經(jīng)依法批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率如何補(bǔ)交土地出讓金.doc

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. http://www.mlr.gov.cn/zmhd/bzxx/hfhz/201111/t20111110_1024381.htm 經(jīng)依法批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率如何補(bǔ)交土地出讓金 2011-11-10 | 來源： 部長(zhǎng)信箱 | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】 網(wǎng)名: 鄭先生/女士 ?身份證號(hào): ************** ?郵箱地址: zhen* @***** ?電話: 135 ****** ?通訊地址: 榮昌縣 ************ ? ??? 咨詢：2002年舊城改造項(xiàng)目，以協(xié)議方式出讓的，當(dāng)時(shí)未約定建筑規(guī)模，2003年我縣建委頒發(fā)建設(shè)工程許可可修50000平方米，為了提升城市形象，2006年經(jīng)縣政府同意調(diào)高容積率，中途未修改合同，現(xiàn)在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)增加容積率，我市2009年出臺(tái)政策是以規(guī)劃許可的時(shí)間為準(zhǔn)，如果協(xié)議出讓的補(bǔ)交土地出讓金=當(dāng)時(shí)的市政府頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)土地出讓金*增加的建筑面積，而2011年出臺(tái)的政策是補(bǔ)交土地出讓金差額=現(xiàn)在的地段評(píng)估的市場(chǎng)樓面地價(jià)*增加的建筑面積。差額比較大，縣政府要求按2009年的標(biāo)準(zhǔn)，而市主管部門要求按2011年的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，請(qǐng)問一下我們是按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ??? 回復(fù)：你好！為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)用地管理，國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）中明確規(guī)定：“堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款?！闭魇諔?yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款，應(yīng)嚴(yán)格遵循地價(jià)評(píng)估、集體決策程序，以原出讓方同意調(diào)整容積率的日期為評(píng)估期日，參照市場(chǎng)價(jià)格水平，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法，評(píng)估測(cè)算新舊容積率規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)，并擇高作為補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。 土地市場(chǎng)樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)，原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)，原容積率下樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定樓面地價(jià)時(shí)不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。 評(píng)估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 對(duì)容積率調(diào)低引起的地價(jià)增值，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款可按新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。（土地利用管理司） 　關(guān)于房地產(chǎn)用地調(diào)整容積率后補(bǔ)繳地價(jià)款有關(guān)問題的函 　　山西省國(guó)土資源廳： 　　你廳關(guān)于房地產(chǎn)用地調(diào)整容積率后如何補(bǔ)繳地價(jià)款有關(guān)問題的請(qǐng)示收悉，經(jīng)研究，函復(fù)如下： 　　為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)用地管理，國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）中明確規(guī)定：“堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。”征收應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款，應(yīng)嚴(yán)格遵循地價(jià)評(píng)估、集體決策程序，以原出讓方同意調(diào)整容積率的日期為評(píng)估期日，參照市場(chǎng)價(jià)格水平，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法，評(píng)估測(cè)算新舊容積率規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)，并擇高作為補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 　　土地市場(chǎng)樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：評(píng)估期日新容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)，評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)，原出讓時(shí)樓面地價(jià)期日修正到評(píng)估期日的修正值。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定樓面地價(jià)時(shí)不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。 　　因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款可按評(píng)估期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確認(rèn)。 　　國(guó)土資源部土地利用管理司 　　二0一一年十月二十六日 深圳土地糾紛律師：從補(bǔ)交巨額土地出讓金時(shí)間節(jié)點(diǎn)即補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)，談一起容積率改變事件 (2010-10-24 13:55:39) 轉(zhuǎn)載▼ 從一起補(bǔ)交巨額土地出讓金事件 ? 2008年1月1日開始施行的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（下稱“《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》”）加強(qiáng)了對(duì)出讓土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的規(guī)范和監(jiān)管，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中均明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更、更不得擅自超越規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)。