《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》PPT課件.ppt

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1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法,本章主要內(nèi)容,1.有關(guān)的基本概念 2.城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定 3.城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施 4.其他與城鄉(xiāng)規(guī)劃的有關(guān)內(nèi)容 5.相關(guān)習題 6.相關(guān)的案例分析,概述,1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法概念：是指國家權(quán)力機關(guān)或其授權(quán)的行政機關(guān)制定的，調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃活動中發(fā)生的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 立法：2007修訂，2008年實施 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法。,城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設與發(fā)展的“藍圖”和城鄉(xiāng)管理各項工作的“龍頭”,2、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)的適用范圍 （1）地域適用范圍： 本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。 本法所稱規(guī)劃

2、區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)、村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。,（2）、人的適用范圍,凡與城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、管理活動有關(guān)的單位和個人，包括負責編制、審批、管理的各級人民政府及其城市規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)主管部門，同規(guī)劃編制工作有關(guān)的各生產(chǎn)、科研、教學、設計單位，進行建設活動的建設單位、設計單位、施工單位及其單位。一切同城鄉(xiāng)規(guī)劃有關(guān)的機關(guān)、單位和個人都必須遵循本法。,（3）行為適用范圍： 制定城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為 實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為 在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用土地和進行建設活動的行為,,3、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的原則 （1）堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則 （2）遵循先

3、規(guī)劃后建設的原則 （3）堅持環(huán)保節(jié)能的原則 （4）關(guān)注民生的原則； （5）依法行政、依法公開的原則。 （6）體現(xiàn)地方特色原則,城鄉(xiāng)規(guī)劃,概念：是指授權(quán)的國家權(quán)力機關(guān)為了滿足城鄉(xiāng)建設的現(xiàn)實需要與可持續(xù)發(fā)展的要求，綜合考慮土地、人口等自然資源以及歷史文化傳統(tǒng)等因素，對城鄉(xiāng)未來建設活動所作出的具有法律效力的預先安排與要求,城鄉(xiāng)規(guī)劃的特征,城鄉(xiāng)規(guī)劃涉及城市建設發(fā)展的諸多方面,城鄉(xiāng)規(guī)劃關(guān)系到城市的全局和長遠,城鄉(xiāng)規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期的社會、經(jīng)濟發(fā)展目標而制定的城鄉(xiāng)空間發(fā)展戰(zhàn)略部署,城鄉(xiāng)規(guī)劃一經(jīng)制定、批準，就具有法律效力,城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設和管理的基本依據(jù)，制定一個好的城鄉(xiāng)規(guī)劃并切實保證它的實

4、施是綜合發(fā)揮城鄉(xiāng)經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要保證之一。（鄭州市的城市規(guī)劃）,城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定,1.城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制 2.城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批,城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的原則,1.逐級編制、分級審批原則 2.級別不同、內(nèi)容不同原則 3.詳細規(guī)劃服從總體規(guī)劃要求的控制性原則 4.因地制宜、切實可行原則,全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,控制性詳細規(guī)劃,修建性詳細規(guī)劃,城鄉(xiāng)規(guī)劃編制與審批 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的權(quán)限,思考：城市總體規(guī)劃為何要由城市人民政府負責組織編制？,,,,組織編制單位,總體規(guī)劃 直轄市的城市總體規(guī)劃，由國務院審批 省和自治區(qū)人民政府所在地城市及國務院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)

5、人民政府審查同意后報國務院審批 其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批 縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，由縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批 其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批 城市分區(qū)規(guī)劃由該市人民政府審批,城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批,詳細規(guī)劃 沒有編制分區(qū)規(guī)劃的城市，其詳細規(guī)劃由該市人民政府審批 已編制分區(qū)規(guī)劃的詳細規(guī)劃，重要的由該市人民政府審批，其他的由該市政府的城市規(guī)劃行政主管部門審批,總體規(guī)劃,（1）確定城鎮(zhèn)的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模 （2）確定城鎮(zhèn)主要建設標準和定額指標 （3）確定城鎮(zhèn)建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署 （4）確定城鎮(zhèn)用地

