物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

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1、一、 前期介入 序號(hào) 評(píng)估細(xì)項(xiàng) 評(píng)估細(xì)則與要點(diǎn) 評(píng)估類別一——安防、消防、交通類 1 安防模式 對(duì)住區(qū)交通實(shí)行全封閉式管理。 2 安防智能化配置 1、 紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯(cuò)設(shè)置，消除翻越死角。 2、 電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。 3、 電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲(chǔ)存方式。 4、 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個(gè)轎箱。 5、 泳池設(shè)計(jì)1—2個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。 6、 攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)

2、計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。 7、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當(dāng)事人面部特征。應(yīng)具備一定的夜視能力。 8、 設(shè)置自動(dòng)巡更系統(tǒng)。 9、 設(shè)置門禁可視對(duì)講系統(tǒng)。 10、 接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。 11、 電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。 12、 圍墻周界防越增設(shè)紅外報(bào)警和強(qiáng)光燈聯(lián)動(dòng)功能。 3 其它安防設(shè)置 13、 小區(qū)圍墻平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且小區(qū)圍墻高度不小于2.5m。 14、 不使用平行隔柵作為小區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應(yīng)不利于攀爬。 15、 具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應(yīng)安裝防爬刺等物防設(shè)施。 1

3、6、 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止攀爬的考慮。 4 消防設(shè)備、設(shè)施配置 17、 消防控制室與安全控制中心合并設(shè)置。 18、 消防、噴淋供水主泵設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制開停（在監(jiān)控中心直接開停）。 19、 在天臺(tái)設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。 20、 煙感溫感控制系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)直接反映到消防監(jiān)控中心。 21、 變配電室、發(fā)電機(jī)房、動(dòng)力設(shè)備房等設(shè)備用房配置CO2自動(dòng)滅火裝置。 22、 消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。 23、 室外消防給水可采用高壓、臨時(shí)高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任

4、何建筑物的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m。 5 消防通道設(shè)置 24、 消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。 25、 消防車道中心線間距不宜超過160m。 26、 當(dāng)建筑物的沿街部分長(zhǎng)度超過150m或總長(zhǎng)度超過220m時(shí)，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道。 27、 供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。 28、 消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。 29、 防煙門、天臺(tái)門、設(shè)備房門鑰匙通用。 30、 防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。 31、 疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏散

5、標(biāo)志。 6 人員及車輛出入口設(shè)置 32、 在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式。 33、 若人車共用出入口時(shí)，設(shè)置人行道寬度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。 34、 車輛出入口盡量避免設(shè)計(jì)在坡道上。并設(shè)置防倒車裝置和防滑槽。 35、 小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要設(shè)置道閘控制，并配置圖像對(duì)比識(shí)別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明裝置。 36、 主出入口崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)應(yīng)考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時(shí)還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費(fèi)時(shí)的遮陽和避雨設(shè)施。 37、 住區(qū)或車場(chǎng)出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝

6、電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)。 7 停車場(chǎng)設(shè)置 38、 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。 39、 車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。 40、 在機(jī)動(dòng)車位配置密度較小的停車場(chǎng)（庫）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)。 41、 車庫出入口對(duì)著城市道路時(shí)應(yīng)留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.0m的60角內(nèi)不準(zhǔn)有遮擋。兩個(gè)出入口之間距離不小于10m。 42、 組團(tuán)內(nèi)的停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物

7、品下墜損壞車輛。 43、 位于機(jī)動(dòng)車道旁的路燈燈位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)距離車道邊2m以上。位于室外車場(chǎng)上的路燈，底座應(yīng)安裝防護(hù)裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。 44、 高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開管理，劃定區(qū)域分開停放。 45、 地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，另在停車庫內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。 46、 車庫照明使用多路或分級(jí)控制，合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。 47、 室內(nèi)停車場(chǎng)需設(shè)置清潔取水口及清潔池。 48、 非機(jī)動(dòng)車位與戶數(shù)比為1:

8、1.5，非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)的服務(wù)半徑不宜大于100m，應(yīng)設(shè)置電源，便于電瓶車充電。 8 道路設(shè)置 49、 小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。 50、 住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長(zhǎng)度不宜超過120m，并在盡端設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。 51、 人車混流路段合理設(shè)置減速標(biāo)志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。 52、 為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時(shí)應(yīng)有防撞措施。 53、 小區(qū)級(jí)道路及組團(tuán)級(jí)道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式

