龍湖調(diào)研報告

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1、河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 henan jingshun real estate marketing and planning co.,ltd. 浩創(chuàng)龍湖項目 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 市場部 二零零八年五月  目 錄 前 言4 第一部分 龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場 一、龍湖鎮(zhèn)概況 1.1地理與交通5 1.2經(jīng)濟狀況7 1.3城市規(guī)劃與未來發(fā)展方向8 二、 龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.1土地狀況10

2、2.2龍湖鎮(zhèn)住宅市場情況11 2.3龍湖鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)情況20 第二部分 鄭州市房地產(chǎn)市場（南區(qū)） 1、 鄭州市城市概況 1.1地理與交通24 1.2經(jīng)濟狀況24 1.3城市規(guī)劃與未來發(fā)展方向25 2、 鄭州房地產(chǎn)市場情況 2.1現(xiàn)狀簡述26 2.2主要樓盤分布及其特點27 2.3鄭州南區(qū)代表性樓盤28 2.4鄭州南區(qū)客戶調(diào)查35  第三部分 新鄭市房地產(chǎn)市場 一、新鄭市概況 1.1地理與交通37 1.2城市定位37 二、新鄭房地產(chǎn)消費習(xí)慣情況調(diào)查 38 第四部分 對本地塊的分析 一、概況及周邊配套39 二、SWOT分析39 三、本項目目標客戶定

3、位40 四、項目賣點剖析41 結(jié) 語46  前 言 因緣際匯，與貴司有幸接洽，共謀龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路項目之運作大計。在此，對貴司給予我們的信任表示深深的感謝。 為了運作好本項目，我司以先進的房地產(chǎn)營銷與推廣理念全情投入，專門成立了包括多名中高層人員在內(nèi)的“金立方”項目專案組，通過近段時間堅持不懈的連續(xù)奮戰(zhàn)以及務(wù)實而細致的市場調(diào)研，現(xiàn)對本項目所處市場環(huán)境和競爭狀況已有深刻了解。 以此為基礎(chǔ)，我司現(xiàn)提供有關(guān)項目市場情況的深度調(diào)研報告，供貴司參考。希望在今后的接觸中，貴我雙方能夠相互理解、順暢溝通，將金立方項目打造成龍湖乃至鄭州的知名樓盤。 本報告?zhèn)戎攸c在于龍湖鎮(zhèn)、

4、新鄭市、鄭州市南區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、主力購房人群及房地產(chǎn)推廣通路，力求把本項目可能涉及到的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀務(wù)實而清晰明了的展示給貴司。在后續(xù)的報告中，我們將會就本項目的營銷理念、企劃推廣、銷售執(zhí)行等內(nèi)容做詳細的闡述。  第一部分 龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場 1、 龍湖鎮(zhèn)概況 1.1地理與交通 1.11地理位置 龍湖鎮(zhèn)隸屬新鄭市，位于新鄭市北部，東鄰孟莊鎮(zhèn)，西接新密市界，南依郭店鎮(zhèn)，北靠鄭州市郊區(qū)，距鄭州市區(qū)11公里，距鄭州新鄭國際機場18公里。地理坐標為北緯3433′—3439′，東經(jīng)11335′—11344′。 龍湖 龍 湖  1.12

5、行政區(qū)域劃分 總面積97平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積19平方公里，是全市面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)轄28個行政村，分別是：魏莊、小喬、柏樹劉、荊垌、沙窩李、李垌、林錦店、鄭老莊、鄭堡、崔垌、東張寨、小喬溝、荊王、太山、劉口、王口、張溝、于寨、菜園溝、山西喬、古城、郭莊、山后杜、王許、西張寨、東徐、侯莊、梅山，217個村民組，1.29萬戶。耕地3666.6萬公頃，鎮(zhèn)人民政府駐小喬村，總?cè)丝?.05萬人，其中龍湖鎮(zhèn)城區(qū)人口3.8萬人。 1.13交通狀況 境內(nèi)交通便利，107國道、102省道縱貫?zāi)媳?，鄭州西南繞城高速公路、鄭石高速公路穿境而過，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機場相毗鄰。 6條龍湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)至鄭

6、州市區(qū)的公交線路已投入運營。 百姓企盼的鄭許城際快速通道，正在一點一點地從“紙上談兵”中走出來。 龍湖地鐵6號線，2013年開建，預(yù)計2018年全線通車使用。 小結(jié)：龍湖立足鄭州南擴尋求經(jīng)濟發(fā)展，交通是最為重要的條件。公路與地鐵的規(guī)劃使龍湖的發(fā)展前景更加明朗，極大增加了投資者對龍湖的信心。  1.2經(jīng)濟狀況 1、2003年，龍湖鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成105163萬元，財政收入完成1213萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)入庫稅金達1419萬元，主要工業(yè)增加值達16839.6萬元，固定資產(chǎn)投資完成20786萬元，農(nóng)民人均收入達到3650元，出口創(chuàng)匯完成25萬美元，利用外資320萬美元。

7、2、2006年，龍湖鎮(zhèn)黨委政府緊緊圍繞市委市政府的中心工作，全力實施工業(yè)科教發(fā)展戰(zhàn)略，全鎮(zhèn)綜合實力不斷增強，地區(qū)生產(chǎn)總值完成22億元，財政收入完成4068萬元，主要工業(yè)增加值實現(xiàn)7億，規(guī)模以下企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值8億元，全年新招項目28個，合同投資26億元。 3、2007年，龍湖鎮(zhèn)將以全面落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會為指引，大力實施“科教立鎮(zhèn)、工業(yè)強鎮(zhèn)、商住富鎮(zhèn)”三大戰(zhàn)略，繼續(xù)提升全鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會各項事業(yè)發(fā)展速度，努力實現(xiàn)由工業(yè)大鎮(zhèn)向工業(yè)強鎮(zhèn)跨越，由科教資源大鎮(zhèn)向科教強鎮(zhèn)跨越。本年實現(xiàn)財政收入8000萬元。 小結(jié)：縱觀龍湖鎮(zhèn)近些年的經(jīng)濟發(fā)展速度很快，人民生活水平不斷提高，主要得利于大學(xué)城

8、的拉動，以及龍湖立足鄭州南擴發(fā)展。全年招商項目不斷增多，大力實施三大戰(zhàn)略，這些都為龍湖鎮(zhèn)2008年房地產(chǎn)市場新一輪的發(fā)展奠定經(jīng)濟基礎(chǔ)。  1.3城市規(guī)劃與未來發(fā)展方向 城鎮(zhèn)性質(zhì)： 以教育科研為支撐，工業(yè)倉儲物流為支柱，大力發(fā)展旅游居住休閑的中原地區(qū)生態(tài)名鎮(zhèn)。 空間布局結(jié)構(gòu)：“一心兩帶串九片、工業(yè)倉儲偏向行、三居三教各相間”。 “一心”：龍湖鎮(zhèn)政府所在區(qū)域； “兩帶”：雙湖大道景觀帶、沿七里河生態(tài)帶； “九片”：現(xiàn)狀居住組團、北部居住組團、南部休閑居住組團、中部教育中心、北部教育副中心、南部教育副中心、現(xiàn)狀

