上海商業(yè)地產項目市場分析報告2 (中國點擊地產營銷顧問)點擊出品26

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1、 點擊地產.營銷機構 地址：中國．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 上海商業(yè)地產項目市場分析報告 第二部分 區(qū)域商業(yè)市場分析 黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。 2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標定位。 兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。合并后全區(qū)面積共12.41平方公里，占全市

2、面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。至2002年底，全區(qū)總人口數(shù)為63.22萬人。 區(qū)內萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設在此。南京路是蜚聲中外的"中華商業(yè)第一街"。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁榮。 僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成302．99億元，同比增長8．6％；利潤完成5．82億

3、元，同比增長30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長13．8％；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長3．3％。 【通海?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。 一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析 上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。 以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況： 1. 南京東路 南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開埠后，南京路

4、是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱"大馬路"。到了二十世紀三十年代，"十里洋場"的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。 據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達120-200萬人，外地與外國的游客占70％以上。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。 3 市場狀況分析 ü 老店名店多 市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。 ü 品牌商廈集中 市百一店、

5、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。 ü 有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。 ü 臨近地鐵，出入方便 地鐵2號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設兩個站點，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵2號線有連接浦東的八伯伴商圈。 ü 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌 南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低

6、。 ü 消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低 商業(yè)街主力消費群體為境內外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過50元，整體水準較低。 3 發(fā)展前景 市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設計”，重構南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。 東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成 充分體現(xiàn)海派特色的商務辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈

7、也將進行全面調整符合南京路商業(yè)結構的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構建成為市中心的商業(yè)航空母艦。 3 總結： 未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產業(yè)結構日益合理，綜合功能更加完善。 整個南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。 2. 豫園商城 上海的城隍廟始建

8、于明代永樂年間（1403年后），廟內祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。 市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心----豫園商城，一期改建工程將商場的營業(yè)面積由原來的1.8萬平方米擴大為7.5萬平方米，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達30多億元，凈利1.25億元，營運情況良好。 商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅

9、游購物中心，享譽海內外。 3 市場狀況分析 ü 建筑特色 在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內部卻是現(xiàn)代化的商場，其"外古內洋"的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。 ü 特色名店匯集 薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。 ü 消費群體以旅游者為主 作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計目前日流量已達

10、25萬。 3 發(fā)展前景 豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風貌群的基礎上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。 豫園商城欲在功能上再上臺階，進行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。 二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。 二、 區(qū)域商

11、用物業(yè)的總體發(fā)展概況 1. 黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部 以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結鄰區(qū)、幅射全國的商貿網(wǎng)絡。 2. 區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色 區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70％設商鋪，構成商業(yè)繁華的景象；境內商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、

12、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過考核認定境內有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。 3. 區(qū)域商業(yè)設施歷來在全市具有領先地位 區(qū)域商業(yè)設施歷來在全市具有領先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。至1936年前，電燈、電梯、自動扶梯、機械收銀機、冷暖氣等商業(yè)設施均在這里首先應用。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設施日趨現(xiàn)代化，應用空調設備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應用條形碼計價的商店逐日增多。同時普遍改善櫥窗陳設和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘

13、等地建設燈光夜市，使境內這一商業(yè)中心，在設施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。 4. 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊 ? 市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結構合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。 ? 而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心——老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設（M8、復興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局

14、的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。 ? 社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結構，得到政府的大力支持。堅持科學、合理進行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購物、娛樂、休閑、服務功能，布局合理，層次相宜，設施齊全，品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內建立4個社區(qū)商業(yè)服務中心。 ? 黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和

15、室內市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。 三、 區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況 鑒于本項目位于原南市區(qū)內，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費群體應來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。 本報告對區(qū)域內商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底

16、鋪)。 1. 傳統(tǒng)商業(yè)街 我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進行分析。 1) 供應： u 大興街: 大興街兩側除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1- 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類 所占數(shù)量百分比 大型超市 30% 銀行、郵局、超市、飯店 30% 各類專賣店 25% 服裝、服飾店 15% u 董家渡路: 董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的

