上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告2 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品26

《上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告2 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品26》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告2 (中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn))點(diǎn)擊出品26（43頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 地址：中國(guó)．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 第二部分 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當(dāng)今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。 2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國(guó)際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標(biāo)定位。 兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強(qiáng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。合并后全區(qū)面積共12.41平方公里，占全市

2、面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至2002年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為63.22萬(wàn)人。 區(qū)內(nèi)萬(wàn)商云集、市場(chǎng)繁榮，為全國(guó)聞名的商貿(mào)旅游購(gòu)物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開(kāi)設(shè)在此。南京路是蜚聲中外的"中華商業(yè)第一街"。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍和繁榮。 僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))就完成302．99億元，同比增長(zhǎng)8．6％；利潤(rùn)完成5．82億

3、元，同比增長(zhǎng)30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長(zhǎng)13．8％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成120億元，同比增長(zhǎng)3．3％。 【通海?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。 一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析 上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。 以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r： 1. 南京東路 南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開(kāi)埠后，南京路

4、是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱(chēng)"大馬路"。到了二十世紀(jì)三十年代，"十里洋場(chǎng)"的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到上海來(lái)的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時(shí)的日客流量為80萬(wàn)人以上，節(jié)假日高達(dá)120-200萬(wàn)人，外地與外國(guó)的游客占70％以上。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。 3 市場(chǎng)狀況分析 ü 老店名店多 市百一店和華聯(lián)商廈就是上個(gè)世紀(jì)三十年代的先施、永安等當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最摩登的大型商場(chǎng)和全國(guó)百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。 ü 品牌商廈集中 市百一店、

5、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場(chǎng)都是大型商廈，每天吸引無(wú)數(shù)的人流來(lái)商廈購(gòu)物游玩。 ü 有時(shí)尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國(guó)規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬(wàn)的中外來(lái)客。 ü 臨近地鐵，出入方便 地鐵2號(hào)線貫穿南京路地下并在人民廣場(chǎng)和河南路設(shè)兩個(gè)站點(diǎn)，這為南京路商業(yè)街帶來(lái)了巨大的人流，同時(shí)地鐵2號(hào)線有連接浦東的八伯伴商圈。 ü 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌 南京路商家主要經(jīng)營(yíng)中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，高檔的品牌。因此，南京路以國(guó)內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購(gòu)物。這也因此造成南京路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0~30元/平方米/天。比淮海路要低

6、。 ü 消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低 商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來(lái)滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過(guò)50元，整體水準(zhǔn)較低。 3 發(fā)展前景 市政府在2001年就聘請(qǐng)了知名的麥肯錫咨詢(xún)公司，對(duì)南京東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng)在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過(guò)180億元人民幣。 東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成 充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀(jì)廣場(chǎng)，打造“都市時(shí)尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈

7、也將進(jìn)行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費(fèi)圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費(fèi)圈（21萬(wàn)M2）和一百商城（16萬(wàn)M2）、新建上海世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)（商業(yè)為6萬(wàn)M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。 3 總結(jié)： 未來(lái)南京東路步行街拓寬休閑娛樂(lè)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。 整個(gè)南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級(jí)客流量、世界級(jí)商業(yè)收入和全球知名度的國(guó)際一流商業(yè)街，屆時(shí)南京路年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到400億元，超過(guò)目前的兩倍。 2. 豫園商城 上海的城隍廟始建

8、于明代永樂(lè)年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時(shí)香火極其鼎盛，上海開(kāi)埠后城隍廟及其周?chē)貐^(qū)商賈云集，市場(chǎng)繁榮。 市政府從1991年起，開(kāi)始把城隍廟市場(chǎng)改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物中心----豫園商城，一期改建工程將商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積由原來(lái)的1.8萬(wàn)平方米擴(kuò)大為7.5萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷(xiāo)售總額達(dá)30多億元，凈利1.25億元，營(yíng)運(yùn)情況良好。 商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營(yíng)特色成為上海獨(dú)具魅力的旅