但實(shí)踐中由于各種主客觀方面的原因，尤其是建設(shè)單位出于利益考慮，存在著大量的“一改（擅自改變用地性質(zhì)）兩超（超面積、超容積率）”現(xiàn)象。尤其是近年來因建設(shè)單位超容積率建設(shè)，導(dǎo)致無法正常辦理土地使用權(quán)證而引起的法律糾紛層出不窮。此類糾紛又往往因?yàn)槿狈γ鞔_、權(quán)威的規(guī)范性文件作為處理依據(jù)，且常常涉及眾多的物業(yè)買受人，導(dǎo)致處理起來有很大的難度。當(dāng)前我國(guó)城市建設(shè)高速發(fā)展，各個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)更是方興未艾，開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)的情況非常多，其中有合法的，也有違法的。由于部分建設(shè)單位不重視改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的法定條件和法定程序，也未充分認(rèn)識(shí)到改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件之后可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)導(dǎo)致建設(shè)單位需要承擔(dān)巨額罰款和/或補(bǔ)交巨額土地出讓金，給建設(shè)單位正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來嚴(yán)重影響。 本文從一起補(bǔ)交巨額土地出讓金事件談起，對(duì)建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行探討和分析，旨在為建設(shè)單位（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位）正確分析和防范因改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)提供意見和建議。 事件基本情況： ? ? ? 2002年，某開發(fā)區(qū)管委會(huì)就某開發(fā)公司一開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案批復(fù)中，核定容積為0.25；2003年開發(fā)公司與國(guó)土局之間簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定的建筑容積率為0.24；2005年規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的容積率為不大于0.65；2006年規(guī)劃局頒發(fā)項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，根據(jù)其明確的建設(shè)規(guī)模則容積率為0.49；2008年項(xiàng)目建成并全部銷售完畢，實(shí)際容積率為0.48；2009年國(guó)土局在項(xiàng)目大檢查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目容積率調(diào)整后沒有辦理相應(yīng)的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議等手續(xù)，也未補(bǔ)交土地出讓金。隨后開發(fā)公司向政府呈交《關(guān)于調(diào)整土地容積率的請(qǐng)示》，國(guó)土局依據(jù)上年度土地綜合價(jià)評(píng)估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為3500萬元。開發(fā)公司認(rèn)為評(píng)估價(jià)的時(shí)點(diǎn)不對(duì)，應(yīng)以規(guī)劃局批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的地價(jià)為準(zhǔn)，而拒絕補(bǔ)交該出讓金額；2010年全國(guó)土地項(xiàng)目大檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目至今未補(bǔ)辦手續(xù)，遂以2009年度土地綜合價(jià)評(píng)估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為7000萬元。至此，開發(fā)公司向律師求助，希望能分析清楚到底該按什么時(shí)點(diǎn)評(píng)估土地價(jià)格，到底該補(bǔ)交多少土地出讓金？ ? 要想解決開發(fā)公司的上述疑問就必須從我國(guó)法律法規(guī)及部門規(guī)章和地方規(guī)定入手，進(jìn)行徹底研究和分析。 ??? 一、我國(guó)出讓土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的法律規(guī)定和要求 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對(duì)出讓土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有明確規(guī)定，該法第三十八條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分?！钡谒氖龡l規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。”第四十五條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！钡诹臈l規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！奔础冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中明確規(guī)定了出讓土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的確定和變更，并從土地出讓、出讓合同簽訂、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)、竣工驗(yàn)收前核實(shí)、法律責(zé)任等方面保障依法確定的規(guī)劃條件能夠得到切實(shí)的實(shí)施和執(zhí)行。 在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（下稱“《城市房地產(chǎn)管理法》”）中已經(jīng)明確規(guī)定了建設(shè)單位（土地使用者）改變土地用途的法定程序，該法第十八規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！钡谒氖臈l規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！钡摲ú⑽磳?duì)建設(shè)單位違法改變土地用途應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，也未對(duì)建設(shè)單位改變土地用途之外的其他規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，這不能不說是一種缺憾。 國(guó)務(wù)院、原建設(shè)部發(fā)布的一些通知中則明確規(guī)定了建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的程序和后續(xù)法律責(zé)任。如國(guó)務(wù)院于 2001年5月30日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)【2001】15號(hào)）第二條規(guī)定：“土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)?！