9、工業(yè)組團、北部工業(yè)組團及東北倉儲物流中心。 鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)規(guī)劃根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)所處的地域空間及自身特點，中山路位于開發(fā)區(qū)的幾何中心，近期規(guī)劃以中山路為中心，建設(shè)成為一條集商貿(mào)、文化娛樂、行政辦公一體的帶狀城市中心；遠期以泰山路為中心來發(fā)展。十七里河、十八里河和龍湖、后湖兩座水庫是鎮(zhèn)區(qū)寶貴的水面資源，可利用它開發(fā)劃船、垂釣、游樂等項目。 公共設(shè)施用地：考慮充分利用107國道的交通優(yōu)勢，使鎮(zhèn)區(qū)能迅速起步，但又不宜沿107國道搞公共設(shè)施，而中山路靠近107國道，可起到替代作用。因此，公共設(shè)施用地集中在中山路兩側(cè)，主要分成商貿(mào)、文化娛樂、行政金融等中心。  在商業(yè)路與107國道交叉口附近，西側(cè)布置服裝、蔬

10、菜、銀耳、干鮮果品、建材五大市場；東側(cè)形成文化娛樂中心，設(shè)影劇院、文化活動中心、職教中心、體育場地、圖書館等項目。在中山路與黃河路交叉口附近布置商場、文娛、體育場地、管理機構(gòu)等。中山路與雙湖大街交叉口周圍，這里處于中心地帶，布置金融、保險、信息、服務(wù)、商貿(mào)、文娛等項目。為方便居民生活，在東部生活區(qū)安排兩個生活性服務(wù)中心。沙窩李南溝生活區(qū)設(shè)一處300床位的綜合性醫(yī)院。 龍湖西南部為礦產(chǎn)資源采掘區(qū)、西北雜果生產(chǎn)發(fā)展區(qū)、中部高效農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)、東部為休閑、度假、教育科研；我項目位于龍湖鎮(zhèn)，是集商貿(mào)、文化娛樂、行政辦公為一體的城市區(qū)，是政府規(guī)劃開發(fā)的中心地帶。  二、龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.1

11、土地狀況 從地塊位置圖上可以看出，目前龍湖鎮(zhèn)在售的項目主要有：雙湖花園、金秋老年公寓、沁園春、龍泊圣地和21世紀國際城，此外，正商、新芒果、新長城等多家開發(fā)商也在龍湖儲備了大量土地，今年一季度，鄭州安聯(lián)瑞豐置業(yè)有限公司在中山路西側(cè)拿地99畝，初步資料顯示產(chǎn)品以小戶型為主，規(guī)劃總建筑面積約87000平方米。 從上面可以看出，由于鄭州土地日益緊張，距鄭州僅11公里的龍湖的土地價值正逐漸被主流開發(fā)商所認同，在龍湖戰(zhàn)略性儲備土地，成為眾多鄭州開發(fā)商不約而同的舉措。  2.2、龍湖鎮(zhèn)商品住宅市場情況 2.21主要樓盤分布及其特點 從上頁圖上可以看出，目前龍湖的樓樓盤主要分布在雙

12、湖大道和商業(yè)路上，“大社區(qū)看環(huán)境、小社區(qū)看特色”的樓市諺語在這里表現(xiàn)的淋漓盡致，整體來看，龍湖的房地產(chǎn)項目可歸為以下幾類： （本圖片來自網(wǎng)絡(luò)） 1、 以郊區(qū)大盤的形式出現(xiàn)，以相對鄭州較低的總價和優(yōu)美的自然景觀為最大賣點； 龍泊圣地、21世紀國際城占地均超過1000畝，區(qū)域內(nèi)水系縱橫，自然風(fēng)光優(yōu)美，眾多住宅臨水而建，吸引了不少來自鄭州購房者的眼球。良好的自然環(huán)境和大盤優(yōu)勢使這兩個樓盤成為龍湖房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的領(lǐng)導(dǎo)者。 2、 以準確鮮明的特色產(chǎn)品和定位贏得市場認同 比如雙湖大道邊的金秋老年公寓，檢察官學(xué)校對面的春苑麗舍，一個面向老年人，一個面向年輕人，鮮明的產(chǎn)品特色賦予樓盤較大的市場影

13、響力，在推廣時產(chǎn)生事半功倍的效果 3.小產(chǎn)權(quán)房，價格便宜，面向本地人銷售 此類小產(chǎn)權(quán)房往往沒有案名、廣告之類的推廣，但價格較低，為本地人所接受  2.22龍湖購房者的來源及購房偏好 在此次為期數(shù)天市場調(diào)查中，我們一行五人分為若干組，以在目標樓盤售樓部外隨機調(diào)查購房者的形式，對龍湖購房者進行了了解，共調(diào)查客戶200組，有效192組。 問卷典型問題總結(jié)如下： 問題1：請問您當(dāng)前居住的區(qū)域是： 1. 鄭州；2.龍湖鎮(zhèn)；3.新鄭；4.其他 如選擇1，請問您現(xiàn)在住在鄭州哪個區(qū)域？ 1. 東區(qū)；2.南區(qū)；3.西區(qū)；4.北區(qū)；5.其他 龍泊圣地： 12.5% 12.5

14、% 75% 其中，在來自鄭州的客戶中，主要來源區(qū)域如下： 13.8% 46% 17.2% 24%  21世紀國際城： 8.3% 8.3% 83% 其中，在來自鄭州的客戶中，主要來源區(qū)域如下： 7% 25% 12% 10% 46% 從對兩個樓盤的調(diào)查結(jié)果看，來自鄭州的客戶占了全部客戶的80%以上，而在來自鄭州的客戶中，東區(qū)和南區(qū)的客戶又占了70%以上，可見，在我們項目今后的推廣中，鄭州東區(qū)和南區(qū)將是我們重點考慮的客戶來源地。  問題2：請

15、問這次來看房，您重點關(guān)注的面積是： 1.30—50平方米；2.50——70平方米；3.70——100平方米； 4.100——140平方；5.140平方米以上 4.8% 4.8% 龍泊圣地： 21% 19% 35.7% 21世紀國際城 9.5% 19% 43% 28.5% 從戶型方面的調(diào)查結(jié)果看，這兩個樓盤來訪客戶的住房偏好集中在100平方以上的戶型，尤其是100—140平方左右的三房和四房，占到了全部客戶的40%左右，究其原因，一是因為調(diào)查的兩個樓盤所面向的客戶更傾向于自住，三房和四房符合這些客戶的生活需

