土地出讓合同示范文本解析.doc

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以規(guī)矩成就方圓——《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本詳解 來自:全國發(fā)表時間：2008年7月3日 00:16:24 編者按： 2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。這是國家作為土地使用權出讓人時、土地管理部門與受讓人之間新的“契約”文本。在這里，土地管理部門通過協(xié)議條款貫徹了管理意圖，而相對人也可以在平等原則下有更多的意思表示。在致力于提高土地利用效率和維護雙方權益上，雙方有了一個強制政策之外的新平臺。所以，了解其背景，理解和把握其總體框架和主要內(nèi)容，明晰重點條款的含義和填寫方法，會讓這個“契約”發(fā)揮更大的作用。為此，我們約請了直接參與修訂《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本的相關人員，對新合同文本予以詳細解讀。 以規(guī)矩成就方圓 ——《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本詳解 國土資源部土地利用司 廖永林 雷愛先 王小雨 段春華 為何發(fā)布“2008文本”？ 政策歷程：出讓合同制訂和完善的線路圖 1990年國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條明確規(guī)定，土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。1994年1月，原國家土地管理局、國家工商行政管理局根據(jù)國務院55、56號令，聯(lián)合發(fā)布了《國有土地使用權出讓合同》示范文本（下稱94年文本）。 2000年10月，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》等法律法規(guī)，國土資源部與國家工商行政管理總局對1994年文本進行了修訂，聯(lián)合發(fā)布了《國有土地使用權出讓合同》示范文本（下稱2000年文本）。2000年文本對國有土地使用權出讓、受讓雙方的土地權利、義務進行了系統(tǒng)、具體的約定，成為全國各市、縣國土資源管理部門在土地出讓過程中最基本最普遍的契約文件，對保護出讓方和受讓方的合法土地權益，合理開發(fā)利用土地，促進土地市場規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。 2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規(guī)定：“今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業(yè)項目用地必須有投資強度和開發(fā)進度等控制性要求”?！耙凑占s用地的原則，調(diào)整有關廠區(qū)綠化率的規(guī)定,不得圈占土地搞花園式工廠”。 為貫徹落實國務院文件精神，在2000年文本的基礎上，2006年4月，國土資源部與國家工商管理總局又聯(lián)合發(fā)布實施了《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本（下稱2006年文本）。文本對出讓土地上建設項目的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件、違約責任等進行了明確約定。兩個文本的同時使用，對于貫徹落實土地調(diào)控政策，進一步發(fā)揮政府運用經(jīng)濟、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤積土地，提高土地利用效率，具有重要意義。 顯然，示范文本的修訂之路，就是土地法律政策沿革的路線圖，而合同文本則以條款的形式，循著整個土地法律政策的劇情邏輯向下演繹。 法律、制度變化：原有文本難以裝載之困 《物權法》引導建設用地使用權概念新布局。2007年3月16日《物權法》出臺，10月1日實施?！段餀喾ā返谌帯队靡嫖餀唷返?2章《建設用地使用權》對建設用地使用權的名稱、設立方式及建設用地使用權出讓合同的主要內(nèi)容進行了系統(tǒng)規(guī)定。一是規(guī)定建設用地使用權可以分別在土地的地表、地上或者地下設立，將建設用地使用權明確為一個空間概念。二是嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權，將出讓作為設立建設用地使用權的主要方式。三是規(guī)定建設用地使用權出讓合同，應當采取書面形式訂立，并規(guī)定了合同一般應包括的內(nèi)容。如當事人名稱與住所、土地界址和面積、建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間、土地用途、使用期限、出讓價款及支付方式、爭議解決方法等。四是規(guī)定建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈予或者抵押。 新政策頻出：原有文本難以容納。首先，2007年國土資源部發(fā)布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，對招拍掛出讓國有建設用地的范圍、原則、程序和合同簽訂進行了明確規(guī)定。