《經(jīng)營分析報告》PPT課件

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1、 政策及行業(yè)動態(tài)第一部分 目錄4月集團經(jīng)營情況分析第二部分 5月集團經(jīng)營計劃第三部分第四部分 各管線、地區(qū)經(jīng)營情況匯報 4月房地產(chǎn)政策動向 穩(wěn) 健 貨 幣 政策 央 行 稱 繼 續(xù) 實 施 穩(wěn) 健 貨 幣 政 策 ， 保 持 適 度 流 動 性 ， 實 現(xiàn) 貨 幣 信 貸 及 社 會 融 資 規(guī) 模 合 理 增 長 。受 資 金 監(jiān) 管 影 響 ， 房 地 產(chǎn) 貸 款 規(guī) 模 繼 續(xù) 緊 縮 ， 購 房 者 貸 款 利 率 上 浮 ； 有 跡 象 表 明 ， 國 內(nèi) 部 分著 名 房 地 產(chǎn) 投 資 基 金 管 理 公 司 開 始 停 止 在 國 內(nèi) 募 集 資 金 投 資 房 地 產(chǎn) ， 轉(zhuǎn)

2、 戰(zhàn) 美 國 ； 可 以 預 計 ，未 來 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 融 資 成 難 度 加 大 ， 成 本 升 高 ， 形 勢 估 計 不 太 樂 觀 ；限 購 政 策 放 松預 期 升 溫 2014年 以 來 ， 限 價 、 限 售 政 策 持 續(xù) ， 抑 制 投 資 性 需 求 。 但 是 4月 份 開 始 有 部 分 城 市 放 松 限購 政 策 ；南 寧 放 開 部 分 城 區(qū) 限 購 ， 無 錫 、 鄭 州 對 調(diào) 控 政 策 進 行 微 調(diào) ， 部 分 中 小 城 市 政 策 放 松 預 期升 溫 ； 經(jīng) 濟 形 勢未 明 顯 好 轉(zhuǎn) 中 央 總 基 調(diào) 不 變 ： 在 穩(wěn) 步 推 進

3、 新 型 城 鎮(zhèn) 化 的 進 程 中 ， 著 眼 于 長 效 機 制 的 建 立 ， 實 施 雙 向調(diào) 控 ， 分 類 指 導 ；一 季 度 宏 觀 經(jīng) 濟 增 速 下 行 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 表 現(xiàn) 欠 佳 ；進 入 04月 ， 市 場 未 明 顯 好 轉(zhuǎn) ， 不 同 城 市 的 房 地 產(chǎn) 市 場 趨 勢 分 化 ， 總 體 表 現(xiàn) 出 以 下 特 點 ：一 是 全 國 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 景 氣 指 數(shù) 持 續(xù) 低 位 運 行 ； 二 是 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 增 速 大 幅 下 降 ； 三 是房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 金 進 一 步 趨 緊 ； 四 是 全 國 房 地 產(chǎn) 呈

4、現(xiàn) 量 價 齊 跌 的 態(tài) 勢 ， 4月 份 加 入 房 價 下跌 行 列 的 城 市 持 續(xù) 增 加 ， 全 國 100個 主 要 城 市 ， 55個 城 市 房 價 環(huán) 比 上 漲 ， 45個 下 跌 ， 比 3月 份 增 加 8個 城 市 ；宏 觀 環(huán) 境財 政 政 策貨 幣 政 策 區(qū) 域 特 征 雖 然 北 京 豪 宅 需 求 相 對 穩(wěn) 定 ， 但 伴 隨 著 今 年 高 端 市 場 “ 限 高 令 ” 悄 然 解 禁 ， 各 大 房 企 加 快豪 宅 盤 的 加 快 入 市 ， 豪 宅 市 場 成 交 短 期 難 有 火 爆 局 面 。 市場概述銷 售 概 況 4月 重 點 城

