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2005年深圳地產市場走勢分析
市場是一部運算精準的機器，以自己獨特的法則不停地運轉著，看似紛繁復雜，卻也有章可循。對于地產而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實也可以舉重若輕地以加減法簡單地歸納。縱觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融
2、資手段更加多樣，土地供應量小幅增加，三級市場交易量猛增，進行著生動的加法運算；另一個方面，在市場供求關系、人才、中小房企的市場份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產的別樣風景。
房企求“財”若渴融資渠道拓寬
業(yè)界人士認為，在房地產市場的發(fā)展中，資本的重要性已經上升到第一位，而土地則退居到第二。市場的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產品。
盡管宏觀調控對于房企貸款更加嚴格，對于運營良好的房地產企業(yè)來講，融資根本不成問題。有業(yè)界人士表示只要項目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔心資金問題。而知名地產研究人士半求則說了一個非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些
3、知名房企旁邊，都會有幾家基金公司分布一側。這些基金一般只要求5％左右的回報，對于平均利潤率達到20％的房企來講根本不高。
盡管多家公司表示好公司融資不成問題，但是現(xiàn)在越來越多的公司走向全國擴張之路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價。要擴張，就要錢，這也是資本顯得越來越重要的根本原因。
正是看到了資本的重要性，百仕達地產副總經理羅雷在接受本報記者采訪時說：“據(jù)我所知，世界500強企業(yè)沒有一家單純以房地產開發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達在將來不排除以非開發(fā)商的身份進入地產業(yè)，比如投資商?！币嫣锏禺a常務副總黎志強對房地產金融市場頗有研究。據(jù)他介紹，國外房地產的資金來源較多，
4、銀行、信托、基金、機構、債券、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個小的融資渠道。
但是國家對于房地產金融這一塊還沒有真正放開。以房地產信托產品來看，政策只允許200份上限為2個億。這也是百仕達地產發(fā)行紅樹西岸的信托產品時只選擇了200份總額1.6億的根本原因。據(jù)了解，在紅樹西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托產品。業(yè)界人士認為將有越來越多的企業(yè)會關注房地產信托這一融資渠道。
目前上海、北京傳出國際資本介入房地產市場的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認為國際基金進入國內房地產業(yè)也會受限，在短時間內不可能成為融資主渠道之一。對于基金來說，逐利性是其根本特點。在國際市
5、場，一個基金經理可能會同時操持10個項目。但是現(xiàn)在國際基金進入房地產市場只能以項目制進行運作，這對于一向“快進快出”的國際資本來講顯然不適應。另一方面，國際基金對于房企的管理和項目素質要求比較高。如果這兩者達不到要求，基金也不會輕易投資。
業(yè)界人士認為只有通過相關的產業(yè)投資基金法，房地產企業(yè)的融資渠道才會更多，房地產市場的資本運作才能更規(guī)范。
土地供應平穩(wěn)略有小幅上調
年初，深圳市國土資源和房產管理局在其召開的房地產企業(yè)座談會上通報了今年土地供應計劃方案，2005年將繼續(xù)實施土地供應總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本持平。局長陳玉堂表示，在充分保障產業(yè)用地和市政
6、配套用地的前提下，爭取2005年商品住宅用地供給計劃在去年的基礎上做小幅上調。
據(jù)悉，2005年土地供應方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針，繼續(xù)實施土地供應總量控制；二是堅持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產業(yè)用地；三是體現(xiàn)“以人為本”理念，確保市政及公共設施用地需求；四是商品住宅用地與去年計劃比較基本持平。
深圳市房地產研究所王鋒博士在接受采訪時表示，針對住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問題，在2005年制定土地使用權出讓計劃時，已考慮適當增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應。他還認為，應從總量上適當增加，在2005年的土地使用權出讓計劃中增
7、加約0.5平方公里的房地產用地，使全年房地產用地供應達到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場對房地產的需求，避免房地產供應鏈條斷裂。
