成都重慶兩花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn))點(diǎn)擊出品

《成都重慶兩花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn))點(diǎn)擊出品》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《成都重慶兩花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn))點(diǎn)擊出品（31頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、文件類別：全案策劃類(參考資料) 中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn) 地址：中國(guó)．福州 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 地址：中國(guó)．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 重慶某花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 一、 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 1、2003年重慶市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)繼去年市場(chǎng)的火熱，再續(xù)引發(fā)了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的“沸點(diǎn)”。

2、一方面，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“概念時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開(kāi)發(fā)，同時(shí)也促動(dòng)了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。 2、隨著重慶市住宅市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，其住宅的需求也日益呈現(xiàn)出多樣化的格局。小戶型依然受到市場(chǎng)一定的青睞，特別在解放碑以外的市場(chǎng)；低密度住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，其風(fēng)靡蓋過(guò)了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正說(shuō)明目前重慶市場(chǎng)已進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代；而有一定環(huán)境做依靠的中低檔次住宅，尤其受到消費(fèi)者的追捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動(dòng)了此類住宅的需求。 3、產(chǎn)品的差異化定位已成為項(xiàng)目之間的

3、品質(zhì)劃分。龍湖、金科、融橋、南方、廣廈、大川等等地產(chǎn)企業(yè)在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼推出的千畝大盤，可謂是如火如荼，但隨著重慶濱江路環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善，江景樓盤已開(kāi)始大張旗鼓突圍，今年中，勢(shì)頭最盛的金沙水岸、東方港灣、金沙港灣等江景樓盤分別以獨(dú)特的概念、賣點(diǎn)、及居家文化、成熟配套等，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏吸引較多消費(fèi)者的眼球。然而江景樓盤的異軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)析 1、2003年上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求表 指標(biāo) 開(kāi)發(fā)施工面積 （萬(wàn)平米） 房屋竣工面積 （萬(wàn)平米） 房屋銷售面積 （萬(wàn)平米） 房屋銷售平均價(jià)格（元/m2） 開(kāi)發(fā)投資額

4、（億元） 2003年上半年 3781.2 345.3 532.86 1987 112.75 住宅 2823.1 240.7 481.2 1763 同比增長(zhǎng)（%） 19.9 67.4 104.4 4.34 37.2 辦公樓 128.1 8.3 3.6 2848 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 830 96.3 39.06 3882 2、結(jié)論分析： （1）2003年上半年，重慶市商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長(zhǎng)，全市商品房銷售面積達(dá)1042.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.9%。其中主城區(qū)銷售面積達(dá)708.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.6%。與此同

5、時(shí)，商品房竣工面積則低于銷售面積。2001年，重慶市房地產(chǎn)竣工面積為1020.6萬(wàn)平方米。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定程度上降低了商品房的空置量，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時(shí)也表明重慶市房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開(kāi)發(fā)前景廣闊。 （2）2003年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長(zhǎng)，房屋銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積，2003年上半年房屋銷售面積同比增長(zhǎng)在104.4%，分析市場(chǎng)的主要原因在于一場(chǎng)全市范圍內(nèi)的大拆遷運(yùn)動(dòng)，直接拉動(dòng)了重慶市房地產(chǎn)的旺盛需求和價(jià)格的上漲。 三、市場(chǎng)調(diào)查分析 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域的可比性江景樓盤較少，故我司以渝中區(qū)江景樓盤為主作調(diào)查分析。 （一）市場(chǎng)調(diào)查分析

6、表（略） 二）結(jié)論分析 1、 目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)主要由高層建筑組成，其品質(zhì)以中高擋為主，市場(chǎng)價(jià)格在建面3600—3900元/平米左右，本項(xiàng)目區(qū)域江景物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格在建面2800元/平米左右。 2、 江景物業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要以建面120—150平米的兩房與三房為主，熱銷戶型主要以建面80—120平米內(nèi)的小兩房與三房為主，其主要原因是總價(jià)相對(duì)較低，造成以大戶型為主力的江景物業(yè)銷售較差。 3、 由于渝中區(qū)的嘉濱路沿線正處與規(guī)劃建設(shè)中，其周邊的環(huán)境較差，生活配套相對(duì)較弱，這也是目前影響江景物業(yè)銷售的主要原因。 4、 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū)域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較多的“黑房”，主

7、要由于江景物業(yè)的占地面積相對(duì)較小，其落差較大，臨江面戶型多由3-4戶，建面130平米—170平米的三室組成，而一梯8戶的單層布局，導(dǎo)致其他背江的戶型采光差和房間 “黑房”形成。 四、項(xiàng)目研究分析 （一）項(xiàng)目的SWOT分析 1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S） （1）良好的江景資源 本項(xiàng)目位于渝中區(qū)曾家?guī)r嘉濱路，北接嘉陵江大橋，500米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無(wú)余。 （2）增值空間較大。 本區(qū)域尚處于規(guī)劃建設(shè)期，其本區(qū)域住宅價(jià)格相對(duì)較低，隨著交通與生活配套上的完善、成熟，有利于提升本項(xiàng)目物業(yè)的增值空間。 2.項(xiàng)目劣勢(shì)（W） （1）地塊面積較小，地形落差較大 地塊臨街面長(zhǎng)度較短，地塊現(xiàn)覆