5、市 成 交 表 現(xiàn) 仍 未 轉(zhuǎn) 暖 ， 僅 上 海 、 濟 南 二 市 成 交 量 同 比 增 加重 點 城 市 中 超 過 六 成 成 交 量 環(huán) 比 下 跌 ， 北 京 、 大 連 等 市 成 交 量 跌 幅 達 到 三 成 以 上 ， 同 比 方面 ， 成 交 量 下 跌 的 城 市 更 是 占 到 絕 大 多 數(shù) ， 僅 有 上 海 、 濟 南 二 市 成 交 量 環(huán) 比 上 升 ， 杭 州 、大 連 、 泉 州 等 存 量 較 高 的 城 市 ， 成 交 量 均 出 現(xiàn) 較 大 幅 度 的 下 滑 。價 格 趨 勢 各 地 降 價 之 風 愈 演 愈 烈 ， 降 價 范 圍 擴 圍

6、到 一 線 城 市 ； 高 庫 存 和 價 格 虛 高 驅(qū) 動 ， 部 分 項 目 定價 回 歸 。 結(jié) 合 當 前 市 場 表 現(xiàn) 來 看 ， 上 半 年 國 內(nèi) 樓 市 成 交 回 調(diào) 之 勢 已 經(jīng) 確 立 ， 受 供 求 關 系 影 響 ， 上 半 年 市 場 仍 難 以 走 出 調(diào) 整 期 ， 在 市 場 整 體 的 去 化 壓 力 下 ， 降 價 范 圍 或 將 進 一 步 擴 大 ，因 此 對 于 資 金 較 為 緊 張 的 企 業(yè) 來 說 ， 也 應 該 盡 早 的 合 理 調(diào) 整 價 格 ， 提 升 企 業(yè) 周 轉(zhuǎn) 速 度 ， 加速 企 業(yè) 現(xiàn) 金 回 籠 。土 地 市 場

7、自 貿(mào) 區(qū) 工 業(yè) 用 地 流 轉(zhuǎn) 試 點 成 功 ， 以 及 “ 分 類 調(diào) 控 ” 提 出 使 上 海 更 靈 活 的 應 對 土 地 市 場 ， 政策 主 要 目 的 在 于 引 導 區(qū) 域 差 別 化 發(fā) 展 。通 過 區(qū) 域 整 體 轉(zhuǎn) 型 、 零 星 用 地 可 自 行 開 發(fā) 、 工 業(yè) 用 地 可 提 高 容 積 率 、 節(jié) 余 土 地 可 分 割 轉(zhuǎn) 讓 、產(chǎn) 業(yè) 項 目 類 工 業(yè) 用 地 可 調(diào) 整 為 標 準 廠 房 用 地 等 多 種 措 施 盤 活 存 量 工 業(yè) 用 地 ， 并 加 大 對 工 業(yè)用 地 閑 置 及 違 法 用 地 的 處 置 力 度 。 4月房地

8、產(chǎn)市場分析 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 當 下 市 場 依 然 是 剛 需 時 代 ， 剛 需 比 重 保 持 高 位 ， 高 檔 項 目 銷 售 比 重 提 升 ， 主 流 產(chǎn) 品 成 交 略微 下 滑 。 政策及行業(yè)動態(tài)第一部分 目錄4月集團經(jīng)營情況分析第二部分 5月集團經(jīng)營計劃第三部分第四部分 各管線、地區(qū)經(jīng)營情況匯報 -5.015.035.055.075.095.0115.0 期初余額 可動用資金 受限制資金 經(jīng)營資金流入 銷售回款 租金收入等 經(jīng)營資金流出 開發(fā)類支出 成本類支出 稅費類支出 銀行融資凈額 銀行放款 歸還貸款 集團外部往來凈額 外部流入 外部流出 期末余額 可動用資金 受限制資金

9、2014年4月資金計劃運營情況單位：億元 一、資金計劃完成情況（4月） 1、截止4月底，當期經(jīng)營資金凈流量為億，融資資金凈流量為億，集團內(nèi)外部資金凈流量億，合1億。2、影響融資凈流量的重要項目：4月銀行放款主要包括E11項目億、；。3、受限制資金總額本月未發(fā)生重大變化，其中主要大額款項為華北地區(qū)分鐘寺項目億拆遷款專用資金。4、4月底可動用資，主要集中在集團本部，北京億（萬福拆遷款億），上海億（保險流入資金3億）。注：數(shù)據(jù)來源：集團投資與財務管理中心 集團 華北 廣州 上海 成都 西安 深圳 從化實際認購額 4月份認購計劃完成情況對比 單位：億元 二、銷售指標認購目標完成情況（4月） 上海昆山完