其次，2007年國土資源部下發(fā)的《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》對建設項目開發(fā)周期、廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地比例等提出了明確要求。特別是2008年1月3日發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》進一步明確強調(diào)，土地出讓合同要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容；供應住宅用地要將單位土地面積的住房建設套數(shù)、住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入出讓合同或劃撥決定書。 顯然，原有合同文本的有關條款原則，已經(jīng)難以適應法律和政策變動的要求，必須予以重新修訂。2008年初開始，我們在2000年和2006年文本基礎上，組織制訂了2008年文本。 總體框架：完整的三部分 2008年文本由合同正文、三個附件和合同使用說明三部分組成： 合同正文：分為9章46條,包括出讓人與受讓人的一般信息、總則、出讓土地的交付與出讓價款的繳納、土地開發(fā)建設與利用、國有建設用地使用權轉讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、適用法律及爭議解決、附則等。 合同附件：2008年文本共有三個附件，包括：出讓宗地平面界址圖、出讓宗地豎向界限和市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。 合同使用說明：在使用說明中，對出讓主體、出讓客體、12個合同條款的填寫及合同解釋權等作了詳細說明。 主要條款的理解和把握：用規(guī)矩調(diào)整約定，以約定成就方圓 出讓合同名稱：物權法法定原則的體現(xiàn) 1994年、2000年和2006年文本的名稱均為“國有土地使用權出讓合同”示范文本。而《物權法》頒布后，其第12章專門對國有建設用地使用權進行了規(guī)定，對國有建設用地使用權出讓合同的條款內(nèi)容進行了明確。按照物權法定的原則，物權的種類和內(nèi)容必須由法律做出規(guī)定，所以，出讓合同的名稱也應與《物權法》規(guī)定的建設用地使用權的名稱相對應。因此，2008年文本將原來的《國有土地使用權出讓合同》示范文本，修改為《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，將原文本中的“國有土地使用權”的表述，修改為“國有建設用地使用權”。 出讓人和受讓人：權利法定 國有建設用地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用權人向國家支付土地使用權出讓價款的行為。 《物權法》第135條規(guī)定，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，出讓的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押，允許依法取得的建設用地使用權依法處分。因此，2008年文本第2條、第3條明確，出讓土地的所有權屬于國家，出讓人的權利是根據(jù)法律授權出讓國有建設用地使用權，地下資源、埋藏物不屬于國有建設用地使用權出讓范圍；受讓人的權利是對依法取得的國有建設用地，在出讓期限內(nèi)享有占有、使用、收益和依法處置的權利，有權利用該土地依法建造建筑物、構筑物及其附屬設施。 出讓土地的空間范圍：可以依法分層出讓，上下高程約定不能少 《物權法》第136條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。因此，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。 既然建設用地使用權是一個空間范圍，那么，就可以依法分層出讓。在具體的出讓實踐中，市、縣國土資源部門既可以出讓地上建設用地使用權，如香港的空間隧道；也可以出讓地下建設用地使用權，如地下商場、車庫等。為準確標示出讓建設用地使用權的權利范圍，保證合同約定的標的物的唯一性，在出讓合同中，不僅要約定出讓合同的平面界址，還要同時約定宗地的上下高程，這樣，出讓的建設用地使用權才是一個空間概念。 為此，2008年文本第4條明確，在簽訂出讓合同時，要填寫宗地的平面界限和豎向界限，出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。 如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米。 出讓土地用途：法定條款，不得約定，但雙方必須遵守 土地用途是出讓合同的重要內(nèi)容。在土地用途的認定和填寫上，必須把握以下三點： 第一，出讓合同的土地用途并不是由出讓方和受讓方簽訂合同時臨時約定的內(nèi)容，而是在土地出讓前由城市規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件確定的。包括土地用途、容積率等在內(nèi)的規(guī)劃條件，是宗地出讓的前置條件，也是確定土地出讓價款的基礎。市、縣國土資源管理部門依據(jù)規(guī)劃條件擬定出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，才能實施出讓。合同簽訂作為出讓過程的最后一個環(huán)節(jié)，目的是將出讓行為實施過程中所明確的權利義務以書面的形式固定下來。因此，出讓方和受讓方必須按照經(jīng)批準的土地用途填寫，未經(jīng)批準土地用途不得改變。 第二，合同中的土地用途雖不是合同雙方當事人約定，但雙方當事人必須共同遵守。