9、游購(gòu)物中心，享譽(yù)海內(nèi)外。 3 市場(chǎng)狀況分析 ü 建筑特色 在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫(huà)棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風(fēng)格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場(chǎng)，其"外古內(nèi)洋"的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。 ü 特色名店匯集 薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華老字號(hào)（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨(dú)一無(wú)二的特色專(zhuān)業(yè)戶(hù)（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營(yíng)特色。 ü 消費(fèi)群體以旅游者為主 作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá)

10、25萬(wàn)。 3 發(fā)展前景 豫園商城作為上海特色的旅游購(gòu)物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，地塊的發(fā)展受到了制約。 豫園商城欲在功能上再上臺(tái)階，進(jìn)行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬(wàn)平方米的廟前廣場(chǎng)擴(kuò)建為一個(gè)集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。 二期改造將長(zhǎng)達(dá)8年，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將從原來(lái)的10萬(wàn)平方米擴(kuò)大到20萬(wàn)平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商業(yè)中心。 二、 區(qū)域商

11、用物業(yè)的總體發(fā)展概況 1. 黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部 以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專(zhuān)業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴(kuò)展，形成縱橫交錯(cuò)、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國(guó)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。 2. 區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色 區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門(mén)面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門(mén)類(lèi)，涉及高、中、低等各種檔次；專(zhuān)業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專(zhuān)業(yè)街、文化用品街、時(shí)裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)期在全市樹(shù)名牌、

12、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過(guò)考核認(rèn)定境內(nèi)有名特色商店265戶(hù)，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來(lái)的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購(gòu)物中心。 3. 區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位 區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。至1936年前，電燈、電梯、自動(dòng)扶梯、機(jī)械收銀機(jī)、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應(yīng)用。改革開(kāi)放后，商業(yè)改造規(guī)模擴(kuò)大，購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動(dòng)扶梯、使用電子收銀機(jī)、實(shí)行電腦管理、應(yīng)用條形碼計(jì)價(jià)的商店逐日增多。同時(shí)普遍改善櫥窗陳設(shè)和燈光照明，相應(yīng)地在南京路、金陵路、西藏路、外灘

13、等地建設(shè)燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開(kāi)始與國(guó)際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開(kāi)放、繁榮興旺的重要窗口。 4. 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊 ? 市級(jí)商業(yè)中心整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個(gè)上海商業(yè)市級(jí)的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營(yíng)效應(yīng)也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。 ? 而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心——老西門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻差強(qiáng)人意。第一是因?yàn)榫o臨市級(jí)商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶(hù)；第二是因?yàn)榻陙?lái)持續(xù)的老西門(mén)市政建設(shè)（M8、復(fù)興東路隧道），對(duì)該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局

14、的落后，缺乏創(chuàng)新，沒(méi)有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，整體經(jīng)營(yíng)較差。部分百貨類(lèi)商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專(zhuān)業(yè)化商場(chǎng)（如永樂(lè)家電、全泰商廈）的道路，目前老西門(mén)的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類(lèi)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 ? 社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補(bǔ)充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。堅(jiān)持科學(xué)、合理進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)功能，布局合理，層次相宜，設(shè)施齊全，品種豐富，購(gòu)物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。 ? 黃浦區(qū)專(zhuān)業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理，大多分布在臨街店鋪和

15、室內(nèi)市場(chǎng)，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)特色經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)容量和經(jīng)營(yíng)水平。同時(shí)，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟(jì)的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步引導(dǎo)和開(kāi)發(fā)適合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)的商業(yè)專(zhuān)業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計(jì)劃對(duì)專(zhuān)業(yè)街的改造目標(biāo)。 三、 區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價(jià)格水平狀況 鑒于本項(xiàng)目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費(fèi)群體應(yīng)來(lái)自周邊，因此本報(bào)告將主要對(duì)原南市商用物業(yè)的供求、分布和價(jià)格水平進(jìn)行研究，對(duì)其他區(qū)域的商業(yè)不作重點(diǎn)分析。 本報(bào)告對(duì)區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進(jìn)行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底