10、成7#樓開盤，項目銷售完成率達%，因此上海地區(qū)完成率較高。 廣州羅馬由于超面積單元未確權(quán)首付較高，無法滿足剛需客戶付款方式；江門、南沙項目未取得良好認購業(yè)績； 上海方家窯在售存貨多為大戶型，需要準確定位，提升銷售能力； 成都御景灣由于區(qū)域性市場成交量收縮影響亦未完成銷售目標。注：數(shù)據(jù)來源：集團投資與財務管理中心 二、銷售指標銷售任務完成情況（4月）56% 37.5% 63.6% 70.0% 75.0% 82.7% 13.1%25.0%集團 華北 廣州 上海 成都 西安 深圳 從化簽約銷售額 4月簽約銷售額累計完成情況對比分析 l西安珠江新城C13順利開盤，因此地區(qū)完成率較高； 二、銷售指標各地

11、區(qū)認購、簽約及回款排名（4月）地區(qū) 認購計劃完成率 排名 簽約計劃完成率 排名 回款完成率 排名上海 1 3 39.0% 4華北 2 5 102.1% 1成都 3 2 88.0% 2 廣州 4 4 70.7% 3深圳 5 6 34.8% 6從化 6 7 36.6% 5西安 0% 7 80.2% 1 6.5% 7數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部 二、銷售指標主要項目認購與簽約排名（4月）地區(qū) 項目 認購計劃完成率 排名 簽約計劃完成率 排名 回款完成率 排名上海 昆山 92% 1 27% 12 75% 5成都 御景灣 60% 2 126% 2 131% 2華北 E11 51% 3 41% 8 69%

12、 6上海 新弘國際 35% 4 110% 3 46% 8廣州 南沙 32% 5 16% 15 42% 9廣州 羅馬 30% 6 69% 5 87% 4廣州 卓景 24% 7 27% 12 26% 13深圳 東岸 22% 8 27% 11 29% 12 廣州 江門帝景灣 21% 9 18% 14 24% 14廣州 信華錦苑 18% 10 156% 1 93% 3從化 夏灣拿 17% 11 30% 10 46% 7廣州 紡織城 16% 12 60% 7 300% 1華北 一區(qū)東 14% 13 41% 8 34% 11上海 方家窯 9% 14 69% 5 39% 10西安 珠江新城 - - 90%

13、4 - -數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部 二、銷售指標銷售回款分析（4月）地區(qū) 銷售簽約額 回款額總回款額 其中：當期新增銷售回款額 其中：前期未收款本月回款額 其中：未到期回款額集團合計華北廣州上海成都西安 深圳從化說明：1、總體而言，集團4月合計2、從回款構(gòu)成來看，當期新增銷售回款0.9億，回款率13%；當期回款，前期應收款本月回款占絕對比重，說明當期新增銷售回款速度并不理想，需加快跟進；同時，到期應收回款7.0億，本月回款3.9億，仍存大大額未收款，應加快回款。 萬元 數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部備注：財務實收銷售回款總額49307萬元，差異330萬元，大部分屬于在途資金。 二、銷售指標累

14、計銷售未收款分析（4月） 1、大額未收款：未收款總額中大額未收款占比47%。重點關注華北一區(qū)東和四季悅城項目（竣備封頂放款）及廣州錦苑項目（未涂銷解押）。2、扣除抵款、退款及大額款后的未收款中，未到期占比67%，已到期占比33%。重點關注廣州（羅馬、珠江灣項目）及華北（四季悅城及一區(qū)東）。3、未到期欠收款中共有5.9億五月到期的收款。其中，未簽約為2.6億，已簽約為3.3億。4、已到期欠收款中，銀行審批中的按揭款占28%，未簽約占36%，已簽約占36%。到期的已簽約欠款合計2.5億，其中賬齡超過90天的共1.3億。 萬元銷售未收款分布（截至2014年4月30日） 數(shù)據(jù)計算關系 合計 華北 廣州

