物業(yè)服務標準

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1、一、 前期介入 序號 評估細項 評估細則與要點 評估類別一——安防、消防、交通類 1 安防模式 對住區(qū)交通實行全封閉式管理。 2 安防智能化配置 1、 紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯設置，消除翻越死角。 2、 電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。 3、 電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲存方式。 4、 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。 5、 泳池設計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。 6、 攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設

2、計施工中應充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。 7、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當事人面部特征。應具備一定的夜視能力。 8、 設置自動巡更系統(tǒng)。 9、 設置門禁可視對講系統(tǒng)。 10、 接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。 11、 電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。 12、 圍墻周界防越增設紅外報警和強光燈聯(lián)動功能。 3 其它安防設置 13、 小區(qū)圍墻平直、便于安防設施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且小區(qū)圍墻高度不小于2.5m。 14、 不使用平行隔柵作為小區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應不利于攀爬。 15、 具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應安裝防爬刺等物防設施。 1

3、6、 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設置有防止攀爬的考慮。 4 消防設備、設施配置 17、 消防控制室與安全控制中心合并設置。 18、 消防、噴淋供水主泵設計為遠程控制開停（在監(jiān)控中心直接開停）。 19、 在天臺設置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設置自動排氣設備。 20、 煙感溫感控制系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。 21、 變配電室、發(fā)電機房、動力設備房等設備用房配置CO2自動滅火裝置。 22、 消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。 23、 室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應保證用水總量達到最大且水槍在任

4、何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。 5 消防通道設置 24、 消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應設不小于12m12m的回車場。 25、 消防車道中心線間距不宜超過160m。 26、 當建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時，均應設置穿過建筑物的消防車道。 27、 供消防車取水的天然水源和消防水池，應設置消防車道。 28、 消防車道下的管道和暗溝應能承受大型消防車的壓力。 29、 防煙門、天臺門、設備房門鑰匙通用。 30、 防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。 31、 疏散通道、安全出口暢通，并設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散

5、標志。 6 人員及車輛出入口設置 32、 在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導方式。 33、 若人車共用出入口時，設置人行道寬度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。 34、 車輛出入口盡量避免設計在坡道上。并設置防倒車裝置和防滑槽。 35、 小區(qū)出入口車場崗需要設置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應配備足夠照度的照明裝置。 36、 主出入口崗亭的設計應考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時還應考慮車主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨設施。 37、 住區(qū)或車場出入口應安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝

6、電話），出入口周邊應配備足夠照度的照明系統(tǒng)。 7 停車場設置 38、 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。 39、 車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。 40、 在機動車位配置密度較小的停車場（庫）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)。 41、 車庫出入口對著城市道路時應留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側2.0m的60角內(nèi)不準有遮擋。兩個出入口之間距離不小于10m。 42、 組團內(nèi)的停車位應距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物

7、品下墜損壞車輛。 43、 位于機動車道旁的路燈燈位設計時應距離車道邊2m以上。位于室外車場上的路燈，底座應安裝防護裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。 44、 高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開管理，劃定區(qū)域分開停放。 45、 地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設置截水溝，另在停車庫內(nèi)沿外墻處設一道排水溝。地下車庫的排水溝不應跨越防火分區(qū)。 46、 車庫照明使用多路或分級控制，合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。 47、 室內(nèi)停車場需設置清潔取水口及清潔池。 48、 非機動車位與戶數(shù)比為1:

8、1.5，非機動車集中停放點的服務半徑不宜大于100m，應設置電源，便于電瓶車充電。 8 道路設置 49、 小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。 50、 住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設不小于12m12m的回車場。 51、 人車混流路段合理設置減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。 52、 為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應有防滑措施。柱子欄桿等必要時應有防撞措施。 53、 小區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式

9、排除地面積水。 54、 住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設計在機動車道中心位置。 55、 住區(qū)級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應分別設置有非機動車道及人行道，并應設置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。 56、 住區(qū)內(nèi)停車場應盡可能實行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。 評估類別二——設備設施、生活配套類 9 設備綜合 1、 機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房等設備房地面鋪設防滑地磚。 2、 大型設備的設備房（如變配電房、發(fā)電機房、水泵房等）需

10、預埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。 3、 商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計量。計量及計費方式使用IC卡及抄表到戶。 4、 機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。 10 給排水系統(tǒng) 5、 小區(qū)進水管口徑應與小區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火）。 6、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設置在水箱底部，水池底部應有坡度。 7、 地下儲水池應分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管