8、蓋物為農(nóng)田、雜草。地勢(shì)起伏，中心低落差約20米，其兩面由高層建筑夾集，這對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較大難度。 （2）交通系統(tǒng)不完善 本區(qū)域道路（嘉濱路）作為進(jìn)入渝中半島的外環(huán)，主要分流進(jìn)入主城區(qū)的外地車輛，其公交車輛較少，出行極為不便。 （3）區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施缺乏 本區(qū)域正處于規(guī)劃建設(shè)中，其商業(yè)配套主要由上清寺與觀音橋商業(yè)支持，而本區(qū)域配套設(shè)施主要由各小區(qū)與學(xué)田灣居民區(qū)獨(dú)立組成，這與本項(xiàng)目所在位置都有較遠(yuǎn)的距離，也使本項(xiàng)目在配套服務(wù)設(shè)施上相對(duì)缺乏。 3.項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)（T） （1） 交通系統(tǒng)的完善 本項(xiàng)目區(qū)域公交車站的設(shè)立與2004年6月，輕軌較新線（2號(hào)）的通行，在很大程度上完

9、善了本區(qū)域（嘉濱路）的交通系統(tǒng)，大大提升了本區(qū)域的地段品質(zhì)。 （2） 政府規(guī)劃有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 南濱路繁華景象將是本區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的前瞻，在政府對(duì)渝中半島整體規(guī)劃中，嘉濱路將規(guī)劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂(lè)為一體的 “休閑水岸”，這對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有較好的發(fā)展前景。 （3） 樓盤、人氣的聚集加快商業(yè)成形 在對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查分析中，本區(qū)域樓盤都以嘉濱路輕軌車站（曾家?guī)r）為點(diǎn)，沿線1公里內(nèi)集中開(kāi)發(fā)，建筑形態(tài)主要以單體樓為主的，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的樓盤江都怡園成功引進(jìn)了餐飲巨頭——天天魚港，建立了本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，在本區(qū)域樓盤的陸續(xù)面市，人氣的聚集，將支撐與促進(jìn)本區(qū)域商

10、業(yè)的快速發(fā)展。 4.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（O） （1）目前本區(qū)域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤已開(kāi)始動(dòng)工（場(chǎng)地平整），其位置都位于輕軌旁，與本項(xiàng)目地段相比有好優(yōu)勝，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 （2）北濱路與沙濱路正處與建設(shè)發(fā)展中，實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商也陸續(xù)在其圈地開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的江景物業(yè)（如北濱路的金沙水岸、沙濱路的金沙港灣），都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （3）南濱路樓盤以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費(fèi)者選擇江景物業(yè)的主要區(qū)域，這將對(duì)本項(xiàng)目日后的銷售有較大的沖擊。 （二）項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘 本項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值分析，努力克服不利因素的限制與

11、影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺(jué)所購(gòu)買的住宅產(chǎn)品的超值性，充分挖掘其項(xiàng)目的最大價(jià)值。 （1）品牌價(jià)值 充分利用開(kāi)發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實(shí)力與形象促進(jìn)本項(xiàng)目的受眾力度，提升本項(xiàng)目的潛在品質(zhì)形象。 （2）產(chǎn)品價(jià)值 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目可看山城“江景、夜景”的優(yōu)勢(shì)，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。 （3）交通價(jià)值 本項(xiàng)目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提升本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 （4）機(jī)會(huì)價(jià)值 充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢(shì)推出“本項(xiàng)目”，一

12、炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。 三、產(chǎn)品定位 項(xiàng)目所處地塊面積較小，相鄰項(xiàng)目都是以高層建筑為主，故我司將本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為31層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（27層）的住宅部分。以下分別對(duì)裙樓和塔樓進(jìn)行定位分析。 （一）裙樓定位——餐飲、娛樂(lè)業(yè) 依據(jù)地塊所處位置——嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢(shì)，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)。 1、 本項(xiàng)目不適合經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)態(tài)。 百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心地區(qū)，很大程度上依賴于人流的聚集來(lái)保證收益的產(chǎn)生。而該地塊雖然臨街，但沒(méi)有大面積的廣場(chǎng)或其他公共休閑場(chǎng)所吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區(qū)客戶是遠(yuǎn)

13、遠(yuǎn)不能保證此種業(yè)態(tài)的利潤(rùn)收益，所以，本項(xiàng)目不適合于百貨業(yè)態(tài)生存。 2、 本項(xiàng)目不適合經(jīng)營(yíng)汽車、建材等專業(yè)市場(chǎng)。 該項(xiàng)目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場(chǎng)的條件。但汽車市場(chǎng)對(duì)樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無(wú)論是汽車還是建材市場(chǎng)，都會(huì)因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有同類市場(chǎng)而顯得勢(shì)單力薄，形成較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 3、 項(xiàng)目裙樓宜做餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)。 盡管目前地塊周圍餐飲娛樂(lè)行業(yè)氛圍還沒(méi)充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展提供了政策支持；輕軌2004年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動(dòng)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