痹ㄔO(shè)部于2002年12月26日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)【2002】270號(hào)）第四條規(guī)定：“受讓人取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)告知土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年12月13日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)【2008】227號(hào)）中對(duì)建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序及法律責(zé)任等則作出了明確規(guī)定。 此外，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定并發(fā)布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的示范文本中對(duì)國(guó)有土地受讓人改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的程序及法律責(zé)任等也有相應(yīng)約定。國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理局于2000年10月31日發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF—2000—2601）第十七條規(guī)定：“在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記?！眹?guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局于2006年4月19日發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）第十五條規(guī)定：“在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的，雙方同意按照本條第 款規(guī)定辦理：（一）由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。（二）按照《出讓合同》第十七條的約定辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下該宗地的土地市場(chǎng)價(jià)格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金?！? 根據(jù)上述法律、國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的通知以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本中的規(guī)定，建設(shè)單位（國(guó)有土地受讓人）必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，必須符合法定條件，并依法定程序取得有關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn)，并需履行相應(yīng)的后續(xù)法律義務(wù)（如重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協(xié)議、補(bǔ)交土地出讓金等）。 實(shí)踐中，建設(shè)單位改變出讓土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件存在以下兩種情況： （1）建設(shè)單位已根據(jù)上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件手續(xù)，這種情況下，所涉及的法律責(zé)任主要是建設(shè)單位如何補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的問題。 （2）建設(shè)單位并未按照上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件手續(xù)，這種情況下，建設(shè)單位則可能面臨著承擔(dān)行政處罰的法律責(zé)任。 下文將區(qū)分以上兩種情況對(duì)建設(shè)單位可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行具體分析和論述。 二、建設(shè)單位依法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 雖然現(xiàn)行法律明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，但符合規(guī)定條件的，建設(shè)單位仍然可以依法定程序變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建規(guī)【2008】227號(hào)通知中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整程序；江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳于2007年4月27日發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（蘇建規(guī)【2007】150號(hào)）中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整條件和程序；2010年1月20日南京市發(fā)布的《南京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》中規(guī)定了變更規(guī)劃條件應(yīng)符合的條件及程序。 建設(shè)單位依法定條件和程序變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件之后一般應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要是如何補(bǔ)交土地出讓金的問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件所包括的內(nèi)容較多，其中變更土地用途、土地面積和容積率等均可能會(huì)涉及到補(bǔ)交土地出讓金的問題，如南京市國(guó)土資源局制定的《改變?cè)玫貤l件補(bǔ)交土地出讓金實(shí)施細(xì)則》中就分別對(duì)超容積率、改變土地用途和超土地面積如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出了明確規(guī)定。 當(dāng)前，在變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件內(nèi)容上，建設(shè)單位超容積率建設(shè)現(xiàn)象最為突出，但各方對(duì)建設(shè)單位超容積率建設(shè)補(bǔ)交土地出讓金問題（包括應(yīng)否補(bǔ)交以及如何補(bǔ)交）的認(rèn)識(shí)不一、爭(zhēng)議較大，主要原因是現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中均未對(duì)建設(shè)單位調(diào)整容積率應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定，僅是國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變?nèi)莘e率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同容積率的土地差價(jià)。而國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的通知中也僅對(duì)調(diào)整容積率需補(bǔ)交土地出讓金問題作出原則規(guī)定，即只解決了應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金的問題，而并未對(duì)如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定。對(duì)如何補(bǔ)交土地出讓金問題，則由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要求各地作出具體、明確的規(guī)定。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)【2008】227號(hào)）中要求：“尚未建立建設(shè)用地容積率管理制度的?。