16、鋪)。 1. 傳統(tǒng)商業(yè)街 我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行分析。 1) 供應(yīng)： u 大興街: 大興街兩側(cè)除了銀行、書(shū)店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類(lèi)商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專(zhuān)賣(mài)店，這些專(zhuān)賣(mài)店面寬敞、裝潢布置考究，購(gòu)物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1- 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類(lèi) 所占數(shù)量百分比 大型超市 30% 銀行、郵局、超市、飯店 30% 各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店 25% 服裝、服飾店 15% u 董家渡路: 董家渡路為以服裝為專(zhuān)業(yè)特色的道路，靠近外灘的

17、東段為董家渡面料市場(chǎng)，憑借市口好，專(zhuān)業(yè)化集中的優(yōu)勢(shì)，匯集了長(zhǎng)江三角洲的眾多廠商。該市場(chǎng)以各類(lèi)面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶(hù)。市場(chǎng)內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250-300元/平方米，臨街的月租金更高達(dá)400-450元/平方米。近年來(lái)隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)內(nèi)的租金比去年已翻了一番。 董家渡路的西段，憑借“面料市場(chǎng)”的影響，想走服裝鞋類(lèi)道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100-200元/平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大多鋪面換手率高。 表2-董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 性 質(zhì) 業(yè)態(tài)分布

18、 所占數(shù)量百分比 西段 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（董家渡面料市場(chǎng)） 40% 東段 服裝、鞋類(lèi) 60% 35% 銀行、郵局、 10% 餐飲、超市、藥房、中介 15% u 中華路 中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。 中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場(chǎng)改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。 表3- 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類(lèi) 所占數(shù)量百分比 超市 25% 銀行、郵局、藥店 15% 餐飲 20% 食品、服裝、中介、五金店 40% 中華路西

19、段。該條馬路靠復(fù)興東路段為老西門(mén)目前營(yíng)運(yùn)狀態(tài)最好的場(chǎng)所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務(wù)類(lèi)商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4- 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類(lèi) 所占數(shù)量百分比 超市、銀行、郵局 30% 餐飲 25% 服裝、藥店、日用百貨 25% 中介、建材店 10% u 陸家浜路 陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門(mén)店行業(yè)為主。 2) 需求： 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿(mǎn)足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，租金也呈上升趨勢(shì)，人氣較旺的地段，甚至

20、出現(xiàn)一鋪難求的狀況。 但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進(jìn)入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對(duì)位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標(biāo)小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢(shì)。 2. 新建住宅商業(yè)裙房 區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開(kāi)花。本報(bào)告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國(guó)貨路以南三個(gè)區(qū)域研究。 1) 供應(yīng) u 復(fù)興東路以北 該區(qū)域距離豫園商圈及老西門(mén)商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費(fèi)需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的外來(lái)性。 典型樓盤(pán)：黃浦眾鑫城、太陽(yáng)都市花園、新地苑、中華大街 表5- 復(fù)興東路以北典型樓盤(pán)基本情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 商

21、業(yè)面積 （M2） 商業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售單價(jià) 租金 （元/ M2。天） 基本單位面積 （M2） 商鋪/住宅售價(jià)比 （元/ M2） 黃浦眾鑫城 9000/4F 銀行/家電賣(mài)場(chǎng) 23000 / 500 3 太陽(yáng)都市花園 9400/5F 證券、飯店、健身 10000 5 神牛廣場(chǎng)3000 小區(qū)內(nèi)100-200 1.6 新地苑 15000/4F 銀行/證券 9000 / 3000 1.6 中華大街 2800/3F 銀行/證券/圖書(shū)公司 10000 / 2800 2 東淮海公寓 6000/3F 婚慶用品 36000 / 　

22、 2.5 區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)在9000—36000元/平方米之間。 該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服務(wù)于周?chē)用竦你y行、證券、家電賣(mài)場(chǎng)等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂(lè)設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶(hù)自用為主。中小面積可分割商鋪銷(xiāo)售去化較快。銀行、證券業(yè)對(duì)這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍為主力需求。 u 復(fù)興東路與斜土東路之間 該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門(mén)商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門(mén)延伸而來(lái)，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。 典型樓盤(pán)：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽(yáng)光翠竹苑 表

