土地所有權管理

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1、第九章 土地所有權管理 第 一 節(jié) 土 地 所 有 權 的 概 念 和 特 性一 、 土 地 所 有 權 的 概 念 土 地 所 有 權 是 一 個 歷 史 概 念 ， 其 含 義 因 社 會 背 景而 有 所 差 異 。 依 據(jù) 羅 馬 法 ， 以 個 人 支 配 權 為 中 心 ， 土 地 所 有 權 為一 種 排 他 使 用 、 收 益 、 處 分 土 地 的 權 利 ， 個 人 主 義 色 彩 濃厚 。 依 日 耳 曼 法 ， 以 社 會 利 用 為 中 心 ， 土 地 所 有 權 為 一 種管 領 土 地 的 物 的 權 利 ， 團 體 主 義 色 彩 濃 厚 。 土 地 所 有 權

2、 是 一 種 經(jīng) 濟 的 概 念 ， 作 為 權 利 的 一 種 ，權 利 主 體 可 享 受 法 定 的 特 定 利 益 。 因 此 ， 所 有 權 必 定 包含 經(jīng) 濟 利 益 。 土 地 所 有 權 是 一 種 法 律 的 概 念 ， 包 括 土 地 所 有 權 在內(nèi) 的 所 有 土 地 問 題 都 是 由 公 法 和 私 法 共 同 調(diào) 整 。 物 權 法 規(guī) 定 所 有 權 人 對 自 己 的 不 動 產(chǎn) 或 動 產(chǎn) 依法 享 有 占 用 、 使 用 、 收 益 、 處 分 的 權 利 。 土 地 所 有 權 和 土 地 產(chǎn) 權 的 關 系 ： 三 個 觀 點 土 地 所 有 權 即

3、 土 地 產(chǎn) 權 土 地 所 有 權 和 土 地 產(chǎn) 權 并 列 土 地 所 有 權 是 土 地 產(chǎn) 權 的 核 心 土 地 產(chǎn) 權 是 一 個 土 地 權 利 的 權 利 束 ， 核 心 是 土 地所 有 權 。 二 、 土 地 所 有 權 的 特 性 社 會 性 與 公 共 性 。 土 地 不 同 于 一 般 財 貨 ， 是 全 社 會 得 以 存在 發(fā) 展 的 前 提 。 私 益 性 和 公 益 性 。 既 是 個 人 財 富 表 征 （ 生 存 利 益 、 資 產(chǎn) 利益 、 資 本 利 益 ） ， 也 是 相 對 社 會 全 體 的 利 益 而 存 在 。 向 用 益 物 權 讓 步

4、。 促 進 土 地 有 效 利 用 而 強 化 土 地 利 用 權 的的 現(xiàn) 象 。 兩 權 分 離 前 提 下 ， 使 用 人 與 所 有 人 具 有 同 等 法 律地 位 ， 強 化 土 地 現(xiàn) 實 利 用 者 的 法 律 地 位 。 立 體 土 地 所 有 權 存 在 的 形 態(tài) 土 地 產(chǎn) 權 立 體 分 割 英 美 模 式 ： 地 下 、 地 表 所 有 權 統(tǒng) 一 日 法 模 式 ： 土 地 所 有 權 與 自 然 資 源 所 有 權 （ 政 府 授 予 勘察 和 開 發(fā) 利 用 者 ） 分 離 發(fā) 展 中 國 家 形 態(tài) ： 自 然 資 源 是 國 家 和 全 民 財 富 。 由

5、 代 表國 家 利 益 的 自 然 資 源 企 業(yè) 所 有 。 中 國 形 態(tài) ： 土 地 屬 于 國 家 和 集 體 所 有 ， 自 然 資 源 屬 于 國家 所 有 。 第 二 節(jié) 土 地 所 有 權 的 確 定 土 地 所 有 權 在 在 附 設 在 土 地 上 的 各 種 權 利 中 處 于 最 基 礎 的地 位 。 土 地 國 家 所 有 權 ： 作 為 土 地 所 有 者 的 國 家 對 土 地 依 法 享 有占 有 、 使 用 、 收 益 、 處 分 的 權 利 。 土 地 集 體 所 有 權 ： 農(nóng) 村 勞 動 群 眾 集 體 經(jīng) 濟 組 織 在 法 律 規(guī) 定的 范 圍 內(nèi)

