公司管理制度及服務標準1.doc

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1、1 目目 錄錄 總總 則則 3 公司服務宗旨3 公司精神3 公司質量方針3 公司質量目標3 公公 司司 簡簡 介介 4 公司管理框架圖公司管理框架圖 6 第一章第一章 職責職責 7 第一節(jié) 崗位職責.7 第二節(jié) 細化標準.9 第二章第二章 人事管理人事管理 11 第一節(jié) 員工的任職（招聘）條件.11 第二節(jié) 員工招聘錄用及轉崗、離職.11 第三節(jié) 員工行為準則.13 第四節(jié) 員工培訓.17 第五節(jié) 員工獎罰規(guī)定.19 第六節(jié) 考勤管理.21 第三章第三章 行政管理行政管理 23 第一節(jié) 合同管理.23 第二節(jié) 對外發(fā)文管理規(guī)程.24 第三節(jié) 印章管理.25 第四節(jié) 辦公室及更衣室管理.26 第

2、五節(jié) 有關組織員工外出活動的規(guī)定.26 第六節(jié) 有關外來人員參觀、采訪、實習（培訓）的規(guī)定.27 第七節(jié) 固定資產(chǎn)、低值易耗品采購管理.27 第八節(jié) 服裝、勞防用品、工具管理.28 第四章第四章 財務管理財務管理 29 第一節(jié) 費用支付管理規(guī)程.29 第二節(jié) 現(xiàn)金管理規(guī)定.29 第三節(jié) 收入管理規(guī)定.30 第四節(jié) 憑證管理規(guī)定.32 第五章第五章 工程管理工程管理 33 第一節(jié) 設備設施保養(yǎng)規(guī)程.33 第二節(jié) 設備大修申報及管理規(guī)定.34 第三節(jié) 外發(fā)工程管理規(guī)定.35 第六章第六章 事務管理事務管理 35 2 第一節(jié) 新建物業(yè)接管籌建規(guī)程.35 第二節(jié) 二手物業(yè)接管前期操作規(guī)程.36 第三節(jié)

3、 物業(yè)投訴處理規(guī)定.37 第四節(jié) 回訪工作規(guī)定.38 第五節(jié) 服務中心對外溝通、協(xié)調操作規(guī)程.39 第七章第七章 服務標準及保證措施服務標準及保證措施 42 第八章第八章 物業(yè)管理的內容及標準物業(yè)管理的內容及標準 44 第一節(jié) 建筑及設備管理.44 第二節(jié) 保安管理.48 第三節(jié) 保潔管理.49 3 總總 則則 公司服務宗旨公司服務宗旨：齊魯物業(yè)為您創(chuàng)造美好生活，貼心服務，服務萬家 公司精神公司精神：誠信、高效、和諧、共贏 公司質量方針公司質量方針：以人為本、管理科學、服務真誠、業(yè)戶滿意 公司質量目標公司質量目標： 1、公司所接管的物業(yè)兩年內根據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定達到市級物業(yè) 管理相應標準

4、。 2、入職半年以上的服務中心經(jīng)理持證上崗率 100。 3、物業(yè)管轄區(qū)域不因管理不善而導致發(fā)生重大責任事故。 4、業(yè)戶報修：商務樓業(yè)戶報修后，物業(yè)人員不超過 15 分鐘到現(xiàn)場；住 宅小區(qū)業(yè)戶報修后，物業(yè)人員不超過 30 分鐘到現(xiàn)場；并做到急修不 過夜、小修不過三。 5、加強房屋、設備的日常維修保養(yǎng)，確保房屋及設備完好率達 95%以上。 6、業(yè)戶對服務的滿意率達 90以上，業(yè)戶投訴處理不超過 24 小時。 公司按 ISO9001：2000 標準建立質量管理體系，明確年度質量目標， 并對服務中心的服務過程進行有效控制、評價和改進。 4 公公 司司 簡簡 介介 濟南齊魯物業(yè)管理有限責任公司，成立于

5、2013 年，注冊資金 50 萬元， 位于濟南市繁華地段泉城路省府前街，經(jīng)國家建設部審批的三級資質物 業(yè)管理公司。公司由物業(yè)管理經(jīng)驗豐富的各類專業(yè)人員組成，專業(yè)提供 全方位的物業(yè)管理服務、秩序維護服務、保潔服務、綠化服務、維修服 務等服務項目。 公司目前為多家黨政機關辦公樓、大型商場、超市、商務會所、高 檔小區(qū)、大中專院校等提供物業(yè)管理服務。深受業(yè)主好評。 公司堅持以人為本；以“真誠、溫馨、創(chuàng)新、超越”為服務理念； 以“高標準，嚴要求”的道德規(guī)范贏得良好信譽。每一個細節(jié)都能為業(yè) 主著想，不斷開拓、進取，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、整潔、舒適的 生活工作環(huán)境。 公司現(xiàn)有員工 XX 余人，其中中級職

6、稱以上專業(yè)管理骨干 30 余人， 管理上，采用“外圓內方”的管理模式，努力創(chuàng)建“學習型企業(yè)” 。公司 嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質，提供全方位專業(yè) 化的服務；嚴格執(zhí)行 ISO9002 質量管理體系 ISO14001 環(huán)境體系、 ISO18001 安全體系標準，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。隨著管理方 式、管理手段的現(xiàn)代化，公司管理人員在配備上也將從勞動密集型向技 術密集型轉化。公司在管理人員配備上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”的 用人原則為基礎，確定“重能力、重水平、重品德”的用人標準，要求 管理人員必須一專多能。隊伍建設上，公司采用規(guī)范管理和人性化管理 相結合的方式，運用激勵機

7、制，充分調動員工的工作積極性，嚴格考核， 5 確保管理目標得以實現(xiàn)。 物業(yè)管理思路物業(yè)管理思路 濟南齊魯物業(yè)管理有限責任公司在堅持走具有中國特色的物業(yè)管理 之路的同時，大膽嘗試，不斷創(chuàng)新，逐步形成了企業(yè)獨特的文化氛圍， 總結出符合中國國情的管理模式。先進的管理方式、科學的管理流程、 規(guī)范的服務行為、完善的服務項目使這些管理項目成為物業(yè)管理的典范， 成為我公司服務的示范窗口。 我們的總體管理思路可以概括為：一種模式、兩種手段、三個效益、 四個滿意。 一種模式：嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；嚴格 法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；提供全方位專業(yè)化 酒店式服務；致力精神

8、文明建設，實施品牌形象戰(zhàn)略；運用現(xiàn)代管理手 段，實現(xiàn)管理現(xiàn)代化。 兩種手段：一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設。通過物業(yè)管理塑造 群體理念，培育群體精神，通過精神文明建設，使物業(yè)管理收到事半功 倍的效果。 三個效益：追求社會效益，致力環(huán)境效益，爭取經(jīng)濟效益，在實現(xiàn)社會 效益和環(huán)境效益的前提下保本微利。 四個滿意：顧客滿意、社會滿意、政府滿意、企業(yè)滿意。通過顧客滿意 戰(zhàn)略達成企業(yè)內部和外部的一致滿意。 6 服務理念：服務理念： 經(jīng)營理念：經(jīng)營理念： 真誠服務、奉獻他人 以形象創(chuàng)品牌 細致入微、溫馨舒適 以品牌闖市場 管理理念：管理理念： 人才理念：人才理念： 規(guī)范、嚴格、主動、高效 以人為本，共

