土地出讓辦理流程.doc

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土地出讓 國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國有土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標(biāo)； （三）拍賣。 （四）依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 招標(biāo)出讓土地程序 1.土地交易的招標(biāo)可采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過土地市場載體、媒體等形式發(fā)布招標(biāo)公告而進行的招標(biāo)。 邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人向符合條件的單位和個人發(fā)出招標(biāo)書面邀請進行的招標(biāo)。 招標(biāo)人應(yīng)是國土資源行政主管部門，土地交易機構(gòu)。 2.屬于下列情況的土地交易，采用公開招標(biāo)方式進行。 (1)具有特定的社會、公益建設(shè)條件或其他綜合目標(biāo)的； (2)土地用途有嚴(yán)格限制，可能僅少數(shù)單位或個人有受讓意向的。 對土地使用者有資格限制或特別要求的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可對符合條件的用地申請者進行邀請招標(biāo)。 3.采用招標(biāo)方式進行土地交易的，投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)結(jié)果無效，招標(biāo)人可以重新組織招標(biāo)或轉(zhuǎn)換為拍賣、掛牌出讓方式。 4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日前20日發(fā)布招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)書。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在開標(biāo)日不少于3日前告知當(dāng)事人。 5.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書。投標(biāo)人為單位的，由法定代表人書面簽字加蓋公章；投標(biāo)人為個人的，由投標(biāo)人簽名。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日前將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱，并交納投標(biāo)保證金，保證金按周邊土地市場價5%收取。 招標(biāo)公告中告知允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并以投標(biāo)截止日前招標(biāo)人收到標(biāo)書方為有效。 6.投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容。 (1)填寫好的國有土地使用權(quán)投標(biāo)書； (2)投標(biāo)人有效的營業(yè)執(zhí)照副本； (3)企業(yè)法定代表人證明書； (4)法人代表身份證明書； (5)以個人身份投標(biāo)的，須提交身份證影印件； (6)履約保證金到達招標(biāo)人指定賬戶的證明材料； (7)招標(biāo)人認為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。 7.發(fā)出招標(biāo)文件后，招標(biāo)人不得隨意更改其內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。 投標(biāo)人將標(biāo)書投入標(biāo)箱后不得撤回，并對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)法律責(zé)任 。 8.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點舉行開標(biāo)會議，召集全體投標(biāo)人參加，并公布評標(biāo)、定標(biāo)的原則的方法以及標(biāo)底。土地交易機構(gòu)指派人員，擔(dān)任開標(biāo)會秘書工作。 9.評標(biāo)、定標(biāo)由招標(biāo)人依法組織的評標(biāo)組負責(zé)。評標(biāo)組成員由五人以上單數(shù)組成，并推選一名評標(biāo)組組長。評標(biāo)組一般在開標(biāo)前24小時內(nèi)組成，其成員由監(jiān)察機關(guān)派駐國土資源部門監(jiān)察人員從專家?guī)烊藛T中隨機抽取方式確定，并在開標(biāo)人確定前保密。 10.專家?guī)烊藛T應(yīng)根據(jù)擬評標(biāo)項目情況主動提出回避申請。 對投標(biāo)人提出要求需要評標(biāo)組成員回避的，由監(jiān)察機關(guān)派駐國土資源部門監(jiān)察人員進行審查，并報國土資源局領(lǐng)導(dǎo)確定。評標(biāo)組成員一經(jīng)確定，必須參加開標(biāo)和評標(biāo)。 11.土地交易的招標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)按下列程序進行： (1)點算標(biāo)書； (2)開啟標(biāo)書； (3)對標(biāo)書和標(biāo)書附件進行審查，對不符合規(guī)定的標(biāo)書宣布為無效標(biāo)書； (4)評標(biāo)和定標(biāo)，確定中標(biāo)人； (5)對中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》； (6)與中標(biāo)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 12.有下列情形之一者為無效標(biāo)書： (1)投標(biāo)文件未密封的； (2)投標(biāo)文件無投標(biāo)人及其法定代表人或者授權(quán)委托人印鑒的； (3)應(yīng)當(dāng)提供投標(biāo)保證金而未提供的； (4)符合招標(biāo)文件規(guī)定的其他無標(biāo)標(biāo)書條件的。 無效標(biāo)書應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前由招標(biāo)人依法當(dāng)眾認定并宣布。 13.開標(biāo)會后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時告知未中標(biāo)人。 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《中標(biāo)通知書》約定的時間、地點與招標(biāo)人簽訂《國有土地土地權(quán)權(quán)出讓合同》；因特殊原因不能依約定時間簽訂的，經(jīng)招標(biāo)人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過15日。 