6、布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署 （5）各項專業(yè)規(guī)劃 （6）近期建設規(guī)劃,詳細規(guī)劃,規(guī)劃各項建設的具體用地范圍-修建性規(guī)劃 規(guī)劃建筑密度和高度等控制指標-控制性規(guī)劃 總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃 建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 容積率=全部建筑面積/規(guī)劃用地面積（與占地面積不同） 規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積,4.城鄉(xiāng)規(guī)劃制定的時限： 20年，30年至50年的遠景發(fā)展進程方向作輪廓性的規(guī)劃,城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施,1.城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的概念和方法 2.建設項目用地選址意見書 3.建設用地規(guī)劃許可證制度 4.建設工程規(guī)劃

7、許可證制度,城鄉(xiāng)規(guī)劃的概念和方法,1.概念： 城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)法定程序批準生效后，即具有了法律效力，城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)的任何土地利用及各項建設活動，都必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，使生效的城鄉(xiāng)規(guī)劃得以實現(xiàn)， 2.方法 “一書兩證”：項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。,選址意見書制度 選址意見書 選址意見書是指建設工程在立項過程中，由城市規(guī)劃行政主管部門出具的該建設項目是否符合城市規(guī)劃要求的意見書,項目選址意見書的內(nèi)容 建設項目基本情況 名稱 依據(jù) 規(guī)模 選址 建設項目選址意見,按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設單位在報送有關(guān)

8、部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書,3、選址意見書的核發(fā)權(quán)限 國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案 中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，其選址意見書由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā) 省、自治區(qū)建設項目由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門。提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā),建設單位上報設計任務書前必須取得選址意見書“兩書”一并上報,概念

9、 建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請建設用地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證,三、建設用地規(guī)劃許可證制度,Tips 行政許可，是指行政機關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動的行為,2. 建設用地規(guī)劃許可證的核發(fā)程序,3.臨時建設用地許可證 臨時建設用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需臨時使用并限期收回的土地 建設單位須持上級主管部門批準的申請臨時用地文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出臨時用地申請，經(jīng)審核批準后，可取得臨時建設用地許可證使用土地的其他規(guī)劃管理（臨時用地、公共用地等） 建設單位或個人在取得建設用

10、地規(guī)劃許可證后，方可向人民政府土地管理部門申請用地。,概念 建設工程規(guī)劃許可證是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，確認建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,四、建設工程規(guī)劃許可證制度,城市規(guī)劃法第40條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 。,申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設工程設計方案等材料。,建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)程序,建設申請,初步審查,,課堂討論 以下案例應適用什么制度進行管理？,曾引發(fā)爭議的國內(nèi)第一

11、高樓： 上海環(huán)球金融中心,重慶市黃金鎮(zhèn)政府修建的辦公樓 天安門,建設工程的批后管理 驗線，建設單位應當按照許可證的要求放線，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門驗線后方可施工 現(xiàn)場檢查，城市規(guī)劃管理工作人員進入有關(guān)單位或施工現(xiàn)場，檢查建設工程是否符合規(guī)劃設計條件 竣工驗收，城市規(guī)劃行政主管部門可以參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設工程的竣工驗收 竣工資料歸檔，建設單位應當在竣工驗收后6個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料,上海環(huán)球金融中心工地,臨時建設的管理 臨時建設是指企事業(yè)單位或者個人因生產(chǎn)、生活的需要臨時搭建的結(jié)構(gòu)簡易并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建設工程或者設施 臨時建設的期限一般不得超過2年 在城市規(guī)劃

12、區(qū)進行臨時建設，必須在批準的使用期限內(nèi)拆除,臨時建設和臨時用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定,建筑紅線，由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線 城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線 城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線,城鄉(xiāng)規(guī)劃中的“線”,城市藍線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線 城市黃線，是指對城市發(fā)展全局有

13、影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線,城市藍線,違法占地行為 擅自占用城市規(guī)劃區(qū)土地 擅自改變建設用地規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容 擅自改變已經(jīng)確定的土地使用性質(zhì) 無理拒不服從城市人民政府調(diào)整用地的決定,違法建設行為 擅自進行建設活動 擅自改變建設工程規(guī)劃許可證 擅自改變建筑物使用性質(zhì) 批準臨時建設而進行永久性、半永久性建設,違法行為,二、違反城市規(guī)劃法的法律責任,建設單位及有關(guān)人員的法律責任 責令退回占用的土地 責令停止建設 限期拆除或者沒收 并處罰款 對有關(guān)責任人員，由所在單位或上級主管機關(guān)給予行政處分 規(guī)劃行政部門及工作人員的法律責任 行政處分 追究刑事責任 4城鄉(xiāng)規(guī)劃編

