬天可以吸收潮氣，夏天可以釋放濕氣，有天然隔熱保溫的作用。這點對嶺南的中低收入人群來說尤其重要節(jié)省能源就是節(jié)省支出。新土樓靠近馬路，不可避免地受噪音影響，但是滿足目標人群“交通便利”的需求。土樓的內(nèi)向空間可以回避外界的噪音，從而可以充分利用高速公路旁那些本來不太適合居住的地塊，為新興發(fā)展區(qū)域中涌入的大量服務行業(yè)人口提供經(jīng)濟性居住可能，有助于改善工廠區(qū)大量工人的居住狀態(tài)。新土樓的圓形有向心性，對外起到排斥和防衛(wèi)的作用，在不夠安全的城市環(huán)境當中，可以形成自己獨立的空間。同時，由于這個空間集中了一些共享資源，給居住者營造了共同的
19、場所，使居民產(chǎn)生精神上的升華和共鳴。從外形上看，新土樓也給城市帶來新的視覺沖擊。自己管理自己奠基儀式后，廣州萬科的物業(yè)部門開始介入討論和研究，方案研究改進則由設計師和其他專業(yè)人員共同參與。時至今日，管理方案修改了多次，設計也隨之微調(diào)，萬匯樓未來社區(qū)的生活面目慢慢清晰起來。物業(yè)系統(tǒng)、地產(chǎn)系統(tǒng)、萬創(chuàng)的設計師們都不斷交流看法。金沙洲、二沙島、俊園、蓮花北、上梅林廣州深圳各地的萬科人以會議、電話或郵件的方式參與其中。這個過程中，激烈的爭論并不算多，畢竟大家面臨的是一個全新的東西。全新的項目需要全新的管理方法，不能拿以前的經(jīng)驗去套。一般來說，設計方提出的大部分居住設想，基本都能在物業(yè)方得到回應和解決。若
20、出現(xiàn)解決程度不夠好的情況，就考慮修改設計的細節(jié)。就這樣，“萬匯樓”越來越顯出較強的居住可能和管理可能來。為了對未來客戶有更切合實際的了解，萬科還在“萬匯樓”的周邊展開了一項調(diào)查，以區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工為主。調(diào)查前對房屋結構配備和租金作了說明，結果表明，除了期望租金價格更便宜之外，大部分受調(diào)查者都對萬匯樓表示了濃厚的興趣。預計萬匯樓初期開放的時候，萬科物業(yè)將代管一部分入住的基礎業(yè)務，并協(xié)助業(yè)主建立自治管理規(guī)則。運作成熟后，將會選出土樓“樓長”，成立“互助自管委員會”，簽定協(xié)議，委托其進行管理，并借助居委會、警務室，協(xié)助小區(qū)住戶管理，而萬科只派一位代表，協(xié)助委員會處理對外事宜。新土樓和馬賽公寓曾經(jīng)有
21、媒體把“萬匯樓”比作是新時期中國的馬賽公寓，實際上，兩者除了建筑形態(tài)的差異外（萬匯樓有顯而易見的中國神韻），社會功能也有比較大的不同。馬賽公寓的背景是戰(zhàn)后家園重建，針對的是當?shù)卦∶?，出資方是法國官方的MRU（重建和城市規(guī)劃部），聘請了大師勒柯布西耶負責項目設計，從立案到落成整整花了6年。而萬匯樓是企業(yè)積極參與解決城市中低收入人群居住問題的試驗，針對的是主動背井離鄉(xiāng)的新移民，由萬科企業(yè)出資，也由萬科的設計團隊和物業(yè)團隊負責整個設計過程的工作。就以居住人群來說，兩者也有顯著不同這點從公寓面積就能看出，馬賽公寓的普遍面積是98平方米左右，而萬匯樓的公寓面積普遍在35平方米左右。1952年，馬賽公寓