17、東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。市場內的基本攤位為10平方米，月租金在250-300元/平方米，臨街的月租金更高達400-450元/平方米。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內的租金比去年已翻了一番。 董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100-200元/平方米，經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。 表2-董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 性 質 業(yè)態(tài)分布

18、 所占數(shù)量百分比 西段 專業(yè)市場（董家渡面料市場） 40% 東段 服裝、鞋類 60% 35% 銀行、郵局、 10% 餐飲、超市、藥房、中介 15% u 中華路 中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。 中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。 表3- 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類 所占數(shù)量百分比 超市 25% 銀行、郵局、藥店 15% 餐飲 20% 食品、服裝、中介、五金店 40% 中華路西

19、段。該條馬路靠復興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4- 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類 所占數(shù)量百分比 超市、銀行、郵局 30% 餐飲 25% 服裝、藥店、日用百貨 25% 中介、建材店 10% u 陸家浜路 陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。 2) 需求： 區(qū)域內傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至

20、出現(xiàn)一鋪難求的狀況。 但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。 2. 新建住宅商業(yè)裙房 區(qū)域內住宅底商的分布遍地開花。本報告將區(qū)域內住宅商業(yè)裙房分為復興東路以北、復興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。 1) 供應 u 復興東路以北 該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。 典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街 表5- 復興東路以北典型樓盤基本情況 樓盤名稱 商

21、業(yè)面積 （M2） 商業(yè)類型 銷售單價 租金 （元/ M2。天） 基本單位面積 （M2） 商鋪/住宅售價比 （元/ M2） 黃浦眾鑫城 9000/4F 銀行/家電賣場 23000 / 500 3 太陽都市花園 9400/5F 證券、飯店、健身 10000 5 神牛廣場3000 小區(qū)內100-200 1.6 新地苑 15000/4F 銀行/證券 9000 / 3000 1.6 中華大街 2800/3F 銀行/證券/圖書公司 10000 / 2800 2 東淮海公寓 6000/3F 婚慶用品 36000 / 　

22、 2.5 區(qū)域內底商售價在9000—36000元/平方米之間。 該區(qū)域內的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設施和一些中檔餐飲、娛樂設施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內預計仍為主力需求。 u 復興東路與斜土東路之間 該板塊內由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內眾多住宅區(qū)所形成的。 典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑 表

23、6- 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況 樓盤名稱 商業(yè)面積 （M2） 商業(yè)類型 銷售單價 （元/ M2） 租金 （元/ M2。天） 基本單位面積（M2） 商鋪/住宅 售價比 黃浦E品 5100/4F 產權式 商鋪 18000 / 20 2 申升公寓 1200/2F 未開業(yè) 14000 7 400、800 1.75 明日星城 6300/1F 未開業(yè) 20000 高5.4米 5 36-180 4 該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。 黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產權式

24、商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。 u 斜土路、國貨路以南 該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內住宅區(qū)居民。 典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園 表7- 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況 樓盤名稱 商業(yè)面積（M2） 商業(yè)類型 單價 （元/ M2）

25、租金 （元/ M2。天） 基本單位面積（M2） 商鋪/住宅 售價比 錦凱華苑 10000/4F 鞋類批發(fā) 14500 10 20-50 2.4 蓬萊家園 1100/1F 未開業(yè) 10000 / / 2.2 該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。 該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準確，去化不錯。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。 2) 需求 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙

26、房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。 四、 競爭環(huán)境分析 1. 區(qū)域環(huán)境綜述 本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。 項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，三至五年后將建成人口4.3萬，消費能力達7億的集合住宅和商

27、業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 此外周邊還將建設多條軌道，結合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。 2. 競爭區(qū)域的選取 根據(jù)前面對項目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域對他們區(qū)內的商業(yè)市場進行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。 我們選取陸家浜路、老西門這兩個歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項目所處的中華路—董家渡地區(qū)進行分析。 3. 區(qū)域間競爭力的對比分析 黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內舊房多、環(huán)境差、改

