上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告3 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品27

《上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告3 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品27》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告3 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品27（19頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、文件類(lèi)別：商業(yè)地產(chǎn)研究(參考資料) 中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn) 地址：中國(guó)．福州 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 地址：中國(guó)．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 第三部分 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)定 市場(chǎng)研究的目的就是精細(xì)把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向與策略，從而實(shí)現(xiàn)

2、本項(xiàng)目的差異化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)正處于建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，類(lèi)似本項(xiàng)目的新型商業(yè)規(guī)劃都在探討過(guò)程中，直接競(jìng)爭(zhēng)力尚未形成。 黃浦“十五”商業(yè)規(guī)劃中提出，區(qū)域商業(yè)將向?qū)I(yè)化商場(chǎng)方向發(fā)展，而下列這些項(xiàng)目已在摸索和實(shí)踐中，研究它們將對(duì)本項(xiàng)目具有參考和借鑒意義。 二、 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本情況 1. 圣力數(shù)碼廣場(chǎng) / 地址： 西藏南路518號(hào)（復(fù)興東路口） / 規(guī)模： 總建面2萬(wàn)平方米（5F） / 定位： 中高檔商場(chǎng) / 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別： 品牌電腦和手機(jī)通訊類(lèi)產(chǎn)品 / 經(jīng)營(yíng)方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng) / 輻射范圍： 全市 / 消費(fèi)群體構(gòu)成： 個(gè)人用戶(hù)/公司

3、用戶(hù) / 租金水平： 1F 15元/㎡/天 2F 13元/㎡/天 3F 10元/㎡/天 / 主要商戶(hù)： 蘋(píng)果的完全體驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體驗(yàn)店，HP、宏基、 聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等 / 運(yùn)營(yíng)商： 圣力數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 / 物業(yè)管理： （同上） / 租售策略： 投資商整體買(mǎi)斷，交由運(yùn)營(yíng)商運(yùn)作管理 / 正式營(yíng)業(yè)： 2004年3月 / 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃： 由圣力國(guó)際投資2億多元獨(dú)家買(mǎi)斷位于老西門(mén)的國(guó)際廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)來(lái)做電子市場(chǎng)，初定于明年3月份開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)。商場(chǎng)布局為筆記本、手機(jī)與中外品牌電腦設(shè)在一樓，二樓是電腦外設(shè)及高端數(shù)碼賣(mài)

4、場(chǎng)，三樓則是大賣(mài)場(chǎng)與DIY、配件、軟件、音像賣(mài)場(chǎng)及功能區(qū)，并輔以各個(gè)品牌的形象展示廳在四、五樓。 2. 天使之城 / 地址： 人民路777號(hào)（古城公園旁） / 規(guī)模： 總建面6000平方米（3F） / 定位： 中檔一站式主題消費(fèi)商場(chǎng) / 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別： 婚慶用品 / 經(jīng)營(yíng)方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng) / 輻射范圍： 全市 / 消費(fèi)群體構(gòu)成： 對(duì)婚慶用品有消費(fèi)需求者 / 租金水平： 待定 / 主要商戶(hù)： 待定 / 運(yùn)營(yíng)商： 天意婚慶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 / 物業(yè)管理： （同上） / 租售策略： 投資商整體買(mǎi)斷，交由運(yùn)營(yíng)商運(yùn)作管理

5、 / 正式營(yíng)業(yè)： 待定（招商尚未開(kāi)始） / 經(jīng)營(yíng)特色： 規(guī)劃建成一個(gè)綜合婚慶主題廣場(chǎng)，提供一站式婚慶服務(wù)，匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品等國(guó)內(nèi)外眾多著名品牌。 3. 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定） / 地址： 西藏南路、肇周路口 / 規(guī)模： 總建面2萬(wàn)平方米 / 定位： 將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合， “一站式”中檔消費(fèi)廣場(chǎng) / 輻射范圍： 全市 / 消費(fèi)群體構(gòu)成： 中高檔消費(fèi)者 / 租金水平： 待定 / 主要商戶(hù)： 沃爾瑪?shù)? / 運(yùn)營(yíng)商： 沃爾瑪百貨有限公司 / 物業(yè)管理： 待定 / 租售策略： 待定 / 正式營(yíng)業(yè)： 待定