15、 上海 昆山 成都 西安 深圳 從化未收款合計 1預計不能回收 2其中: 抵工程款/廣告費 2.1 換/退房/官司戶 2.2單位大額未收款 3扣除抵款、退款及單位大額款項后的未收款合計 4=1-2-3=5+6 1、未到期(2014.4.30以后回款) 51.1未簽約 5.11.2已簽約 5.22、欠收款(2014.4.30前應收未收) 62.1銀行審批中的按揭款 6.12.2未簽約 6.22.3已簽約 6.3 其中: 非按揭 6.3.1 按揭 6.3.2 二、銷售指標在售存貨統(tǒng)計在售存貨（截止4月30日） 在售存貨結(jié)構(gòu)比例套數(shù) 面積（m2） 均價(元/m2) 金額（萬）集團合計其中 住宅 14

16、0m2公寓（含loft）別墅寫字樓商鋪 車位 數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部 三、開發(fā)證照完成情況（4月） 數(shù)據(jù)來源：集團投資開發(fā)管理中心1、國土證：完成魯朗小鎮(zhèn)國土證13.1萬平米；2、總規(guī)批復：完成小東景項目總規(guī)批復3.8萬平米；3、施工證：完成方家窯中區(qū)施工證10.5萬平米；4、預售證：完成佛山卓景1.8萬平米、南沙8.4萬平米、東岸北區(qū)4.5萬平米；5、大確權(quán)：完成中關村9.3萬平米、方家窯中區(qū)4.7萬平米。 單位：萬平米開發(fā)證照 集團 華北 廣州 上海 成都 西安 深圳 從化 直管國土證 計劃實際總規(guī)批復 計劃實際工規(guī)證 計劃實際施工證 計劃實際 預售證 計劃實際大確權(quán) 計劃實際注：

17、四、工程進度完成情況（4月） 1、新開工：計劃完成北科大、天財開工共計2.8萬平米，深圳駿景西開工10.4萬平米，從化商務區(qū)、國際城及南方學院開工29萬平米；實際完成分鐘寺回遷樓開工15.6萬平米（原計劃3月完成）。2、預售進度：計劃完成深圳珠江東岸北區(qū)預售進度8.1萬平米；實際完成江門國際城預售進度5.2萬平米、南沙B地塊預售進度12.6萬平米，深圳珠江東岸北區(qū)預售進度5.6萬平米（其余部分3月已完成）。3、竣備：計劃完成西安珠江新城三四組團竣工備案14.4萬平米、西安時代廣場2號樓竣工備案5.8萬平米，皆因規(guī)劃驗收、消防驗收原因未完成。注： 工程進度 集團合計 華北 廣州 上海 成都 西安

18、 深圳 從化 直管新開工面積 計劃 42.2 2.8 - - - - 10.4 29.0 -實際 15.6 15.6 - - - - - - -達預售進度面積 計劃 8.1 - - - - - 8.1 - -實際 23.5 - 17.9 - - - 5.6 - -竣備面積 計劃 20.2 - - - - 20.2 - - -實際 - - - - - - - - -單位：萬平米 數(shù)據(jù)來源：集團生產(chǎn)調(diào)度管理中心 五、融資完成情況（4月）經(jīng)營指標 合計 華北 廣州 上海 成都 西安 深圳 從化 集團本部融資審批額 計劃實際新增放款額 計劃 實際說明：1、融資計劃已完成重點項目概述；審批額完成情況-上

19、海：合金廠萬元。2、融資計劃未完成原因分析；融資批復未完成：廣州江門國際新城-分行審批完成，需流轉(zhuǎn)到省行審批。新增放款未完成：廣州逸景項目-因銀行額度限制延遲到5月放款。 萬元 五、商業(yè)經(jīng)營完成情況（4月）經(jīng)營指標 合計 紡織城1期 珠投大廈 米格天地 合金廠 佘山項目 成都A0 B區(qū)展館 家樂福 深圳珠江廣場新增出租面積 計劃 104,758 8,319 - 2,418 1,197 5,037 4,990 - - 1,137實際 7,651 214 - -420 426 5,037 2,217 - - 107完成率 7% 3% 0% -17% 36% 100% 44% 0% 0% 9%租金回

