《某樓盤營銷策劃書》word版.doc

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1、專業(yè)精品.為你而備 第一部分：江都城區(qū)住宅市場調(diào)研報(bào)告第一部分：江都城區(qū)住宅市場調(diào)研報(bào)告 一、城區(qū)總體住宅市場形勢分析一、城區(qū)總體住宅市場形勢分析 1 1、江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展 2006 年江都 GDP 為 230.2 億元，比上年增長 15.8%；人均 GDP 為 22851 元， 比上年增長 15.9%。 2007 年江都 GDP 為 280 億元，比上年增長 16%；人均 GDP 為 27805 元，比 上年增長 16%。 按 GDP 和人均 GDP 比上年分別增長 15%計(jì)算，預(yù)計(jì) 2008 年江都 GDP 將達(dá)到 320 億元左右、人均 GDP 將達(dá)到 32000 元左

2、右。 2 2、居民收入穩(wěn)步增長、居民收入穩(wěn)步增長 2006 年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10999 元，農(nóng)民人均純收入 6131 元， 分別比上年增長 15%和 11.3%；2006 年在崗職工平均工資為 17260 元，比上年 增長 15.8%。 2007 年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13105.5 元，農(nóng)民人均純收入 7011 元，分別比上年增長 19.1%和 14.4%；2007 年在崗職工平均工資為 20288 元， 比上年增長 17.5%。 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 20082008 年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 1500015000 元以上、在崗職工平元以上

3、、在崗職工平 均工資達(dá)到均工資達(dá)到 2300023000 元以上。元以上。 3 3、江都房地產(chǎn)市場將進(jìn)入買方市場，銷售形勢不容樂觀、江都房地產(chǎn)市場將進(jìn)入買方市場，銷售形勢不容樂觀 （1 1）近年江都房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房價(jià)水平已超出居民購買力）近年江都房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房價(jià)水平已超出居民購買力 2005 年江都商品房施工 51 萬平米、竣工 31 萬平米。 2007 年江都商品房施工達(dá)到 188.90 萬平米，僅新開工商品住宅就有 71.96 萬平米、竣工住宅 53.48 萬平米，住宅銷售 76.74 萬平米（6480 套） 。 2006 年江都城區(qū)商品住宅均價(jià)僅在

4、2000 余元/平米，而 20072007 年商品住宅年商品住宅 均價(jià)達(dá)到均價(jià)達(dá)到 34213421 元元/ /平米，目前商品住宅均價(jià)已達(dá)到平米，目前商品住宅均價(jià)已達(dá)到 3700-38003700-3800 元元/ /平方米，同期平方米，同期 居民收入增長幅度遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅！居民收入增長幅度遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅！ 專業(yè)精品.為你而備 此外，2007 年末江都城鄉(xiāng)人均儲蓄僅 18391 元，比上年僅增長 7.7%。 按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅 40 萬元以上的總價(jià)及戶均 3.5 人、城區(qū) 家庭平均年收入約 4.5 萬元計(jì)算，則房價(jià)收入比在房價(jià)收入比在 9 9 以上，遠(yuǎn)超過以上，遠(yuǎn)超過 6-86-8

5、 的正常的正常 水平水平；同時(shí)，根據(jù)江都居民高消費(fèi)低儲蓄的特點(diǎn)及平均月收入水平，普通居民 購房對貸款首付及月供支出額的承受能力較低。 另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價(jià)及月平均租金計(jì)算，租售 比達(dá)到 1：400 以下，也遠(yuǎn)超過 1：300-1：200 的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。 （2 2）未來兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求）未來兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求 未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在 160160 萬平米以上。萬平米以上。 按照城區(qū)目前 24 萬人、兩年內(nèi)人均增加住房面積 5

6、 平方米（即達(dá)到人均 30 平方米左右） ，同時(shí)以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口 3 萬人（注：根據(jù)江都規(guī)劃，到 2012 年城區(qū)人口為 30 萬人，即四年內(nèi)增加 6 萬人）且有 30%的新增城區(qū)人口人 均需要住宅面積 30 平米計(jì)算，潛在最大住宅需求量也不到潛在最大住宅需求量也不到 150150 萬平米萬平米。 而從現(xiàn)實(shí)情況來看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量較大，尤其是市中心區(qū)以 外的城北、城南有較多新樓盤，同時(shí)居民購買力已經(jīng)飽和。未來兩年內(nèi)江都城未來兩年內(nèi)江都城 區(qū)商品住宅年均銷售量將小于區(qū)商品住宅年均銷售量將小于 20072007 年的年的 76.7476.74 萬平米，從目前銷售形勢來看，萬平米，從目

7、前銷售形勢來看， 預(yù)計(jì)未來兩年城區(qū)住宅總銷量在預(yù)計(jì)未來兩年城區(qū)住宅總銷量在 80-12080-120 萬平米左右，房價(jià)也將趨于平穩(wěn)或小幅萬平米左右，房價(jià)也將趨于平穩(wěn)或小幅 上升。上升。 因此，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對于高房價(jià)而言的江都居民 購買力的下降、江都房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響， 2007 年江都商品住宅量價(jià)一齊飆升的局面將難以為繼，未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商 品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容 樂觀樂觀。 預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供

8、需及供銷對比：預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對比： 未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)量合計(jì)未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)量合計(jì) / / 160160 萬平米以上萬平米以上 其中：目前城區(qū)市場商品住宅存量約 5410 套約 60 萬平米 其中：目前樓盤未來兩年內(nèi)的后續(xù)住宅開發(fā)量 / 預(yù)計(jì) 50 萬平米以上 其中：1 年內(nèi)新拍土地未來兩年內(nèi)上市住宅體量 / 約 50 萬平米 專業(yè)精品.為你而備 未來兩年內(nèi)城區(qū)潛在最大需求量未來兩年內(nèi)城區(qū)潛在最大需求量 / / 不到不到 150150 萬平米萬平米 未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅銷售總量未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅銷售總量 / / 預(yù)計(jì)在預(yù)計(jì)在 80-12080-

