不動產登記項目具體操作流程.doc

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不動產登記項目操作流程 一、前期入場摸底調查 1、各類數據摸底，包括各類數據的數量、數據格式、坐標系，電子數據和檔案數據的具體情況等； 2、甲方的需求，包括軟件、硬件、數據等具體需求，工作總體方案的編制，入場人員、設備的數量，項目實施工期等要求； 3、摸清甲方對該項目有實際影響力的人員，聯(lián)系方式等； 4、如有需要，還需針對甲方的流程，協(xié)助設計甲方的中心機房、辦公場地布局，硬件設備、辦公設備等需求列表； 5、對前期入場的調查情況，編制前期文檔，做好與實施組的交接，以及實施組的入場工作； 6、根據現(xiàn)行的標準，結合本地的實際情況，制作切合本地的技術實施方案。 二、不動產項目實施培訓 1、針對所有不動產項目實施參與人員進行培訓，包括市場部、前期組、項目實施部等所有員工； 2、重點針對項目經理、實施組員工分別進行專門的培訓； 3、進行考核，過關的上崗，不過關的繼續(xù)學習，直至過關上崗。 三、實施組進場 （一）人員及設備 根據甲方提供的場地及入場實際的工作量，核算需要的人員和設備數量，設備包括電腦、高拍儀或速掃機、打印機、辦公工具等。 （二）整理匯總 針對所有數據進行一個整理匯總，列出數據處理的主次順序、先后順序；所需整理的數據包括土地、房產和林業(yè)數據，但由于目前各地仍處于職能整合階段，房產、林業(yè)數據仍未提供，故只能做土地數據。 土地數據包括紙質檔案數據、電子業(yè)務數據、集體調查數據、基礎地理數據、影像數據等。全部檔案大類分兩種，一種是發(fā)證檔案，一種是地調未發(fā)證檔案（如二調檔案和集調未發(fā)證檔案）。實際上已發(fā)證檔案才是具有法律效果的真實成果，所有地調、摸底等過程檔案，只是參考之用。所以我們優(yōu)先做發(fā)證檔案數據，后做地調未發(fā)證檔案數據。 （三）倒排工期 根據技術實施方案，結合本地數據的實際情況和數量、投入的人員和設備、甲方的項目工期，制定切合實際的總體倒排工期和詳細的工期表，具體到每月、每周和每日。（倒排工期和詳細工期表由實施組根據本地實際情況列出） （四）按步實施 根據以上方案及工期表，項目按部就班進行實施。 四、項目具體實施 我公司參與不動產登記項目，目前最主要的工作就是數據整合關聯(lián)以及入庫，不包括軟件、硬件等，但可以協(xié)助甲方編制實施方案，設備列表及價格預算等。 （一）技術流程圖 （二）數據整合的范圍及類型 數據整合的范圍包括：土地數據、房產數據和林業(yè)數據；類型包括紙質檔案數據、電子業(yè)務數據。全部檔案大類分兩種，一種是發(fā)證檔案，一種是地調未發(fā)證檔案（如二調檔案和集調未發(fā)證檔案）。 （三）工作計劃 1、首先完成已發(fā)證檔案的電子化，這是實施不動產統(tǒng)一登記的基礎，避免出現(xiàn)重、錯的重要依托，地調檔案可以放在后期慢慢補掃。 2、針對不動產發(fā)證工作，接件的掃描和檔案整理建議公司派兩至三人全部管理起來，一是這項目工作一般機關會通過采購服務的形式找公司來辦理，二來對于后期新發(fā)證的測繪工作、年度匯總上交工作、三調工作等都具有延續(xù)性。（該點主要考慮長期合作縣，一般短期項目縣不考慮拉長戰(zhàn)線） （四）實施步驟 1、原始資料收集 做好對現(xiàn)有不動產登記信息的現(xiàn)狀調查，搜集土地、房屋、林地等不動產登記執(zhí)行的數據庫標準、技術規(guī)程以及原來的各類不動產登記圖、表、卡、冊等紙質資料和電子數據，并和《不動產登記數據庫標準》做好比對分析；完成不動產登記數據庫的空間數據分層和屬性結構設計，建立映射關系。 原始資料：土地登記數據、房產登記數據、林權登記數據，包括圖形數據和業(yè)務數據及相關的數據庫標準資料。農村土地調查數據、城鎮(zhèn)地籍調查數據、宅基地數據庫、地形圖數據，參照其中的宗地圖數據。