6、 三、 消費(fèi)者對(duì)各主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的認(rèn)知程度 1. 圣力數(shù)碼廣場(chǎng) 該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)商，因?yàn)榕浜匣春Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門(mén)國(guó)際廣場(chǎng)作為新址對(duì)象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目招商20天，招商率就達(dá)到76%，場(chǎng)面火爆。 圣力國(guó)際廣場(chǎng)的招商如此成功，原因如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場(chǎng)和百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)兩家電子市場(chǎng)的撤出，其中大部分的經(jīng)銷(xiāo)商愿意搬到距離原來(lái)幾百米之遙而且租金相對(duì)便宜的圣力數(shù)碼廣場(chǎng)；其二在淮海路的周?chē)?，距離圣力數(shù)碼廣場(chǎng)不過(guò)300、400米的地方高檔寫(xiě)字樓里上萬(wàn)家中外企業(yè)與三十萬(wàn)白領(lǐng)，這都是項(xiàng)目潛在的商務(wù)客源加上老西門(mén)周邊

7、社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶(hù)，客戶(hù)來(lái)源豐富；而原因之三，則是圣力數(shù)碼“無(wú)孔不入”的宣傳攻勢(shì)。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開(kāi)業(yè)的消息以及賣(mài)場(chǎng)所具備的優(yōu)勢(shì)被爭(zhēng)相傳送，其市場(chǎng)的知名度得到極大提升，也為經(jīng)銷(xiāo)商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。 規(guī)?；?、品牌化、加上準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適度的推廣都是圣力數(shù)碼廣場(chǎng)前期成功運(yùn)作的法寶，值得本項(xiàng)目借鑒。 由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，而且隨著IT廣場(chǎng)淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。 2. 天使之城 該項(xiàng)目為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開(kāi)敞式廣場(chǎng)，建筑立面獨(dú)特，再加上位于古城公園對(duì)面，景觀優(yōu)美。 該項(xiàng)目所處人民路

8、為傳統(tǒng)的婚慶用品特色街，沿街均為小開(kāi)面的商鋪，檔次較低。項(xiàng)目在定位上傳承婚慶服務(wù)，但拔高整體檔次，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，發(fā)展店中店格局，以中檔品牌為主，引進(jìn)世界級(jí)品牌，形成獨(dú)樹(shù)一幟的婚慶主題廣場(chǎng)。 就經(jīng)營(yíng)主題來(lái)說(shuō)，由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，隨著經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)的深入開(kāi)展，在上海消費(fèi)者心目中的認(rèn)知程度將大大提高。 3. 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定） 1988年3月1日，第一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)在美國(guó)密蘇里州的華盛頓開(kāi)業(yè)。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)“一站式”的經(jīng)營(yíng)方式不僅為消費(fèi)者節(jié)省了時(shí)間和開(kāi)支，而且提供了一種獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)。這種全新的零售業(yè)態(tài)一經(jīng)推出就受到了歡迎，1996年，超級(jí)零售航母沃

9、爾瑪進(jìn)入了中國(guó)。 作為進(jìn)軍上海的首個(gè)項(xiàng)目，沃爾瑪將和中信集團(tuán)合作，利用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，整體推進(jìn)該地段的商業(yè)發(fā)展。老西門(mén)屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。 作為全球最大的零售商沃爾瑪，其品牌家喻戶(hù)曉，市場(chǎng)認(rèn)知度高，輻射范圍是全市性的。此次沃爾瑪落戶(hù)老西門(mén)，更是得到了市政府的鼎立支持，它的開(kāi)業(yè)，必將帶來(lái)大量消費(fèi)群體，促進(jìn)整個(gè)商圈的共同繁榮。 19 聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用 第四部分 消費(fèi)特征分析 一、 區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析 在未來(lái)幾年，本區(qū)域的居住人口變動(dòng)極大，新導(dǎo)入的人