11、相連；需清洗水池時關閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。 8、 水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。 9、 所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵，設備房、車庫污水池等高低水位報警信號連接到監(jiān)控中心。 10、 排污泵口與出水管接口處應安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。 11 供配電系 統(tǒng) 11、 智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有發(fā)電機備用電源。 12、 變壓器房設置獨立通風系統(tǒng)，變壓器溫度自動控制系統(tǒng)；低壓配電室設置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設備；變壓器報警信號應連接到中

12、心。 13、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。 14、 多層、小高層小區(qū)供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。 15、 強弱電井應設置照明，開關在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。 16、 發(fā)電機房有水源和排水設施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關閉功能。 12 照明系統(tǒng) 17、 路燈、草坪燈設計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。 18、 住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應考慮安計量設備，以便對住區(qū)公共用電的耗電情況進行及時統(tǒng)計。 19、 應

13、在廣場等公共活動場所設置臨時用電電源插座。 20、 十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關，十八層以上高層住宅應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 21、 水景地燈走線不要做水下燈，做壁燈，走明線。 22、 盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。 13 電梯系統(tǒng) 23、 控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。 24、 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別。 25、 電梯底坑應設置排水系統(tǒng)。 26、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。 27、 高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行至特

14、定樓層） 28、 轎廂內(nèi)轎廂風扇要保證通風良好。 29、 電梯機房應設置通風、降溫，降噪設備，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只。 評估類別三——環(huán)境、綠化類 14 清潔設施 1、 根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當位置合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應設置給水排水裝置，便于對以上設備進行清洗。 2、 高層住宅標準層宜設置保潔工具房，配置水源及排水設施，可容納生活垃圾收集桶。 3、 宜考慮夏季風影響，在小區(qū)偏僻地帶設置垃圾中轉站，大小標準為： 5--7m3/100戶。垃圾

15、轉運站應設置給排水裝置，地面鋪設廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設置照明及卷簾門。 4、 地下車庫內(nèi)合理設置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。 5、 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。 6、 靠路邊20~30cm處， 間距40m左右應設置綠化給水點。每10個單元設置一個保潔取水點，設拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。 15 景觀綠化設置 7、 綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。 8、 住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應種植高大樹木，利于隔音。 9、 住

16、區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應分別設置非機動車道和人行道，并設置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設置綠化隔離帶。 10、 設計時考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時花壇內(nèi)水向外滲出，造成路面積水。 11、 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。 12、 綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設置凸鏡。 13、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護費用。 14、 因水景的維護成本較高，項目多設置休閑、兒童娛樂設施，少規(guī)劃水景；水景盡

17、量利用天然水系。 15、 水系岸床應設置警示和防護設施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應配置相應的救生設備、設施。 16、 小區(qū)內(nèi)休閑設施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用 評估類別四——房屋單體類 16 空調(diào)位 1、 空調(diào)位尺寸應滿足市場最大空調(diào)型號尺寸。 2、 空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設計要合理，距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。 3、 空調(diào)預留穿墻孔應內(nèi)高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進入。預留孔應距當層樓地面2.2米左右， 4、 空調(diào)冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于φ32mm

18、，以防堵塞。 5、 空調(diào)百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應向上傾斜，便于排放熱氣。 17 屋面、露臺 6、 天臺、露臺宜統(tǒng)一設置花架、花槽（防水處理）。 7、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。 8、 上人屋面應在公共位置設置人孔。 9、 10m2以上公共可上人屋面、天臺、露臺設置給水、排水點。 10、 高層采光井平臺設計專用清潔通道。 11、 面積較大的陽臺、露臺統(tǒng)一安裝雨蓬。 12、 頂層應考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻（欄） ，以保證安全和住戶的私密性。 18 門窗 13、 陽臺門使用推拉

19、門。 14、 住宅外窗應考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對其它住戶的門窗。 15、 一層或易于翻越的樓層設置防盜網(wǎng)、門。 16、 陽臺、露臺門宜有門檻，高度在150mm左右適宜. 17、 門窗的開啟方向應不影響使用者活動。 19 其它 18、 煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mm250mm。 19、 底層地坪應充分考慮防潮措施。 20、 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。 評估類別五——公共服務設施類 20 物業(yè)管理用房 1、 管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務。管理處功能用房應包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控

20、。 2、 管理用房面積根據(jù)當?shù)叵嚓P法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應考慮相適宜的臨時用房。 3、 客戶服務中心應設在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設置在會所，但應考慮為其設置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。 4、 員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康，在設有倉庫的建筑物內(nèi)不宜設置員工集體宿舍。 5、 食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設計合理的排油煙道，避免油煙對業(yè)主的影響。 21 居委會、業(yè)委會、社康中心 6、 居委會用房面積按地規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起