收集地籍區(qū)、地籍子區(qū)、行政區(qū)數據（《不動產登記數據整合建庫技術規(guī)范》中提到，以集體土地所有權中地籍區(qū)、地籍子區(qū)、行政區(qū)為基礎，對其他數據中行政區(qū)沒有涉及到的范圍進行擴充，形成不動產登記數據整合建庫的地籍區(qū)、地籍子區(qū)、行政區(qū)）。收集遙感影像數據。收集土地、房產、林業(yè)的檔案資料。收集不動產登記數據整合建庫相關的技術規(guī)范及標準等資料。了解相關項目業(yè)務?？臻g數據要求提供Arcgis的shape格式。 2、土地數據 （1）錄入檔案接收清單 甲方提供給我們的是歷年地籍檔案的歷史紙質檔案，首先應制定檔案接收清單，包括檔案歸口科室、檔案年份、檔案號、檔案名稱、是否有坐標信息等內容。 （2）歷史檔案掃描 將甲方提供的紙質檔案進行電子化掃描，以檔案為單元進行存放，按照甲方要求進行檔案歸類即檔案號的命名。由于目前還沒有規(guī)定好統(tǒng)一的檔案號編碼規(guī)則，所以前期我們對每本檔案進行了預編檔案號。 （3）歷史檔案空間數據導入 A、界址點坐標成圖 根據歷史檔案中有界址點坐標的文件進行宗地界址點成圖，在查閱檔案時，一定不要將檔案中的界址點坐標系遺漏。目前我們是利用蒼穹權籍調查建庫系統(tǒng)中的工具進行的坐標成圖工作。檔案中坐標點信息包含三種坐標類型，一種是西安1980坐標、一種是北京1954坐標、另一種是山西地方坐標。其中西安1980坐標和北京1954坐標的X、Y值分別為6位、7位或8位、7位（6位、7位是X值未加投影帶號的情況），一般默認沒有坐標說明的情況下基本上西安1980坐標，有的檔案中有坐標系參數說明；山西地方坐標的X、Y值是6位、6位，所以在錄入前一定要了解清楚哪個應對應X值，哪個對應Y值，千萬不要錄反了，如果錄反的話地塊形狀會發(fā)生變化。 在進行坐標成圖時，不建議將西安80坐標系、北京54坐標系和山西地方坐標系的地塊成圖到一個圖層中，我們可以建立三個文件夾，分別命名西安80坐標系統(tǒng)坐標點、北京54坐標系統(tǒng)坐標點、山西地方坐標系統(tǒng)坐標點，然后在對應的文件夾內建立每宗地的excel坐標點文件。成圖時先成圖一個坐標系統(tǒng)的，然后再成圖另外一個坐標系統(tǒng)的，匯總到一個人手里面（合數據時一定不要遺漏），最后分兩個shp圖層存放。 具體操作步驟： 將檔案中的坐標點信息錄入到excel表中，利用權籍系統(tǒng)中的【文本生成圖形】進行每宗坐標信息的成圖。 【數據接收】菜單欄中—【文本生成圖形】 選擇的點信息文件格式（Excel格式表格）： 點信息文件中的坐標必須是第一個和最后一個保持一致，形成閉合狀態(tài)下的坐標點。 選擇圖層：選擇要導入到orcl庫中的對應圖層（默認建設用地使用權的暫時選擇“建設用地宗地（地表）”，我們現(xiàn)在只在蒼穹權籍建庫系統(tǒng)中進行坐標成圖，然后轉換為shape文件圖層在進行屬性的掛接等處理）。 在數據庫中用【文本生成圖形】功能是將每次生成的圖形都追加到對應的圖層中，也就是說多個excel中的坐標信息都可以成圖到“建設用地宗地（地表）”圖層中。每次成完圖之后要將對應的預編檔案號填寫到 [檔案號] 字段中，將檔案年份暫時填寫到 [附記] 字段中，方便圖形與屬性表格的關聯(lián)。[備注] 字段中暫時填寫檔案錄入時存在的遺留問題。 需注意：直接從蒼穹數據庫中導出的shp圖層數據不穩(wěn)定，導出shp數據后，打開ArcMap軟件，加載從數據庫中導出的shp數據，右擊圖層導出，生成一個新的shp數據，然后在這個新的shp數據中進行操作就不會出現(xiàn)問題了。 利用Arcgis中將在excel表格中錄入的屬性信息掛接到shp數據中。后面有具體操作步驟。 B、附圖匹配成圖 根據檔案中的帶有坐標信息的相關地形圖進行地塊的成圖，此成圖方式所生成的宗地精確度不高，可以結合已有的使用權數據庫、所有權數據庫等進行參考，提取對應的宗地地塊。前提是保證這幾個數據的坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一性。 