9、120 萬平米萬平米 附：江都城區(qū)目前在售樓盤銷售情況表（數(shù)據(jù)截至附：江都城區(qū)目前在售樓盤銷售情況表（數(shù)據(jù)截至 20082008 年年 9 9 月月 2727 日）：日）： 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總套數(shù)總套數(shù) 總面積（平米）總面積（平米）已售已備案已售已備案 （套數(shù)）（套數(shù)） 已售未備案已售未備案 （套數(shù)）（套數(shù)） 可售（套數(shù)）可售（套數(shù)） 水木南庭水木南庭 34434444480.9444480.9436364 4304304 心怡心怡 春江花都春江花都 37937946368463681541541717208208 金域地中海金域地中海 20820821754.4421754.44110110

10、0 09898 津萃園津萃園 15815821074.3221074.3257571 1100100 建盈國際城建盈國際城 890890111717.02111717.024624621 1427427 鴻達(dá)鴻達(dá) 尚城時(shí)代尚城時(shí)代 24624628864.7628864.761461460 0100100 明珠山莊明珠山莊 31431443940.0543940.052012011212101101 恒泰貴筑恒泰貴筑 616110207.3510207.350 00 06161 新都苑 492364.8910039 金城銀都 609623.115802 春江新月園 16720333.34125

11、339 恒通綠城恒通綠城 42742754808.8354808.8358582 2367367 廣源 世紀(jì)豪園 21785557.34200161 東方廣場東方廣場 52752770506.6470506.641581585 5364364 長江長江 國際花園國際花園 67467468200.5268200.525435430 0131131 鴻益千秋鴻益千秋 67167188368.8388368.834214213434216216 怡園小區(qū) 4386.58404 綠洲家園 182535.651602 金城金城 銀河之春銀河之春 11311314734.314734.359590 054

12、54 都市公寓 24813549.57232010 中天花苑 298566.522504 南苑明珠 333773.373012 文蘊(yùn)苑 403084.9528012 虹都苑 889039.7763025 怡景雅園 11016304.3663146 浦江新村 221723.528014 興隆花苑 272173.022502 福景苑 586533.35503 三元新村 727090.3648420 書香茗府書香茗府 21821825219.2425219.241541540 05656 專業(yè)精品.為你而備 金色陽光 995198.449405 廣源廣源 世紀(jì)花園世紀(jì)花園 2232223220122

13、5.39201225.39126112617171900900 中遠(yuǎn)美墅中遠(yuǎn)美墅 54954986271.5886271.583543543939156156 中遠(yuǎn)歐洲城中遠(yuǎn)歐洲城 57157146613.5746613.572382381818315315 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總套數(shù)總套數(shù) 總面積（平米）總面積（平米）已售已備案已售已備案 （套數(shù)）（套數(shù)） 已售未備案已售未備案 （套數(shù)）（套數(shù)） 可售（套數(shù)）可售（套數(shù)） 香格里拉香格里拉 花園花園 10241024116824.52116824.528478473030147147 錦繡嘉苑 44252636.823504547 新加坡花園新加

14、坡花園 62062087734.7587734.754984982 2120120 金牛灣金牛灣 都市花園都市花園 82582593392.4893392.485665661212247247 皇劍廣場 17126243.361241631 時(shí)代華庭 21423154.86195019 碧水家園碧水家園 25825832367.532367.51531530 0105105 上城國際上城國際 39139138825.4338825.432592591919113113 御景花園御景花園 52052057845.157845.14764760 04444 大橋 東園小區(qū) 707417.47620

15、8 清園廣場清園廣場 14614615074.1515074.1586864 45656 大橋大橋 慈云花園慈云花園 34734739415.6739415.671651654949133133 如意園如意園 15415416043.6416043.640 00 0152152 總計(jì)總計(jì) 1510515105178917017891709277927740640654105410 小結(jié)：小結(jié)： 江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因 此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。 然而，目前城區(qū)房價(jià)

16、水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大然而，目前城區(qū)房價(jià)水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大 于求，后期銷售形勢不容樂觀。于求，后期銷售形勢不容樂觀。 二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個案分析二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個案分析 目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚(yáng)運(yùn)河以北的城北區(qū)域和新 通揚(yáng)運(yùn)河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。 從配套來看，城南區(qū)域相對已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域 專業(yè)精品.為你而備 道路基礎(chǔ)設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)?力。 江都城區(qū)目前的

17、主要干道為龍川路、新都路、揚(yáng)州路“三縱”及北環(huán)路、 江淮路、龍城路、長江路、浦江路、舜天路等“六橫” 。 從各個樓盤位置來看， 由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對密集（大部分樓盤集中在龍 川路和新都路兩側(cè)沿線） 、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍 川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個樓盤到市中心的直 線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實(shí)際距離都差 不多。 江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖 新都北路 北環(huán)路 龍城路 長江路 揚(yáng)州路 龍川路 新都路 泰州路 回春路 江淮路 東方紅路 工農(nóng)路 長江國際 恒通綠城

18、怡景雅苑 尚城時(shí)代 市中醫(yī)院 國際城 世紀(jì) 花園 仙城中學(xué) 紫郡 洪泉醫(yī)院 明珠山莊 春江 花都 火車站 老通揚(yáng)運(yùn)河 新通揚(yáng)運(yùn)河 市政府 市政公園 皇劍廣場 江都商城步行街 二院 人民醫(yī)院 恒泰貴筑 碧水家園 銀河之春 集貿(mào)市場 南苑路 浦江路 舜天路 中國銀行 建設(shè)銀行 金牛灣 蘇果 南苑醫(yī)院 龍川小學(xué) 江都中學(xué) 世紀(jì)華聯(lián) 香格里拉 水木南庭 新世紀(jì)酒店 客運(yùn)中心 上城國際 御景花園 京江酒店 金域地中海 鴻益千秋 試驗(yàn)初中 國際雙語小學(xué) 國際雙語初中 中遠(yuǎn)歐洲城 中國銀行 建設(shè)銀行 蘇果 廣州路 中遠(yuǎn)美墅 市中心市中心 一中 1 1、城北區(qū)域住宅樓盤個案簡析、城北區(qū)域住宅樓盤個案簡析 （1