21、 7、 15萬平方米以上的大社區(qū)宜設置100平方米左右社康中心房屋。 22 商鋪 8、 根據(jù)商鋪用途設置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設置獨立、公用洗手間。 9、 封閉管理的小區(qū)外圍商鋪不設計設計后門，考慮到消防的要求設置有隔柵的窗戶。 10、 部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。 11、 對于餐飲區(qū)域的給排水管道應單獨敷設，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設計隔油池。 12、 餐飲區(qū)域應設置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房在小區(qū)下風口，周邊無住宅建筑相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。 13、 在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應設置1-2處公共衛(wèi)生間。 14、 城郊地區(qū)的需要提前考

22、慮商業(yè)的引入。 23 體育活動設施 15、 在小區(qū)適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場所和運動器械。 16、 大型社區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所，規(guī)劃設計時考慮設置活動廣場，但應控制噪音對周邊業(yè)主的影響。 17、 設置獨立的老人活動場所。 18、 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設計泳池水下燈。 19、 泳池管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修。 20、 成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水。 21、 設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈（救生員設置數(shù)量為 1個/250m2）。 22、 泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池，至少（2M高X2M

23、寬X0.3M深） 23、 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。 24、 泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據(jù)泳池的大小合理設置吸塵口的數(shù)量 24 娛樂設施 25、 娛樂設施應安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。 26、 木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱需做防腐處理。 27、 娛樂設施的選用和物業(yè)對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。 28、 室外娛樂場所需要設置排水口、溝。 29、 室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。 30、 小區(qū)內(nèi)桌椅、休閑長廊

24、盡量采用石材。 25 信息欄、信報箱 31、 在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設置小區(qū)平面圖。 32、 商鋪較多的小區(qū)，在商鋪區(qū)域設置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定）。 33、 公告欄看板下應有踮腳臺階，設擋雨或遮陽。 34、 信報箱應有遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。 二、 前期物業(yè)服務招投標 序號 代理服務內(nèi)容 備注 1 物價核準或物業(yè)費超標申報 物業(yè)費測算 所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復印件；⑵土地證復印件；⑶詳細規(guī)劃的批復；⑷項目建議書的批復；⑸建設工程規(guī)劃許可證（附建設工程項目表

25、）；⑹建設工程規(guī)劃許可證核準圖紙；⑺地名使用批準書（附地形圖）；⑻項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復，需具體至xx弄xx號—xx號）；⑼預測報告；⑽項目智能化配置說明；⑾主要能耗設施設備（包括電梯、水泵、室外照明、樓內(nèi)照明等的數(shù)量及功率等數(shù)據(jù)。 相關申報表的制作 相關材料報送至區(qū)物價局或市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會 參加論證答辯 2 物業(yè)區(qū)域劃分 劃分物業(yè)區(qū)域申請書及物業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明的編寫 所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復印件；⑵土地證復印件；⑶詳細規(guī)劃的批復；⑷項目建議書的批復；⑸建設工程規(guī)劃許可證（附建設工程項目表）；⑹建設工程規(guī)劃許可

26、證核準圖紙；⑺地名使用批準書（附地形圖）；⑻項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復，需具體至xx弄xx號—xx號）；⑼預測報告；⑽物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明；⑾經(jīng)核準的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房平面圖。 相關材料報送至項目所在地房辦、街道、房署或房地局物業(yè)科 3 編制招標文件及招標公告（或投標邀請函）等相關招標所需文件 所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：項目相關經(jīng)濟技術指標、坐落位置、物業(yè)用房配置等相關信息。 4 招標備案及發(fā)布招標公告 招標備案申請的編寫 所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復印件；⑵土地證復印件；⑶詳細規(guī)劃的批復；⑷項目建議書

27、的批復；⑸建設工程規(guī)劃許可證（附建設工程項目表）；⑹建設工程規(guī)劃許可證核準圖紙；⑺地名使用批準書（附地形圖）；⑻項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復，需具體至xx弄xx號—xx號）；⑼預測報告；⑽物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明；⑾經(jīng)核準的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房平面圖；⑿物業(yè)區(qū)域劃分核準單。 相關材料報送至項目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或房地局物業(yè)科 至市房地局（房管局）報送發(fā)布招標公告的材料并及時上網(wǎng)公告 5 意向投標單位的選擇及報名的組織 根據(jù)投標資質(zhì)要求聯(lián)系并確定意向投標單位 如邀請招標則無需報名，但相關公司信息、資料等仍需提供給房地局（房管局） 組織意向投