在Arcgis中加載已有數據庫和帶有坐標信息的地形圖掃描文件，利用Georeferencing工具，依據地形圖的四個角點坐標將地形圖柵格圖片進行圖片矯正，使其定位到正確的坐標系統(tǒng)下，然后根據已有數據庫中的宗地地塊來提供地形圖中對應的宗地圖形。如果檔案中的地塊形狀與已有數據庫中的形狀存在差異時，則依據地形圖中的形狀進行矢量化或者遵循甲方的意思看是否要進行外業(yè)測量。 C、無圖形檔案處理 有坐標的宗地檔案直接可以根據坐標錄入來成圖，有附圖（地形圖且附帶有坐標信息和地塊位置）的宗地檔案可以根據附圖匹配來成圖。 沒有坐標成圖的檔案記錄下來，由項目經理反饋到國土局確定如何處理（一般情況下需要外業(yè)測量，如果不進行外業(yè)測量的話，有可能根據已有的二調數據庫、城鎮(zhèn)地籍數據庫、地形庫、航拍遙感影像圖等為參考，查找坐落地址等進行地塊的勾畫提取）。 （4）宗地屬性錄入 根據地籍歷年紙質檔案進行屬性錄入。 A、利用office錄入屬性 根據不動產登記數據庫標準制定要錄入宗地信息的基本屬性字段，以access表格形式為模版建立要錄入的屬性信息字段名稱，制定宗地屬性錄入表格模版。 根據檔案內容錄入到access表格中，錄入屬性格式及填寫方式要保持統(tǒng)一。嚴格尊重歷史檔案內容，錄入信息時原則上以蓋國土局或相關國土科室的章為準的審批表優(yōu)先，如果沒有蓋章或簽字的話則考慮其他相關土地證或批復等。檔案上有的信息盡量都要錄入到對應的屬性字段當中。 a、建設用地使用權、宅基地使用權宗地 需錄入的宗地基本屬性信息包括：檔案年份、預編檔案號、檔案類型、宗地特征碼、原地籍號、權利人、用途、坐落、圖幅號、宗地四至、用途期限、使用期限起止時間、權利設定方式、權利類型、權利性質、權屬性質、建筑限高、土地價格、面積單位、宗地面積（發(fā)證面積/批準面積）、分攤面積、獨立使用面積、附記、備注等內容。 在檔案錄入中，檔案錄入時一定要按照模板設定標準（根據本地的實際情況制定切合實際的數據字段標準）進行屬性錄入，多人錄入屬性時必須保持統(tǒng)一，避免相同屬性內容填寫雜亂或不統(tǒng)一情況。 如果發(fā)現(xiàn)檔案中有出現(xiàn)面積、地塊形狀、權利人不一致，屬性內容缺失或檔案填寫有明顯錯誤的情況時，需填寫到備注并以文檔形式記錄下來告知項目負責人統(tǒng)一溝通處理、并解決。 b、集體土地所有權宗地 需錄入的宗地基本屬性信息包括：檔案年份、預編檔案號、宗地特征碼、預編宗地代碼、原地籍號、權利人、權利人證件編號、土地所有權人、原宗地編號、耕地面積、林地面積、草地面積、農用地面積、其他農用地面積、建設用地面積、未利用地面積、用途、坐落、圖幅號、宗地四至、用途期限、權利設定方式、權利類型、權利性質、權屬性質、土地價格、等級、面積單位、宗地面積（發(fā)證面積/批準面積）、供地合同號、電子監(jiān)管號、不動產權證號、附記、備注等內容。 B、屬性字段整理 將多人整理好的屬性表進行匯總到一個人手里面，統(tǒng)一排查有無不統(tǒng)一或明顯的錯誤情況，進行修改。檢查如：宗地特征碼、宗地特征碼1與權利類型、權利性質是否有沖突，價格是否以萬元為單位，備注填寫信息是否詳細、清楚、明了，面積單位是否填寫，使用期限和日期是否填寫正確，用途是否不為空，單元格內是否存在空格等其他容易出現(xiàn)錯誤的情況。 在Access表格中屬性檢查無誤后，將access表格信息導入到excel表格，添加唯一屬性字段，將表格中的屬性信息掛接到空間圖形矢量數據中。 具體方法： 將表格內所有內容粘貼到一個空的excel表格中進行保存。在圖形數據和表格數據中分別建立一個唯一字段并賦值上能夠關聯(lián)圖形和表格的唯一值（唯一字段的命名要保持一致），保證屬性表的信息能夠掛接到對應的宗地圖層中。目前我們設定的圖形與屬性表掛接的唯一字段暫定為：檔案年份&“-”&預編檔案號（命名“掛接字段”，單元格格式為“常規(guī)型”），最后掛接前將“掛接字段”改為文本型，如不修改的話可能掛不上。 在Arcgis中進行圖形和屬性的掛接工作。