一個(gè)項(xiàng)目從頭到尾的整個(gè)過程程序

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1、—個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工, 大致可以分以下三大部分。 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā) 公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有 資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研 究并制作報(bào)告書應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè) 計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā) 資 金 。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房 地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共 分 六 個(gè) 階 段 ： 1 ) 選址定點(diǎn)； 2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件 ； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審杳； 4 ）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5 ） 施工報(bào)建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 —、 選址定點(diǎn)階段。 此階

2、段一般辦理以下事項(xiàng)： 1、 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng) 目 立 項(xiàng)。 2、 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃 和土地供應(yīng)方式的審查。 3、 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意 見 書 。 4、 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書 （表 ） 。 5、 文化局、地震局、園林局、水利局 對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行 審 查 。 6、 規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審 查 。 2、 國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教 育局、水利局、城管局、環(huán)保局、

3、園 林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi) 容和范圍進(jìn)行審查。 4、 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核 發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件 O 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審杳，此 階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn) 2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè) 計(jì) 進(jìn) 行 審 杳。 3. 公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通 條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行 審 杳 。 5. 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震 局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè) 內(nèi) 容進(jìn)行審 查。 7、 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)

4、初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、 建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性 審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù) 性審杳委托通知單。 9、 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審杳機(jī)構(gòu) 發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審 杳報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè) 計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審杳階段，此階段辦 理以下一般事項(xiàng)： 1、 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審杳。 2、 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、 建委、市政部門、園林局、環(huán)保 局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi) 容和范圍進(jìn)行審查。 4、 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ) 充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳 納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃 許可證》（副本

5、）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下 — 般 事 項(xiàng) ： 1、 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、 建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工 隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工 隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、 建委組織職能部門對工程開工條件 進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可 證 》 。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦 理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核 發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè) 申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng) 提交下列證件(復(fù)印件)及資料： 1 、 以下證明材料： (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金, 取得土地使用權(quán)證書; (2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可

6、證和施工 許 可 證； (3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入 開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資 的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和 竣工交付 日期。 2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等 級 證 書； 3 、 工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說 明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交 付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的 物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù) 售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階 段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建 設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案 審 查 。 2、 財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政 事業(yè)性收費(fèi)

7、和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán) 保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支 隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的 部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān) 規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn) 收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門 驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可 證》 （正 本）。 4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見， 對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè) 工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不 符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要 求 限 期 整 改。 第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階 段 1、 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初 始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、 開發(fā)商應(yīng)提交材料： (1 ) 申 請 書； (2 )企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； (3)用地證明文件或者土地使用權(quán) 證 ； (4 )建設(shè)用地規(guī)劃許可證； (5 )建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (6 ) 施工許可證； (7 )房屋竣工驗(yàn)收資料 (8 )房屋測繪成果； (9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文 件 。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān) 事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì) 有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí) 間，絕大部分都少于15天，一般在7 天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分 屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列 表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得 的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不 計(jì)。