9、同發(fā)展 品牌服務戰(zhàn)略：品牌服務戰(zhàn)略： 管理無死角 服務無缺憾 公司管理框架圖公司管理框架圖 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 客戶服務部客戶服務部 秩序維護部秩序維護部 工工 程程 部部 商務服務部商務服務部 保潔綠化部保潔綠化部 市場物業(yè)部市場物業(yè)部人力資源部人力資源部財務部財務部 管理處管理處 品質部品質部 總經(jīng)理總經(jīng)理 副總經(jīng)理副總經(jīng)理 綜合事務部綜合事務部客戶服務部客戶服務部 7 第一章第一章 職責職責 第一節(jié)第一節(jié) 崗位職責崗位職責 行政人事部崗位職責行政人事部崗位職責 1、負責制定、維護、健全公司人力資源管理系統(tǒng)，包括：人事管理流程、 新酬管理、考勤匯總及工資核定、培訓管理、獎懲管理、福利管理及相

10、 關制度、福利管理及保險制度。 2、組織員工招聘，滿足公司用人要求，進行人力資源儲備。 3、組織各類培訓，滿足公司及員工個人素質提高的要求，宣導企業(yè)文化 及核心價值觀。 4、出具員工各類人事變動表格和依據(jù)，向公司各部門及管理層提供人力 資源信息。 5、管理員工檔案并及時更新，組織落實員工福利、社會保險，組織實施 員工滿意度調查。 6、聯(lián)系人事局、勞動局、人才市場等相關單位做好協(xié)調工作，包括：勞 動合同簽訂及年檢工作、公司人員養(yǎng)老保險核定及交納。 7、按制度安排周例會和月例會，確定會議人員和確定會議時間。 8、負責包括辦公桌椅、文檔資料擺放、接聽電話、著裝、語言規(guī)范、接 待訪客、工作狀態(tài)、考勤、

11、批假 。 9、負責公司物品的采購。 8 10、完成領導安排的其他工作。 品質部崗位職責品質部崗位職責 1、負責公司質量管理體系文件的建立與完善，組織公司全面內 審工作，針對內審的不合格項目，制定糾正措施并組織、監(jiān)督各 管理項目實施情況. 2、從物業(yè)公司層面監(jiān)督各管理項目組織開展業(yè)主滿意度調查， 統(tǒng)計分析結果，解決業(yè)主的合理需求。 3、每月（或不定期）對各管理項目進行物業(yè)服務品質檢查，形 成書面報告上報公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理； 4、負責提供公司各管理項目相關物業(yè)管理資料及數(shù)據(jù)，配合公 司財務、各管理項目進行物業(yè)管理成本核算； 5、配合人事行政部開展對各管理項目進行員工績效考核、分析。 6、每月對公

12、司整體服務質量、工作流程的運作情況出具詳細的分析和預 測報告，并上報給領導。 7、 對各基礎上管理方案與質量方針、質量目標是否符合，管理成本、人 員配置是否合理的問題進行控制。 8、完成領導安排的其他任務。 服務中心職責服務中心職責 服務中心是公司的派出機構，根據(jù)物業(yè)管理委托合同約定的內容， 負責管轄區(qū)域內物業(yè)管理服務工作。服務中心經(jīng)理接受公司的委托，代 表公司全面負責本管理區(qū)域的日常運作，其工作職責： 9 1、執(zhí)行總經(jīng)理室下達的經(jīng)營管理指標，在公司職能部門的指導下，制定 服務中心各項工作計劃，并組織各部門(組)準確實施，完成公司下達的責 任目標。 2、認真貫徹關于物業(yè)管理的各項政策法規(guī)，根據(jù)

13、實際狀況，提出修訂、 補充服務中心規(guī)章制度和操作規(guī)程的意見。 3、負責 ISO9001 質量體系在本服務中心物業(yè)管理服務工作中具體貫徹 實施。做好日常監(jiān)督檢查工作，對不合格服務項目隨時進行糾正和整改， 并在服務過程和整改過程做好詳細記錄和跟蹤驗證。 4、做好服務中心主管以下管理人員和普通員工的聘用和崗位培訓工作。 5、負責建立對外公共關系，與所在地政府職能部門、物業(yè)管理主管部門、 業(yè)委會及業(yè)戶保持溝通和聯(lián)系。 6、在公司職能部門指導下，負責落實服務中心局部區(qū)域的更新改造，負 責物料使用和經(jīng)費開支的審核，控制管理成本。 7、負責服務中心的精神文明建設，關心員工生活,做好政治思想工作，增 強服務中

14、心的凝聚力。 第二節(jié)第二節(jié) 細化標準細化標準 1、應在上任一個月內掌握物業(yè)管理委托服務合同 、 服務中心經(jīng)理操 作手冊 、 目標責任書 、本服務中心的各類收費標準、年度財務測算、 各崗位設置與要求等基本內容，根據(jù)上述內容制定工作計劃，并負責有 效組織實施。 2、應在上任一個月內熟悉管理區(qū)域內的建筑面積、占地面積、綠化率、 戶數(shù)、棟數(shù)、主要設備設施、建設改造等基本情況；了解公司的 ISO 質 10 量體系、公司日常運作流程、職能部門主要職責、公司目前管理的項目 等內容。 3、每周組織召開一次服務中心工作例會，聽取工作匯報，解決實際問題， 傳達公司精神，布置工作任務，做好會議記錄。 4、每周對管理

15、區(qū)域的電梯、水泵、高低壓配電房、污水泵房、監(jiān)控室、 機動車庫等主要設施設備巡檢一次，做好現(xiàn)場點檢和工作檢查記錄。 5、每周至少對各部門（班組）實施一次常規(guī)工作檢查。檢查在崗員工的 崗位規(guī)范及各項記錄情況；督促管理人員的日常工作；檢查各項工作的 落實情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。在受檢崗位的記錄表上簽字并詳細做 好檢查記錄。 6、制定服務中心月度工作計劃，每月準時出席公司辦公會議。 7、每月至少參加一次服務中心各部門（班組）會議。 8、實施一次月度夜查，了解員工在無主要管理人員時的工作狀況，做好 檢查記錄。 9、每月一次對領班以上管理人員進行績效考評工作，做好考評記錄。 10、每月應與內部員工進行溝

16、通，了解員工對服務中心工作的建議。 11、審核服務中心當月費用收支及下月物資申購情況，對管理費、能源 費等費用出現(xiàn)收支異常，應召集相關人員進行分析，并采取改進措施。 12、每月至少組織一次員工主題培訓，主講人應有書面講稿。 13、每季組織管理人員對區(qū)域內主要管理環(huán)節(jié)進行一次檢查，與合作供 方進行一次溝通。節(jié)前（勞動節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)等）組織一次安全檢查； 落實防臺、防汛、防火、防盜、防意外傷害等各項安全措施。 14、每季對目標責任制中的各項要 11 求逐一核對自檢，每年年終對目標責任制完成情況進行總結，適時調整 下階段工作重點，并落實具 體改進措施。 15、每年年底做好個人及服務中心的年度工作總

17、結，按公司要求做好服 務中心下年度的工作計劃。 16、每年年底做好主管以上員工的年終考核工作，并提出是否續(xù)聘的書 面意見。 第二章第二章 人事管理人事管理 第一節(jié)第一節(jié) 員工的任職（招聘）條件員工的任職（招聘）條件 1、服務中心經(jīng)理 中專以上文化程度，具有二年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，綜合素質高，有 較強的組織協(xié)調能力和解決各類突發(fā)性問題的能力，并有一定的文字組 織與口頭表達能力。持有建設部頒發(fā)的經(jīng)理上崗證。 2、工程維修人員 中技以上文化程度，具備相關操作上崗證和中級以上等級證書。無不良 行為記錄，身體健康，動手能力強，有敬業(yè)精神。 3、保安員 高中以上文化程度，持有保安資格上崗證。品德良好，無