因Arcgis中對圖層屬性字段名稱有要求，字段名稱最長可設置10個字符也就是5個漢字，所以在把表格掛接到shp圖層上之前，應先將表格中大于10個字符的字段名稱改為各漢字的首字母，要求不能有重復字段，保證可以將字段內容掛接到圖層上且字段名稱不會發(fā)生變化。 C、Arcgis中掛接屬性 a、屬性掛接 前面寫到的紙質檔案坐標在蒼穹權籍調查建庫系統(tǒng)中進行成圖，將檔案成圖地塊數據圖層導出為shape文件數據，確保圖層數據上有檔案號和檔案年份屬性信息且不能為空，檔案年份沒有對應字段可以填寫到 [附記] 一欄中。空間成圖數據分為三個圖層，一個是西安80坐標系的，一個是北京54坐標系的，另外一個是山西地方坐標系成圖的。 需注意：直接從蒼穹數據庫中導出的shp圖層數據不穩(wěn)定，導出shp數據后，打開ArcMap軟件，加載從數據庫中導出的shp數據，右擊圖層導出，生成一個新的shp數據，然后在這個新的shp數據中進行操作就不會發(fā)生問題了。 在shape格式的圖層中添加“掛接字段”，字段長度設置100，賦值內容為 [FJ]&“-”&[DAH]，即用“-”連接檔案年份和檔案號。利用圖形數據與屬性表數據的唯一字段“掛接字段”去將屬性表信息掛接到shape數據圖層中。 右擊圖層，選擇Join進行掛接 ? choose the field in this layer that the join will be based on：選擇圖層的唯一字段，即“掛接字段”； ? choose the table to join to this layer ，or load the table from disk：選擇需要掛接的excel表格； ? choose the field in the table to base the join on：選擇excel表中的唯一字段，即“掛接字段”。 掛接完成后，如沒有問題，結果應該是每個圖形都可以掛接到excel中的屬性信息，然后將圖層右擊導出為新的掛接后圖層：如 建設用地宗地是（山西地方坐標）-掛接后.shp b、Shape圖層屬性值規(guī)范化 將掛接后的shape數據屬性表信息按不動產登記數據整合建庫標準進行規(guī)范化整理。在shp數據中，前面的字段結構是由蒼穹數據庫中導出的，后面的字段結構是根據excel表格掛接進去的，要想將圖形和屬性同時導入到蒼穹數據庫中的話，必須將后面的屬性信息根據數據庫標準對應轉換到前面的字段內容中，首先保證前后字段的屬性內容對應關系一致（在錄入檔案屬性信息時，我們是完全按照檔案內容進行錄入的，所以存在不規(guī)范性即與數據庫標準存在不一致現(xiàn)象，入庫前首先要將這些不規(guī)范的屬性內容按照數據庫標準給規(guī)范化），按照數據庫標準規(guī)范和蒼穹數據庫的填寫方式（是用代碼還是文字填寫的）進行前面字段的屬性賦值。 （5）Shp數據轉換 在宗地數據入庫前，首先要解決坐標不統(tǒng)一的情況，將西安1980坐標系、北京1954坐標系與山西地方坐標系轉換到統(tǒng)一坐標系統(tǒng)下，最后統(tǒng)一入庫。 【數據接收】菜單欄中—【shp數據轉換】 主要包括地籍區(qū)、地籍子區(qū)、行政區(qū)、宗地、自然幢等圖層。在宗地shp數據轉換到數據庫之前一定要處理好圖形與屬性表的掛接與關聯(lián)。 A、Shp文件模板定制 此功能是針對SHP數據導入到數據庫中的對應圖層中屬性字段名稱不一致的情況下才制定的模板轉換功能。此功能可將原shp數據根據數據庫中對應圖層的屬性字段結構進行的屬性結構轉換形成與數據庫中匹配的shp數據的模板設置。 ? 選擇要轉換的shp文件 ? 當前層字段匹配：根據數據庫中圖層的屬性字段結構、和需要從shp數據中獲取的字段信息決定，按照數據庫中字段名稱來修改shp數據的目標字段名稱。 例如地籍區(qū)，shp數據中地籍區(qū)編號為DJQBH，而數據庫卻是地籍區(qū)代碼DJQDM；地籍區(qū)名稱兩者都是DJQMC，這是一致的，其他的字段則不需要考慮入庫。這就要求我們將地籍區(qū)編號改為地籍區(qū)代碼，以保證shp數據圖形和屬性圖形能導入到數據庫中。