浙江寧波漢德城項目定位報告

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1、漢德城項目定位報告 項目概述及區(qū)域概況v 漢德城位于江東區(qū)，東臨蘭亭路，南面為規(guī)劃路樟樹街，西面為銀晨國際，北面緊鄰城市主干道驚駕路，毗鄰東部新城。v 項目一公里內有中興泰富、世紀東方、新天地、東城國際、天港禧悅酒店等，商務、商業(yè)氛圍濃。v 項目北側有占地6萬多方的福明公園，南側有江東公園，且項目規(guī)劃有大面積中庭綠化景觀，使得景觀資源利用最大化。v 公交306、512、30、517路可直達本項目。項目離已開通的地鐵1號線福明路站僅1000米，交通便利。 周邊主要商業(yè)項目租價 幸 福 苑 小 區(qū) 底 商3.9元 /平 /天 仙 峰 環(huán) 合 中 心1F 5元 /平 /天2F 3元 /平 /天 3F

2、 2元 /平 /天 港 隆 時 代 廣 場1F 2.9元 /平 /天2F 2.67元 /平 /天3F 2.5元 /平 /天4F 2.33元 /平 /天 銀 晨 國 際1F 23元 /平 /天2F 1.1元 /平 /天 世 紀 東 方 廣 場B1 6.5元 /平 /天1F 1012元 /平 /天2F 8元 /平 /天3F 3元 /平 /天 寧 東 路 沿 街 商 鋪2.12.6元 /平 /天星 河 花 園 商 鋪尚 未 對 外 租 售 泰 富 廣 場3元 /平 /天 周邊商業(yè)項目業(yè)態(tài)及物業(yè)概況項 目 名 稱 地 理 位 置 體 量 項 目 類 型 商 業(yè) 業(yè) 態(tài)世 紀 東 方 廣 場 江 東 區(qū)

3、 西 自 福 明 路 ，南 臨 中 山 東 路 ， 北 至后 塘 河 ， 東 至 河 道 2 4 9 7 9 8 商 住 樓 、 寫 字 樓 、 商業(yè) 一 站 式 綜 合 商 業(yè) （ 包括 ： 電 影 院 、 KTV、 百貨 、 健 身 、 電 玩 、 中型 超 市 、 家 電 城 、 服飾 、 餐 飲 ） 港 隆 時 代 廣 場 高 新 區(qū) 江 南 路 與 滄 海路 交 匯 處 1 9 4 5 4 6 商 業(yè) 家 居 廣 場 、 大 型 超 市 、電 影 院 、 商 業(yè) 街 （ 售后 返 租 ）仙 峰 環(huán) 合 中 心 江 東 區(qū) 東 部 新 城 驚 駕路 與 海 晏 路 交 界 處 6 5

4、9 2 1 寫 字 樓 、 商 鋪 暫 無 商 家 入 駐銀 晨 國 際 江 東 區(qū) 福 明 路 驚 駕 路交 叉 口 9 0 0 0 0 別 墅 、 寫 字 樓 、 商 鋪 商 務 配 套 （ 包 括 ： 餐飲 、 銀 行 、 商 務 酒 店 ）泰 富 廣 場 江 東 區(qū) 桑 田 路 以 東 、民 安 路 以 南 、 后 西 河以 西 、 規(guī) 劃 驚 駕 路 以北 1 3 8 6 0 0 寫 字 樓 、 商 業(yè) 大 型 超 市 、 餐 飲 、 健身 、 汽 車 4 S店 本項目定價策略v 結合項目周邊的租金情況，建議本項目租金定價如下： D棟 展 示 面 相 對 較 差沿 街 5套 建 議

5、租 金 均 價 X元 左 右 /平 /天 ；里 面 5套 建 議 租 金 均 價 X元 /平 /天 。C棟 寫 字 樓 下 面 有 少 量商 鋪 ， 但 是 位 置 相 對 A、B棟 較 偏 僻 ， 建 議 ： 1F租 金 X元 左 右 /平 /天 ，2F租 金 X元 左 右 /平 /天 。B棟 位 于 十 字 路 口 ， 展示 面 絕 佳 ， 建 議 ： 1F租 金 X元 左 右 /平 /天 ，2F租 金 X元 左 右 /平 /天 ，3F租 金 X元 左 右 /平 /天 。48F租 金 可 以 總 價 的形 式 具 體 與 酒 店 承 租 方商 議 面 談 。 定價策略補充樓 棟 層 數(shù) 面