14、制單位的法律責任,新區(qū)開發(fā)與舊城改建,1.新區(qū)開發(fā)和舊城改建的原則 2.新區(qū)開發(fā)的要求 3.舊城改建：舊城存在的就問題；舊城改建的原則；舊城改建的主要內(nèi)容,城市規(guī)劃中的公眾參與,1.公眾參與的重要意義 2.公眾如何參與我國的城市規(guī)劃？,習題,1、我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃法是（） A中華人民共和國城市規(guī)劃法 B中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 C村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例 D建制鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)劃建設管理辦法 2、直轄市的城市總體規(guī)劃的審批機構(gòu)是（） A國務院 B縣人民政府 C鎮(zhèn)人民政府 D城市人民政府,3、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（） A10年 B20年 C30年 D50年 4、下列材料不屬于申請辦理建設工

15、程規(guī)劃許可證應提交的必要材料的是（） A使用土地的相關(guān)證明材料 B建設工程設計方案 C勘察、測繪、氣象等材料 D修建性詳細規(guī)劃,5.（）在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查 A施工單位 B建設單位 C監(jiān)督單位 D質(zhì)量監(jiān)督站 6.建設項目選址意見書中的建設項目的基本情況不包括下列哪一項（） A建設項目的名稱性質(zhì) B城市基礎設施能否承受 C三廢處理 D能源要求,7.建設單位或個人在取得（）后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地 A項目選址意見書 B建設工程規(guī)劃許可證 C建設規(guī)劃用地許可證 D施工許可證 8.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程竣工驗收后，建

16、設單位應當在（）內(nèi)將竣工資料報送城市規(guī)劃主管部門 A6個月 B9個月 C12個月 D15個月,9、對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線一般稱之為（ ） A黃線 B綠線 C紅線 D紫線 10、城市規(guī)劃中的詳細規(guī)劃具體包括（ ） A城市分區(qū)規(guī)劃 B修建性詳細規(guī)劃 C專業(yè)規(guī)劃 D近期建設規(guī)劃 E控制性詳細規(guī)劃,11、臨時建設是指企事業(yè)單位或者個人因生產(chǎn)、生活的需要臨時搭建的結(jié)構(gòu)建議并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建設工程或者設施。臨時建設應當辦理（ ），期限一般不超過（ ） A建設工程規(guī)劃許可證；2年 B施工許可證；1年

17、C臨時建設工程許可證；2年 D建設用地規(guī)劃許可證；1年,12、城市規(guī)劃實施可概括為“一書兩證”，具體是指（ ） A選址意見書 B設計任務書 C施工許可證 D建設用地規(guī)劃許可證 E建設工程規(guī)劃許可證,二、判斷題 城市的范圍包括直轄市、市和建制鎮(zhèn)。 （ ） 城市總體規(guī)劃由城市規(guī)劃行政主管部門負責組織編制 （ ） 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項目，缺少選址意見書，建設項目可行性研究報告將不能獲得批準，工程項目將不能立項。 （ ） 省會城市的總體規(guī)劃由省級人民政府審批。 （ ） 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時，規(guī)劃行政主管部

18、門應審核建設項目的施工圖設計。 （ ）,案例分析,案例1、某建筑公司五處（乙方）中標后，承接了某研究所（甲方）4800m2住宅工程。合同簽定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（規(guī)劃部門批準位置）放線后，發(fā)現(xiàn)擬建工程北端應拆除的臨時建筑（花房），因未拆除影響正常施工。甲方代表查看現(xiàn)場后便做出將總平面位置進行修改的決定，通知乙方將平面位置向南平移2m后開工。正當乙方按平移后的工程位置挖完基槽時，規(guī)劃監(jiān)督工作人員進現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)了問題，要求立即停工，向甲方開據(jù)5萬元人民幣罰款單，并要求工程按原批準的位置不得變動。 工程剛剛開工，先送交了5萬元罰款。同時，為保證按原平面位置施工甲