10、口無(wú)論是文化素質(zhì)、職業(yè)、收入和消費(fèi)習(xí)慣都異于目前，因此本報(bào)告將對(duì)未來(lái)的區(qū)域消費(fèi)者進(jìn)行研究。首先我們將區(qū)域消費(fèi)者分為四類(lèi)：第一為周邊高檔居住區(qū)居民、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務(wù)性客戶(hù)群、第四為外來(lái)旅游者。 1. 第一消費(fèi)群體： 目標(biāo)定位 ′ 周邊高檔居住區(qū)居民 年齡特征 ′ 年齡在30－60歲，其中30-40之間的為主力目標(biāo)消費(fèi)群 收入狀況 ′ 家庭年收入在20萬(wàn)元以上 消費(fèi)力 ′ 該類(lèi)群體具有最強(qiáng)的消費(fèi)能力，容易接受新的消費(fèi)觀念 消費(fèi)心理 ′ 個(gè)人收入影響消費(fèi)觀念，本區(qū)域內(nèi)的高收入或富裕階層對(duì)品牌的關(guān) 注、高檔購(gòu)買(mǎi)心理只能在頂尖商場(chǎng)內(nèi)滿(mǎn)足，

11、吸引這部分的消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的支持最大。 2. 第二消費(fèi)群體： 目標(biāo)定位 ′ 外輻區(qū)域客源 收入狀況 ′ 年齡在25－40歲 消費(fèi)力 ′ 有固定收入且水平較高，因而消費(fèi)力較強(qiáng)。 消費(fèi)心理 ′ 受過(guò)高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時(shí)尚潮流，具有獨(dú)特 品位，消費(fèi)領(lǐng)域以個(gè)人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠(chéng)度。 3. 第三消費(fèi)群體： 目標(biāo)定位 ′ 商務(wù)性客戶(hù) 收入狀況 ′ 年齡在25－60歲 消費(fèi)力 ′ 普遍高于一般客戶(hù) 消費(fèi)心理 ′ 商務(wù)性消費(fèi)一般以餐飲、娛樂(lè)等休閑類(lèi)活動(dòng)為主，客戶(hù)比較關(guān)注該類(lèi) 設(shè)施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費(fèi)等因素

12、 4. 第四消費(fèi)群體： 目標(biāo)定位 ′ 外來(lái)旅游人口 收入狀況 ′ 中等以上水平 消費(fèi)力 ′ 境外和國(guó)內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費(fèi)能力較強(qiáng) 消費(fèi)心理 ′ 作為旅游收藏，會(huì)選擇具有海派特色的產(chǎn)品及時(shí)尚類(lèi)的商品，搜奇獵 奇 作為董家渡高檔住宅配套的大型社區(qū)商業(yè)中心，在體現(xiàn)以人為本、便民利民的宗旨，在滿(mǎn)足居民日常生活基本需求的基礎(chǔ)上還應(yīng)拓展經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，為居住區(qū)居民提供系列完整的商業(yè)服務(wù)。 只有采用先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特色的現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，才能逐步形成既規(guī)

13、范又有特色的社區(qū)商業(yè)格局。 二、 假日消費(fèi)的影響 連續(xù)幾年的節(jié)假日消費(fèi)高潮使“假日消費(fèi)”成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。“假日消費(fèi)”以其十分顯著的特征在每一個(gè)長(zhǎng)假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來(lái)，是一種值得十分重視的現(xiàn)象。 “假日消費(fèi)”是隨著人們收入水平的提高和社會(huì)環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，它是人們由基本的“生存型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”發(fā)展的市場(chǎng)表現(xiàn)?！凹偃障M(fèi)”在國(guó)外已經(jīng)是一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，節(jié)假日的商品消費(fèi)為平時(shí)消費(fèi)的三至五倍是一個(gè)正?，F(xiàn)象。 在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的情況下，假日消費(fèi)橫空出世，特別是與居民外出旅游緊緊結(jié)合在一起而成為社會(huì)熱點(diǎn)。一些經(jīng)濟(jì)界人士也對(duì)它拉動(dòng)經(jīng)