▍^(qū)、市），要抓緊制定建設(shè)用地容積率管理制度，明確容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施，明確相關(guān)部門的職責(zé)，并根據(jù)工作需要，建立相應(yīng)的協(xié)助機(jī)制?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》（建規(guī)【2009】53號(hào)）中要求：“各地要根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》要求，對(duì)本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善容積率管理的相關(guān)制度?！痹谏鲜鐾ㄖ笙拢糠值貐^(qū)先后制定了本地的容積率管理規(guī)定[1][1]。但各地所制定的容積率管理規(guī)定在容積率調(diào)整條件、審批程序及如何補(bǔ)交土地出讓金等方面存在著差異，甚至是非常大的差異，導(dǎo)致爭(zhēng)議和詬病不斷。 關(guān)于調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題，綜觀各地規(guī)定，主要有以下幾種做法： （一）按原出讓合同的樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如：《江蘇常州市關(guān)于明確超容積率建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》,《永州市中心城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法》,《岳陽市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理辦法》。 （二）按批準(zhǔn)調(diào)整容積率時(shí)新舊條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格的差額為應(yīng)補(bǔ)交額。如:蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國(guó)有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》,《徐州市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定（試行）》,《朝陽市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》，《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》。 （三）針對(duì)批準(zhǔn)調(diào)整容積率時(shí)間與原出讓時(shí)間的跨度規(guī)定不同的處理方法:未超過一定年限的，按原出讓樓面地價(jià)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交額；超過一定年限的，按第（二）種方式計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交額。如:福建省建設(shè)廳、國(guó)土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率管理的意見》，《無錫市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》，南京市國(guó)土資源局《改變?cè)玫貤l件補(bǔ)交土地出讓金實(shí)施細(xì)則》。 （四）按向國(guó)土部門補(bǔ)辦手續(xù)時(shí)的土地評(píng)估價(jià)格計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如:《?？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》，《金華市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地提高容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》。 （五）制定類似基準(zhǔn)地價(jià)的補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，按補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交額。如《銀川市建設(shè)項(xiàng)目增加容積率補(bǔ)繳土地出讓金的暫行規(guī)定》中按不同區(qū)域（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）、不同用途（商業(yè)服務(wù)、辦公、住宅）分別規(guī)定了每平方米補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 從上我們可以看出，各地在調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題的規(guī)定上差異較大。由于第（一）種方法計(jì)算簡(jiǎn)單，無需再進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，成本也較低，故較早制定容積率管理規(guī)定的地方采用該方法的比較多。但隨著近年來土地市場(chǎng)價(jià)格的一路飆升，國(guó)家和地方加強(qiáng)了對(duì)調(diào)整容積率的監(jiān)管和治理力度，越來越多的地方逐漸規(guī)定了第（二）、（三）種方法，即按照按原出讓合同的樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越少，而按照批準(zhǔn)調(diào)整容積率時(shí)新舊條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格的差額計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越多。在全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定出臺(tái)之前，建設(shè)單位依法定條件和法定程序調(diào)整容積率之后，只能根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。 在容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金的問題上，需要注意的一個(gè)問題是國(guó)家對(duì)工業(yè)用地容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定。2004年10月21日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)【2004】28號(hào)）中規(guī)定：“在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）推廣多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。對(duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)。”2008年1月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)【2008】3號(hào)）中規(guī)定：“鼓勵(lì)開發(fā)利用地上地下空間。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款?！备鶕?jù)國(guó)務(wù)院上述規(guī)定，一些地方也明確規(guī)定工業(yè)用地按規(guī)定調(diào)整容積率無需補(bǔ)交土地出讓金。如蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國(guó)有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》、《湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》。