某公園物業(yè)管理方案.doc

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1、同創(chuàng).中央公園物業(yè)管理方案目 錄一項目概況1.地理位置2.項目主要經濟指標二、物業(yè)管理內容、中央公園物業(yè)管理的特點和難點、中央公園住宅物業(yè)管理的原則：、中央公園住宅物業(yè)管理的項目：、中央公園住宅物業(yè)管理實際可行性操作、中央公園住宅物業(yè)管理前期介入、中央公園住宅日常性物業(yè)管理與服務、中央公園住宅清潔工作標準、中央公園住宅清潔工作檢查標準和方法、中央公園住宅綠化工作檢查標準和辦法、中央公園住宅工程系統(tǒng)運行方案、中央公園住宅工程設備養(yǎng)護方案、中央公園住宅公共設施定期維護計劃實施方案三、物業(yè)管理模式(1)、管理處員工考核評分細則A經理考核標準B管理員考核評分細則C.保安員考核評分細則D.保潔部人員考核

2、評分細則E.工程部水、電維修工考核細則F.水電維修有償服務項目及收費標準G其他人員考核評分細則H.管理處全體人員獎勵細則(2)、商鋪租賃服務管理規(guī)程(3).綠化養(yǎng)護管理條例(4).中央公園單元樓劃分管理安排四、物業(yè)公司組織機構和管理制度1、服務中心組織機構2、公共管理制度3、內部管理制度（各崗位職責）4、人員配置和人員的素質要求五、物業(yè)費的成本測算1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費3、 綠化管理費：4、 清潔衛(wèi)生費5、 保安費6、 辦公費：7、 固定資產折舊費8、 法定稅費：9、 利潤：10、管理成本匯總表見（06）11.物業(yè)服務收費標準

3、及盈虧分析六、物業(yè)服務內容、標準及質量保證措施(1)、基本服務(2)、公共服務(3)、便民服務(4)、服務承諾標準(5).火警應急處理(6)漏水應急處理程序(7).停電故障應急處理(8).電梯困人處理程序(9).發(fā)生盜竊應急處理(10).水力系統(tǒng)故障處理程序(11).遇到地震應急處理程序七、管理總體目標八、入住管理標準作業(yè)規(guī)程九、物業(yè)客戶中心工作流程一、項目概況1.地理位置該項目位于新余市毓秀西大道與天工北大道交匯處，同創(chuàng)中央公園小區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域東至毓秀西大道市環(huán)保局，南至天工北大道，西至香山聽泉小區(qū)，北至毓秀西大道延伸段。2.項目主要經濟指標項 目計量單位數 值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm27.

4、831.居住區(qū)用地Hm27.32住宅用地Hm21.67公建用地Hm20.95道路用地Hm21.25公共綠地Hm23.452.其它用地Hm20.51居住戶數戶2370居住人數人8532戶均人數人/戶3.6總建筑面積萬m237.941.居住區(qū)用地內建筑總面積萬m234.78住宅建筑面積萬m227.84公建面積萬m26.942.大賣場總建筑面積萬m23.16大賣場面積萬m21.70擴建面積（三層）萬m20.21公建面積萬m21.25地下車庫及人防萬m26.493.底層架空面積萬m21.36住宅平均層數層31人口毛密度人/hm21165住宅建筑配套密度（毛）套/hm2323.8住宅建筑配套密度（凈）套

5、/hm21419住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm25.18住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm222.72容積率萬m2/ hm23.99停車率%61.0停車位輛1687地面停車率%9.6地面停車位輛130住宅建筑凈密度%65.9建筑密度%22.7綠地率%44二、物業(yè)管理內容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態(tài)勢，隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現實情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。、中央公園物業(yè)管理的特點和難點：1、中央公園住宅建筑高度

6、大、層數多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內居民的生命、財產安全，物業(yè)管理任務較為艱巨。2、中央公園住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對住宅中央公園各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。中央公園住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。 、中央公園住宅物業(yè)管理的原則：1、早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉中央公園住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。 2、統(tǒng)一管理原則：首先，整個中央公園住宅是一個整體，各系統(tǒng)