6、占 有 、 使 用 、 收 益 、 處 分 自 己 所 有 的 土 地 的 權 利 。 一 、 土 地 國 家 所 有 權 的 法 律 特 征1、 土 地 國 家 所 有 權 主 體 國 有 土 地 歸 國 家 全 體 人 民 共 有 ， 作 為 國 家 代 表 ， 政 府（ 國 務 院 ） 是 土 地 國 家 所 有 權 的 主 體 ， 國 家 授 權 的 行 政 管理 機 關 （ 國 土 資 源 部 、 各 級 政 府 ） 對 國 家 所 有 土 地 進 行 管理 ， 在 我 國 ， 各 級 政 府 具 體 行 使 土 地 國 家 所 有 權 管 理 。 2、 土 地 國 家 所 有 權

7、客 體 根 據(jù) 法 律 規(guī) 定 ， 國 家 土 地 所 有 權 客 體 包 括 ： 城 市 市 區(qū)土 地 ； 國 家 依 法 沒 收 、 征 用 、 征 收 、 征 購 收 歸 國 有 的 土 地 ；國 有 四 荒 用 地 、 國 有 特 殊 用 地 ； 國 有 農(nóng) 業(yè) 用 地 ； 劃 歸 集 體和 個 人 使 用 的 國 有 土 地 ； 依 法 不 屬 于 農(nóng) 村 集 體 經(jīng) 濟 組 織 的一 切 土 地 。 3、 土 地 國 家 所 有 權 的 行 使 國 家 擁 有 土 地 所 有 權 ， 但 不 能 直 接 對 每 塊 土 地 行 使 其權 利 （ 直 接 經(jīng) 營 和 利 用 ） 。

8、國 家 土 地 所 有 權 行 使 的 特 點 在 于 國 家 將 國 有 土 地 交 與全 民 所 有 制 單 位 、 集 體 所 有 制 單 位 和 其 他 組 織 、 社 會 成 員經(jīng) 營 使 用 。 二 、 土 地 集 體 所 有 權 的 法 律 特 征1、 土 地 集 體 所 有 權 主 體 集 體 土 地 所 有 權 在 互 助 組 、 合 作 社 、 人 民 公 社 的 基 礎上 發(fā) 展 而 來 ， 當 前 只 歸 屬 與 某 個 勞 動 群 眾 集 體 所 有 ， 由 某集 體 經(jīng) 濟 組 織 代 表 農(nóng) 民 集 體 行 使 所 有 權 。 土 地 管 理 法 、 民 法 通

9、則 規(guī) 定 集 體 土 地 所 有 權主 體 包 括 村 農(nóng) 民 集 體 、 鄉(xiāng) 農(nóng) 民 集 體 、 生 產(chǎn) 隊 或 村 民 小 組 。 2、 土 地 集 體 所 有 權 客 體 集 體 土 地 所 有 權 客 體 是 集 體 土 地 。 其 范 圍 ： 農(nóng) 村 和 城 市 郊 區(qū) 土 地 ； 集 體 耕 地 、 森 林 、 草 原 和 四 荒 用 地 ； 集 體 建 設 用 地 、 水 田 、 農(nóng) 田 水 利 設 施 用 地 ； 集 體 所 有 農(nóng) 林 牧 漁 場 和 工 業(yè) 企 業(yè) 使 用 的 土 地 ； 農(nóng) 民 自 用 宅 基 地 、 自 留 地 、 自 留 山 。 3、 土 地 集 體

10、 所 有 權 行 使 集 體 土 地 所 有 權 需 依 法 確 認 。 即 由 縣 政 府 登 記 造 冊 、核 復 證 書 ， 確 認 所 有 權 。 確 認 林 地 、 草 地 、 水 面 、 灘 涂 所 有 權 依 照 草 原 法 森 林 法 漁 業(yè) 法 等 有 關 規(guī) 定 辦 理 。 某 些 權 利 可 以 從 集 體 土 地 所 有 權 中 通 過 某 些 方 式 分 離出 來 ， 由 其 他 農(nóng) 民 集 體 經(jīng) 濟 組 織 代 表 農(nóng) 民 個 人 行 使 。 集 體經(jīng) 濟 組 織 行 使 土 地 所 有 權 ， 必 須 接 受 國 家 監(jiān) 督 管 理 。 法 律強 調(diào) 對 集 體

11、 土 地 所 有 權 的 有 效 保 護 ， 保 障 集 體 經(jīng) 濟 發(fā) 展 。 三 、 土 地 所 有 權 性 質(zhì) 確 定 的 處 理1、 城 市 土 地 屬 國 家 所 有 原 則 城 市 建 成 區(qū) 屬 于 國 家2、 國 有 土 地 所 有 權 性 質(zhì) 不 可 變 更 原 則3、 國 家 所 有 權 和 集 體 土 地 的 劃 分 原 則 除 法 律 規(guī) 定 外 ，自 然 資 源 歸 屬 國 有 。 土 地 改 革 后 沒 有 頒 發(fā) 土 地 所 有 證 的 土地 歸 屬 國 家 所 有 。 農(nóng) 民 攜 私 有 土 地 入 社 ， 歸 屬 集 體 所 有 。4、 集 體 所 有 土 地