也就是說，出讓宗地的用途首先是依法確定，然后寫入出讓合同并作為合同重要內(nèi)容的。 第三，市、縣國土資源管理部門出讓土地時，是按宗地設定規(guī)劃條件，按宗地確定出讓方案，按宗地實施出讓。因此，出讓合同中也應按宗地填寫土地用途。2007年8月，國家發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》，雙方當事人應按該分類標準規(guī)定的土地二級類填寫。屬于同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的，應當寫明各類具體土地用途的出讓年期及各類具體用途土地占宗地的面積比例和空間范圍。 出讓土地交付：由雙方當事人約定 出讓土地的交付，是雙方當事人關于合同標的物—建設用地使用權—履行方式的約定。按照合同法的基本原理，合同履行方式可以是一次性的，也可以是分次的；既可以是在一定時期內(nèi)的，也可以是分期的。就出讓土地來說，各地在實踐中交付的時間包括：（1）合同簽訂之日交地；（2）發(fā)放《建設用地批準書》之日起交地；（3）發(fā)《交地通知書》之日交地；（4）合同約定將來的某個時點前交地。交付的土地應具備的條件在實際出讓中也有差異，既有生地出讓，也有熟地出讓，熟地出讓中土地的開發(fā)程度也不一樣，有“三通”、“七通”、“九通”之別。一般來說，凈地和熟地出讓可以縮短開發(fā)建設周期，盡快建成項目。因此，有條件的地區(qū)基本上都是完成拆遷安置和基礎設施配套后，再實施出讓，這也是國家政策倡導的，但也不排除現(xiàn)狀出讓的情況。因此， 2008年文本明確土地交付的時間和交付時應達到的土地條件，均由雙方當事人明確約定。 出讓土地年期起算：莫要錯算“良機” 土地屬于不動產(chǎn)，建設用地使用權是一種物權，這一物權的行使時間從何時起算，十分重要。一種觀點認為土地出讓年限應自領取該宗地的《國有土地使用證》之日起算；另一種觀點認為土地出讓年限應自土地出讓成交之日起算。 這兩種觀點都是錯誤的。因為，土地出讓成交時，受讓方并未實際占有標的，而自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方就已開始實際占有、使用該土地，但受讓方自交清土地出讓金、辦理土地登記、領取國有土地使用證之日起，方取得法定土地使用權。若按照土地出讓成交之日起算，無形中縮短了受讓方實際使用年限。如果按照發(fā)證之日起算，容易產(chǎn)生受讓方故意不領取或若干年后再領取土地使用證以達到延長實際土地使用年期目的的現(xiàn)象。因此，2008年文本中明確規(guī)定：出讓年期按合同約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。 出讓合同中的定金：視不同出讓方式而約定 定金是一種貨幣擔保形式。擔保法規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金的法律效力表現(xiàn)在兩個方面：一是債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回；二是在發(fā)生違約的情況下，接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。同時，擔保法規(guī)定，定金的比例不能超過合同金額的20%，如果超過20%，超過的部分不能起到擔保作用，只能算作是預付款。 2008年文本第9條規(guī)定，定金由出讓人和受讓人雙方約定，并作為土地出讓價款的一部分。對此條款的理解，要把握三點： 出讓宗地屬于政府出讓的待開發(fā)建設用地，按土地出讓價款約定定金； 出讓宗地屬于原劃撥（承租）建設用地使用權補辦出讓手續(xù)的，按照應繳納的建設用地使用權出讓金額約定定金； 采取招拍掛方式出讓的，競得人交納的招標、競買保證金相當于成交價款20%的部分，轉作受讓地塊的定金。 土地出讓價款繳納：合同履行的主條款 出讓價款的繳納是出讓合同的主要條款，是合同履行的關鍵。合同價款的履行期限涉及當事人的期限利益，也是確定合同是如期履行還是遲延履行的客觀依據(jù)。按照合同的一般原理，合同可以即期履行的，也可以定期履行；可以一定期限內(nèi)履行，也可以分期履行；期限可以是非常精確的，也可以是不十分確定的。 因此，2008年文本第10條對出讓價款的履行方式和履行時間進行了明確。規(guī)定建設用地使用權出讓價款的支付方式和期限由當事人雙方約定，雙方約定一次性付清的，選擇第一項，分期支付的，選擇第二項。分期支付土地出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款時，可以按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。 申請土地登記：必須繳清全部土地價款 近年來，一些地方出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：受讓人只繳了部分出讓價款就分割取得了土地使用權證，而受讓人再用該土地使用權證申請土地抵押貸款。這種做法是違法的，不僅給及時繳清全部出讓價款埋下了隱患，也為開發(fā)商以少量資金囤積土地留下余地，而一旦形勢不利于開發(fā)建設，就造成土地閑置和工程爛尾。土地不能及時開發(fā)利用，既增加了金融風險，也不利于節(jié)約集約用地。 為加強土地登記管理，《土地登記辦法》規(guī)定，受讓人必須在繳清全部國有土地出讓價款后，才能申請土地登記，領取國有土地使用證。國發(fā)3號文件也再次明確規(guī)定，未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書。