上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告1(中國點擊地產(chǎn)營銷顧問)點擊出品25

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1、文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究(參考資料) 中國點擊地產(chǎn)營銷顧問 地址：中國．福州 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點擊地產(chǎn).營銷機構(gòu) 地址：中國．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告 第一部分 經(jīng)濟環(huán)境分析 經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆

2、領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會的宏偉藍(lán)圖，為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。 入世以后，中國加速了開放的步伐。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟增長率達(dá)8％，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強勁的發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟仍然取得了百分之八點二的增長速度。據(jù)預(yù)測2003年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達(dá)到百分之八點四。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起

3、點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。可以預(yù)見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。 近年來，中國的城市化運動更是方興未艾。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國民經(jīng)濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。 本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項目未來運作的關(guān)鍵

4、方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。 聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請勿作為其它商業(yè)用途使用 -29- 一、 上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述 在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 1. GDP增長率 據(jù)統(tǒng)計，上海2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，比上年增長10.9％。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3％；第二產(chǎn)業(yè)增長12.1％；第三產(chǎn)業(yè)增長10％。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷

5、提升。 自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達(dá)5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達(dá)到上中等發(fā)達(dá)國家收入水平；預(yù)計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。 至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。健康的國民經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。 2. 外商投資 2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。 上海充

6、分發(fā)揮經(jīng)濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放邁進(jìn)。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。 98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長，2002年更是達(dá)到了105.76億美元，共計合同項目3012項。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強上海高端市場的消費力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費者。 3. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 2002年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值

7、中，公有制經(jīng)濟增加值3680.87億元，比上年增長5.7％；非公有制經(jīng)濟增加值1727.89億元，增長23.9％，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的28.6％上升到31.9％。多種經(jīng)濟成分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。 商業(yè)市場就是一個典型的例子。從2002年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場需求的。 結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進(jìn)行配置。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量

8、和創(chuàng)新能力。只有增強了市場競爭力，才能占領(lǐng)市場、引導(dǎo)消費，從而促進(jìn)經(jīng)濟的良性循環(huán)。 4. 房地產(chǎn)投資 1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達(dá)到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。 2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計超過800億元。截至10月底的統(tǒng)計數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，同比增長17.3%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。 房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。因此，政府實施土地供應(yīng)機制的改革，并適時推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設(shè)等，使上海的房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。 5

9、. 社會保障體系 作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。至2002年末，上海有8.06萬家城鎮(zhèn)機關(guān)、企事業(yè)單位，共675.91萬人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。醫(yī)療保險單位參保率達(dá)到98.35％。 年內(nèi)還出臺了相關(guān)的規(guī)章制度，如《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法》，《引進(jìn)人才實行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》等，修改了《上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定》，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴大了居民消費支出的比例。 二、 居民生活水平與

10、消費結(jié)構(gòu) 1. 收入水平 目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。截止2002年末，人均收入已達(dá)19743元，比上年增長9.5％，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為4.8%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的水平。 資料來源：上海統(tǒng)計局 而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達(dá)10464元。 資料來源：上海統(tǒng)計局 從消費指數(shù)來看，1998年到2000年為上海居民消費價格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開始，居民消費價格開始作橫位盤整，但波動不大。經(jīng)過一年的醞釀，自2002年起

11、，上海居民消費價格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟已經(jīng)受考驗，面臨新的飛躍。 資料來源：上海統(tǒng)計局 2. 消費結(jié)構(gòu) 隨著收入的提高，消費支出的結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達(dá)國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家此比例越高。 資料來源：上海統(tǒng)計局 中國經(jīng)濟的發(fā)展也充分驗證了這個規(guī)律。基本生活費用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂費用比例則在近十年中增加了一倍。（諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主

12、羅伯特.福格爾認(rèn)為：到2040年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進(jìn)一步擴大。 從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進(jìn)行消費產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。，企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊涵品質(zhì)服務(wù)的高附加值產(chǎn)品的提供者。 資料來源：上海統(tǒng)計局 3. 投資結(jié)構(gòu) 居民儲蓄存款持續(xù)增加，2002年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