18、不良行為記錄， 責任性強。 4、保潔員 初中以上文化程度，身體健康，反映靈敏，無不良行為記錄，有吃苦耐 12 勞精神。 第二節(jié)第二節(jié) 員工招聘錄用及轉崗、離職員工招聘錄用及轉崗、離職 1、申報招聘計劃 1)各服務中心確因工作需要增加人員，應填寫人員增補申請表 ，報辦 公室審核，總經(jīng)理室審批通過后方可增補錄用人員； 2)人員增補申請表經(jīng)流轉批準后，復印件轉回申請部門，原件留存人 事部門。 2、招聘范圍 1）招聘下崗、協(xié)保、待退休。男員工不超過 58 周歲、女員工不超過 50 周歲（特殊情況需要除外） 。 2）不招聘員工家屬、失業(yè)人員、外來人員。個別崗位確因招聘困難而需 招聘上述人員時，必須先向公

19、司人事部門申請，經(jīng)總經(jīng)理室同意后方可 招聘。擅自招聘者將承擔一切責任。 3）對原自行辭職或被解聘的員工，不能再次招聘。如有特殊情況，須先 向公司人事部門申請，經(jīng)總經(jīng)理室同意后方可招聘。 3、招聘程序 1）服務中心負責本服務中心員工的招聘、面試、錄用（合同制員工、出 納兼接待、主管以上管理人員除外） 。 2）發(fā)布招聘信息：通過各類職介所、街道等，公布錄用條件。 3）面試：經(jīng)職介所、街道等機構推薦的人員，由服務中心經(jīng)理、主管面 試。 4）錄用：面試合格的人員應填寫員工登記表 ，提供從業(yè)資格證、專 13 業(yè)等級證書、身份證、有效的下崗證明、勞動手冊（協(xié)保） 、待退休證明 等，并交近期報名照 2 張。

20、服務中心須對原件加以認定，并將復印件留 存。 5）培訓：對面試合格者進行上崗培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗。 6）簽訂勞務合同：與經(jīng)考試合格上崗的員工簽訂勞務合同，每次期限為 3 個月。 （1）凡屬下崗、協(xié)保、失業(yè)人員的勞動關系進登記注冊的勞動服務機構 (盧灣申達四保服務社)，服務中心將錄用人員資料備齊后統(tǒng)一由公司辦公 室在規(guī)定的時間內辦理錄用手續(xù)。 （2）凡屬退休、待退休、外來人員的勞動關系掛靠服務中心。 4、轉崗、離職手續(xù) 1）員工轉崗應交回屬該崗位的一切資料、工具、工作服、工具箱、辦公 桌等； 2）員工離職應交回屬于服務中心的一切財物、資料，包括：業(yè)務檔案、 業(yè)務交往中所獲得的有關資料和文件

21、、工作制服、員工佩章、更衣箱、 辦公桌、工具箱、員工手冊及本崗位的工具、相關資料，否則，服務中 心有權扣留薪金，直至有關手續(xù)辦妥為止。 3）交接時應有詳細的書面說明，且須有移交人、接受人、監(jiān)交人簽字確 認，移交清單原件由服務中心歸檔（服務中心經(jīng)理的移交工作由辦公室、 管理部共同參與，移交清單原件交辦公室歸檔，復印件留服務中心） 。 4） “工作移交清單”經(jīng)服務中心經(jīng)理核準后，交出納結算工資。 5）離職員工工作移交結束后，未經(jīng)批準，不得擅自進入工作區(qū)域。 14 第三節(jié)第三節(jié) 員工行為準則員工行為準則 一、總綱 1、準則 1)本準則體現(xiàn)了申能物業(yè)價值觀的基本要求，員工應當熟知并遵守； 2)員工應遵

22、紀守法、誠實地履行自己的職責； 3)公司尊重員工的正當利益，通過本準則界定公司利益與員工個人利益, 避免二者發(fā)生沖突； 4)員工違反本準則將面對紀律處分和導致公司與之解除勞動合同（勞務合 同） 。員工違反本準則使公司造成經(jīng)濟損失，公司將依法追索經(jīng)濟賠償。 二、崗位行為類 1、崗位守則 1)維護公司利益是每個員工的義務，員工不得從事、參與、支持、縱容對 公司有現(xiàn)實或潛在危害的行為。 2)員工必須嚴格執(zhí)行公司頒布的各項制度。員工認為公司制度明顯不適用， 應及時向上一級領導或制定和解釋該制度的部門反映。公司鼓勵員工就 工作充分發(fā)表意見或提出合理化建議。 3)遵循崗位細則和操作規(guī)程，接受上一級領導是員

23、工的職責。員工應服從 上一級的指示。員工如認為上一級的指示有違反法律及職業(yè)道德，或危 害公司利益，有權越級匯報。 4)嚴禁員工超出公司授權范圍或職務范圍的要求，對業(yè)戶或業(yè)主、業(yè)務關 聯(lián)單位做出書面或口頭承諾。 5)員工有貪污、受賄或作假欺騙公司的行為，無論給公司造成損失與否， 15 公司均可無條件與之解除勞動合同； 6)員工未經(jīng)批準，不得將公司財產(chǎn)買賣、贈與、出租、出借給其他單位及 個人； 7)公司的一切規(guī)章制度文件、招投標書、培訓資料、業(yè)戶資料等，均為公 司財產(chǎn)，員工不得占為己有，未經(jīng)許可，不得外借和對外傳播；員工因 公取得的各類資料、商業(yè)和技術信息等，權益歸公司所有； 8)員工對公司任何財

24、產(chǎn)，包括配備給個人使用的辦公桌、櫥柜，乃至儲存 在公司設備內的電子資料，不具有隱私權，公司有權進行檢查和調配。 2、保密義務 1)在任何情況下員工不得向外界泄露任何與公司業(yè)務有關的商業(yè)情況和資 料：未經(jīng)批準，員工不得向外界傳播或提供任何有關公司的資料，公司 的一切有關文件及資料不得復制分發(fā)或交給無關人員（包括員工手冊、 崗位細則等） 。 2）保密資料，包括但不僅限于如下所列：公司各類規(guī)章制度、操作規(guī)程、 崗位細則、員工手冊、業(yè)務信息、財務資料、人事信息、招投標資料、 合同文件、業(yè)主資料及聯(lián)絡方式、調研和統(tǒng)計信息、管理文件、會議內 容等，均屬企業(yè)秘密。 3、內外交往 1)服務中心對外的交際應酬活

25、動，應本著禮貌大方、簡樸務實的原則，不 應鋪張浪費。 2）員工在工作期間，由公司出資接受外單位邀請進行顧問、授課、考察、 外出參觀學習，在上述的對外活動中，如遇邀請單位按規(guī)定合法給予的 回扣、顧問費、講課費、或其他獎 16 勵，一律上繳公司處理，不得視為己有。 3）員工不得以任何名義或形式索取或者收受業(yè)戶、業(yè)務關聯(lián)單位的回扣、 傭金或其他形式的好處。如不能推卻的，接受后一律上繳公司處理，不 得占為己有。 4）尊重業(yè)戶、同事是每個員工的基本職業(yè)準則。員工不得在任何場合詆 毀任何業(yè)戶和同事。 二、紀律行為類 1、儀容儀表 1）上崗時統(tǒng)一著工作服、佩戴工號牌（如暫時供應不上，則男員工必須 結領帶及穿