為此，2008年文本第11條明確，受讓人應在按本合同約定付清全部國有建設用地使用權出讓價款后，方可持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。 出讓宗地投資總額和投資強度的計算依據(jù)：包括土地出讓價款 從最簡單的經(jīng)濟學概念上來說, 建設項目的投資總額是指，開展某一項目總共投入多少資金總量，而投資強度是指單位面積內(nèi)的投資金額。因此，投資強度與投資總額之間存在一定的邏輯關系，卻又不是一回事。 為促進各類建設項目節(jié)約集約用地，國務院3號文要求在出讓合同和劃撥決定書中，必須明確建設項目的投資額。特別是，2008年國土資源部《關于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設用地控制指標>的通知》對工業(yè)項目投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等指標提出了明確要求。并要求新建工業(yè)項目必須嚴格執(zhí)行該標準，改建、擴建項目可參照執(zhí)行。 為此，2008年文本第12條將宗地開發(fā)投資強度指標分為工業(yè)項目和非工業(yè)項目兩大類，并明確工業(yè)項目的固定資產(chǎn)總投資包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和土地出讓價款等，目的是為了保證土地的有效合理利用，促進土地的節(jié)約集約開發(fā)。 出讓宗地的規(guī)劃條件：遵從者不止出讓、受讓雙方 《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實施條例》明確規(guī)定，國有土地使用權出讓由市縣國土資源管理部門會同城市規(guī)劃等部門擬定方案，報同級人民政府批準后，由市縣國土資源管理部門實施。2008年實施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》也規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。市、縣規(guī)劃部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。 根據(jù)上述規(guī)定，我們理解，簽訂國有建設用地使用權出讓合同與規(guī)劃條件確定之間的關系是：規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件――國土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件出讓土地――規(guī)劃條件依法寫入出讓合同――出讓人、受讓人、規(guī)劃部門依法共同遵守。 也就是說，規(guī)劃條件依法確定并依法寫入出讓合同，在出讓合同履行的整個過程中，無論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門，均不得改變法定規(guī)劃條件。擅自改變規(guī)劃條件的行為，首先是違法行為，同時也是合同違約行為。 為落實城鄉(xiāng)規(guī)劃法，在2008年文本的附件中，專門增加了政府規(guī)劃部門出具的出讓宗地規(guī)劃條件作為附件2，各市縣國土資源管理部門在簽訂出讓合同時，必須將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件粘貼在附件2上。 另外，由于工業(yè)項目和房地產(chǎn)等非工業(yè)項目的差異，產(chǎn)業(yè)政策不同，體現(xiàn)在規(guī)劃條件上也有所不同。國發(fā)3號文明確提出：對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款?！豆I(yè)項目建設用地控制指標》要求，工業(yè)用地的建筑容積率、建筑密度只約定最低限指標。而對于住宅用地，國發(fā)3號文則要求必須將最低容積率限制寫入出讓合同。 為落實上述政策，2008年文本第13條規(guī)定，受讓人在出讓宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構筑物及其附屬設施的，應符合市（縣）政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。在簽訂合同時，出讓人和受讓人按照出讓宗地的規(guī)劃條件填寫出讓宗地的主體建筑物和附屬建筑物性質(zhì)、建筑總面積、建筑容積率、建筑限高、建筑密度、綠地率和其他土地利用要求。受讓宗地用于工業(yè)項目建設的，建筑容積率、建筑密度只填寫最低限指標，即“不低于”。受讓宗地用于房地產(chǎn)項目建設的，建筑容積率、建筑密度要同時填寫最高限指標和最低限指標，即“不低于不高于”。 出讓宗地建設配套：一攬子的約定要求 國發(fā)3號文規(guī)定，供應住宅用地要將單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地?！豆I(yè)項目建設用地控制指標》也明確要求：宗地用于工業(yè)項目建設的，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過7 %。 為落實上述政策規(guī)定，2008年文本第14條設定了兩款。第一款對工業(yè)項目中的非生產(chǎn)性設施用地面積比例進行了明確約定；第二款對住宅用地范圍內(nèi)建設的住宅總套數(shù)，套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設總面積的比例、配套建設的經(jīng)濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求進行了約定。 