14、 （二）塔樓定位——中高檔住宅產(chǎn)品 項(xiàng)目處于居住區(qū)之中，若做寫字樓產(chǎn)品在交通方面條件限制相當(dāng)大，所以我司將塔樓定位為住宅。 項(xiàng)目依嘉陵江而建，江景資源是本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)的突出體現(xiàn)。由于該項(xiàng)目占地面積小，自身不可能在主題景觀營(yíng)造上大做文章，所以必須要對(duì)自然景觀進(jìn)行充分利用，傾力打造江景住宅。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進(jìn)入拆遷階段，所以，我們的項(xiàng)目一定要尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)。我們將項(xiàng)目定位為中高檔產(chǎn)品，在塔樓建筑設(shè)計(jì)上采用梯型退臺(tái)設(shè)計(jì)，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽(yáng)光的產(chǎn)品路線，這主要依賴于產(chǎn)品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽(yáng)臺(tái)，以及在外立面的設(shè)計(jì)等

15、方面，這部分將隨后進(jìn)行詳細(xì)闡述。 （三）形象定位 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了產(chǎn)品定位與特點(diǎn)之外，可以通過(guò)賦予產(chǎn)品概念來(lái)達(dá)到形象的樹立與提升，也就是所謂的虛實(shí)結(jié)合。 根據(jù)產(chǎn)品定位和建筑設(shè)計(jì)，我司提出“上生活空間”的居家理念，本項(xiàng)目是一個(gè)居家的閑適之所，坐觀潮涌潮落，人生卻一直向著更高的方向走；“上”是一種趨勢(shì)，一種沖勁，代表積極，上風(fēng)上水，源于產(chǎn)品外觀的梯形設(shè)計(jì)與戶型上的躍層設(shè)計(jì)，表達(dá)生活往更高處發(fā)展之意，并可衍生出時(shí)“尚”之感。居家理念的詮釋，凸顯本項(xiàng)目的 一種標(biāo)榜、一種個(gè)性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。 四、目標(biāo)客戶定位 （一）裙樓目標(biāo)客戶定位 由于該區(qū)域目

16、前只有天天漁港一家大型餐飲，市場(chǎng)環(huán)境成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要知名商家入駐為區(qū)域定位迅速造勢(shì)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，所以裙樓目標(biāo)客戶介定為具有一定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂(lè)商家，以帶動(dòng)本地區(qū)的娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也是為嘉濱路蓄勢(shì)。 （二）塔樓目標(biāo)客戶定位 從對(duì)本地區(qū)的前瞻出發(fā)，我們初步認(rèn)為該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為以二次置業(yè)者和多次置業(yè)的投資戶為主。以下為細(xì)分： 1、 本區(qū)域企事業(yè)單位職工，占20%左右。 上清寺歷來(lái)是重慶市的主要行政區(qū)域，該地區(qū)人群主要以企事業(yè)單位職工為主。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩(wěn)定的收入來(lái)源，略顯落后的居住環(huán)境令他們產(chǎn)生了更新?lián)Q代的要求

17、。工作的就近性則圈定了他們選擇住房的范圍。 2、 現(xiàn)有居所較遠(yuǎn)的渝中區(qū)上班族，占55%左右。 這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在25-30歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。居家遠(yuǎn)離工作場(chǎng)所，每天浪費(fèi)大量的時(shí)間在交通上，生活、工作都不甚方便，這就提出了選擇就近居家的要求。他們或?yàn)槭状沃脴I(yè)，或?yàn)楦戮铀?，或?yàn)榈诙铀?，?gòu)成比例約為3：5：2。 3、 普通投資戶，占20%左右 項(xiàng)目所處的居住區(qū)大環(huán)境必然涵蓋了部分普通投資型客戶在內(nèi)，普通投資客戶群資金量不大，但極具有投資意識(shí)，這部分人的閑散資金量約在15－40萬(wàn)之間，他們通常投資于中小戶型，而且投資量不大，一般在兩套以內(nèi)，他們的職業(yè)特征

18、是本地個(gè)體工商戶、有多年資金積累的重慶老居民、政府公務(wù)員和小型企業(yè)老總等。 4、 本地區(qū)拆遷戶，占5%左右。 該區(qū)域拆遷戶數(shù)量不多，主要在沿江地帶，他們?cè)谶x擇居所的心理接近性和地域性上，拆遷戶中的一部分會(huì)就近選擇新居所。 規(guī)劃建議 （一） 產(chǎn)品整體布局 （1）產(chǎn)品整體布局如附件1所示。 （2）對(duì)產(chǎn)品整體布局的分析說(shuō)明： ①入口：在臨嘉濱路段開(kāi)設(shè)主入口，同時(shí)，為方便業(yè)主生活，考慮從龍泉小區(qū)借道，作為住宅的次入口。 該地塊本身的限制，不能從其他地方開(kāi)設(shè)主入口，雖考慮從龍泉小區(qū)借道，但不宜設(shè)為主入口，有損產(chǎn)品品質(zhì)。 該路段交通的日趨成熟。離項(xiàng)目十分鐘處設(shè)有輕軌站點(diǎn)，在200