23、6- 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤(pán)基本情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 商業(yè)面積 （M2） 商業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售單價(jià) （元/ M2） 租金 （元/ M2。天） 基本單位面積（M2） 商鋪/住宅 售價(jià)比 黃浦E品 5100/4F 產(chǎn)權(quán)式 商鋪 18000 / 20 2 申升公寓 1200/2F 未開(kāi)業(yè) 14000 7 400、800 1.75 明日星城 6300/1F 未開(kāi)業(yè) 20000 高5.4米 5 36-180 4 該區(qū)域底商售價(jià)在14000—20000元/平方米之間。 黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式

24、商鋪后，銷(xiāo)售一空，反映了市場(chǎng)對(duì)小面積商鋪的大量，同時(shí)售價(jià)也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價(jià)14000，利潤(rùn)空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對(duì)消化較快，且單價(jià)相對(duì)較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣(mài)到了20000元/平方米。 u 斜土路、國(guó)貨路以南 該板塊處于豫園、老西門(mén)輻射范圍之外，消費(fèi)需求基本上來(lái)自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。 典型樓盤(pán)：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園 表7- 斜土路、國(guó)貨路以南典型樓盤(pán)基本情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 商業(yè)面積（M2） 商業(yè)類(lèi)型 單價(jià) （元/ M2）

25、租金 （元/ M2。天） 基本單位面積（M2） 商鋪/住宅 售價(jià)比 錦凱華苑 10000/4F 鞋類(lèi)批發(fā) 14500 10 20-50 2.4 蓬萊家園 1100/1F 未開(kāi)業(yè) 10000 / / 2.2 該區(qū)域底商售價(jià)在10000—14500元/平方米之間。 該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。沿斜土路的一些樓盤(pán)底商定位為鞋店，并已初具專(zhuān)業(yè)街特色。 2) 需求 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙

26、房去化較慢，空置率較高。這類(lèi)商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，尋找這幾類(lèi)合適的需求者往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，一些中小投資者又無(wú)實(shí)力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長(zhǎng)時(shí)間空置。一些小面積可分割商鋪相對(duì)就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。 四、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 1. 區(qū)域環(huán)境綜述 本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級(jí)以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類(lèi)小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。 項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)72億，三至五年后將建成人口4.3萬(wàn)，消費(fèi)能力達(dá)7億的集合住宅和商

27、業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時(shí)利用景觀優(yōu)勢(shì)，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。 2. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時(shí)與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來(lái)發(fā)展有可比性和參考性。 我們選取陸家浜路、老西門(mén)這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路—董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。 3. 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)比分析 黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改

28、造難度大。“十五”計(jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。 因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對(duì)這些區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競(jìng)爭(zhēng)力度。 1) 交通道路狀況 u 老西門(mén) “十五”計(jì)劃中老西門(mén)是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢(shì)，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車(chē)道的主干線，同時(shí)貫穿上海M8線也將在老西門(mén)設(shè)立復(fù)興東路站，在該地區(qū)形成了一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶(hù)群。 u 陸家浜路 相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過(guò)，但M8和R4的出口相離較遠(yuǎn)，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。 u 本案 中華路雖

29、然為次干道，馬路較窄，但車(chē)流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來(lái)固定的外向性消費(fèi)群體，尤其是浦東的客戶(hù)群。 2) 輻射范圍 u 老西門(mén) 老西門(mén)商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有20-30萬(wàn)消費(fèi)人口。 u 陸家浜路 陸家浜路則是滿(mǎn)足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費(fèi)，輻射直徑在三公里左右。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民居住集中，以區(qū)域消費(fèi)為主，輻射直徑在三公里以?xún)?nèi)

30、。 3) 人流量 u 老西門(mén) 老西門(mén)作為區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級(jí)商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。 u 陸家浜路 陸家浜路人流分布平均，居其次。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。 4) 消費(fèi)能力 u 老西門(mén) 老西門(mén)是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。 u 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)已定型，未來(lái)可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在150元以?xún)?nèi)。 u 本案 中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶(hù)有高檔消費(fèi)能

31、力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤(rùn)空間廣闊。 5) 租金水平 u 老西門(mén) 老西門(mén)目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級(jí)商業(yè)中心，估計(jì)隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計(jì)將達(dá)到450元/M2/月以上。 u 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場(chǎng)可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在250元/M2/月。 u 本案 住宅和商鋪的走勢(shì)應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。 6) 商業(yè)規(guī)劃 u 老西門(mén) 老西門(mén)在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為