14.《中標(biāo)通知書》發(fā)出后，中標(biāo)人因吊銷營業(yè)執(zhí)照、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標(biāo)人可以取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格，《中標(biāo)通知書》無效。招標(biāo)可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 15.投標(biāo)人未中標(biāo)或在開標(biāo)會前聲明放棄投標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)后5日內(nèi)退還投標(biāo)人預(yù)交的保證金(不計利息)。投標(biāo)人中標(biāo)的，其交納的保證金可以充抵土地使用權(quán)出讓金。投標(biāo)人在開標(biāo)后撤標(biāo)的，或中標(biāo)后拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的，所交保證金不予退還。招標(biāo)人拒絕簽訂合同的，應(yīng)向中標(biāo)人雙倍返還其保證金。 16.標(biāo)底被泄露的，招標(biāo)人有權(quán)終止招標(biāo)活動，并告知投標(biāo)人。 拍賣出讓土地程序 1.拍賣土地使用權(quán)，應(yīng)發(fā)布拍賣公告，拍賣公告應(yīng)在拍賣開始前20日發(fā)布。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，按本規(guī)則第條規(guī)定處理，并在拍賣日不少于3日前告知當(dāng)事人。 2.拍賣公告發(fā)出后，競買人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)向拍賣人提出書面競買申請交納競買保證金，并提交下列材料： (1)營業(yè)執(zhí)照副本； (2)法定代表人證明； (3)法定代表人的身份證影印件； (4)資信證明； (5)委托競買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書； (6)拍賣人認為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。 按公告告知可以郵寄競買申請文件的，競買人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并且以競買申請截止日前拍賣人收到為有效。 3.拍賣人收到競買申請書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和拍賣文件及有關(guān)材料，對不符合競買資格的，拍賣人應(yīng)當(dāng)將申請材料退回競買意向人。 4.發(fā)出拍賣文件后，拍賣人不得隨意變更其內(nèi)容，并對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。競買人應(yīng)當(dāng)對競買申請書的承諾承擔(dān)責(zé)任。 5.有下列情形之一的為無效申請： (1)申請文件在競買申請截止日后收到的； (2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的； (3)申請文件字跡不清，無法辨認的； (4)保證金沒有到達拍賣人指定賬戶的。 6.拍賣人對符合資格的競買人發(fā)給編號的競買標(biāo)志牌。競買標(biāo)志牌代表競買人的資格。 競買人一經(jīng)舉牌應(yīng)價即產(chǎn)生法律效力，不得撤回；其他購買人有更高應(yīng)價的，原應(yīng)價即失去效力。 競買人現(xiàn)場口頭提出加大加價幅度，符合競價原則的，可以接納其報價。 7.拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣文件規(guī)定的時間、地點招集競買人舉行拍賣會，公布拍賣規(guī)則、程序和方法。 8.拍賣會按下列程序進行： (1)競買人出示標(biāo)志牌，主持人點算競買人； (2)主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃條件等事項； (3)主持人宣布起價價位、應(yīng)價遞增的幅度和拍賣規(guī)則等事項； (4)主持人宣布競買開始； (5)競買人應(yīng)價； (6)主持人連續(xù)三次宣布最后應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌； (7)主持人宣布最后應(yīng)價者為競得人； (8)拍賣人與競得簽署《拍賣成交確認書》。 9.拍賣成交確認書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (1)拍賣人、競得人的名稱(姓名)、地址； (2)拍賣標(biāo)的； (3)拍賣在效時間、地點及價款； (4)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點； (5)違約責(zé)任及爭議解決方式； (6)其他需要約定的事項。 10.拍賣人可以對拍賣的地塊設(shè)定底價，設(shè)定底價的，主持人應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。競買人的最高應(yīng)價未到底價的，該應(yīng)價無效，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 掛牌出讓土地程序 1.掛牌土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)發(fā)布掛牌公告。掛牌公告應(yīng)在掛牌起始日前20日發(fā)布。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在掛牌起始日不少于3日前告知當(dāng)事人。 2.掛牌交易時間不得少于10個工作日。至掛牌交易截止日前，競買人向掛牌人提出書面報價競價申請，交納競買保證金，并提交下列材料： (1)營業(yè)執(zhí)照副本； (2)法定代表人證明； (3)法定代表人的身份影印件； (4)資信證明； (5)委托競買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書； (6)掛牌人認為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。 按公告告知可以郵寄報價競價申請文件的，競買人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并且以掛牌交易截止日前掛牌人收到為有效。 3.掛牌人收到競買申請書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和掛牌文件及有關(guān)資料。對不符合競買資格的，掛牌人應(yīng)當(dāng)將申請材料退回報價競價意向人。 4.發(fā)出掛牌文件后，掛牌人不得隨意變更其內(nèi)容，并對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。報價競價人應(yīng)當(dāng)對報價競價申請書的承諾承擔(dān)責(zé)任。 5.