28、造難度大。“十五”計劃中黃浦區(qū)被確認為上海市舊區(qū)改造的重點。 因此研究這三塊區(qū)域內目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。 1) 交通道路狀況 u 老西門 “十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海M8線也將在老西門設立復興東路站，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。 u 陸家浜路 相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應。 u 本案 中華路雖

29、然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應。臨近的復興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。 2) 輻射范圍 u 老西門 老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達黃浦的中片和南片，總計約有20-30萬消費人口。 u 陸家浜路 陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務樓內的消費，輻射直徑在三公里左右。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級商業(yè)中心較遠，居民居住集中，以區(qū)域消費為主，輻射直徑在三公里以內

30、。 3) 人流量 u 老西門 老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產品相近的話，消費群體會被分流。 u 陸家浜路 陸家浜路人流分布平均，居其次。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關系，人流量居末位。 4) 消費能力 u 老西門 老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應，其總體消費能力最強，但人均消費能力未必居首位。 u 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務消費為主，人均消費在150元以內。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能

31、力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。 5) 租金水平 u 老西門 老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計隨著市政建設的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預計將達到450元/M2/月以上。 u 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應維持在250元/M2/月。 u 本案 住宅和商鋪的走勢應息息相關，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪租金在4元/M2/天，預計到整個聚居區(qū)建設完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。 6) 商業(yè)規(guī)劃 u 老西門 老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為

32、特色產業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設，推進商業(yè)設施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結構的全面調整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設施以及規(guī)?；?、專業(yè)化賣場的建設，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合、商業(yè)與文化融合、具有相當知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)總體布局。大體分為三個區(qū)： 一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側。以現(xiàn)代化的商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)進行布局。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設夜總會等娛樂設施。 二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。主

33、要集中在中華路的東側。北至復興東路，南達蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨“特”的魅力。 三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門連成一片，調整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。進而達到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設及公交樞紐的調整，將為老西門營造更好的休閑消費環(huán)境。 u 陸家浜路 陸家浜路主要是調整目前的商業(yè)結構，發(fā)展與周邊商務樓相關的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂行業(yè)。 u 本案 中華路的商業(yè)定位為社區(qū)

34、商業(yè)中心，服務周邊高檔住宅，同時以特色產品吸引外來中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。 在社區(qū)商業(yè)設置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點在于進一步突出了對居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個特色商店、個性化商店以及中型餐飲、休閑場所，成為居住區(qū)消費中心。 根據(jù)各居住區(qū)的不同特點，一般主要采用團組式、多點式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。 五、 區(qū)域商用物業(yè)的市場發(fā)展前景分析 1. 未來區(qū)域內商業(yè)市場供應量預估 我們將區(qū)域內商業(yè)用房的未來供應分兩類進行研究。一類是目前正在建設，尚未完工的項目，另一類是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。 在建的商業(yè)用房 區(qū)域 項目名稱

35、 項目地址 建設單位 預計供應量（平方米） 2002 2003 2004 2005 小計 復興東路 以北 西門廣場 一期 西藏南路 復興東路 眾鑫資產公司 6000 　 　 　 　 東淮海公寓 人民路777號 建工錦龍房產公司 　 6000 　 　 　 太陽都市花園二期 河南南路 復興東路 新錦發(fā)房地產公司 　 1688 　 　 　 名人濱江苑 中華路16號 新外灘企業(yè)發(fā)展公司 　 　 8500 　 　 鄂爾多斯 廣場 福佑路333號 上海博利置業(yè)有限公司 　 15000 　 　 　 小

36、計 　 　 　 6000 22688 8500 　 37188 復興東路、斜土東路之間 開元坊二期 西藏南路900號 東亞房地產股份公司 　 　 3000 　 　 華實公寓 大林路303號 滬南房地產公司 8078 　 　 　 　 南花苑二期 光啟南路黃家撅路 浩城置業(yè)有限公司 　 5556 　 　 　 雅廬苑 陸家浜路1235號 華湄房地產公司 　 1100 　 　 　 綠地名人坊 中華路419號 綠地集團 　 2500 　 　 　 錦凱華苑 西藏南路斜土東路 錦凱房地產公司 　 　