19、 1）長江國際花園）長江國際花園 樓盤位置：樓盤位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。 專業(yè)精品.為你而備 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路 33 號。 開發(fā)商：開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：超寬樓間距設(shè)計(jì)，地下停車位與建筑貫通。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計(jì)。 營銷代理：營銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。 總建面積：總建面積：30 萬平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：2100 戶。 建筑類型：建筑類型：5+1 多層、6+1 多層、11+1 小高層、別墅。 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好，但面積過大，140-150 平

20、米的戶型很多。 二房兩廳一衛(wèi) 91.23-95.75 平米；三房兩廳一衛(wèi) 119.13-126.39 平 米；三房兩廳兩衛(wèi) 131.19-143.29 平米；四房兩廳兩衛(wèi) 155.09- 155.83 平米。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：小高層均價(jià) 3800 元/平米左右，層差 50 元/平米左右（上層差價(jià)大 些） ；多層均價(jià) 3500-3600 元/平米。儲物間 1.5 萬/個左右；地下汽 車位 5-6 萬/個；汽車庫 7-8 萬/個。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為南京中山園林設(shè)計(jì)院。中央公園、園

21、林景觀。中央公園 以鷹柱、亭橋?yàn)樵匦纬奢S線，宅間布置鋪地、小品、水系。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：兒童活動場、運(yùn)動場、星座廣場、水舞廣場、游泳池；臨街商鋪。 汽車位情況：汽車位情況：地下停車位、車庫。 物管情況：物管情況：物業(yè)管理為上海上房物業(yè)管理有限公司江都分公司（一級） 。物業(yè)管 理費(fèi)多層 0.5 元，小高層 0.9 元（含電梯） 。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：總共 30 萬平米約開發(fā)了一半。 交付情況：交付情況：一期一批 2008 年 9 月交付。 銷售情況：銷售情況：一期一批共 674 套，已售 543 套，銷售率約為 80.6%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：買房抽獎送汽車活動。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形

22、象定位：30 萬平米泛洋房水景庭院；國際生活，漸行漸進(jìn)。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：城市封面，頂峰生活。 專業(yè)精品.為你而備 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺新樓市廣告、城區(qū) 多塊廣告牌。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：051486160000/86161111。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)較好、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較好、物業(yè)管 理較好；樓盤位置偏、地段差、目前的外部景觀和外部配套差；售 樓處包裝較好、廣告多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面積偏大； 銷售情況較好。 （2 2）恒通綠城）恒通綠城 樓盤位置：樓盤位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處東南側(cè)。

23、 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。 開發(fā)商：開發(fā)商：揚(yáng)州市恒通企業(yè)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京梁開建筑設(shè)計(jì)院。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：首創(chuàng)江都“低能耗綠色節(jié)能住宅” 。集中集熱、分戶儲熱太陽能全天 候熱水系統(tǒng)；聚氨酯發(fā)泡、5+9A+5 的雙層中空玻璃構(gòu)成外墻保溫體 系。 總建面積：總建面積：5.99 萬平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：542 戶。 建筑類型：建筑類型：7 幢 5+1 多層、3 幢 16+1 高層。 戶型面積：戶型面積：戶型功能設(shè)計(jì)較差，套型面積較為合理。 多層以 97-120 平米的三房為主；高層戶型為 85 平米左右兩房及 117-120 平米三房。 多層三室兩廳一衛(wèi) 9

24、7.25 平米、104.27 平米；三室兩廳兩衛(wèi) 121.12 平米；四室兩廳兩衛(wèi) 134.12 平米；頂層復(fù)式的底層約 90.12 平米、 上層約 77.33 平米。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：多層均價(jià)約 3600 元/平米（2F 約 3700 元/平米，1F=2F- 200250，3F=2 F+100，4 F=2 F，5 F=1 F-100200） 。高層未售， 價(jià)格不詳。 儲物間為地上形式，層高約 2.2 米，面積約 20-25 平米，均價(jià)約 專業(yè)精品.為你而備 1288 元/平米。 汽車庫、汽車位未售，價(jià)格不詳。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型

25、商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：英國雅而菲設(shè)計(jì)生態(tài)園林景觀，主要為噴泉廣場。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：臨街商鋪。 物管情況：物管情況：南京高邁克物業(yè)管理有限公司（三級） 。多層 0.5 元，高層不詳。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：多層接近封頂。 交付情況：交付情況：多層 2009 年 6 月交房。 銷售情況：銷售情況：2007 年開盤，共 427 套，已售 60 套，銷售率約為 14%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：貸款 9.6 折，全額付款 9.5 折。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：江都首席低能耗綠色節(jié)能住宅。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：科技住宅，節(jié)能先鋒；會省錢的房子。 主要廣告宣傳

26、媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)廣告牌、公交車車體廣告、報(bào)紙廣告。 實(shí)力實(shí)力/ /榮譽(yù)榮譽(yù)/ /獲獎情況：獲獎情況：恒通企業(yè)為“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)” 、 “江蘇省房地產(chǎn)綜 合實(shí)力 50 強(qiáng)” 。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86858766。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模較小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套一般、物業(yè)管 理一般；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差； 售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較差，但總體上套型面積較 為合理；銷售情況差。 （3 3）怡景雅苑）怡景雅苑 樓盤位置：樓盤位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處西南側(cè)。 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。 開發(fā)商