19、方不得不接受乙方重新施工的各項費用索賠15萬元。,案例2. 1992年8月初貴州省電子聯(lián)合康樂公司將修建兒童樂園大樓計劃報送被告貴陽市城市規(guī)劃局審批。貴州省電子聯(lián)合康樂公司在貴陽市城市規(guī)劃局尚未審批，沒有取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，于8月23日擅自動工修建兒童樂園大樓。同年12月9日，貴陽市城市規(guī)劃局和市、區(qū)城管會的有關(guān)責任人到施工現(xiàn)場，責令貴州省電子聯(lián)合康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。貴州省電子聯(lián)合康樂公司于當日向貴陽市城市規(guī)劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但是其并未停止施工。,1993年2月20日，貴陽市城市規(guī)劃局根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法的規(guī)定，做出違法建筑拆除判決

20、書，限令貴州省電子聯(lián)合康樂公司在1993年3月7日前自行拆除未完工的違法修建的兒童樂園大樓。貴州省電子聯(lián)合康樂公司不服，向貴州省城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護廳申請復議。,在復議期間，貴州省電子聯(lián)合康樂公司仍繼續(xù)施工，導致建筑面積為1730m2的六層大樓主體工程基本完工。貴州省城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護廳于1993年4月7日做出維護貴陽市城市規(guī)劃局的違法建筑拆除決定。貴州省電子聯(lián)合康樂公司不服貴州省貴陽市城市規(guī)劃局做出的對其違法建筑拆除的決定，向貴陽市中級人民法院提出行政上訴。 問題：1.請找出此案例中法律關(guān)系三要素 2.指出貴陽市城市規(guī)劃局做出拆除兒童樂園大樓的法律依據(jù)。 3.你認為在本案中康樂公司的會勝訴

21、嗎？法院該如何判決？,A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內(nèi)的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店。原醉仙飯店的土地使用權(quán)屬于園林局 改建期間，建設單位在原醉仙飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座 相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后，對建設單位做出了沒收加建的建筑物的處罰決定,問題 酒店改建需要辦理什么手續(xù)？應該由誰辦理？ 酒店改建過程中存在哪些不符合規(guī)定的行為？ 相關(guān)部門的處罰是否正確？建設單位如不服處罰決定，可以采取什么措施？,分析提示,應當由園林局向當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門辦理建設用地規(guī)劃許可和建設工程規(guī)劃許可相關(guān)手續(xù) 園林局和

22、A酒店在進行改建工程時未經(jīng)規(guī)劃部門批準，擅自擴大建設規(guī)模，侵占公園綠地，屬于違反城市規(guī)劃法的行為。 根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上人民政府規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或其他設施?？梢?，規(guī)劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據(jù)。 建設單位如不服處罰，可在規(guī)定的期限內(nèi)申請行政復議，或向人民法院提起訴訟，請求法院撤銷行政處罰決定。,王某與韓某是鄰居，韓某原有一平房，后決定加層 王某認為韓某加層后，影響自己的通風、采光，多次要求韓某停工，未果 王某遂向當?shù)匾?guī)

23、劃部門反映，規(guī)劃部門認定韓某加層未取得相關(guān)手續(xù)，屬于違法建設，下發(fā)處罰決定書，要求韓某拆除 韓某未予理睬，繼續(xù)施工直至完工 問：請你為王某支招，如何才能維護自己的合法權(quán)益？,案例分析,課外思考,什么是違章建筑？ 對于違章建筑，應該如何處置？ 強制拆除的程序應該是怎樣的？,違章建筑管理,根據(jù)城市規(guī)劃法和有關(guān)建筑法規(guī)的規(guī)定：未經(jīng)城市建設主管部門的審核批準、頒發(fā)規(guī)劃和施工許可證，而擅自動工興建的各類建筑物（包括居民私搭私建的一切房屋）均屬違章建筑。 違章建筑，根據(jù)其性質(zhì)通?？煞譃閮深悾?,（1）程序上的違章建筑。指建設單位或建房個人沒有按有關(guān)規(guī)定申領規(guī)劃和施工許可證，就先行施工的建筑，或雖申領了