7、都是為整體服務的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層住宅應堅持統(tǒng)一的管理。 3、收費合理原則。 這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調一致的原則。 4、依法管理原則。 物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。 5、經濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。 6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。 針對中央公園住宅的實際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務項目，也可以做好住戶需要做好專項服務與特約服務，

8、如家電維修、百貨商店、家政、裝修材料等,為住戶提供最大的方便。 、中央公園住宅物業(yè)管理的項目： 1、中央公園房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2、中央公園住宅各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。 3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。4

9、、綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。 5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。 6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。 7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當地物價部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受住戶監(jiān)督。 8、全方位服務。物業(yè)管理應對住戶提供

10、全方位、多層次、有效且經濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設常規(guī)性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據住戶需要，提供特約服務。 、中央公園住宅物業(yè)管理實際可行性操作：1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”1）關注不同層次的住戶需求；2）環(huán)境建設中人性化要素的融入；3）物業(yè)管理與服務中人文要素的植入；4）對住戶“深度關懷” ；5）現代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在中央公園住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一

11、種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務” 模式在中央公園住宅物業(yè)的管理與服務中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務往往容易發(fā)生沖突，在實際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務” 模式和物業(yè)管理理念。 所謂 “零距離”，就是對住戶的服務需求做全面、深入、細致的了解，注重服務的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時提供及時滿意的服務，更要體現對住戶服務的前瞻性， 滿足住戶深層次的服務訴求。3、 建立治安聯(lián)動快速反應系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng)

12、，該系統(tǒng)既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。、中央公園住宅物業(yè)管理前期介入中央公園住宅物業(yè)管理前期介入期間工作計劃階段工作項目 工作要點 具體事項規(guī)劃設計階段工程整體合理布局 停車場/庫的布局 設備間及各樓層開間布局 綜合布線走向及接口位置 公共照明及開間內電氣容量預留 樓宇自控實現方式 公共配套設施場地的布局 主要設備的布局 強電系統(tǒng)：配電室、發(fā)電機等的布置 中控系統(tǒng)：消防、保安監(jiān)控、樓宇自控的

13、設置 停車場/庫系統(tǒng)設置 輔助設備的設置 上下水管線位置預留 寬帶網絡的設置及運營模式 其它 主要設備設施選型建設（如電梯等） 公共配套設施場地的設計建議 智能化系統(tǒng)設計建議安全安全設備設施建設 對消防、保安監(jiān)控等智能化系統(tǒng)提出建議 停車場/庫的規(guī)劃布局、計費系統(tǒng)及模式建議、中央公園住宅日常性物業(yè)管理與服務 完善的中央公園住宅物業(yè)管理管理構想，專業(yè)的物業(yè)管理團隊，嚴謹的物業(yè)管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業(yè)管理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質展現于住戶面前。 日常性的物業(yè)管理與服務最能凸顯管理水平與服務品質的一個重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管

14、理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務、工程服務等四個方面的常規(guī)日常服務分別體現相應的中央公園物業(yè)管理模式。（一）安全管理 安全工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 針對中央公園住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態(tài)相結合的安全防范體系 ，切實保障中央公園住宅24小

15、時安全無憂。對公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動巡邏相結合的方式實施安全管理， 技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統(tǒng)、 巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實現，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓，提高治安員的崗位與服務意識。1、 公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時消防預警及聯(lián)動控制系統(tǒng)；2、 24小時固定安全護衛(wèi)崗設置；3、 24小時流動巡邏崗設置；4、 分片圍合管理與整體聯(lián)動的應急反應系統(tǒng)；5、 智能化報警系統(tǒng)；6、 出入身份識別設置。（1） 治安工作的特點及主要任務特點：A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的

16、根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。B、 服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。C、 軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。D、 制作緊急事件處理預案，包括火警、匪警、自然災害、重大疫情等事件的防范以及出現情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇事不亂”。主要任務：A、 固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導交通車輛

