某城市綜合體物業(yè)標書(物業(yè)管理服務方案).doc

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物業(yè)管理方案 第一章 投標人簡介 3 第二章 對項目的認識、管理服務整體設(shè)想及總體目標 4 第一節(jié) 對項目的認識 4 第二節(jié) 管理服務整體設(shè)想 5 第三節(jié) 管理服務總體目標 7 第三章 組織構(gòu)架、人員配備、培訓及管理 11 第一節(jié) 管理服務機構(gòu)組織構(gòu)架 11 第二節(jié) 人員配備 12 第三節(jié) 人員培訓及管理 16 第四章 物資裝備計劃 29 第一節(jié) 物資裝備明細 29 第二節(jié) 物業(yè)管理用房計劃 31 第五章 前期介入服務、承接查驗 32 第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入的重要意義 32 第二節(jié) 前期介入服務 33 第三節(jié) 承接查驗 36 第四節(jié) 前期介入費用 42 第六章 服務質(zhì)量標準及措施 44 第一節(jié) 服務質(zhì)量總標準及措施 44 第二節(jié) 安保管理服務標準及措施 46 第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理服務標準及措施 54 第四節(jié) 智能化系統(tǒng)的管理維護標準及措施 67 第五節(jié) 環(huán)境管理服務標準及措施 70 第六節(jié) 住宅區(qū)域服務標準及措施 74 第七章 管理服務重點、難點及其措施 81 第一節(jié) 物業(yè)管理服務的重點、難點分析 81 第二節(jié) 物業(yè)管理服務重點、難點及其措施 82 第八章 突發(fā)事件應急處理預案 86 第一節(jié) 安全管理措施 86 第二節(jié) 突發(fā)事件應急處置預案 87 第九章 管理規(guī)章制度 90 第十章 物業(yè)檔案資料管理 93 第一節(jié) 物業(yè)檔案資料管理總則 93 第二節(jié) 物業(yè)檔案資料管理 94 第十一章 物業(yè)管理服務費用測算 97 第一節(jié) 物業(yè)管理服務費用收支測算總表 97 第二節(jié) 各項物業(yè)管理服務費用測算 99 第1章 投標人簡介 一、大光明概況 二、大光明優(yōu)勢 三、在管部分項目展示 第二章 對項目的認識、管理服務整體設(shè)想及總體目標 第一節(jié) 對項目的認識 一、物業(yè)總體認識： MOON天地廣場位于南京玄武區(qū)，地處千家湖廣場周邊，東至單龍大道、南至規(guī)劃道路、西至風湖東路、北至規(guī)劃道路?？⒐r間為201n年n月31日，交付時間為201n年n月30日。 1、總用地面積：n000n㎡ 2、總建筑面積：542345.3㎡ 3、綠地率：20.4％，綠地面積約15560㎡ 4、住宅戶（套）數(shù)：154戶 5、可計收物業(yè)管理服務費面積如下表： 序號 物業(yè)收費類型 面積 備注 一 住宅 129579.5㎡ 二 酒店 236180㎡ 三 商業(yè) 920243㎡ 6、公建配套含：住宅物業(yè)管理用房1126.28㎡，商業(yè)物業(yè)管理用房1553.72㎡，共約2980㎡。 7、機動車停車位：2186個 8、商業(yè)面積96180.1㎡。 9、1幢酒店，面積120243㎡； 10、2幢高層住宅，面積19579.5㎡。 第二節(jié) 管理服務整體設(shè)想 1、 智能化安防系統(tǒng)與嚴謹?shù)匕卜来胧榭蛻?、業(yè)主提供安全的環(huán)境 現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)的配備為主，科學合理的布崗、經(jīng)培訓可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤的安保員以及訓練有素地處理應急事件的安保團隊為輔，形成了為項目內(nèi)公共財產(chǎn)的防范以及住宅區(qū)內(nèi)人員進出有效地控制，以期達到安防工作目標。 2、 打造良好人文環(huán)境為客戶和業(yè)主提供綠色的環(huán)境 本項目綠化覆蓋率達20.4%，是真正的綠色家園。項目內(nèi)的綠化植被物種類別多，喬木與灌木合理搭配，引進了先進的綠化保養(yǎng)與維護技術(shù)，為區(qū)內(nèi)綠化的生長、補種與養(yǎng)護提供專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)，使得區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，空氣清新，放眼望去綠間盎然。 3、 專業(yè)化清潔服務讓項目成為客戶和業(yè)主舒適的場所 項目內(nèi)窗明幾亮是讓客戶和業(yè)主感覺舒適的第一印象，在保潔工作方面引進專業(yè)保潔工具，對保潔工進行現(xiàn)場操作培訓，要求保潔工具備服務意識，讓客戶和業(yè)主在零干擾的前提下享受優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。 4、 高效與系統(tǒng)地工作人員為客戶和業(yè)主提供便捷 訓練有素的工作人員將在投訴處理、服務咨詢以及事后跟進等方面，讓客戶和業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)高效地物業(yè)服務；在住宅區(qū)域的便民服務方面提供了代辦代繳銀行劃扣水電及管理費、代購、代訂機票與火車票、代訂鮮花、打印、復印、傳真等與業(yè)主生活息息相關(guān)的延伸服務，使得業(yè)主可以放心上班與創(chuàng)業(yè)，真正享受到方便與快捷的社區(qū)生活。 5、 開通各種渠道讓溝通更和諧 MOON天地廣場物業(yè)管理處將運用客戶信箱、全國服務熱線電話、E-MAIL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展講座、訪談等多種形式，與客戶和業(yè)主保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質(zhì)量。住宅區(qū)域客戶服部心將實行“管理報告”制度，每年度將工程使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。 6、 住宅區(qū)域提供多元化服務 1、依據(jù)業(yè)主需求的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們應不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為住宅業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務，滿足各種層面的需求，同時也可以成為提升本物業(yè)價值的亮點。 