22、正式入住居民6成以上是公務員，其余是當?shù)匦枰仓玫娜巳海曳▏€采用了出售的方法，這使它更像經(jīng)濟適用房而不是廉租房。萬匯樓則是不出售的，以長期招租的方式，試圖探索出中國中低收入人群的居住解決之道。它未來的居民也不可能是公務員，而是當?shù)毓と撕椭械褪杖牍蛦T，以及一些沒有自有房屋的低收入居民。當然，馬賽公寓的居民自治也有些教訓可以為萬匯樓所吸取。在搬遷入戶的幾個月后，1953年1月，馬賽公寓的居民們召開了管理會議，成立了協(xié)會和一套內(nèi)部管理制度，并整理出一本“怎樣居住在馬賽公寓”的手冊。然而如何管理公共設施的部分仍然模糊，大約過了將近十年，體育設施、商店和幼兒園才在喋喋不休的爭論中慢慢就位。萬科
23、作為業(yè)權的單一擁有者，在組織居民自治時或許能避免這個問題。愿望、信心、理性和擔憂林大鳥這期雜志出街的時候，我們手中仍然并無一個成文的萬匯樓管理方案。激烈地討論，謹慎地設計，不停地否定，甚至顧慮重重，顧此失彼這就是一個試驗過程的真相。它甚至會涉及到一個哲學問題：我們有能力替一個社區(qū)設計它的運行規(guī)則嗎？或許社區(qū)的演變之快，足以拖著我們跑？或許社區(qū)的新陳代謝，會自發(fā)形成最合理的規(guī)則？但是規(guī)則的設計仍然是萬匯樓試驗的最重要的一部分。我們必須傳達出一種愿望、一種信心、一種理性，還有一種擔憂，這些愿望、信心、理性和擔憂所限定的邊界，或許有助于使這個社區(qū)的生態(tài)更加平穩(wěn)、更加美好，更加鼓舞人心?？赡芪覀儫o法解
24、答這些難題，但我們?nèi)匀灰伎迹阂?、誰？誰是萬匯樓的潛在住戶？如何確定甄選標準，使得萬匯樓能夠幫助那些最需要幫助的人？這是最大的難題，它事關公平，也關乎效率。至少到目前為止，經(jīng)濟適用房也罷，廉租屋也罷，在中國大陸，無一不在這個難題面前舉步唯艱。作為一個輻射面積有限的個案，萬匯樓面臨的問題難度不大，無需涉及政策層面，但這依然是第一難題。二、委員會。在萬匯樓里，“互助自管委員會”的性質(zhì)是什么？如果它是一個執(zhí)行機構，它所執(zhí)行的權力來自哪里？來自全體住戶，還是來自萬科物業(yè)？委員會的合法性，來自于租金支付者的選舉，還是來自于投資方的授權？三、供求。很多原因都可能導致供不應求：萬科的品牌，不錯的設計，良好的
25、社區(qū)氛圍，甚至會有收入較高的人們加入需求方。供不應求會使市場價格偏離萬科的定價。此時，抬高定價，將會排斥需要幫助的人。維持定價，則可能提供尋租的空間。最令人尷尬的局面是，萬匯樓良好的管理吸引了更多的人，從而帶來管理問題。四、租金。租金是如何確定的？當物價發(fā)生波動，或者市場上的租金水平發(fā)生大幅度波動的時候，萬匯樓的租金會不會調(diào)整？用什么公式來調(diào)整？通過什么表決機制來調(diào)整？五、懲罰。當萬匯樓的住戶出現(xiàn)違反自管公約的行為，如何懲罰？由誰來懲罰？這種懲罰的依據(jù)是租房合同，自管公約還是別的法規(guī)？同樣，如果需要在社區(qū)內(nèi)營造積極和諧的氛圍，相應的獎勵又應當遵從什么規(guī)定？六、仲裁。當出現(xiàn)爭議時，誰是仲裁者？自
26、管委員會、萬科物業(yè)、派出所還是街道辦？最關鍵的一點是：萬科物業(yè)應該在這個自治試驗可能發(fā)生的仲裁過程中扮演什么角色嗎？還是完全退到幕后？七、文化背景。用什么文化來解釋和延續(xù)萬匯樓？是中國傳統(tǒng)的聚居文化，還是西方的自治精神？這個選擇看似無關痛癢，紙上談兵，卻可能最終決定了其他許多規(guī)則的確定，并且決定萬匯樓的可持續(xù)方式。八、成功之后？如果，三四年之后，萬匯樓被公認為一個成功的試驗，將由誰來推廣它？按照萬科以往的軌跡來看，萬匯樓成功的可能性不小，但僅僅依靠萬科來推廣，就顯得太杯水車薪了。而萬匯樓里包含種下的萬科基因，是否具備在全社會推廣的可能？友情提示：部分文檔來自網(wǎng)絡整理，供您參考！文檔可復制、編制，期待您的好評與關注！12 / 12
萬科土樓計劃-都市實踐