16、要；二是因為這兩個樓盤所在的區(qū)域沒有明顯的出租人群，購買之后出租較難，在兼顧投資與自住的制約下，客戶選擇了最合適的產(chǎn)品。 問題3、請問您在龍湖買房子，是為了: 1. 純投資；2.純自??；3.自住兼投資 23% 77% 在此問題的調(diào)查中，當(dāng)我們問自住兼投資型客戶會不會考慮在龍湖進行純投資時，大部分人回答：假如有合適的產(chǎn)品，可以考慮，但風(fēng)險要小、門檻要低。 從此問題的調(diào)查我們可以得知，至少在這兩個樓盤的客戶中，自住兼投資的客戶占了絕大部分比例。如21世紀國際城售樓部東一個小超市的老板：他在21世紀國際城買了1套房子、一套商鋪，共100萬左右，現(xiàn)在住在自

17、己的房子里，在自己的商鋪開了家小超市讓自己愛人經(jīng)營。 之所以出現(xiàn)這種情況，我們初步考慮有兩方面原因： 1、 龍湖鎮(zhèn)本身消費能力有限，支撐不起大型的投資型物業(yè)； 2、 目前龍湖鎮(zhèn)尚缺少投資型物業(yè)的開發(fā)者，盡管看好者眾，但尚需出現(xiàn)真正的領(lǐng)導(dǎo)者，來引領(lǐng)整個市場。 2.23市場供應(yīng)住宅產(chǎn)品的現(xiàn)狀（形態(tài)與戶型、面積） 樓盤名稱 主力戶型 面積 龍泊圣地 聯(lián)排、雙拼別墅 160—260平方米 湖景洋房 90——135平方米 獨棟別墅 340——480平方米 高層觀景洋房 89——135平方米 4層電梯公寓 38——90平方米 21世紀國際城 兩房兩廳 80——1

18、00平方米 三房兩廳 110——120平方米 中州金秋樂園 一房一廳 56、60平方米 兩房一廳 84.7平方米 兩房兩廳 103.66平方米 三房兩廳 122.98平方米 雙湖花苑 兩房一廳 81平方米 三房兩廳 123.36平方米 春苑麗舍 標間 27.5平方米 一室一廳 55平方米 從對龍湖現(xiàn)售戶型和面積的分析看，市場上供應(yīng)量最大的，為80—120平方米的兩房和三房，其次分別為為120以上的房源和小戶型。應(yīng)該說，這個結(jié)果與前面針對消費者的調(diào)查結(jié)果是吻合的。 從戶型上看，各樓盤的推廣戶型基本為3~4個，根據(jù)自己項目定位的不同而不同，多為方方

19、正正的戶型，即入門依次為方正的“北餐南客，北衛(wèi)南臥”，產(chǎn)品本身差異較小。（右圖為21世紀國際城兩房兩廳一衛(wèi)的N戶型。） 2.24推廣方式與推廣區(qū)域 樓盤名稱 推廣物料 外展廳位置 信息傳播途徑 推廣區(qū)域 龍泊圣地 折頁、海報、戶型單頁、項目介紹光盤 紫荊山 多處戶外廣告牌、外展廳、車體、 南區(qū)為主，面向全鄭州 21世紀國際城 海報、戶型單頁 紫荊山 多處戶外廣告牌、外展廳、車體 南區(qū)為主，面向全鄭州 中州金秋樂園 單頁 無 口碑、網(wǎng)絡(luò)、售樓部 無推廣 雙湖花苑 住宅單頁一張商業(yè)單頁兩張 無 口碑、網(wǎng)絡(luò)、售樓部 無推廣 春苑麗

20、舍 海報、戶型單頁 無 手機短信、戶外廣告牌、雙湖大道售樓部 龍湖 從上表的比較我們可以看出，除了龍泊圣地和21世紀國際城，一些小樓盤并不熱衷與異地推廣，對他們來說，只借力即可。這在本項目的運作中有著很強的借鑒意義。 在具體推廣上，龍泊圣地和21世紀國際城都有紫荊山到龍湖現(xiàn)場的看房直通車，春園麗舍把售樓部設(shè)在雙湖大道上，顯然，越是外銷傾向明顯的樓盤，越傾向于在項目現(xiàn)場以外的人流集中地推廣。 2.25現(xiàn)價及未來價格走勢分析 樓盤名稱 房源批次 戶型 價格（元） 說明 龍泊圣地 云頂 89平方米兩房 4500（均價） 高層觀景公寓 5月24日選房，現(xiàn)在

21、認購20000抵25000 瀾岸 28號樓 98.23平方米兩房 3700 2樓 龍騰公寓 54.76平方米 2933 一期四層帶電梯 濱湖洋房 93平方米 3600 最后一套樣板房，需加16萬裝修費用 21世紀國際城 純多層住宅，共六層 80—120平方米 2800（均價） 三期價格 中州金秋樂園 七層電梯洋房 84.7平方米兩房 2980（均價） 開盤時交1萬抵1萬6，另外還有各項優(yōu)惠措施 雙湖花苑 多層 120平方米三房兩廳 1900 無 春苑麗舍 電梯小高層 標準間 2700元 5萬元特價房 調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示：

22、龍湖鎮(zhèn)的競爭樓盤均價目前龍泊圣地最高，公寓類物業(yè)達4500元/平方米，物業(yè)類型為小高層，酒店式公寓均價2700元/平方米。 中州金秋樂園的均價2980元/平方米，產(chǎn)品為7層電梯房。 從價格走勢上看，龍湖房地產(chǎn)價格毫無疑問是鄭州的跟隨者，隨著年初鄭州房地產(chǎn)價格的滯漲，龍湖一些項目的銷量也開始停滯，比如龍泊圣地云頂，盡管如此，隨著鄭州—龍湖一體化的不斷加深，相信房價在中長線上仍然會繼續(xù)攀升。 龍泊圣地 圣地 2.26 各樓盤銷售現(xiàn)狀 目前龍湖在售樓盤中，龍泊圣地、21世紀國際城等還在有條不紊的開展銷售，但由于整體大環(huán)境的影響，銷售情況并不理想，整體去化率較低。龍

23、泊圣地由于高層價格提升幅度過大，僅僅依靠自然景觀已無法吸引消費群的追捧。 21世紀國際城隨著一期的交房裝修，后續(xù)住宅去化情況在龍湖算比較突出，但往日30套/月的盛況已難以重現(xiàn)，特別是商業(yè)的招租銷售更是不暢。目前連大面積商業(yè)租金都難以制定。 雙湖花苑，金秋老年公寓，春苑麗舍由于所剩余房源有限，基本放棄強勢推廣，目前都處于等待支撐狀態(tài)，個別案場甚至出現(xiàn)了無人值班情況。銷售隊伍的消極更是讓消費者觀望甚至放棄對此類樓盤的關(guān)注。小項目在夾縫中求生存，利用價格來吸引消費者，屬于最原始的銷售狀態(tài)。此外新長城的別墅項目工程已經(jīng)初具規(guī)模，而安聯(lián)地產(chǎn)也已開始對項目進行前期宣傳造勢，但目前都未有銷售現(xiàn)場接受咨