24、許可證，但不按照批準的要求和核準的設計圖紙施工的各種建筑。 （2）實質(zhì)上的違章建筑。指該建筑物本身就不符合城市規(guī)劃、建筑物構(gòu)造限制規(guī)定，或妨礙交通、影響市容、消防和上、下水管道、占用綠地，以及無任何審批手續(xù)、無任何規(guī)劃設計而擅自建造的各種建筑。,,違章建筑處理； （1）對于程序上的違章建筑。當事人只是沒有按規(guī)定辦理申領規(guī)劃和施工許可證，擅自動工的建筑，而其建筑物的位置、高度、結(jié)構(gòu)等都不違反當?shù)爻鞘幸?guī)劃的規(guī)定，而且已合法取得國有土地使用權(quán)的，可以通過罰款，并補領規(guī)劃和施工許可證后，其建筑物予以保留。但是，如果當事人尚未取得該國有土地使用權(quán)，或建筑物不符合城市規(guī)劃和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，則是笫二種

25、違章建筑。 （2）對于實質(zhì)上的違章建筑，應堅決責令責任人限期拆除，并予處分和罰款。,,違章建筑主要處罰措施有： （1）凡未取得規(guī)劃和施工許可證而擅自開工建設的，各級城建管理部門有權(quán)責令停工，施工單位不得施工，財政、銀行不予付款，公用事業(yè)部門不予開通水、電、煤氣等市政設施；因停工造成的損失，由建設單位自負。 （2）對影響不大，可以保留或暫許保留的違章建筑，應及時向市容整頓辦公室和建筑管理部門提出申請，予以審定處理，但罰款必須按時交齊。,,（3）不許保留的違章建筑，必須限期拆除。過期不拆者由執(zhí)法部門組織力量代拆。如阻撓拆除，經(jīng)批評無效的，將以觸犯治安管理處罰條例（情節(jié)嚴重的以觸犯刑法）送交公安、司

26、法機關(guān)依法處理。 （4）對出租、出賣違章建筑，或利用違章建筑進行投機牟利和其他非法活動的，應予以堅決打擊、取締。情節(jié)嚴重者將被追究刑事責任,案例：送“閣樓”促銷的反思,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標方式，依法取得了在市區(qū)三類地區(qū)的一塊100 000m2的（多層）住宅建設用地。按照城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法辦理了國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，與政府土地行政管理部門簽定了國有土地使用權(quán)出讓合同，并依法取得了該塊土地的國有土地使用權(quán)證。出讓合同依據(jù)城市規(guī)劃的要求，對有關(guān)技術(shù)指標作出了規(guī)定（如綠化率35%、建筑密度35%、建筑高度20m、容積率2.1）。,,在達到預售

27、條件時，開發(fā)商依法辦理了預售許可證，并開始預售商品房。但在預售初期發(fā)現(xiàn)，雖然頂樓售價很低（比中間樓層低20%），也很少有人問津。為了促進頂樓商品房的銷售，開發(fā)商修改了原來設計，在頂樓又加蓋了一層“閣樓”（面積達到了頂樓面積的65%以上）。隨后在預售時推出了“買頂樓送閣樓”的促銷策略，而且將頂樓的銷售單價提高了30%以上，甚至超過中間樓層銷售單價的近10%。這一促銷策略一經(jīng)推出，頂樓商品房很快銷售一空。這一結(jié)果，使開發(fā)商高興（賺了錢），也讓買房者滿意（增加了使用面積，按平均單價計算，實際降了20%以上），大家皆大歡喜。,,該住宅項目工程完工時，開發(fā)商向政府建設主管部門申請竣工驗收。在規(guī)定的時間內(nèi)

28、，市建設主管部門會同城市規(guī)劃等部門對該項目進行了驗收。該住宅項目工程的大部分指標都達到了規(guī)定要求（如綠化率、建筑密度、樓間距、各共用場地（所）和設備等），而且建筑質(zhì)量達到了優(yōu)秀標準。但在驗收時發(fā)現(xiàn)，該項目的“閣樓”屬于擅自改變設計，而且所謂的“閣樓”等于多了一層，實際容積率已達到2.5，超標約0.5，而且樓高超標約1m。,,【案例分析】 雖然，該住宅項目的建筑質(zhì)量達到了優(yōu)秀標準，而且大部分指標都達到了規(guī)定要求。但該項目的容積率和建筑高度明顯超標行為違反了城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同的約定，屬于違法和違約行為。 【結(jié)果處理】 根據(jù)該項目容積率和建筑高度超標情況，市建設主管部門對該開發(fā)商作出了沒收頂樓的漲價部分的全部收入和處以罰款的行政處罰，并將該開發(fā)商的違法和違約行為載入“誠心檔案”，予以公布。,