28、標單位進行報名 通過資格預審、抽簽等方式確定最終具備投標資格的單位 6 投標準備 組織各投標單位進行項目現(xiàn)場查勘及答疑 編制自己公司及其它意向投標單位的投標文件 就各公司現(xiàn)場答辯進行準備 7 組織開標、評標活動 開標、評標相關文件的編寫 抽取專家評委、確定開發(fā)商代表評委，組建評標委員會 確定開標、評標會議主持人并布置開標、評標現(xiàn)場 組織開標、評標會議 各投標單位參加現(xiàn)場答辯 確定中標單位并發(fā)出中標通知書 8 編寫前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約并簽訂前期物業(yè)服務合同 9 中標備案 相關材料上傳網(wǎng)絡并報送至項目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或住宅保

29、障和房屋管理局物業(yè)科 將中標備案表等資料移交地產(chǎn)辦理預售許可證 三、 項目服務前期費用 擬定儲備人員計劃； 按照儲備人員計劃，進行儲備人員招聘； 對儲備人員集中進行物業(yè)服務相關基礎知識、服務技能、服務禮儀、行為規(guī)范等方面的培訓； 為儲備人員購買社保、商業(yè)保險、住房公積金； 盡量合理控制儲備成本； 通過招投標或議標選聘合適外包方進場并擬定管理要求。 四、 開荒服務 內(nèi)容 具體標準 房間 1、門：門框、門上無污點，目視、手摸無塵、無灰，門框線條明確、顯本色，門把手潔凈無損傷。（注：如門上保護膜無破損，需保留保護膜，對保護膜進行清潔，清潔標準同上。如保護

30、膜有破損，需全部撕去保護膜，并對門進行清潔） 2、窗：窗框、窗槽線條明顯，無雜物、無塵、無灰，無清潔污染；玻璃透明、無污點、無水印。 3、燈飾、開關、插座、門對講：潔凈無污、線條分明，無水印、無塵、無灰。 4、墻面、天花：潔白無污，手摸無塵、無灰。 5、地面：水泥地面無沙粒、目視無灰；瓷磚地面、墻面，潔凈無塵。 6、櫥柜、臺面：里外清潔無污、無水印、顯本色。 7、陽臺欄桿、扶手、下水管：表面無異物、無塵、無灰。 樓道 1、瓷磚地面潔白無污、顯本色。 2、樓道扶手、欄桿：手摸無塵、無灰，無異物。 3、單元門、標牌、窗框無保護膜，線條分明顯本色，目視手摸無塵、無灰，墻面無塵無污

31、。 4、玻璃透明無污、無水??；信奶箱、消防箱無污、無塵、無水印。 公共設施、設備 1、 配電箱、公用桌椅、設施小品、保安崗亭，無塵、無灰、無異物。 2、 草坪燈、高桿燈、標示牌無塵、無灰、無蜘蛛網(wǎng)。 綠化帶 1、 草地、花叢中無落葉、石頭，無垃圾雜物。 2、 拔除死苗 路面 1、路面無垃圾雜物，路磚、石材顯本色。 2、采光井、雨水井干凈無雜物，所有水電井，井蓋干凈分明。 水池 1、水池底部、邊緣干凈無污，顯本色。 2、水池設施潔凈無污 外墻 1、磚面清潔無異物，目視無灰。空調(diào)架、外窗臺、露臺無雜物，目視無灰。 2、外玻璃、窗框、下水管清潔無污，目視無灰。 備注

32、 1、清潔期間嚴禁使用強酸強堿，避免物品、設施被腐蝕。 2、正確使用鋼絲球、鏟刀、裁紙刀刀片等工具，避免成品破壞或損壞。 3、保護墻面、地面、臺面，防止二次污染。 五、 入伙服務 1、 前期準備 擬定項目的《項目入住整體工作計劃》； 根據(jù)項目交付計劃編制交付方案，經(jīng)地產(chǎn)公司審核批準后，由相關責任方分工實施； 根據(jù)印刷完成的各種文案資料，完成分戶分裝建檔; 向業(yè)主寄發(fā)交付通知等的EMS內(nèi)容； 積極完成對交付工作人員的培訓和考核，交付人員培訓\預演； 在交付前1個月內(nèi)向地產(chǎn)公司進行兩次進展匯報會議； 準備充分的銀行托收劃扣協(xié)議書； 交付日前一天，由項目