27、：開發(fā)商：江都市城北房地產(chǎn)開發(fā)公司。 總建面積：總建面積：20728.09 平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：187 戶。 建筑類型：建筑類型：5+1 多層住宅。 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般。面積以 120-140 平米的三房為主。 專業(yè)精品.為你而備 總體均價(jià)：總體均價(jià)：約 3278 元/平米（1 樓約 3180 元/平米、2 樓=1 樓+200、3 樓=2 樓 +100、4 樓=2 樓、5 樓為 2970 元/平米、閣樓為 1500 元/平米） 。 儲物間約 10 平米/個，均價(jià) 1500 元/平米。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和

28、農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：較差。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。 物管情況：物管情況：較差。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：現(xiàn)房。 交付情況：交付情況：已經(jīng)交付。 銷售情況：銷售情況：共推出 110 套，已售 64 套，銷售率為 58.2%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：9.9 折。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86980220。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模很小、設(shè)計(jì)較差、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管 理較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差； 售樓處極其簡陋、幾乎無包裝，無任何銷售宣傳資料，外部廣告幾 乎沒有；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售時(shí)間接近三年，銷售情況很差。 （4 4）鴻達(dá)）鴻達(dá)

29、尚城時(shí)代尚城時(shí)代 樓盤位置：樓盤位置：揚(yáng)州路中段西側(cè)、怡景雅苑南面。 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都鴻達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。 營銷代理：營銷代理：南京財(cái)富地產(chǎn)（大公務(wù)實(shí)集團(tuán)財(cái)富地產(chǎn)） 。 占地面積：占地面積：22510 平方米。 總建面積：總建面積：30368 平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：230 戶。 容積率：容積率：1.35。 建筑密度：建筑密度：23%。 專業(yè)精品.為你而備 綠地率：綠地率：39%。 建筑類型：建筑類型：3 幢 11+1 小高層、2 幢多層、3

30、幢花園洋房、1 幢疊拼別墅。 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好。主力戶型以兩房兩廳、三房兩廳為主，面積在 90- 130 平米之間。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：多層、小高層總體均價(jià) 3400-3500 元/平米。 小高層起價(jià) 2900 元/平米，均價(jià)約 3200-3300 元/平米。 4+1 多層均價(jià)約 3720 元/平米（1 樓 3555 元/平米，2 樓=1 樓 +200，3 樓=2 樓+100，4 樓=2 樓-30，閣樓面積 40-50 平米、1840 元/平米） 。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：較差

31、。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。 物管情況：物管情況：較差。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：接近現(xiàn)房。 交付情況：交付情況：2008 年 10 月交房。 銷售情況：銷售情況：2007 年 8 月開盤。目前小高層已售完，僅剩 30 多套 4+1 多層房源。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：9.9 折。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：格調(diào)生活新榜樣。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86510000。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理 較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售 樓處包裝一般，銷售宣傳

32、資料僅有戶型單頁，外部廣告僅有樓盤對 面的一小塊戶外廣告牌；戶型設(shè)計(jì)較好；定價(jià)較為合理，銷售情況 較好。 （5 5）紫郡）紫郡 專業(yè)精品.為你而備 樓盤位置：樓盤位置：新都北路和龍川北路之間、仙城中學(xué)以南、洪泉醫(yī)院以北。 售樓處位置：售樓處位置：售樓處未建好，臨時(shí)接待中心在江都京江大酒店內(nèi)。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。 營銷策劃：營銷策劃：易美伽。 總建面積：總建面積：28 萬平方米。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：未建。 銷售情況：銷售情

33、況：未售。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：優(yōu)品生活私享家。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：目前為臨時(shí)接待中心、形象宣傳折頁。 實(shí)力實(shí)力/ /榮譽(yù)榮譽(yù)/ /獲獎情況：獲獎情況：寧波華豐集團(tuán)為浙江省百強(qiáng)企業(yè)、2007 年寧波百強(qiáng)企業(yè) 20 名、房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)，先后榮獲國 家工程質(zhì)量最高獎魯班獎等共 700 余個獎項(xiàng)。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：051486611222/85303888。 綜合評述：綜合評述：該項(xiàng)目目前售樓處在建，項(xiàng)目規(guī)模超大，預(yù)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 內(nèi)部配套等較好，項(xiàng)目定位為高檔樓盤。 （6 6）建盈國際城）建盈國際城 樓盤位置：樓盤位置：龍川北路與北環(huán)路交匯處西

34、南角。 售樓處位置：售樓處位置：龍川北路與龍泉路交匯處（洪泉醫(yī)院西） 。 投資商：投資商：建盈（香港）集團(tuán)。 開發(fā)商：開發(fā)商：建盈（揚(yáng)州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：南京東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。間距超過 1：1.4。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。靜壓樁基礎(chǔ)，防震抗壓。雙層中 空玻璃設(shè)計(jì) 全案策劃：全案策劃：揚(yáng)州江天山水。 總建面積：總建面積：28 萬平方米。 專業(yè)精品.為你而備 總戶數(shù)：總戶數(shù)：2100 戶。 建筑類型：建筑類型：6+1 多層、11+1 小高層。 戶型面積：戶型面積：以三室兩廳兩衛(wèi)為主，三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)及四室兩廳兩 衛(wèi)為輔。 兩室兩

35、廳兩衛(wèi)約 107 平米，三室兩廳一衛(wèi)約 120 平米，三室兩廳兩 衛(wèi)約 130-135 平米，四室兩廳兩衛(wèi)約 145-153 平米，頂層復(fù)式約 183 平米。 總體上戶型設(shè)計(jì)較好，另有新穎的錯層戶型設(shè)計(jì)。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：11+1 小高層均價(jià)約 3600 元/平米（去年均價(jià)約 3750 元/平米） ，層 差約 50 元/平米，西邊套比中間套約低 10-20 元/平米（視面積大小 而定） ，東邊套比中間套約高 10-20 元/平米（視面積大小而定） 。 6+1 多層均價(jià)約 3570 元/平米（2 樓 3700 元/平米左右、3 樓 3900 元/平米左右、4 樓=2 樓、5 樓 3550 元