12、 之 間 的 劃 分 原 則 尊 重 歷 史 ， 維 護 現(xiàn) 狀 第 三 節(jié) 土 地 征 收 管 理一 、 土 地 征 收 的 概 念征 用 ： 使 用 權 暫 時 有 償 讓 渡 ， 不 包 含 所 有 權 轉 移 ；征 收 ： 包 含 使 用 權 在 內(nèi) 所 有 權 強 制 轉 移 。2004年 3月 憲 法 修 正 案 ： 國 家 為 公 共 利 益 需 要 ， 可 以 依照 法 律 規(guī) 定 對 土 地 實 行 征 收 或 征 用 ， 并 給 予 補 償 。 明 確 區(qū)分 土 地 征 收 和 土 地 征 用 。 土 地 征 收 的 主 體 只 能 是 國 家 ， 土 地 征 收 屬 于

13、國 家 行 政行 為 ； 土 地 征 收 原 因 是 基 于 公 共 利 益 需 要 ； 土 地 征 收 標 的 是 集 體 土 地 ； 土 地 征 收 的 必 備 條 件 是 土 地 補 償 ， 和 土 地 征 用 一 樣 都屬 于 行 政 補 償 ， 非 等 價 補 償 。 土 地 收 購 ： 國 家 向 土 地 所 有 者 購 買 土 地 ， 表 現(xiàn) 為 等 價 有償 ， 實 則 屬 于 “ 強 買 強 賣 ” 。 常 見 于 土 地 儲 備 。 土 地 沒 收 ： 政 治 變 革 土 地 所 有 制 ， 在 法 律 上 強 制 變 更 。 土 地 國 有 化 ： 土 地 征 用 的 特

14、 殊 形 式 ， 通 過 土 地 財 產(chǎn) 征 用而 收 歸 公 有 ， 交 由 公 共 機 構 經(jīng) 營 的 行 為 。 準 征 用 ： 政 府 行 使 管 制 權 利 ， 對 土 地 使 用 、 收 益 等 方 面設 定 限 制 ， 使 土 地 所 有 權 人 土 地 價 值 下 降 的 情 況 。 二 、 土 地 征 用 的 產(chǎn) 生 和 發(fā) 展 政 府 基 于 公 共 利 益 需 要 ， 對 土 地 所 有 權 的 行 使 做 出 一定 限 制 ， 土 地 征 用 權 的 設 立 應 運 而 生 。 抑 制 因 個 體 任 性 而阻 礙 社 會 公 共 利 益 實 現(xiàn) 。 土 地 征 用 涉

15、 及 土 地 權 屬 轉 移 ， 與 所 有 權 受 法 律 保 護 的原 則 相 沖 突 ， 頗 有 爭 議 。 1810年 3月 8日 ， 拿 破 侖 制 定 歷 史 上 第 一 部 土 地 征 用法 ， 此 后 各 國 紛 紛 仿 效 ， 該 制 度 不 斷 完 善 。 中 國 土 地 征 用 制 度 發(fā) 展 1953.11.5， 中 央 人 民 政 府 國 務 院 關 于 國 家 建 設 征 用土 地 辦 法 ， 規(guī) 定 了 土 地 征 用 原 則 、 補 償 標 準 、 征 地 批準 權 限 等 。 1954.9.20， 憲 法 ， 國 家 為 公 共 利 益 需 要 ， 可 依 法

16、對 城 鄉(xiāng) 土 地 和 生 產(chǎn) 資 料 征 購 、 征 用 和 收 歸 國 有 。 1958.1.6， 國 家 建 設 征 用 土 地 辦 法 ， 強 調(diào) 節(jié) 約 用 地 ，克 服 多 征 少 用 、 征 而 不 用 、 早 征 晚 用 等 現(xiàn) 象 。 中 國 土 地 征 用 制 度 發(fā) 展 1982.5.14， 國 家 建 設 征 用 土 地 條 例 ， 征 用 的 土 地 ，所 有 權 屬 于 國 家 ， 使 用 權 屬 于 用 地 單 位 ， 是 最 早 的 兩 權分 離 的 思 想 。 明 確 征 地 補 償 費 包 括 ： 土 地 補 償 費 、 青 苗補 助 費 、 附 著 物 補