24、詢。后期安聯(lián)將成為本案最大的競爭對手。 總體看來：龍湖目前各樓盤銷售情況皆不理想，誠然這與整體市場有一定關(guān)系，但目前龍湖缺少吸引眼球產(chǎn)品，導(dǎo)致消費者喪失了對龍湖板塊的關(guān)注度降低甚至忽略。銷售現(xiàn)場的管理混亂更是流失客戶的要素之一。而本案項目的亮相入市勢必重新帶動消費者對龍湖板塊的關(guān)注，為市場注入新的亮點。 2.3、龍湖鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)情況 2.31商業(yè)分布情況 本案 （在上圖中紅色為商業(yè)街區(qū)、店面，藍色為企事業(yè)單位、學(xué)校） 2.32商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析及租金水平 區(qū)域 商業(yè)經(jīng)營經(jīng)營業(yè)態(tài) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)狀況

25、 整體租金水平 備注 21世紀國際城 周邊商業(yè)帶 網(wǎng)吧，招待所 沿街商鋪空置率較高 20元/平方米/月 社區(qū)入住率低， 周邊生活配套不完善，環(huán)境很好 檢察官學(xué)院 對面商業(yè)帶 網(wǎng)吧、招待所、發(fā)廊、服裝店、沿街小吃 商業(yè)氛圍良好 25—30元/平方米/月 學(xué)生消費導(dǎo)向型商業(yè)分布 本項目周邊商業(yè)帶 有近六成的店鋪為服裝類店鋪，有近兩成的店鋪為鞋類店鋪； 依據(jù)觀察和實地走訪，商業(yè)經(jīng)營狀況不是很好，商業(yè)類型過于單一，無新意，回頭客不多 20—30元/平方米/月（臺球廳5元/時；洗浴中心，洗一次8元/人，過夜38元/人） 其它店鋪主要經(jīng)營的有干洗店、理發(fā)店、診所、美

26、容美發(fā)店 、鐘表眼鏡店、土產(chǎn)五金日雜經(jīng)營部、超市等。 商業(yè)街與中山路交叉口往南200米路東的商業(yè)街 有近三成的店鋪是服裝類，有近兩成的店鋪是住宿類，有近兩成的店鋪是小吃店 商業(yè)氛圍不是很好 15元/平方米/月 其它的店鋪分別是診所、超市、攝影工作室、圖書社、影吧、休閑娛樂有棋牌、臺球廳、洗浴中心等。 升達大學(xué)對面（臨中山路沿街商鋪）商業(yè)街 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)完善，其商業(yè)業(yè)態(tài)以網(wǎng)吧和住宿為主，約占整個商業(yè)業(yè)態(tài)比重的50% 此位置商業(yè)狀況很好，主要原因是大學(xué)生很多 36—38元/平方米/月 一間36平方米的餐飲店商鋪一年租金為2萬元 中原工學(xué)院附近的商業(yè)街（淮河路兩側(cè)） 餐飲店、

27、精品屋 商業(yè)氛圍好 34元/平方米/月 中原工學(xué)院與升達大學(xué)很近  升達大學(xué)對面店面 從總體上來看，龍湖鎮(zhèn)各區(qū)域商業(yè)租金有顯著的差異性，租金水平最高的區(qū)域是龍湖升達大學(xué)和中原工學(xué)院周邊區(qū)域，租金在25—40元/平方米/月，該區(qū)域為大學(xué)生集中區(qū)，消費意向強烈，帶動了商業(yè)的發(fā)展。 租金水平最低的是21世紀國際城區(qū)域，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域沒有成熟穩(wěn)定的客群，附近學(xué)校學(xué)生較少，社區(qū)客戶多為投資者，且尚未開發(fā)完畢，生活配套不完善，入住率低。 本項目周邊商業(yè)帶，該區(qū)域位于鎮(zhèn)中心核心位置，交通便利、生活配套完善，租金卻只有20—30元/平方米/月，區(qū)域商業(yè)聚集了大量服裝、飾品商業(yè)類型，商業(yè)

28、業(yè)態(tài)單一，店雖多但同質(zhì)化嚴重，沒有品牌店引入，商業(yè)氛圍不溫不火。 小結(jié)： 龍湖鎮(zhèn)作為臨近都市的城鎮(zhèn)，卻沒有大型購物娛樂場所，城鎮(zhèn)整體商業(yè)品質(zhì)不高，租金水平在低位徘徊，究其原因，其雖然有穩(wěn)定的大學(xué)生消費群體，卻缺少較高檔的消費能力，有高檔消費能力的人群寧愿到鄭州消費，是一個重要因素。  2.33出租式賓館及民房租金水平 衛(wèi)生職工醫(yī)院與檢察官學(xué)院附近區(qū)域 區(qū)域 單間租金 標間租金 日租（元） 月租（元） 日租（元） 月租（元） 衛(wèi)生職工醫(yī)院與檢察官學(xué)院周邊區(qū)域 25—40 260—280 35—45 450 商業(yè)路周邊區(qū)域 —— 120—130

29、 （無配套） 40 350 升達大學(xué)周邊區(qū)域 20—25 180—220 30—40 400，部分不單月出租 依據(jù)市場調(diào)查，衛(wèi)生職工醫(yī)院與檢察官學(xué)院周邊居民區(qū)域房屋租金價格最高，單間月租達260—280元，日租達25—40元；我司認為，主要原因在于周邊學(xué)校云集，多為開放式或半封閉式管理，學(xué)生的思想觀念開放，加之區(qū)域餐飲和娛樂配套完備，故租房需求量很大，而附近出租房有限，需求量遠遠大于供求量，造成片區(qū)租房價格處于高位。 商業(yè)路周邊 本案周邊商業(yè)街 本案對面臨商業(yè)路二、三層單間月租金120—130元（沒有床柜桌椅等），該區(qū)域出租房 客戶多為商業(yè)街底層商戶和附近在校大學(xué)生

30、，居住條件較差，環(huán)境惡劣，治安狀況有待提高。 普通旅社標間40/天，標間月租350元，豪華旅社普通間68/天，標間98/天，該區(qū)域是龍湖鎮(zhèn)的商業(yè)中心，往來客商多選擇在此住宿，價格較高。 升達大學(xué)周邊區(qū)域 升達大學(xué)周邊房屋距離學(xué)校近，周邊生活配套完善，租金價格較鎮(zhèn)中心高，單間月租金180—220元，標間日租30—40元。 第二部分 鄭州市房地產(chǎn)市場（南區(qū)） 一、鄭州市城市概況 1.1地理與交通 鄭州市是河南省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。全市總面積7446.2平方公里

31、，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，建成區(qū)面積212.4平方公里。2005年末全市總?cè)丝?716萬人，其中城鎮(zhèn)人口424.1萬人，鄉(xiāng)村人口297.1萬人。非農(nóng)業(yè)人口257.6萬人。 鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，已躋身全國綜合實力50強、投資硬環(huán)境40優(yōu)、全國綜合投資環(huán)境前10名和衛(wèi)生城市行列。 1.2經(jīng)濟狀況 鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域

