土地一級開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).doc

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土地一級開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 利用土地一級開發(fā)融資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施是與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的土地運作機制。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施是社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。但在政府投資極為有限的條件下,必須盤活土地資產(chǎn),步入良性循環(huán)軌道,使基礎(chǔ)設(shè)施（城際鐵路）沿線亟待開發(fā)的土地成為城市建設(shè)發(fā)展的生力軍。城市土地資產(chǎn)是政府的一項極其重要的自然生產(chǎn)成本,是國有資產(chǎn)的重要組成部分,同時也是不可再生的寶貴資源。建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的土地運行機制,優(yōu)化土地資源配置,集約利用城市用地,是實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值的重要途徑,也是適應(yīng)市場經(jīng)濟,促進城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。 一、我國現(xiàn)行土地所有權(quán)的規(guī)定 根據(jù)《土地法》的規(guī)定：我國全部土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地的全民所有制采取社會主義國家所有的形式，國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有（包括村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體）。 二、土地的預(yù)審制度 指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查，同時出具預(yù)審意見。預(yù)審意見是建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，今后農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用必須預(yù)審過關(guān)才能批準(zhǔn)項目用地。 項目要符合符合土地利用總體規(guī)劃及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃、符合國家供地政策，取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃指標(biāo)和落實耕地占補平衡制度。 三、土地的征轉(zhuǎn)用制度 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用：是指按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 土地征收（征用）：指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤? 四、土地的一級開發(fā)及儲備制度 土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 根據(jù)《土地儲備管理辦法》，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。 五、土地的供應(yīng)制度 我國現(xiàn)行的土地供應(yīng)分為無償使用和有償使用，無償使用土地即為劃撥土地供應(yīng)，沒有使用年限。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。該類用地項目應(yīng)符合《劃撥用地目錄》，主要指國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 有償使用即通過出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一種財產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權(quán)。按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)的解釋，土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 根據(jù)用地的性質(zhì)不同，有償使用土地的最高出讓年限有所不同：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 六、土地的出讓收入（土地出讓金） 土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進經(jīng)濟發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場經(jīng)濟關(guān)系的經(jīng)濟杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關(guān)系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務(wù)，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。 七、土地融資 隨著土地價值的日顯突出，利用土地進行融資也越來越為各級政府進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所使用。一般來說土地融資分為土地項目融資土地抵押融資土地儲備融資，土地項目融資是指以政府基礎(chǔ)設(shè)施為依托，以長遠收益或政府財政擔(dān)保為條件，BT（BOT）建設(shè)模式為方式的融資形式；土地抵押融資是以土地使用權(quán)為擔(dān)保的融資形式；土地儲備融資是以土地的預(yù)期收益為擔(dān)保的融資形式。 八、土地一級開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（以城際鐵路為例） （一）產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)。城際鐵路項目得到國家和省市的支持，取得用地指標(biāo)和項目用地預(yù)審。 （二）規(guī)劃條件。根據(jù)城市規(guī)劃和項目規(guī)劃，由政府掌控鐵路站點及鐵路沿線的一級土地開發(fā)權(quán)。 （三）土地一級開發(fā)。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃紅線，由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)對城際鐵路站點方圓一定范圍的土地進行一級土地開發(fā)。由于區(qū)位優(yōu)勢的影響，站點上蓋物業(yè)的土地預(yù)期價值相對較高?？梢杂烧斦顿Y或引人社會資金（BT、BOT等形式）進行前期的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”開發(fā)建設(shè)。 （四）土地收益。通過前期的一級開發(fā)，使生地達到“五通一平”或“七通一平”的開發(fā)熟地。根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢可以同時采取三種方式處理一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地：一是進行公開招拍掛獲得土地一級開發(fā)和城際鐵路建設(shè)的資金；二是由土地一級開發(fā)公司自行取得部分土地使用權(quán)進行二級開發(fā)，獲得更多價值的土地收益；三是進行土地儲備，隨著地塊的成熟程度逐步將儲備土地推向市場或自行開發(fā)，收益用于城際鐵路的建設(shè)和管養(yǎng)。 （五）城際鐵路建設(shè)。在土地一級開發(fā)的同時進行城際鐵路建設(shè)。