探討《業(yè)主公約》存在問(wèn)題

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1、 探討《業(yè)主公約》存在問(wèn)題 業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認(rèn)，對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有普 遍約束力的行為規(guī)范。 它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動(dòng)的支持性文件。 2002 年 10 月 21 日國(guó)務(wù)院辦公室向社會(huì)大眾公布《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案） 》征求意見(jiàn)稿， 本人認(rèn)為該草案對(duì)業(yè)主公約的規(guī)定過(guò)于原則，沒(méi)對(duì)業(yè)主公約做出準(zhǔn)確、清晰的界定，更沒(méi)對(duì)業(yè) 主公約的法律地位、性質(zhì)、原則、簽訂、主要內(nèi)容、修改補(bǔ)充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。因此，本人提出了書(shū)面建議，認(rèn)為應(yīng)該將“業(yè)主公約”單

2、列為第三章。本人愿意在此對(duì)該草案，結(jié)合各地頒布實(shí)施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國(guó)外、香港和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實(shí)際操作中存在的主要問(wèn)題和應(yīng)該包涵的基本原則、內(nèi)容和制度作分析、比較、總結(jié)，以進(jìn)行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)及業(yè)內(nèi)有興趣人士參考。一、目前實(shí)際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問(wèn)題： 業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實(shí)際操作中運(yùn)用非常廣泛，大多數(shù)物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般 都采用建設(shè)部《業(yè)主公約》示范文本（ 1997 年 8 月 29 日建房 [1997]219 號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷 售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》附件

3、） ，但業(yè)主公約在實(shí)踐中存在著很多問(wèn)題，主要 表現(xiàn)在： 1、業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確。 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案） 》對(duì)業(yè)主公約的 規(guī)定沒(méi)有體現(xiàn)出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重要地位，表現(xiàn)在內(nèi)容不具體、生效要件、制訂 和修改程序和法律責(zé)任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》 《深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 有明確規(guī)定， 但許多地方法規(guī)中沒(méi)有準(zhǔn)確表述和詳細(xì)規(guī)定。 究其原因， 是沒(méi)有將物業(yè)管理權(quán)利定性為業(yè)主物權(quán)的派生權(quán)利所致。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)直接產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體

4、現(xiàn)，應(yīng)該全面貫徹私權(quán)神圣、意思自治、地位平等、權(quán)利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現(xiàn)物業(yè)管理中的業(yè)主物權(quán)至上、業(yè)主自決自律原則、權(quán)利義務(wù)一致以及維護(hù)公序良俗原則。 2、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒(méi)有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒(méi)簽字。 3、業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范。建設(shè)部頒布示范文本后，各地結(jié)合實(shí)際情況作了 調(diào)整，在名稱和內(nèi)容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業(yè)主公約》 ，規(guī)定業(yè)主權(quán)利義務(wù)、業(yè)主 大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和違約責(zé)任；北京現(xiàn)行采用《房屋使用、管理、維修公約》 ，業(yè)主以《業(yè)主承 諾書(shū)》確認(rèn)，將開(kāi)發(fā)

5、企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)包涵在內(nèi)；天津使用《產(chǎn)權(quán)人和使用人公約》；上海在前期物業(yè)管理階段使用《住宅使用公約》等。另外，有的小區(qū)業(yè)主公約條款太粗，可操作性差；有的建設(shè)單位和物業(yè)管理公司加進(jìn)了對(duì)自己有利的條款；有的采用附件形式加入了《消防治安責(zé)任書(shū)》和《計(jì)劃生育責(zé)任書(shū)》等各式各樣內(nèi)容。 4、一些業(yè)主公約的簽訂不符合法律規(guī)定程序。在實(shí)際操作中，一般都是在入住時(shí)由物業(yè)管理公 司組織簽訂，往往作為業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的先決條件，業(yè)主不可能享有必要的知情權(quán)和審查權(quán)。從而也導(dǎo)致一些業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，不愿意簽訂業(yè)主公約。 5、業(yè)主公約與其他法律文件沒(méi)有形成完整的系統(tǒng)，配套性、協(xié)調(diào)性差，如