20、款 計劃 8,761 3,835 166 162 700 - - 68 34 302實際 2,327 152 166 253 271 - 42 68 26 182 完成率 27% 4% 100% 156% 39% 0% 0% 100% 77% 60% 4月新增出租面積7651，計劃完成率為7%，其中85210受到工程節(jié)點延遲及原合同解約影響無法開展招商工作。上海佘山項目按計劃完成新增出租5037，完成率100%；成都A0新增出租2217，完成率為44%；其余項目完成率均較低（其中紡織城1期負一層受工程節(jié)點影響，未能達到招商條件，因此無法啟動招商，當月有6063受此影響無法完成；華北張家灣一期北

21、（208796）因原合同解約手續(xù)未完成，無法進行新的招商工作，當月計劃79147無法完成）。如剔除以上兩點因素，4月計劃新增出租面積應調(diào)整19548，完成率為39%。 單位：、萬元、% 數(shù)據(jù)來源：集團商業(yè)投資事業(yè)部 五、商業(yè)經(jīng)營完成情況（4月） 租金回款：4月共計回款2,327萬，完成計劃的27%?？傮w而言，除整租項目及集中收銀扣點項目外，其它項目租金回款均未按計劃完成； 紡織城項目計劃原合同解約手續(xù)，無法簽訂新的租約，原計劃回籠1,500萬元保證金受影響，完成率為0%；國九項目目前規(guī)劃設計方案尚未確定，無法展開招商，原計劃回籠300萬意向金受影響，完成率為0%；上海合金廠項目因工程質(zhì)量問題導

22、致漏水嚴重，造成部分客戶貨物損失，當期及舊欠租金的回款受影響，完成率為39%。 如剔除工程、規(guī)劃設計等客觀因素，4月計劃租金回款應調(diào)整為6,175萬元，計劃完成率為38%經(jīng)營指標 西安時代廣場 天津配套 中關村永旺 中關村3、5、6號樓 國9# 張家灣一期北新增出租面積 計劃實際完成率租金回款 計劃實際完成率 單位：、萬元、% 數(shù)據(jù)來源：集團商業(yè)投資事業(yè)部 六、酒店經(jīng)營完成情況（4月） 酒店業(yè)務總體經(jīng)營狀況較好，總體經(jīng)營收入與經(jīng)營利率兩個指標完成率都在85%以上； 夏灣拿酒店經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn)，4月開房率由一季度17.4%上升至23.7%，經(jīng)營收入完成計劃的51%，但仍處于虧損狀態(tài)； 其它項目運

23、營狀況良好，但開房率均未達標，經(jīng)營仍有提升空間。數(shù)據(jù)來源：集團商業(yè)投資事業(yè)部 經(jīng)營指標 合計 夏灣拿酒店 珠江國際酒店 深圳皇冠假日酒店開房率（%） 計劃實際平均房價（元） 計劃實際經(jīng)營收入（萬元） 計劃實際完成率經(jīng)營利率GOP（萬元） 計劃實際 完成率 單位：%、元、萬元 七、教育經(jīng)營完成情況（4月） 1、本月完成較好的項目:南方學院的住宿費收入、天津?qū)W院的商鋪及后勤收入、珠江學院的后勤收入。2、指標完成較差之原因分析及改進措施：南方學院學宿費收入及后勤收入因之前月份超計劃完成，導致本月完成率偏低，但學宿費收入全年累計完成104%，后勤收入全年累計完成152%。南方學院商鋪收入、天津?qū)W院及珠

24、江學院住宿費、商鋪收入。部分商鋪經(jīng)營不善拖欠租金的情況，導致完成率偏低，已要求學院及時清理，收回拖欠租金；學宿費在4月份下半月已加大催收力度，催收效果較之前月份有所好轉(zhuǎn)，預計5月份的催收效果會更加明顯。 經(jīng)營指標 合計 南方學院 天津?qū)W院 珠江學院計劃 實際 完成率 計劃 實際 完成率 計劃 實際 完成率 計劃 實際 完成率合計 293.97 205.06 69.75% 179.24 124.22 69.30% 61.18 49.43 80.80% 53.55 31.41 58.64%學費實收額 151.73 93.77 61.80% 107.19 77.61 72.40% 22.96 6.1