36、/平米左右、6 樓 3100 元/平 米左右，閣樓單賣） 。 儲物間約 10 平米/個，平均每個約 1.8 萬元。 地下汽車位 6 萬元/個。 外部景觀：外部景觀：龍川北路 25 米寬闊綠化游園景觀帶。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為環(huán)藝景觀。八大主題公園、蜿蜒水系、藤廊花徑、噴泉 廣場、景觀小品。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：一般。 汽車位情況：汽車位情況：地下汽車位。 物管情況：物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理有限公司（三級） 。五大智能化系統(tǒng)。物管費(fèi)多層 0.5 元，小高層 0.9 元（含電梯） 。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：一期一

37、批已入住，一期二批在建。 交付情況：交付情況：一期 2009 年交房。 銷售情況：銷售情況：一期 890 套，2006 年正式銷售，至目前已售 463 套，銷售率 52%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：小高層 9.7 折，國慶再優(yōu)惠 1 萬元/套；多層 9.8 折，國慶再優(yōu)惠 1 萬元/套。 專業(yè)精品.為你而備 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：以國際理念，造城。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：國際風(fēng)情，理想居住城邦；龍川大道，28 萬平米國際高 尚生活區(qū)。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：售樓處銷售宣傳資料、光盤、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86788999/865

38、11599。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀較好、內(nèi)部配套一般、物業(yè) 管理較好；樓盤位置較偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套 差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面 積偏大；銷售情況良好。 （7 7）廣源）廣源世紀(jì)花園世紀(jì)花園 樓盤位置：樓盤位置：龍川北路西側(cè)，南至泰州路、西至揚(yáng)州路、北至北環(huán)路。 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：人車分流、充足停車位。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：建筑簡潔、典雅。 占地面積：占地面積：350 畝。 總建面積：總建面積：36 萬平方米。 總戶數(shù)：總戶

39、數(shù)：近 3000 戶。 綠化率：綠化率：近 40%。 建筑類型：建筑類型：多層、11+1 層景觀電梯公寓、聯(lián)排別墅。 戶型面積：戶型面積：面積區(qū)間 80-150 平米。以 93-122 平米三室二廳一衛(wèi)和 114-134 平 米三室二廳二衛(wèi)為主。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。 單身貴族公寓約 45 平米（精裝修） ；二室二廳一衛(wèi)約 73-103 平米； 三室二廳一衛(wèi)約 93-122 平米；三室二廳二衛(wèi)約 114-142 平米；四室 二廳二衛(wèi)約 142-155 平米；頂層復(fù)式四室二廳三衛(wèi)約 165 平米。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：最后一組團(tuán)冬梅坊 5+1 多層原均價(jià) 4000 元/平米左右，目前每套大 約優(yōu)惠 8-

40、9 萬元，優(yōu)惠后均價(jià)約為 3460 元/平米（1 樓 3361 元/平 米、2 樓=1 樓+200、3 樓=2 樓+200、4 樓=2 樓、5 樓=1 樓-300，閣 樓 2000 元/平米） 。 專業(yè)精品.為你而備 最后一批的小高層未售、價(jià)格不詳。 半地上儲物間約 2 萬元/個（約 1800 元/平米） 。 外部景觀：外部景觀：龍川北路 25 米寬闊綠化游園景觀帶。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)由中國美院承擔(dān)。坡地綠化帶設(shè)計(jì)、中央景觀大道、組團(tuán) 中心景觀、宅間景觀小品。四個組團(tuán)分別以蘭花、夏竹、秋菊、冬 梅為景觀主角，搭配雕塑、廣場、水池、曲溪、親水

41、平臺、木道、 游泳池、觀雪長廊、景觀廊架以及疊瀑、涼亭、木橋等景觀小品。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、休閑中心、大型商業(yè)步行街、農(nóng) 貿(mào)市場等。 汽車位情況：汽車位情況：地下汽車位（可售可租） 。 物管情況：物管情況：怡城（浙江）物業(yè)管理有限公司江都分公司（二級） 。 “五星服務(wù)特 色” 、 “八大服務(wù)模式” 。 24 小時(shí)安全防范系統(tǒng)（防入侵、防火、防煤氣泄漏） 、樓宇對講系 統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車 輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（家居 多媒體配線箱、電子公告系統(tǒng)等） 。 物管費(fèi)多層 0.5 元（閣樓不收） 。 工

42、程進(jìn)度：工程進(jìn)度：接近封頂。 交付情況：交付情況：2010 年全面交付。 銷售情況：銷售情況：至目前推出 2232 套，已售 1332 套，銷售率約 60%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：9 月 27 日前購房優(yōu)惠達(dá)到 8-9 萬元/套。1 萬（首付）買 1 房、2 萬 （首付）買 2 房、5 萬（首付）買 3 房。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：品質(zhì)生活，百年驕傲。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺新樓市廣告、戶外 廣告牌。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86522156。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、內(nèi)部配套好、物業(yè) 管理優(yōu)；樓盤位

43、置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一 專業(yè)精品.為你而備 般；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情況良好。 （8 8）明珠山莊）明珠山莊 樓盤位置：樓盤位置：洪泉醫(yī)院南側(cè)、龍川北路東側(cè)、泰州路北側(cè)。 售樓處位置：售樓處位置：洪泉醫(yī)院西側(cè)。 開發(fā)商：開發(fā)商：洪泉集團(tuán)揚(yáng)州洪旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：整體實(shí)施全地層架空，并配合雙層景觀設(shè)計(jì)方案，人車分流設(shè)計(jì)。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代主義建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，外立面大面積玻璃材質(zhì)、寬景轉(zhuǎn)角陽臺設(shè) 計(jì)、底層采用架空設(shè)計(jì)。小高層全部使用太陽能。 占地面積：占地面積：約 96900 平方米。 總建面積：總建面積：約 19 萬平方