因此，對(duì)取得工業(yè)用地（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地）的建設(shè)單位而言，可以充分利用國(guó)家和各地有關(guān)工業(yè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定，爭(zhēng)取按照法定條件（“符合規(guī)劃、不改變用途”）和法定程序提高容積率，以增加土地利用的效率和價(jià)值。 ???三、建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 對(duì)建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條作了非常明確的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)單位不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，違法改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，可能會(huì)承擔(dān)以下幾種法律責(zé)任： 1、限期改正并處罰款，適用于尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目（指違反規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的建設(shè)項(xiàng)目，下同），罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下； 2、限期拆除可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并可以拆除的違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價(jià)10%以下； 3、沒收實(shí)物或者違法所得可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并不能拆除的違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價(jià)10%以下。 由此可見，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定的建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任極為嚴(yán)厲，而且其中并無建設(shè)單位可以通過繳納罰款和補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)使違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件“合法化”的規(guī)定。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)【2008】227號(hào)）中也明確規(guī)定建設(shè)工程竣工時(shí)所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依法及時(shí)對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行處罰，拆除違法建設(shè)部分、沒收違法收入，并對(duì)違法建設(shè)部分處以工程造價(jià)10%罰款。 而與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和建規(guī)【2008】227號(hào)通知中的規(guī)定有所區(qū)別，一些地方則規(guī)定建設(shè)單位可以通過（在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金、有關(guān)規(guī)費(fèi)后）補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的方式，使建設(shè)單位之前違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的行為“合法化”。如福建省建設(shè)廳、國(guó)土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率管理的意見》第四條、《?？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》第七條、《萊蕪市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第十三條。即在上述這些地方，對(duì)城市規(guī)劃和市容景觀影響不嚴(yán)重（或較輕）且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，但建設(shè)單位需要同時(shí)承擔(dān)以下法律責(zé)任： 1、接受政府有關(guān)部門的處罰（主要是罰款）； 2、按規(guī)定繳納超容積率部分的有關(guān)規(guī)費(fèi)（市政設(shè)施配套費(fèi)）； 3、按倍繳納超容積率部分的土地出讓金，如福建省規(guī)定按該宗土地原樓面地價(jià)的3倍補(bǔ)交，?？谑泻腿R蕪市規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時(shí)該宗地評(píng)估的樓面地價(jià)的2倍補(bǔ)交。 可見，即使這些地方規(guī)定建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，但建設(shè)單位需要支付高額的罰款和土地出讓金。 根據(jù)上文的介紹和分析，建設(shè)單位變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任取決于建設(shè)單位是否是依法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的： 對(duì)依法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任主要就是按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，但由于我國(guó)尚未制定全國(guó)統(tǒng)一的變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如何補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。提醒建設(shè)單位注意的是，此時(shí)應(yīng)及時(shí)向國(guó)土部門辦理補(bǔ)交土地出讓金手續(xù)，特別是在那些規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時(shí)的土地評(píng)估價(jià)格計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方，因?yàn)殡S著土地價(jià)格的一路上漲，越遲辦理需要補(bǔ)交的土地出讓金的數(shù)額會(huì)越高。 對(duì)違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任和法律風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)比較大，因?yàn)楦鶕?jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅無法通過違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件獲得任何利益，而且還會(huì)因受到行政處罰而遭受巨額損失；即使建設(shè)單位可以按照一些地方的規(guī)定在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)規(guī)費(fèi)后補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)單位也要付出相對(duì)比較高昂的代價(jià)。 ??? 經(jīng)過分析，文章開頭所述的補(bǔ)交出讓金事件因其是依法變更的情形，且按當(dāng)?shù)匾?guī)定應(yīng)是按照調(diào)整時(shí)土地價(jià)格的差額補(bǔ)交，則其應(yīng)以2006年規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整容積率時(shí)的地價(jià)差價(jià)補(bǔ)交。