32、特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門(mén)商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點(diǎn)，重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施以及規(guī)?；?zhuān)業(yè)化賣(mài)場(chǎng)的建設(shè)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)總體布局。大體分為三個(gè)區(qū)： 一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。定位于專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂(lè)休閑功能，開(kāi)設(shè)夜總會(huì)等娛樂(lè)設(shè)施。 二是傳統(tǒng)老字號(hào)名品商業(yè)區(qū)。主

33、要集中在中華路的東側(cè)。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊(yùn)，集聚黃浦及上海的特色和老字號(hào)品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門(mén)商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。 三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門(mén)連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書(shū)市場(chǎng)，加上夢(mèng)花街及江陰路花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，形成濃烈的文化氛圍。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門(mén)商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門(mén)營(yíng)造更好的休閑消費(fèi)環(huán)境。 u 陸家浜路 陸家浜路主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務(wù)樓相關(guān)的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂(lè)行業(yè)。 u 本案 中華路的商業(yè)定位為社區(qū)

34、商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時(shí)以特色產(chǎn)品吸引外來(lái)中高檔客戶(hù)群，提升商業(yè)氛圍。 在社區(qū)商業(yè)設(shè)置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點(diǎn)在于進(jìn)一步突出了對(duì)居民需求的滿(mǎn)足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個(gè)特色商店、個(gè)性化商店以及中型餐飲、休閑場(chǎng)所，成為居住區(qū)消費(fèi)中心。 根據(jù)各居住區(qū)的不同特點(diǎn)，一般主要采用團(tuán)組式、多點(diǎn)式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。 五、 區(qū)域商用物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 1. 未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)估 我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來(lái)供應(yīng)分兩類(lèi)進(jìn)行研究。一類(lèi)是目前正在建設(shè)，尚未完工的項(xiàng)目，另一類(lèi)是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。 在建的商業(yè)用房 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)

35、 項(xiàng)目地址 建設(shè)單位 預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米） 2002 2003 2004 2005 小計(jì) 復(fù)興東路 以北 西門(mén)廣場(chǎng) 一期 西藏南路 復(fù)興東路 眾鑫資產(chǎn)公司 6000 　 　 　 　 東淮海公寓 人民路777號(hào) 建工錦龍房產(chǎn)公司 　 6000 　 　 　 太陽(yáng)都市花園二期 河南南路 復(fù)興東路 新錦發(fā)房地產(chǎn)公司 　 1688 　 　 　 名人濱江苑 中華路16號(hào) 新外灘企業(yè)發(fā)展公司 　 　 8500 　 　 鄂爾多斯 廣場(chǎng) 福佑路333號(hào) 上海博利置業(yè)有限公司 　 15000 　 　 　 小

36、計(jì) 　 　 　 6000 22688 8500 　 37188 復(fù)興東路、斜土東路之間 開(kāi)元坊二期 西藏南路900號(hào) 東亞房地產(chǎn)股份公司 　 　 3000 　 　 華實(shí)公寓 大林路303號(hào) 滬南房地產(chǎn)公司 8078 　 　 　 　 南花苑二期 光啟南路黃家撅路 浩城置業(yè)有限公司 　 5556 　 　 　 雅廬苑 陸家浜路1235號(hào) 華湄房地產(chǎn)公司 　 1100 　 　 　 綠地名人坊 中華路419號(hào) 綠地集團(tuán) 　 2500 　 　 　 錦凱華苑 西藏南路斜土東路 錦凱房地產(chǎn)公司 　 　

37、 10000 　 　 桑樹(shù)苑 陸家浜路521號(hào) 臨江房地產(chǎn)公司 　 　 16463 　 　 中?；ㄔ芬黄? 陸家浜路海潮路 中福房地產(chǎn)公司 　 20942 　 　 　 外灘海琪苑 中山南路白渡路 上海國(guó)際投資公司 　 　 　 2514 　 陽(yáng)光翠竹苑 陸家浜路523號(hào) 上海臨江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 　 　 　 　 　 獨(dú)立時(shí)代 陸家浜路 海潮路 上海賽元房地產(chǎn)有限公司 　 　 5000 　 　 安基大廈 西藏南路 760號(hào) 上海安基置業(yè) 有限公司 　 5000 　 　 　 小計(jì) 　

