房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

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,第三章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 p134,開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本,,案例：萬科金域榕郡,樓盤價格：20000元/平方(參考價） 所屬板塊：五四北項目 建筑類別：別墅 面 積：270-310平方米 容 積 率：2.3；綠 化 率：30% 總 戶 數(shù)：3900戶 入住時間：2009年 配套設(shè)施：1所社區(qū)幼兒園、近7000平方米商業(yè)、近3000平方米泛會所及其他社區(qū)公建配套，琴亭湖公園（規(guī)劃中）,,老建筑與景觀完美結(jié)合,老煙囪,,清幽的小道,很特別的噴泉,,歷史印記與現(xiàn)代建筑和諧共融,老廠房與小路,,老廠房旁的泳池,,福泰鋼鐵廠原址,,老火車頭,,根據(jù)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用分為開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費用兩大類。,,第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135,,土地征用及拆遷補償 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用,,1.土地征用及拆遷補償,,它是指為取得土地開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出。,,,資料：開發(fā)商拿地首付至少50%（2009-12-17）,,2.前期工程費,,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通道路和平整場地)等支出。,,3.基礎(chǔ)設(shè)施費,,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。,,,4.建筑安裝費,,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。,,5.配套設(shè)施費,,它是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。,,5.配套設(shè)施費,,注：能有償轉(zhuǎn)讓的，如：銀行、郵局、商店、醫(yī)院等，該類配套設(shè)施支出，單獨“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”核算。,,6.開發(fā)間接費,,它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)項目所發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費用等。,,第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135,,,土地征用及拆遷補償 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用,,討論：,,萬科金域榕郡的設(shè)計理念對于開發(fā)成本有何影響？,,,國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列支出不得列入成本費用：①為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資的支出；③沒收的財物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。,一.開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成,,,例1：安遠房地產(chǎn)開發(fā)一幢寫字樓，位于CBD區(qū)。 例2：安遠房地產(chǎn)開發(fā)星城國際樓盤，共有12幢。 例3：安遠房地產(chǎn)開發(fā)西城區(qū)北塊，共5200畝。項目分為一期、二期、三期。,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定,,,,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定 p136,一般的開發(fā)項目，可以獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，獨立的施工圖?？梢詥雾楉椖孔鳛槌杀竞怂銓ο?。 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開、竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象，簡化核算手續(xù)。 對于個別規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)項目，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象，便于及時反映開發(fā)成本。,,,,三.開發(fā)產(chǎn)品成本計算期,房地產(chǎn)企業(yè)就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件，小批生產(chǎn)。開發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期為成本計算期，一般于開發(fā)產(chǎn)品竣工后進行成本結(jié)算。,,一、賬戶的設(shè)置,,開發(fā)成本 開發(fā)間接費用,第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算 p140,,1.“開發(fā)成本”賬戶（成本類）,,,設(shè)四個明細科目 “開發(fā)成本——土地開發(fā)成本 ——房屋開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā)成本”,,2.“開發(fā)間接費用”（成本類）,,“開發(fā)間接費用”賬戶核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、等。 其借方登記當(dāng)期開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用； 貸方登記期末分配結(jié)轉(zhuǎn)的間接費用；結(jié)轉(zhuǎn)后期末無余額。,,一、賬戶的設(shè)置,,,,,,,第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算,,土地開發(fā)兩種用途：一是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，即商品性建設(shè)場地；二是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，即自用建設(shè)場地。,,（一）土地開發(fā)成本的歸集,,企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的成本歸集，應(yīng)采用不同的方法。 （1）企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費用，直接記入“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”明細賬戶的成本項目中。 （2）企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，能分清負擔(dān)對象的，直接記入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”明細賬戶的成本項目中，不需要單獨核算土地開發(fā)成本。 （3）企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象，應(yīng)先歸集發(fā)生的費用，記入“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”明細賬戶的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入房屋建筑開發(fā)成本。,,（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),,對于已完工的土地開發(fā)項目成本，應(yīng)會根據(jù)用途不同加以結(jié)轉(zhuǎn)： （1）企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地，借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地，貸：“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”。 （2）企業(yè)自用建設(shè)場地，借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本，貸：“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”。 （3）企業(yè)自用的建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期暫不使用，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,,（1）以銀行存款支付土地征用及拆遷補償費,借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本——甲土地（土地征用及拆遷補償費） 800 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)（土地征用及拆遷補償費） 700 貸：銀行存款 1500,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,,（2)以銀行存款支付前期工程費（勘探、測繪）,借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地（前期工程費） 20 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)（前期工程費）20 貸：銀行存款 40,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,,(3)以銀行存款支付基礎(chǔ)設(shè)施費,借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地（基礎(chǔ)設(shè)施費） 102 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)（基礎(chǔ)設(shè)施費）60 貸：銀行存款 164,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,,(4)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用19萬元,借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地（開發(fā)間接費用）9 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)（開發(fā)間接費用）10 貸：開發(fā)間接費用 19,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,,(5)期末甲土地開發(fā)完成竣工驗收結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本,借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地——甲土地 931 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地 931,,第三節(jié) 開發(fā)間接費用的核算 p136,,,開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為組織管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項間接費用，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費用等。,,（二）開發(fā)間接費用的歸集與分配,,,企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。 