44、米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：約 1478 戶。 綠化率：綠化率：約 42.3%。 建筑類型：建筑類型：小高層、高層。 一期一批 4 幢 11+1 小高層、1 幢 18+1 高層。 戶型面積：戶型面積：以三房為主。戶型設(shè)計(jì)一般。 三房二廳一衛(wèi) 115 平米，三房二廳二衛(wèi) 123-138 平米，四房二廳二 衛(wèi) 171 平米。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：小高層均價(jià) 4500 元/平米。 外部景觀：外部景觀：龍川北路 25 米寬闊綠化游園景觀帶。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：中央大型假山跌瀑景觀走廊、底層全架空空中綠化、架空層綠化。 將天然水系引

45、入組團(tuán)綠化之中，點(diǎn)綴有親水平臺、景觀水池。整個 小區(qū)景觀分為入口景觀、中心水景、組團(tuán)水景、組團(tuán)綠地四大塊。 入口景觀以環(huán)繞的水將整個入口空間分為 3 個區(qū)域：人行通道、景 觀大道、車型通道，景觀大道由石橋、弧形花壇、燈柱、假山瀑布、 明珠組成；中心水景有水幕、跌水、噴泉等；組團(tuán)水景由溪流、卵 石、水生植物、水中汀步等組成。 汽車位情況：汽車位情況：車位充足，保證每戶都有 1 個車位。 專業(yè)精品.為你而備 物管情況：物管情況：揚(yáng)州安源物業(yè)管理公司。江都首家“信息化家園”示范社區(qū)。物業(yè) 提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮儀服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、老年服務(wù)等。 小高層物管費(fèi) 1.0 元。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：一

46、期一批在建。 交付情況：交付情況：一期一批 2009 年 9 月交房。 銷售情況：銷售情況：目前推出 314 套，已售 213 套，銷售率為 67.8%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：無。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：服務(wù)型國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、江都電視臺新樓市廣告、戶外廣告牌。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86166666。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、物業(yè)管理較好；樓盤位 置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝 較好、廣告一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售情況較好。 （9 9）心怡）心怡春江花都春江花都 樓盤位置：樓

47、盤位置：龍川北路與江淮路交匯處東北角。 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。 開發(fā)商：開發(fā)商：心怡房地產(chǎn)（揚(yáng)州）有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：超大樓間距、圍合式組團(tuán)布局；人車分流，半地下車庫設(shè)計(jì)。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司。花園洋房層層退臺設(shè)計(jì)。 代理商：代理商：上海置國地產(chǎn)咨詢有限公司。 整合推廣：整合推廣：深圳自在廣告策劃有限公司。 占地面積：占地面積：310 余畝。 總建面積：總建面積：40 萬平方米。 容積率：容積率：35%。 建筑類型：建筑類型：花園洋房、別墅、高層。 專業(yè)精品.為你而備 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。 二房二廳一衛(wèi) 90 平米、二房二廳二

48、衛(wèi) 103.51-109.07 平米、三房二 廳二衛(wèi) 122-132 平米、四房二廳二衛(wèi) 163 平米。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：6 層花園洋房均價(jià) 4700 元/平米（6 樓無閣樓，層高最高 5 米、最低 2.8 米，價(jià)格 4200 元/平米） 。 儲物間約 10 平米/個，1 萬余元/個。 外部景觀：外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河、綠化帶、市政公園。 外部配套：外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。市中 心配套。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：主要由奇景（澳大利亞）景觀設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。美國設(shè)計(jì)大師主 持園林設(shè)計(jì)。 沿河景觀帶、四大組團(tuán)水景、雙湖主題水景、無邊界嬉水池、生態(tài) 湖、自然堆坡

49、景觀、親水平臺、草坪步道、階梯草坪露天劇場、景 觀小品。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：五星級喜來登酒店；集中商業(yè)、商業(yè)街、后現(xiàn)代北歐風(fēng)情休閑街； 幼兒園；籃球場、兒童游戲場等二十余項(xiàng)休閑運(yùn)動設(shè)施。 物管情況：物管情況：全封閉保安系統(tǒng)。物管費(fèi) 0.8 元。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：一期在建。 交付情況：交付情況：一期 2009 年 3 月 31 日交房。 銷售情況：銷售情況：2008 年 3 月 22 日開盤，目前推出 379 套，已售 171 套，銷售率 45.1%，銷售情況良好。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：目前優(yōu)惠 3 萬元/套。首付 15%即可（另 15%在兩年內(nèi)還清） 。 買二房僅需 5.6 萬元首付；老

50、帶新可獲現(xiàn)金大獎；陽光車庫隨房送 （1-4 層車庫五折、5 層車庫三折、6 層車庫全部贈送） ；簽訂合同 后 15 日內(nèi)按時(shí)辦理完全部購房手續(xù)，可獲 5000 元國美電器購物券。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：中央湖景生活城。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：一座城市的上游生活。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告。 專業(yè)精品.為你而備 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86568888。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)；樓盤位置較好、地段 較好、外部景觀和外部配套較好；售樓處包裝較好、廣告較多；戶 型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情

51、況較好。 2 2、城中區(qū)域住宅樓盤個案簡析、城中區(qū)域住宅樓盤個案簡析 （1 1）恒泰貴筑）恒泰貴筑 樓盤位置：樓盤位置：老通揚(yáng)運(yùn)河南側(cè)、東方紅東路北側(cè)、龍川北路與新都北路之間。 售樓處位置：售樓處位置：東方紅東路三江百貨廣場北大門。 投資商：投資商：揚(yáng)州常信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/揚(yáng)州市建科置業(yè)發(fā)展有限公司。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港睿博建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司。 全程營銷：全程營銷：揚(yáng)州博深置業(yè)。 總建面積：總建面積：73600 平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：595 戶。 建筑類型：建筑類型：8 幢 6 層疊加、3 幢 17+1 高層、3 幢 11+1 小