也可以不用這個工具，直接在Arcgis中將字段名稱改成與數據庫一致的字段名稱并賦值上相對應的屬性信息（在Arcgis中進行字段名稱和屬性字段的修改，則不需要進行3.5.2.1、3.5.2.2的操作）。 數據庫中地籍區(qū)的屬性字段結構： 修改后的模板： 保存轉換設置：將轉換的模板進行保存。 B、Shp文件字段轉換 運用【shp文件模板定制】中設置好的模板進行shp數據的字段轉換，保證與數據庫的完全匹配。 ? 選擇轉換模板：選擇定制好的shp字段轉換模板 ? 選擇需要轉換的shp ? 選擇shp保存位置 轉換后的shp數據即與數據庫中對應圖層的字段結構保持了統(tǒng)一。需注意：在每次轉換時地塊最多為10000，如多于10000時，需將shp數據拆分為多個圖層并進行多次轉換。 C、Shp數據導入到圖形數據庫中 Shp數據導入到圖形數據庫中有三種方法：shp單層入庫、圖塊更換層、shp批量入庫，其中shp批量入庫功能基本上用不到，建議一個圖層一個圖層的導入到數據庫中。 a、Shp單層入庫 將整理好屬性字段的shp數據導入到數據庫的對應圖層中，打開導入表圖層就可以發(fā)現(xiàn)已經在數據庫中存在，保存。 b、圖塊更換層 首先選中要更換層的圖塊，點擊【常用工具】菜單中【圖塊更換層】工具，把選中的圖塊移動或者復制到目標圖層。適用于從外部數據導入到數據庫圖層，即shp數據導入到數據庫中。 如果字段名稱一致的話，可以選擇默認屬性繼承；如果字段名稱不一致則選擇轉換模板進行設置；如果不考慮屬性信息的話，直接選擇默認屬性繼承即可。 具體操作： ? 在圖層視圖窗口，打開數據庫中的導入目標圖層；在標準工具欄中選擇“打開”，將要導入到數據庫中的shp數據（即數據源）加載進來，右擊圖層，選擇屬性瀏覽 ? 在屬性表中隨便選中一行記錄，在選擇工具欄中單機“全選”按鈕 ? 打開【常用工具】菜單欄中【圖塊更換層】，將shp數據轉換到對應的數據庫圖層中，包括屬性信息也同時導入，前提是兩者間的屬性字段名稱保持一致、屬性信息填寫與數據庫中的規(guī)范一致。然后保存數據庫圖層。 c、Shp批量入庫 批量將shp數據導入到數據庫中，但提前必須保證shp數據的圖層名稱、字段名稱與數據庫中的表名和字段名稱相對應。選擇導入的shp數據存放的文件夾，可將文件夾中多余數據刪除再進行以下操作。 （6）系統(tǒng)中錄入屬性 在系統(tǒng)中錄入屬性信息，修改宗地基本屬性信息和錄入宗地擴展屬性（宗地擴展數據在連接業(yè)務庫的情況下才可以添加）。 單擊“圖塊屬性瀏覽”，選中需要修改或添加屬性信息的宗地圖斑 注：據目前從其他公司項目組了解，數據整合時并沒有考慮宗地的擴展信息錄入，可根據項目具體實施情況由項目領導組溝通是否錄入。 （7）矢量數據坐標系的統(tǒng)一 所有非西安80坐標系的圖斑，都要統(tǒng)一轉換到西安80坐標系下。 （8）生成不動產單元號 根據最新的、準確的地籍區(qū)和地籍子區(qū)，錄入的宗地特征碼信息，生成維護每宗宗地的宗地代碼以及不動產單元號。 3、房產數據 （1）錄入檔案接收清單 甲方提供給我們的是歷年房產檔案的歷史紙質檔案，首先應制定檔案接收清單，包括檔案年份、檔案號、檔案名稱等內容。 （2）歷史檔案掃描 將甲方提供的紙質檔案進行電子化掃描，以檔案為單元進行存放，按照甲方要求進行檔案歸類即檔案號的命名。由于目前還沒有規(guī)定好統(tǒng)一的檔案號編碼規(guī)則，所以前期我們對每本檔案進行了預編檔案號。 （3）房產屬性錄入 房產數據主要來自于房產局。房產數據分為電子登記數據、歷史檔案數據兩種情況。檔案數據又分為個人檔案和開發(fā)商檔案，其中個人檔案包括個人所屬信息，證件，購房合同，繳稅證明，房屋分戶圖等信息；開發(fā)商檔案包括項目信息，樓盤信息，五證信息，關聯(lián)的土地信息等。 房產登記數據包含空間數據、非空間數據和電子登記簿；空間數據指有關樓盤、房屋分戶等數據；非空間數據包括項目信息、樓盤信息數據、戶信息等數據。 總體思路：開發(fā)商拿著土地證信息到房產局辦理項目立項，比如項目名稱為“陽光小區(qū)”，在xx地籍區(qū)xx地籍子區(qū)的a宗地上，申請建兩棟樓（兩個自然幢），分別為1號樓和2號樓，然后提交項目施工圖，提供樓盤表，包括幾個單元，幾層樓，每層多少戶，每戶多少平方米，每戶的房屋分戶圖等信息，這些信息都是相互關聯(lián)的。