14、濟(jì)增長(zhǎng)寄托了厚望?！凹偃障M(fèi)”正由社會(huì)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 1. 假日消費(fèi)興起的主要原因 1) 經(jīng)濟(jì)因素 一般認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均GDP達(dá)到1000美元之后，假日消費(fèi)會(huì)明顯增加。目前上海的人均GDP已達(dá)到5000美元，我國(guó)沿海開(kāi)放城市的人均GDP也已接近三千美元，恰恰是這些城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了假日消費(fèi)和假日市場(chǎng)的興旺。 2) 社會(huì)因素 假日平衡效應(yīng) 快速的工作節(jié)奏和緊張的人際關(guān)系使人們更加注重在業(yè)余時(shí)間放松自己，尋找一些有趣的形式來(lái)娛樂(lè)自己，使自己的生理系統(tǒng)和精神狀態(tài)得到一定的調(diào)整，在假期結(jié)束后能以良好的身心狀態(tài)進(jìn)入新的工作周期。 假日補(bǔ)償效應(yīng) 在工作周期中，

15、人們的生活與消費(fèi)一般都相對(duì)簡(jiǎn)化，當(dāng)假期到來(lái)之后，人們的注意力從工作中轉(zhuǎn)移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補(bǔ)償。在假期中，人們會(huì)比平時(shí)有更多的消費(fèi)需求，發(fā)生更多的消費(fèi)行為。 3) 政策因素 近年來(lái)，我國(guó)城市居民的法定休息日大為增加，約占全年的三分之一左右，加上生活水平逐步提高后，家務(wù)勞動(dòng)時(shí)間縮短，可自由支配的閑暇時(shí)間增多了，這為城市居民們提供了從事假日活動(dòng)的充分條件。 4) 商業(yè)促銷(xiāo) 商業(yè)、旅游以及娛樂(lè)等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)，成為激發(fā)城市居民假日消費(fèi)行為的誘因。各類(lèi)企業(yè)往往把假日作為增加銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，大大刺激了本來(lái)就存在假日消費(fèi)需求的消費(fèi)者。 5)

16、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 文化活動(dòng)、體育健身、教育培訓(xùn)等假日休閑活動(dòng)得興起必然會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的消費(fèi)行為，形成大量的市場(chǎng)交易活動(dòng)，它們使我國(guó)的商品銷(xiāo)售市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)、餐飲市場(chǎng)、文化娛樂(lè)市場(chǎng)空前活躍起來(lái)，就是一些非經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如體育、衛(wèi)生、教育等事業(yè)也興旺起來(lái)。因此，假日消費(fèi)的興起促成了假日經(jīng)濟(jì)的形成。 2. “假日消費(fèi)”的基本特征 1) 不同行業(yè)的假日消費(fèi)增量存在差異 根據(jù)全國(guó)市場(chǎng)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查，目前人們?cè)诩偃罩兄饕x擇的消費(fèi)行為是旅游和文化娛樂(lè)，在假日中選擇購(gòu)買(mǎi)商品或大件耐用品的比例排序比較偏后： 排序 1 2 3 4 5 消費(fèi)類(lèi)型 旅游 購(gòu)物 餐飲 文化娛樂(lè) 其他 比

17、例 40% 25.5% 20.8% 10.1% 3.6% （資料來(lái)源：上海市商業(yè)信息中心） 2) 不同假期的消費(fèi)重點(diǎn)有一定的差別 短假期中就地消費(fèi)的比重較大，長(zhǎng)假期里異地消費(fèi)的比重增大。就商業(yè)零售領(lǐng)域而言，不同假期中，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)也有不同的特點(diǎn): 銷(xiāo)售排名 1 2 3 4 5 元旦 食品類(lèi) 服裝鞋帽類(lèi) 煙酒類(lèi) 生活電器類(lèi) 日用品 春節(jié) 食品類(lèi) 煙酒類(lèi) 服裝鞋帽類(lèi) 針織類(lèi) 日用品 雙休日 服裝鞋帽類(lèi) 日用品 生活電器類(lèi) 食品類(lèi) 音像器材類(lèi) （資料來(lái)源：上海市商業(yè)信息中心） 注：食品類(lèi)和服裝鞋帽類(lèi)商品是節(jié)

