龍湖天街系列產(chǎn)品線研究[共66頁]

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1、1城市綜合體專題研究城市綜合體專題研究成都龍湖天街系成都龍湖天街系策略中心2014年7月2龍湖地產(chǎn)簡介3龍湖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略4龍湖商業(yè)產(chǎn)品線5龍湖商業(yè)產(chǎn)品線6Part 1 Part 1 龍湖龍湖金楠天街金楠天街7項目區(qū)位位于西2.5環(huán)、外雙楠片區(qū)，盡享地鐵七號線及多條城市干線所處區(qū)位：該項目地處外雙楠片區(qū)，出于城市西2.5環(huán)-3環(huán)之間,西鄰午后國際新城，北接光華和外浣花片區(qū)，東臨雙楠片區(qū)，南連紅牌樓片區(qū)。交通條件：項目西鄰晉陽路，東臨晉吉北路，周邊交通十分便利三環(huán)路與2.5環(huán)近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵七號線依附2.5環(huán)，預(yù)計2015年即可開通，屆時交通將進一步提升。片區(qū)配套：教育配套果晏中星幼兒園、青

2、蘋果幼兒園、太平小學(xué)、晉陽小學(xué)、晉陽中學(xué)等醫(yī)療配套成都武侯西南醫(yī)院、晉陽醫(yī)院、婦幼保健院、康華骨科醫(yī)院、康骨醫(yī)院；商業(yè)配套千盛百貨、伊藤洋華堂、優(yōu)品道等。8區(qū)域住宅狀況區(qū)域大型居住社區(qū)聚集，人口數(shù)量龐大，但檔次普遍偏低，消費力有待提升9區(qū)域商業(yè)狀況所在城西商圈以中低檔次商業(yè)為主，微觀區(qū)域大型綜合商業(yè)、品質(zhì)商業(yè)存在較大空白區(qū)域內(nèi)已形成金沙-光華、雙楠-紅牌樓兩大成熟商圈，商圈內(nèi)商業(yè)涵蓋購物中心、百貨、大賣場個社區(qū)底層商業(yè)，檔次以中低檔為主，較為經(jīng)營成熟；目前商業(yè)項目均開業(yè)時間較早，體量偏小，零售類商業(yè)占據(jù)絕對主力，業(yè)態(tài)綜合功能性弱，該項目與區(qū)域互補性較強；以區(qū)域總居住人口75萬人計算，目前人均商

3、業(yè)面積僅0.26平方米，遠(yuǎn)低于成都市當(dāng)前1平方米的人均水平，商業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重不足。10區(qū)域辦公狀況區(qū)域?qū)懽謽菣n次及市場認(rèn)可度均較低，但項目鄰近區(qū)域存在一定商務(wù)辦公需求11項目地塊該項目拿地時間較近，但土地成本較為明顯，住宅剛需為主，商業(yè)發(fā)展有一定硬傷12項目地塊該項目拿地時間較近，但土地成本較為明顯，住宅剛需為主，商業(yè)發(fā)展有一定硬傷13項目整體規(guī)劃總占地145畝，建筑面積55萬方，涵蓋集中商業(yè)、商業(yè)街、住宅、SOHO及酒店等14集中商業(yè)項目集中商業(yè)共計13萬方，采用自持經(jīng)營的方式，目前已確定部分類型的主力店15峽谷式商業(yè)峽谷式風(fēng)情商業(yè)街共3-4層，采用“先招商、后銷售”的方式，主打大客戶整層出售1

4、6峽谷式商業(yè)峽谷式風(fēng)情商業(yè)街共采用日本南坡城峽谷式商業(yè)理念，注重體驗式購物環(huán)境的打造17SOHOSOHO產(chǎn)品臨晉陽路昭示性較好，日供僅54元，是區(qū)域較為稀缺的小戶型投資產(chǎn)品18住宅戶型住宅一期售罄，二期在售，主力戶型區(qū)間70-110米19住宅戶型住宅一期售罄，二期在售，主力戶型區(qū)間70-110米20住宅戶型住宅一期售罄，二期在售，主力戶型區(qū)間70-110米21住宅園林及建筑住宅組團均采用圍合式布局，從而營造了7000平中庭景觀，建筑里賣弄采用了經(jīng)典的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，造型簡潔。五重垂直綠化 第一重：草坪、坡地；第二重：層次豐富的花卉、小灌木；第三重：灌木 ；第四重：小喬木；第五重：大喬木、大灌