根據自然幢的建筑結構和建筑類型等因素需分出1個或多個邏輯幢。 房產數據中空間數據包括構筑物、自然幢、房屋分戶圖。非空間數據包括項目、邏輯幢、層、戶。這幾個表的邏輯關聯(lián)關系是：項目——自然幢——邏輯幢——層——戶。 拿到房產檔案資料后，根據房產檔案材料的信息將項目屬性、自然幢屬性、戶屬性進行補充完善。如下圖 （4）屬性關聯(lián) 按照每個自然幢，有明顯區(qū)分為不同邏輯幢的分解為1號邏輯幢、2號邏輯幢等，然后根據每個邏輯幢內的戶信息錄入，填成如上表的信息，在入庫時，可以手動錄入項目信息、自然幢信息、邏輯幢信息，余下樓盤信息可直接導入。（需要上述表格信息填寫正確，邏輯關系正確） （5）提取自然幢參考數據 在沒有拿到房產登記數據庫和房產檔案及相關電子圖形、表格數據前，以城鎮(zhèn)地籍數據庫為基礎，從數據庫中提取房屋圖層作為不動產登記中房產數據的自然幢原始參照數據，包括圖形數據和屬性信息（房屋編號、房屋結構、房屋層數、建筑面積、建筑占地面積、房屋名稱、坐落地址、關聯(lián)宗地號等信息）。 城鎮(zhèn)地籍數據中房屋對應不動產登記中自然幢的字段： l 房屋編號——原編號編號 l 房屋結構——房屋結構 l 房屋層數——總層數 l 房屋名稱——建筑物名稱 l 建筑占地面積——幢占地面積 l 建筑面積——幢用地面積 4、林業(yè)數據 同上。 5、數據關聯(lián) 將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯(lián)，按照不動產單元編碼規(guī)則進行不動產單元編號，用宗地代碼把宗地和不動產單元進行關聯(lián)，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯(lián)，用業(yè)務號實現(xiàn)不動產權利和登記過程的關聯(lián)，最終形成空間數據、非空間數據關聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產登記信息。包括如下： （1）對于國有建設用地使用權登記、集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地登記、林權登記等，宗地代碼分別采用《地籍調查規(guī)程》中規(guī)定的方法編碼，通過原宗地代碼關聯(lián)相應的不動產登記權利信息、地役權信息、抵押權信息、查封登記信息以及異議登記信息，用宗地代碼對宗地代碼屬性項賦值。 （2）對于房屋登記信息用原自然幢編號關聯(lián)邏輯幢、層、戶的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢編號對自然幢編號屬性項賦值，保留自然幢數據中的宗地代碼到邏輯幢、層、戶數據表中。 將通過房屋編號關聯(lián)整理相應的地役權、抵押權、查封登記、異議登記以及預告登記的信息補錄新的自然幢編號和宗地代碼。 （3）對于不動產單元登記信息按不動產單元編碼規(guī)則分類分宗進行編號，同時補錄要素代碼、不動產類型選項、宗地特征碼、不動產單元狀態(tài)等信息。 在宗地內通過宗地代碼建立和不動產單元的關聯(lián)關系，通過不動產單元編碼建立不動產單元、權利以及權利人之間的關聯(lián)關系，通過業(yè)務號建立權利和辦理過程的關聯(lián)關系。 6、數據入庫 將整理后的不動產登記信息按照《不動產登記數據庫標準》(試行）對基礎地理信息、宗地數據、自然幢數據、權利數據、權利人數據、登記業(yè)務等進行數據組織、編碼、入庫，建成支撐不動產登記信息管理基礎平臺運行的不動產登記數據庫（成果數據庫），并生成不動產登記元數據。 不動產登記數據入庫要進行全面的信息復核，保證入庫的數據符合質量控制要求。 按照元數據的要求填寫所建數據庫的元數據。 7、成果檢查 （1）、質量檢查體系 質量檢查貫穿于本項目的始終。