6、與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同的銜接等。 6、 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案） 》和多數(shù)現(xiàn)行地方法規(guī)都沒(méi)有對(duì)業(yè)主公約的簽訂及生效要件做出強(qiáng)制性規(guī)定。 7、一些涉外寫(xiě)字樓、別墅、高級(jí)公寓、高層住宅樓沿用香港等境外業(yè)主公約版本，侵害了業(yè)主權(quán)益。 8、司法實(shí)踐中， 部分法官往往沒(méi)有將業(yè)主公約作為基于私法領(lǐng)域的意思自治原則而派生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則予以審查和確認(rèn)，使業(yè)主公約失去了應(yīng)有的法律約束力，在糾紛的處理中 缺乏應(yīng)有的效力。 二、業(yè)主公約的基本原則、內(nèi)容和制度： 1、業(yè)主公約是由業(yè)主共同制定或確認(rèn)的一種特殊的契約

7、，它是全體業(yè)主、使用人、業(yè)主大會(huì)和 業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范。它的特殊性在于： （ 1）業(yè)主公約的基礎(chǔ)在于契約主體的物權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)） ，與以交換為目的的債權(quán)合同有本質(zhì)區(qū)別； （ 2）業(yè)主公約的約束力不局 限于契約各方 （指在業(yè)主公約上簽字的當(dāng)事人） ；（ 3）業(yè)主公約的內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主整體利益緊 密聯(lián)系的根本性內(nèi)容，且非經(jīng)特別程序不得修改、補(bǔ)充與變更； （ 4）業(yè)主公約生效后，對(duì)未簽 字的業(yè)主同樣具有約束力，且非經(jīng)業(yè)主的繼受人、繼承人、承租人和借用人的同意（或確認(rèn)） 當(dāng)然產(chǎn)生效力。 2、業(yè)主公約應(yīng)體現(xiàn)的基本原則： （ 1）業(yè)主物權(quán)至上原則， 《

8、憲法》第十三條規(guī)定， “國(guó)家保護(hù)公 民的合法的收入、 儲(chǔ)蓄、 房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)” 。建筑物區(qū)分所有權(quán)， 又稱“區(qū)分所有”是現(xiàn)代民法物權(quán)中明定的一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，是指多個(gè)區(qū)分所有人共同擁有一幢建 筑物（或一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域）時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有權(quán)、對(duì)共同部分所享有的共有權(quán)和因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同事務(wù)所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱，即指建筑物區(qū) 分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。 （ 2）業(yè)主自決自律原則，業(yè)主公約應(yīng)是全體業(yè)主 意思自治的反映， 因而從根本上否定建設(shè)單位和物業(yè)管理公司的越俎代皰， 由建設(shè)單位制定 《臨 時(shí)業(yè)主

9、公約》便沒(méi)有法律依據(jù)。 （ 3）權(quán)利義務(wù)一致原則。民法是以崇尚權(quán)利為理論基礎(chǔ)所構(gòu)建的，離開(kāi)了權(quán)利本位思想，民法將不具有任何意義。在應(yīng)該充分保障業(yè)主的權(quán)利的同時(shí)，也必須對(duì)權(quán)利的行使做出一些限定，必須按照《民法通則》第八十三條規(guī)定以“有利生產(chǎn)、方便生 活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的民法原則處理相鄰關(guān)系。 （ 4）維護(hù)公序良俗原則。業(yè)主公約既包括法律法規(guī)范疇的權(quán)利和義務(wù)，又含有鄰里和睦、互助互諒、助人為樂(lè)、尊老扶幼等道德范疇的準(zhǔn)則，以維護(hù)公共利益和公共秩序，倡導(dǎo)善良風(fēng)俗。 3、業(yè)主公約應(yīng)明確的基本內(nèi)容： （ 1）物業(yè)基本情況、共用設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)所狀況， （ 2）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，（ 3）業(yè)主大