17、，應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；B、 安全巡邏。 定時和不定時的對項目內外各個部位進行巡視檢查， 發(fā)現不安全的因素及時進行解決；C、 停車場管理。 疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費， 進行停車場消防和安全管理；D、 幼兒園周邊環(huán)境的安全管理,關注幼兒園周邊形跡可疑人員的一舉一動,并及時排除一切干擾因素.出入口固定崗 攜帶貴重物品需經客戶確認 出入登記 檢查相關證件 區(qū)內觀察 放行 住戶 訪客 裝修人員（2） 相應的治安防范措施 人流入區(qū)控制圖 物流出區(qū)控制圖 出入口固定崗 詢問 持客戶證明 持管理處放行條 放行 住戶 訪客 其它人員異常現象的緊急處理程序 通過攝

18、像頭發(fā)現項目內有異常現象時，將按下圖進行緊急處理通知處理處理處理指令求助 控制中心 政府有關部門 巡邏人員 值班人員 現場情況錄像監(jiān)視現場： 刑事案件 火警 疫情 其他 處理結果（二）環(huán)境管理中央公園住宅物業(yè)管理養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的環(huán)境養(yǎng)護為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經濟又能保持物業(yè)美觀。針對中央公園住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項目提供無差別的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環(huán)境，并切實

19、做好以下幾項工作：1、全面實施ISO9002與ISO14000環(huán)境質量體系 實施ISO9002質量保證體系是項目規(guī)范化的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證中央公園成為生態(tài)綠化環(huán)保項目。2、環(huán)境工作的主要任務和組織和結構（1）主要任務：A、負責中央公園住宅各個樓層和各部位公共用具，使其達到標準的清潔要求；B、負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；C、負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質；D、負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。3、保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對住戶的影響，實現彈性服務。4、垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎上，

20、對中央公園住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。 項目垃圾 垃圾分類收集箱 有害物 集中處理 可回收資源 廢棄物品收購站 無害物環(huán)保部門運出項目垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。5、消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的內容：（1） 主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2） 聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作。（3） 專業(yè)消殺公司應出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成危害。（4） 雙方簽

21、定合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。（5） 定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現或出現問題，消殺公司應保證隨叫隨到。（6） 實現重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。、中央公園住宅清潔工作標準 場所 作業(yè)內容實施次數 日常清掃外圍部分 正門前面及便門前面去污清掃 外圍四周去污清掃 金屬類用清潔劑擦拭 要隨時檢查，對玷污嚴重的部分要及時清掃干凈 貨物裝卸場要在貨物搬進搬出后進行檢查清掃2次/日1次/日1次/日隨時隨時正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯 正門進出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。

22、 正門大廳的大理石地面打磨拋光 硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進行地面保養(yǎng)。 粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化學藥品仔細地清除掉，不能損傷表面光澤 下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應隨時用拖布擦凈。 雨雪天應鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應隨時用拖布擦去。當天晴天后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。 對于擦鞋墊子之物品，應用真空除塵器清掃。 關于報紙箱、郵件箱、摟內指南、金屬部件、內部電話、公共電話，應干抹。金屬及金屬部件，應用適當的清潔劑擦拭。 扣板墻面用中性洗劑去污。 大理石

23、墻面及其周遍的擦拭并注油保養(yǎng)。 踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 開關盤用干（濕）毛巾去污隨時隨時2次/日隨時隨時2次/日1次/日2次/日2次/日隨時隨時隨時隨時電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯 地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒狀絨毛豎立起來。 在區(qū)內巡回進行地毯的去污工作 根據地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當的清洗劑去垢。 地毯被香煙燒焦時，應將該部分替換下來進行修補。 硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清潔劑擦拭干凈。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學藥品仔細的清除掉，留意不可損傷地面。 花崗巖

24、或大理石地面、墻面用涂油地拖或毛巾保養(yǎng)。 腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴重部分，應用清潔劑擦拭干凈。樓梯扶手、墻面及臺階腰進行擦拭。金屬部分的污點要用適當的洗滌劑擦蹭干凈。 踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 涂料墻面用細紗布去污除漬。（含開關、按紐）1次/日1次/日隨時隨時2次/日隨時隨時隨時2次/日1次/日隨時 場所 作業(yè)內容 實施 次數電梯 用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。 雨雪天膠墊的清洗。 電梯轎箱內之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據需要適當清洗劑擦拭干凈。 電梯轎箱內部壁面及各層電梯開閉門

