土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).doc

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土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 利用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地運(yùn)作機(jī)制。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但在政府投資極為有限的條件下,必須盤(pán)活土地資產(chǎn),步入良性循環(huán)軌道,使基礎(chǔ)設(shè)施（城際鐵路）沿線亟待開(kāi)發(fā)的土地成為城市建設(shè)發(fā)展的生力軍。城市土地資產(chǎn)是政府的一項(xiàng)極其重要的自然生產(chǎn)成本,是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分,同時(shí)也是不可再生的寶貴資源。建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地運(yùn)行機(jī)制,優(yōu)化土地資源配置,集約利用城市用地,是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值的重要途徑,也是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),促進(jìn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。 一、我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)的規(guī)定 根據(jù)《土地法》的規(guī)定：我國(guó)全部土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地的全民所有制采取社會(huì)主義國(guó)家所有的形式，國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有（包括村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體）。 二、土地的預(yù)審制度 指國(guó)土資源管理部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查，同時(shí)出具預(yù)審意見(jiàn)。預(yù)審意見(jiàn)是建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，今后農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用必須預(yù)審過(guò)關(guān)才能批準(zhǔn)項(xiàng)目用地。 項(xiàng)目要符合符合土地利用總體規(guī)劃及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃、符合國(guó)家供地政策，取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)和落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度。 三、土地的征轉(zhuǎn)用制度 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用：是指按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 土地征收（征用）：指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為。 四、土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)及儲(chǔ)備制度 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。 五、土地的供應(yīng)制度 我國(guó)現(xiàn)行的土地供應(yīng)分為無(wú)償使用和有償使用，無(wú)償使用土地即為劃撥土地供應(yīng)，沒(méi)有使用年限。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。該類用地項(xiàng)目應(yīng)符合《劃撥用地目錄》，主要指國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 有償使用即通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))的解釋，土地公開(kāi)出讓方式包括招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌。 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 根據(jù)用地的性質(zhì)不同，有償使用土地的最高出讓年限有所不同：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。 六、土地的出讓收入（土地出讓金） 土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。 土地出讓金，顧名思義，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問(wèn)題。土地出讓金，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等。 土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說(shuō)，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。 七、土地融資 隨著土地價(jià)值的日顯突出，利用土地進(jìn)行融資也越來(lái)越為各級(jí)政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所使用。一般來(lái)說(shuō)土地融資分為土地項(xiàng)目融資土地抵押融資土地儲(chǔ)備融資，土地項(xiàng)目融資是指以政府基礎(chǔ)設(shè)施為依托，以長(zhǎng)遠(yuǎn)收益或政府財(cái)政擔(dān)保為條件，BT（BOT）建設(shè)模式為方式的融資形式；土地抵押融資是以土地使用權(quán)為擔(dān)保的融資形式；土地儲(chǔ)備融資是以土地的預(yù)期收益為擔(dān)保的融資形式。 八、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（以城際鐵路為例） （一）產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)。城際鐵路項(xiàng)目得到國(guó)家和省市的支持，取得用地指標(biāo)和項(xiàng)目用地預(yù)審。 （二）規(guī)劃條件。根據(jù)城市規(guī)劃和項(xiàng)目規(guī)劃，由政府掌控鐵路站點(diǎn)及鐵路沿線的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)。 （三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃紅線，由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)對(duì)城際鐵路站點(diǎn)方圓一定范圍的土地進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)的影響，站點(diǎn)上蓋物業(yè)的土地預(yù)期價(jià)值相對(duì)較高。可以由政府財(cái)政投資或引人社會(huì)資金（BT、BOT等形式）進(jìn)行前期的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （四）土地收益。通過(guò)前期的一級(jí)開(kāi)發(fā)，使生地達(dá)到“五通一平”或“七通一平”的開(kāi)發(fā)熟地。根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以同時(shí)采取三種方式處理一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地：一是進(jìn)行公開(kāi)招拍掛獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和城際鐵路建設(shè)的資金；二是由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司自行取得部分土地使用權(quán)進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，獲得更多價(jià)值的土地收益；三是進(jìn)行土地儲(chǔ)備，隨著地塊的成熟程度逐步將儲(chǔ)備土地推向市場(chǎng)或自行開(kāi)發(fā)，收益用于城際鐵路的建設(shè)和管養(yǎng)。 （五）城際鐵路建設(shè)。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行城際鐵路建設(shè)。