26、西服/白襯衫；女員工須穿著正規(guī)，不得穿休閑服） 。工作服要 整潔，領帶結正，鈕扣扣齊，不得敞開外衣，不得將衣袖、褲管卷起； 上班統(tǒng)一穿黑色皮鞋，要保持清潔。 2）制服衣袋不裝過大過厚物品，袋內物品不外露。 3）工作服只限工作時間內穿著，根據(jù)公司要求統(tǒng)一更換。非當班時間， 除因公或經(jīng)批準外，不穿工作服外出。 4）頭發(fā)應保持整潔，男員工不留長發(fā)和胡須。 5）女員工應淡妝打扮，不濃裝艷抹；不留長指甲、不涂有色指甲油。 6）上班前注意整理自己的儀表，做到制服干凈平整，精神飽滿。 2、舉止要求 1）站立要挺拔、精神，坐姿要端正。 2）說話用語要文明、禮貌。 3）工作時要做到“三輕”：即操作輕、走路輕、說

27、話輕。 4）接待業(yè)戶應面帶微笑，熱情主動。 17 5）為業(yè)戶服務要耐心、認真、細致。 6）虛心接受業(yè)戶的建議和批評。 7）電話鈴響不超過三聲應聽接；接聽電話時用語要文明、禮貌，應清晰 報道：“您好，服務中心” ；通話時要盡量壓低音量、以免影響他人 工作。 8）在公共場所與他人同行時，不允許勾肩搭背、不允許嘻笑打鬧。 3、工作紀律 1）上班不遲到，不早退 ，不無故缺席。 2）嚴格遵守公司的考勤制度，進出有登記，請假有手續(xù)。 3）工作時間不脫崗、不串崗，不在崗位上打瞌睡，不做私事。 4）認真履行崗位職責，嚴格遵守操作規(guī)程。 5）不講有損于公司形象的話，不做有損于公司利益的事。 6）進入各辦公室須敲

28、門通報，得到允許后方可進入。 7）不得隨意翻動他人桌上的文件、物品。 8）辦公桌面擺放整齊，衣物等不能掛在座椅背上。 9）辦公場所不能吸煙。 4、愛護公物 1）公司所有公物均應仔細愛護，若有損壞將視具體情況由責任者賠償。 2）員工應妥善保管公司配給的工作服，若有遺失或損壞，替換補發(fā)的成 本由該員工支付（自然損耗例外） ；季節(jié)之交需更換工作服時，須將換下 的工作服洗凈保存好。 3）注意節(jié)約紙張、文具、工具等用品，切勿發(fā)生浪費。 4）愛護綠化，注意維護公共設施的完好。 18 第四節(jié)第四節(jié) 員工培訓員工培訓 1、培訓原則 1）先培訓、后上崗，培訓合格方能上崗。 2）培訓內容貫徹應知應會相結合，崗位需

29、要和服務中心整體工作要求相 結合。 2、新進員工培訓 1）應知培訓：凡新進員工必須接受不少于 16 課時的上崗培訓，培訓后 進行考試，考試成績合格者方能上崗。培訓的內容有： A）企業(yè)概況介紹、員工行為規(guī)則、紀律教育 (2 課時)； B）安全教育 (2 課時)； C）崗位職責、操作流程 (4 課時)； D）服務觀念、禮貌禮儀 (4 課時)； E）崗位知識、技能及案例分析 (4 課時)。 2）應會培訓：新進員工必須接受不少于 3 天的應會培訓，經(jīng)考核合格 后方能上崗。 3、轉崗培訓 員工轉崗前應接受不少于 8 課時的新崗位的應知和應會培訓；培訓內容 有： A）新崗位安全知識 （2 課時） ； B）

30、新崗位的崗位職責，操作流程 （2 課時） ； C）新崗位知識、技能、案例分析 （4 課時） ； 4、在崗培訓 19 每人每年均應接受不少于 40 課時的崗位培訓。培訓的內容有： 1）安全消防知識（2 課時） ； 2）服務觀念教育（2 課時） ； 3）崗位知識、技能及案例分析（36 課時） ； 4）其他物業(yè)管理知識。 第五節(jié)第五節(jié) 員工獎罰規(guī)定員工獎罰規(guī)定 1、獎勵 1）獎勵形式：通報表揚、一次性獎金。 2）獎勵條件：員工表現(xiàn)符合下列條件之一者，公司將酌情給予獎勵。 A）在經(jīng)營管理、服務質量、技術改造、增收節(jié)支等方面，積極提出合理 化建議，并在實施后有明顯的成效； B）為公司節(jié)約資金和能源； C

31、）發(fā)現(xiàn)事故苗子或隱患，及時采取措施，防止重大人身傷亡、設備設施 事故發(fā)生； D）及時妥善處理突發(fā)性的事件，使企業(yè)形象免受損害； E）為保護國家、人民及業(yè)戶生命財產(chǎn)，能見義勇為；在維護正常的秩序 或社會治安中成績明顯； F）在改進服務中心或小區(qū)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益和創(chuàng)建文明小區(qū)建設 中成績顯著； G）為企業(yè)做出其它貢獻。 2、處罰 1）處罰形式：警告、記過、解除合同、辭退。 20 2）處罰標準：警告一次扣 1 天工資，記過一次扣 3 天工資。一年內警 告處分 2 次者，給予記過處分；一年累計記過 2 次者給予解除合同處 理。 3）處罰條件： 有下列行為之一者；情節(jié)嚴重的可給予警告處分： A）上

32、班時間處理私人事務； B)未經(jīng)服務中心經(jīng)理同意，私自調班、調休； C)在辦公區(qū)域或公共場所發(fā)泄個人不滿情緒，造成不良影響； D)其他不認真工作、不文明、不道德行為，需給予警告處分； 有下列行為之一者，給予記過處分： A)一年內受過警告處分 2 次； B)工作時間睡覺； C)辱罵同事或管理人員，情節(jié)嚴重； D)無故缺勤 1 天； E)違反標準操作規(guī)程，造成公司利益受損； F)服務態(tài)度差，遭到業(yè)主合理投訴，造成一定影響； G)其他損害公司利益的行為，須給予記過處分。 有以下行為之一者，給予解除勞動合同或勞務合同： A)工作嚴重失職，造成不良影響； B)一年內記過 2 次； C)一年內無故缺勤 2

33、天(含 2 天)； D)員工工作態(tài)度、工作能力、工作績效等不符合公司要求。 有以下行為之一者，給予辭退： 21 A)賭博、吸毒、盜竊或參與其他違法活動，被依法追究刑事責任。在公 司無理取鬧且先動手打人； B)造謠惑眾，挑撥是非或以強暴手段唆使他人怠工或罷工，情節(jié)嚴重； C)利用職務之便，為自己牟取私利或收取他人賄賂； D)擅用公司名義在外招搖撞騙，有損公司利益、聲譽； E)故意損壞公司設備設施、工具、辦公用具及重要文件； F)遇非常事件，借故逃避義務，致使公司財務蒙受損失； G)疏于職守，給公司造成較大損失； H)服務態(tài)度惡劣，損害住戶或業(yè)主利益，影響公司聲譽； I) 竊取公司機密、技術資料或

34、財務資料，造成公司損失； II)其他嚴重違反公司規(guī)定的，須給予辭退。 第六節(jié)第六節(jié) 考勤管理考勤管理 1、工作時間與超時工作 每周工作四十小時，每天八小時。具體按服務中心制定的排班表；因工 作需要超時工作的，按國家有關規(guī)定支付相應報酬或安排調休。 2、考勤辦法 1）實行電子考勤、打卡考勤或簽到考勤。 2）考勤卡或簽到單上的時間記錄作為員工出勤及結算報酬的原始記錄。 3）未經(jīng)請假者以曠工論處。 4）當月內每遲到與早退之和 4 次，作為曠工半天論處。 5）代人打卡、簽到或偽造出勤記錄者，經(jīng)查明后，雙方均按曠工論處。 3、考勤匯總 22 考勤員根據(jù)本服務中心員工的考勤卡或簽到單匯總考勤，并在每月 的

