辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案

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辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案 一、房屋建筑管理維護(hù)方案 （一）房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求 目的：通過對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修；并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。 （二）房屋建筑本體共用部位的維修管理 1、標(biāo)志明顯（由清潔工進(jìn)行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)）： 1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口疏散指示燈； 2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌，各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。 3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。 4)警示牌，如：“設(shè)備重地非公勿入”、“機(jī)房重地閑人免入”、“高壓帶電打開危險(xiǎn)”、“庫房重地?zé)熁鸾搿?、“線路工作請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行”、“火警無情通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU(xiǎn)閑人免進(jìn)”、“消防通道禁止停車”、“寧靜致遠(yuǎn)一鳴驚人”、“涂污毀面廣告?zhèn)瘛?、“高空拋物人怨天怒”、“吐痰棄物?qǐng)移玉步”、“袖手旁觀風(fēng)度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。 5)為便于管理，對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。 6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。 7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌，綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息，請(qǐng)勿打擾”等警示牌。 8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。 9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn)，請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。 10)自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識(shí)。 11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。 12)衛(wèi)生間打掃時(shí)，有黃色標(biāo)志牌“路滑，小心滑倒” 2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。 原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所（包括公共走廊及馬路上），違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后，裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?，物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。 以下內(nèi)容為禁止之列： 1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。 2)一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。 3、建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。 2)裝修工程：門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。 3)樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。 4)屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。 5)飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6)油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。 4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。 以下內(nèi)容為禁止之列： 1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、承重墻）。 2)在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。 3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。 4)隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。 5)任意蝕鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。 6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。 7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。 8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。 9)改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng)，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。 10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置；改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。 11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。 12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，允許在廚房內(nèi)陽臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。 13)空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求，必須安裝在管理公司指定的位置，必須使用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，以確保建筑美觀整齊。 二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案 1、共用設(shè)施完好，無隨意改變用途。 1)屋頂：每２年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫； 2)外墻飾面：每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每３年進(jìn)行全面清洗；在清洗時(shí)，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對(duì)于外墻滲水的，須作防水補(bǔ)漏后，恢復(fù)原樣。 3)內(nèi)墻飾面：每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ)；對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。 4)樓梯間：樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)； 5)門：對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時(shí)修理；每年全面保養(yǎng)一次，對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。 6)防盜網(wǎng)、花園圍欄：根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應(yīng)刷油一次，最長時(shí)間不超過4年。 7)窗：每年保養(yǎng)一次，對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。 8)公共地磚：日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。 9)吊頂：日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。 10)玻璃幕墻(包括玻璃門)：每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門軸上油一次。 11)擋雨篷：每年全面檢查一次，對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固，對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠；在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來臨前夕，應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。 2、共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。 1)管道：原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油）。 2)污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。 3、院內(nèi)路燈，公共照明完好。 1)保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。 3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 4)應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。 5)使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀并試用效果。 6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障作好記錄。 4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢，路面平整、無阻礙。 人行道、車行道：日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。 第 10 頁 共 10 頁