【策劃方案】房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理-(-第3次-)

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第3次作業(yè) 一、名詞解釋題（本大題共10分，共 5 小題，每小題 2 分） 1. 物業(yè)管理 2. 診斷法 3. 項(xiàng)目建設(shè)策劃 4. 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 5. 建筑設(shè)計(jì) 二、計(jì)算題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分） 1. 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積53000平方米，總投資14400萬(wàn)元，預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)3800元/平方米，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目銷(xiāo)售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？ 2. 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項(xiàng)目總投資70000萬(wàn)元，預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)套內(nèi)6000元/平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)按6%估計(jì)，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目銷(xiāo)售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？ 3. 張某家庭月收入6000元，每月用于購(gòu)房支出的可占30%，張某計(jì)劃以首付40%、按揭15年的方式購(gòu)買(mǎi)某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)5000元/平方米，問(wèn)張某可以購(gòu)買(mǎi)多大面積的戶(hù)型？ 4. 什么是收益還原法？其計(jì)算公式如何？ 5. 如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？ 三、簡(jiǎn)答題（本大題共40分，共 5 小題，每小題 8 分） 1. 按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為哪幾種類(lèi)型？ 2. 市場(chǎng)飽和期的特點(diǎn)？ 3. 策劃實(shí)施的監(jiān)控方式是什么？ 4. 采用高價(jià)策略的目的及適用情況是什么？ 5. 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的技巧是什么？ 四、論述題（本大題共20分，共 4 小題，每小題 5 分） 1. 推銷(xiāo)策劃產(chǎn)生的背景及主要觀點(diǎn)是什么？ 2. 產(chǎn)品構(gòu)思的基本原則是什么？ 3. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論的主要觀點(diǎn)是什么？ 4. 經(jīng)濟(jì)評(píng)估與方案決策包含哪些方面的內(nèi)容？ 答案： 一、名詞解釋題（10分，共 5 題，每小題 2 分） 1. 參考答案： 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出相應(yīng)的定義得3分 2. 參考答案： 診斷法是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中比較重要的分析方法。它是指在項(xiàng)目策劃時(shí)，對(duì)項(xiàng)目各種情況進(jìn)行全面的診斷與分析，找出影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇與挑戰(zhàn)，從而為項(xiàng)目發(fā)展尋求對(duì)策與措施。 解題方案： 從診斷法的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出診斷法的定義得3分 3. 參考答案： 主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項(xiàng)目建設(shè)的組織形式、建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購(gòu)以及工程管理及經(jīng)營(yíng)方案。 解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出相應(yīng)定義得3分 4. 參考答案： 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指因各種不可預(yù)測(cè)因素的影響，使房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況與期望目標(biāo)發(fā)生差異而造成的經(jīng)濟(jì)損失可能性。 解題方案： 從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的定義得3分 5. 參考答案： 建筑設(shè)計(jì)主要是確定建筑的外立面、公共門(mén)廳、小區(qū)大門(mén)等建筑形象的造型、色彩、材質(zhì)及夜景燈光；確定建筑戶(hù)型的面積標(biāo)準(zhǔn)、廳室布局、裝修檔次；確定建筑物標(biāo)注層各種戶(hù)型平面組合及比例關(guān)系。 解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出相應(yīng)定義得3分 二、計(jì)算題（30分，共 5 題，每小題 6 分） 1. 參考答案： 1、保本銷(xiāo)售面積=144000000/3800=37894.7 2、保本銷(xiāo)售率=37894.7/53000=71.5% 解題方案： 掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得3分，其中式子答對(duì)2分，得數(shù)正確1分，全部答對(duì)得10分 2. 參考答案： 1.可售套內(nèi)面積：20000095%（1-0.15）=161500 2.保本銷(xiāo)售套內(nèi)面積：700000000[6000（1-6%）]=124113.4 3.保本銷(xiāo)售率：124113.4161500=76.85% 解題方案： 掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得4.5分，其中式子答對(duì)3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對(duì)得9分 3. 參考答案： 答題要點(diǎn) 1、計(jì)算承購(gòu)總價(jià)：P=600030%[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)0.5%]=355500 2、計(jì)算可以購(gòu)買(mǎi)的面積：S=355500/5000=71.1≈71m2 解題方案： 掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)第一點(diǎn)得6分，其中式子答對(duì)4分，得數(shù)正確2分，答對(duì)第二點(diǎn)得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對(duì)得9分 4. 參考答案： 1、收益還原法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益和投資經(jīng)營(yíng)期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。 2、計(jì)算公式： 項(xiàng)目售價(jià)=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來(lái)各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營(yíng)期限 解題方案： 掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)第一點(diǎn)得3分，答對(duì)第二點(diǎn)6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對(duì)得9分 5. 