9、排除地面積水。 54、 住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設(shè)計(jì)在機(jī)動(dòng)車道中心位置。 55、 住區(qū)級(jí)道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活所造成的影響。 56、 住區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)盡可能實(shí)行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對(duì)行人的干擾。 評(píng)估類別二——設(shè)備設(shè)施、生活配套類 9 設(shè)備綜合 1、 機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房等設(shè)備房地面鋪設(shè)防滑地磚。 2、 大型設(shè)備的設(shè)備房（如變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房等）需

10、預(yù)埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。 3、 商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計(jì)量。計(jì)量及計(jì)費(fèi)方式使用IC卡及抄表到戶。 4、 機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。 10 給排水系統(tǒng) 5、 小區(qū)進(jìn)水管口徑應(yīng)與小區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點(diǎn)火）。 6、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。 7、 地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，兩個(gè)水池的出水管用環(huán)管

11、相連；需清洗水池時(shí)關(guān)閉一個(gè)水池進(jìn)行清洗，使用另一個(gè)水池。 8、 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。 9、 所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高低水位報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。 10、 排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。 11 供配電系 統(tǒng) 11、 智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有發(fā)電機(jī)備用電源。 12、 變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，變壓器溫度自動(dòng)控制系統(tǒng)；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號(hào)應(yīng)連接到中

12、心。 13、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。 14、 多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。 15、 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。 16、 發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。 12 照明系統(tǒng) 17、 路燈、草坪燈設(shè)計(jì)為可分路段、分時(shí)間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。 18、 住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安計(jì)量設(shè)備，以便對(duì)住區(qū)公共用電的耗電情況進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)計(jì)。 19、 應(yīng)

13、在廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)置臨時(shí)用電電源插座。 20、 十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關(guān)，十八層以上高層住宅應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 21、 水景地?zé)糇呔€不要做水下燈，做壁燈，走明線。 22、 盡量減少地?zé)襞渲?、消除后期維修隱患。 13 電梯系統(tǒng) 23、 控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。 24、 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。 25、 電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水系統(tǒng)。 26、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。 27、 高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應(yīng)考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行至特

14、定樓層） 28、 轎廂內(nèi)轎廂風(fēng)扇要保證通風(fēng)良好。 29、 電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫，降噪設(shè)備，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只。 評(píng)估類別三——環(huán)境、綠化類 14 清潔設(shè)施 1、 根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當(dāng)位置合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對(duì)以上設(shè)備進(jìn)行清洗。 2、 高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施，可容納生活垃圾收集桶。 3、 宜考慮夏季風(fēng)影響，在小區(qū)偏僻地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標(biāo)準(zhǔn)為： 5--7m3/100戶。垃圾

15、轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，地面鋪設(shè)廣場(chǎng)磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。 4、 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。 5、 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。 6、 靠路邊20~30cm處， 間距40m左右應(yīng)設(shè)置綠化給水點(diǎn)。每10個(gè)單元設(shè)置一個(gè)保潔取水點(diǎn)，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨(dú)加裝計(jì)量表。 15 景觀綠化設(shè)置 7、 綠化樹木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。 8、 住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植高大樹木，利于隔音。 9、 住

16、區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機(jī)動(dòng)車道和人行道，并設(shè)置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。 10、 設(shè)計(jì)時(shí)考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時(shí)花壇內(nèi)水向外滲出，造成路面積水。 11、 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。 12、 綠化布局不宜遮擋住宅采光及機(jī)動(dòng)車拐彎視角，影響機(jī)動(dòng)車拐彎視角時(shí)需設(shè)置凸鏡。 13、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用。 14、 因水景的維護(hù)成本較高，項(xiàng)目多設(shè)置休閑、兒童娛樂設(shè)施，少規(guī)劃水景；水景盡

17、量利用天然水系。 15、 水系岸床應(yīng)設(shè)置警示和防護(hù)設(shè)施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 16、 小區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用 評(píng)估類別四——房屋單體類 16 空調(diào)位 1、 空調(diào)位尺寸應(yīng)滿足市場(chǎng)最大空調(diào)型號(hào)尺寸。 2、 空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設(shè)計(jì)要合理，距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。 3、 空調(diào)預(yù)留穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進(jìn)入。預(yù)留孔應(yīng)距當(dāng)層樓地面2.2米左右， 4、 空調(diào)冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于φ32mm