在每個階段任務完成后，進行質量檢查。通過自檢、互檢、專檢、抽檢及驗收完成，質量檢查體系如下圖所示： 圖1 質量檢查體系 （2）、檢查方法 A、非空間數據用隨機抽樣檢查 從被檢查的不動產登記數據庫成果中，隨機抽取不少于15%的單位產品作為樣本，通過對樣本的檢查評價數據的總體質量。隨機抽樣檢測多采用人工目視檢測方法，通過屏幕顯示或輸出，與原始數據進行核對，以確定數據的質量狀況。 B、空間數據采用軟件完全檢查 質量檢查本著合理高效的原則，同時項目質量管理也強調質量與效益的統(tǒng)一。項目技術支持組研制檢查工具軟件，對各階段成果進行快速高效的檢查。工具軟件提供本項目檢查內容中的絕大部分功能，既能實現(xiàn)標準化的檢查工作，也能極大地提高檢查效率和質量。 檢查軟件不能完全代替人工檢查，在各階段、各級檢查中，通過顯示屏比較進行人工檢查是不可缺少的環(huán)節(jié)。在各階段、各級檢查中，檢查工具軟件和人工檢查結合使用，既保證了檢查的質量和效率，又保證了檢查的有效性。 （3）、質量控制要素 在不動產登記信息整合過程中，要嚴格執(zhí)行質量控制規(guī)范，核心的質量控制要素羅列如下： A、空間數據的質量評價要素 ①圖層名稱規(guī)范性。 圖層命名應保持和《不動產登記數據庫標準》(試行）一致。 ②屬性數據結構一致性。 在數據庫屬性結構表中，屬性項的定義應和《不動產登記數據庫標準》(試行）保持一致，必選屬性項的描述應采用《不動產登記數據庫標準》(試行）的描述，可以適當擴展，但不得沖突。 ③代碼一致性。 有明確命名規(guī)則、編碼規(guī)則和數據字典的屬性項，應嚴格執(zhí)行編碼方法，保持編碼語義一致。 ④數值范圍符合性 屬性項的值域應符合《不動產登記數據庫標準》(試行）中相關值域的要求。 ⑤無拓撲錯誤 B、非空間數據的質量評價要素 ①完整性。 數據表齊全，如《不動產登記數據庫標準》(試行）中無信息，必須保留空表，并且屬性結構不得與《不動產登記數據庫標準》(試行）沖突。 ②屬性數據結構一致性。 在數據庫屬性結構表中，屬性項的定義應和《不動產登記數據庫標準》(試行）保持一致，必選屬性項的描述應采用《不動產登記數據庫標準》(試行）的描述，可以適當擴展，但不得沖突。 ③代碼一致性。 有明確命名規(guī)則、編碼規(guī)則和數據字典的屬性項，應嚴格執(zhí)行編碼方法，保持編碼語義一致。 ④數值范圍符合性 屬性項的值域應符合《不動產登記數據庫標準》(試行）中相關值域的要求。 ⑤表內邏輯一致性檢查 對數據表內相關聯(lián)約束字段進行一致性檢查，保證邏輯關系正確。 ⑥表間邏輯一致性檢查 對數據表中的關聯(lián)主鍵進行檢查，保證關聯(lián)關系正確；相關聯(lián)的屬性項之間沒有邏輯錯誤。 8、主要成果 1、數據庫成果 ①不動產空間信息數據庫，數據格式滿足匯交后數據管理的要求。 ②不動產登記電子登記簿，數據格式滿足匯交后數據管理的要求。 ③不動產登記歷史檔案數據庫，按檔案管理要求格式存放，掃描內容以文件形式存放。 ④不動產登記信息元數據，數據格式要求為XML文件。 2、文字成果 ①不動產登記信息數據整合實施方案。 ②不動產登記信息數據整合技術細則。 ③不動產登記信息數據整合質量檢查報告。 ④不動產登記信息數據整合驗收意見。 ⑤不動產登記信息數據整合建庫技術報告。 ⑥不動產登記信息數據整合建庫工作報告。 （五）業(yè)務系統(tǒng)登記發(fā)證 1、系統(tǒng)的安裝 詳見系統(tǒng)安裝說明 2、數據入庫 詳見不動產登記項目具體操作流程—張星星 3、業(yè)務系統(tǒng)發(fā)證 發(fā)證包括國有建設用地使用權首次登記、國有建設用地使用權變更登記、國有建設用地使用權轉移登記、國有建設用地使用權注銷登記、更正登記、查封登記、異議登記、其他登記等；我們就以國有建設用地使用權首次登記發(fā)證、國有建設用地上房屋所有權首次登記發(fā)證為例。 