52、高層。 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：價(jià)格調(diào)整中，暫時(shí)封盤。先前疊排價(jià)格約 4700 元/平米。 外部景觀：外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河。 外部配套：外部配套：市中心齊全生活配套。 物管情況：物管情況：貼心安保系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：疊排接近封頂，小高層、高層未建。 銷售情況：銷售情況：一期推出 61 套，尚未正式銷售。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：城中居/運(yùn)河畔/厚情結(jié)/新映像。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：天賦運(yùn)河，共享貴筑。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、公交車車體廣告、道旗廣告。 聯(lián)系電話

53、：聯(lián)系電話：0514-85018888/85015555。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段好、 外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處包裝一般、宣傳不到位；戶型設(shè)計(jì) 專業(yè)精品.為你而備 一般。 （2 2）金城）金城銀河之春銀河之春 樓盤位置：樓盤位置：新通揚(yáng)運(yùn)河北岸、園林南路、廣電巷 8 號。 售樓處位置：售樓處位置：龍川大橋北堍、龍城路中段。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：條狀規(guī)劃，體現(xiàn)景觀均好性。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：簡約風(fēng)格。 總建面積：總建面積：15094 平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：115 戶。 綠地率：綠地率：3

54、6%。 建筑類型：建筑類型：2 幢 5+1 多層（1 幢臨河、1 幢后排） 、1 幢 5+1 臨河疊排、1 幢 11+1 臨河小高層。 戶型面積：戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較差。 2 幢 5+1 多層戶型為 116.19 平米的三室兩廳一衛(wèi)、122.65 平米及 136.92 平米的三室兩廳兩衛(wèi)、135.01 平米及 150.79 平米的四室兩 廳兩衛(wèi)。 1 幢 5+1 疊加戶型均為 177.24 平米的四室兩廳兩衛(wèi)。 1 幢 11+1 小高層戶型為 131.7 平米的三室兩廳一衛(wèi)和 141.05 平米的 三室兩廳兩衛(wèi)。 另有少量 99.36 平米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：5+1 疊加

55、（復(fù)式）均價(jià) 4500 元/平米左右（約 180 平米總價(jià)約 80 萬） 。 11+1 小高層均價(jià)在 3800 元/平米左右。 后排（不沿河）的 5+1 普通多層均價(jià)約 3380 元/平米，1 樓價(jià)格約 3250 元/平米，5 樓價(jià)格約等于 1 樓價(jià)格，閣樓均價(jià) 1500 元/平米。 外部景觀：外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、沿河千米綠化帶。 外部配套：外部配套：市中心齊全生活配套。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：涼亭、汀步、旱噴等景觀小品。 專業(yè)精品.為你而備 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：無。 物管情況：物管情況：揚(yáng)州新時(shí)代物業(yè)管理有限公司（三級） 。多層物管費(fèi) 0.5 元。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：多層封頂，小高層接近封

56、頂。 交付情況：交付情況：2009 年 10 月交付。 銷售情況：銷售情況：2007 年開盤。共推出 113 套，已售 59 套，銷售率為 52.2%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：無。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：水岸世家，臻美生活。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：面河而居，陽光、綠意、水生活。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86559229。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模很小、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段 好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處小、包裝差、外部宣傳極少； 戶型設(shè)計(jì)較差；銷售情況較差。 3 3、城南區(qū)域住宅樓盤個案簡

57、析、城南區(qū)域住宅樓盤個案簡析 （1 1）金牛灣都市花園）金牛灣都市花園 樓盤位置：樓盤位置：新都路與南苑路交匯處東南角。 售樓處位置：售樓處位置：新都路東側(cè)、南苑路北側(cè)、裝飾建材城對面。 開發(fā)商：開發(fā)商：江都市金龍房產(chǎn)有限責(zé)任公司。 總建面積：總建面積：約 9 萬平方米。 建筑類型：建筑類型：5+1 多層、11+1 小高層。 戶型面積：戶型面積：三室二廳一衛(wèi) 95-110 平米，三室二廳二衛(wèi)約 133 平米，戶型設(shè)計(jì)差。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：11+1 小高層均價(jià) 4000 元/平米左右（7 樓、8 樓約 4100-4200 元/平 米） 。5+1 多層均價(jià) 3500 元/平米左右（1 樓約 3

58、357 元/平米、2 樓 約 3557 元/平米、3 樓約 3657 元/平米、4 樓約 3632 元/平米、5 樓 約 3000 元/ /平米、閣樓約 1500 元/平米） 。 儲物間約 1 萬元/個。 外部景觀：外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、張綱河。 專業(yè)精品.為你而備 外部配套：外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客 運(yùn)中心、中國銀行、建設(shè)銀行等。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：中心花園、水景、四大景觀組團(tuán)、景觀架空層。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：650 米主題商業(yè)街、華潤蘇果超市、兒童娛樂場、老年休閑場所、 運(yùn)動健身場所、會所。 汽車位情況：汽車位情況：7000 平米集中停車庫、

59、500 多個汽車車位。 物管情況：物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理有限公司（三級） 。區(qū)域智能化管理系統(tǒng)、電子巡 更系統(tǒng)、紅外線周界防越報(bào)警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講機(jī)系 統(tǒng)并與物管中心聯(lián)網(wǎng)、背景音樂、小區(qū)廣播播放系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng) 入戶、暗敷室外管線、煤氣管道預(yù)埋等。多層物管費(fèi) 0.4 元。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：現(xiàn)房。 交付情況：交付情況：現(xiàn)房入住。 銷售情況：銷售情況：2006 年開盤，共 825 套，已售 578 套，銷售率 70%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：中秋抽獎活動、國慶推出 10 套特價(jià)房，其余 9.9 折（可進(jìn)一步洽談） 。買小高層 15 年后免費(fèi)換電梯。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：都