2、業(yè)主們平日里忙于工作，節(jié)假日休息在家，我們組織的區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動可以為業(yè)主提供一個展現(xiàn)自我風采、鄰里互識、全員參與以及和諧社區(qū)的平臺，讓業(yè)主在閑暇之余可以有更多的活動空間，同時也加深鄰里關(guān)系，為打造和諧社區(qū)奠定扎實基礎(chǔ)。 3、老人與小孩是在區(qū)內(nèi)活動時間長，范圍廣的，他們也是需要特殊服務的群體：老人易摔倒，視力不佳，活動能力受限等都影響他們的老年生活質(zhì)量，小孩子們活動范圍廣，好動，對危險的認知不清等生活自理能力缺陷。針對老年人與小孩們的生活特點我們可以為老年提供放大鏡、輪椅、拐杖等老人專屬用品，以供所需。為小孩提供各類興趣班，夏令營以及放學后托管等訂制服務。照顧好這一老一少，讓業(yè)主們放心外出，回來開心的地享受幸福而快樂家的生活。 第三節(jié) 管理服務總體目標 一、管理服務目標追求 1、應用文化人類學的基本原理，針對項目的客戶群定位，通過各項管理服務舉措，提供高標準、高檔次的管理服務，營造一個充滿人文關(guān)懷洋溢溫情的“溫馨家園”。 2、致力于物業(yè)服務與保障體系，引入保險機制，有效運用高科技手段強化治安、秩序等項管理工作，從根本上解決機動車盜搶、區(qū)域治安等物業(yè)管理的“疑難雜癥”，實現(xiàn)長治久安。 3、奉行以人為本的宗旨，住宅區(qū)域積極倡導“業(yè)主自治”，有效發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，開創(chuàng)園區(qū)事務人人參與的良好局面。 4、嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進行規(guī)范化管理和運作。 5、通過編制合理的修繕計劃、建立維修服務檔案、大中修外包監(jiān)督管理等措施確保商業(yè)、住宅設(shè)施正常使用，確保資產(chǎn)獲得保值、增值。 二、管理服務標準： MOON天地廣場是城市綜合體項目，集星級酒店、大型商場和高端住宅于一體，客戶群體大都素質(zhì)較高，其對物業(yè)管理服務需求期望值高，對安全、舒適、便捷等方面的要求與一般用戶群體亦有所不同?？蛻艉蜆I(yè)主要求尊貴、安全、舒適，所以實施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務，是其基本要求。有鑒于此，我司的具體服務標準為： 1、公共秩序維護 （1）項目設(shè)有監(jiān)控中心，配備電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等技防設(shè)施，24小時開通。 （2）項目出入口、地下車庫24小時站崗值勤，客戶和業(yè)主進出實行刷卡管理，具備詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 （3）對重點區(qū)域、重點部位定時定點巡查，每2小時巡邏1次；對監(jiān)控中心配備專門人員實施24小時監(jiān)控。 （4）有明顯的車輛行走、停放標志，對進出車庫的車輛實施刷卡管理，指揮引導車輛有序通行、停放。 （5）住宅區(qū)域?qū)M出的外來人員及裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 （6）每年對服務人員及業(yè)主進行不少于2次的消防培訓演習，對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。 2、保潔服務 （1）外委專業(yè)清潔公司實施清潔保潔工作。 （2）酒店、商場、住宅樓首層設(shè)置分類垃圾桶（分別為可回收垃圾、其他垃圾和有害垃圾三類），實行垃圾分類投放。 （3）項目內(nèi)公共區(qū)域設(shè)置果殼箱，每日清運2次。 （4）項目道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次； （5）住宅樓走火梯每層放設(shè)垃圾桶，每日定期收集并清運垃圾。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味，垃圾日產(chǎn)日清，不在小區(qū)內(nèi)堆積停留。 （6）項目道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水、積雪。 （7）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 （8）二次供水水箱每季度清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 （9）做好白蟻及衛(wèi)生蟲害的防治工作，其中5-10月的滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。 3、綠化養(yǎng)護管理 （1）外委專業(yè)綠化公司實施綠化養(yǎng)護管理。 （2）草坪常年保持平整，邊緣清晰，及時清理雜草，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥2到3遍。 （3）花壇及時更換枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施復合肥1次，盛花期追肥適量。 （4）每年中有3次以上花卉、景點布置，4季有花。。 （5）定期噴灑藥物，預防病蟲害。 4、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 （1）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 （2）對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護。 （3）設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 （4）對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時組織修復。 （5）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 （6）設(shè)備房保持整潔、通風，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 （7）項目道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 （8）對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，及時更換。 （9）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案。 （10）接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應及時向客戶和業(yè)主做好通知工作。 5、住宅區(qū)域客戶服務 （1）設(shè)立住宅客戶服務中心，公示24小時服務電話，24小時受理業(yè)主的投訴、報修等服務。 （2）設(shè)立客服專員，實施一站式服務。 （3）業(yè)主急修在規(guī)定時間內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 （4）經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)主投訴，每半年開展一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，征求業(yè)主的意見，改善服務質(zhì)量。 （5）每年開展兩次以上健康有益的社區(qū)文化活動。 6、住宅區(qū)域房屋管理 （1）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 （2）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 （3）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 （4）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。 （5）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門。 （6）項目主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。 7、其它 與客戶和業(yè)主特別約定的各類服務。 第三章 組織構(gòu)架、人員配備、培訓及管理 第一節(jié) 管理服務機構(gòu)組織構(gòu)架 MOON天地廣場總占地面積40001.1㎡，規(guī)劃總建筑面積242345.3㎡，是實施綜合智能化物業(yè)管理的城市綜合體項目，項目智能化不但改變了人們的生活觀念及生活方式，也必將給我們的物業(yè)管理工作帶來新的挑戰(zhàn)。我司結(jié)合自身的豐富管理服務經(jīng)驗及MOON天地廣場的實際情況，擬設(shè)立江寧管理處，負責項目的日常管理服務及經(jīng)營，下設(shè)小區(qū)管理部、綜合物業(yè)部、工程部、人事行政部和財務部。具體構(gòu)架如下圖： 江蘇大光明物業(yè)管理有限公司 管理處 小區(qū)管理部 綜合物業(yè)部 工程部 人事行政部 財務部 客服部 安保部 工程部 安保部 保潔綠化部 車場管理部 員工食堂部 暖通班 設(shè)備班 弱電班 綜合班 人事行政 采購 會計 出納 第二節(jié) 人員配備 一、人員配備 根據(jù)MOON天地廣場的項目檔次，應配置與其相匹配的高素質(zhì)的管理人員，人員配置的原則是精干、高效、一專多能，我公司實行公司領(lǐng)導下的項目經(jīng)理負責制。服務中心擬配置157名員工（清潔、綠化人員另計），如下表： 序號 部門 崗位名稱 編制 一 管理處 項目經(jīng)理 1 綜合物業(yè)部經(jīng)理 1 小區(qū)管理部經(jīng)理 1 工程部經(jīng)理 1 人事行政部經(jīng)理 1 財務部經(jīng)理 1 小計 6 二 綜合物業(yè)部 經(jīng)理助理 1 保潔綠化部主管 1 安保部主管 1 員工食堂部主管 1 車場主管 1 保潔綠化專員 1 安保領(lǐng)班 4 車場領(lǐng)班 4 安保員 32 車管員 8 監(jiān)控員 8 綠化工 3 小計 65 三 小區(qū)管理部 客戶服務員 4 維修操作工 4 安保領(lǐng)班 4 安保員 20 小計 32 四 工程部 經(jīng)理助理 1 綜合主管 1 弱電主管 1 暖通主管 1 設(shè)備主管 1 弱電工 2 綜合領(lǐng)班 1 設(shè)備領(lǐng)班 1 配電領(lǐng)班 1 暖通領(lǐng)班 1 綜合工 8 配電工 8 維修電工 6 水暖運行工 8 空調(diào)運行工 3 電梯管理員 3 小計 47 五 財務部 會計 1 出納 1 收費員 1 庫管員 1 小計 4 六 人事行政部 人事行政主管 1 采購專員 1 前臺接待 1 小計 3 七 合計 157 二、員工隊伍素質(zhì)要求 1、各部門負責人均為大專以上學歷，管理人員持證上崗率100%。 2、工程技術(shù)人員均持有相應的專業(yè)技能資格證及職稱證，且有在大廈及小區(qū)從事相應工作的經(jīng)驗。 3、安保員、安保員，高中以上文化程度，身高1.75米以上，并有在相關(guān)物業(yè)管理工作或?qū)W習培訓的經(jīng)歷。 4、各崗位人員均具有強烈的責任心，遵守公司的各項規(guī)章制度；著裝統(tǒng)一，形象良好，舉止文明，為人謙和，對客戶和業(yè)主提供貼心、微笑服務。 主要崗位具體要求如下： A、管理處經(jīng)理（6人） 項目經(jīng)理1人，具備物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，中級以上職稱或大專以上學歷，有5年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有2年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)理。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織小區(qū)的管理服務工作。 小區(qū)管理部經(jīng)理1人，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，能在物業(yè)管理工作中熟悉運用ISO9001質(zhì)量管理體系，全面負責小區(qū)項目物業(yè)管理工作，負責文化活動組織的開展及實施管理督導，推行品牌的建設(shè)。 綜合物業(yè)部經(jīng)理1人，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，全面負責項目現(xiàn)場管理、車場管理、環(huán)境保潔管理和員工食堂管理。 財務部經(jīng)理1人，具有豐富的資金籌劃、財務管理經(jīng)驗，主持項目財務預決算、財務核算和財務管理工作；組織、協(xié)調(diào)、指導與監(jiān)督財務部日常管理工作，辦理公司與銀行、稅務相關(guān)的各種業(yè)務。 人事行政部經(jīng)理1人，具有豐富的人事行政經(jīng)驗，規(guī)劃、指導、協(xié)調(diào)公司的人力行政管理與組織建設(shè)，最大限度地開發(fā)人力資源，促進經(jīng)營目標的實施和長遠發(fā)展，組織協(xié)調(diào)各部門的人力資源工作，建立公司的制度體系，承擔以公司名義對內(nèi)以及對外的必要的交流與溝通。 