18、，以防堵塞。 5、 空調(diào)百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。 17 屋面、露臺(tái) 6、 天臺(tái)、露臺(tái)宜統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。 7、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。 8、 上人屋面應(yīng)在公共位置設(shè)置人孔。 9、 10m2以上公共可上人屋面、天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置給水、排水點(diǎn)。 10、 高層采光井平臺(tái)設(shè)計(jì)專用清潔通道。 11、 面積較大的陽臺(tái)、露臺(tái)統(tǒng)一安裝雨蓬。 12、 頂層應(yīng)考慮鄰里陽臺(tái)的隔離，宜作分戶隔墻（欄） ，以保證安全和住戶的私密性。 18 門窗 13、 陽臺(tái)門使用推拉

19、門。 14、 住宅外窗應(yīng)考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對(duì)其它住戶的門窗。 15、 一層或易于翻越的樓層設(shè)置防盜網(wǎng)、門。 16、 陽臺(tái)、露臺(tái)門宜有門檻，高度在150mm左右適宜. 17、 門窗的開啟方向應(yīng)不影響使用者活動(dòng)。 19 其它 18、 煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mm250mm。 19、 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 20、 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。 評(píng)估類別五——公共服務(wù)設(shè)施類 20 物業(yè)管理用房 1、 管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。管理處功能用房應(yīng)包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控

20、。 2、 管理用房面積根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應(yīng)考慮相適宜的臨時(shí)用房。 3、 客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設(shè)置在會(huì)所，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨(dú)立于會(huì)所的對(duì)外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會(huì)所前臺(tái)功能重疊的錯(cuò)覺，影響會(huì)所的正常運(yùn)作。 4、 員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康，在設(shè)有倉庫的建筑物內(nèi)不宜設(shè)置員工集體宿舍。 5、 食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設(shè)計(jì)合理的排油煙道，避免油煙對(duì)業(yè)主的影響。 21 居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、社康中心 6、 居委會(huì)用房面積按地規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起

21、 7、 15萬平方米以上的大社區(qū)宜設(shè)置100平方米左右社康中心房屋。 22 商鋪 8、 根據(jù)商鋪用途設(shè)置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設(shè)置獨(dú)立、公用洗手間。 9、 封閉管理的小區(qū)外圍商鋪不設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)后門，考慮到消防的要求設(shè)置有隔柵的窗戶。 10、 部分噪音大，營(yíng)業(yè)晚等對(duì)住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。 11、 對(duì)于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。 12、 餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時(shí)此類功能用房在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。 13、 在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。 14、 城郊地區(qū)的需要提前考

22、慮商業(yè)的引入。 23 體育活動(dòng)設(shè)施 15、 在小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)器械。 16、 大型社區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場(chǎng)所，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)，但應(yīng)控制噪音對(duì)周邊業(yè)主的影響。 17、 設(shè)置獨(dú)立的老人活動(dòng)場(chǎng)所。 18、 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設(shè)計(jì)泳池水下燈。 19、 泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修。 20、 成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供水。 21、 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈（救生員設(shè)置數(shù)量為 1個(gè)/250m2）。 22、 泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池，至少（2M高X2M

23、寬X0.3M深） 23、 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。 24、 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量 24 娛樂設(shè)施 25、 娛樂設(shè)施應(yīng)安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。 26、 木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱需做防腐處理。 27、 娛樂設(shè)施的選用和物業(yè)對(duì)接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。 28、 室外娛樂場(chǎng)所需要設(shè)置排水口、溝。 29、 室外娛樂場(chǎng)所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。 30、 小區(qū)內(nèi)桌椅、休閑長(zhǎng)廊

24、盡量采用石材。 25 信息欄、信報(bào)箱 31、 在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。 32、 商鋪較多的小區(qū)，在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定）。 33、 公告欄看板下應(yīng)有踮腳臺(tái)階，設(shè)擋雨或遮陽。 34、 信報(bào)箱應(yīng)有遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。 二、 前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo) 序號(hào) 代理服務(wù)內(nèi)容 備注 1 物價(jià)核準(zhǔn)或物業(yè)費(fèi)超標(biāo)申報(bào) 物業(yè)費(fèi)測(cè)算 所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；⑵土地證復(fù)印件；⑶詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；⑷項(xiàng)目建議書的批復(fù)；⑸建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表

