外商投資房地產(chǎn)方式、限制及流程.ppt

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外商投資房地產(chǎn)方式 限制及流程 背景 經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)異的中國 加入WTO后 隨著人民幣升值的啟動(dòng) 迅速躥紅 成為國際資本的頭號(hào)角逐目標(biāo) 國際資本圈甚至流行一句名言 購買所有人民幣資產(chǎn) 包括垃圾 房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱 對(duì)外資的吸引力越來越大 有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 在外資購房的高潮期 2005年外籍人士在京購買高端物業(yè)占比為20 外資成為支撐北京 上海等一線城市高房價(jià)的一股 生力軍 背景 然而從2006年開始 對(duì)于外資而言 中國樓市的 美羹 開始無法輕易 品嘗 2006年9月份 171號(hào) 文件下發(fā) 對(duì)外資投資房地產(chǎn)亮出紅燈 此后 政策為外資投資房地產(chǎn)業(yè)筑起了一道道的 門柵 外籍人士在京購置高檔樓盤的比例也由2005年的20 驟降至2007 2008年2 1 左右 概念界定 外商投資房地產(chǎn) 是指外國投資者通過新設(shè) 并購 再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) 外商投資房地產(chǎn)業(yè)主要有 新設(shè) 并購和再投資三種方式 新設(shè)方式 外商投資房地產(chǎn)企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理或服務(wù) 新設(shè)方式是外資投資房地產(chǎn)業(yè)最基本的投資方式 遵循商業(yè)存在原則和項(xiàng)目公司原則 1 商業(yè)存在原則 外商在中國境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)遵循 商業(yè)存在 的原則 即外商應(yīng)首先在中國境內(nèi)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè) 經(jīng)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)登記后 方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù) 簡單的說 商業(yè)存在原則要求 從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng) 必須按照要求 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)批準(zhǔn) 登記 在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)從事相關(guān)活動(dòng) 2 項(xiàng)目公司原則 外商在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營 應(yīng)當(dāng)遵循 項(xiàng)目公司 原則 即外商欲申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司 必須事先取得土地使用權(quán) 房地產(chǎn)建筑物所有權(quán) 或者已經(jīng)與土地管理部門 土地開發(fā)商或者房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或者房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓或者購買協(xié)議 也就是說 項(xiàng)目公司要求有 從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng) 的實(shí)際需要 才能 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 否則 審批部門不予批準(zhǔn) 兩個(gè)原則之間的關(guān)系 從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng) 和 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是相輔相成的 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是以 從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng) 為前提和條件的 但同時(shí) 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也是 從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng) 的前提和條件 二者互為條件 缺一不可 對(duì)外商投資新設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的限制 一 對(duì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 2007年版規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制類范圍是 1 土地成片的開發(fā) 限于合資 合作 2 高檔賓館 別墅 高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè) 經(jīng)營 3 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司 此外 2007年版還將 高爾球場(chǎng)的建設(shè) 經(jīng)營 規(guī)定為禁止外商投資項(xiàng)目 二 對(duì)注冊(cè)資本金和投資總額的限制 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低注冊(cè)資本為100萬元人民幣 地方政府可能有更高要求 2 投資總額在300萬美元以下 含300萬美元 的 其注冊(cè)資本應(yīng)該不低于投資總額的70 3 投資總額在300萬美元至420萬美元的 其注冊(cè)資本不得低于210萬美元 4 投資總額在420萬美元 含420萬美元 以上的 其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50 三 投資回報(bào)限制 外資投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方 不得在合同 章程 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中 訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款 四 外匯用匯管制 1 從2006年9月1日開始 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 或收購合資企業(yè)中方股權(quán) 必須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的 否則外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記 2 外資投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方 不得在合同 章程 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中 訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款 否則外匯局不予辦理外資投資企業(yè)外匯登記或登記變更 3 從2007年5月23日開始 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有以下兩種情形的 也不能辦理外匯結(jié)匯手續(xù) a 未完成商務(wù)部備案手續(xù)的 b 為通過外資投資企業(yè)聯(lián)合年檢的 外商投資新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程圖 p89 并購方式 外商投資并購房地產(chǎn)企業(yè) 即外國投資者通過股權(quán)或者資產(chǎn)并購境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè) 變更設(shè)立或者新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理或者服務(wù) 并購方式是外商投資房地產(chǎn)業(yè)最常見的投資方式 并購方式分類 1 股權(quán)并購股權(quán)并購 即外國投資者購買境內(nèi)非外商投資企業(yè)股東的股權(quán) 或認(rèn)購境內(nèi)公司增資 其結(jié)果是使該境內(nèi)工司變更為外商投資企業(yè) 2 資產(chǎn)并購?fù)馍淌茏屚恋厥褂脵?quán)或者房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 并在境內(nèi)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè) 對(duì)受讓土地或項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā) 經(jīng)營 對(duì)外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊限制 1 對(duì)轉(zhuǎn)讓金支付期限的特殊限制境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 須妥善安置職工 處理銀行債務(wù) 并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金 2 禁止并購的主體對(duì)有不良記錄的境外投資者 不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述股權(quán)并購和資產(chǎn)并購活動(dòng) 對(duì)外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊限制 3 對(duì)投資額的特殊限制a 投資總額在300萬美元以下 含300萬美元 的 其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70 b 投資總額在300萬美元至420美元的 其注冊(cè)資本不得低于210萬美元 c 投資總額在420萬美元 含420萬美元 以上的 其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50 對(duì)外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊限制 4 資產(chǎn)并購對(duì)所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的限制在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資產(chǎn)并購 就是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 不符合下列條件的 a 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 并取得土地使用權(quán)證書 b 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā) 屬于房屋建設(shè)工程的 完成開發(fā)投資總額的25 以上 屬于成片開發(fā)土地的 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的 c 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的 還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3 依法收回土地使用權(quán)的 4 共有房地產(chǎn)產(chǎn) 未經(jīng)其他人共有人書面同意的 5 權(quán)屬有爭議的 6 為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 7 法律 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形 外商投資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)流程圖 p91 外商投資資產(chǎn)并購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程圖 p92 再投資方式 外商投資企業(yè)再投資房地產(chǎn) 即境內(nèi)的外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)投資新設(shè)或者并購房地產(chǎn)企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理或者服務(wù) 對(duì)外資再投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊限制 外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資房地產(chǎn)業(yè) 在鼓勵(lì)類 允許類范圍內(nèi)的 直接向投資公司所在地的登記機(jī)關(guān)即工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng) 在限制類范圍內(nèi)的 應(yīng)按照上述限制性規(guī)定 先通過商務(wù)部門的審批 審批機(jī)關(guān)作出同樣批復(fù)的 憑批復(fù)文件到工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記 外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資房地產(chǎn)企業(yè)流程圖 p97