32、性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。鄭州目前擁有年銷售額超億元的大型現(xiàn)代化商場8座，引發(fā)了轟動全國的"商戰(zhàn)"。鄭州目前共建成各類市場472個，其中全國性的批發(fā)市場和交易市場十幾所，市場數(shù)目和銷售額位居全國前列。以農(nóng)產(chǎn)品交易為主的中國鄭州商品交易所，是國務(wù)院確定的我國第一家期貨試點單位，"鄭州"價格已成為我國糧食交易的指導(dǎo)價格和芝加哥期貨交易所糧食交易的參考價。鄭州已多次成功的舉辦了糖煙酒交易會；汽車配件交易會、鄭交會等聞名全國的大型商品交易會，成效額均在億元以上。  圍繞拉大城市框架，高起點、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃

33、范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進理念于一體。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。 1.3城市規(guī)劃與未來發(fā)展方向 最新編制的《鄭州市城市總體規(guī)劃（2006-2020年）》提出，據(jù)了解，2010年，鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_810萬人，城鎮(zhèn)化率為65%。其中中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_400萬人。20

34、20年，鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_到1000萬人，其中中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_500萬人以上。 市域及城區(qū)面積也將進一步拉大。2010年，鄭州市中心城區(qū)建成區(qū)面積將達到400平方公里，比目前增加近100平方公里。到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積將達到500平方公里。 同時，今后鄭州的交通發(fā)展，將以高速公路、城際軌道交通、空中航線為骨架，構(gòu)建綜合交通運輸體系，將鄭州建設(shè)成全國重要的區(qū)域交通樞紐，使其成為我國中部地區(qū)重要公路港、鐵路港和航空港。 到2020年，形成以高速公路客運專線為骨干的市域交通系統(tǒng)，實現(xiàn)“一心四城”之間機動車60分鐘到達，公共交通90分鐘到達，市域所有鄉(xiāng)村15分鐘能到主要公路的

35、目標。 “一心”指鄭州市主城區(qū)、上街、滎陽和中牟組團； “四城”指鞏義、新密、新鄭、登封四個中等城市城區(qū)  二、鄭州南區(qū)房地產(chǎn)市場情況 2.1現(xiàn)狀簡述 經(jīng)歷了前幾年的高速發(fā)展之后，從今年年初開始，國內(nèi)一線城市價格出現(xiàn)普遍調(diào)整的大環(huán)境下，鄭州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的滯漲現(xiàn)象，盡管從鄭州當(dāng)前市場情況看，各個樓盤沒有出現(xiàn)大幅度降價的跡象，成交量的低迷導(dǎo)致部分樓盤推遲了開盤日期，暗折、返租不斷涌現(xiàn)，比如蘭桂推出的“返租三年”和時尚PARTYMOHO提出的“托管一年”，通過引入產(chǎn)權(quán)商鋪常用的返租，有效的吸引了對投資者的注意力；通過首付分期，降低了首付門檻，又吸引了自住型客戶。 整體來看，

36、鄭州的的發(fā)展，正由前幾年的北移東擴，演變?yōu)槲鬟M，又從西進，變?yōu)槟蠑U，政府用市場手段拉大城區(qū)整體框架的意圖一目了然。 精順觀點：南區(qū)“一馬平川”，核心優(yōu)勢將引發(fā)房價穩(wěn)升 鄭州南區(qū)無疑是未來鄭州開發(fā)建設(shè)發(fā)展最火熱區(qū)域之一。隨著加州工業(yè)城、鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的核心優(yōu)勢進一步凸現(xiàn)；南水北調(diào)工程的開工建設(shè)以及兩岸沿河綠化工程的實施，將使南區(qū)生態(tài)環(huán)境進一步得到改善；加上中州大道景觀升級改造，未來大道全線貫通，投資２６．５５億元的南四環(huán)環(huán)繞鄭州西南兩邊，成為連通中西部的大動脈，穿越南區(qū)的輕軌項目也正逐步實施。 從相關(guān)方面來看，未來鄭州南區(qū)的房價將會穩(wěn)中有升，主要原因有以下幾點： 一、是土地市

37、場管理將更加規(guī)范，土地市場供應(yīng)可謂越來越緊張，地價會繼續(xù)上漲，促使房價會在此基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升。 二、是城中村改造項目增多，隨著政府改造城中村的政策的落實，加上鄭州市土地供應(yīng)的減少，一部分開發(fā)商開始瞄準城中村改造市場，２００７年開始，許多城中村被改造，城中村改造是一件繁雜的事情，拆遷費等會使開發(fā)成本有所提高。 三、是產(chǎn)品向精細化發(fā)展。產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，由內(nèi)轉(zhuǎn)外，政策逼迫，成本的足夠支撐，使產(chǎn)品向精細化方向發(fā)展，將會使成本增加。 　　另外，在南區(qū)航海廣場周圍一帶，高檔公寓、住宅區(qū)的數(shù)量之多，完全可以用得上“密集”一詞，周邊的高爾夫球場，七里河公園、濕地公園等大小

38、公園及綠地簇擁著各居住小區(qū)，相對于其他區(qū)域有著更為廣闊的價格空間。 　　 2.2主要樓盤分布及其特點 所謂南區(qū)，指的是隴海路以南、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以西，桐柏路以東的廣大區(qū)域。前幾年，這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場基本以航海路為橫軸，呈兩頭大、中間小的啞鈴形狀：東部為富田太陽城、美景天城為代表，西部以亞星盛世家園為代表。 近幾年，隨著中州大道的升級改造和未來路向南的打通，尤其是南四環(huán)的升級再造，南部板塊不斷向南擴展，明顯進入到飛速發(fā)展的階段，花都港灣、藍鉆等一系列知名樓盤的出現(xiàn)，讓鄭州人開始重新審視南部這個在傳統(tǒng)印象里有些偏遠的區(qū)域。 上面為南區(qū)主要樓盤位置分布圖，從圖上可以看出，整個鄭州

39、南區(qū)的樓盤，近幾年呈明顯增加態(tài)勢，不僅新盤不斷，產(chǎn)品和居住品質(zhì)也有很大提升，價格自然也水漲船高。 南區(qū)樓盤較多，下面將選擇有代表性的樓盤加以概述。  2.3鄭州南區(qū)代表性樓盤 花都港灣 項目地址：南三環(huán)與花寨路交匯處 總占地：210畝 總建筑面積：25萬平方米 建筑形態(tài)：多層、小高層 項目簡介： 開發(fā)商 鄭州市正商置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 均價4600元/平方米 綠化率 40% 在售狀況 二期 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部配套:商業(yè)步行街，多功能會所，幼兒園 學(xué)校:十里鋪小學(xué)，83中、62中，中州大學(xué)，黃河科技學(xué)院 毗

40、鄰打通后的紫荊山路，緊靠公交公司，十余家大型專業(yè)市場的財富旺地 距離南水北調(diào)不到1公里，30米綠化帶，雙秀公園等游園遍布周邊 社區(qū)幼兒園，家門口的十里鋪小學(xué)，鄭州83中、62中，黃河科技大學(xué)、全程知名教育  富田太陽城 項目地址：中州大道與航海路交叉口 總占地：近400畝 總建筑面積：42萬平方米 商業(yè)配套面積：60000多平方米 （本圖片來自網(wǎng)絡(luò)） 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層 開發(fā)商 鄭州市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 均價4000元/平方 綠化率 43% 在售狀況 三期“東方紅”純高層住