25、扉之里外面要用去塵布擦拭。 各層電梯溝槽，容易引起故障，用真空吸塵器將灰塵雜物清除干凈1次/日隨時2次/日1次/日隨時車場 經常檢查，發(fā)現有不干凈情況隨時清掃 墻面去污隨時隨時 外圍地面日常性清掃 用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等） 臟污嚴重地面用水沖洗。1次/日隨時 區(qū)內 綠化部分 清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標志扶手等 標志、扶手要擦拭干凈。1次/日 其他 暴風雨雪天時的清理等，要及時進行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面） 下過雨的地面，要做到能安全通行，無積水。 迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災，防范于未然。 外面范圍內出現的垃圾及贓污現象，要做到適時清掃處

26、理。隨時、中央公園住宅清潔工作檢查標準和方法分類 項目 檢驗標準檢驗方法公共區(qū)域衛(wèi)生地面 無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查電梯內干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查樓梯及門樓梯所管區(qū)域

27、內的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設施如應急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛(wèi)生標準地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢查、中央公園住宅綠化工作檢查標準和辦法分類序號 項目 標準 檢查辦法 頻率修剪 1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人通過，主側枝葉分布均勻 目視抽查4次/年 2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過30厘米目視抽查5次以上/年 3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝不超過30厘米目視抽查6-8次

28、/年 4草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整目視抽查2-3次/年施肥 1 喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面目視檢查4次/年 2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年 3花卉保證基施，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長勢而定防病治蟲不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條20%以下目視檢查防治1次/月；發(fā)現病蟲及時噴射澆灌 1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視檢查2次/日 2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，澆水透土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現象抽查5次2次/周；（雨后濕度大除外）日常維護 1中耕、除

29、雜草無明顯雜草，臺灣草地純度在90%以上，樹木底下土層不板結，透氣良好抽查草地50平方米3處，取平均制施肥前和下暴雨后進行松土，全年不少于6次 2補載補種無明顯黃土裸露最大裸露塊在0.4平方米，裸露面積在總面積的0.5%以下；缺株在0.5%以下抽查5處，匯總計算按花草樹木在栽種季節(jié)，及時補栽補種 3防風、排澇、巡視看管暴風雨過后12小時，草地無1平方米的積水，樹木無倒斜，斷枝落葉在半天內處理目視檢查每天巡視責任區(qū)1次綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2、根據花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室

30、內擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場所應常年擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風向，以免農藥隨風飄散到各處。(三）工程管理、中央公園住宅工程系統(tǒng)運行方案 系統(tǒng)名稱 實施方案變配電系統(tǒng) 每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進行巡視檢查，保證供電系統(tǒng)正常。 每日對項目的總電量進行計量，每月統(tǒng)計項目的總電量、動力電量及照明電量。 對項目總電量進行匯總分析。給排水系統(tǒng) 每日對中水系統(tǒng)及污水井進行巡視檢查，無溢冒現象。 每年對水箱進行清洗，達到北京市化驗標準。 保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng) 每月對項目電梯進行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運

31、行。保安監(jiān)控系統(tǒng) 每月對監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進行巡視檢查。 每周對鏡頭進行清掃，使圖象清晰，信號正常。 保安人員對監(jiān)控區(qū)域進行檢查，發(fā)現可疑情況派專人跟蹤檢查。 對電梯轎箱做重點監(jiān)控。消防安全系統(tǒng) 消防監(jiān)控設施（包括手報、煙感、溫度探頭）、滅火設施（噴淋、消火栓、特殊滅火設施、送風、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。 對消防系統(tǒng)逐點測試驗收。 每月對消防主機及相關模塊、設施進行檢查。 每月對滅火設施進行檢查，保證消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。、中央公園住宅工程設備養(yǎng)護方案 項目 方式 方案標準及實施效果周期 內容 變壓器日常維護每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子和