18、假日消費(fèi)的首選 消費(fèi)者更習(xí)慣在雙休日選購(gòu)日用品和耐用消費(fèi)品 3) 不同地段，不同業(yè)態(tài)，不同規(guī)模的商業(yè)企業(yè)假日銷(xiāo)售的增幅明顯不同 假日市場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，主要集中在中心商業(yè)區(qū)域，大型百貨商場(chǎng)和超市大賣(mài)場(chǎng)，而地段比較偏遠(yuǎn)的商場(chǎng)，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較落后的企業(yè)在假日中銷(xiāo)售的增幅不明顯，有的反而出現(xiàn)下降。 3. “假日消費(fèi)”對(duì)本案的影響 1) 區(qū)位角度 根據(jù)以上分析，“假日經(jīng)濟(jì)”主要會(huì)對(duì)市級(jí)商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。拿上海為例，“假日經(jīng)濟(jì)”的影響區(qū)域主要集中在“三街四城”幾大商業(yè)中心，就區(qū)位來(lái)講，“假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)本案的影響較小，主要依賴(lài)豫園商城的相鄰關(guān)系引入外區(qū)域旅游客源。

19、 2) 商業(yè)定位 “假日消費(fèi)”主要會(huì)對(duì)大眾化的商業(yè)場(chǎng)所產(chǎn)生較大的影響，本項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，中高檔的商業(yè)消費(fèi)總體比較穩(wěn)定，受“假日消費(fèi)”的影響較小。 3) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) “假日經(jīng)濟(jì)”主要對(duì)大型百貨、超市等零售商業(yè)產(chǎn)生較大的影響，而對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響較小。就本項(xiàng)目來(lái)講，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面，一定比例是滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活的商業(yè)配套，“假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)其影響不大。而餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等商業(yè)形態(tài)會(huì)在一定程度上受到“假日經(jīng)濟(jì)”的影響。 綜上所述，從目前的市場(chǎng)狀況分析，本案受“假日消費(fèi)”的影響較小，消費(fèi)浮動(dòng)不大，總體經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。

20、三、 普通消費(fèi)者消費(fèi)模式分析 1. 理性消費(fèi) 中國(guó)“量入為出”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念一直以來(lái)都左右著國(guó)人的消費(fèi)行為，使得我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄額自 1992年以來(lái)仍以年均超過(guò)20％的速度遞增，而消費(fèi)與儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)之比卻呈連年下降趨勢(shì)。 2. 回避信用消費(fèi) 近幾年由于醫(yī)療、住房、教育等方面的改革導(dǎo)致居民預(yù)期收入的不確定性，在一定程度上制約了消費(fèi)需求，限制了信用消費(fèi)的發(fā)展，致使信用消費(fèi)在消費(fèi)總量中比重尚不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例存在很大差異。 3. 消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化 隨著居民收入水平的提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生深刻的變化。食品、服裝等生活必需品占消費(fèi)的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消

21、費(fèi)水平的休閑類(lèi)支出逐年上升。當(dāng)收入達(dá)到非常高的水平，消費(fèi)者對(duì)那些曾經(jīng)代表生活水準(zhǔn)的產(chǎn)品的消費(fèi)會(huì)達(dá)到飽和狀態(tài)，而休閑娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)不會(huì)飽和。 4. 住房消費(fèi)支出占首位 據(jù)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查分析，未來(lái)一到兩年，上海市民消費(fèi)走向穩(wěn)健，在日常消費(fèi)得到基本保障的前提下，上海市民首先考慮的是改善居住條件、提高文化素質(zhì)，保持長(zhǎng)久穩(wěn)定，而三者當(dāng)中改善居住條件位居榜首。相關(guān)調(diào)查顯示，上海市民每月的住房平均支出已經(jīng)居飲食之后成為第二大消費(fèi)支出，由于食品消費(fèi)在人們的日常消費(fèi)中是一個(gè)相對(duì)固定的數(shù)字，因此，住房消費(fèi)在未來(lái)的幾年中將成為家庭的第一支出，這種趨勢(shì)已經(jīng)在高學(xué)歷階層中反映出來(lái)。 5. 非實(shí)物性消費(fèi)比重增加 上海居