60、市生活第一站。 主打廣告（宣傳）語：主打廣告（宣傳）語：走出金牛灣，便是華潤蘇果超市。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、公交車車體廣告、報(bào)紙廣告。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86837711/86127171。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置好、地段 好、外部景觀和外部配套較好，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套優(yōu)良；售樓處 包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好。 （2 2）香格里拉花園）香格里拉花園 樓盤位置：樓盤位置：新都路與南苑支路交匯處東南角、浦江路北側(cè)。 售樓處位置：售樓處位置：舜天路中段 199 號（法院對面） 。 開發(fā)商：開發(fā)商

61、：揚(yáng)州長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照間距 1：1.4；小區(qū)設(shè) 3 個出入口，人車分流設(shè)計(jì)。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：全框架結(jié)構(gòu)、南北雙陽臺設(shè)計(jì)；入戶大廳 3.5-4 米，全落地玻璃雙 專業(yè)精品.為你而備 開；樓層高 2.9 米；彩鋁窗、中空玻璃。 總建面積：總建面積：18 萬平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：1204 戶。 建筑類型：建筑類型：27 棟多層、6 棟小高層。 戶型面積：戶型面積：小高層三室二廳一衛(wèi)約 108 平米。戶型設(shè)計(jì)較差。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：小高層 3830 元/平米左右（層差 50-60 元/平米，東邊套比中間套高 約 80-85 元/平米、西邊套比中間套低約

62、80-85 元/平米） 。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客 運(yùn)中心、華潤蘇果等。 內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：6000 平米中央花園。 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：沿街商鋪、超市；高級會所；兒童攀爬梯、1000 米運(yùn)動跑道、溜冰 場、麻將館、健身房、高爾夫推桿、棋局館、羽毛球場、卡拉 OK 房、 臺球館、美容院、乒乓球室、網(wǎng)球場、健身室、籃球場。 物管情況：物管情況：深圳珠港物業(yè)管理有限公司揚(yáng)州分公司（二級） 。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：最后 3 幢小高層在建。 交付情況：交付情況：多層已入住。剩余 3 幢 11+1 小高層 2009 年初

63、交付。 銷售情況：銷售情況：2006 年開盤，多層已售完交付。共 1024 套，已售 877 套，銷售率 約為 85.6%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：一樓送入戶花園，六樓送閣樓、露臺。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：運(yùn)動社區(qū)，尊貴生活。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：公交車車體廣告、報(bào)紙廣告、小區(qū)看房車。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86366666/86088111。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、物業(yè)管理較好；樓盤位置較好、地段 較好、外部景觀差、外部配套一般，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套良好；售 樓處包裝較好、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好。 （3 3）水木南庭）水木南庭

64、樓盤位置：樓盤位置：浦江路與新都路交匯處東南角。 售樓處位置：售樓處位置：浦江路中段 188 號。 專業(yè)精品.為你而備 開發(fā)商：開發(fā)商：江都市新巨人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：7 層電梯洋房設(shè)計(jì)、中空玻璃設(shè)計(jì)。 全案代理：全案代理：恒基顧問（蘇州） 。 總建面積：總建面積：15 萬平方米。 建筑類型：建筑類型：5+1、6+1 多層、花園洋房、7 層電梯洋房、疊加別墅、11+1 小高層。 戶型面積：戶型面積：兩室兩廳一衛(wèi) 91.63 平米、三室兩廳一衛(wèi) 125.3 平米、三室兩廳兩 衛(wèi) 126.14 平米、四室兩廳兩衛(wèi) 128 平米。戶型設(shè)計(jì)一般。 總體均價(jià)：總體均價(jià)：起價(jià) 325

65、8 元/平米?；▓@洋房均價(jià) 3800 元/平米左右。 外部景觀：外部景觀：無。 外部配套：外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客 運(yùn)中心、華潤蘇果等。 物管情況：物管情況：江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司江都分公司（一級資質(zhì)） 。 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：在建。 交付情況：交付情況：一期預(yù)計(jì) 2010 年交付。 銷售情況：銷售情況：一期 344 套，已售 40 套，銷售率 11.6%。 優(yōu)惠情況：優(yōu)惠情況：一次性付款 9.8 折、按揭 9.9 折、老客戶介紹新客戶更多優(yōu)惠。 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：江都首席 15 萬平米生態(tài)社區(qū)。 主要廣告宣傳媒體：主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)

66、廣告、電視廣告、城區(qū)廣告牌。 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0514-86330000/86830500。 綜合評述：綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置一般、地段 一般、外部景觀差、外部生活配套一般；售樓處包裝一般、宣傳力 度一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售較差。 （4 4）上城國際）上城國際 樓盤位置：樓盤位置：新都路與舜天路交匯處西北角。 售樓處位置：售樓處位置：現(xiàn)場（舜天路新都路口、京江大酒店旁） 。 開發(fā)商：開發(fā)商：揚(yáng)州香江置業(yè)有限公司。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：兩進(jìn)式大堂設(shè)計(jì)（主入口為五星級酒店式大堂設(shè)計(jì)，另外在單獨(dú)的 每棟樓的入口規(guī)劃一個高級的入戶大廳） 。 專業(yè)精品.為你而備 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：大開間、淺進(jìn)深設(shè)計(jì)。建筑材料和設(shè)備較為高檔，且利用各項(xiàng)保溫 節(jié)能材料。 營銷企劃：營銷企劃：臺灣川普機(jī)構(gòu)。 營銷顧問：營銷顧問：揚(yáng)州博深置業(yè)。 總建面積：總建面積：5 萬平方米。 總戶數(shù)：總戶數(shù)：408 戶。 建筑類型：建筑類型：2 幢 30 層高層、1 幢 22 層挑高高層（相當(dāng)于 27 層） 。