41、宅 周邊配套 880世紀游樂園、航海廣場、600畝票箱 加州工業(yè)園 高檔酒店、航海路辦事處醫(yī)院、大型超市、貝斯特幼兒園，63中，11中，名校環(huán)伺 項目簡述：  遠大理想城 項目地址：航海東路與朝鳳路交叉口北200米 占地面積：近500畝 規(guī)劃總建：約76萬平方米 （本圖片來自網(wǎng)絡(luò)） 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、步行街 開發(fā)商 鄭州未來遠大置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 前期多層均價約4300元/平方（現(xiàn)推小高層，5月底出價格） 樓層狀況 多層、小高層住宅 周邊配套 丹尼斯、開發(fā)區(qū)實

42、驗小學(xué)、八十五中、十一中、63中,骨傷醫(yī)院、第七人民醫(yī)院、航海體育場。理想城位于鄭州東區(qū)，鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)航海東路與朝鳳路交會處北，老城區(qū)、鄭東新區(qū)、東開發(fā)區(qū)三區(qū)交會的金三角地帶，中州大道、機場高速路、環(huán)城公路、京珠高速路等環(huán)繞四周，交通十分便捷；周邊商業(yè)配套齊全，名校云集；毗鄰600畝果園，880畝的世紀歡樂園在西邊與社區(qū)遙相呼應(yīng)。  金色港灣二期藍鉆Park 項目地址：管城區(qū)未來大道與航海路交匯處 占地面積：650畝 規(guī)劃總建：50萬平方米 （本圖片源自搜房網(wǎng)） 建筑形態(tài)：多層、小高層

43、 開發(fā)商 鄭州正商置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 均價4800元/平方 樓層狀況 多層小高層住宅，現(xiàn)多層已售完，主推３號雙景樓王 綠化率 46% 容積率 1.8 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部配套：正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)；中小學(xué):鄭州六十三中、鄭州旅游學(xué)校；綜合商場：思達、365便民店、花園量販；銀行：建行、工行、中行、農(nóng)行醫(yī)院:鄭州市第一人民醫(yī)院；其他：航海廣場、水上世界樂園、世紀公園、高爾夫球場、航海體育場、鄭州網(wǎng)球中心  橡樹玫瑰城 項目地址：管城區(qū)中州大道與航海路交匯處

44、南 500米東側(cè) 總占地：約640畝 總建面積：70萬平方米 建筑形態(tài)：多層、高層、商鋪 （本圖片源自搜房網(wǎng)） 開發(fā)商 民安置地集團 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 待定 樓層狀況 小區(qū)以多層,小高層住宅為主,涵蓋高層 周邊配套 雙語幼兒園、多功能會所,世紀歡樂園,航海體育場,金沙高爾夫  美林河畔 項目地址：管城區(qū)航海路與中州大道交叉口 占地面積：86095平方米 規(guī)劃總建：307667平方米 （本圖片源自搜房網(wǎng)） 建筑形態(tài)：高層 開發(fā)商

45、河南東瑞實業(yè)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 均價4100元/平方米 樓層狀況 11棟高層住宅 綠化率 46% 周邊配套 距鄭州首席景觀大道——中州大道；向北貫穿鄭汴洛、金水路、黃河路、農(nóng)業(yè)路，3分鐘直達CBD，向西10分鐘直達紫荊山商圈、二七商圈；向東2分鐘享受9大公園的綠色鮮與激情；8所中小學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)療機構(gòu)等成熟配套讓美林河畔坐擁便利，50米寬中州大道綠化帶 140米寬七里河城市景觀帶 30個精致社區(qū)內(nèi)景觀 800畝世紀公園 3000畝高爾夫球場 160畝航海廣場  中鼎翡翠 項目地址：管城區(qū)航海東路與中州大道)交匯處西南角

46、 占地面積：38畝 規(guī)劃總建：共10棟樓 （圖片源自搜房網(wǎng)） 建筑形態(tài)：8棟多層，２棟小高層 開發(fā)商 河南省中鼎實業(yè)有限公司 物業(yè)類別 普通住宅 裝修狀況 毛坯 近期價格 一期純多層已賣完，現(xiàn)主推小高層，價格５月底出來 周邊配套 中小學(xué):貝斯特學(xué)校、貝斯特小學(xué)幼兒園、六十三中、商都中學(xué)、十一中學(xué),其他:世紀歡樂園、東建材、航海廣場、水上樂園、航海體育場、七里河公園鞋城、家電城  ２.４鄭州南區(qū)客戶調(diào)查 我們一行五人從長江路、航海路到中州大道沿線進行訪談，共六個路口，每路口10組樣本，共計60組調(diào)查對象，問卷所提問題及回答結(jié)果如下： 問題一、知道龍湖嗎？您

47、是否愿意到龍湖置業(yè)？ 被調(diào)查的人員年齡約在25-45歲之間，其中，在沒有任何提示的情況下明確表示愿意的有31人，明確表示不愿意的有17人，中間態(tài)度的有12人；其中，不愿意的客戶大都住在未來路—中州大道附近，其第一反應(yīng)是龍湖有點偏遠，這說明在目前房地產(chǎn)形式下，人們在房產(chǎn)方面的投資更注重實際情況，比如區(qū)位、規(guī)劃等，良好的區(qū)位和規(guī)劃可以吸引大量的潛在客戶發(fā)生消費行為。同時，在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在愿意在龍湖置業(yè)的人群大多處于南區(qū)的西部（長江路、航海路大學(xué)路附近區(qū)域）；航海路東部人群購買積極性不高。  問題二：假如在龍湖置業(yè)，您傾向于投資還是自住，抑或兼而有之？

48、 這個問題主要針對上面“愿意投資”和“中立”的客戶提出，年齡在25—45歲之間。在提出問題時，大多數(shù)人的第一反應(yīng)首先是投資，其次為兼而有之。在全部43個樣本中，選擇比例如下： 50% 42.9% 7.1% 1.4 結(jié)論和建議 從本次市場調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，龍湖在鄭州人心中是一個相當(dāng)有魅力的地方，當(dāng)聊到龍湖的房產(chǎn)時，他們的第一反應(yīng)往往就是：龍湖大學(xué)城啊，以后房子升值是肯定的，早晚得向鄭州看齊！ 另一方面，部分受訪者也認為，交通將會成為龍湖今后發(fā)展的瓶頸，龍湖進一步的大發(fā)展將取決于鄭許快速路的修建進度。 在項目的實際運作中，最值得我們注意的，除了我們產(chǎn)品

49、的業(yè)態(tài)等等內(nèi)容，還有商業(yè)路中山路區(qū)域能否有良好的前景的大環(huán)境的因素，或者說，我們需要營造商業(yè)路和中山路在投資者眼中的前景，來為我們的客戶做前瞻性的引導(dǎo)。  第三部分 新鄭市房地產(chǎn)市場 一、新鄭市概況 1.1地理與交通 新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點縣（市）和加快城市化進程試點縣（市），也是國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和全國社會治安綜合治理先進縣（市）。全市總面積873平方公里，總?cè)丝?3萬，轄9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)3個街道辦事處和1個港區(qū)管委會，其中市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里，城區(qū)人口18萬。 1.2城市定位 城市定位： 以卷煙、制藥、食品