22、民人均保險(xiǎn)、教育、通訊費(fèi)用的支出增長(zhǎng)近年來(lái)都保持在20%以上，而上海消費(fèi)者預(yù)期消費(fèi)投向主要集中在購(gòu)置房屋和裝修、境內(nèi)外旅游、自身教育及其他投資，隨著服務(wù)消費(fèi)、知識(shí)消費(fèi)及非消費(fèi)性支出的快速發(fā)展，實(shí)物消費(fèi)的比重將繼續(xù)下降。 6. 上海市民消費(fèi)預(yù)期更趨謹(jǐn)慎 據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局最新市場(chǎng)調(diào)查顯示：居民消費(fèi)信心出現(xiàn)上升，但總體上還處于消費(fèi)積 蓄期，與北京、江蘇等十省市比較，上海居民消費(fèi)預(yù)期更謹(jǐn)慎。中高收入家庭消費(fèi)預(yù)期看漲的比重最高，另外年齡與消費(fèi)期望的關(guān)系也很密切，基本上呈現(xiàn)未來(lái)消費(fèi)期望隨戶(hù)主年齡上升而下降之勢(shì)?？傮w跡象表明，上海城市居民家庭總體消費(fèi)還處于消費(fèi)能力升級(jí)轉(zhuǎn)型前的積蓄期，消費(fèi)潛力巨大。

23、7. 私人購(gòu)車(chē)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng) 今年第一季度，上海全市汽車(chē)銷(xiāo)售額比去年同期增長(zhǎng)近1 倍，其中私人購(gòu)車(chē)明顯高于往年同期水平。一項(xiàng)權(quán)威調(diào)查表明，有94％的居民希望擁有私車(chē)，17％的被調(diào)查者表示將在一兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，打算在三五年內(nèi)購(gòu)車(chē)的則占66％。以上數(shù)據(jù)表明，上海的汽車(chē)市場(chǎng)即將正式啟動(dòng)，汽車(chē)消費(fèi)將成為繼住房消費(fèi)后的又一個(gè)消費(fèi)重點(diǎn)。 8. 信息消費(fèi)已成為上海市民消費(fèi)的重要組成部分 今年上半年上海每百戶(hù)城市居民家庭擁有的移動(dòng)電話已達(dá)22.2部，有力帶動(dòng)了私人通信支出的新增長(zhǎng)。目前，網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)、網(wǎng)上咨詢(xún)等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)項(xiàng)目，在上海如雨后春筍層出不窮，規(guī)模也越來(lái)越大。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)在今后幾年

24、將成為上海商業(yè)新一輪的消費(fèi)熱點(diǎn)，并可在5 年內(nèi)達(dá)到200億元左右的交易額。 9. 體驗(yàn)式消費(fèi)成新的消費(fèi)需求 所謂互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)，表現(xiàn)的就是娛樂(lè)零售化或零售娛樂(lè)化的特質(zhì)?；仡櫴澜缃?jīng)濟(jì)發(fā)展變遷史，是從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到服務(wù)經(jīng)濟(jì)再發(fā)展到今天的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在以物為本的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在原材料—加工—儲(chǔ)藏—出售的過(guò)程中，消費(fèi)者得到的是單純的產(chǎn)品，滿(mǎn)足的是基本的生活需求。在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費(fèi)者事必躬親之煩，讓消費(fèi)者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計(jì)算機(jī)都是服務(wù)的范例，但產(chǎn)品與服務(wù)捆綁銷(xiāo)售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。 在以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是一對(duì)

25、一的個(gè)性服務(wù)，充滿(mǎn)樂(lè)趣的消費(fèi)過(guò)程，愉悅的記憶，消費(fèi)者心甘情愿地付出更多的錢(qián)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的提供者獲得了比以往任何時(shí)候都要高的利潤(rùn)。目前，這種將購(gòu)物與“體驗(yàn)”融合起來(lái)的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，已橫掃了世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。百貨、倉(cāng)儲(chǔ)、連鎖、超市……近二十年的時(shí)間里，中國(guó)的商業(yè)走過(guò)了美國(guó)等先進(jìn)國(guó)家花了一百多年才完成的商業(yè)歷程，跨入21世紀(jì)，體驗(yàn)式消費(fèi)已進(jìn)入中國(guó)的消費(fèi)領(lǐng)域。 點(diǎn)擊地產(chǎn)的口號(hào)是：點(diǎn)擊奉獻(xiàn) 必屬精品！ 把最好的資料拿出來(lái)與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長(zhǎng)，一起進(jìn)步！ 中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn) 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 中國(guó).福州