35、 29 日前（10 日發(fā)工資的服務中心在當月 3 日前） ，將經(jīng)服務中心經(jīng) 理確認后的考勤匯總表，及各類假期證明單一并交公司人事部門。簽訂 勞務合同的聘用工，勞務費按照上月實際出勤天數(shù)發(fā)放。 4、員工假期 1）休息日。員工每周休息二天，具體按服務中心制定的排班表。 2）國定假日。員工每年享受十天的法定假。 5、請假制度 員工請假均應辦理準假手續(xù)，無正當理由不辦理準假手續(xù)的，應作曠工 處理。 1）事假：必須事先填好事假單，三天以內的，由服務中心經(jīng)理批準；三 天以上的(主管以下的聘用工除外)，由主管領導批準；服務中心經(jīng)理請假， 須經(jīng)主管領導批準。 2）病假：因?。òǚ且蚬搨┬枵埣僦委?，應辦理

36、請假手續(xù)；如遇 急診，應于當天及時告知所在部門的領班、主管或經(jīng)理。員工到醫(yī)院就 醫(yī)，可申請就診假，就診假需經(jīng)服務中心經(jīng)理批準同意。員工每月可外 出就診二次，不超過 2 個半天。超過 2 個半天視作病假處理。凡偽造、 涂改病假證明、竊取病假者，經(jīng)查實后，休息期作曠工處理。 凡因毆斗、打架致傷，停工期不得作病假，并按勞動法有關規(guī)定進行處 理。 3）工休假：服務中心經(jīng)理須經(jīng)主管領導批準后方可休假；主管以下員工 由服務中心經(jīng)理根據(jù)工作需要統(tǒng)一安排。 4）工傷假：員工在工作過程中遭受 23 非本人所能抗拒的意外負傷，或從事本公司公益勞動而造成的負傷，按 國家最新規(guī)定執(zhí)行。 5）其他假期均按國家有關規(guī)定執(zhí)

37、行，但必須在事先辦完請假手續(xù)后方可 享受假期。 6、加班工資計算方式 按濟南市勞動保障局的最新規(guī)定執(zhí)行。 7、其他 以上規(guī)定如與國家有關規(guī)定相悖時，則以國家規(guī)定為準。 第三章第三章 行政管理行政管理 第一節(jié)第一節(jié) 合同管理合同管理 1、合同執(zhí)行 1)負責跟蹤、反饋合同執(zhí)行情況，建立合同執(zhí)行臺賬。 2)嚴格按照合同履行的規(guī)則，行使合同明確的權利，承擔合同規(guī)定的義務。 3)及時向合同的承辦部門報告合同履行中發(fā)生的問題，提出解決問題的建 議。 4)二手盤物業(yè)委托管理合同到期前三個月，應提交合同執(zhí)行報告予公司市 場部。 5)新接物業(yè)委托管理合同，在執(zhí)行完畢后的三個月內，應提交合同執(zhí)行報 告，并將與委托

38、管理合同相關的資料移交公司辦公室。 6)其他合同執(zhí)行完畢后一個月內，應提交合同執(zhí)行報告給承辦部門及財務 24 部，并將與合同相關的資料移交辦公室。 7)在合同履行過程中若須變更（或補充） 、或終止合同，應及時反饋給承 辦部門。 8)合同執(zhí)行中發(fā)生糾紛或涉及費用問題時，應及時向承辦部門反映。 2、合同歸檔 1）合同簽訂后，復印件留服務中心、原件交公司辦公室歸檔。 2）在合同簽訂、履行、變更、終止過程中形成的法人代表證明書、備忘 錄、雙方信函、授權書、傳真等文件資料，也應隨合同一并交公司辦公 室歸檔。 3）在實施物業(yè)管理服務過程中形成的各類會議記錄、備忘錄、信函、授 權書（與業(yè)主間的）等文件資料，

39、復印件留服務中心、原件交公司辦公 室歸檔； 3、員工檔案管理 1）文件材料：主要包括員工的員工登記表 、勞務合同書、員工身份 證、職業(yè)資格證書、專業(yè)技術等級證書、下崗證明、退休（待退休）證 明、勞動手冊等文件的復印件； 2）出勤記錄：員工每月的考勤記錄表； 3）獎懲記錄：員工在日常工作中因表現(xiàn)突出而受到各種獎勵或違反公司 各項規(guī)定而受到處罰的記錄； 4）培訓記錄：員工自進入服務中心開始所參與過的各種培訓活動的記錄； 5）在員工的檔案中，還要搜集員工工傷情況記錄、客人表揚或投訴的信 件（復印件）等資料； 25 第二節(jié)第二節(jié) 對外發(fā)文管理規(guī)程對外發(fā)文管理規(guī)程 1、服務中心在日常工作中經(jīng)常需要通過書

40、面形式與外界溝通、聯(lián)系。對 外發(fā)文體現(xiàn)公司的形象并可能涉及相關法律條款，服務中心必須認真對 待。 2、根據(jù)服務中心工作性質，發(fā)文形式主要有對業(yè)戶的公共告示和單位公 文往來。 3、公共告示是指小區(qū)所有業(yè)戶應了解的有關信息，如停電檢修、水箱清 洗、友情提示、宣傳教育、繳款通知等內容。 4、公共告示應使用有公司標識的統(tǒng)一印制的報告紙，字體要求是：標題 “黑體” 、內容“仿宋體” ，落款要寫全稱，并蓋服務中心公章。應做到 文字規(guī)范，杜絕錯別字。 5、公文往來是指服務中心因工作關系與發(fā)展商、前任物業(yè)公司、業(yè)委會、 合作供方、水、電、煤、環(huán)衛(wèi)及居委、房管辦等領導部門或相關部門之 間的收發(fā)文。 6、公文文書

41、除字體、文字的上述要求外，針對不同發(fā)文內容，還應注意 文體、格式的規(guī)范。對外發(fā)文應及時報公司職能部門流轉審核（填“發(fā) 文審批流轉表” ） ，總經(jīng)理室審批，如有需要，由公司法律顧問進行復核。 根據(jù)發(fā)文內容、性質的不同，決定落款的名稱（公司或服務中心） ；蓋章 按“印章管理操作規(guī)程”要求執(zhí)行。 7、所有公共告示和公文往來都應做好分類歸檔工作，建立各類收發(fā)文的 目錄。公共告示要做好及時收回，注意時效；公文往來應做好簽收或留 存有關證據(jù)（如掛號、快遞收據(jù)等） 。收發(fā)文作為檔案，按“檔案管理操 26 作規(guī)程”要求執(zhí)行。 第三節(jié)第三節(jié) 印章管理印章管理 1、用印范圍 1）服務中心發(fā)出的各類函件、通知、呈公

42、司的各類計劃、報表等。 2）印章內容需要承擔經(jīng)濟責任的，或超越服務中心經(jīng)理權限的，應到公 司辦理用章手續(xù)，經(jīng)公司職能部門審核、總經(jīng)理室審批后，方可加蓋服 務中心公章或公司公章。 2、印章的使用 1）由經(jīng)辦人填寫濟南齊魯物業(yè)管理有限責任公司服務中心行政印章使 用申請單 ，服務中心經(jīng)理審核批準后加蓋印章。 2） 使用印章應在辦公室內，不能將印章攜帶出單位使用，用印 不能脫 離印章保管員的監(jiān)督。 第四節(jié)第四節(jié) 辦公室及更衣室管理辦公室及更衣室管理 1、辦公室管理 1）辦公桌、椅、文件柜按統(tǒng)一規(guī)格進行放置。 2）辦公桌上的文件、文具盒及紙框、茶杯等擺放整齊，保持桌面整潔； 辦公桌下不放置各類鞋子等物品