17、 償 費 、 安 置 補 助 費 。 1986.6.25， 土 地 管 理 法 ， 征 地 內(nèi) 容 同 上 ， 但 是 由行 政 法 規(guī) 上 升 到 法 律 層 面 。 中 國 土 地 征 用 制 度 發(fā) 展 1998.8.29， 土 地 管 理 法 分 級 限 額 審 批 制 度 修 改 為 依 據(jù) 土 地 利 用 規(guī) 劃 實 行 以 用途 管 制 為 核 心 的 農(nóng) 用 地 轉 用 和 土 地 征 用 審 批 制 度 ； 取消 市 縣 審 批 權 ； 征 地 報 批 上 ， 區(qū) 分 城 市 分 批 次 建 設 征 用 土 地 和 單 獨 選址 項 目 征 用 土 地 ； 征 地 補 償 標

18、 準 上 調(diào) 為 “ 不 高 于 被 征 用 土 地 前 三 年 平 均產(chǎn) 值 三 十 倍 ” 。 中 國 土 地 征 用 制 度 發(fā) 展 2004.10， 國 務 院 關 于 深 化 改 革 嚴 格 土 地 管 理 的 決 定 征 地 補 償 費 要 保 證 被 征 地 農(nóng) 民 不 低 于 現(xiàn) 有 生 活 水 平 被 征 地 農(nóng) 民 長 遠 生 計 有 保 障 明 確 被 征 地 農(nóng) 民 的 安 置 途 徑 土 地 征 收 依 法 報 批 前 ， 有 進 行 公 告 ， 舉 行 聽 證 會 三 、 土 地 征 收 的 法 律 程 序 申 請 ： 建 設 單 位 和 個 人 依 法 向 土 地

19、 行 政 主 管 部 門 提 出 使用 國 有 土 地 的 申 請 ； 審 查 ： 依 據(jù) 土 地 規(guī) 劃 、 土 地 利 用 年 度 計 劃 、 建 設 供 地 標準 對 建 設 用 地 進 行 審 查 ， 審 查 意 見 附 在 項 目 可 研 報 告 上進 行 報 批 ； 報 批 ： 經(jīng) 批 準 建 設 項 目 需 征 收 集 體 所 有 土 地 的 建 設 單 位持 項 目 和 規(guī) 劃 批 準 文 件 ， 按 法 定 批 準 權 限 和 國 家 規(guī) 定 的土 地 征 收 報 批 要 求 整 理 材 料 ， 逐 級 上 報 至 有 審 批 權 的 人民 政 府 批 準 ； 公 告 ： 依

20、 法 征 收 土 地 后 ， 由 市 、 縣 政 府 公 告 “ 征 收 土 地方 案 ” ， 按 照 “ 兩 公 告 、 一 登 記 ” 制 度 組 織 公 告 和 實 施 。 兩 公 告 ： 政 府 公 告 征 收 土 地 方 案 ； 行 政 主 管 部 門 公告 征 地 補 償 安 置 方 案 。 在 公 告 規(guī) 定 期 限 內(nèi) ， 被 征 地人 到 指 定 地 點 登 記 被 征 收 土 地 面 積 、 地 類 、 地 上 附著 物 。 一 登 記 ： 被 征 地 人 持 土 地 權 屬 證 書 到 土 地 管 理 部 門辦 理 征 收 土 地 補 償 登 記 。 補 償 ： 按 照

21、被 征 收 土 地 原 有 用 途 予 以 補 償 。 包 含 土 地 補償 費 、 安 置 補 助 費 、 地 上 附 著 物 和 青 苗 補 償 費 。 四 、 土 地 征 收 的 審 批 權 限 建 設 占 用 土 地 ， 涉 及 農(nóng) 用 地 轉 為 建 設 用 地 的 ， 應 當 辦 理農(nóng) 用 地 轉 用 審 批 手 續(xù) 。 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準 的 道 路 、 管 線 工 程 和大 型 基 礎 設 施 建 設 項 目 ， 國 務 院 批 準 的 建 設 項 目 占 用 土地 ， 涉 及 農(nóng) 用 地 轉 為 建 設 用 地 的 ， 由 國 務 院

22、批 準 。 在 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 確 定 的 城 市 和 村 莊 、 集 鎮(zhèn) 建 設 用 地規(guī) 模 范 圍 內(nèi) ， 為 實 施 規(guī) 劃 而 將 農(nóng) 用 地 轉 為 建 設 用 地 的 ，按 土 地 利 用 年 度 計 劃 分 批 次 由 原 批 準 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃的 機 關 批 準 。 在 已 批 準 的 農(nóng) 用 地 轉 用 范 圍 內(nèi) ， 具 體 建 設項 目 用 地 可 以 由 市 、 縣 人 民 政 府 批 準 。 在 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 確 定 的 城 市 和 村 莊 、 集 鎮(zhèn) 建 設 用 地規(guī) 模 范 圍 以 外 的 建 設 項 目 占 用