5、木；全冠移植 從項目同緯度氣候、地理條件相似的地方，選擇與項目匹配的高大植物全冠采購移植。成樹定位 在植物選擇環(huán)節(jié)，龍湖地產(chǎn)自創(chuàng)嚴(yán)格的360成樹定位體系，對各個角落的樹種、高度等制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。22項目推盤節(jié)奏項目自2012年底面市，半年時間共經(jīng)歷6次開盤，幾乎每月一次，頻次較高。 首推組團1位置較差的住宅（中庭最后推出），其次為住宅的裙樓商業(yè)部分； 隨著組團1住宅熱銷，順勢推出2組團住宅 在住宅持續(xù)熱銷的情況下，開出主打投資的SOHO產(chǎn)品和二期裙樓商業(yè)。23項目優(yōu)勢24項目劣勢25Part 2 Part 2 龍湖龍湖北城天街北城天街26項目簡介：成都龍湖北城天街項目位于政府規(guī)劃的北改核心區(qū)域

6、五塊石片區(qū)，占地近300畝，70萬方的城市綜合體擁有30萬方的大體量商業(yè)，對城北居住環(huán)境、商圈升級推動巨大，如同“北改”心臟強勁助推城北變革。天街周邊交通動脈疏通也將擴張其商業(yè)輻射面，形成品質(zhì)集群圍聚的城北中心，共贏時代變革。27項目總體量項目總體量100100萬方萬方3030萬方萬方商業(yè)體量，在成都已啟動的購物中心里位列第一；30003000個個商業(yè)車位，城北最大，成都前茅。持有商業(yè)：持有商業(yè)：22萬方萬方住宅：住宅：40萬方萬方SOHO及公寓：及公寓：8萬方萬方28項目概況（1）29項目概況（2）30項目概況（3）31項目特色32項目特色33客戶分析34形象定位35推售節(jié)奏（一期）36推售

7、節(jié)奏及價格走勢37戶型賞析高層38戶型賞析花園洋房39戶型賞析花園洋房40廣告策略-具體形式141廣告策略-具體形式242廣告策略-具體形式343特色活動44總結(jié)與啟示45總結(jié)與啟示46Part 2 Part 2 龍湖龍湖時代天街時代天街47區(qū)位分析龍湖時代天街是目前亞洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、全球前三的一站式購物中心 占地458畝，總體量達(dá)180萬平方米； 位于成都主城區(qū)內(nèi)唯一一個集中央居住區(qū)、中央教育區(qū)、國家保稅區(qū)于一體的城市核心區(qū)-高新區(qū)； 地鐵2號線、成灌快鐵、羊西線（成灌高速）、IT大道以及高新西區(qū)內(nèi)極為發(fā)達(dá)便捷的路網(wǎng)； 龍湖時代天街集合了超大型主力百貨店、龍湖時代天街購物中心、MOCO家居

8、館、先鋒數(shù)碼港、美食天地等成為一體化的一站式消費中心； 銷售業(yè)態(tài)為情景街區(qū)商鋪、精裝SOHO公寓、創(chuàng)意LOFT、精裝住宅。絕大多數(shù)產(chǎn)品為商業(yè)業(yè)態(tài)； 具有休閑購物、行政辦公、餐飲娛樂、星級酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場、文化藝術(shù)這七大城市功能。48項目概況49產(chǎn)品分析50產(chǎn)品分析業(yè)態(tài)51產(chǎn)品分析天街MALL52天街主力店 大型百貨商超 五星級影院 家電數(shù)碼城天街主力店 整個天街產(chǎn)品線豐富，包括HM、優(yōu)衣庫、zara、Jackjions、only等產(chǎn)品分析天街MALL53產(chǎn)品分析天街MALL54產(chǎn)品分析時代天街55產(chǎn)品分析時代金街56產(chǎn)品分析時代金街57產(chǎn)品分析天街SOHO58產(chǎn)品分析天街SOHO59產(chǎn)品分析天街SOHO60產(chǎn)品分析天街LOFT61產(chǎn)品分析天街LOFT62產(chǎn)品分析天街LOFT63產(chǎn)品分析天街公館64產(chǎn)品分析天街公館65產(chǎn)品分析天街公館66產(chǎn)品銷售及持有狀況