具體地說，如果出讓的宗地用于建設工業(yè)項目，只填寫第一款；如果出讓的宗地用于住宅建設，且政府規(guī)劃建設部門對住宅用地范圍內(nèi)需要建設的住宅套數(shù)、套型及保障性住房建設有明確具體的要求，可將其具體指標和要求在合同中填寫。 建設項目的開竣工時間：順延期限不得超過一年 國發(fā)3號文明確規(guī)定，土地出讓合同要嚴格約定建設項目開竣工時間等內(nèi)容。國土資源部236號提出，為縮短土地開發(fā)周期，住宅用地的開發(fā)建設時間原則上不得超過3年。為體現(xiàn)上述政策精神，2008年文本第16條對建設項目的開竣工時間進行了重申，第一款要求填寫建設項目的開工時間和竣工時間。合同雙方當事人需要注意的是，如果出讓宗地用于住宅建設，按照236號文件的規(guī)定，開工時間和竣工時間的最長間隔不得超過3年?？紤]到建設項目因不可預見因素不能按期開工建設的情況，文本第16條第二款規(guī)定，受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。 需要改變土地用途：有兩種處理方式 《城市房地產(chǎn)管理法》第17條規(guī)定，土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。國發(fā)3號文進一步要求，對非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。 根據(jù)上述法律政策規(guī)定，2008年文本第18條明確要求：在出讓期限內(nèi)，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內(nèi)，需要改變合同約定的土地用途的，有兩種處理方式：第一種方式是由出讓人有償收回建設用地使用權；第二種方式是依法辦理改變土地用途批準手續(xù)，由出讓人和受讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議，或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同。受讓人按照新土地用途條件下評估市場價格與原土地用途條件下評估市場價格的差額，補繳國有建設用地使用權出讓價款，辦理土地變更登記。 需要特別說明的是，出讓合同雙方當事人選擇第二種處理方式，在性質(zhì)上屬于“出讓土地改變用途等土地使用條件的處理”，必須按照《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》規(guī)定的操作程序，規(guī)范辦理。 關于對出讓宗地規(guī)劃調(diào)整權和土地使用權收回 為了防止規(guī)劃變更給有關當事人造成利益損失，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》設立了補償制度，規(guī)定依法修改規(guī)劃給當事人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。為保護土地物權的穩(wěn)定性和產(chǎn)權人的權益，《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。《物權法》第148條規(guī)定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當給予補償。根據(jù)上述法律精神，2008年合同文本對出讓期間城市規(guī)劃的調(diào)整和提前收回建設用地使用權進行了明確。第十九條規(guī)定，在使用期限內(nèi)，政府保留對出讓合同項下宗地的規(guī)劃調(diào)整權，原規(guī)劃如有修改，宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行。第二十條規(guī)定，對受讓人依法使用的國有建設用地使用權，在合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經(jīng)評估認定的直接損失給予土地使用者補償。 關于出讓建設用地使用權轉讓、出租和抵押 依法取得的出讓建設用地使用權可以轉讓、出租和設定抵押，是法律賦予出讓建設用地使用權的基本權能。出讓土地以轉讓、出租、抵押的方式進行資源再配置和要素合理流動，從55號令到《城市房地產(chǎn)管理法》，再到《物權法》，法律保障是十分明確的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合兩個條件，一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！段餀喾ā返?43條規(guī)定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。根據(jù)上述法律規(guī)定，2008年《出讓合同》第二十一條至二十四條，對國有建設用地使用權人轉讓、出租、抵押的權利、義務進行了專門規(guī)定。 關于土地使用年期屆滿處理的約定 建設用地使用權出讓年限屆滿的處理比較復雜，既關系到社會公共利益，也關系到土地所有者和土地使用者的權益。年限屆滿時對土地的處理需要區(qū)別對待。因此，首先要分析屆滿時的建設項目性質(zhì)、用地者需求、城市規(guī)劃和涉及的相關法律。一般來說，建設項目可以分為住宅項目和非住宅項目。從用地者需求分，土地使用年限屆滿，有需要繼續(xù)使用土地提出續(xù)期申請的，也有未提出續(xù)期申請的。