25、）；⑹建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙；⑺地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；⑻項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)—xx號(hào)）；⑼預(yù)測(cè)報(bào)告；⑽項(xiàng)目智能化配置說明；⑾主要能耗設(shè)施設(shè)備（包括電梯、水泵、室外照明、樓內(nèi)照明等的數(shù)量及功率等數(shù)據(jù)。 相關(guān)申報(bào)表的制作 相關(guān)材料報(bào)送至區(qū)物價(jià)局或市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì) 參加論證答辯 2 物業(yè)區(qū)域劃分 劃分物業(yè)區(qū)域申請(qǐng)書及物業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說明的編寫 所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；⑵土地證復(fù)印件；⑶詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；⑷項(xiàng)目建議書的批復(fù)；⑸建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）；⑹建設(shè)工程規(guī)劃許可

26、證核準(zhǔn)圖紙；⑺地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；⑻項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)—xx號(hào)）；⑼預(yù)測(cè)報(bào)告；⑽物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說明；⑾經(jīng)核準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房平面圖。 相關(guān)材料報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署或房地局物業(yè)科 3 編制招標(biāo)文件及招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)函）等相關(guān)招標(biāo)所需文件 所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、坐落位置、物業(yè)用房配置等相關(guān)信息。 4 招標(biāo)備案及發(fā)布招標(biāo)公告 招標(biāo)備案申請(qǐng)的編寫 所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：⑴開發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；⑵土地證復(fù)印件；⑶詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；⑷項(xiàng)目建議書

27、的批復(fù)；⑸建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）；⑹建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙；⑺地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；⑻項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)—xx號(hào)）；⑼預(yù)測(cè)報(bào)告；⑽物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說明；⑾經(jīng)核準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房平面圖；⑿物業(yè)區(qū)域劃分核準(zhǔn)單。 相關(guān)材料報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或房地局物業(yè)科 至市房地局（房管局）報(bào)送發(fā)布招標(biāo)公告的材料并及時(shí)上網(wǎng)公告 5 意向投標(biāo)單位的選擇及報(bào)名的組織 根據(jù)投標(biāo)資質(zhì)要求聯(lián)系并確定意向投標(biāo)單位 如邀請(qǐng)招標(biāo)則無需報(bào)名，但相關(guān)公司信息、資料等仍需提供給房地局（房管局） 組織意向投

28、標(biāo)單位進(jìn)行報(bào)名 通過資格預(yù)審、抽簽等方式確定最終具備投標(biāo)資格的單位 6 投標(biāo)準(zhǔn)備 組織各投標(biāo)單位進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘及答疑 編制自己公司及其它意向投標(biāo)單位的投標(biāo)文件 就各公司現(xiàn)場(chǎng)答辯進(jìn)行準(zhǔn)備 7 組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)相關(guān)文件的編寫 抽取專家評(píng)委、確定開發(fā)商代表評(píng)委，組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) 確定開標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議主持人并布置開標(biāo)、評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng) 組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議 各投標(biāo)單位參加現(xiàn)場(chǎng)答辯 確定中標(biāo)單位并發(fā)出中標(biāo)通知書 8 編寫前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 9 中標(biāo)備案 相關(guān)材料上傳網(wǎng)絡(luò)并報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或住宅保

29、障和房屋管理局物業(yè)科 將中標(biāo)備案表等資料移交地產(chǎn)辦理預(yù)售許可證 三、 項(xiàng)目服務(wù)前期費(fèi)用 擬定儲(chǔ)備人員計(jì)劃； 按照儲(chǔ)備人員計(jì)劃，進(jìn)行儲(chǔ)備人員招聘； 對(duì)儲(chǔ)備人員集中進(jìn)行物業(yè)服務(wù)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)、服務(wù)技能、服務(wù)禮儀、行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)； 為儲(chǔ)備人員購買社保、商業(yè)保險(xiǎn)、住房公積金； 盡量合理控制儲(chǔ)備成本； 通過招投標(biāo)或議標(biāo)選聘合適外包方進(jìn)場(chǎng)并擬定管理要求。 四、 開荒服務(wù) 內(nèi)容 具體標(biāo)準(zhǔn) 房間 1、門：門框、門上無污點(diǎn)，目視、手摸無塵、無灰，門框線條明確、顯本色，門把手潔凈無損傷。（注：如門上保護(hù)膜無破損，需保留保護(hù)膜，對(duì)保護(hù)膜進(jìn)行清潔，清潔標(biāo)準(zhǔn)同上。如保護(hù)

