土地出讓辦理流程.doc

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土地出讓 國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 國有土地使用權出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標； （三）拍賣。 （四）依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 招標出讓土地程序 1.土地交易的招標可采用公開招標或邀請招標。 公開招標是指招標人通過土地市場載體、媒體等形式發(fā)布招標公告而進行的招標。 邀請招標是指招標人向符合條件的單位和個人發(fā)出招標書面邀請進行的招標。 招標人應是國土資源行政主管部門，土地交易機構。 2.屬于下列情況的土地交易，采用公開招標方式進行。 (1)具有特定的社會、公益建設條件或其他綜合目標的； (2)土地用途有嚴格限制，可能僅少數(shù)單位或個人有受讓意向的。 對土地使用者有資格限制或特別要求的，經(jīng)市縣人民政府批準，可對符合條件的用地申請者進行邀請招標。 3.采用招標方式進行土地交易的，投標人少于三人的，招標結果無效，招標人可以重新組織招標或轉換為拍賣、掛牌出讓方式。 4.招標人應當至少在投標截止日前20日發(fā)布招標公告或邀請招標書。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在開標日不少于3日前告知當事人。 5.投標人應當按照招標文件的要求編制標書。投標人為單位的，由法定代表人書面簽字加蓋公章；投標人為個人的，由投標人簽名。投標人應當在投標截止日前將標書密封投入指定標箱，并交納投標保證金，保證金按周邊土地市場價5%收取。 招標公告中告知允許郵寄標書的，投標人應當掛號郵寄，并以投標截止日前招標人收到標書方為有效。 6.投標人向招標人遞交的投標文件應包括以下內容。 (1)填寫好的國有土地使用權投標書； (2)投標人有效的營業(yè)執(zhí)照副本； (3)企業(yè)法定代表人證明書； (4)法人代表身份證明書； (5)以個人身份投標的，須提交身份證影印件； (6)履約保證金到達招標人指定賬戶的證明材料； (7)招標人認為應當提交的其他證明文件。 7.發(fā)出招標文件后，招標人不得隨意更改其內容，并應當對要約內容承擔責任。 投標人將標書投入標箱后不得撤回，并對標書和有關書面承諾承擔法律責任 。 8.招標人應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點舉行開標會議，召集全體投標人參加，并公布評標、定標的原則的方法以及標底。土地交易機構指派人員，擔任開標會秘書工作。 9.評標、定標由招標人依法組織的評標組負責。評標組成員由五人以上單數(shù)組成，并推選一名評標組組長。評標組一般在開標前24小時內組成，其成員由監(jiān)察機關派駐國土資源部門監(jiān)察人員從專家?guī)烊藛T中隨機抽取方式確定，并在開標人確定前保密。 10.專家?guī)烊藛T應根據(jù)擬評標項目情況主動提出回避申請。 對投標人提出要求需要評標組成員回避的，由監(jiān)察機關派駐國土資源部門監(jiān)察人員進行審查，并報國土資源局領導確定。評標組成員一經(jīng)確定，必須參加開標和評標。 11.土地交易的招標開標、評標按下列程序進行： (1)點算標書； (2)開啟標書； (3)對標書和標書附件進行審查，對不符合規(guī)定的標書宣布為無效標書； (4)評標和定標，確定中標人； (5)對中標人發(fā)出《中標通知書》； (6)與中標人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 12.有下列情形之一者為無效標書： (1)投標文件未密封的； (2)投標文件無投標人及其法定代表人或者授權委托人印鑒的； (3)應當提供投標保證金而未提供的； (4)符合招標文件規(guī)定的其他無標標書條件的。 無效標書應當在開標前由招標人依法當眾認定并宣布。 13.開標會后，招標人應當于10日內確定中標人，并向中標人發(fā)出《中標通知書》，同時告知未中標人。 中標人應當按照《中標通知書》約定的時間、地點與招標人簽訂《國有土地土地權權出讓合同》；因特殊原因不能依約定時間簽訂的，經(jīng)招標人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過15日。 14.《中標通知書》發(fā)出后，中標人因吊銷營業(yè)執(zhí)照、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標人可以取消中標人的中標資格，《中標通知書》無效。招標可以確定排名第二的中標候選人為中標人。 15.投標人未中標或在開標會前聲明放棄投標的，招標人應當于定標后5日內退還投標人預交的保證金(不計利息)。投標人中標的，其交納的保證金可以充抵土地使用權出讓金。投標人在開標后撤標的，或中標后拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的，所交保證金不予退還。招標人拒絕簽訂合同的，應向中標人雙倍返還其保證金。 16.標底被泄露的，招標人有權終止招標活動，并告知投標人。 