13、4915.54億元，當(dāng)年新增1020.48億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額4662.95億元，新增987.96億元；農(nóng)村居民儲蓄存款余額252.59億元，新增32.52億元。 資料來源：上海統(tǒng)計局 出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲 蓄的金額占收入的50%以上。 隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費（尤其是購房）的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財觀念，選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險，提高收入；這又反過來促進(jìn)了消費需求的增長，繁榮了經(jīng)濟，繁榮了市場。

14、  三、 人口的增長、分布與結(jié)構(gòu) 1. 人口數(shù)量 2002年底，上海常住人口為1625萬人，其中戶籍人口1334萬人，外來人口291萬人。 自1993年開始上海人口率先在全國進(jìn)入了人口自然變動負(fù)增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。截止去年年底，常住人口自然增長數(shù)為-0.9萬人，自然增長率為-0.57‰，戶籍人口自然增長數(shù)為-3.5萬人，自然增長率為-2.61‰（具體數(shù)據(jù)見下表）。 人口的負(fù)增長，一方面是由于中國長期堅持實行 “計劃生育” 國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因為城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價值的體現(xiàn)，這進(jìn)一步提高了人

15、口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進(jìn)一步提高。 “低出生、低死亡、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。這部分群體由于收入相對較高，同時又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂、投資與消費，并且不斷尋求更新奇的消費途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費的生力軍。 十三年來上

16、海人口變動情況 年份 總和生育率（%） 自然增長率（%） 常住人口 戶籍人口 80年代 1.36 　 90年代 0.96 2000 0.96 -1.9 -1.9 2001 0.79 -0.77 -2.7 2002 0.77 -0.57 -2.61 數(shù)據(jù)來源：上海市人口計劃生育統(tǒng)計報表 2. 人口分布 在過去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂觀。 一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠(yuǎn)未得到解決，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜

17、安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。 二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。 2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費零售市場業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。 上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里) 黃浦區(qū) 4.63 盧灣區(qū) 4.09 徐匯區(qū) 1.94 長寧區(qū) 1.83 靜安區(qū) 4.01 普陀區(qū) 1.92 閘北區(qū) 2.73 虹口區(qū) 3.67

18、楊浦區(qū) 2.05 閔行區(qū) 0.33 寶山區(qū) 0.30 嘉定區(qū) 0.16 浦東新區(qū) 0.46 金山區(qū) 0.10 松江區(qū) 0.11 青浦區(qū) 0.09 南匯縣 0.11 奉賢縣 0.09 崇明縣 0.06 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟的重要性。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。以拉近與國際化大城 市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。 大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來

19、前景開闊。 3. 文化教育 近10年來，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。2003年政府投入教育的財政支出為93.79億元，是1993年的8.26倍。 目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才，僅大學(xué)生每年就約5.5 萬人。2003年上海各級各類學(xué)校在校學(xué)生207.36萬人，每萬人中接受過大學(xué)教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國僅次于北京，居第二位。 同時，上海還有30所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。 而從后備力量來看，持續(xù)多年的高校擴招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。未來可以期待上海居民素

20、質(zhì)整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 4. 家庭結(jié)構(gòu) 傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導(dǎo)地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導(dǎo)和政府提倡生育，在特定時期得到大多數(shù)人的認(rèn)可。 而政府自七十年代末期開始實施了“計劃生育”的國策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，上海已形成了二大一小的特定家庭結(jié)構(gòu)。根據(jù)第五次人口普查，全市平均每個家庭的人口為2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭戶規(guī)模減少了0.3人。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。 四、 政府未來的發(fā)展計劃 1.