工程部經(jīng)理1人，具有豐富的工程管理經(jīng)驗，負責管理整個項目的日常營運設(shè)施設(shè)備維修工作，督導工程部充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行，不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全，以最低的成本來維護、保養(yǎng)項目的設(shè)備設(shè)施，從而最大程度提高其使用效能和壽命。 B、小區(qū)管理部（32人） 客服專員2人，有較強的客戶服務意識，負責前臺接待工作、投訴登記、辦公室資料整理工作，并負責資料整理，文字編寫等方面工作；綜合維修工2人，負責住宅區(qū)域內(nèi)裝修巡查、日常檢查，業(yè)主緊急送水送電等工作。安保員9人，有工作責任心，實行24小時工作制度，全面負責治安、消防及交通的管理工作。 C、綜合物業(yè)部（65人） 經(jīng)理助理1人，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，輔助部門經(jīng)理日常管理工作；餐廳保潔綠化主管1人，具有較強的協(xié)調(diào)能力，負責商業(yè)衛(wèi)生、綠化及餐廳管理秩序工作；現(xiàn)場主管1人，負責安保員日常工作管理，公共區(qū)域秩序維護；車場主管1人，負責車管員日常工作管理，車場秩序維護工作。 D、財務部（4人） 會計1人，大專以上學歷，負責項目的財務收費及往來賬款等方面工作，持相關(guān)崗位上崗證書，工作認真細心負責，具備有敬業(yè)精神。出納1人，大專以上學歷，持相關(guān)崗位上崗證書，負責項目的現(xiàn)金收支工作。 E、人事行政部（3人） 行政經(jīng)理助理兼采購1人，具備敬業(yè)精神，配合人事行政經(jīng)理完成各項日常工作，同時負責項目物資物料的采購工作；人事行政主管1人，具有豐富的人事行政經(jīng)驗，有較強的協(xié)調(diào)、溝通能力，負責項目的日常各項人事行政工作。 F、工程部（47人） 綜合主管1人，協(xié)調(diào)各項工程工作及技術(shù)指導，技術(shù)技能扎實，有吃苦耐勞精神；弱電消防主管1人，熟悉消防、監(jiān)控、樓宇自動化、綜合布線等相關(guān)工作，具有豐富相關(guān)工作經(jīng)驗；暖通主管1人，工程、暖通等相關(guān)專業(yè)，熟練使用計算機，有較強的專業(yè)技術(shù)，制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案；電氣主管1人，具備獨立解決各種相關(guān)技術(shù)問題的能力，熟悉大廈電氣工程設(shè)備，制定并監(jiān)督執(zhí)行相關(guān)設(shè)備維修保養(yǎng)制度。 第三節(jié) 人員培訓及管理 一、管理服務人員培訓計劃和方式 1、培訓目標 通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務能力和管理服務水平，為本物業(yè)培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬、服務熱情周到的物業(yè)管理員工隊伍。 2、培訓方式 全員參加，分階段、分層次實施。 第一階段：入職培訓。凡確定派入本項目的工作人員，都必須參加針對此項目而設(shè)計的有關(guān)培訓，如本物業(yè)的基本簡介、服務禮儀禮節(jié)、管理與服務技巧等的培訓。 第二階段：上崗培訓。在正式上崗前，都必須通過各部門、各崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準及相關(guān)的業(yè)務知識培訓和考核。 第三階段：管理骨干提高—升職培訓。在此項目工作期間，將根據(jù)不同的對象，開展系列化、正規(guī)化的培訓工作。 3、培訓方法 集中授課；公開討論；分析案例；總結(jié)學習體會。 4、培訓考核方法 口試 —— 以現(xiàn)場提問方式，檢驗員工對培訓內(nèi)容的掌握程度。 筆試 —— 每階段培訓結(jié)束后，都要進行閉卷考試，以檢查員工對所培訓內(nèi)容的接受能力和培訓效果。 抽查 —— 在日常工作中，不定時隨機抽查員工對培訓內(nèi)容的熟練掌握和靈活運用程度，發(fā)現(xiàn)問題馬上糾正，并在下一個培訓階段加以改善。 5、具體實施辦法 （1） 崗前就業(yè)培訓 它是指員工上崗之前，對其進行的公司背景、職業(yè)要求、崗位責任和獎勵辦法、行為規(guī)范等方面的教育。 （2） 職業(yè)素質(zhì)培訓 它是指按照大光明物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進行的國家時事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓。 （3） 專業(yè)實務培訓 它是指為了使員工更好地適應工作崗位的技術(shù)業(yè)務要求，所進行的崗位應知應會知識和技能的培養(yǎng)訓練。 （4） 專題強化培訓 指為了進一步提高管理服務水準，所進行的針對性較強、內(nèi)容相對集中、時間比較連貫的培訓。 （5） 課堂講授法 由指定的教員向受訓員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。 （6） 集體研討法 培訓對象就某一主題進行深入廣泛的探討和交流。它便于在各抒己見的基礎(chǔ)上達成共識。 （7） 視聽教學法 運用電視機、錄像機、錄音機、計算機和圖片等展示手段向受訓員工傳輸有關(guān)知識和信息。它具有直觀可感的特點。 （8） 現(xiàn)場模擬法 讓培訓對象扮演特定角色去完成預先設(shè)計好的活動。它有助于提高實際工作能力。 （9） 樣板示范法 由水平較高的員工給受訓員工做示范表演或單向傳授。它給培訓對象的印象較為深刻，效果較為鞏固。 （10）指導自學法 列出規(guī)定書目并倡導員工自己找時間學習。它實施起來更加靈活。 6、員工培訓計劃 員工培訓計劃，分為兩個階段，第一階段為開盤前培訓計劃，第二階段為開盤后培訓。 