19、5年的即將完工同通車。同時(shí)，該路段設(shè)有公共汽車站。 周邊地塊的日益成熟。據(jù)我司對(duì)周邊地塊的調(diào)查和估計(jì)，隨著輕軌站點(diǎn)的修建和住宅項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，該路段在以后將會(huì)形成一個(gè)日益成熟的住宅片區(qū)。 ②綠化景觀：將轉(zhuǎn)換層架空，修建1200平米左右空中花園。同時(shí)，對(duì)建筑物一側(cè)的堡坎進(jìn)行景觀處理。 由于項(xiàng)目地塊的限制，無(wú)空間進(jìn)行較大面積的景觀綠化，屬于項(xiàng)目的缺陷之處?？紤]到對(duì)此缺陷的彌補(bǔ)和充分的利用空間，可在轉(zhuǎn)換層修建空中花園。 建筑物一側(cè)近25米的堡坎給建筑的較低層住宅帶來(lái)諸多不便，如產(chǎn)生較大的壓抑之感、采光通風(fēng)較差等等，為了緩解這些不良后果，可考慮對(duì)堡坎進(jìn)行景觀綠化上的處理，如種植藤狀開(kāi)花植

20、物等。 ③道路：考慮消防要求，沿地塊的外邊界布置環(huán)形車道。同時(shí)在臨濱江路一段地塊兩側(cè)預(yù)留車行道進(jìn)出口。 （二） 商業(yè)物業(yè) （1）商業(yè)平面布置如附件2所示。 （2）商業(yè)物業(yè)： 項(xiàng)目的3層裙樓定位為餐飲、娛樂(lè)，單層面積在2000平方米左右，總建筑面積在6000平方米左右。 （三） 住宅物業(yè) （1）住宅物業(yè)平面布置如附件3所示。 （2）住宅物業(yè)： ① 概況： 項(xiàng)目塔樓部分定位為住宅，其單層建筑面積在900平米左右，一梯9戶，平均每戶建筑面積控制在100平米以內(nèi)。住宅塔樓為27層，總建筑面積約為2.43萬(wàn)平方。 ② 戶型 本項(xiàng)目成功的要素之一是產(chǎn)品的品質(zhì)，而戶型又是體現(xiàn)

21、項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵點(diǎn)。 該項(xiàng)目一梯9戶，設(shè)計(jì)了六種精致戶型： 戶型配比為： 戶型 套內(nèi)面積 主臥 客廳 所占比例（套數(shù)計(jì)） 三室二廳雙衛(wèi) 三室二廳雙衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi)（躍層） 一室一廳單衛(wèi) 戶型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ① 觀景。單層平面設(shè)計(jì)保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項(xiàng)目較大的賣點(diǎn)。 ② 采光。每個(gè)戶型主要空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采用落地窗。這將成為本項(xiàng)目的另一賣點(diǎn)。 ③ 增大陽(yáng)臺(tái)面積，擴(kuò)展陽(yáng)臺(tái)功能。對(duì)離江較近的兩

22、個(gè)優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)大面積陽(yáng)臺(tái)。大面積陽(yáng)臺(tái)使客廳與戶外有機(jī)結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。 ④ 弧型采光面。對(duì)梯形退臺(tái)處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。避免了觀景陽(yáng)臺(tái)對(duì)后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。 ⑤ 精致斜陽(yáng)臺(tái)。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面。以彌補(bǔ)這些戶型的不利之處。 戶型細(xì)部設(shè)計(jì)的亮點(diǎn) 戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細(xì)部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細(xì)部的人性化處理能給用戶帶來(lái)真正的實(shí)惠與方便。 所有戶型客廳開(kāi)間都保證在3.6m以上；主臥室開(kāi)間至少一面在3.6m以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開(kāi)間不低于2.

23、7m。 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長(zhǎng)度不超過(guò)其寬度的4倍。 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過(guò)渡，使主要空間更加私密，同時(shí)也方便換鞋，整理衣冠。 大部分戶型設(shè)計(jì)中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。 所有的戶型設(shè)計(jì)都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。 ③配套設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃在轉(zhuǎn)換層建集中會(huì)所，約800平方米。由于項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的不完善，需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置一定的配套設(shè)施，但地塊本身存在諸多限制，不可能將配套設(shè)施置于建筑物周遍，因此，將配套設(shè)施集中在會(huì)所，設(shè)于轉(zhuǎn)換層，實(shí)現(xiàn)與空中花園的渾然一體

24、。 集中會(huì)所需要配備的功能： 茶室 小型超市 健身房 臺(tái)球室 成都某花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 一、 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于龍江路，毗鄰雅典國(guó)際社區(qū)，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。項(xiàng)目總占地40999.68 M2，總建筑面積14038M2 ，容積率3.04，綠化率54.4﹪，總戶數(shù)為905戶，停車位632輛（其中地下422輛，地上210輛） 二、區(qū)域概況 本案地處市中心地段，是舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域和未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)，周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。 A、 周邊住宅小區(qū)分布情況： 雅典國(guó)際社區(qū)、新錦江