10、會(huì)的產(chǎn)生、召集程序， （ 4）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式， （ 5）物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)、維修基金以及業(yè)主大會(huì)決議的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用等的繳交， （ 6）業(yè)主決定物業(yè)的改建、重建等 重大事項(xiàng)的方式， （ 7）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則， （ 8）違反業(yè)主公約的責(zé)任， （ 9）其他有關(guān)事項(xiàng)。 業(yè)主公約在內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，不得違背公眾道德和善良風(fēng)俗。 業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)章程、決定均不得與業(yè)主公約沖突。 業(yè)主公約由建設(shè)部制定示范文本。各省、直轄市、自治區(qū)、省會(huì)城市、較大的市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)

11、可以制定本行政區(qū)域內(nèi)適用的示范文本。 本文認(rèn)為有關(guān)建設(shè)單位的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《買賣合同》約定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《物業(yè)服務(wù)合同》約定。 4、業(yè)主公約的設(shè)定、變更及廢止： （ 1）業(yè)主公約由物業(yè)管理公司在物業(yè)入住時(shí)組織業(yè)主簽字承 諾，且必須使用示范文本。 （ 2）首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)對(duì)《業(yè)主公約》進(jìn)行審議，以決議形式予以確 認(rèn)；該決議由出席會(huì)議的一半以上投票權(quán)同意有效。 （ 3）業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更的特別 程序：業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更權(quán)利由業(yè)主大會(huì)行使，由出席會(huì)議的 2/3 業(yè)主投票權(quán)同意 有效；經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的 10%發(fā)起，可以召開(kāi)臨

12、時(shí)業(yè)主大會(huì)修改、補(bǔ)充和變更，但 需擁有 50%投票權(quán)的業(yè)主參加，并經(jīng) 2/3 以上投票權(quán)同意才有效。 （ 4）業(yè)主公約的廢止：必須 以物業(yè)毀滅為法定事實(shí)條件，并由代表整棟建筑物價(jià)值 2/3 的業(yè)主出席形成業(yè)主大會(huì)決議，該 決議須有該建筑物價(jià)值 1/2 以上出席業(yè)主同意才有效。 （ 5）以上業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)在通過(guò)后 3 日 內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 5、 業(yè)主公約的生效要件：業(yè)主公約在物業(yè)入住率達(dá)到 30%后，經(jīng)已入住業(yè)主一半以上投票權(quán) 的業(yè)主簽定后生效。 修改、補(bǔ)充和變更條款自業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)之日起生效，無(wú)

13、須經(jīng)業(yè)主重新簽定。 若擁有投票權(quán)且達(dá)到入住率 10% 以上的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約制定、修改和廢止的決議內(nèi)容和程序違反法律、法規(guī)規(guī)定，可以聯(lián)合簽名向縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)， 予以撤銷。被撤銷的決議自始無(wú)效。 6、備案和公示制度：業(yè)主公約生效后 15 日內(nèi)，或業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更、或業(yè)主公約的廢止經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后起 15 日內(nèi)，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。備案后的業(yè)主公約應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄公示。 7、違反業(yè)主公約的法律責(zé)任： （ 1）業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 （ 2）業(yè)

14、主委員會(huì)成員履行職務(wù)時(shí)違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯業(yè)主權(quán) 益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 3）對(duì)違反業(yè)主公約造成他人合法權(quán)益受到侵害的，受到侵害的業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)或其他利害關(guān)系人均可向縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門(mén) 或者人民法院請(qǐng)求追究侵害者的行政、民事法律責(zé)任。 （4）根據(jù)《民法通則》第一百三十四條，承擔(dān)民事責(zé)任的方式包括：停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、 支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉。 8、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及其之間因業(yè)主公約發(fā)生的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的， 可提請(qǐng)縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解；調(diào)