32、器身、檢測高壓對地、高壓對低壓數據（停電）高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護1年維護斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線和空氣開關溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護每周調整功率因數，清潔柜體功率因數能達到0.98以上定期維護半年測試功率因數和更換配件給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護一年檢修閥門和管道、刷漆生活泵日常維護每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和運行狀態(tài)水泵機組使用正常，安全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護 每周檢查鏡頭和電路圖

33、象清楚、工作正常定期維護半年更換配件及檢測消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護每天每天抽查煙感總數量5%測試消防系統(tǒng)煙感溫度達到溫度設定要求定期維護1年測試系統(tǒng)聯(lián)動功能更換配件消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流啟動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護半年油漆管道和末端放水測試滅火系統(tǒng)日常維護每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常不誤報定期維護半年測試聯(lián)動功能、中央公園住宅公共設施定期維護計劃實施方案項目 計劃 實施方案 標準及預期效果區(qū)內道路進入裝修期及施工期杜絕車輛壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制混凝

34、土或沙漿污染路面；每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道進行維修；路面翻新面積應控制在每年1內，其它控制在每年5內，逐年遞增10%嚴禁大型貨車，漏油車輛進入區(qū)內；翻新工作由工程部組織專業(yè)人員維修或委托有關施工單位實施。道路使用管理規(guī)定：路面施工質量標準。減少不必要的路面受污損和破壞；路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持完好。室外 照明燈桿每年刷漆一次每月清潔燈具一次每季檢測線路一次按相關作業(yè)規(guī)程維護。對于破損燈具及老化線路進行更換線路無老化；照明設施清潔完好；符合電氣線路施工技術標準；保持良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟動園林 綠地每年補種一次；花木每半年修建一次；草坪、喬木每

35、月修建一次；循環(huán)水每周更換一次；園林小品每周清潔一次；根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺按照相應作業(yè)規(guī)程實施綠化工作標準；園林工作標準；保持項目綠化完好；雕塑、小品完整清潔。管理用房每年檢修一次設施、設備；每半年檢查一次電氣線路；每二年粉刷一次內外墻；每年對其他建筑部分維修一次。由工程部按相依維護保養(yǎng)規(guī)程實施相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；相應電氣設備維修保養(yǎng)規(guī)程；整潔、安全、正常使用；設施、設備完好。地面停車場每年對車場道牙損壞部分進行修補；對因施工質量問題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應控制在5。由工程部組織實施或委托相關施工單位道路施工質量標準；停車場地面施工技術標準。停車場地面

36、平整，有效發(fā)揮功用。消防設施及排水管網消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排水一次，檢修一次。含室外消防結合器開啟靈活；不泄漏；正常有效使用；外觀完好。標識牌每月清潔標識牌一次；每半年對標識牌安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護；每半年對標識牌維護一次由工程部負責實施標識、警示制作安裝及管理規(guī)定。標識牌清潔美觀；安放穩(wěn)固；標識清晰。供熱 系統(tǒng)每年冬季來臨之前，對管道進行檢查；每二年油漆管道一次；對設備每年進行檢修由工程部維護實施保障正常供熱。按照北京市有關標準進行三、物業(yè)管理模式居住同創(chuàng)中央公園小區(qū)社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現代化的管理

37、觀念、管理機構、管理手段，實行定量管理與定性管理相結合的管理模式 ,通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。(1)，管理處員工考核評分細則A經理考核標準。 評分內容計分扣分得分1未能貫徹公司工作意圖，延誤工作的122重大、突發(fā)事件處理不當，工作上嚴重失誤的123執(zhí)行領導的工作指令，不負責工作的104未作調查，錯誤發(fā)出指令，造成負面影響的105未能協(xié)調部門內部員工形成良好的合作關系的86未能主動計劃和完善部門之日常管理事務的57員工培訓考核、儀容禮貌、工作質量和紀律監(jiān)察不力的108重大事故或重大投訴處理不當，或對客戶不禮貌的109凡下屬員工在執(zhí)行崗位職責中犯有錯誤的，810未能與其他部門做協(xié)調配