根據(jù)屆時有效的城市規(guī)劃，年限屆滿時宗地上的建設項目，有符合城市規(guī)劃、可以繼續(xù)辦理用地手續(xù)的，也有不符合規(guī)劃不得續(xù)期的。因此，政府對于提出續(xù)期申請的處理有兩種方式，一種是因公共利益需要，政府必須收回土地，另一種是可以續(xù)期，為用地者辦理用地手續(xù)。 建設用地使用權出讓年限屆滿時的相關法律規(guī)定也不盡一致。1990年實施的國務院55號令第40條規(guī)定：“出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”。該規(guī)定未考慮收回土地使用權時受讓方的房屋所有權問題。 《城市房地產(chǎn)管理法》取消了55號令“地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”的規(guī)定，在第21條規(guī)定：“ 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！卑凑铡冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的規(guī)定，首先可以將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續(xù)期和未申請續(xù)期。其次，再將申請續(xù)期的情況分為兩大類：準予續(xù)期和續(xù)期未獲批準。準予續(xù)期的，重新簽訂出讓合同，繳納土地出讓價款，辦理土地登記，這種情形不涉及對土地使用者的補償問題；未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的，收回建設用地使用權，但對于這種情形下，對土地使用者如何補償，《城市房地產(chǎn)管理法》沒有提及。 《物權法》對建設用地使用權期限屆滿續(xù)期作了進一步了明確，第149條第一款規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。第二款規(guī)定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。” 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理，2008年出讓合同文本第二十五條規(guī)定，非因公共利益需要，合同約定的使用年限屆滿，土地使用者提出續(xù)期申請的，出讓人應當予以批準。住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續(xù)期。第二十六條規(guī)定，因社會公共利益需要，申請續(xù)期未獲批準的，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施由出讓人收回，補償方式由土地使用者和出讓人雙方約定，或者給予土地使用者相應補償，或者由出讓人無償收回。第二十七條的基本含義是，土地使用者沒有申請續(xù)期的，國有建設用地使用權及宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，由出讓人無償收回。 關于不能按合同約定支付出讓價款的違約處理 《城市房地產(chǎn)管理法》第15條規(guī)定，未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償?！秶鴦赵恨k公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。根據(jù)上述法律政策規(guī)定，2008年《出讓合同》第30條約定，受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。 關于受讓人因自身原因終止項目投資建設的違約處理 對于受讓人在開發(fā)利用土地過程中，因自身原因終止該項目投資建設的情形，2008年《出讓合同》第31條根據(jù)受讓人提出申請的時間，設置了兩種具體的處理方式。如果受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出退地申請的，受讓人應當向出讓人提出申請終止履行本合同并請求退還土地的申請，出讓人報經(jīng)原批準宗地出讓方案的市縣人民政府審批該申請后，出讓人扣除定金，退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款，收回國有建設用地使用權。對該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構筑物及其附屬設施，明確出讓人可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償。如果受讓人在合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請，此時，根據(jù)閑置土地的相關政策規(guī)定，受讓人已造成了土地閑置，因此，在辦理退地手續(xù)時，不僅要扣除定金，受讓人還要依法繳納閑置費，剩余的已付出讓價款退還受讓人。 關于閑置土地的處理 閑置土地是一個法定概念。1999年，國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》對閑置土地的認定進行了明確規(guī)定。該辦法規(guī)定：閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地： （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；（二）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 閑置土地要依法處置。