小區(qū)房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案.doc

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小區(qū)房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案 1、提要： 制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。 定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。 1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色 xx*華庭住宅小區(qū)，位于xx縣城，長(zhǎng)安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè)，用地規(guī)整，交通便利?？偨ㄖ娣e約97802.54㎡，由多層16棟、3棟18層（不含地下部分1層）及SOHO樓1棟。 1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo) 我們對(duì)xx*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。 1.3對(duì)xx*華庭住宅小區(qū)房屋及公共設(shè)施的管理策略 為做好xx*華庭住宅小區(qū)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略： 1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略 重視xx*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。 1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略 根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。 1.3.3技術(shù)先行策略 我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。 1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策 1.4.1管理重點(diǎn)之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù) xx*華庭住宅小區(qū)大量使用玻璃幕墻，根據(jù)市建筑幕墻檢測(cè)曾對(duì)市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移，目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題，涉及調(diào)查的931個(gè)建筑，有90個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。 對(duì)策： (1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)"檢測(cè)一次。 (2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 1.4.2管理重點(diǎn)之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： (1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。 (2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。 (3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。 (4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。 1.4.3重點(diǎn)管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù) 對(duì)策： (1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。 (2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 (3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。 (4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 1.4.4重點(diǎn)管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： (1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。 (2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 (3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。 1.4.5重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： (1)了解掌握xx*華庭住宅小區(qū)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。 (2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 (3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹故褂脤?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。 (4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。 (5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。 (6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。 1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)《2.設(shè)備管理》）。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。 1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1地基基礎(chǔ)半年一1．檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。 2．檢查基礎(chǔ)有無(wú)開裂、破損，勒腳有無(wú)破損。 每季一1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。 每年一1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1．檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。 每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板每季一1．檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 柱每季一1．檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻每季一1．檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。 每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 3非承重墻每月一1．檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每年一2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 4樓地面每季一1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年一1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 5樓地面每季一1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年一1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 6公共通道、門廳等每周一1．檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 2．公共通道及門廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 每半年一1．檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 2．補(bǔ)換損壞的地板。 3．修復(fù)空鼓的地板。 每年一1．油漆扶手。 7外墻面鋁型材、玻璃幕墻、大理石每周一1．修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 2．更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理。 每半年一1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。 每年一1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 備注1．臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 2．大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。 3．外墻清洗選用適宜的清潔劑。 4．更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 8吊頂每周一1．檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 每月一2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 9門窗每月一1．檢查木門門扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問(wèn)題及時(shí)處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無(wú)變形、生銹。 每半年一1．更換門窗的易磨損部件。 1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1路面路基每周一1．檢查路面有無(wú)積水。 2．檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 3．檢查路基有無(wú)塌陷。 4．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 2路燈及線路每日一1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 每周一1．檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。 2．有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。 3．燈口、燈柵有無(wú)損壞。 每季一1．檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 2．金屬燈架有無(wú)銹蝕。 3．發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) 每半年一1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。 3.油漆燈具線管一次。 3停車場(chǎng)（庫(kù)）每日一1．檢查路面有無(wú)積水。 2．檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 3．檢查車道燈有無(wú)損壞。 4．檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 5．發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。每月一1．檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 2．限速牌、指示牌是否齊全、完整。 3．檢查擋車器是否正常。 4溝渠池井每周一1．檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 2．檢查雨水篦有無(wú)異常。 每季一1．檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 2．檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 3．檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 4．井蓋及雨水篦刷漆。 5．檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 5雕塑、建筑小品每周一1．全面清潔。 2．檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 3．檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周一1．保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 2．檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 每半年一1．檢查完好程度，加固。 7管網(wǎng)每日一1．檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。 2．檢查管線固定支架的松緊情況。 每周一1．檢查管道保溫層有無(wú)損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 每半年一1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則 1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù) 砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。 電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對(duì)于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。 1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕 （1）砌體裂縫的修繕 砌體裂縫的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。 根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。 （2）砌體腐蝕的維修 對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過(guò)人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。 1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固 隨著小區(qū)投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?，以確保房屋建筑的使用功能。 根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。 1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù) 為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。 （1）定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。 （2）對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間，如廚房、衛(wèi)生間等，我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。 （3）經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。 （4）保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。 （5）禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕，減弱墻體的承載力。 （6）地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。 （7）房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。 1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕 （1）鋼筋混凝土表面損壞的維修 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。 （2）鋼筋混凝土深層損壞的維修 當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。 （3）鋼筋銹蝕的維修 鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。 1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固 當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司，通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè)，對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。 1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作： （1）對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。 （2）即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進(jìn)行防護(hù)。 （3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。 （4）房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。 1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) 1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) 隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。 （1）玻璃屋面防水工程的修繕 對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。 （2）屋面防水工程的養(yǎng)護(hù) ①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。 ②重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。 ③制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。 1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) （1）墻體防水工程的修繕 外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，xx*華庭住宅小區(qū)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕；施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。 （2）墻體防水工程的養(yǎng)護(hù) ①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。 ②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。 ③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。 ④對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。 ⑤定期清洗外墻飾面。 1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) （1）地下室防水工程的修繕 地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。 （2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。 （3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 （4）建立技術(shù)檔案。 （5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。 1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù) 房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長(zhǎng)房屋的有效使用期。 1.7.4.1定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。 1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ)，避免開裂擴(kuò)大。 1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。 1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無(wú)飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí)，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。 1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。 1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔，它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無(wú)法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。 1.7.4.7定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。 1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。 1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無(wú)蟲、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。 1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。 1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù) 公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。 1.8搞好房屋查勘工作 通過(guò)房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料，及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)題。 1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理 房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?，重視?duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。 物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。 第 17 頁(yè) 共 17 頁(yè)