23、 土 地 ， 涉 及 農(nóng) 用 地 轉 為 建設 用 地 的 ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準 。 征 收 基 本 農(nóng) 田 、 一 般 耕 地 35公 頃 以 上 、 其 他 土 地 70公 頃以 上 的 ， 由 國 務 院 批 準 ； 征 收 上 述 規(guī) 定 以 外 的 土 地 的 ，由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準 ， 報 國 務 院 備 案 。 經(jīng) 國 務 院 批 準 農(nóng) 用 地 轉 用 的 ， 同 時 辦 理 征 地 審 批 手 續(xù) ，不 再 另 行 辦 理 征 地 審 批 ； 經(jīng) 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民

24、 政府 在 征 地 批 準 權 限 內(nèi) 批 準 農(nóng) 用 地 轉 用 的 ， 同 時 辦 理 征 地審 批 手 續(xù) ， 不 再 另 行 辦 理 征 地 審 批 ， 超 過 征 地 批 準 權 限的 ， 報 國 務 院 審 批 。 五 、 土 地 征 收 的 補 償 土 地 （ 耕 地 ） 補 償 費 ， 為 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 6至 10倍 。 （ 耕 地 ） 安 置 補 助 費 ， 按 照 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 數(shù) （ 被征 收 耕 地 數(shù) 量 除 以 被 征 收 單 位 人 均 耕 地 ） 計 算 。 每 個 需要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 的 安 置 補 助

25、費 標 準 ， 為 前 3年 平 均 年產(chǎn) 值 的 4至 6倍 。 每 公 頃 被 征 收 耕 地 的 安 置 補 助 費 ， 最 高不 得 超 過 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 15倍 。 五 、 土 地 征 收 的 補 償 對 不 能 使 需 要 安 置 的 農(nóng) 民 保 持 原 有 生 活 水 平 的 ， 經(jīng) 省 、自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準 ， 可 以 增 加 安 置 補 助 費 。土 地 補 償 費 和 安 置 補 助 費 的 總 和 不 得 超 過 土 地 被 征 收 前3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 30倍 。 地 上 的 附 著 物 和 青 苗 的 補

26、償 標 準 ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄市 規(guī) 定 。 征 收 城 市 郊 區(qū) 的 菜 地 ， 用 地 單 位 應 當 按 照 國 家 有 關 規(guī) 定繳 納 新 菜 地 開 發(fā) 建 設 基 金 。 第 四 節(jié) 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 管 理一 、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 的 界 定 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 ： 農(nóng) 民 集 體 所 有 的 ， 地 處 農(nóng) 村 ，經(jīng) 依 法 批 準 使 用 的 興 辦 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 用 地 、 村 民 建 設 住 宅 用 地 、鄉(xiāng) 村 公 共 設 施 和 公 益 事 業(yè) 建 設 用 地 。 主 要 特 征

27、 ： 該 類 建 設 用 地 所 有 權 屬 于 農(nóng) 民 集 體 ； 依 法批 準 的 由 農(nóng) 用 地 轉 為 建 設 用 地 ， 屬 于 合 法 用 地 。 二 、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 流 轉 的 概 念 和 變 遷1、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 流 轉廣 義 土 地 流 轉 ： 土 地 權 利 流 轉 、 土 地 功 能 流 轉 ， 主 要 指 土地 用 途 流 轉 ；狹 義 土 地 流 轉 ： 土 地 權 利 （ 所 有 權 和 使 用 權 ） 流 轉最 狹 義 的 土 地 流 轉 ： 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權 的 流 轉 。 土 地 所 有

28、權 流 轉 ： 國 家 土 地 征 收 、 征 購土 地 使 用 權 流 轉 ： 初 次 流 轉 、 再 次 流 轉初 次 流 轉 ： 轉 出 方 為 所 有 權 人 ， 根 據(jù) 受 讓 方 與 轉 出 方 是否 在 同 一 組 織 可 以 分 為 初 次 內(nèi) 部 流 轉 （ 如 農(nóng) 村 承 包 經(jīng) 營 權流 轉 ） 和 初 次 外 部 流 轉 。再 次 流 轉 ： 使 用 權 初 次 流 轉 后 ， 使 用 權 人 將 使 用 權 再 次轉 移 給 他 人 。 土 地 權 利 流 轉 ： 土 地 產(chǎn) 權 在 不 同 主 體 之 間 的 變 更 ， 其 形 式 包括 有 償 有 限 期 （ 出