50、加工、煤炭工業(yè)為主的工貿(mào)城市。 軒轅黃帝故里，華夏尋根的旅游城市。 作為鄭州核心經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城，新鄭的城市發(fā)展與鄭州緊密相連，受鄭州影響極大，新鄭市經(jīng)濟發(fā)展方向可以概括為：一個中心，三大板塊，六個園區(qū)。 一個中心：以城區(qū)為中心的核心服務(wù)區(qū)； 三大板塊：臨鄭經(jīng)濟板塊、臨港經(jīng)濟板塊、臨煤經(jīng)濟板塊 六個園區(qū)：龍湖科技教育產(chǎn)業(yè)園、港區(qū)臺商投資區(qū)、中原食品工業(yè)園、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、東區(qū)工業(yè)園、辛店煤炭循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園。  二、新鄭房地產(chǎn)消費習(xí)慣調(diào)查情況 此次到新鄭，側(cè)重點主要在于消費者調(diào)查方面，目的是為我們龍湖項目的運作提供依據(jù)。 55.4% 24.6% 12.3% 19.7%

51、問卷問題1：您現(xiàn)在的居住是在哪里？ 1. 和父母?。?.有自己住房；3.租房??；4.其他 63% 37% 被調(diào)查者年齡全部在30—50歲之間，大部分為男性，在全部調(diào)查問卷中，回答和父母住的和有自己住房的占了80%，租房住和其他占20%，新鄭本身是一個外來人口不多的城市，家里或自己有住房，應(yīng)在意料之中。 問卷問題2：您是否考慮過到異地購買房產(chǎn)，比如龍湖？ 1． 考慮過；2.沒考慮過 從現(xiàn)場的回答看，在考慮過的人群中，相當(dāng)部分是考慮到鄭州等城市購房，龍湖基本不在考慮范圍之內(nèi)。 49% 20% 51% 問卷問題3：假如有條件，您是否愿意到龍湖或投資或者居?。? 1.愿

52、意；2.不愿意；3.不好說 在“假如有條件的前提下”，對于這個問題，選擇愿意和不愿意的人的比例差不多1：1。選擇不好說的占了20左右，這說明，龍湖對新鄭人的吸引遠遠比不上對鄭州人的吸引，在目前房地產(chǎn)市場調(diào)整的大格局下，新鄭置業(yè)者對龍湖的選擇是相當(dāng)謹慎的。（從后來到龍湖調(diào)研的結(jié)果看，新鄭到龍湖買房子者的確寥寥可數(shù)） 總體來看，從這次問卷調(diào)查我們可以知道，對龍湖房地產(chǎn)市場而言，由于距離、心理因素、自身情況等多方面原因，新鄭沒有提供太多購房者的條件。 第四部分 對本地塊的分析 1、 概況及周邊配套 本案地塊位于龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路與中山路交匯處西路南，東臨農(nóng)業(yè)銀行、華聯(lián)服飾廣場，西鄰迪信通，

53、南邊為淇樂多冰品乳業(yè)，北靠商業(yè)路，總占地17.6畝。 本項目東有佳購購物廣場、邦友大酒店、河南衛(wèi)生職工醫(yī)院；南面有龍湖一中、升達大學(xué)、中原工學(xué)院；西面有龍湖鎮(zhèn)幼兒園；北面有龍湖鎮(zhèn)政府、龍湖鎮(zhèn)小學(xué)、雙匯連鎖店和菜市場等，區(qū)域配套設(shè)施齊全。 2、 SWOT分析 Strength（優(yōu)勢分析） ★ 項目地處城鎮(zhèn)未來商業(yè)核心地段,發(fā)展?jié)摿薮? ★ 交通相對較為便利 ★ 周邊近六萬名高校經(jīng)濟圈消費支撐，穩(wěn)定成熟的消費群體 ★ 地塊較為方正,便于規(guī)劃 Weakness（劣勢分析） ★ 項目所處位置不是十分顯眼,不利于商業(yè)人流交通 ★ 項目規(guī)模較小,土地成本較高,為規(guī)劃及后期操作帶

54、來一定難度 ★ 項目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況慘淡,打擊消費者投資信心 ★ 當(dāng)?shù)鼐用裆啼佂顿Y意識薄弱，目前市場基本無商鋪出售 Opportunity（機會分析） ★ 郊區(qū)大盤及休閑養(yǎng)老項目的持續(xù)開發(fā)，給城鎮(zhèn)的發(fā)展注入了新的血液，也帶了無限的商機 ★ 鄭州市房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展，房價持續(xù)的飆升，迫使部分城市居民郊區(qū)化，并帶動周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，給龍湖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機會 ★ 各高校的不斷學(xué)校擴建＼人員擴招 threat（風(fēng)險分析） ★ 對面商業(yè)街鋪的低價租金競爭 ★ 各村民自建房低價租金分流大部分租客 ★ 龍湖老商業(yè)中心的競爭 ★ 受一系列宏觀調(diào)控政策影響，購房者的持

55、幣觀望態(tài)勢仍十分嚴峻 綜合來看項目地段的商業(yè)價值處于一個市場消費人群有限,價格空間難以提升的境地，大規(guī)模商業(yè)操作風(fēng)險較大,項目規(guī)模不具有優(yōu)勢,需要根據(jù)特定人群需求,準確定位,賦予項目特色,才能實現(xiàn)項目價值。 3、 本項目目標客戶定位 同區(qū)域其他項目客戶來源表： 項目名稱 地理位置 客戶來源 21世紀國際城 雙湖大道和鄭新路南交叉口 鄭州市，其中金水區(qū)居多 龍泊圣地 龍湖鎮(zhèn)雙湖大道、商業(yè)路東側(cè) 主要來自鄭州市內(nèi),另外新鄭市和龍湖鎮(zhèn)的一部分政府機關(guān)官員. 中州金秋樂園 泰山路與雙湖大道交匯處 鄭州市內(nèi)以及項目附近的居民. 雙湖花苑 雙湖大道與107國道交叉

56、口 鄭州市區(qū)的投資者和附近廠礦 春苑麗舍 鄭州龍湖鎮(zhèn)軒轅路與學(xué)府路交匯處東300米 鄭州市內(nèi)以及項目附近的居民 由以上可知，龍湖購房客戶以鄭州市居民為主，少量新鄭及本地客戶。 本項目為投資型小戶型及小兩房和小三房，分析當(dāng)前市場各個客戶類型，特將以下人群定位為本項目的目標客源： n 購房群體 鄭州的投資客戶（以房產(chǎn)投資作為主要投資方向的） 高校區(qū)周邊外來生意人員(包括未來本項目做生意人員） 龍湖高校新進年輕教師 鎮(zhèn)當(dāng)?shù)匦姓C關(guān)公務(wù)鄭州市市區(qū)投資者員及少量有經(jīng)濟實力生意人 終端消費群體 高校大學(xué)生消費群體約６萬人（考研＼玩網(wǎng)游＼談戀愛）每年