38、合，影響工作的，1011每月未能按時提交工作報告的，5合計B管理員考核評分細則 評分內容計分扣分得分1未能協(xié)助、完成主管日常管理或工作指令的102對裝修單位控制不力，導致投訴或對違例未能指出及糾正的103未能發(fā)現、阻止異常設施，引致投訴或事故發(fā)生的104部門財產交接不清，造成損失的，105對用戶信報資料，未能定期核對，導致派發(fā)錯誤的56對客戶的投訴和服務要求，未能耐心解釋或組織落實的57未能發(fā)現、阻止用戶違反管理公約的行為，令公司的安全、形象、財產損失的108接待投訴未能及時跟進,妥善處理，或對客不禮貌的，。對員工的紀律、儀容禮貌、工作質量控制及監(jiān)察不力的，109工作上弄虛作假，不向上級作真實

39、的反映、匯報的1010未能配合其他部門工作，導致工作失誤或投訴1011未能遵守公司規(guī)章制度，在員工中產生較大影響的10C.保安員考核評分細則評分內容計分扣分得分1未按規(guī)定做好相關記錄的（一次）12未按規(guī)定程序辦理交接辦手續(xù)的13儀容、儀表不整，不佩帶工牌，佩帶飾物上崗的（一件或一次）；14值班期間動作懶散、反應遲鈍、精神不振、玩弄物品的15在值班紀律中亂寫亂畫的16不愛護崗位設施和裝備的17不按規(guī)定做好相關指揮的（一次）18不按規(guī)定落實禮節(jié)禮貌的（一次）19在宿舍區(qū)域內休息時間喧嘩影響他人休息的（23：00次日12：00）一次的110)宿舍物品未按規(guī)定整理擺放的111不按規(guī)定落實衛(wèi)生值日或打掃

40、不干凈著112隨地亂丟垃圾，吐痰的；113上下班不按規(guī)定遲到早退的114開會、學習、訓練不認真（一次）；115值班期間看書報、吃東西或做其它與值班無關事情的；在轄區(qū)行為不雅等；216上班、學習、訓練、開會或參加集體活動遲到、早退者（超過10分鐘至30分為一次，工作時間按公司規(guī)定的考勤制度處理）；217不按時完成上級賦予的工作任務的218私自調換班次的雙方219值班室不按指定位置堅守崗位執(zhí)勤的；（一次）220不按規(guī)定時間路線巡邏、簽到的221利用值班時間辦私事會客或在宿舍超時會客的；（一次）222未經批準私自留宿外來人員（一次）223不按規(guī)定執(zhí)行請銷假制度的（一次）224利用值班時間辦私事會客或

41、在宿舍超時會客的；（一次）225未經批準私自留宿外來人員（一次）226非工作時間，未經批準超假半小時的（依次遞增）227崗位物品擺放雜亂、衛(wèi)生不符合要求的；214在宿舍酗酒或鬧事者。228私自動用公物（電腦、電話、或車輛）、或進入辦公區(qū)域（非辦公時間）情節(jié)輕微未造成損失的（一次）；429損壞公共物品或崗位設施設備情節(jié)輕微者（照價賠償外）430脫崗、竄崗、離崗（515分鐘為一階段）431酒后當值班的432值班時間打瞌睡、睡覺者（一次）；433拉幫結派、制造事端破壞內部穩(wěn)定團結者（情節(jié)輕微的）434不遵守規(guī)定、徇私舞弊情節(jié)輕微者（一次）；435頂撞上級、不服從工作安排（情節(jié)輕微）者（一次）436未

42、經批準不參加學習、訓練、開會或其他集體活動者437不請假外出者（非工作時間）；438違反紀律和操作規(guī)程，受到有效投訴經查屬實情節(jié)輕微（一次）者439利用電話聊天、玩弄對講機對工作造成影響440參加上級組織的考核不及格者；441拾獲或扣留的物品不登記，不上繳，不報告者442所在保安班當月累計違紀次數超過5次被上一級開出罰單的班長；443)班長管理不力，夏季散漫而未做出相應處罰的；444在崗位上發(fā)生爭吵斗毆，造成不良影響的1045受到有效投訴，經查屬實情節(jié)嚴重的；1046私查、私扣證件，損害公司或本部門聲譽的1047曠工者（按公司考勤制度處理）1048協(xié)助或參與打架斗毆者1049由于工作失職導致責