15、解不成的，可向人民法院提起訴訟或向仲裁委員會(huì)提起仲裁。 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 （草案）》作為國(guó)家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，關(guān)系到千家萬(wàn)戶，其立法出發(fā)點(diǎn)就應(yīng)該建立在業(yè)主物權(quán)至上的自治自律。業(yè)主公約是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自 治自律的前提和保證。業(yè)主公約的作用就是使大家共同地、自覺(jué)地遵守和維護(hù)公眾利益和保護(hù)公共環(huán)境，所有業(yè)主都要增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)、自治意識(shí)和自律意識(shí)，共同參與管理，變被動(dòng)接受物業(yè)管理為以物權(quán)主人的姿態(tài)主動(dòng)行使管理和監(jiān)督權(quán)，真正建立起自治自律的管理體制。 本文發(fā)表于《現(xiàn)代物業(yè)》 2002 年 12 期。 評(píng)論 11 條 進(jìn)行評(píng)論 查看評(píng)論

16、 本文評(píng)論 11 條 業(yè)主公約示范文本 為加強(qiáng)、（以下行稱“本物業(yè)” ）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 （一）權(quán)利 1．依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利； 2．依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公 用設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）的權(quán)利； 3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修； 4．有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、 水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行

17、合法修繕， 但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門(mén) 或機(jī)構(gòu)施工的除外； 5．有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理 范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕；6．有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)。重大管理決策的表 決權(quán)； 7．有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理 公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)； 8．有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限 定期公布物業(yè)管理收支賬目； 9．有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng) 10．有權(quán)向物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議； 11．有權(quán)要

18、求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng) 護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。 （二）義務(wù) 1．在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；： 2．執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定； 3．自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好； 4．按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用； 5．業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管 理規(guī)定，并填寫(xiě)申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理 公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工

19、， 完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如 滲、漏、堵、冒等） ，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清 運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)； 如有額外使用公用設(shè)施 （如電梯、 供電增容等） 的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。 6．業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用； 7．明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、 改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)， 應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理 的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任；

20、 8．明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè) 內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門(mén)合同規(guī)定除外） ； 9．在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： （ 1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻。 外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格） 、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； （ 2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、 拆、搭、建； （ 3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、 自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）； （ 4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)

21、施； （ 5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； （ 6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放 有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；。 （ 7）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品； （ 8）影響市客觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等； （ 9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （ 10）利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為； （ 11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì) 1．業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理

22、組織。 業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)（執(zhí)行）機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門(mén) 批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主 大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、 區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)與 監(jiān)督。 2．第一次業(yè)主大會(huì)，在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)， 由區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。 3．本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主 大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 4．業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票， 否則視作棄

23、權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書(shū)，否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書(shū)必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。 5．業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式；會(huì)議表決 采取投票、舉手等形式。 6．業(yè)主管理委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每 年至少召開(kāi)一次。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議， 業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于 接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)． 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予 以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。 7．業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五

24、十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行； 如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。 8．業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng) 決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。 9．業(yè)主投票時(shí)，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一 百平方米建筑面積為一票 3 一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書(shū)一票。 10．業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲 法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)有權(quán)予以糾正或撤銷。 三、違約責(zé)任 1．違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中 1． 3．

25、 4． 5． 6．7． 9． 10 項(xiàng)規(guī)定的， 物業(yè)管理公司有權(quán)處理， 并要求限期整改； 逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對(duì)本物業(yè) 公共利益造成損失的， 物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強(qiáng)制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)議定，業(yè)主管理委員會(huì)未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)后執(zhí)行。 2．業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳

26、措施。 四、其他事項(xiàng) 1．本公約由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部］司審核批準(zhǔn)，在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。 2．本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。 業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。 3．業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ) 充，并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。 4．業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理 公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。 5．本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 本業(yè)主所擁有物業(yè)： 住宅：棟號(hào) 商業(yè)用房： 棟 號(hào)（店、鋪） 其他： 所在單位： 電話：（宅）（辦公室） 業(yè)主（簽章）： 二 00年月日 業(yè)主公約示范文本