由此，解決了開發(fā)公司可能面臨的更高額的巨額費(fèi)用的交納問題。但可以想見的是，隨著國(guó)家對(duì)違法變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的監(jiān)管和治理力度越來越強(qiáng)，建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件會(huì)逐漸變得“得不償失”甚至是“有百弊而無一利”。 馬政辦〔2011〕32號(hào) 馬鞍山市人民政府辦公室 修改關(guān)于規(guī)范國(guó)有出讓土地改變用途調(diào)整 容積率及補(bǔ)繳土地出讓金意見的通知 當(dāng)涂縣、各區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)，有關(guān)單位： 市政府研究決定，對(duì)《關(guān)于規(guī)范國(guó)有出讓土地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》（馬政辦〔2010〕3號(hào)）第八條進(jìn)行修改。 修改后的第八條為： 市國(guó)土資源局核算調(diào)整容積率需補(bǔ)繳土地出讓金時(shí)，按下列方法測(cè)算： 應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金=提高土地容積率所增加的建筑面積×市場(chǎng)價(jià)格的樓面地價(jià)。 補(bǔ)繳土地出讓金的基準(zhǔn)日為市政府批準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，原出讓合同出讓土地使用期限不變。市場(chǎng)價(jià)格的樓面地價(jià)以土地評(píng)估價(jià)格作為參考。 本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行?！蛾P(guān)于規(guī)范國(guó)有出讓土地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》根據(jù)本通知作相應(yīng)的修改，現(xiàn)重新公布。 二〇一一年三月十六日 關(guān)于規(guī)范國(guó)有出讓土地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金的意見 ? 為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理，規(guī)范國(guó)有出讓土地改變用途和調(diào)整容積率行為，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就規(guī)范我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓土地改變用途、調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金行為，提出如下意見： 一、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓土地改變用途、調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）和建設(shè)部《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。 二、任何單位和個(gè)人都應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件和土地出讓合同的約定使用土地。未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自改變土地用途、調(diào)整容積率的，城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房建設(shè)等部門應(yīng)根據(jù)違法情節(jié)輕重，追究其法律責(zé)任。城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房建設(shè)等部門不得為未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自改變土地用途、調(diào)整容積率的土地使用者辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、施工許可證、商品房預(yù)銷售許可證等證照或手續(xù)，不得對(duì)變更土地用途、調(diào)整容積率的工程進(jìn)行綜合驗(yàn)收備案。違反規(guī)定辦理上述審批手續(xù)的，應(yīng)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法依紀(jì)作出嚴(yán)肅處理；其作出的審批行為應(yīng)及時(shí)予以撤銷，并依法承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。 三、國(guó)有出讓土地確需改變土地用途的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，按照國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)），《安徽省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》（省政府令第177號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)，一律重新實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌公開出讓。 四、以出讓方式取得的工業(yè)用地，在不改變?cè)猛镜那疤嵯?，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再補(bǔ)繳土地出讓金（即土地差價(jià)，下同），但應(yīng)報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，并到市國(guó)土行政主管部門備案；商業(yè)、住宅用地改為工業(yè)用地應(yīng)滿足規(guī)劃布局要求；降低容積率的，不再退差。建設(shè)項(xiàng)目土地容積率高于市政府公布基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)土地用途修正容積率上限部分，不再征收土地出讓金。 五、國(guó)有出讓土地容積率原則上不得調(diào)整。確需調(diào)整容積率的，必須具有下列情形： （一）因城市規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的； （二）因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)條件發(fā)生變化的； （三）其他符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形。 六、國(guó)有出讓土地調(diào)整容積率的，應(yīng)當(dāng)依照以下程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)： （一）建設(shè)單位向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)并說明變更的理由； （二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自受理申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，從專家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專家，并組織專家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證，同時(shí)，在本市主要媒體上進(jìn)行公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)組織聽證； （三）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)依法提出調(diào)整容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的意見，并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料，報(bào)市政府審批； （四）經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依照第九條規(guī)定，在7日內(nèi)辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)，并及時(shí)將依法調(diào)整后的規(guī)劃條件和調(diào)整時(shí)點(diǎn)函告市國(guó)土資源、住房建設(shè)行政主管部門。 