有下列情形之一的為無效申請： (1)申請文件在競買申請截止日后收到的； (2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的； (3)申請文件字跡不清，無法辨認的； (4)保證金沒有到達掛牌人指定賬戶的。 6.掛牌依照以下程序進行： (1)在掛牌公告確定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要點、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在土地有形市場掛牌公布； (2)符合條件的競買人填定報價單報價； (3)掛牌人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； (4)掛牌人繼續(xù)接受新的報價； (5)掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成效； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； ③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者，競買人的報價均低于底價、均不符合其他條件的，掛牌不成交。 (6)在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報價的，在土地市場舉行掛牌宗地的現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人； (7)掛牌期限截止時，向掛牌人申請領(lǐng)取了統(tǒng)一制作的競價標(biāo)志牌，即確認擁有繼續(xù)報價資格。 (8)掛牌現(xiàn)場競價按下列程序進行： ①競價主持人、記錄員就位； ②主持人簡介地塊掛牌交易期內(nèi)掛牌價格的更新情況，宣布掛牌截止時的報價為起叫價及每一次應(yīng)價遞增的數(shù)額。在競價過程中，主持人有權(quán)根據(jù)競價應(yīng)價情況調(diào)整每一次應(yīng)價數(shù)額。 ③競價標(biāo)志牌代表競買人的資格。競買人以舉牌方式應(yīng)價。競買人應(yīng)價時，手舉的競價標(biāo)志牌應(yīng)高出頭部。在新開價之前，競買人不得撤回已競價的應(yīng)價。 ④起叫價不等于該幅土地使用權(quán)出讓的底價，競價者最后應(yīng)價低于底價時主持人有權(quán)終止競價，收回該幅土地使用權(quán)。 ⑤競買人最后一次舉牌應(yīng)價時，經(jīng)主持人宣布最后應(yīng)價數(shù)目“第一次”、“第二次”而沒有人再舉牌應(yīng)價，主持人一槌敲下，該幅土地使用權(quán)由最后應(yīng)價者取得。 ⑥掛牌人與競得人簽署《掛牌成交確認書》。 7.《掛牌成效確認書》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (1)掛牌人、競得人的名稱(姓名)、地址； (2)掛牌標(biāo)的； (3)掛牌成效時間、地點及價款； (4)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點； (5)違約責(zé)任及爭議解決方式； (6)其他需要約定的事項。 協(xié)議出讓土地程序 1.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議出讓。 2.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 3.協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。 4.國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。 出讓范圍 國土資源部土地利用管理司負責(zé)人指出，以下六類土地必須納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍： 供應(yīng)經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 協(xié)議出讓 以下五類情形，可協(xié)議出讓： 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓流程圖 供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。 協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價格爭議可提請裁決 針對此前協(xié)議出讓公開程度不夠，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國有土地在協(xié)議雙方達成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網(wǎng)進行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須向社會公開，接受監(jiān)督。 隨著土地使用制度改革進一步深化，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價格爭議。如意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。 中低價位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責(zé)任 據(jù)國土資源部土地利用管理司負責(zé)人介紹，《規(guī)范》要求，各地國土資源部門可以將已經(jīng)確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會發(fā)布出讓公告，只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。 此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內(nèi)容應(yīng)在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責(zé)任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強監(jiān)督檢查，對受讓人不按出讓合同約定進行開發(fā)建設(shè)和銷售的，在有關(guān)部門依法處罰的基礎(chǔ)上，國土資源管理部門也將追究其違約責(zé)任，從而保證政府供應(yīng)的土地能夠及時轉(zhuǎn)化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)。 有條件地方將建立用地預(yù)申請制度，參與招拍掛可提前申請 《規(guī)范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請制度。 如有單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關(guān)部門提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預(yù)申請的單位或個人參加。提出用地預(yù)申請的單位和個人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。