深圳中原地產有關分析也認為，深圳已連續(xù)3年實行緊縮政策。這3年當中，每年的土地供應量都控制在1平方公里左右。近年商品房市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，地價、房價也因此大幅度上漲，不利于房地產市場的健康發(fā)展。預計政府一方面會加快推進城市化，加強土地儲備量，另一方面也會逐步放寬土地供應，以適應經濟發(fā)展的需要，滿足市場的需求。另據(jù)中原地產統(tǒng)計，2004年深圳土地市場共有44宗土地成交，總交易面積達到近232萬平方米。引人關注的是，2004年福田、羅湖、南山新增商品
8、住宅用地供應為零。全年關外土地交易占宗地交易面積的91％，占宗地交易宗數(shù)的68％，尤其是下半年，拍賣土地中基本都集中于關外。
三級市場升溫成交直逼新樓
“2005年深圳二手房與新房交易面積差距逐步縮小。預計今年二手房交易面積將突破800萬平方米，與一手樓的比值將接近1：1。但隨著基數(shù)的加大，三級市場交易面積增長幅度走勢趨向平穩(wěn)。”深圳中原地產三級市場負責人王楚坤在他的一份三級市場發(fā)展報告中這樣預測。
近年，二手樓的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世紀90年代后期建設完成的，房屋的各項設施能夠符合目前眾多置業(yè)者的需求。隨著房地產存量的釋放，二手房交易將逐漸成為
9、房地產市場的主流。
2004年，深圳三級市場繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，三級市場交易面積達650萬平方米，同比增長約30.8％，與新房交易面積差距進一步縮小，比值約為0.79：1；交易宗數(shù)約為54193宗，同比增長29％。中原地產報告數(shù)字顯示，2004年深圳二手房的交易價格小幅上漲，全年價格上升了3％。2005年，隨著規(guī)劃、配套的進一步完善，預計二手樓的價格將保持上升的勢頭。并且今年三級市場入市的樓盤將以近幾年銷售的房屋為主，樓齡不長，質量上乘，價格必定會有所抬升。
中信證券研究員王德勇認為，二手房市場的全面啟動，將把大量的購房者吸引到三級市場。至少在一線城市，幾乎所有的購房
10、者都集中在新房市場的現(xiàn)象將會改觀。而近幾年的成交數(shù)據(jù)顯示，二手房一直處于需求強盛的態(tài)勢，房屋的質量也越來越好，一些樓齡不長、且吃盡市場利好政策、又或是極具自身優(yōu)勢的樓盤，如地鐵物業(yè)，關外成熟社區(qū)物業(yè)等，其二手房的價格一般都會有所升值。
2005年，中介公司的“圈地運動”將愈演愈烈，圈地的重點將由成熟區(qū)域轉向未成熟區(qū)域，關外將是重中之重。2005年，三級市場的競爭將更加激烈。地鋪數(shù)量超過100間的中介公司將會在深圳出現(xiàn)。深圳中原地產有關人士曾表示要在今年使其現(xiàn)有的地鋪數(shù)量增加一倍。2004年年底大規(guī)模地進駐深圳的天津順馳置業(yè)也計劃將地鋪數(shù)量增至60家。據(jù)有傳言廣州的滿堂紅地產也意欲在今
11、年將地鋪開到深圳。
目前，據(jù)中原地產統(tǒng)計，深圳市的地產中介機構總共有420家。中介地鋪的數(shù)量增長迅速，已達到2000家左右。其中擁有5間以上地鋪的中介公司約有80家。中原地產、世華地產、中聯(lián)地產的地鋪，目前均已超過50間，美聯(lián)物業(yè)、中天置業(yè)也有40多間。大型的中介公司，為增強競爭力，將會進一步提高服務水準，并著力打造品牌形象。
供需矛盾減緩市場穩(wěn)步發(fā)展
2004年，我市出臺了一系列盤活樓市存量的政策，如加快各類閑置土地和“爛尾樓”、妥善處理到期房地和歷史遺留問題的房產辦證、積極推進“城中村”改造等。這些措施在2005年的推進實施不僅會進一步改善城市面貌，也能夠在全
12、市新增房地產用地供應緊縮而市場需求持續(xù)旺盛的前提下，有效的增加房地產供應，有效解決日益尖銳的市場供求矛盾。
房地產研究人士認為，由于目前政府控制土地市場的渠道是有限的，在隱性土地市場上，大量的企業(yè)用地、農村集體土地等存量土地都在伺機而動，合作建房、城中村改造等產生的新增住房數(shù)量不可忽視，這些力量也在一定程度上緩解了供需矛盾，滿足不斷增長的居住生活需求。
深圳市房地產研究所王峰博士分析認為，未來深圳房地產市場供應所依賴的土地資源，主要來自于存量土地的進一步盤活。深圳人口增長迅速，每年外來人口保持約30~40萬人的增長速度；同時，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質量的愿望
13、較為強烈，這些因素促進了市場需求的持續(xù)增長。據(jù)估計，今后兩年，深圳每年房地產市場將保持1400~1500萬平方米的需求規(guī)模。
此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應規(guī)?？刂圃?00公頃以內（含100公頃增量土地供應和200公頃存量土地盤活），預計今后每年新建住宅的實際供應總量能夠達到900萬平方米。考慮近兩年每年約600~800萬可供應市場的存量商品住宅，預計今后每年住宅總供給達到1500~1700萬平方米。根據(jù)上述分析，供給充足且有一定富余，一定程度上保證了住宅市場的供求均衡。但長遠來看，深圳土地資源日益緊缺，每年新增房地產用地僅保持100公頃，而隨著特區(qū)內存量土地的不斷消化，今后幾年可