25、花園、鴻禧花園、萊茵河畔、萬(wàn)高都市欣城 B、 項(xiàng)目檔次： 中高檔為主，少量高檔 C、 周邊配套情況： 1、 教育系統(tǒng)完善： 名校眾多：龍江路小學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院、成都市第七中學(xué)、成都幼兒師范學(xué)校等等分布四周 2、 醫(yī)務(wù)安全保障：市第七醫(yī)院、華西附院 3、 購(gòu)物商場(chǎng)：紅旗直銷商場(chǎng)、伊藤洋華堂 4、 健身休閑：省體育館 5、 交通便利：多路公交車直達(dá)：6路、76路、11路、32路、302路等 三、周邊項(xiàng)目情況概述 1、雅典國(guó)際社區(qū) 開(kāi)發(fā)商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司 建筑面積：130000平方米 棟數(shù)：5棟 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)：26層 均價(jià)：4500 按

26、揭：8成30年 公推：16.6% 面積區(qū)間：165.447—300左右 主力戶型：165.447 169.436 176.308 裝修情況：全裝修（可選方案） 交房日期：2002/8—10 備注：一期C、 D 、E座已銷售完畢，目前A、B 座預(yù)售，銷售率約70% 2、錦江花園城 開(kāi)發(fā)商：四川百事佳國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 棟數(shù)：4棟 占地：38余畝 建筑面積：160267平方米 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)：33層 均價(jià)：4000 按揭：8成30年 公推：18% 面積區(qū)間：117.59—364.99 主力戶型： 125.62等 裝修情況：全清水 交

27、房日期：2002.4 備注：目前正銷售一期，銷售率約70%，二期兩棟預(yù)計(jì)從今年年底開(kāi)盤銷售 3、鴻禧花園 棟數(shù)：5棟 結(jié)構(gòu)：框架 層數(shù)：21層 均價(jià)：2580 按揭：8成30年 公推：12.6% 面積區(qū)間：88—219` 裝修情況：全清水 交房日期：2002.3 備注：銷售情況良好，目前所剩最小面積135M2 4、萬(wàn)高都市欣城 投資商：四川省萬(wàn)高集團(tuán)股份有限公司 棟數(shù)：?jiǎn)螚潯叭问健? 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)：28層 均價(jià)：3200 按揭：8成30年 公推：16% 面積區(qū)間：134—300左右 裝修情況：全清水 交房日期：2002.3

28、備注：基本銷售完畢，僅余少量 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1、 優(yōu)勢(shì)分析 A、 地段方便性 隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是“西部大開(kāi)發(fā)”的號(hào)角的吹響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形?！靶鲁啥?、新形象”是本屆政府的工作任務(wù)之一，大力整治和改造舊城，使城市中心地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又上一臺(tái)階，以前那種要方便無(wú)環(huán)境的開(kāi)發(fā)思路也蕩然無(wú)存，取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。 本案的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，府南河邊，與龍江路小學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院相鄰，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心。 B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無(wú)窮 本案的周邊舊城，隨著市政府舊城改造的更多深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形

29、成，相信假以時(shí)日，一個(gè)優(yōu)越的生活社區(qū)猶如府南河般會(huì)亮相登場(chǎng)。 C、整體規(guī)模獨(dú)一無(wú)二 雖然本區(qū)域的樓盤眾多，但開(kāi)發(fā)多以高層電梯公寓為主，主體規(guī)模較大且占地面積較小，而本案的開(kāi)發(fā)以小高層電梯公寓為主，占地面積寬、綠化率和總平布置較合理，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。 D、戶型小巧而功能齊全 由于本案的開(kāi)發(fā)主要以80㎡—130 ㎡為主，且在相對(duì)較小的戶型內(nèi)做到三室兩廳雙衛(wèi)，而公攤有僅為13﹪，與本案的目標(biāo)群體的購(gòu)買心理相當(dāng)，實(shí)用的戶型、優(yōu)惠的價(jià)格、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境，將使本案在該區(qū)域擁有嶄新的市場(chǎng)群體。 E、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì) 由于本案是以小高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共

30、設(shè)施配套也較完善，是今后宣傳的靚點(diǎn)和賣點(diǎn)，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標(biāo)志。 2、劣勢(shì)分析 A、位置不臨河 由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國(guó)際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個(gè)樓盤的地理位置較為優(yōu)越、社會(huì)的認(rèn)同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風(fēng)。 B、外圍環(huán)境 本案是處于舊城中心，周邊的舊城形象還不能及時(shí)改變，二者新舊對(duì)比的反差很大，對(duì)本案的存在著一定的負(fù)面影響。 C、樓間距較小 從總平上看，本案的樓距較小，視覺(jué)上感覺(jué)較密，如果不能在期房階段盡快完成銷售，那么，隨著樓房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。 D、競(jìng)

31、爭(zhēng)樓盤較多 本案周邊樓盤眾多，加“雅典國(guó)際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶群體，其中“雅典國(guó)際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開(kāi)發(fā)較早，在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體，目前屬于一枝獨(dú)秀，而其他幾個(gè)樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是相當(dāng)激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個(gè)樓盤作為對(duì)比，避其鋒芒，擊其軟肋。 五、目標(biāo)客戶分析 為更好的為本案找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，分析其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，針對(duì)性的開(kāi)發(fā)出他們所需的住宅，特分析如下： 1、 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者 A、 區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和單位職工宿舍區(qū)較多。