29、 租 、 轉 讓 ） 流 轉 、 無 償 無 限 期 流 轉 。土 地 功 能 或 用 途 流 轉 ： 包 括 農(nóng) 地 內(nèi) 部 功 能 流 轉 （ 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 結構 調(diào) 整 ） 、 農(nóng) 地 與 非 農(nóng) 地 之 間 流 轉 、 非 農(nóng) 地 之 間 流 轉 。土 地 流 轉 包 括 權 利 流 轉 和 功 能 流 轉 ， 也 叫 土 地 復 合 流 轉 。 2、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 流 轉 的 變 遷改 革 開 發(fā) 前 ： 土 地 屬 集 體 所 有 ， 但 沒 有 完 全 的 土 地 經(jīng) 營權 和 收 益 權 ， 按 國 家 計 劃 指 令 組 織 生 產(chǎn) ， 集 體 土

30、 地 禁 止 出租 和 轉 讓 。改 革 開 放 后 ： 農(nóng) 村 土 地 改 革 提 高 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 力 ， 釋 放 大 量剩 余 勞 動 力 ， 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 ， 農(nóng) 村 人 均 住 宅 面 積 增 大 ，農(nóng) 村 集 體 建 設 用 地 增 加 迅 速 。 納 入 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 的 集 體 所 有建 設 用 地 交 易 活 躍 ， 但 是 其 流 轉 缺 乏 法 律 依 據(jù) 。 集 體 所 有 建 設 用 地 流 轉 管 理 三 階 段 ： 嚴 格 禁 止 階 段 ： 缺 少 法 律 依 據(jù) ， 土 地 管 理 部 門 嚴 格 禁 止 集體 所 有 建 設 用 地

31、 出 讓 、 轉 讓 和 出 租 。 但 是 民 間 地 下 交 易 行為 比 較 活 躍 。 有 限 管 理 階 段 ： 變 通 管 理 ， 如 變 更 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 名 稱 、 假 破 產(chǎn) 、假 兼 并 等 ， 使 集 體 建 設 用 地 流 轉 變 相 符 合 法 律 規(guī) 定 。 土地 管 理 法 規(guī) 定 ： 除 破 產(chǎn) 、 兼 并 等 使 土 地 使 用 權 依 法 發(fā) 生轉 以 外 ， 集 體 土 地 使 用 權 不 得 出 讓 、 轉 讓 和 出 租 。 規(guī) 范 管 理 階 段 ： 試 點 探 索 （ 1995蘇 州 、 1999蕪 湖 ） 、 現(xiàn) 場會 交 流 （ 2000蘇

32、州 、 安 陽 ） ， 得 出 探 索 性 管 理 方 式 保 權 讓 利 ： 所 有 權 不 變 ， 收 益 大 部 分 在 集 體 轉 權 讓 利 ： 轉 為 國 有 ， 補 辦 出 讓 、 租 賃 手 續(xù) ， 土 地 收 益 大 部 分 返還 集 體 規(guī) 劃 區(qū) 內(nèi) 轉 權 讓 利 ， 區(qū) 外 保 權 讓 利 。 2005年 廣 東 省 集 體 建 設 用 地 使 用 權 流 轉 管 理 辦 法 通 過 ，就 流 轉 范 圍 、 用 途 限 制 、 流 轉 程 序 、 流 轉 收 益 、 法 律 責 任作 了 規(guī) 定 。 集 體 建 設 用 地 流 轉 涉 及 農(nóng) 村 土 地 產(chǎn) 權 、

33、 收 益 分 配 、 城 鄉(xiāng) 土地 市 場 建 設 和 征 地 制 度 改 革 等 問 題 ， 很 難 形 成 統(tǒng) 一 政 策 。 三 、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 流 轉 的 形 式1、 出 租 ： 集 體 土 地 所 有 者 將 集 體 建 設 用 地 出 租 給 承 租 人 直 接 出 租 出 租 建 好 的 廠 房 借 以 出 租 土 地 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 出 租 自 己 的 土 地 彌 補 經(jīng) 營 虧 損 農(nóng) 民 建 房 出 租 住 房 借 以 出 租 土 地 2、 出 讓 ： 集 體 土 地 所 有 者 將 集 體 建 設 用 地 出 讓 給 受 讓 方 直 接 出 讓