37、 10000 　 　 桑樹苑 陸家浜路521號 臨江房地產公司 　 　 16463 　 　 中?；ㄔ芬黄? 陸家浜路海潮路 中福房地產公司 　 20942 　 　 　 外灘海琪苑 中山南路白渡路 上海國際投資公司 　 　 　 2514 　 陽光翠竹苑 陸家浜路523號 上海臨江房地產開發(fā)經(jīng)營有限公司 　 　 　 　 　 獨立時代 陸家浜路 海潮路 上海賽元房地產有限公司 　 　 5000 　 　 安基大廈 西藏南路 760號 上海安基置業(yè) 有限公司 　 5000 　 　 　 小計 　

38、　 　 8078 35098 34463 2514 80153 斜土路、國貨路以南 蓬萊綠苑 瞿溪路、保屯路 同鑫房地產公司 　 　 1700 　 　 弘輝名苑 西藏南路1501號 弘輝房地產公司 　 　 　 10000 　 耀海花苑 西藏南路1739號 耀海房地產公司 　 　 　 6400 　 小計 　 　 　 0 0 1700 16400 18100 總計 　 　 　 14078 57786 44663 18914 135441 未來區(qū)域商業(yè)項目預計完工量 從以上圖表來看，

39、未來幾年區(qū)域商業(yè)用房供應量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開花。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢，2005年將回落至18000平方米。加上現(xiàn)有的空置量，未來上市量對市場有相當大的壓力。 未來規(guī)劃的商業(yè)項目 區(qū)域 項目名稱 其中商業(yè)面積 （萬平方米） 規(guī)劃規(guī)模 （萬平方米） 預計完成時間 老西門 聚集區(qū) 中信泰富集團商住項目 2 24 一期預計2004年完成 中遠集團商住項目 2 / 一期預計2004年完成 董家渡 聚集區(qū) 通海中華城商住項目 7 57 一期預計2006年完成 華

40、潤商住項目 1.5 20 一期預計2006年完成 小計 　 12.5 101 　 其中，中信泰富集團已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預計2004年底建成。 根據(jù)預測，未來規(guī)劃的商業(yè)項目，僅老西門、董家渡兩個現(xiàn)代聚集區(qū)就超過10萬平方米，加上在建的13萬平方米商業(yè)，區(qū)域商業(yè)供應量將達到23萬平方米以上。 2. 未來客戶發(fā)展狀況預估 商業(yè)用房市場的發(fā)展與周邊消費群的發(fā)展變化休戚相關。未來幾年，區(qū)域內住宅將大幅提高檔次，規(guī)劃中兩大現(xiàn)代聚居區(qū)老西門、董家渡將提供總面積超過100萬平方米的高檔住宅社區(qū)，預計建成后將吸引一批消費能力強的中高收入人士入住。該兩大聚

41、居區(qū)預計將在五至十年內建成。屆時，區(qū)域的消費層次將會隨之提升。在此之前，區(qū)域內的消費狀況不會有很大的變化，中低檔消費仍將是主力消費層。 未來中山南路以東、董家渡以南地區(qū)，將定位為以商業(yè)、辦公、文娛、展示等為內容的規(guī)?；呒夀k公區(qū)域。屆時，商務類和生活類消費互相補充將豐富消費構成，有效提升區(qū)域內的消費檔次。 3. 未來價格走勢預估 由于未來區(qū)域內商業(yè)用房上市量會保持在一個較高水平，而需求在短期內增加較為緩慢。因此供求在短期內將會對價格形成一定壓力，但長期上升空間較大。 點擊地產的口號是：點擊奉獻 必屬精品！ 把最好的資料拿出來與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長，一起進步！ 中國點擊地產營銷顧問 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點擊地產.營銷機構 中國.福州