32、有二次置業(yè)需求者較多。目的為改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。 B、 某單位效益好但居住環(huán)境差。 C、 客戶對(duì)本區(qū)域情況較熟悉。 2、單身族或年輕夫婦 A、以事業(yè)為重。 B、希望有個(gè)人空間 C、月收入在4000元左右者 3、都市白領(lǐng)族 A、30-40歲之間 B、事業(yè)上小有成就 C、白領(lǐng)層或小公司經(jīng)營(yíng)者 D、置業(yè)要求“個(gè)性化”及工作、生活的便利度 4、買給父母 5、用于投資者—意識(shí)到房地產(chǎn)的增值性 六、推廣建議 A、開(kāi)盤時(shí)間建議， 由于本案的預(yù)售許可證12月才能辦理完畢，如10月中旬大規(guī)模的廣告推出稍嫌太早，因?yàn)殚_(kāi)盤期積累的客戶，遲遲不能簽定正式合同，一方

33、面對(duì)其的信心的打擊較大，另一方面其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)不確定性增多，從而影響開(kāi)盤銷售效果。 建議將開(kāi)盤日定在取得銷售許可證前10天（或一周），進(jìn)行房號(hào)接受由于預(yù)定，推出眾多的優(yōu)惠措施 ，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，在報(bào)紙、電視、廣播等媒體上大力宣傳，推出一系列的活動(dòng)，讓這一時(shí)段上的購(gòu)房客戶的目光都集中在本案上來(lái)。此前，可做現(xiàn)場(chǎng)看板、路牌等包裝引導(dǎo)工作，累積一定數(shù)量的意向性客戶。 B、銷售控制建議 為達(dá)到開(kāi)盤前后銷售的良好狀況，應(yīng)對(duì)各種套型有所分配、結(jié)合宣傳內(nèi)容和客戶的具體情況，建議推出的套型面積不宜過(guò)大或在總平中所處的位置較好，宜給第一批客戶傳遞出“物廉價(jià)優(yōu)”的信息，從而帶動(dòng)后期的銷售。 C、裝

34、修標(biāo)準(zhǔn)菜單式服務(wù) 現(xiàn)本案的裝修標(biāo)準(zhǔn)為全清水，較符合當(dāng)前的趨勢(shì)，但更好的服務(wù)于客戶，創(chuàng)造出全新的生活氛圍，另外也便于公司進(jìn)行后期管理、建議廚房、衛(wèi)生間的裝修一步到位，材料由公司提供菜單，供客戶選擇。 D、環(huán)境配套建議 從總平上體現(xiàn)出的小區(qū)環(huán)境配套也將完善。但應(yīng)注意的是環(huán)境與樓房的結(jié)合，環(huán)境與生活的結(jié)合。既然環(huán)境以水為主線，那么與水相關(guān)的如魚、石、樹的布置就要有所體現(xiàn)。加桂花樹、李子樹、桃花樹、梅樹，給人的感覺(jué)是實(shí)實(shí)在在的花香鳥語(yǔ)。 七、推廣策略 1、客戶心理要素 根據(jù)市場(chǎng)分析，本案最可行的市場(chǎng)定位應(yīng)抓住最大的客戶群體是有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由于眾多原因，不得不在市區(qū)中央購(gòu)房的消費(fèi)

35、者。 他們心儀的房屋為建筑外立面有特點(diǎn)，社區(qū)配套齊全，有好的綠化生活空間，適用的住房面積，適中的售價(jià)，較長(zhǎng)的按揭年限。 2、市場(chǎng)區(qū)隔 要使本案脫穎而出，成為該地區(qū)的熱銷樓盤，供我們使用的題材還是較多，如良好的社區(qū)配套，戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置、建筑特點(diǎn)外，還能與周邊的學(xué)校，醫(yī)院等相結(jié)合，形成獨(dú)立的賣點(diǎn)。 由于本案與新錦江花園、鴻禧花園等樓盤存在較大的竟?fàn)幮裕蛻舻倪x擇相對(duì)較大。但上述樓盤由于都已經(jīng)開(kāi)盤，在社會(huì)上已有一定的知名度和形象、也有一定量的客戶追隨，所以，我們?cè)谝院蟮男麄髦?，?yīng)重點(diǎn)分析他們的特點(diǎn)，抓住其弱項(xiàng)，發(fā)揮自身的獨(dú)特賣點(diǎn)，如小高層電梯公寓、有檔次、有規(guī)模、有配套。重點(diǎn)宣傳本案與他

36、們的不同之處，才是制勝的關(guān)鍵，才能起到抑他揚(yáng)我的作用。 3、營(yíng)銷通路 A、常規(guī)營(yíng)銷：現(xiàn)場(chǎng)述求、廣告述求。 B、利用口碑：在后期服務(wù)上下功夫，利用老客戶的關(guān)系帶動(dòng)新客戶 八、宣傳推廣目標(biāo) 1、 打響錦宏駿苑知名度，建立項(xiàng)目的品牌形象； 2、 傳輸高品質(zhì)精品住宅小區(qū)概念，激發(fā)公眾購(gòu)房欲望； 3、 促進(jìn)分期銷售任務(wù)的完成，最終達(dá)成總?cè)蝿?wù)完成。 九、宣傳推廣主題 1、中心廣告語(yǔ)擬為：“空間蒙太奇” 2、“空間蒙太奇”首先單從表面聽(tīng)讀和第一感覺(jué)的效果來(lái)講，具有時(shí)尚感，與本案的基本情況相符合，其次，內(nèi)涵方面可從以下幾方面來(lái)詮譯，爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“空間”分為室內(nèi)、