七、建設(shè)單位申請(qǐng)調(diào)整容積率經(jīng)規(guī)劃審批后，除第四條規(guī)定的情形外，應(yīng)按下列程序辦理補(bǔ)繳土地出讓金等手續(xù)： （一）建設(shè)單位持規(guī)劃審批相關(guān)文件向市國(guó)土資源局提交書面申請(qǐng)； （二）市國(guó)土資源局自受理申請(qǐng)之日起3日內(nèi)，依據(jù)市規(guī)劃局審批的規(guī)劃條件，委托土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估、測(cè)算，土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)出具土地評(píng)估、測(cè)算報(bào)告； （三）市國(guó)土資源局參考有關(guān)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合相鄰地塊現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)樓面價(jià)，在7日內(nèi)核算提高容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金，擬訂供地方案，報(bào)市國(guó)有土地出讓聯(lián)席會(huì)審定后，在媒體上公示，公示無異議的，報(bào)市政府審批； （四）供地方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)與土地使用者重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或簽訂補(bǔ)充合同； （五）土地使用者應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議簽訂后20日內(nèi)補(bǔ)繳土地出讓金及相應(yīng)的稅費(fèi)；逾期不補(bǔ)繳的，視為自動(dòng)放棄申請(qǐng)調(diào)整容積率。 八、市國(guó)土資源局核算調(diào)整容積率需補(bǔ)繳土地出讓金時(shí)，按下列方法測(cè)算： 應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金=提高土地容積率所增加的建筑面積×市場(chǎng)價(jià)格的樓面地價(jià)。 補(bǔ)繳土地出讓金的基準(zhǔn)日為市政府批準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，原出讓合同出讓土地使用期限不變。市場(chǎng)價(jià)格的樓面地價(jià)以土地評(píng)估價(jià)格作為參考。 九、建設(shè)單位憑財(cái)政部門出具的容積率調(diào)整已全額補(bǔ)繳土地出讓金的憑證，到城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源和住房建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理容積率調(diào)整后的建設(shè)工程規(guī)劃許可、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈(zèng)予、土地年檢和施工許可、房屋預(yù)售或銷售許可證等手續(xù)。 十、調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金審批過程中發(fā)生的專家論證費(fèi)、公示費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用由申請(qǐng)單位或個(gè)人承擔(dān)。申請(qǐng)單位或個(gè)人在提出申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源行政主管部門預(yù)交上述費(fèi)用，由城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源行政主管部門具體結(jié)算，實(shí)行收支兩條線，多退少補(bǔ)。 十一、市監(jiān)察局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。 十二、市城市規(guī)劃區(qū)外的建設(shè)項(xiàng)目參照本意見執(zhí)行。 十三、本意見自下發(fā)之日起施行。 江西省國(guó)土資源廳 關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地提高容積率補(bǔ)交土地出讓金的意見 各設(shè)區(qū)市國(guó)土資源局： 為規(guī)范我省土地市場(chǎng)建設(shè)，維護(hù)我省土地市場(chǎng)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)、文件精神，現(xiàn)就我省經(jīng)營(yíng)性用地提高容積率補(bǔ)交出讓金有關(guān)問題提出如下意見： 一、建設(shè)單位（或個(gè)人）取得國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定和規(guī)劃行政主管部門確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整容積率。 二、建設(shè)單位（或個(gè)人）確需改變?cè)鷾?zhǔn)容積率的，必須符合國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定及技術(shù)規(guī)范要求，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意。 三、經(jīng)營(yíng)性用地經(jīng)依法批準(zhǔn)提高容積率或擅自提高容積率經(jīng)處罰到位并補(bǔ)辦手續(xù)的，補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算辦法： 以批準(zhǔn)變更時(shí)日為土地評(píng)估基準(zhǔn)日，按該宗地新容積率條件下的評(píng)估地價(jià)與原容積率條件下的評(píng)估地價(jià)的差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，即：補(bǔ)交出讓金＝提高容積率后評(píng)估地價(jià)－原容積率評(píng)估地價(jià)。 對(duì)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》不滿一年（含一年）的，為便于操作，新增加的建筑面積可以按原成交地價(jià)計(jì)算補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，即：補(bǔ)交出讓金＝成交價(jià)÷原容積率×（現(xiàn)容積率－原容積率）。 四、凡由建設(shè)單位（或個(gè)人）提出容積率調(diào)整要求的項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)按要求按時(shí)開工和竣工。 五、超容積率用地行為未經(jīng)處理或未補(bǔ)交出讓金的，土地行政主管部門不予辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈(zèng)予、土地證年檢等手續(xù)。 六、調(diào)整容積率未按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金而擅自辦理有關(guān)土地手續(xù)的，一律做違紀(jì)處理。 16 可編輯修改