拍賣出讓土地程序 1.拍賣土地使用權，應發(fā)布拍賣公告，拍賣公告應在拍賣開始前20日發(fā)布。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，按本規(guī)則第條規(guī)定處理，并在拍賣日不少于3日前告知當事人。 2.拍賣公告發(fā)出后，競買人應在規(guī)定的時間內向拍賣人提出書面競買申請交納競買保證金，并提交下列材料： (1)營業(yè)執(zhí)照副本； (2)法定代表人證明； (3)法定代表人的身份證影印件； (4)資信證明； (5)委托競買，應當提供法人授權委托書； (6)拍賣人認為應當提交的其他證明文件。 按公告告知可以郵寄競買申請文件的，競買人應當掛號郵寄，并且以競買申請截止日前拍賣人收到為有效。 3.拍賣人收到競買申請書后3日內向合格者發(fā)出通知書和拍賣文件及有關材料，對不符合競買資格的，拍賣人應當將申請材料退回競買意向人。 4.發(fā)出拍賣文件后，拍賣人不得隨意變更其內容，并對要約內容承擔責任。競買人應當對競買申請書的承諾承擔責任。 5.有下列情形之一的為無效申請： (1)申請文件在競買申請截止日后收到的； (2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的； (3)申請文件字跡不清，無法辨認的； (4)保證金沒有到達拍賣人指定賬戶的。 6.拍賣人對符合資格的競買人發(fā)給編號的競買標志牌。競買標志牌代表競買人的資格。 競買人一經(jīng)舉牌應價即產(chǎn)生法律效力，不得撤回；其他購買人有更高應價的，原應價即失去效力。 競買人現(xiàn)場口頭提出加大加價幅度，符合競價原則的，可以接納其報價。 7.拍賣人應當在拍賣文件規(guī)定的時間、地點招集競買人舉行拍賣會，公布拍賣規(guī)則、程序和方法。 8.拍賣會按下列程序進行： (1)競買人出示標志牌，主持人點算競買人； (2)主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃條件等事項； (3)主持人宣布起價價位、應價遞增的幅度和拍賣規(guī)則等事項； (4)主持人宣布競買開始； (5)競買人應價； (6)主持人連續(xù)三次宣布最后應價而沒有再應價的，主持人落槌； (7)主持人宣布最后應價者為競得人； (8)拍賣人與競得簽署《拍賣成交確認書》。 9.拍賣成交確認書應當包括下列內容： (1)拍賣人、競得人的名稱(姓名)、地址； (2)拍賣標的； (3)拍賣在效時間、地點及價款； (4)簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點； (5)違約責任及爭議解決方式； (6)其他需要約定的事項。 10.拍賣人可以對拍賣的地塊設定底價，設定底價的，主持人應當在拍賣前予以說明。競買人的最高應價未到底價的，該應價無效，主持人應當終止拍賣。 掛牌出讓土地程序 1.掛牌土地使用權，應當發(fā)布掛牌公告。掛牌公告應在掛牌起始日前20日發(fā)布。 因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在掛牌起始日不少于3日前告知當事人。 2.掛牌交易時間不得少于10個工作日。至掛牌交易截止日前，競買人向掛牌人提出書面報價競價申請，交納競買保證金，并提交下列材料： (1)營業(yè)執(zhí)照副本； (2)法定代表人證明； (3)法定代表人的身份影印件； (4)資信證明； (5)委托競買，應當提供法人授權委托書； (6)掛牌人認為應當提交的其他證明文件。 按公告告知可以郵寄報價競價申請文件的，競買人應當掛號郵寄，并且以掛牌交易截止日前掛牌人收到為有效。 3.掛牌人收到競買申請書后3日內向合格者發(fā)出通知書和掛牌文件及有關資料。對不符合競買資格的，掛牌人應當將申請材料退回報價競價意向人。 4.發(fā)出掛牌文件后，掛牌人不得隨意變更其內容，并對要約內容承擔責任。報價競價人應當對報價競價申請書的承諾承擔責任。 5.有下列情形之一的為無效申請： (1)申請文件在競買申請截止日后收到的； (2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的； (3)申請文件字跡不清，無法辨認的； (4)保證金沒有到達掛牌人指定賬戶的。 6.掛牌依照以下程序進行： (1)在掛牌公告確定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要點、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在土地有形市場掛牌公布； (2)符合條件的競買人填定報價單報價； (3)掛牌人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； (4)掛牌人繼續(xù)接受新的報價； (5)掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成效； ②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； ③在掛牌期限內無應價者，競買人的報價均低于底價、均不符合其他條件的，掛牌不成交。 (6)在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報價的，在土地市場舉行掛牌宗地的現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人； (7)掛牌期限截止時，向掛牌人申請領取了統(tǒng)一制作的競價標志牌，即確認擁有繼續(xù)報價資格。 (8)掛牌現(xiàn)場競價按下列程序進行： ①競價主持人、記錄員就位； ②主持人簡介地塊掛牌交易期內掛牌價格的更新情況，宣布掛牌截止時的報價為起叫價及每一次應價遞增的數(shù)額。在競價過程中，主持人有權根據(jù)競價應價情況調整每一次應價數(shù)額。 ③競價標志牌代表競買人的資格。競買人以舉牌方式應價。競買人應價時，手舉的競價標志牌應高出頭部。在新開價之前，競買人不得撤回已競價的應價。 ④起叫價不等于該幅土地使用權出讓的底價，競價者最后應價低于底價時主持人有權終止競價，收回該幅土地使用權。 ⑤競買人最后一次舉牌應價時，經(jīng)主持人宣布最后應價數(shù)目“第一次”、“第二次”而沒有人再舉牌應價，主持人一槌敲下，該幅土地使用權由最后應價者取得。 ⑥掛牌人與競得人簽署《掛牌成交確認書》。 7.《掛牌成效確認書》應當包括下列內容： (1)掛牌人、競得人的名稱(姓名)、地址； (2)掛牌標的； (3)掛牌成效時間、地點及價款； (4)簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點； (5)違約責任及爭議解決方式； (6)其他需要約定的事項。 協(xié)議出讓土地程序 1.協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議出讓。 2.協(xié)議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 3.協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。 4.國有土地使用權出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。 出讓范圍 國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍： 供應經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 協(xié)議出讓 以下五類情形，可協(xié)議出讓： 國有土地使用權協(xié)議出讓流程圖 供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準的；出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查批準的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。 協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價格爭議可提請裁決 針對此前協(xié)議出讓公開程度不夠，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國有土地在協(xié)議雙方達成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網(wǎng)進行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結果也必須向社會公開，接受監(jiān)督。 隨著土地使用制度改革進一步深化，經(jīng)營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價格爭議。如意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。 中低價位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責任 據(jù)國土資源部土地利用管理司負責人介紹，《規(guī)范》要求，各地國土資源部門可以將已經(jīng)確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會發(fā)布出讓公告，只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。 此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內容應在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強監(jiān)督檢查，對受讓人不按出讓合同約定進行開發(fā)建設和銷售的，在有關部門依法處罰的基礎上，國土資源管理部門也將追究其違約責任，從而保證政府供應的土地能夠及時轉化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應。 有條件地方將建立用地預申請制度，參與招拍掛可提前申請 《規(guī)范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。 如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。