43、。 3）辦公室內不掛衣服、包袋等生活用品。雨具不放置在辦公室內，按要 求擺放到指定位置。 4）下班須將各類電器、門、窗關閉好，文件箱、抽屜鎖好，做好安全防 范工作。 27 2、更衣室管理 1）員工對號使用更衣箱，不得擅自調換或轉讓；更衣箱鑰匙應妥善保管， 不得私自加配、更換。 2）更衣箱應保持清潔，箱內禁放食品、違禁物品、貴重物品。 3）保持更衣室內整潔，安排員工輪流清掃，不準將衣物晾掛在更衣室內， 不準在更衣室內抽煙，不隨地吐痰和亂扔廢物。 第五節(jié)第五節(jié) 有關組織員工外出活動的規(guī)定有關組織員工外出活動的規(guī)定 1、為增強公司凝聚力，聯(lián)絡員工間的感情，豐富員工的業(yè)余生活，各服 務中心可適當組織員

44、工開展健康有益的活動。 2、凡組織員工外出開展集體活動，必須于活動前一周書面報公司總經(jīng)理 室審批，經(jīng)同意后方可進行。書面報告內容應包括：活動時間、活動地 點、活動所需經(jīng)費及其來源，活動開展期間服務中心工作人員安排等。 3、開展集體外出活動一般每二年進行一次，每次不超過二天。 4、出濟南市的集體活動應委托旅行社組織，并為參加的每位員工購買人 身保險。 第六節(jié)第六節(jié) 有關外來人員參觀、采訪、實習（培訓）的規(guī)定有關外來人員參觀、采訪、實習（培訓）的規(guī)定 1、本市及外省市人員直接到服務中心聯(lián)系參觀、采訪、實習（培訓） ， 服務中心經(jīng)理應請示公司辦公室，得到許可后方可接待；服務中心未接 公司通知不能接受

45、外來人員參觀、采訪、實習（培訓） 。 2、未經(jīng)服務中心經(jīng)理允許，參觀、采訪、實習（培訓）人員不得翻印服 務中心資料，嚴禁進入設備房、監(jiān)控中心及其他禁入重地。 28 3、實習（培訓）人員上班時間為上午 9：00下午 3：00，未經(jīng)同意， 下班以后不要在服務中心逗留；上班時間統(tǒng)一佩戴臨時工作證、著深色 西裝、白色襯衫、黑色皮鞋，男士須佩戴領帶； 4、服務中心經(jīng)理負責向外來人員告知參觀、采訪、實習（培訓）時應遵 守得規(guī)章制度。 第七節(jié)第七節(jié) 固定資產(chǎn)、低值易耗品采購管理固定資產(chǎn)、低值易耗品采購管理 固定資產(chǎn)、低值易耗品由使用部門填寫物資申購單，經(jīng)總經(jīng)理室審批后， 公司辦公室統(tǒng)一采購，使用部門辦理領用

46、手續(xù)。 服務中心領用： 1）集體領用，應有部門填寫領用單（四聯(lián)） ，并記入集體保管卡上。 2）個人領用，填寫領用單（四聯(lián)） ，由部門負責人簽字，并記入個人保 管卡。 第八節(jié)第八節(jié) 服裝、勞防用品、工具管理服裝、勞防用品、工具管理 1、申請 服務中心根據(jù)服裝使用年限（原則上二年更換一次） ，以及勞防用品、工 具的實際需要，提前二個月填寫項目預算單，報公司辦公室。 2、領用 員工憑個人領用卡辦理領用手續(xù)。 3、管理 1）服務中心應有專人負責做好服裝、勞防用品、工具的發(fā)放、回收、報 損等管理工作，特別是集體備用的安全帶、安全帽、絕緣用具等重要防 29 護用品，必須經(jīng)常檢查維修，保證有效使用。 2）對

47、服裝、勞防用品、工具應建立健全各種賬冊，及時登賬登卡。 3）對由于個人原因造成服裝、勞防用品、工具遺失或無故損壞的，未到 換發(fā)期需重新領用者，應按使用年限和原價折算進行賠償。 4）對非個人原因造成遺失或無故損壞，而未到期需重新領用者，須經(jīng)服 務中心經(jīng)理批準，憑個人領用卡再次領用。 5）凡調離崗位或離開公司時，應將防護用品交清，并辦理歸還手續(xù)，因 個人原因遺失或無故損壞，按使用年限和原價折算進行賠償。 6）員工離職，應將工作服退還或按使用年限和原價折算支付服裝費（襯 衫按一年折算） 。 第四章第四章 財務管理財務管理 第一節(jié)第一節(jié) 費用支付管理規(guī)程費用支付管理規(guī)程 1、公司采取統(tǒng)一支付的原則對各

48、服務中心進行現(xiàn)金支付管理。所有付款 必須填制“請款單”上有關項目。 2、費用報銷權限：服務中心經(jīng)理權限為 200 元。但必須由公司財務部 主管認可后方能報銷；超過 200 元（含 200 元） ，必須經(jīng)公司財務部經(jīng) 理認可，由公司負責人簽字后方能報銷。 3、業(yè)務招待費和出租車費必須經(jīng)公司總經(jīng)理簽字后方能報銷。 4、服務中心報銷程序：必須填制請款單，經(jīng)財務和出納驗收合格后方能 報銷。具體程序： 向出納借款或自墊 填請款單 到公司本部報銷 歸還借款 30 5、涉及合同的付款必須經(jīng)有關會計人員審核，計劃內的材料采購要有申 購單，計劃外費用要有“計劃外費用申請單” 。 第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金管理規(guī)定現(xiàn)金管

49、理規(guī)定 1、服務中心可根據(jù)工作需要申請領用 3000 元以內的備用金，并由專人 負責保管。 2、服務中心收取的現(xiàn)金應及時上解公司財務部在當?shù)亻_設的銀行帳戶， 不得將業(yè)務收入坐支留用（如需現(xiàn)金可以領用備用金） 。 3、臨時借款應填“現(xiàn)金借款單”,提現(xiàn)后應在一周內及時辦理報銷。如有 特殊原因，應及時向公司財務部辦理延期手續(xù)。 4、服務中心銀箱由服務中心經(jīng)理指定專人保管，服務中心經(jīng)理本人不得 擔任該職。銀箱中保留的現(xiàn)金僅限于經(jīng)批準領用的備用金與 3000 元以 內的業(yè)務收入。 5、對業(yè)戶的有償服務和材料采購，原則上執(zhí)行業(yè)務者和收費者不能是同 一個人。 6、領用票據(jù)必須要填寫登記簿，丟失票據(jù)由具體保管

50、人承擔責任。普通 支票付款期為十天，從開單日第二天起算，節(jié)假日順延。服務中心嚴禁 遠期支票。 第三節(jié)第三節(jié) 收入管理規(guī)定收入管理規(guī)定 1、服務中心應根據(jù)所管轄的業(yè)戶范圍編制物業(yè)管理費、代收水電費、運 行費等業(yè)務的明細清單，反映資金收繳情況臺帳，并每月與公司財務部 核對。 31 2、凡涉及服務中心資金收支的核算，均應納入公司核算業(yè)務，服務中心 不得設帳外帳，不準私設“小金庫” 。 3、服務中心領用的發(fā)票、收據(jù)必須由專人負責，并嚴格按照發(fā)票管理 辦法開具發(fā)票、收據(jù)，并加強管理。用完的發(fā)票、收據(jù)應及時送交公 司財務部，辦理核銷手續(xù)。未用的發(fā)票、收據(jù)一律不得轉借、轉讓，不 能為其他企業(yè)或個人代開本公司