37、室外空間，本案空間的合理性、完美性、實(shí)用性、美觀性等等都可以充實(shí)這一句中心廣告語(yǔ)，以此中心廣告語(yǔ)來(lái)提升項(xiàng)目自身的檔次，從而達(dá)到上述宣傳推廣目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 十、宣傳推廣思路 1、 在整個(gè)宣傳推廣中，對(duì)“錦宏駿苑”的都市精品住宅概念，賦予實(shí)在的內(nèi)容 在整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)中，提出都市精品住宅概念，主要是為了提升項(xiàng)目的心理價(jià)位，通過(guò)營(yíng)造都市精品住宅的氛圍，使人們對(duì)錦宏駿苑產(chǎn)生“物超所值”的印象，提升項(xiàng)目在人們心目中的價(jià)位等級(jí)，激發(fā)其購(gòu)買欲望。 從宣傳推廣方面來(lái)說(shuō)，單純的都市精品住宅概念，如果沒(méi)有實(shí)在的項(xiàng)目?jī)?nèi)容很難得到消費(fèi)者的認(rèn)同。因此，應(yīng)該在宣傳推廣中，真正展示項(xiàng)目作為都市精品住宅的實(shí)際內(nèi)涵，提升

38、人們對(duì)錦宏駿苑的好感度和信賴度，在人們心目中建立“名副其實(shí)”的都市精品住宅形象，從而促進(jìn)銷售的成功。 錦宏駿苑作為高尚住宅，其項(xiàng)目具備如下特點(diǎn)： （1）高品質(zhì)特點(diǎn)：地處都市生活的腹地，具有顯赫的地理位置；且頗具規(guī)模；全框架異性柱結(jié)構(gòu)，采用超薄磚體；層高3.0米；大量采用飄窗設(shè)計(jì)，…… （2）高品味特點(diǎn)：小區(qū)擁有時(shí)尚的外觀，整體外觀采用現(xiàn)代建筑的特色風(fēng)格；超大綠化率，套型多樣且套內(nèi)面積分布合理，戶型優(yōu)勢(shì)盡顯；小區(qū)內(nèi)設(shè)有泳池、健身房、超市等完善的配套設(shè)施，方便生活的同時(shí)更加增添了生活情趣；小區(qū)內(nèi)物業(yè)獨(dú)具特色，入住其中，品味無(wú)窮…… （3）高科技特點(diǎn)：采用攝像監(jiān)控，小區(qū)周邊及公共區(qū)域均設(shè)紅外

39、線監(jiān)控系統(tǒng)，樓宇對(duì)講系統(tǒng)；智能網(wǎng)絡(luò)方面…… 這一系列高品質(zhì)、高品味、高科技特點(diǎn)使錦宏駿苑能夠充分滿足人們所追求的高檔次生活享受，因此，我們將對(duì)其注入“高尚”的血液，以致貫穿整個(gè)宣傳推廣當(dāng)中。 2、循序漸進(jìn)，逐步傳遞信息，將錦宏駿苑的都市精品住宅概念，從整體到細(xì)節(jié)完整地傳達(dá)給消費(fèi)者。 錦宏駿苑作為新上市的項(xiàng)目，剛上市時(shí)消費(fèi)者對(duì)其缺乏關(guān)注和了解，因此，在錦宏駿苑推向市場(chǎng)之處，建議制造一些市場(chǎng)上的熱點(diǎn)或新聞點(diǎn)。例：（1）都市生活最適合居住地段，靠近府河的現(xiàn)代城。同時(shí)建議采用相對(duì)較高的廣告頻率，形成較高的到達(dá)率，推出錦宏駿苑的都市精品形象，使人們留意錦宏駿苑，并得到錦宏駿苑具有“高品質(zhì)、高

40、品味、高科技、高享受”的整體印象，然后對(duì)本案內(nèi)涵進(jìn)行細(xì)化、深入，對(duì)各個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)行述求，使人們對(duì)其整體印象好，或?qū)δ骋惶攸c(diǎn)感興趣，從而促進(jìn)銷售的成功。 3、以不同方式，從不同角度引起客戶對(duì)錦宏駿苑的關(guān)注 人們對(duì)項(xiàng)目而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任乃是銷售成功的關(guān)鍵，認(rèn)知感與信賴度的形成，必須通過(guò)信息傳遞來(lái)實(shí)現(xiàn)，即通過(guò)宣傳推廣來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，需要配合新聞炒作、軟性報(bào)道、公關(guān)活動(dòng)和促銷活動(dòng)等手段，將錦宏駿苑的優(yōu)勢(shì)、買點(diǎn)充分展現(xiàn)開(kāi)來(lái)，利用人們對(duì)媒體的信賴度，使其對(duì)本案所提供的服務(wù)等深信不疑。 4、 合理選擇媒體 由于錦宏駿苑宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算限制，我們必須合理緊湊的安排媒體宣傳。具體來(lái)講：（1）報(bào)紙廣告