6、 積 （ ）A棟 寫 字 樓 （ 8 層 ） 9 0 2 .1 7商 業(yè) （ 2 層 ） 8 5 0B棟 酒 店 （ 5 層 ） 9 8 0 .2商 業(yè) （ 3 層 ） 2 1 6 7C棟 寫 字 樓 （ 2 5 層 ） 6 8 0商 業(yè) （ 2 層 ） 8 5 0D棟 獨 棟 商 業(yè) （ 2 層 ） 3 6 4 .9 地 下 車 庫 3 8 6 個 機 動 車 位在 實 際 招 商 中 ， 可 根 據(jù) 不 同 對 象 制 定 靈 活 招 商 政 策 ， 針 對 一 些 品 牌 度 高 、帶 動 作 用 強 的 商 家 ， 可 以 根 據(jù) 商 談 情 況 ， 給 予 一 定 的 優(yōu) 惠 。 （

7、 例 ： 降 低 租金 、 送 裝 修 期 、 免 租 期 等 ） ；考 慮 到 商 業(yè) 2到 3年 的 養(yǎng) 商 期 ， 主 力 店 及 重 要 品 牌 店 租 期 815年 ， 其 他 一 般35年 ；普 通 商 家 租 金 從 第 三 年 開 始 遞 增 5%， 合 同 到 期 后 租 金 根 據(jù) 市 場 情 況 而 定 。 業(yè)態(tài)定位v 商業(yè)類型劃分從商業(yè)消費者的行為模式切入，可將復雜多樣的商業(yè)分為三種類型：業(yè) 態(tài) 類 別 主 要 特 征 具 體 業(yè) 態(tài) 本 項 目 適 宜 性功 能 型（ 社 區(qū) 商 業(yè) ） 距 離 是 消 費 者 選 擇 該 類 業(yè) 態(tài)消 費 場 所 的 第 一 考 慮

8、 因 素 。當 新 商 業(yè) 出 現(xiàn) 時 ， 如 果 距 離較 現(xiàn) 有 商 業(yè) 更 遠 ， 那 么 即 使其 價 格 稍 低 或 質 量 、 服 務 稍好 ， 也 不 會 使 消 費 者 改 變 原 有 選 擇 日 常 快 速 消 費 品 零 售 及 服務 ， 如 便 利 店 、 花 店 、 藥店 、 干 洗 店 、 生 鮮 副 食 、普 通 餐 飲 、 洗 印 、 銀 行 、郵 局 等 由 于 本 項 目 周 邊 存 在 著較 多 的 成 熟 社 區(qū) ， 故 有少 部 分 適 宜替 代 型（ 區(qū) 域 商 業(yè) ） 距 離 是 消 費 者 選 擇 該 類 業(yè) 態(tài)消 費 場 所 的 因 素 之 一

9、， 但 非第 一 因 素 。 當 具 有 比 較 優(yōu) 勢的 商 業(yè) 出 現(xiàn) 時 ， 即 使 其 距 離較 遠 ， 消 費 者 也 樂 于 前 往 小 型 休 閑 娛 樂 、 生 活 耐 用品 零 售 的 集 中 商 業(yè) 、 如 小型 購 物 中 心 、 中 型 超 市（ 3 0 0 0 -6 0 0 0 平 米 左 右 ）等 基 本 不 適 宜目 的 地 型（ 中 高 端 商 業(yè) ） 距 離 不 是 消 費 者 選 擇 該 類 業(yè)態(tài) 消 費 場 所 的 考 慮 因 素 ， 消費 的 獨 特 性 才 是 消 費 者 所 看重 的 。 當 新 商 業(yè) 出 現(xiàn) 時 ， 即使 消 費 者 會 將 一

10、部 分 消 費 轉向 ， 但 不 會 放 棄 對 原 商 業(yè) 選擇 特 色 商 業(yè) 和 專 業(yè) 市 場 ， 如特 色 餐 飲 、 家 居 建 材 、 家電 、 圖 書 城 、 酒 吧 、 名 流會 所 、 展 覽 館 等 適 宜v 商業(yè)業(yè)態(tài)定位以目的地型商業(yè)為發(fā)展目標，重點打造以特色餐飲、健身、SPA會所、休閑茶飲、主題商務酒店等為主力店的綜合 型高檔次的商務、休閑城。同時，由于本案較大體量的辦公及酒店有配套方面的需要，可以少量選擇部分鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)，如銀行、精品便利店等作為本項目的基礎配套。打造以主題酒店+甲級辦公為核心，集高端商務休閑、特色品牌餐飲于一體的頂級綜合商業(yè) 各業(yè)態(tài)可承受租金分析