1、國有建設用地使用權首次登記發(fā)證 （1）打開權籍入庫系統(tǒng)，連接數據庫，保證所發(fā)證土地數據屬性填寫完成，更新到業(yè)務，如下圖： （2）打開業(yè)務系統(tǒng)，點擊宗地/宗海信息管理à宗地信息管理，可看到更新宗地圖斑，如下圖： （3）該宗地屬于劃撥性質，點擊不動產登記à首次登記à國有建設用地使用權首次登記à劃撥，出現(xiàn)如下圖： 劃撥 （4）上述所有信息完善后，點擊保存，提交到下一步“落宗”，如下： （5）然后在收件箱，可查找到剛提交的事物，如圖： 雙擊打開，業(yè)務校驗，校驗通過，然后保存，提交，如下圖： （6）初審、復審和核定，步驟類似，均如下圖： 審批表，同意， 保存，提交下一步。 （7）核定步驟后，提交到登簿，如下圖： （8）繕證，發(fā)證，最后結束。 2、國有建設用地上房屋所有權首次登記發(fā)證 （1）打開業(yè)務系統(tǒng)，點擊樓盤表管理à樓盤管理à新建戶信息，如下圖： （2）點擊不動產登記à首次登記à國有建設用地上房屋所有權首次登記，出現(xiàn)如下圖： 上述表格填寫完成后，點擊保存，提交下一步，如圖： （3）點擊業(yè)務審批à收件箱，雙擊房屋所有權落宗事物，出現(xiàn)如圖： 點擊保存，提交到下一步，如圖： （4）初審、復審和核定，步驟類似，均如下圖： （5）登簿，如下圖： （6）繕證，如下圖： （7）發(fā)證，如下圖： （8）發(fā)證流程結束。 五、質量保證 我公司在長期的為眾多國土資源局提供質量保證的過程中，深刻理解到良好的質量保證是我公司為市局提供服務的重要手段，并在歷年的質量保證過程中，形成了一支快速反應、技術儲備有一定深度、對各類成果中可能存在的問題積累了一定的理解和解決方法。 （一）質量保證期 我公司承諾對市局的質量保證期為2年，在質量保證期間對所提交的成果提供免費質量保證服務。我公司在質量保期內進行發(fā)現(xiàn)瑕疵、提出修正方案及消除瑕疵的相關工作所發(fā)生的直接或間接費用都由我公司承擔。 （二）質量保證方案 根據市局要求，我公司制定并執(zhí)行質量保證方案如下： 定期巡視：每周派專人到市局方進行巡視，在項目驗收后1個月內每周不少于2次；在項目驗收后1個月到3個月內，每周1到2次；在項目驗收后3個月到2年內，每周1次。定期巡視方案隨時根據市局要求進行調整。定期巡視的內容為主動發(fā)現(xiàn)成果瑕疵、收集記錄市局發(fā)現(xiàn)的瑕疵，并和市局方及我公司技術部門進行積極溝通，研究解決方案，積極處理瑕疵并做好記錄。定期服務專人由售后服務組承擔。 不定期巡視：我公司除定期巡視外，抽調各方面技術力量進行不定期巡視。不定期巡視由公司主管經理人、數據部經理、本項目的項目管理組等組成不定期巡視組承擔。除定期巡視的內容外，積極主動地和甲方進行溝通、主動發(fā)現(xiàn)并解決成果中可能存在的問題。不定期巡視我公司設定在項目驗收后2年內每月不少于1次。 其他渠道：除安排專人定期巡視和設置不定期巡視組進行不定期巡視外，我公司提供熱線電話、電子郵件、即時通訊等溝通渠道為市局提供質量保證服務。 （三） 成果瑕疵的處理 在項目通過市局驗收后，我公司對項目成果中存在的瑕疵提供無條件地、及時地對成果瑕疵的修訂和改進。項目驗收后，我公司仍然主動地、積極地安排專人運用我公司掌握的技術不斷發(fā)現(xiàn)成果中的瑕疵和可能存在的瑕疵，并及時地進行修訂和改進，并提供最新的修正成果。我公司使用項目管理文檔記錄的方式，對成果瑕疵的發(fā)現(xiàn)和處理進行記錄，所有瑕疵處理記錄都將提供市局備案，并完全配合接受甲方的監(jiān)督。 在對成果瑕疵的處理過程中，我公司將充分調用我公司掌握的技術力量，對瑕疵的處理方案進行試驗確認，確保在瑕疵的處理過程中不引入錯誤，不導致成果數據的精度降低。 （四）響應及完成 根據市局招標文件要求，我公司指定專人響應市局的要求。我公司在接到市局發(fā)現(xiàn)成果中瑕疵或我公司發(fā)現(xiàn)瑕疵的通知后，在1小時內到達現(xiàn)場（我公司和市局方有便捷直達的軌道交通）在2小時內響應并提交合理有效的解決方案。我公司在接到市局發(fā)現(xiàn)成果中瑕疵或我公司發(fā)現(xiàn)瑕疵的通知后，在1個工作日內消除成果中的瑕疵，并提交消除了瑕疵后的成果。