第一階段 開盤前上崗培訓計劃 全體員工開盤前上崗培訓計劃 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 備注 公 共 部 分 1 培訓前領(lǐng)導致辭及動員 15分鐘 演講 項目經(jīng)理 2 大光明物業(yè)公司基本情況 30分鐘 講授 項目經(jīng)理 3 物業(yè)基本概況及管理處架構(gòu) 30分鐘 講授 項目經(jīng)理 4 公司制度介紹包括員工薪金、考勤等制度 30分鐘 講授 項目經(jīng)理 5 員工手冊 半天 講授 項目經(jīng)理 6 企業(yè)文化 半天 講授 部門經(jīng)理 7 職業(yè)道德和物業(yè)管理法規(guī) 半天 講授 部門經(jīng)理 8 服務意識及禮儀規(guī)范 半天 講授 部門經(jīng)理 9 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 一天 講授 部門經(jīng)理 10 消防知識 半天 講授 部門經(jīng)理 管理層及服務中心開盤前上崗培訓計劃（1） 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 備注 管理層及服務中心 1 物業(yè)管理條例 一天 講授 部門經(jīng)理 2 物業(yè)服務收費管理辦法 半天 講授 部門經(jīng)理 4 南京物業(yè)管理相關(guān)法規(guī) 半天 講授 部門經(jīng)理 5 室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 半天 講授 部門經(jīng)理 6 業(yè)主臨時公約、前期服務協(xié)議 半天 講授 部門經(jīng)理 7 用戶手冊 半天 講授 部門經(jīng)理 8 物業(yè)管理知識 一天 講授 部門經(jīng)理 9 培訓內(nèi)容復習考核 半天 閉卷 部門經(jīng)理 管理層及服務中心開盤前上崗培訓計劃（2） 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 管理層及服務中心 1 崗位職責、工作流程 全天 講授 部門經(jīng)理 2 項目接管驗收 半天 講授 部門經(jīng)理 3 開盤方案 半天 講授 部門經(jīng)理 4 開盤模擬演練 半天 實操 部門經(jīng)理 5 裝修管理 半天 講授 部門經(jīng)理 6 服務中心禮儀規(guī)范 半天 講授 部門經(jīng)理 7 與顧客溝通和投訴處理技巧 半天 講授 部門經(jīng)理 8 業(yè)主投訴處理、相關(guān)表格填寫 半天 講授 部門經(jīng)理 9 日常管理服務 一天 講授 部門經(jīng)理 10 培訓內(nèi)容復習考核 半天 閉卷 部門經(jīng)理 工程部開盤前上崗培訓計劃 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 備注 工程部 1 崗位職責和服務禮儀 半天 講授 部門經(jīng)理 2 接管驗收知識 半天 講授 部門經(jīng)理 3 開盤流程及交房相關(guān)工作 半天 講授 部門經(jīng)理 4 接管開盤模擬演練 半天 實操 部門經(jīng)理 5 裝修管理 半天 講授 部門經(jīng)理 6 設(shè)備建檔 2小時 講授 部門經(jīng)理 7 設(shè)備標識標牌及整改標準 半天 講授 部門經(jīng)理 8 培訓考核 全天 講授 部門經(jīng)理 注：工程部培訓計劃未考慮其中的接管驗收時間，并根據(jù)實際接管驗收時間作出相應調(diào)整。 安保部開盤前上崗培訓計劃 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 備注 安保部 1 安保員職責、權(quán)限、紀律、職業(yè)道德 3小時 講授 部門經(jīng)理 2 安保員儀容儀表和禮貌用語規(guī)范 3小時 講授 部門經(jīng)理 3 崗位職責、工作規(guī)程 一天 講授 部門經(jīng)理 4 安保員獎懲制度、交接班制度和對講機管理規(guī)定 3小時 講授 部門經(jīng)理 5 安保員處理問題的原則和方法 3小時 講授 部門經(jīng)理 6 裝修監(jiān)管 3小時 講授 部門經(jīng)理 7 隊列、拳術(shù)、車輛指揮手勢 每天3小時 實操 部門經(jīng)理 8 消防基礎(chǔ)知識及滅火規(guī)程 一天 講授 部門經(jīng)理 9 消防實操 二天 筆試實操 部門經(jīng)理 10 培訓考核 半天 筆試實操 部門經(jīng)理 保潔綠化部開盤前上崗培訓計劃 類別 序號 培訓內(nèi)容 培訓時間 培訓方式 授課人 備注 保 潔 綠 化 部 1 保潔員職責、紀律 2小時 講授 保潔綠化主管 2 保潔員儀容儀表和禮貌用語規(guī)范 半天 講授 保潔綠化主管 3 保潔工作檢驗標準和清潔應急計劃 一天 講授 保潔綠化主管 4 地面、標準層、后樓梯清潔作業(yè)程序和標準 一天 講授、實操 保潔綠化主管 5 清潔“開荒” 半天 講授 保潔綠化主管 6 培訓考核 講授 保潔綠化主管 注：保潔綠化部培訓計劃按接管驗收時間前三天到位培訓。 第二階段 日常培訓 1、管理層員工及服務中心接待員培訓計劃 （1）目的：更新知識，增強技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊伍。 要求： 傳遞信息：通過培訓及時了解管理處的目標、方針以及同行業(yè)中各類信息更新知識；及時補充、更新各類技能知識，跟上時代的步伐； 提高能力：提供各種外培機會，全面提高管理人員各項管理服務水平。 （2） 內(nèi)容與進度（詳見下表） 時間 方式 目的 方式 考核 崗前培 訓 24 學 時 崗位職責 基本業(yè)務知識業(yè)務范圍、工作技巧 ISO9000服務標準 酒店式服務基本技巧 能獨立上崗、獨擋一面 直接領(lǐng)導者的面授教育和自學、實踐相結(jié)合 上崗考核鑒定 在職培 訓 年240學 時 月工作總結(jié)，分析、積累工作中處理得法或不當?shù)陌咐?，積累經(jīng)驗及吸取教訓 學習《物業(yè)管理通論》、《物業(yè)管理動態(tài)》 學習經(jīng)濟學常識和管理知識 舉行各類專題知識講座（根據(jù)臨時通知安排） 不斷提高管理能力，更新管理知識，掌握行業(yè)信息。 以部門為單位集中研討，案例分析，灌輸新知識 第四季末管理知識考試；年末成績能考核 外培取 證 按外培單位要求 物業(yè)管理崗位資格培訓。 ISO9000內(nèi)部質(zhì)量審核員培訓。 各類專業(yè)知識培訓 尋求發(fā)展，實現(xiàn)達標率 脫產(chǎn)或半脫產(chǎn) 取得證書 參觀考 察 半年一次 同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的單位 擴張管理思維，學習先進經(jīng)驗 公司人事部統(tǒng)一組織安排 2、維修工培訓計劃 （1）目的：明確維修工的職責任務，樹立維修服務職業(yè)意識，不斷鞏固和提高基本理論知識及操作水平，培養(yǎng)一支技術(shù)熟練、紀律嚴明、熱心服務的維修隊伍，保質(zhì)保量地完成維修達標任務，達到使客戶和業(yè)主滿意的目的。 （2）內(nèi)容及進度（詳見下表） A、崗前培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考核 2小時 《員工手冊》 面授 部門經(jīng)理 一個月 維修文明語言、維修服務范圍和流程、維修工職責、維修養(yǎng)護技能及操作技巧 個別輔導和自學實踐 主管 期滿由經(jīng)理領(lǐng)導對其進行上崗考核鑒定 三個月 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、初步了解設(shè)備特點（水電工）、水電氣走向、班組主要機具、維修服務標準、維修工作程序 在領(lǐng)班帶領(lǐng)下實操實練 部門經(jīng)理和主管 技能知識書面考試、實操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務考核 B、在職培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考核 每月上旬及中旬各一次，每次2小時 維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、主要設(shè)備知識、工具使用方法 討論學習 主管 每半年一次實操考核，每年末專業(yè)知識書面考試 每月末兩次，每次2小時 政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚長避短 集中研討 部門經(jīng)理和主管 半年一次 設(shè)備操作演練 集中學習 主管經(jīng)理 每年一次 全體維修工按工種、級別分別進行各類專業(yè)技能強化培訓，而后進行等級評定考核 人事行政部和業(yè)務主管部門 按工種、級別分別進行實操和書面考核 3、安保員培訓計劃 （1）目的：明確安保（車管）員的職責任務，樹立安保（車管）員職業(yè)意識。掌握上崗應知應會的基本知識和組織紀律，培養(yǎng)建設(shè)一支愛崗敬業(yè)、訓練有素、紀律嚴明、文明值勤的安保（車管）員隊伍。 （2）內(nèi)容及進度（詳見下表）： A、崗前培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考核 3小時 安保（車管）員職責、工作規(guī)程、工作標準、紀律和獎懲制度、安全保衛(wèi)服務的各項規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令 集中學習與個別輔導相結(jié)合 部門經(jīng)理和主管 一周 本崗位安全保衛(wèi)服務的基礎(chǔ)知識運用：消防、安保（車管）設(shè)施、設(shè)備的操作 實習 主管 期滿進行上崗考核鑒定 一個月 崗位服務技能、隊列訓練、素質(zhì)訓練 實際操作培訓 主管 期滿部門經(jīng)理進行實操考試 B、在職培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考核 每月上旬及中旬各一次，月末兩次 政治思想、職業(yè)道德、法律常識、消防知識、本崗位專業(yè)知識 討論學習 主管 每半年一次實操考核，每年末專業(yè)知識書面考試 每月末兩次，每次2小時 政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚長避短 集中學習 主管 每年末進行一次崗位知識考試 周二、四各3 小時 隊列、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳、體能 集中訓練 主管 每季度一次軍訓考核 每月一次 “小教員”集訓一次 集中訓練 部門經(jīng)理 每季一次 高樓消防知識、緊急集合演練 集中訓練 部門經(jīng)理 半年一次 消防實戰(zhàn)學習 集中訓練 部門經(jīng)理 4、保潔工培訓計劃 （1）目的：明確本崗位職責任務，樹立清潔服務職業(yè)道德意識和從業(yè)熱情，掌握本崗的操作規(guī)程和服務標準。培養(yǎng)一支愛業(yè)敬業(yè)、紀律嚴明，專業(yè)技術(shù)過硬的保潔員隊伍。 （2）內(nèi)容和進度（詳見下表） A、崗前培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考核 3小時 公司概況，員工守則，職業(yè)道德 面授 保潔綠化部主管 一周 本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作和工作標準；環(huán)境保護意識，社區(qū)美化概念 清潔班長帶領(lǐng)下學習 保潔綠化部主管 一周后進行“員工上崗考核鑒定” 三個月 相應崗位的操作規(guī)程、工作標準；環(huán)境保護意識，社區(qū)美化概念 實際操作與個別輔導相結(jié)合 保潔綠化部主管 書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定 B、在職培訓 時間 內(nèi) 容 方 式 負責人 考 核 每月上旬及中旬各一次 職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識的更新與先進技術(shù)；清潔安全消防知識 集中學習 保潔綠化部主管 嚴格考勤制度，做好培訓記錄 月末 討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進的工作經(jīng)驗；相互交流各種合理化建議 座 談 保潔綠化部主管 保潔綠化專員負責做好工作總結(jié)記錄 季末 清潔機械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項；保潔工作的要求和難點分析 集中培 訓 保潔綠化部主管 每季度一次軍訓考核 二、員工管理：考核與獎懲機制 （1） 員工考核 員工考核是以任職資格和崗位責任為依據(jù)，綜合運用評議、詢問、測試、調(diào)查等手段，對特定對象履行職位的能力進行結(jié)論性評價的過程。它為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實搞好人才培訓提供依據(jù)。 1、考核工作要堅持“三公”、“三嚴”、“四結(jié)合”、“四掛鉤”： （1） “三公”為公平，即考核標準公平合理，人人都能平等競爭；公開，即考核實行公開監(jiān)督，人人掌握考核辦法；公正，即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準確。 （2） “三嚴”為嚴格考核標準，即考核要素的標準必須具體、明確、客觀；嚴明考核辦法，即考核規(guī)程和方法要科學、嚴謹、可行；嚴肅考核態(tài)度，即考核者和考核對象對待考核的態(tài)度均應當端正、認真、負責。 （3） “四結(jié)合”為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特別考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合。 （4） “四掛鉤”為考核結(jié)果與職務升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽得失掛鉤，與工作去留掛鉤。 2、全面考核要考核員工德、能、勤、績四個方面。德主要考核思想覺悟和道德品質(zhì)；能主要考核學識水平和實操能力；勤主要考核工作態(tài)度和出勤情況；績主要考核勞動效率和工作業(yè)績。