34、 ， 如 轉 讓 土 地 建 設 商 品 房 （ 小 產(chǎn) 權 房 ） ， 沒 有征 地 環(huán) 節(jié) ， 收 益 歸 鄉(xiāng) 村 兩 級 所 得 。 改 制 企 業(yè) 出 讓 土 地 以 出 讓 形 式 進 入 改 制 后 新 的 企 業(yè) 。 3、 轉 讓 ： 集 體 建 設 用 地 使 用 權 人 將 使 用 權 再 次 轉 讓 企 業(yè) 兼 并 、 合 并 、 破 產(chǎn) 、 轉 產(chǎn) 等 導 致 土 地 轉 讓 農(nóng) 民 進 城 轉 讓 農(nóng) 村 房 產(chǎn) 導 致 土 地 轉 讓 4、 作 價 入 股 ： 集 體 經(jīng) 濟 組 織 以 土 地 出 資 方 式 投 資 于 企 業(yè) ， 建立 股 份 制 企 業(yè) ， 農(nóng)

35、 民 集 體 按 股 份 額 進 行 利 潤 分 紅 。5、 合 作 、 聯(lián) 營 ： 以 集 體 土 地 建 設 用 地 使 用 權 為 條 件 與 單 位 或個 人 合 作 、 聯(lián) 營 、 公 辦 企 業(yè) ， 通 過 合 同 確 定 雙 方 各 自 的 權益 和 智 能 。6、 抵 押 ： 使 用 權 形 式 不 發(fā) 生 轉 移 ， 將 集 體 土 地 使 用 權 抵 押 給債 權 人 或 銀 行 以 獲 取 貸 款 或 借 款 。 四 、 農(nóng) 民 集 體 非 農(nóng) 建 設 用 地 流 轉 的 作 用 與 問 題1、 作 用 有 利 于 集 體 經(jīng) 濟 組 織 壯 大 實 力 有 利 于 提

36、高 農(nóng) 民 收 入 提 高 城 鄉(xiāng) 結 合 部 土 地 利 用 效 益 減 少 建 設 占 用 耕 地 降 低 企 業(yè) 用 地 成 本 促 進 土 地 市 場 發(fā) 展 破 解 保 障 發(fā) 展 和 保 護 資 源 兩 難 的 問 題 2、 問 題 法 律 規(guī) 定 不 明 確 、 不 完 善 。 導 致 集 體 建 設 用 地 利 用粗 放 、 無 規(guī) 劃 、 管 理 薄 弱 ， 產(chǎn) 生 大 量 非 法 用 地 。 集 體 所 有 土 地 產(chǎn) 權 不 清 晰 。 集 體 所 有 土 地 范 圍 不 明確 （ 集 體 建 設 用 地 流 轉 必 須 先 征 為 國 有 ） 、 產(chǎn) 權 主體 不 明

37、確 （ 是 農(nóng) 民 集 體 而 非 集 體 經(jīng) 濟 組 織 ） 。 屬 于不 完 整 的 土 地 所 有 權 。 收 益 分 配 不 均 。 收 益 分 配 是 集 體 建 設 用 地 使 用 制 度 改 革的 關 鍵 。 主 流 觀 點 認 為 ： 收 益 分 配 應 保 護 農(nóng) 民 的 土 地 財產(chǎn) 權 ， 政 府 以 稅 收 方 式 參 與 分 配 。 其 他 觀 點 ： 絕 對 地 租 和 部 分 級 差 地 租 和 土 地 資 本 歸 集 體 ，約 占 53%， 部 分 級 差 地 租 和 土 地 資 本 歸 國 家 ， 約占 47%； 絕 對 地 租 歸 集 體 ， 級 差 地 租

38、 歸 國 家 ， 級 差 地 租 歸 土 地 使 用 者 ； 土 地 收 益 大 部 分 歸 土 地 使 用 權 人 和 農(nóng) 村 集 體 經(jīng) 濟 組織 ， 保 障 農(nóng) 民 知 情 權 和 財 產(chǎn) 權 。 第 五 節(jié) 共 有 所 有 權 管 理一 、 共 有 所 有 權 的 概 念根 據(jù) 民 法 理 論 ， 所 有 權 可 以 從 質(zhì) 和 量 兩 個 方 面 分 割 ： 質(zhì) 的 分 割 ： 部 分 權 能 從 所 有 權 中 間 分 離 出 來 ， 由 非 所有 人 享 有 ， 如 設 定 的 使 用 權 、 抵 押 權 等 ； 量 的 分 割 ： 同 一 標 的 物 由 兩 個 及 其 以 上