應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。,,圖示：,,,,,,,（二）開發(fā)間接費用的分配 p139,,,,（二）開發(fā)間接費用的分配,,,例7.2,,課堂實訓(xùn)：p157 習(xí)題一,,,,第四節(jié) 房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 p149;p144,,,開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。,,第三節(jié) 房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,,,“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——商品房 ——出租房 ——周轉(zhuǎn)房 ——代建房”,,2. 房屋開發(fā)的成本項目,,,土地征用及拆遷補償 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,【例2】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已竣工，本月開始在完工的土地上開發(fā)建設(shè)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括一棟寫字樓、二棟住宅樓、一座社區(qū)中心。其中2棟住宅樓結(jié)構(gòu)規(guī)模相同，合并為一個成本計算對象。各項開發(fā)產(chǎn)品占用土地面積比例為：寫字樓30%，住宅樓60%,社區(qū)中心10%.結(jié)轉(zhuǎn)的乙土地開發(fā)總成本782萬元，其中：土地征用和拆遷補償700萬元，前期工程費20萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；基礎(chǔ)設(shè)施費30萬，建筑安裝工程費32萬元，按房屋設(shè)施建筑安裝工程概算價值分配。乙土地開發(fā)成本分配表：,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓 240.4 ——住宅樓 468.6 ——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心 73 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)——乙土地 782,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本明細賬（寫字樓；住宅樓；社區(qū)中心）,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細賬,0.5,,,,,2.建筑安裝工程費的歸集和分配,,,【例3】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建筑安裝工程出包給某建筑公司施工，出包工程合同規(guī)定工程完工后一次結(jié)算工程價款。社區(qū)中心采用自營方式興建。 （1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯兩部，住宅樓工程領(lǐng)用電梯六部進行安裝，電梯每部實際成本50萬元。,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓（建安工程費） 100 ——房屋開發(fā)——住宅樓（建安工程費） 300 貸：庫存設(shè)備——電梯 400,,2.建筑安裝工程費的歸集和分配,,,（2）期末，出包工程建設(shè)完工，施工企業(yè)提交“工程價款結(jié)算單”，共計承包工程款3000萬元，其中，寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預(yù)付工程款1000萬元，以銀行存款支付余款。,借：開發(fā)成本-----房屋開發(fā)----寫字樓（建安工程費） 1200 -----房屋開發(fā)----住宅樓（建安工程費） 1800 貸：預(yù)付賬款----預(yù)付工程款 1000 銀行存款 2000,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本明細賬（寫字樓和住宅樓）,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,,2.建筑安裝工程費的歸集和分配,,,【例4】社區(qū)中心工程建筑安裝項目耗用原材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機械使用費3萬元。,借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心（建安工程費）18.5 貸：原材料 10 應(yīng)付職工薪酬 5.5 銀行存款 3,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本明細賬（社區(qū)中心）,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細賬,0.5+18.5=19,,,,91.5,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,【例4續(xù)】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色小區(qū)的寫字樓、住宅樓2006年底已竣工，但社區(qū)中心正在建設(shè)中，尚未完工，預(yù)計尚需發(fā)生建筑安裝工程費用11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按房屋設(shè)施的建筑安裝工程概（預(yù)）算價值進行分配。,（1）預(yù)提社區(qū)中心尚未完工部分建筑安裝工程費用。,借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心（建筑安裝工程費） 11.5 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費 11.5,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細賬,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓（公共配套設(shè)施費）41.2 ——住宅樓（公共配套設(shè)施費）61.8 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心 103,期末將社區(qū)中心建設(shè)費用分配計入已完工寫字樓和住宅樓開發(fā)成本，編制公共配套設(shè)施費分配表。,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費 10 貸：原材料 6 應(yīng)付職工薪酬 4,【例4續(xù) 】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)社區(qū)中心2007年1月完工，當(dāng)月實際發(fā)生建筑安裝費用6萬元，職工薪酬4萬元。,（1）發(fā)生建安工程費,,3.配套設(shè)施費的歸集和分配,,,（2）1月份社區(qū)中心實際發(fā)生的建設(shè)成本與預(yù)提的建設(shè)費用的差額1.5萬元，按照房屋設(shè)施的建筑安裝工程概（預(yù)）算價值進行分配，編制差額分配表。,借：開發(fā)成本-——房屋開發(fā)——寫字樓（公共配套設(shè)施費）0.6 ——住宅樓（公共配套設(shè)施費）0.9 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費 1.5,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,,,4.開發(fā)間接費用的核算,,,【例5】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計提開發(fā)現(xiàn)場機構(gòu)用房折舊10萬元，計提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付開發(fā)間接費用43萬元。,借：間接開發(fā)費用 93 貸：應(yīng)付職工薪酬 20 累計折舊 10 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 20 銀行存款 43,,4.開發(fā)間接費用的核算,,,（2）期末按各開發(fā)項目直接費用比例分配轉(zhuǎn)出開發(fā)間接費用，分配表如下：,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓（開發(fā)間接費用） 34.94 ——住宅樓（開發(fā)間接費用） 58.06 貸：開發(fā)間接費用 93,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,【例6】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2006年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程成本。,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),,,【例6】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2006年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程成本。,借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)——寫字樓 1615.94 ——住宅樓 2687.56 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓 1615.94 ——住宅樓 2687.56,,課堂實訓(xùn)：p157 習(xí)題三,,,,作業(yè)：p157 習(xí)題二,,,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算 p154,,,代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)項目。包括土地、房屋、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景等市政工程。,,福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司：,,,福州市五里亭立交橋 三縣洲大橋 江濱橋梁公園,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算,,,第一種情況：代委托單位開發(fā)的土地(即建設(shè)場地)、各種房屋。,第二種情況：除土地、房屋以外企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程,如市政工程等。,“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”,開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算,,,【例7-8 】,,課堂訓(xùn)練：,,,,討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,,,住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。 在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務(wù)費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。,,,,這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。一是土地權(quán)使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用?！罢梢哉f是房地產(chǎn)最大的贏家?！?討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,,,,討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家” ●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的” ●“銀行是吃了買房人再吃賣房人” ●推高房價——“媒體非常有用”,