無論是征收土地閑置費還是收回國有土地使用權，首先是依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》的規(guī)定追究其違法責任，其次才能由國土資源管理部門作為出讓方追究其違約責任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十五條明確規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。《閑置土地處置辦法》第四條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外?！秶鴦赵宏P于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)［2008］3號）進一步明確，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。 可以看出，閑置土地不僅包括出讓土地，也包括劃撥土地。無論是閑置土地的認定，還是對閑置土地的處理，均有明確的法律政策規(guī)定。需要明確的是，第一，對出讓土地來說，認定閑置土地的標準之一，是以出讓合同約定的動工開發(fā)建設日期或合同生效日期來計算的。第二，受讓人應按合同約定開工時間開發(fā)建設，受讓人未按約定日期開工的，無論延期時間長短，均屬于違約。而只有超過一年未動工的，才屬于閑置。也就是說，閑置行為也是合同違約行為。第三，根據(jù)上述法律政策規(guī)定，閑置土地首先是一種違法行為，其次才是違約行為。對于受讓人的違法行為，要依行政處罰法的相關規(guī)定進行處罰；對于受讓人的違約行為，要依照合同法的有關規(guī)定，追究違約責任。對于既是違法行為又是違約行為，根據(jù)從重處理的原則，只追究違法責任或違約責任。具體來說，對于出讓土地，非不可抗力或政府原因造成的閑置土地，超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期閑置滿一年不滿兩年的，按出讓土地價款的20%征收土地閑置費，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。 為此，2008年合同文本第32條規(guī)定， 受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權。 關于受讓人未按期開竣工的違約處理 為促進土地的及時開發(fā)利用，2008年合同文本要求出讓合同中明確填寫出讓宗地的開工時間和竣工時間，不能按期開工的，受讓人要提出申請，出讓人同意延建的，重新約定開工時間，竣工時間相應順延。因此，受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工的，屬于合同中的遲延履行性質(zhì)的違約行為。對于合同違約，《合同法》第114條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。所謂違約金，是指按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金由法定違約金和約定違約金之分。違約金是由當事人約定的，稱為約定違約金。違約金根據(jù)合同標的物的價格來計算確定。就國有建設用地使用權出讓來說，受讓宗地的建設項目遲延開工和遲延竣工，均屬于違約，受讓人應按出讓價款的一定比例支付違約金并繼續(xù)履行開工和竣工，違約金比例依據(jù)出讓價款由出讓人和受讓人雙方約定。為此，合同文本第三十三條規(guī)定，受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工或竣工的，每延期一日，應按國有建設用地使用權出讓價款總額的一定比例向出讓人支付違約金，出讓人有權要求受讓人繼續(xù)履約。 關于受讓人違反建筑容積率、建筑密度等規(guī)劃條件的處理 宗地建筑容積率和建筑密度等宗地出讓的規(guī)劃條件，由政府規(guī)劃管理部門出具，并依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定寫入出讓合同。因此，受讓人出讓合同履行中，必須執(zhí)行容積率和建筑密度等規(guī)劃條件，不得突破。低于或高于規(guī)劃確定的容積率和建筑密度，首先是違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的違法行為，由規(guī)劃部門依法查處；其次才是合同違約行為，由出讓人依據(jù)合同法追究受讓人的違約責任。因此，2008年出讓合同文本第三十五條規(guī)定，在土地開發(fā)利用中，對于受讓人違反規(guī)劃和出讓合同約定，使宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于合同約定的最低標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續(xù)履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金。 關于工業(yè)建設項目的特別約定 2008年發(fā)布實施的《工業(yè)項目建設用地控制指標》（國土資發(fā)〔2008〕24號）明確規(guī)定，工業(yè)建設項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。因此，各地應當按照國家政策規(guī)定的控制指標出讓土地，受讓人應當按照控制指標開發(fā)建設。工業(yè)建設項目的綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過突破控制指標的，既違反了國家政策，同時也屬于違約行為。