14、供開發(fā)的房地產用地日漸減少，但房地產市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導致房地產市場供求關系發(fā)生變化，供需矛盾問題不容樂觀。
房企做大做強人才“斷檔”之憂
隨著房地產市場的升溫，越來越多的深圳房企不僅關注于本土市場，也開始將目光投向北方。伴隨深軍北伐熱潮的是一大批房地產人才的北上。企業(yè)快速擴張，市場期待帥才，期待管理型人才。另外伴隨著企業(yè)的發(fā)展與壯大，市場對于營銷策劃人才以及專業(yè)枝術人員也提出了較高的要求。
翻開萬科、招商、金地的年報，我們不難發(fā)現(xiàn)這些上市公司的利潤有一大部分是在深圳以外的城市實現(xiàn)的。而深圳本地中介代理行業(yè)的產值則約有八成左右是在外地實現(xiàn)的。知名地產研
15、究人士半求稱，在與多家地產公司老總交流對人才問題的看法，發(fā)現(xiàn)對于這些企業(yè)來說，土地和資金都不用擔心，最重要的問題則是缺少將才。公司進入外地市場，卻常常找不到合適的、可以統(tǒng)率公司的將才。
北上企業(yè)在擴張過程中遇到的另一個問題就是人才的職業(yè)素養(yǎng)不夠高。由于當?shù)厥袌龌某潭炔粔蚋?，員工的競爭意識不夠強。從2005年初開始的地產人才流動中，地產營銷策劃人才占了較大比重。具體到地產營銷策劃人才，在去年大手筆推出“畢加索畫展”的百仕達地產副總經理羅雷認為行業(yè)期待那些“眼高手低”的人才。所謂“眼高”是指真正有創(chuàng)意、有高度的想法；而“手低”則指將創(chuàng)意實現(xiàn)的執(zhí)行能力、溝通能力等。地產營銷策劃人員不能天
16、馬行空只想點子，但是卻連一份普通的策劃文案都寫不好。
相對于一直走在前臺的地產營銷人才，專業(yè)的建筑設計人才一直很少進入媒介的視野。但事實上對于房地產業(yè)來說，專業(yè)水準很高的建筑設計人才是保證建筑質量、保證行業(yè)創(chuàng)新的根本前提。鴻榮源地產總經理楊江認為，適度的人才流動會對企業(yè)有促進。行業(yè)與市場正在成熟中，相應的人才管理制度會在摸索過程中完善，會形成一種良性的運作機制。
中小房企吃緊市場份額下降
在目前銀行融資仍是主渠道的情況下，要么做大做強，否則只能出局。從總體來看，中小企業(yè)所占的市場份額正在縮小，而房企巨頭的影響力越來越大。
據(jù)了解，去年以來銀行開始從幾個指
17、標對房企進行評估，比如企業(yè)的信用評級、負債率、自有資金比率等，并因此決定是否貸款或者貸多少款。如果幾家房企同時要求貸款，那些運轉良好、負債率較低的公司往往排名會比較靠前。這就是業(yè)界所稱的銀行“扶強汰弱”新政。
2004年萬科獲得農業(yè)銀行30億元授信額度，正是農行“積極拓展優(yōu)質客戶，加大劣質客戶退出力度，確保房地產信貸業(yè)務持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展”選擇的結果。
受到銀行青睞的另一類公司就是那些背靠大集團的房企。這些企業(yè)或許規(guī)模不大，在地產業(yè)中名氣不大，但是由于所在集團資金實力雄厚，銀行風險不大而受青睞。曾有業(yè)界人士比喻銀行“勢利”，指銀行在企業(yè)運轉良好時會錦上添花；而在企業(yè)運作不暢時
18、則會轉身就走。市場經濟之下，不僅銀行“勢利”，其他資本力量也是如此。資本的逐利性本來就是市場的自然法則。
目前國際資本進入房地產業(yè)已經成為一個熱門話題，但是國際資本在選擇投資對象時同樣只會選擇那些信用等級較高的企業(yè)，或者手中項目非常好的企業(yè)。比如著名的國際投行摩根斯坦利與萬科合作開發(fā)其成都項目；與金地合作打包銀行不良資產。而名不見經傳的公司根本就沒有機會與國際投行合作經營。
在如此融資環(huán)境下，地產企業(yè)界開始出現(xiàn)強者越強、弱者越弱、兩極分化的趨勢。大企業(yè)在市場的影響力越來越大。2004年，在深圳市場銷售額前十位的公司市場份額已經占到20％。資深業(yè)界人士認為企業(yè)信用良好的公司將
19、憑借強大的品牌號召力、大面積的土地儲備、雄厚的資金實力在市場上呼風喚雨，最終會出現(xiàn)由幾個寡頭影響和控制的局面。
而在全國，房企追求做大、兼并中小企的勢頭已經出現(xiàn)。日前萬科日前與上海中橋基建（中橋）簽署股權受讓協(xié)議，以18.5億元人民幣（下同）購入中橋上海南都（70％）、蘇州南都（49％）和浙江南都（20％）股權，實現(xiàn)其長三角區(qū)域擴張戰(zhàn)略。據(jù)本報記者所知，日前不少深圳房企巨頭正在考慮以多種形式進入內地其他城市。業(yè)界人士預計，兼并那些手里有地的公司、或者直接購買手中有項目的公司將是日后不少大企業(yè)進入異地市場的形式。
當然在目前的市場環(huán)境下，中小企業(yè)也不是一點生機都沒有。細數(shù)2004年深圳排名前十位的公司，不難發(fā)現(xiàn)其中有些正是從小企業(yè)一點點做大的。對于不少房地產公司來說，往往正是一些公司在擴大和做大過程中內部管理跟不上，導致最終出局。
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