在進行具體的考核工作時，根據(jù)考核目的和崗位特點，再將考核項目加以調(diào)整，考核條目加以細化。 3、經(jīng)常進行的員工考核工作主要有轉(zhuǎn)正考核、續(xù)約考核、培訓考核，專業(yè)考核，日常考核、年度考核等。 4、各類考核的結(jié)果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細,避免過于抽象空洞。除個別情況外，一般考核均可以使用《員工考評表》，先進行要素遞減賦分，再采用寫實紀實手法，運用數(shù)據(jù)、事實列出賦分理由和做出綜合評語。 5、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對照考核標準先進行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵。組織考核的結(jié)果，一般也要與本人見面，以激發(fā)其成就感和進取心。 6、所有各類員工考核材料，由人事部負責存入本人檔案。 （2） 競爭與淘汰機制 大光明物業(yè)一貫重視人力資源的開發(fā)，成功引入競爭機制，通過競爭確立企業(yè)和員工穩(wěn)定的合作關(guān)系，建立既吸取又留住人才的制度，使員工感到內(nèi)外市場壓力，激發(fā)知識創(chuàng)新的動力。用“斜坡理論”解釋，若員工不思進取，不學無術(shù)則沒有止動力，就下斜坡；員工追求上進則能力現(xiàn)在球半徑上，能力大則拉動力大，工作發(fā)展空間大，促使員工始終處于壓力之下，形成能者上、庸者下的競爭淘汰機制。 1、員工競爭上崗，創(chuàng)造公開、公平、競爭、擇優(yōu)的用人環(huán)境 物業(yè)管理服務人員將在公司內(nèi)外部公開選拔，擇優(yōu)錄取。任人唯賢、唯才是舉，堅決杜絕關(guān)系、人情等因素妨礙用人的公正、純潔。這樣，使公平競爭的用人機制從源頭上得到確立。 2、加強對在崗員工的綜合、全面考核，各崗位人員能上能下 員工競爭上崗后，公司將會定期對在崗人員進行綜合、全面考核，評估其是否達到相關(guān)的工作標準及崗位素質(zhì)要求，對于工作有松懈或不注重學習難以適應崗位素質(zhì)要求的員工，給予適當?shù)恼{(diào)整提高期，若仍難達到崗位要求，將對該崗位人員進行調(diào)整，挑選更合適的人員繼任。而對于那些工作積極熱情、業(yè)務能力強、肯學習、勤鉆研的員工，給予優(yōu)先提拔，在公司內(nèi)部形成工作上你追我趕的良性競爭氛圍。 3、保持人員隊伍的合理流動性，增強企業(yè)活力 俗話說：“流水不腐，戶樞不蠹” ，對于本項目的物業(yè)管理服務人員隊伍，在堅持穩(wěn)定的前提下，不斷補充新鮮血液，讓人員隊伍的合理流動，激發(fā)大家的工作熱情與潛能，增強組織的活力。 三、員工儀容儀表及著裝 男性 女性 整體 自然大方得體，符合工作需要及安全規(guī)則。精神奕奕，充滿活力，整齊清潔。 頭發(fā) 頭發(fā)要經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤，切勿標新立異。 發(fā)型 前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)，無燙發(fā)。 女員工發(fā)長不過肩，如留長發(fā)須束起或使用發(fā)髻。 面容 臉、頸及耳朵絕對干凈，每日剃刮胡須。 臉、頸及耳朵絕對干凈，上班要化淡妝，但不得濃妝艷抹和在辦公室內(nèi)化妝 身體 注意個人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔。勤洗澡，無體味。上班前不吃異味食物，保持口腔清潔，上班時不在工作場所內(nèi)吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。 飾物 領(lǐng)帶平整、端正，長度一定要蓋過皮帶扣。領(lǐng)帶夾夾在襯衣自上而下第四個扣子處。 注意各部細節(jié)，頭巾是否圍好，內(nèi)衣不能外露等 上班時間不佩帶夸張的首飾及飾物。 衣服 1. 工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時不得穿著制服。制服應干凈、平整，無明顯污跡、破損。 2.制服穿著按照公司內(nèi)務管理規(guī)定執(zhí)行，不可擅自改變制服的穿著 衣服 形式，私自增減飾物，不敞開外衣、卷起褲腳、衣袖。 3.制服外不得顯露個人物品，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。 4.西裝制服按規(guī)范扣好，襯衣領(lǐng)、袖整潔，鈕扣扣好，襯衣袖口可長出西裝外套袖口的0.5-1cm。 褲子 褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。 手 保持指甲干凈，不留長指甲及涂有色指甲油。 鞋 鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜，無破損，勿釘金屬掌，禁止著露趾涼鞋上班。 襪 男員工應穿黑色或深藍色、不透明的短中筒襪。 女員工著裙裝須著肉色襪，禁止穿著帶花邊、通花的襪子，無破洞，襪筒根不可露在外。 第四章 物資裝備計劃 第一節(jié) 物資裝備明細 一、辦公用品 序號 名 稱 數(shù) 量 單價（元） 金額（元） 備 注 1 辦公桌椅 25套 500 12500 2 其他家具 20000 3 打印復印一體機 1臺 8000 8000 4 電腦 25臺 4000 100000 5 管理軟件 1套 6000 6 打印機 2臺 3000 6000 7 傳真機 1臺 1000 1000 8 保險柜 2個 800 1600 9 照相機 3部 1500 4500 10 電視機 1部 3000 3000 11 文具等 1批 5000 12 電話報裝 5部 300 1500 13 點鈔機 2臺 400 800 14 飲水機 4臺 350 1400 15 微波爐 2臺 400 800 小計：172100元 二、維修機具 序號 名 稱 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備 注 1 管道疏通機 1部 1500 1500 2 手電鉆 2部 400 800 3 氬弧焊機 2臺 900 1800 4 沖擊鉆 2臺 500 1000 5 電錘 2臺 500 1000 6 應急用水泵 5臺 800 4000 7 對講機 5套 1500 7500 8 貨架 5組 2000 10000 9 電工工具 4套 900 3600 10 水工工具 4套 850 3400 11 土建工具 3套 600 1800 12 云梯 2架 2000 4000 13 人字梯 4架 800 3200 14 應急燈 15只 100 1500 15 絕緣手套 30副 70 2100 16 絕緣靴 30雙 70 2100 17 其他機具 3000 小計：52300元 三、綠化工具 序號 名 稱 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備 注 1 噴霧器 2部 500 1000 2 工具車 1輛 800 800 3 綠化工具 2套 2000 4000 小計：5800元 四、治安消防裝備 序號 名 稱 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備 注 1 對講機 35套 1000 35000 2 消防斧頭 10把 70 700 3 專用扳手 10把 70 700 4 防毒面具 20套 200 4000 5 鋼盔 20套 100 2000 6 消防靴 20套 80 1600 7 手提滅火器 30支 200 6000 8 太陽傘 4把 500 2000 小計：52000元 以上物資裝備資金合計需nnnn元。