11、餐飲類7.40% 56%37% 3元 以 下3-5元5元 以 上 餐 飲 類 商 戶 中 ， 能 承 受 租 金 為 3元 /平 米 /天 的 商 戶 占 總 量 的 7.4%， 能 接 受 租 金 為 3 5元 /平 米 /天 的 商 戶 所占 比 例 較 大 ， 占 總 量 的 56%， 能 承 受 租 金 為 5元 /平 米 /天 以 上 的 商 戶 占 37%。 餐 飲 類 業(yè) 態(tài) 屬 于 目 的 性 消 費 ， 是 吸引 人 流 消 費 的 主 力 業(yè) 態(tài) ， 行 業(yè) 經 營 的 毛 利 潤 較 高 ， 租 金 的 承 受 能 力 也 相 應 較 高 。 目 前 ， 餐 飲 業(yè) 態(tài)

12、商 家 日 漸 成 為消 化 商 業(yè) 地 產 面 積 的 重 要 角 色 ， 積 極 引 入 餐 飲 、 娛 樂 等 業(yè) 態(tài) 租 戶 已 成 為 購 物 中 心 運 營 者 實 現(xiàn) 提 升 購 物 中 心 人 氣 、對 抗 競 爭 的 重 要 手 段 。 各業(yè)態(tài)可承受租金分析 休閑娛樂類20%60%20% 市 值3元 以 下3-5元 從 休 閑 娛 樂 業(yè) 態(tài) 來 看 ， 以 承 受 3元 /平 米 /天 以 下 租 金 范 圍 的 商 戶 居 多 ， 占 到 總 量 的 60%， 此 外 可 接 受 市 值 租金 水 平 和 3 5元 /平 米 /天 租 金 水 平 的 商 戶 各 占 20

13、%。 休 閑 娛 樂 業(yè) 態(tài) 屬 于 目 的 性 消 費 ， 例 如 影 院 和 健 身 中 心 等 ，都 是 吸 引 客 流 的 典 型 業(yè) 態(tài) 。 目 前 諸 多 新 建 購 物 中 心 都 傾 向 性 地 提 升 了 娛 樂 休 閑 的 面 積 比 例 ， 以 增 加 顧 客 購 物 的停 留 時 間 ， 增 加 消 費 者 的 消 費 機 會 ， 有 助 于 帶 動 購 物 中 心 其 他 業(yè) 態(tài) 商 家 的 銷 售 。 創(chuàng) 造 更 多 的 商 業(yè) 利 潤 。 部 分 原有 的 購 物 中 心 也 在 借 助 調 整 來 達 到 增 加 娛 樂 、 休 閑 比 重 的 目 的 。 休

14、閑 娛 樂 業(yè) 態(tài) 在 購 物 中 心 中 充 當 次 主 力 店 的 角色 ， 商 鋪 面 積 較 大 ， 對 店 鋪 的 展 示 面 沒 有 過 高 的 要 求 ， 在 吸 引 客 流 的 過 程 中 ， 提 高 了 抵 達 過 程 中 其 他 小 型 商 鋪的 曝 光 率 。 因 此 ， 商 場 在 引 進 休 閑 娛 樂 業(yè) 態(tài) 的 同 時 ， 可 以 消 化 一 定 的 死 角 面 積 ， 并 促 進 商 場 其 他 消 費 ， 對 其 租金 要 求 較 低 。 各業(yè)態(tài)可承受租金分析 生活服務類80%20% 市 值高 于 市 值 生 活 服 務 類 商 戶 中 ， 可 接 受 市 值

15、 范 圍 以 內 租 金 的 占 到 80%， 占 總 量 的 五 分 之 四 。 而 能 接 受 高 于 市 值 租 金 的商 戶 僅 占 20%。 生 活 服 務 類 商 戶 主 要 以 超 市 、 便 利 店 、 生 活 配 套 服 務 為 主 。 此 類 業(yè) 態(tài) 以 滿 足 消 費 者 日 常 生 活 所需 為 主 ， 主 要 分 布 在 人 群 居 住 密 集 、 生 活 消 費 頻 繁 的 區(qū) 域 。 大 部 分 生 活 服 務 類 業(yè) 態(tài) 分 布 于 大 型 社 區(qū) 底 商 或 自 發(fā)形 成 于 社 區(qū) 周 邊 的 臨 街 商 業(yè) 。 對 于 生 活 類 業(yè) 態(tài) 來 說 ， 他 們 的 大 多 屬 于 薄 利 多 銷 類 的 商 鋪 ， 故 對 于 租 金 的 承 擔 能力 會 顯 現(xiàn) 的 比 較 弱 。 贏 商 網 -運 營 中 心 ， 最 專 業(yè) “ 商 業(yè) 地 產 在 線 商 學 院 ” ， 海 量 專 業(yè) 資 料 每 日 更 新 中 ！資 料 下 載 地 址 ： http:/ 添 加 Q群 3 4 0 1 8 0 6 5 4 ， 可 享 受 每 日 免 幣 與 優(yōu) 惠 資 料 、 純 干 貨 實 時 推 送