43、任區(qū)域發(fā)生治安或其他不良事件，影響嚴重的1050對商戶（業(yè)主）進行勒索，威嚇；1051利用值班便利向他人收取好處者；1052嚴重頂撞上級，不服從工作安排，借機鬧事嚴重影響工作或生活秩序的1053對檢舉人進行打擊報復者；1054不參加緊急事件的處理，在處理緊急事件是不聽指揮，不服從安排的1055以各種方式賭博的1056連續(xù)曠工三天或累計三天的1057嚴重故意損壞公共財物或他人財物，偷竊他人錢物的；1058嚴重違反隊紀隊規(guī)，屢教不改的，或在其他場合對公司聲譽造成機壞影響的1059違反中華人民共和國治安管理處罰條列和其他政策法規(guī)而被公安處罰者。1060未經批準，私自動用公司財務（電話、電腦、車輛或其

44、他物品等）或私自進入辦公室的造成損失或影響的（照價賠償外）。1061利用工作之便徇私舞弊，侵占公司利益的10合計為確保各崗位責任的落實，提高工作效率，保證良好的工作紀律，規(guī)范操作和日常管理。做到獎優(yōu)罰劣，樹立保安隊良好的形象，特制定以上評分細則規(guī)定.說明:月累計扣分20分的，予以口頭警告；凡一次扣分達10分或月累計扣分達30分的，予以書面警告；經書面警告后，仍不認真改過的，再次違紀一次達10分或月累計再次達20分的予以辭退處理。D.保潔部人員考核評分細則工作內容評分內容計分扣分得分公 共 區(qū) 域47分大門玻璃表面無灰塵4地面保持無灰塵4樓梯扶手保持表面無灰塵、無污跡4天花板風口保持目視干凈、無

45、灰塵、無蜘蛛網4玻璃鏡面保持無灰塵、無明顯手印、無汗跡2垃圾桶保持桶無滿溢、無異味、不起過1/33綠化保持葉面光亮、無污跡4信報箱、電表箱等保持無灰塵、無污跡5椅子保持無灰塵、無污跡5健身器材保持無灰塵、無污跡5道路、步行街無紙屑、無樹葉、無積水等7衛(wèi) 生 間25分門、門框保持門、門框無灰塵、無污跡、無水跡4開關表面保持表面無灰塵、無污跡、無污垢3潔具保持潔具表面無水跡、無異味、無堵塞3洗手臺表面光亮、無水跡、無雜物、無積水、各物品擺放正確3鏡面保持表面無灰塵、無水跡、無水印3垃圾桶桶內無滿溢、無異味、不起過1/33地面保持地面干凈、無水跡、無雜物3清潔工具定位擺放，保持工具清潔3廣 場 及

46、停 車 場16分地面、臺階無雜物、無污跡6植物葉子表面光亮、無污跡、花盆表面無泥垢、托盤中無積水、無泥垢3垃圾桶桶內無滿溢、無異味、不起過1/32擋車器及欄桿、道閘無污跡、無灰塵3廣告牌及標示牌無污跡、無灰塵2辦 公 室12分地面、走道樓梯無灰塵、無雜物、無污跡3桌、椅、沙發(fā)明亮、清潔、無污跡3玻璃鏡面目視清潔、光亮、無灰塵、無污跡2辦公用品擺放整齊、表面無灰塵、無污跡2E.工程部水、電維修工考核細則考核項目考核內容計分扣分得分服務態(tài)度1、尊重業(yè)主、語言規(guī)范。152、熱情大方、細致周到。13、耐心傾聽、依法解釋。14、積極工作、態(tài)度和藹15、認真、主動，不怕臟，不怕苦。0.50.56、佩證上崗