參考答案： 每年酒店客房最大需求量（戶(hù)）= P/（365Ra） 式中：P----每年接待過(guò)夜游客總?cè)舜?R----保本開(kāi)房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案： 掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分 三、簡(jiǎn)答題（40分，共 5 題，每小題 8 分） 1. 參考答案： （1）國(guó)家因素變化形成的風(fēng)險(xiǎn) （2）企業(yè)因素變化形成的風(fēng)險(xiǎn) （3）市場(chǎng)因素變化形成的風(fēng)險(xiǎn) （4)自然因素變化形成的風(fēng)險(xiǎn) 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得2分，全部答對(duì)得4分 2. 參考答案： 在飽和期，市場(chǎng)規(guī)模最大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，利潤(rùn)降低。 解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 全部回答對(duì)得6分 3. 參考答案： 對(duì)策劃執(zhí)行的監(jiān)控應(yīng)當(dāng) （1）全程跟蹤，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理 （2）應(yīng)積極與項(xiàng)目業(yè)主、設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售等單位及部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，保證策劃方案的執(zhí)行效率。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得2分，全部答對(duì)得4分 4. 參考答案： （1）高價(jià)策略的目標(biāo)在于提升樓盤(pán)的含金量，追求利潤(rùn)最大化，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。 （2）當(dāng)市場(chǎng)高端客戶(hù)資源豐富、項(xiàng)目產(chǎn)品檔次較高且具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)缺乏時(shí)，項(xiàng)目定價(jià)可以高價(jià)策略。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得2分，全部答對(duì)得4分 5. 參考答案： （1）營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的居心供應(yīng)促進(jìn)企業(yè)與目標(biāo)客戶(hù)溝通，擴(kuò)大企業(yè)及項(xiàng)目影響，為品牌塑造積累基礎(chǔ)。 （2）其活動(dòng)可大可小，不論大小活動(dòng)都應(yīng)邀請(qǐng)客戶(hù)代表、新聞媒體等社會(huì)各界廣泛參與，并應(yīng)全面展現(xiàn)企業(yè)文化和項(xiàng)目理念，及時(shí)對(duì)外報(bào)道，制造新聞熱點(diǎn)效應(yīng)，擴(kuò)大社會(huì)影響面。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得2分，全部答對(duì)得4分 四、論述題（20分，共 4 題，每小題 5 分） 1. 參考答案： 90年代中期以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響而一直處于低靡狀態(tài)，市場(chǎng)疲軟使得大量商品房滯銷(xiāo)空置，為促進(jìn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注推銷(xiāo)策略與技巧的應(yīng)用，推銷(xiāo)策劃在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生。推銷(xiāo)策劃認(rèn)為后期的銷(xiāo)售策略對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成敗起著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)策劃應(yīng)重視房地產(chǎn)后期銷(xiāo)售中各種銷(xiāo)售策略與技巧的研究與應(yīng)用，在策劃重點(diǎn)上強(qiáng)調(diào)4P策略的組合運(yùn)用。這一階段從事策劃的，大多是從銷(xiāo)售、廣告、新聞、公關(guān)、文學(xué)等專(zhuān)業(yè)轉(zhuǎn)行的，其策劃雖有一定的思想性，但務(wù)虛不務(wù)實(shí)，多以概念炒作為主。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)推銷(xiāo)策劃產(chǎn)生的背景,定義,策劃思維各得2分，全部答對(duì)得6分 2. 參考答案： 一是繼承與創(chuàng)新； 二是傳統(tǒng)與現(xiàn)代； 三是現(xiàn)實(shí)與超前； 四是市場(chǎng)與效益； 五是整體與細(xì)節(jié) 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分 3. 參考答案： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論主要是研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域資源開(kāi)發(fā)、區(qū)域政策選擇等區(qū)域發(fā)展問(wèn)題。自杜能提出農(nóng)業(yè)區(qū)位論以來(lái)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論發(fā)展至今已有170多年的歷史。先后經(jīng)歷了以企業(yè)區(qū)位選擇為中心的傳統(tǒng)區(qū)位理論發(fā)展階段和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展為核心的區(qū)域發(fā)展理論階段。區(qū)域發(fā)展理論認(rèn)為，區(qū)域發(fā)展應(yīng)因地制宜，充分利用自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)及政策優(yōu)勢(shì)，培育區(qū)域增長(zhǎng)極，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合理協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)尊重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的客觀規(guī)律，應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)同步、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)的發(fā)展模式。在資源有限的情況下，應(yīng)逐步開(kāi)發(fā)、穩(wěn)步推進(jìn)、梯度發(fā)展，而不是盲目擴(kuò)張。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論研究的問(wèn)題,產(chǎn)生的背景,觀點(diǎn)各得2分，全部答對(duì)得6分 4. 參考答案： （1）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 前期策劃的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，其財(cái)務(wù)效益是否合理可行，，應(yīng)當(dāng)利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的原理和方法進(jìn)行客觀評(píng)估，分析每種方案的投入產(chǎn)出及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目方案決策提供合理化建議。 （2）項(xiàng)目方案決策 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各備選方案在市場(chǎng)、政策、技術(shù)、資金、效益、風(fēng)險(xiǎn)等方面的對(duì)比分析，選擇出符合政策要求、市場(chǎng)前景廣闊、規(guī)劃技術(shù)可行、啟動(dòng)資金不多、經(jīng)營(yíng)效益較好、投資風(fēng)險(xiǎn)可控的最優(yōu)方案，作為項(xiàng)目實(shí)施的方案。 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對(duì)一點(diǎn)得3分，全部答對(duì)得6分