25、0 26.57% 21.59 10.06 46.60%住宿費實收額 25.05 8.91 35.55% 8.03 7.12 88.67% 6.76 0.83 12.20% 10.26 0.96 9.35%配套設施應收租金回籠額 20.82 16.83 80.84% 11.71 5.35 45.66% 4.99 9.59 192.18% 4.13 1.90 46.11%配套設施出租率 99.68% 100.00% 99.05% 100.00% 后勤服務收入 96.36 85.56 88.79% 52.31 34.15 65.28% 26.47 32.92 124.37% 17.58 18.48

26、105.16%教育配套收入 萬元 數(shù)據(jù)來源：集團教育醫(yī)療投資事業(yè)部 政策及行業(yè)動態(tài)第一部分 目錄4月集團經(jīng)營情況分析第二部分 5月集團經(jīng)營計劃第三部分第四部分 各管線、地區(qū)經(jīng)營情況匯報 政策及行業(yè)動態(tài)第一部分 目錄4月集團經(jīng)營情況分析第二部分 5月集團經(jīng)營計劃第三部分第四部分 各管線、地區(qū)經(jīng)營情況匯報 集團2014年5月銷售及回款計劃集團合計 華北 廣州 上海 成都 西安 深圳 從化認購計劃簽約計劃回款計劃 備注：如E11項目10#在本階段未推售，則認購任務減少至15000萬元，簽約任務減少至12000萬元。 萬元數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部、集團投資與財務管理中心 集團2014年5月重點項目

27、銷售計劃重點項目 可售貨值 認購計劃 簽約計劃 回款計劃 備注E11 如10#在本階段未推售，則認購任務減少至15000萬元，簽約任務減少至12000萬元。羅馬 大戶型需要形成圈層銷售信華、錦苑 住宅清貨，loft加大銷售力度南沙 重點還是在客戶組織，加快118戶型出貨卓景 三期加快去貨紡織城 寫字樓爭取清貨馬賽 剩余尾貨清盤銷售昆山 昆山7#持續(xù)銷售新弘國際 有產(chǎn)權(quán)部分實現(xiàn)清貨東岸 東岸北區(qū)持續(xù)銷售御景灣C地塊 三期住宅持續(xù)銷售御景灣A地塊 A4寫字樓新推夏灣拿 四期一區(qū)重新定價推售 萬元 數(shù)據(jù)來源：集團住宅投資事業(yè)部 集團2014年5月重點項目融資計劃與前置條件重點項目 5月融資計劃 前置

28、條件（開發(fā)證照、工程進度）融資審批額 新增放款額 本月放款可用額 前期放款本月可用額教育學院 保險資金流入分鐘寺江門國際城 等省分行上會紡織城 等額度總承包流貸 完成抵押后放款E11 等銀行額度放款 合金廠 等珠江人壽保費收入方家窯 等珠江人壽保費收入從化流貸 等銀行安排上會新城國際C區(qū) 目前正簽訂相關合同，完成抵押后可放款 萬元 數(shù)據(jù)來源：集團投資與財務管理中心 集團2014年5月資金計劃 明細詳見工作內(nèi)容 地區(qū)上報 下發(fā)執(zhí)行一、期初可動資金余額 940,526 1,059,365二、資金來源合計 506,995 755,887 銷售回款合計 49,666 135,054 其他收入 12,196 10,562 融資借入 243,000 318,000三、解凍資金凈額 202,133 292,271四、資金支付合計 820,267 657,292 付款工作 管理費用 8,330 8,331歸還銀行貸款 104,283 104,283貸款利息支出 16,525 16,525工程款 231,430 79,622設計費 13,438 7,740稅款 54,803 31,603營銷費用 36,918 25,759土地款及股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 354,541 383,429轉(zhuǎn)控股付利息等 五、期末可動資金余額 -470,059 24,299 萬元 數(shù)據(jù)來源：集團投資與財務管理中心 謝謝！