38、　 　 8078 35098 34463 2514 80153 斜土路、國(guó)貨路以南 蓬萊綠苑 瞿溪路、保屯路 同鑫房地產(chǎn)公司 　 　 1700 　 　 弘輝名苑 西藏南路1501號(hào) 弘輝房地產(chǎn)公司 　 　 　 10000 　 耀?；ㄔ? 西藏南路1739號(hào) 耀海房地產(chǎn)公司 　 　 　 6400 　 小計(jì) 　 　 　 0 0 1700 16400 18100 總計(jì) 　 　 　 14078 57786 44663 18914 135441 未來(lái)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工量 從以上圖表來(lái)看，

39、未來(lái)幾年區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開(kāi)花。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢(shì)，2005年將回落至18000平方米。加上現(xiàn)有的空置量，未來(lái)上市量對(duì)市場(chǎng)有相當(dāng)大的壓力。 未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 其中商業(yè)面積 （萬(wàn)平方米） 規(guī)劃規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 預(yù)計(jì)完成時(shí)間 老西門(mén) 聚集區(qū) 中信泰富集團(tuán)商住項(xiàng)目 2 24 一期預(yù)計(jì)2004年完成 中遠(yuǎn)集團(tuán)商住項(xiàng)目 2 / 一期預(yù)計(jì)2004年完成 董家渡 聚集區(qū) 通海中華城商住項(xiàng)目 7 57 一期預(yù)計(jì)2006年完成 華

40、潤(rùn)商住項(xiàng)目 1.5 20 一期預(yù)計(jì)2006年完成 小計(jì) 　 12.5 101 　 其中，中信泰富集團(tuán)已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門(mén)聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預(yù)計(jì)2004年底建成。 根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目，僅老西門(mén)、董家渡兩個(gè)現(xiàn)代聚集區(qū)就超過(guò)10萬(wàn)平方米，加上在建的13萬(wàn)平方米商業(yè)，區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到23萬(wàn)平方米以上。 2. 未來(lái)客戶(hù)發(fā)展?fàn)顩r預(yù)估 商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展與周邊消費(fèi)群的發(fā)展變化休戚相關(guān)。未來(lái)幾年，區(qū)域內(nèi)住宅將大幅提高檔次，規(guī)劃中兩大現(xiàn)代聚居區(qū)老西門(mén)、董家渡將提供總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的高檔住宅社區(qū)，預(yù)計(jì)建成后將吸引一批消費(fèi)能力強(qiáng)的中高收入人士入住。該兩大聚

41、居區(qū)預(yù)計(jì)將在五至十年內(nèi)建成。屆時(shí)，區(qū)域的消費(fèi)層次將會(huì)隨之提升。在此之前，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)狀況不會(huì)有很大的變化，中低檔消費(fèi)仍將是主力消費(fèi)層。 未來(lái)中山南路以東、董家渡以南地區(qū)，將定位為以商業(yè)、辦公、文娛、展示等為內(nèi)容的規(guī)?；呒?jí)辦公區(qū)域。屆時(shí)，商務(wù)類(lèi)和生活類(lèi)消費(fèi)互相補(bǔ)充將豐富消費(fèi)構(gòu)成，有效提升區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)檔次。 3. 未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)估 由于未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房上市量會(huì)保持在一個(gè)較高水平，而需求在短期內(nèi)增加較為緩慢。因此供求在短期內(nèi)將會(huì)對(duì)價(jià)格形成一定壓力，但長(zhǎng)期上升空間較大。 點(diǎn)擊地產(chǎn)的口號(hào)是：點(diǎn)擊奉獻(xiàn) 必屬精品！ 把最好的資料拿出來(lái)與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長(zhǎng)，一起進(jìn)步！ 中國(guó)點(diǎn)擊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn) 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 中國(guó).福州