對于合同違約行為，受讓人應當承擔違約責任，要向出讓人支付相當于宗地出讓價款一定比例的違約金，出讓人有權要求受讓人自行拆除相應的綠化和建筑設施。2008年合同文本第36條對此進行了規(guī)定。 關于出讓人合同違約的規(guī)定 國有建設用地使用權出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂，要求雙方共同履行合同。受讓人合同違約要承擔違約責任，出讓人違約同樣要承擔違約責任，這是合同主體平等原則的基本體現(xiàn)。出讓合同約定了出讓人向受讓人交付土地的條款，出讓人應當按照合同約定的時間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定，均屬于違約，要承擔違約責任。為此，出讓合同文本第三十七條規(guī)定，由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的國有建設用地使用權出讓價款的一定比例向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。第三十八條規(guī)定，出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地使用年期自達到約定的土地條件之日起算。 關于合同爭議處理方式的規(guī)定 合同的條款是關于雙方當事人意思表示一致達成的協(xié)議，但合同實際履行中經(jīng)常發(fā)生爭議。對于合同履行所發(fā)生的爭議，《合同法》第128條規(guī)定：當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。一般來說，和解是指當事人自行協(xié)商解決因合同發(fā)生的爭議。調(diào)解是指在第三人的主持下協(xié)調(diào)雙方當事人的利益，使雙方當事人在自愿的原則下解決爭議的方式。和解、調(diào)解可以在訴訟外進行，也可以在某個階段進行。用和解和調(diào)解的方式能夠便捷地解決爭議，省時省力，因此，提倡解決合同爭議首先利用和解和調(diào)解的方式。但在當事人不愿和解、調(diào)解或和解、調(diào)解不成功的，可以根據(jù)達成的仲裁協(xié)議申請仲裁。仲裁機構是依照法律規(guī)定成立的專門裁決合同爭議的機構，所作出的裁決具有法律約束力。仲裁機構不是司法機關，其裁決程序簡便，處理爭議較快，因此，當事人發(fā)生合同糾紛時，可以根據(jù)事先或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。特別需要說明的是，為了正確適用法律，最高人民法院 2000年10月30日《民事案件案由規(guī)定》（試行）和2008年2月發(fā)布實施的《新民事案件案由規(guī)定》，均明確將國有土地出讓合同糾紛列入民事案件案由中，要求根據(jù)民法通則、物權法合同法和民事訴訟法等法律規(guī)定，解決出讓合同糾紛。因此，對于出讓合同糾紛，出讓人與受讓人當然也可以選擇向人民法院起訴，通過訴訟方式來解決。所以，2008年出讓合同文本第40條規(guī)定了合同爭議解決的3種方式，首先由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方可以選擇仲裁，也可以選擇向人民法院起訴。 關于合同生效時間的規(guī)定 合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。合同生效后，其效力主要體現(xiàn)在三個方面，一是在當事人之間產(chǎn)生法律效力，當事人依照合同的規(guī)定，享受權利，承擔義務；二是合同生效后產(chǎn)生的法律效果還表現(xiàn)在對當事人以外的第三人產(chǎn)生一定的法律拘束力，任何單位和個人都不得侵犯當事人的合同權利，不得非法阻撓當事人履行義務。三是當事人違反合同的將依法承擔民事責任。因此，合同何時生效，對雙方當事人十分重要。合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。這一條款，包括兩層規(guī)定，一是合同的生效，原則上是合同的成立一致的，合同成立就產(chǎn)生效力。二是說，某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后，才產(chǎn)生法律效力，這是合同生效的特別要件。比如，法律規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。 2000年的出讓合同文本規(guī)定了合同生效有兩種方式可以選擇：一是出讓合同自雙方簽訂之日起生效；二是簽訂出讓合同時，出讓方案尚未經(jīng)市、縣人民政府批準，因此，雙方約定出讓合同成立，但自市、縣人民政府批準之日起生效。實踐中，一些地方為了招商引資，往往先簽訂出讓合同，后履行出讓方案報批手續(xù)，這種做法，容易發(fā)生后來批準的出讓方案中的土地規(guī)劃設計條件、土地利用條件等內(nèi)容與先簽訂的出讓合同約定的內(nèi)容不一致，或是簽訂出讓合同與履行出讓方案報批手續(xù)間隔時間過長，出讓方案因政策的變化未獲批準，從而造成合同糾紛。 依據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，出讓方案未經(jīng)市、縣人民政府批準，市縣國土資源管理部門不得出讓土地，更不能簽訂出讓合同。為此，2008年合同文本修改了2000年合同文本的內(nèi)容，在第四十一條規(guī)定，出讓合同自出讓人和受讓人雙方簽訂之日起生效。