33、物業(yè)將交付日所需場地清理完畢、電源準備到位、現(xiàn)場設立小型庫房、現(xiàn)場所需文具類物資準備到位。 2、交付過程 交付人員集中入住期間遵守現(xiàn)場各項紀律要求； 業(yè)主身份核對必須準確無誤，對委托等書面文件進行審核；如業(yè)主身份證明不全，須及時知會現(xiàn)場地產(chǎn)客服人員，并由客服人員決策是否進行房屋交付手續(xù)辦理； 各辦理環(huán)節(jié)對所要存檔的業(yè)主書面簽字文件無遺漏情況，資料檔案辦理完畢后，需要依照檔案目錄順序進行裝袋，文件裝袋方向與檔案目錄同向； 驗房人員填制驗房單據(jù)必須使用標準化語言描述、清晰，對業(yè)主提出的質(zhì)量問題無遺漏。無特殊情況，每戶驗房時間控制在30分鐘內(nèi)（不包含路途往返時間）； 費用收取及

34、鑰匙發(fā)放組核驗必須要準確無誤，鑰匙發(fā)放人員最后一個環(huán)節(jié)，發(fā)放人員需站立雙手送交； 對突發(fā)事件發(fā)生時項目負責人應在第一時間將客戶帶離辦理區(qū)域妥善安置，并進行及時解決； 應建立清晰的鑰匙和空房管理措施，包括專門的鑰匙房和鑰匙管理人員； 按照空房管理規(guī)定對未交付的空房進行管理； 對集中交付臨時車場的保安服務進行培訓，保證車輛進出順暢有序； 交付辦理區(qū)域配置保潔服務，確?，F(xiàn)場垃圾污物及時清理，整潔干凈； 交付辦理人員的工作餐實行憑餐劵領用的管理措施，確保干凈及時足量提供。 3、信息報送 交付準備工作進展情況自集中交付日前一月、半月發(fā)送兩次準備進展知會；集中交付日前5個工作

35、日，每日發(fā)送準備進展； 集中交付當天最終辦理戶數(shù)及熱點問題當天下午5點前匯總至雙方交付統(tǒng)籌負責人； 當次集中交付辦理完成后，物業(yè)公司現(xiàn)場交付專員以手機短信形式知會甲乙雙方公司管理人員，通告當次集中交付情況。 六、 房屋保修服務 對各封園項目的疑難維修協(xié)助進行維修方案的制定； 對于因工程質(zhì)量引發(fā)的投訴，給予項目處理意見； 負責查看客戶報修的部位、組織施工單位或外委單位進行維修； 對于業(yè)主不配合維修、因為工程質(zhì)量問題引發(fā)投訴索要賠償?shù)?，代表地產(chǎn)公司與客戶溝通，對過程中可能涉及到賠償金與工程質(zhì)量責任階段界定問題需即時知會地產(chǎn)公司，并由地產(chǎn)公司組織人員配合進行客戶溝通；

36、收集客戶信息，對發(fā)現(xiàn)存在重大安全隱患及共性房屋質(zhì)量類問題，及時與地產(chǎn)公司溝通，避免事態(tài)擴大造成的損失。 對于項目多次維修不徹底的，將技術方案提請地產(chǎn)公司總工委審核，由總工委提供支持。 七、 細部檢查服務 1、打壓專項驗收 打壓0.8Mpa（含0.8Mpa）以上，待十五分鐘，壓力下降在0.05Mpa以內(nèi)（0.05Mpa）且放水水量正常為合格。 2、電氣測試專項驗收 電氣測試標準：符合交樓標準，電氣設備符合交樓標準；電氣線路絕緣值在1兆歐以上，空開標識與回路對應及各線預留鐵絲標識清晰為合格；開關、插座安裝牢固，方正，接線正確；燈具安裝牢固、無污染，燈亮。 3、門窗淋水專項驗收 門

37、窗淋水驗收標準：用壓力大于0.2Mpa的霧狀仿雨水向窗框縫以1M/分鐘的速度沖淋，水頭角度不大于90度，無水滲漏到室內(nèi)為合格。 4、通水/通球專項驗收 通水/通球驗收標準：符合交樓標準，馬桶排水通球順暢，地漏排水通暢（精裝房只做通球，清水房做通水和通球）。清水房預留管口高出地面5CM，雨水/污水排水管接對應的井（參考管網(wǎng)圖），井內(nèi)管口與井平齊，周邊抹灰。橫管坡度符合要求，管內(nèi)不能反坡，陽露臺、衛(wèi)生間不能有積水,到管井數(shù)量核對正確。 5、閉水專項驗收 閉水專項驗收標準：要求驗收位置閉水48個小時，驗收時無側漏、無下漏、無頂漏（頂層），無滲漏為合格。復驗門檻滲漏水,放水面積不小于1平方米。