51、的發(fā)票和收據(jù)。一旦發(fā)現(xiàn)由 服務中心經(jīng)理承擔責任。 4、服務中心發(fā)生與收入有關的業(yè)務，必須開具發(fā)票（物業(yè)管理費可以合 并開具，記帳聯(lián)后附物業(yè)管理費單據(jù)） 。對開出票據(jù)但遲遲未能收回的款 項，服務中心經(jīng)理應加強催討并及時通知財務部。 5、服務中心應按照業(yè)主資料設立業(yè)主往來臺帳，保證“兩個一致” ，即： 欠款數(shù)與同期末剩余物業(yè)收費單據(jù)一致；臺帳數(shù)與財務部門數(shù)一致（包 括預收款和欠收款） 。 6、對于水電費等代收代付款項，必須做到“三個一致” ，即：抄表時間 一致，度數(shù)一致，代收代付金額一致。 7、服務中心經(jīng)理負責組織對物業(yè)管理費欠款和預收款的稽核工作， 采用電話、書面或者面談方式對業(yè)戶欠款或者預收款

52、進行確認，稽核人 員和收費人員不能是同一個人，并對稽核情況簽字負責。 1）對一年以內的欠款或預收款的業(yè)戶，采用抽查方式進行，抽查率不得 低于欠款（預收款）總戶數(shù)的 10； 2）對于一年以上的欠款或者預收款，抽查率不得低于欠款（預收款）總 戶數(shù)的 50。 服務中心每季度對欠款情況說明原因，對相關業(yè)主提出催討措施。 32 公司對欠款一年以上的，要有欠款原因和催討措施，服務中心蓋章后送 交公司管理部和財務部。 8、逾期二年的應收款項，服務中心應具有依法催收記錄（律師函或者其 他有法律效力的書面記錄） ，并報公司管理部備案。 9、物業(yè)管理費收取流程: 注： a. 只有出納本人才能打印收費單據(jù)，而且只能

53、打印一次，于每季度（月） 的前 5 天完成；收費單據(jù)由出納保管，收費人員領用時要有領用登記， 回收后要有使用核銷登記，具體辦法參照發(fā)票管理辦法。 b. 如遇開發(fā)票，仍采取“以據(jù)換票”方式，即拿單據(jù)換發(fā)票，發(fā)票內容 和單據(jù)一致，同時單據(jù)上蓋“作廢”章，粘于發(fā)票記帳聯(lián)后做帳； c. 如手工開票（遇業(yè)戶預交款等） ，則由出納本人開票并專門編號登記， 在以后期間收取該業(yè)戶相應單據(jù)進行銷帳。服務中心經(jīng)理對于手工開票 的蓋章要專門登記。 第四節(jié)第四節(jié) 憑證管理規(guī)定憑證管理規(guī)定 1、有價單據(jù)（包括發(fā)票、收據(jù)、蓋好章的物業(yè)收費單據(jù)等）由服務中心 出納負責保管，領用時根據(jù)“登記簿”進行領用登記，交回時進行使用

54、核銷登記，保證登記簿記錄和實際一致。如有不符，追究有關當事人責 任。 2、服務中心送交公司財務部的憑證，應嚴格按要求填寫。憑證填制必須 有日期、填制人姓名、收款付款單位、經(jīng)濟業(yè)務內容、數(shù)量、單價、金 額。從外單位取得的原始憑證（發(fā)票或者收據(jù)） ，必須蓋有填制單位公章 33 （專用章） ；從個人取得的原始憑證必須有簽收單和該人身份證復印件 （外單位人） 。大小寫金額必須相符。凡記載不準確、附件不完整的，公 司財務部予以退回，要求經(jīng)辦人員更正、補充；對不真實、不合法的原 始憑證不予受理。 3、服務中心送交公司財務部的付款憑證，必須經(jīng)相關人員簽字后方能提 出付款。對動用維修資金的支付款，具體操作暫按

55、照維修資金管理辦 法的規(guī)定辦理。 第五節(jié) 維修資金使用管理規(guī)程 維修資金的使用權歸業(yè)主。根據(jù)物業(yè)管理條例 ，業(yè)主大會應該制定維 修資金的使用辦法。如果業(yè)主大會有使用辦法，則應按照使用辦法執(zhí)行， 如沒有，則暫按照下面方法執(zhí)行： 情況 1：業(yè)委會借款（為業(yè)委會代墊款）：服務中心請款單應附：業(yè)委 會借款申請單（有業(yè)委會主任和副主任的簽字蓋章;業(yè)主大會紀要;業(yè)委會 委員簽字；業(yè)主大會公章） 。 情況 2：服務中心使用維修資金：a.有業(yè)委會申請報告批復（要有業(yè)主代 表大會決議） ，業(yè)委會主任、副主任簽字和公章。b.原始憑證原件交業(yè)委 會，復印件留給出納作帳。C.出納根據(jù)申請批復和原始憑證復印件做代收 代

56、付帳務處理。服務中心使用維修資金要單列帳務，以便公布和查詢。 情況 3：業(yè)委會網(wǎng)上使用維修資金。業(yè)委會直接從帳戶上劃轉維修資金 的，如果要求公司提供條形碼，必須提供如下書面文件：a.業(yè)委會維修資 金使用申請單（說明用款的原因，金額和要求） ；b.業(yè)主代表大會決議 （要求 2/3 以上簽名同意，如有業(yè)主代表大會授權業(yè)委會的書面憑證， 則要有業(yè)委會決議并 2/3 以上簽名 34 同意） ；d.有關工程或者其他用途的合同或者協(xié)議復印件。以上文件備齊 后，由服務中心填寫申請單（或者內部聯(lián)系單） ，由出納辦理條形碼打印 手續(xù)，當天將打印好的條形碼交由業(yè)委會簽字蓋章后，復印件返回公司 財務部備案。 第五章

57、第五章 工程管理工程管理 第一節(jié)第一節(jié) 設備設施保養(yǎng)規(guī)程設備設施保養(yǎng)規(guī)程 1、每年年底由服務中心制訂下一年度的服務中心設備設施保養(yǎng)計劃 ， 并報管理部。 2、管理部以服務中心設備設施保養(yǎng)計劃 、公司質量文件規(guī)定和服務 中心的實際情況制訂公司設備設施年度保養(yǎng)計劃 。 3、每季度第一個月管理部下發(fā)保養(yǎng)任務書 ，各服務中心必須按此計 劃執(zhí)行，如遇特殊情況需有部分調整，應及時與管理部匯報，經(jīng)管理部 審核批準后方可調整。 4、每季度第一個月服務中心送交公司管理部上一季度已完成的且經(jīng)自我 驗收的保養(yǎng)任務書 。 5、管理部按各服務中心保養(yǎng)任務的完成情況，抽取 50以上內容進行 二次驗收；驗收不合格的項，由管

58、理部發(fā)出整改通知。服務中心接整改 通知后，須在 7 個工作日內完成整改。 第二節(jié)第二節(jié) 設備大修申報及管理規(guī)定設備大修申報及管理規(guī)定 1、大型設備一般 35 年或根據(jù)設備維護規(guī)定年限進行大修。 35 2、設備兩次大修間隔應在 1 年以上。 3、設備大修方案由公司管理部會同有關部門共同研究制訂，報公司總經(jīng) 理室審核后實施。 4、設備大修方案包括：修理內容、質量要求、工程進度、人工、備品配 件、材料、特殊工具需要量、試車、驗收規(guī)程、安全措施等。 5、主要設備及其主要附屬設備在決定大修前，應分別進行經(jīng)濟效益分析 和技術論證，并形成書面文件。 6、設備大修要嚴格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程，把好質量關，采取