此外，物業(yè)根據(jù)開發(fā)單位的需求配置的其他物資，所產(chǎn)生的費用雙方再協(xié)商解決。 第二節(jié) 物業(yè)管理用房計劃 序號 明細 面積(㎡) 備注 1 住宅區(qū)域物業(yè)管理用房 n 04-裙樓住宅入口一層 2 商業(yè)區(qū)域物業(yè)管理用房 n 04-裙樓商業(yè)三層 3 合計 n 第五章 前期介入服務、承接查驗 第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入的重要意義 適應了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和業(yè)主呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務上，還希望借助物業(yè)公司熟悉掌握客戶、業(yè)主需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作。物業(yè)管理企業(yè)可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學的建議和有效的方法，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近業(yè)主的需求，擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，也使開發(fā)商開發(fā)出的物業(yè)以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。 提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等各各方的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理角度、從業(yè)主的角度、從降低建設(shè)和管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)提前熟知物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作，業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立物業(yè)企業(yè)的良好形象。 . 第二節(jié) 前期介入服務 一、前期物業(yè)管理工作職能 1、依據(jù)MOON天地廣場施工計劃，隨時跟蹤施工情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)公司、監(jiān)理單位反饋、處理，并做好各類記錄（文字、圖片）； 2、對工程各類線路的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝、調(diào)試進行全面跟蹤，并做好各類記錄（文字、圖片）； 3、物業(yè)交接前調(diào)動管理服務中心各類資源，配合做好工程驗收、物業(yè)移交工作； 4、保證與招標方工作的平順對接，協(xié)調(diào)報修單位等各個單位的關(guān)系與矛盾； 5、根據(jù)已交物業(yè)實際情況，編制合理流程，組織有關(guān)人員做好物業(yè)成品的巡視、保護工作； 6、在物業(yè)入住前，組織人員做好各項準備工作，包括：入住資料、協(xié)調(diào)各種外部關(guān)系。 二、前期介入的服務內(nèi)容 1、竣工驗收介入 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)公司利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)公司做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 （1）參與開發(fā)公司的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案； （2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； （3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收； （4）制訂物業(yè)驗收流程； （5）在公共設(shè)施、設(shè)備保持完好并資料齊全的情況下，技術(shù)接收管理。 （6）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 2、項目管理處的籌備 （1）公司機構(gòu)、崗位設(shè)置、工程技術(shù)人員到位； （2）各項物管文件、資料的準備； （3）人員進場安排及培訓工作； （4）交接方案，并提出有針對性合理化建議； （5）實際管理方案的編制； （6）管理收支預算的審批或備案； （7）按啟動費測算列出采購計劃。 3、物業(yè)及其配套的驗收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場的分項驗收。 4、物業(yè)交接驗收。接管前一個月，管理處協(xié)助組織人員對房屋及設(shè)備、設(shè)施進行逐項驗收，對驗收不合格工程向開發(fā)公司反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準備交接手續(xù)。通過前期介入的了解，根據(jù)整個小區(qū)內(nèi)各個系統(tǒng)制定備品備件計劃，用于急修項目，并提交詳細清單開發(fā)公司審核后確定。 5、物業(yè)的全面接管。入住前一個月，驗收程序完成后進入小區(qū)全面接管的階段，所有人員進出小區(qū)開始接受登記。 6、返修管理（返修管理流程詳見下圖） 合格 合格 接管前返修 接管后返修 工程技術(shù)人員對項目的房屋、設(shè)備進行驗收 將發(fā)現(xiàn)問題交責任單位處理 責任單位整改問題 工程技術(shù)人員再對整改問題 進行驗收 與施工單位順利交接 不合格 驗收房屋，物業(yè)接管， 填寫《房屋驗收表》