21、 城市發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開發(fā)重點，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個總體來考慮。 1) 降低市中心人口密度。 大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。 2) 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。 建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和

22、若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。 3) 優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。 在高起點基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光

23、旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。 城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機會。 2. 商業(yè)發(fā)展計劃 根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。 上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標(biāo)對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導(dǎo)消費、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。 上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)

24、、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢。 u 市級商業(yè)中心 利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費群體。（如淮海路、南京路） u 區(qū)域商業(yè)中心 以服務(wù)本區(qū)域的居民消費為主；同時結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)） u 郊區(qū)新城 配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調(diào)功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。 u 專業(yè)街 結(jié)合區(qū)域

25、歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。 u 社區(qū)商業(yè) 對人口規(guī)模達(dá)5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。 本項目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費理念的社區(qū)商業(yè)。  五、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述 經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當(dāng)接近。 1. 商業(yè)市場的演化 商業(yè)市場的進(jìn)化過程隨著消費型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變至“體驗式經(jīng)濟

26、”時代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費行為則僅以自給自足為原則。（開埠前） 工業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費行為則強調(diào)功能性與效率。（改革開放前） 服務(wù)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上強調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。（九十年代以后） 體驗經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢） 改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供

27、給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費服務(wù)。 作為中國經(jīng)濟先驅(qū)的上海，在商業(yè)運營上也將與世界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟所注重產(chǎn)品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認(rèn)同，吸引消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。 2. 商業(yè)規(guī)模 作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商

28、業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場相當(dāng)繁榮。 上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷售。2002年上海商業(yè)零售額達(dá)2035.21億元，比上年增長9.3％，增長趨勢良好。 3. 商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。 上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖） 街鋪 商店 商場

29、 百貨 銷品茂 連鎖百貨 超市 綜合型超市 專業(yè)型超市 聯(lián)鎖超市 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。 目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡要分析： n 大型購物中心（Shopping Mall） 　 城郊購物中心 地區(qū)性購物中心 市中心購物中心 社區(qū)購物中心 規(guī)模（平米） 22萬以上 12萬以上 5-25萬 3-12萬 擁有商店 60

30、家 25-40家 20-60家 10-25家 位置 城郊 城郊及其邊緣城市之間 市中心 住宅區(qū)或都市中 輻射范圍 全市 以區(qū)域性為主 全市 以社區(qū)消費為主 特點 以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心。 n 大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store) 規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米 輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈 特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式 n 超市（Super Market） 規(guī)模：500平方米左右 輻射范圍：每1萬人 特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富 n 便利店（Conve

31、nience Store） 規(guī)模：50-100平方米 輻射范圍：約3000人或300米 特點：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營 n 百貨店（Department Store） 規(guī)模：5000平方米左右 輻射范圍：半徑5公里 特點：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸 n 大型專業(yè)店（Specialization Super Market） 規(guī)模：2000平方米以上 輻射范圍：半徑5-8公里 特點：相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營 各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例 超市 聯(lián)華 各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標(biāo)消費群,在做好細(xì)分市

32、場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu). 便利店 好德/羅森 大型綜合超市 家樂福/歐尚 倉儲商店 麥德龍 專業(yè)店 亨得利鐘表店 大型專業(yè)店 永樂家電大賣場 專賣店 NIKE,ADIDAS專賣店 百貨店 太平洋百貨/第六百貨 大型購物中心 南方商城 4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài) 隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。 3 街鋪 “一鋪養(yǎng)三代”---這就是街

33、鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。 3 底商 作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能

34、夠因勢利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性.。無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風(fēng)險。反過來，低風(fēng)險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風(fēng)險，從而獲得雙贏局面。 3 商場鋪（大商場、小商鋪） 商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場鋪要有風(fēng)險意識，商場鋪一般售價較高。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn)生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。 點擊地產(chǎn)的口號是：點擊奉獻(xiàn) 必屬精品！ 把最好的資料拿出來與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長，一起進(jìn)步！ 中國點擊地產(chǎn)營銷顧問 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點擊地產(chǎn).營銷機構(gòu) 中國.福州