30、膜有破損，需全部撕去保護(hù)膜，并對(duì)門進(jìn)行清潔） 2、窗：窗框、窗槽線條明顯，無雜物、無塵、無灰，無清潔污染；玻璃透明、無污點(diǎn)、無水印。 3、燈飾、開關(guān)、插座、門對(duì)講：潔凈無污、線條分明，無水印、無塵、無灰。 4、墻面、天花：潔白無污，手摸無塵、無灰。 5、地面：水泥地面無沙粒、目視無灰；瓷磚地面、墻面，潔凈無塵。 6、櫥柜、臺(tái)面：里外清潔無污、無水印、顯本色。 7、陽臺(tái)欄桿、扶手、下水管：表面無異物、無塵、無灰。 樓道 1、瓷磚地面潔白無污、顯本色。 2、樓道扶手、欄桿：手摸無塵、無灰，無異物。 3、單元門、標(biāo)牌、窗框無保護(hù)膜，線條分明顯本色，目視手摸無塵、無灰，墻面無塵無污

31、。 4、玻璃透明無污、無水?。恍拍滔?、消防箱無污、無塵、無水印。 公共設(shè)施、設(shè)備 1、 配電箱、公用桌椅、設(shè)施小品、保安崗?fù)ぃ瑹o塵、無灰、無異物。 2、 草坪燈、高桿燈、標(biāo)示牌無塵、無灰、無蜘蛛網(wǎng)。 綠化帶 1、 草地、花叢中無落葉、石頭，無垃圾雜物。 2、 拔除死苗 路面 1、路面無垃圾雜物，路磚、石材顯本色。 2、采光井、雨水井干凈無雜物，所有水電井，井蓋干凈分明。 水池 1、水池底部、邊緣干凈無污，顯本色。 2、水池設(shè)施潔凈無污 外墻 1、磚面清潔無異物，目視無灰。空調(diào)架、外窗臺(tái)、露臺(tái)無雜物，目視無灰。 2、外玻璃、窗框、下水管清潔無污，目視無灰。 備注

32、 1、清潔期間嚴(yán)禁使用強(qiáng)酸強(qiáng)堿，避免物品、設(shè)施被腐蝕。 2、正確使用鋼絲球、鏟刀、裁紙刀刀片等工具，避免成品破壞或損壞。 3、保護(hù)墻面、地面、臺(tái)面，防止二次污染。 五、 入伙服務(wù) 1、 前期準(zhǔn)備 擬定項(xiàng)目的《項(xiàng)目入住整體工作計(jì)劃》； 根據(jù)項(xiàng)目交付計(jì)劃編制交付方案，經(jīng)地產(chǎn)公司審核批準(zhǔn)后，由相關(guān)責(zé)任方分工實(shí)施； 根據(jù)印刷完成的各種文案資料，完成分戶分裝建檔; 向業(yè)主寄發(fā)交付通知等的EMS內(nèi)容； 積極完成對(duì)交付工作人員的培訓(xùn)和考核，交付人員培訓(xùn)\預(yù)演； 在交付前1個(gè)月內(nèi)向地產(chǎn)公司進(jìn)行兩次進(jìn)展匯報(bào)會(huì)議； 準(zhǔn)備充分的銀行托收劃扣協(xié)議書； 交付日前一天，由項(xiàng)目

33、物業(yè)將交付日所需場(chǎng)地清理完畢、電源準(zhǔn)備到位、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立小型庫房、現(xiàn)場(chǎng)所需文具類物資準(zhǔn)備到位。 2、交付過程 交付人員集中入住期間遵守現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)紀(jì)律要求； 業(yè)主身份核對(duì)必須準(zhǔn)確無誤，對(duì)委托等書面文件進(jìn)行審核；如業(yè)主身份證明不全，須及時(shí)知會(huì)現(xiàn)場(chǎng)地產(chǎn)客服人員，并由客服人員決策是否進(jìn)行房屋交付手續(xù)辦理； 各辦理環(huán)節(jié)對(duì)所要存檔的業(yè)主書面簽字文件無遺漏情況，資料檔案辦理完畢后，需要依照檔案目錄順序進(jìn)行裝袋，文件裝袋方向與檔案目錄同向； 驗(yàn)房人員填制驗(yàn)房單據(jù)必須使用標(biāo)準(zhǔn)化語言描述、清晰，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)量問題無遺漏。無特殊情況，每戶驗(yàn)房時(shí)間控制在30分鐘內(nèi)（不包含路途往返時(shí)間）； 費(fèi)用收取及