57、 ８－９月新生入學(xué)家庭父母接送五一＼十一假期同學(xué)相互來訪 游玩。 商業(yè)消費群體：龍湖鎮(zhèn)原有居民日常消費群體＼郊區(qū)大盤新入駐居民校園經(jīng)濟 對購房客戶的詳細描述： ■龍湖企業(yè)主和私營老板 ■大型企業(yè)企業(yè)在龍湖的高管 ■其他經(jīng)商人士 ■本地富裕老住戶 ■龍湖本地結(jié)婚者 ■周邊縣、市龍湖置業(yè)者 ■大學(xué)里的青年教師 客戶所在區(qū)域 ■龍湖本地：10% ■新鄭：10% ■鄭州：70% ■周邊地市、省內(nèi)二級城市：10% 目標購買客戶表象特征： ■儲蓄不少于15萬元，家庭月收入不低于5000元 ■平均年齡3

58、5歲左右（28—45歲） ■大部分為三口之家，部分三代同堂家庭 客戶置業(yè)特征 ■二次或多次置業(yè)為主：65—80% ■以首次置業(yè)自用，約占20—35% ■投資客戶及外銷比例在60—70% 客戶群職業(yè)： ■本地及外來經(jīng)商人士 ■企事業(yè)公務(wù)員 ■公司、企業(yè)中高層管理人員 ■私營企業(yè)主 ■教師或?qū)I(yè)技術(shù)人員 4、 項目賣點剖析 4.1商業(yè)部分賣點剖析 總體需求 鎮(zhèn)政府大力實施“科教立鎮(zhèn)、工業(yè)強鎮(zhèn)、商住富鎮(zhèn)”三大戰(zhàn)略，本項目又地處龍湖鎮(zhèn)中心，適合打造成龍湖鎮(zhèn)商圈最具特色的集美食、娛樂、購物功能于一體的具有較強輻射功能和目的性消費的休閑購物中心。 本項目應(yīng)與傳統(tǒng)商業(yè)形成

59、業(yè)態(tài)互補，差異化經(jīng)營，對于龍湖鎮(zhèn)這樣靠近省會的城鎮(zhèn)來說，更需要一個能夠代表城市商業(yè)發(fā)展的標志型商業(yè)，而我項目作為真正意義上的集娛樂休閑、餐飲、購物等功能于一體的商業(yè)中心，最能滿足消費形態(tài)上的要求，同時由于區(qū)域內(nèi)濃厚的現(xiàn)代文化氣息和具有現(xiàn)代俊朗的商業(yè)特色，所以將十分適合扮演這樣一個角色。 1、高品質(zhì)休閑購物中心 項目位于龍湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)中心，地理位置有著不可替代的優(yōu)越性，近年來鄭州市的迅速發(fā)展和快速擴張，使鄭州市的輻射范圍越來越大，本區(qū)域經(jīng)濟更是由于市區(qū)經(jīng)濟帶動及大學(xué)城的建立得到了快速的發(fā)展，加之附近新建高檔社區(qū)的交房、入住，經(jīng)濟發(fā)展亦將進一步提速?？v觀龍湖片區(qū)，雖然遍布著很多小型餐飲和娛樂休閑

60、業(yè)態(tài)，但是呈現(xiàn)規(guī)模小、檔次低、較分散的特點，缺乏一個大體量、高檔次、集中的消費平臺；娛樂休閑方面，整個片區(qū)除了麥可斯之外，其他可供餐飲、娛樂、休閑的業(yè)態(tài)相對較少，發(fā)展空間很大。當(dāng)?shù)卮髮W(xué)生群體對高品位戶外休閑存在巨大需求，項目竣工后必將吸引了大量學(xué)生前往，能夠快速聚集人氣，消除了項目對面以往人氣商氣不夠帶來的不利影響。 2、文化體驗式消費生活 項目周邊聚集了大量學(xué)校，包括像升達學(xué)院這樣的貴族大學(xué)，作為一個接受了現(xiàn)代教育，現(xiàn)代文化的群體，大學(xué)生的消費意識和消費能力遠在龍湖鎮(zhèn)普通居民之上，而片區(qū)缺乏中高端品味消費，這就沉淀了相當(dāng)數(shù)量的文化需求，故片區(qū)商業(yè)理當(dāng)從單一的購物向休閑、健身、文化娛樂的

61、體驗式消費過渡。 3、領(lǐng)秀型商業(yè)中心 引領(lǐng)城市前沿消費 長期以來，龍湖鎮(zhèn)區(qū)域的餐飲業(yè)因為受以往規(guī)劃的限制，大多餐飲娛樂布局地處小街小巷，較為分散，而且多為住宅＋底商的經(jīng)營模式，影響了片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，主要有以下一些弊端“店面較狹小，配套設(shè)施簡陋，泊車不便，以至于商家的經(jīng)營難上檔次；由于住宅就在樓上，所以容易在營業(yè)的時間影響到當(dāng)?shù)鼐用?。實際上，區(qū)域的餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展不僅能輻射到周邊的居住小區(qū)，更重要的是大學(xué)城的學(xué)生群體。 人們的生活文化水平不斷提高，經(jīng)濟不斷發(fā)展，學(xué)生消費的空缺，就需要一個集中品牌、規(guī)模、檔次的，且有良好的配套條件的商業(yè)地產(chǎn)來滿足人們?nèi)找嬖鲩L的高品質(zhì)需求。 4、城市核心 投

62、資熱土 1) 隨著大城市投資門檻的提升，愈來愈多的投資者把投資目標轉(zhuǎn)向了發(fā)展?jié)摿薮蟆O具升值空間的二三線城市。近年來隨著鄭州經(jīng)濟輻射的拉動，鄭許一體化及龍湖鎮(zhèn)遠期規(guī)劃逐步由藍圖步入實施階段，這一切無不為龍湖鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了巨大的商業(yè)契機，為本項目的升值帶來的巨大的空間。 2) 目前，龍湖鎮(zhèn)商圈正向成熟邁進，而且商戶普遍希望一個嶄新的大型商業(yè)地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，商家很看好龍湖鎮(zhèn)未來巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，隨著鎮(zhèn)政府對該區(qū)域的重點打造，經(jīng)濟進一步繁榮，商業(yè)地位的提升，商家投資意向?qū)⒏用黠@，通過優(yōu)良的后續(xù)商業(yè)經(jīng)營管理，可以達到物業(yè)升值的預(yù)期水平，最終實現(xiàn)物業(yè)和商業(yè)的無限價值，提升項目的影響力。 小結(jié)：依據(jù)市場調(diào)查，觀察當(dāng)?shù)叵M者的消費心理，可發(fā)現(xiàn)目前整個龍湖鎮(zhèn)的商業(yè)市場空白點很清晰，就是缺少大型的消費