39、 的 主 體 享 有 其所 有 權 ， 如 共 有 所 有 權 。 共 有 所 有 權 發(fā) 生 的 條 件 其 一 ， 基 于 當 事 人 意 愿 ， 對 同 一 標 的 物 具 有 所 有 關 系的 數(shù) 人 ， 由 于 具 有 共 同 所 有 的 目 的 而 成 立 共 有 關 系 ， 如 數(shù)人 共 同 出 資 購 買 某 物 。 其 二 ， 法 律 直 接 規(guī) 定 而 發(fā) 生 的 財 產(chǎn) 共 有 關 系 ， 如 繼 承人 在 遺 產(chǎn) 分 割 前 對 遺 產(chǎn) 的 共 有 。 共 有 所 有 權 的 特 點 1、 權 利 主 體 多 元 性 ； 2、 共 有 關 系 的 客 體 為 特 定 統(tǒng)

40、 一 的 財 產(chǎn) ； 3、 各 共 有 人 對 同 一 共 有 物 或 按 一 定 份 額 享 有 權 利 和 承擔 義 務 ； 4、 共 有 為 所 有 權 的 聯(lián) 合 ， 而 非 一 種 獨 立 所 有 權 類 型 二 、 共 同 共 有 的 管 理1、 性 質(zhì) 共 同 共 有 ： 依 據(jù) 一 定 原 因 成 立 共 同 關 系 的 數(shù) 人 ， 基 于 共同 關 系 而 共 同 享 有 某 物 所 有 權 的 法 律 狀 態(tài) 。 共 同 共 有 是 不 分 份 額 的 共 有 ， 共 有 人 對 共 有 物 享 有 平 等的 權 利 ， 承 擔 相 同 的 義 務 ， 對 外 承 擔 連

41、帶 責 任 。 2、 效 力 共 同 共 有 人 內(nèi) 部 關 系 ： 財 產(chǎn) 處 分 需 經(jīng) 共 有 人 一 致 同 意 ，否 則 處 分 無 效 。 共 同 共 有 關 系 存 續(xù) 期 間 ， 各 共 有 人 不 得 要求 分 割 共 有 物 。 共 同 共 有 的 外 部 關 系 ： 共 有 物 造 成 他 人 損 害 及 共 有 人 造成 他 人 損 害 的 賠 償 義 務 ， 承 擔 部 分 共 有 人 擅 自 處 分 共 有 財產(chǎn) 的 法 律 后 果 。 3、 關 系 滅 失 出 現(xiàn) 隨 法 律 規(guī) 定 某 種 共 同 共 有 關 系 滅 失 而 滅 失 。 如 婚 姻關 系 終 止

42、 、 繼 承 人 分 割 遺 產(chǎn) 等 。4、 財 產(chǎn) 分 割 堅 持 法 律 規(guī) 定 的 原 則 、 約 定 的 原 則 、 平 等 協(xié) 商 的 原 則 ，可 以 采 用 實 物 分 割 、 變 價 分 割 、 作 價 分 割 。 三 、 按 份 共 有 的 管 理1、 性 質(zhì) 按 份 共 有 ： 數(shù) 人 按 應 有 份 額 對 共 有 財 產(chǎn) 共 同 享 有 權 利 和分 擔 義 務 的 共 有 。 特 征 ： 主 體 兩 個 及 以 上 ， 共 有 人 對 共 有 財 物 存 在 一 定 的應 有 部 分 ， 按 份 共 有 人 對 其 應 有 部 分 享 有 相 當 于 所 有 權 的權

43、 利 。 2、 效 力 按 份 共 有 人 內(nèi) 部 關 系 ： 應 有 部 分 的 處 分 、 應 有 部 分 的 分出 、 應 有 部 分 的 出 賣 與 優(yōu) 先 購 買 權 ， 在 應 有 部 分 上 設 定 負擔 和 應 有 部 分 的 拋 棄 。 共 同 共 有 的 外 部 關 系 ： 共 有 人 與 第 三 人 間 的 法 律 關 系 ，包 括 共 有 人 基 于 應 有 部 分 權 向 第 三 人 提 起 各 種 請 求 ， 共 有人 的 對 外 責 任 有 按 份 責 任 和 連 帶 責 任 。 3、 共 有 物 的 分 割 和 共 有 關 系 終 止 根 據(jù) 羅 馬 法 ， 按 份 共 有 制 度 是 一 種 個 人 主 義 和 自 由 主 義的 所 有 制 度 ， 按 份 共 有 人 無 論 何 時 均 有 權 請 求 分 割 共 有 物 。 分 割 一 般 采 用 協(xié) 議 分 割 、 裁 判 分 割 。 因 分 割 共 有 關 系 而終 止 。