34、鑰匙發(fā)放組核驗(yàn)必須要準(zhǔn)確無誤，鑰匙發(fā)放人員最后一個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)放人員需站立雙手送交； 對(duì)突發(fā)事件發(fā)生時(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)在第一時(shí)間將客戶帶離辦理區(qū)域妥善安置，并進(jìn)行及時(shí)解決； 應(yīng)建立清晰的鑰匙和空房管理措施，包括專門的鑰匙房和鑰匙管理人員； 按照空房管理規(guī)定對(duì)未交付的空房進(jìn)行管理； 對(duì)集中交付臨時(shí)車場(chǎng)的保安服務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)，保證車輛進(jìn)出順暢有序； 交付辦理區(qū)域配置保潔服務(wù)，確保現(xiàn)場(chǎng)垃圾污物及時(shí)清理，整潔干凈； 交付辦理人員的工作餐實(shí)行憑餐劵領(lǐng)用的管理措施，確保干凈及時(shí)足量提供。 3、信息報(bào)送 交付準(zhǔn)備工作進(jìn)展情況自集中交付日前一月、半月發(fā)送兩次準(zhǔn)備進(jìn)展知會(huì)；集中交付日前5個(gè)工作

35、日，每日發(fā)送準(zhǔn)備進(jìn)展； 集中交付當(dāng)天最終辦理戶數(shù)及熱點(diǎn)問題當(dāng)天下午5點(diǎn)前匯總至雙方交付統(tǒng)籌負(fù)責(zé)人； 當(dāng)次集中交付辦理完成后，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)交付專員以手機(jī)短信形式知會(huì)甲乙雙方公司管理人員，通告當(dāng)次集中交付情況。 六、 房屋保修服務(wù) 對(duì)各封園項(xiàng)目的疑難維修協(xié)助進(jìn)行維修方案的制定； 對(duì)于因工程質(zhì)量引發(fā)的投訴，給予項(xiàng)目處理意見； 負(fù)責(zé)查看客戶報(bào)修的部位、組織施工單位或外委單位進(jìn)行維修； 對(duì)于業(yè)主不配合維修、因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問題引發(fā)投訴索要賠償?shù)?，代表地產(chǎn)公司與客戶溝通，對(duì)過程中可能涉及到賠償金與工程質(zhì)量責(zé)任階段界定問題需即時(shí)知會(huì)地產(chǎn)公司，并由地產(chǎn)公司組織人員配合進(jìn)行客戶溝通；

36、收集客戶信息，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在重大安全隱患及共性房屋質(zhì)量類問題，及時(shí)與地產(chǎn)公司溝通，避免事態(tài)擴(kuò)大造成的損失。 對(duì)于項(xiàng)目多次維修不徹底的，將技術(shù)方案提請(qǐng)地產(chǎn)公司總工委審核，由總工委提供支持。 七、 細(xì)部檢查服務(wù) 1、打壓專項(xiàng)驗(yàn)收 打壓0.8Mpa（含0.8Mpa）以上，待十五分鐘，壓力下降在0.05Mpa以內(nèi)（0.05Mpa）且放水水量正常為合格。 2、電氣測(cè)試專項(xiàng)驗(yàn)收 電氣測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)：符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，電氣設(shè)備符合交樓標(biāo)準(zhǔn)；電氣線路絕緣值在1兆歐以上，空開標(biāo)識(shí)與回路對(duì)應(yīng)及各線預(yù)留鐵絲標(biāo)識(shí)清晰為合格；開關(guān)、插座安裝牢固，方正，接線正確；燈具安裝牢固、無污染，燈亮。 3、門窗淋水專項(xiàng)驗(yàn)收 門

37、窗淋水驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：用壓力大于0.2Mpa的霧狀仿雨水向窗框縫以1M/分鐘的速度沖淋，水頭角度不大于90度，無水滲漏到室內(nèi)為合格。 4、通水/通球?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收 通水/通球驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，馬桶排水通球順暢，地漏排水通暢（精裝房只做通球，清水房做通水和通球）。清水房預(yù)留管口高出地面5CM，雨水/污水排水管接對(duì)應(yīng)的井（參考管網(wǎng)圖），井內(nèi)管口與井平齊，周邊抹灰。橫管坡度符合要求，管內(nèi)不能反坡，陽露臺(tái)、衛(wèi)生間不能有積水,到管井?dāng)?shù)量核對(duì)正確。 5、閉水專項(xiàng)驗(yàn)收 閉水專項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：要求驗(yàn)收位置閉水48個(gè)小時(shí)，驗(yàn)收時(shí)無側(cè)漏、無下漏、無頂漏（頂層），無滲漏為合格。復(fù)驗(yàn)門檻滲漏水,放水面積不小于1平方米。