41、 《成都商報(bào)》在眾多報(bào)業(yè)中相對(duì)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，可考慮將其作為主打媒體， 然而，選擇性的在其余也同樣擁有大量固定讀者群的報(bào)業(yè)上做一些預(yù)告發(fā)售、封頂、活動(dòng)安排等還是可為的，如《華西都市報(bào)》。另外，為了大規(guī)模的宣傳造勢(shì)而又節(jié)約開(kāi)支，選擇新型的聯(lián)合媒體方式也是可行的。 （2）此外，在現(xiàn)場(chǎng)可利用圍墻看板、指路牌、燈箱、廣告牌等方式，使客戶得到直觀感受。 5、 密切關(guān)注反饋信息進(jìn)行合理安排與調(diào)整宣傳推廣計(jì)劃。 因銷售不可預(yù)測(cè)因素，密切關(guān)注媒體反映，即時(shí)進(jìn)行總結(jié)檢討，以及客戶反饋信息的統(tǒng)計(jì)分析相當(dāng)重要，在總體思路的延續(xù)條件之下，及時(shí)調(diào)整，安排宣傳推廣具體操作。 十一、廣告策略 1、發(fā)布廣告的

42、時(shí)間 廣告的發(fā)布應(yīng)該與項(xiàng)目推廣緊密結(jié)合，時(shí)間間隔不易太長(zhǎng)。安排上可提前一周作預(yù)告性廣告、提醒目標(biāo)客戶群體注意，從而阻止其購(gòu)買其他樓盤的沖動(dòng)，靜待本案的登場(chǎng)。 建議發(fā)布廣告的時(shí)間為11月中旬。 2、發(fā)布廣告的媒體 A、開(kāi)盤廣告 以商報(bào)為主、篇幅以彩版為主，時(shí)間安排為一周一次、連續(xù)上一至兩個(gè)月。 由于商報(bào)讀者較多，發(fā)行量30萬(wàn)份/日以上，影響力較大，是目標(biāo)客戶群體獲取信息的主要渠道。 成都晚報(bào)為輔（1/2 彩版）二周一次，作為商報(bào)廣告的補(bǔ)充與延續(xù)，查缺補(bǔ)漏，廣開(kāi)宣傳通路。 B、中盤廣告 銷售過(guò)30﹪后進(jìn)入中盤廣告階段，以商報(bào)為宣傳渠道（1/2 彩版，二周一次），輔以DM宣傳單，電

43、視宣傳、相關(guān)的客戶活動(dòng)等，以“組合拳”的套路出擊，形成多點(diǎn)多面的廣告宣傳，從而起到及佳的宣傳作用 C、尾盤廣告 銷售達(dá)到80﹪以后，可減少?gòu)V告投入量和媒體的選擇，重點(diǎn)抓老客戶的宣傳工作，利用與他們之間的連誼活動(dòng)，輔以每月一次的報(bào)紙廣告，完成后期的銷售。 十二、賣點(diǎn)廣告例舉 1、 地理位置 廣告標(biāo)題：意想不到的位置，意想不到的空間 廣告文案設(shè)計(jì)：與眾不同的現(xiàn)代都市生活 自有其傳奇的血緣 同是大都會(huì)的香港和成都 雖遙隔千山 卻在不同的精彩中閃燦出另類的溫柔 ……現(xiàn)代都市情濃…… 廣告平面設(shè)計(jì)：需都市感、時(shí)代感較強(qiáng)，體現(xiàn)都市的繁華感，可借用大都會(huì)香港的部分圖片來(lái)表現(xiàn)……

44、 備注：此則廣告的標(biāo)題結(jié)合平面設(shè)計(jì)等都給人以氣勢(shì)雄壯的感覺(jué)，其目的為可借此類型廣告提升項(xiàng)目的心理價(jià)位。 2、 環(huán)境、外觀 廣告標(biāo)題：生命本該風(fēng)景如畫！ 廣告文案設(shè)計(jì)：40000M2的錦宏駿苑 以藍(lán)天白云為底，綠樹碧草為墨 在廣闊天地間揮灑出巨幅現(xiàn)代都市風(fēng)景畫 廣告平面設(shè)計(jì)：結(jié)合廣告文案內(nèi)容再加以本案效果圖共同表現(xiàn)，其目的為借廣告畫面、文案等對(duì)美好環(huán)境與本案實(shí)際外觀的勾勒，使人們產(chǎn)生一定美好遐想，從而有興趣關(guān)注、了解本案，到銷售現(xiàn)場(chǎng)垂詢，促進(jìn)銷售的最終達(dá)成。 3、都市生活的便利性 廣告標(biāo)題：今天，太平洋的女主角是你！ 廣告平面設(shè)計(jì)：以太平洋百貨做為背景，結(jié)合一名時(shí)尚的白領(lǐng)女性，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)都市的熱鬧與繁華，五彩的霓虹燈，來(lái)往的人群。從而體現(xiàn)本案位置的顯赫，再在文案中加入其他部分賣點(diǎn)，定能吸引到向往的群體。 點(diǎn)擊地產(chǎn)的口號(hào)是：點(diǎn)擊奉獻(xiàn) 必屬精品！ 把最好的資料拿出來(lái)與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長(zhǎng)，一起進(jìn)步！ 中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn) 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 中國(guó).福州 31 聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用