59、自檢、 互檢，專業(yè)檢查相結合的方法。 7、對主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均應有鑒定合格證。壓力容 器、電梯等危險性較大的設備檢修，除按檢修規(guī)程或方案進行驗收外， 還必須執(zhí)行專項設備管理的有關規(guī)定。 8、設備大修后經(jīng)過一定時間的試運轉，按大修要求驗收合格，填寫大修 驗收報告。 9、設備大修要有完整的檢修記錄，大修結束后要有完整的竣工資料，并 歸入設備檔案。 第三節(jié)第三節(jié) 外發(fā)工程管理規(guī)定外發(fā)工程管理規(guī)定 1、如需外發(fā)工程，服務中心應填寫“外發(fā)工程申請單” ，報公司管理部。 2、公司管理部審核，認定確需外發(fā)，上報公司總經(jīng)理室審批；管理部認 定無需外發(fā)，批轉服務中心，并注說明。 3、工程項目經(jīng)

60、總經(jīng)理批準后（國家相關部門規(guī)定的強檢項目公司經(jīng)辦部 36 門即可外發(fā)） ，新項目可由公司職能部門或服務中心推薦 3 家以上施工 單位參加競標，相關部門對競標單位進行考察；續(xù)簽合同應附服務中心 外發(fā)工程小結 。 4、由經(jīng)辦部門填寫“簽定各類合同審批”表，并附合同、及預算，報公 司各職能部門流轉審核。 5、合同經(jīng)總經(jīng)理批準后，再由辦公室編制項目編號。 6、辦公室憑總經(jīng)理簽字加蓋合同章并存檔，合同生效。 7、服務中心按合同內容支付相應款項，工程完成經(jīng)驗收合格后，再付清 余款。 第六章第六章 事務管理事務管理 第一節(jié)第一節(jié) 新建物業(yè)接管籌建規(guī)程新建物業(yè)接管籌建規(guī)程 1、新接物業(yè)竣工驗收前三個月，公司組

61、建服務中心；物業(yè)管理人員根據(jù) 工作進展需要，分步到位。 2、新接物業(yè)竣工驗收前半個月工程人員進入現(xiàn)場，熟悉建筑結構、公共 配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合發(fā)展商監(jiān)督工程整改。 3、業(yè)主入住首日前一個月，服務中心管理層人員到位，服務中心掛牌辦 公。 4、業(yè)主入住前，服務中心應在職能部門指導幫助下辦妥物價申報，銀行 開戶等工作；配齊預算內的辦公用品、工具、服裝等。 5、業(yè)主入住首日 7 天前，服務中心在職能部門的指導下準備入住資料 （如住戶手冊 、 業(yè)主臨時公約 、 入住手續(xù)須知 、 收費一覽表 、 37 上墻制度等） 。全部人員經(jīng)培訓后配齊上崗。 6、入住時,服務中心應進行適當?shù)沫h(huán)境布置。

62、第二節(jié)第二節(jié) 二手物業(yè)接管前期操作規(guī)程二手物業(yè)接管前期操作規(guī)程 1、公司與委托方簽定物業(yè)管理委托合同后，由公司組建服務中心或 前期工作小組。 2、服務中心或工作小組與委托方進行物業(yè)交接，其中應包括：業(yè)戶資料、 物業(yè)圖紙、現(xiàn)場設備設施、前期遺留問題、相關帳務清算等。 3、按物業(yè)管理委托合同中的物業(yè)崗位設置進行人員的招聘與培訓。 4、服務中心按物業(yè)管理委托合同的條款和公司的要求制訂前三個月 的工作計劃。 5、服務中心在職能部門指導幫助下辦妥物價申報，銀行開戶等工作；配 齊預算內的辦公用品、工具、服裝等；制度上墻。 6、進駐管理。 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)投訴處理規(guī)定物業(yè)投訴處理規(guī)定 1、目的：方便業(yè)戶監(jiān)

63、督本公司提供的管理服務質量，使工作中的不合格 服務能得到及時糾正，以提高服務質量。 2、基本程序與標準： 1）投訴登記：不缺項，詳細認真，轉呈及時。 2）投訴解釋：耐心細致，用語禮貌，用詞準確，不含糊其詞。 3）投訴處理: 及時，不刁難，不推諉，做到“事事有著落，件件有回音” 。 38 3、接待投訴的人員將內容登記完之后，應立即轉呈相關部門盡快處理， 24 小時內回復投訴人處理結果，并報公司備案。 4、投訴人直接向公司投訴的，職能部門應立即調查并判斷投訴的有效性， 在當日與投訴所涉及的部門（服務中心）聯(lián)系。 5、對于有效投訴，所涉及的部門（服務中心）應立即深入分析原因和責 任，并填寫“投訴處理

64、報告”和“糾正預防措施實施通知單” ，對投訴涉 及的有關責任人制定糾正措施，經(jīng)職能部門認定后，進行實施，同時應 與投訴人聯(lián)系，答復處理結果。 6、根據(jù)糾正措施應完成的時間，管理部對不合格服務糾正結果及時進行 跟蹤驗證。 7、如投訴問題嚴重，管理部應報告總經(jīng)理室并聯(lián)系有關部門負責人，一 起到現(xiàn)場查看，了解、記錄實際情況，填寫“投訴處理報告”和“糾正 預防措施處理單” 。 8、如個別投訴涉及其他單位，無法及時解決問題，應在 24 小時內與投 訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同時，盡快與有關單位聯(lián)系解決問題的措施， 并及時將結果告知投訴人。 9、對于無效投訴，應在當天與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作。 10、 “

65、投訴處理報告”,“糾正預防措施實施通知單”及“糾正預防措施處 理單”的記錄由公司管理部備案存檔。 第四節(jié)第四節(jié) 回訪工作規(guī)定回訪工作規(guī)定 1、回訪形式由上門回訪、電話回訪、信函回訪、公告等組成。 39 2、服務中心應對下列三類工作進行回訪： 1）對報修的回訪。管理員按維修單的修復情況與業(yè)戶聯(lián)系，了解業(yè)戶對 維修結果的滿意程度。 2）對投訴的回訪。在日常接待中，征詢投訴人對處理結果的反饋意見。 3）對意見、建議的回訪。事務組在日常接待或巡視中收集的業(yè)戶意見、 建議，落實后了解業(yè)戶的意見。 3、回訪工作的責任人為服務中心經(jīng)理。回訪中存在的問題由服務中心經(jīng) 理負責協(xié)調、解決。 4、上門回訪必須有業(yè)戶的簽名，電話回訪不作此項要求，但在回訪記錄 表中寫明“電話回訪” 。 5、對回訪中，業(yè)戶又重新提出的意見、建議或投訴等： 1）對暫時無法作出明確答復的，應作好解釋并約定時間回復；屬投訴性 質，按“物業(yè)投訴處理規(guī)定”執(zhí)行。 2）對需要進行第二次、第三次甚至更多次回訪的，對第二次以后的不屬 于投訴的回訪可視情況采用電話回訪形式。 6、需對多數(shù)業(yè)戶就同一問題進行答復、回訪時，服務中心可采用公告的 形式給業(yè)戶答復。公告應存入回訪檔案。 7、對業(yè)戶反映的問題做到“件件有著落，事事有回音” ，回訪處理率達 100。 8、對同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴） ，應作一次記錄。 9、對投訴