47、，穿戴整潔。接房手續(xù)1、與管理員、土建工程師一道親自帶業(yè)主驗房，違規(guī)一次扣1分。152、房屋交驗清楚完整，不清楚、不完整不得分。13、接房中發(fā)現問題及時解釋和上報，聯(lián)系施工單位限期改進。24、按規(guī)定做關水試驗。1裝修驗收1、按規(guī)定程序辦理驗收。152、親自協(xié)同管理員、土建工程師到現場驗收。13、住戶驗收手續(xù)、資料齊全。14、按規(guī)定做關水試驗。2投訴處理1、接到投訴，15分鐘以內趕到現場，30分鐘以內處理，最遲不昨超過72小時，違規(guī)一次扣1分。2102、對住戶的投訴及時督辦并上報。23、按規(guī)定進行維修回訪并做好記錄，未記錄不得分，未回訪扣1分。24、住戶投訴處理結果記錄完整，不完整或未記錄不得分

48、。25、住戶投訴記錄完整，不完全或未記錄不得分。2工作配合1、與公司其他員工配合默契，每脫節(jié)一次扣1分。252、與集團公司相應部門和施工單位配合良好，每脫節(jié)一次扣0.5分。13、每月20日前查抄共用水、電表并將結果上報。2服務質量1、每月投訴不超過5次，每超一次扣3分。1152、無重復投訴，有則每次扣2分。23、住戶服務滿意率達98%以上，每升降1%，加減2分。24、房屋完好率達95%以上，每升降1%，加減2分。25、維修及時率達100%，每低1%，扣1分。26、維修合格率98%，每升降1%，加減1分。27、維修回訪率100%，每低1%，扣1分。28、全年住戶走訪率80%，每升降1%，加減1分

49、。19、出勤率98%以上，每升降1%，加減0.5分。1設備設施保養(yǎng)1、水泵電機每半年進行一次潤滑保養(yǎng)并做好記錄，違規(guī)一次扣1分。1252、水泵體軸承每周進行一次潤滑保養(yǎng)，并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。13、控制裝置每月檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。14、高低位水池、箱、高低水位限位裝置每天至少檢查一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。15、消防泵每周人工盤動一次，打開消火栓放水后運行一分鐘左右并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。16、泵電機每月進行一次絕緣測試并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。17、水泵平衡盤每月進行一次調校并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。18、供水管、網各閥（含水量止回閥

50、）每兩個月進行一次潤滑保養(yǎng)及開關一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。29、釣魚池水下泵、水下燈每換水時檢查，檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。110、樓宇開關屏裝置每季度檢修一次并做記錄，違規(guī)一次扣0.5分。111、配電房設備（低配部分）夏季來臨之前和春節(jié)前及利用外線停電時檢修并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。112、排污窨井、溝，每季度清掏一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。213、生活水管、消防裝置每年進行一次除銹刷漆并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。214、空置門面卷閘門鎖及橫梁杠每季度檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。115、空置房防盜門鎖，每月潤滑一次。116、中庭花園休閑椅

51、座每半年一次除銹刷漆，違規(guī)一次扣0.5分。117、小區(qū)路燈柱每半年一次除銹刷漆，違規(guī)一次扣0.5分。118、每半年時間對園區(qū)內所有水、電表進行一次大檢1查，發(fā)現問題，立即處理并上報。19、每半年對園區(qū)草坪燈（射燈）及燈座進行檢修（除銹刷漆）一次。220、每半年對釣魚池邊欄桿除銹刷漆一次。121、空置房內設施每半年除銹刷漆一次。1清潔衛(wèi)生1、維修室內無煙頭、紙屑，有則每次扣0.5分。0.552、每半月擦抹電表箱一次，違規(guī)每次扣0.5分。0.53、高位水箱房每半月清掃一次，違規(guī)每次扣0.5分。14、配電房每天打掃一次，違規(guī)每次扣0.5分。0.55、水泵房每周打掃一次，做到無污跡、無灰塵，有則每次扣0.5分。0.56、所轄片面無蜘蛛網，發(fā)現一處扣0.5分。2F.水電維修有償服務項目及收費標準服務項目收費標準服務項目收費標準更換三相電表