一個項目從頭到尾的整個過程程序

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1、—個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工, 大致可以分以下三大部分。 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā) 公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有 資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研 究并制作報告書應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè) 計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā) 資 金 。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房 地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共 分 六 個 階 段 ： 1 ) 選址定點； 2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條 件 ； 3）初步設(shè)計及施工圖審杳； 4 ）規(guī)劃報建圖審查； 5 ） 施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 —、 選址定點階段。 此階

2、段一般辦理以下事項： 1、 計委審查可行性研究報告和進行項 目 立 項。 2、 國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃 和土地供應(yīng)方式的審查。 3、 建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意 見 書 。 4、 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書 （表 ） 。 5、 文化局、地震局、園林局、水利局 對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行 審 查 。 6、 規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條 件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、 人防辦進行人防工程建設(shè)布局審 查 。 2、 國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、 公安消防支隊、公安交警支隊、教 育局、水利局、城管局、環(huán)保局、

3、園 林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi) 容和范圍進行審查。 4、 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核 發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條 件 O 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審杳，此 階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進 2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè) 計 進 行 審 杳。 3. 公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通 條件進行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行 審 杳 。 5. 國土資源局進行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震 局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè) 內(nèi) 容進行審 查。 7、 建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實

4、初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。 8、 建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性 審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù) 性審杳委托通知單。 9、 建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審杳機構(gòu) 發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審 杳報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè) 計文件審查批準(zhǔn)書》。 四、規(guī)劃報建圖審杳階段，此階段辦 理以下一般事項： 1、 公安消防支隊進行消防設(shè)計審杳。 2、 人防辦進行人防設(shè)施審查。 3、 建委、市政部門、園林局、環(huán)保 局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi) 容和范圍進行審查。 4、 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補 充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳 納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃 許可證》（副本

5、）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下 — 般 事 項 ： 1、 建設(shè)單位辦理施工報建登記。 2、 建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工 隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工 隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、 建委組織職能部門對工程開工條件 進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可 證 》 。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦 理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核 發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè) 申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng) 提交下列證件(復(fù)印件)及資料： 1 、 以下證明材料： (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金, 取得土地使用權(quán)證書; (2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可

6、證和施工 許 可 證； (3) 按提供預(yù)售的商品房計算，投入 開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資 的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和 竣工交付 日期。 2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等 級 證 書； 3 、 工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說 明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交 付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的 物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù) 售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階 段。此階段辦理以下一般事項： 1、 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建 設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案 審 查 。 2、 財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政 事業(yè)性收費

7、和基金進行核實驗收。 3、 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán) 保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支 隊、園林局以及其他需要參加驗收的 部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān) 規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗 收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門 驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可 證》 （正 本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見， 對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè) 工程項目竣工綜合驗收備案證明；不 符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要 求 限 期 整 改。 第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階 段 1、 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初 始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、 開發(fā)商應(yīng)提交材料： (1 ) 申 請 書； (2 )企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； (3)用地證明文件或者土地使用權(quán) 證 ； (4 )建設(shè)用地規(guī)劃許可證； (5 )建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (6 ) 施工許可證； (7 )房屋竣工驗收資料 (8 )房屋測繪成果； (9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文 件 。 以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān) 事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會 有不同的差異。各個程序的辦理時 間，絕大部分都少于15天，一般在7 天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分 屬于地方收費，所以就不再明細列 表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得 的利潤，行政審批費用可以忽略不 計。