2018全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《交易制度政策》必考知識點(diǎn)大全
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1、2018全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《交易制度政策》必考知識點(diǎn)大全 全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策 房地產(chǎn)業(yè) １、是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè), ２、包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動. 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng),是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的<基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性>產(chǎn)業(yè),是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 １、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè)； ２、房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)〔開發(fā)〕、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì),屬于第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 <1>可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件. <2>房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力
2、強(qiáng),可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長. <3>可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境. <4>可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè). <5>有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu). <6>可以擴(kuò)大就業(yè). <7>可以增加政府財政收入. 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 １、物業(yè)管理業(yè)：〔勞動密集和知識密集〕 對已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋與配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,并提供相關(guān)服務(wù). ２、物業(yè)承接查驗(yàn)制度：〔查驗(yàn)協(xié)議簽訂后１０日內(nèi)辦理務(wù)業(yè)交接手續(xù)〕 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照合同的約定,共同對物
3、業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查 和驗(yàn)收的活動. ３、住宅專項(xiàng)維修資金制度： <1>專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金. <2>業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有； 公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于公有住房的售房單位所有 <3>商品住宅、非住宅業(yè)主,按所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金 ①每平方米建筑面積交存首期資金數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價5%~8% <4>出售公有住房交存資金標(biāo)準(zhǔn)為 ①業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r2%. ②售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金
4、<1>多層住宅不低于售房款的20%； <2>高層住宅不低于售房款的30% ４、房地產(chǎn)咨詢業(yè)： 顧問服務(wù),包括市場調(diào)查、投資可研、項(xiàng)目策劃等,由估價機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與估價是或經(jīng) 紀(jì)人承擔(dān) ５、房地產(chǎn)估價業(yè)：〔知識密集〕 評估房地產(chǎn)的價值,為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害 賠償、課稅等提供價值參考. ６、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：〔勞動密集和知識密集〕 <1>幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人或者幫助房地產(chǎn)的購買者、 承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn) <2>在成熟房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居房地產(chǎn)主體地位 房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估
5、價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)合稱為<房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)> 目前,我國房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位的是<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)>. 我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段： １、試點(diǎn)探索階段２、全面推進(jìn)階段３、深化改革階段 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定,從〔1998年下半年〕開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化. 房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象 調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會關(guān)系 １、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：獲得建設(shè)用地使用權(quán),開發(fā)過程中產(chǎn)生的關(guān)系,包括兩方面內(nèi)容 <1>獲得建筑用地使用權(quán) <2>在獲得建筑用地使用權(quán)的土地
6、上建造房屋 ２、房地產(chǎn)交易關(guān)系：買賣、租賃、抵押等交易行為中產(chǎn)生的關(guān)系 ３、物業(yè)管理關(guān)系：修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等產(chǎn)生的法律關(guān)系 ４、行政管理關(guān)系：實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時發(fā)生的法律關(guān)系 ５、住房保障法律關(guān)系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關(guān)系 住房保障法律關(guān)系中涉與的重點(diǎn)問題： <1>保障對象： 住房困難且收入、財產(chǎn)等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員 <2>保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補(bǔ)貼 <3>房源籌集：建設(shè)、收購、租賃、受贈、政府投資、社會力量投資 <4>租賃型保障房運(yùn)作模式：市場租金、分檔補(bǔ)貼的運(yùn)作模式 <5>產(chǎn)權(quán)型保障房運(yùn)作模式：共有產(chǎn)
7、權(quán)的運(yùn)作模式.〔滿足條件的前提下才可以上市交易〕 <6>準(zhǔn)入、退出：不符合條件或違規(guī)時退出.〔可訴請法院強(qiáng)制執(zhí)行〕 典型特征是其主體法律地位不平等的房地產(chǎn)法調(diào)整對象是<房地產(chǎn)行政管理關(guān)系> 房地產(chǎn)法的調(diào)整對象中,<房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系>是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系. 房地產(chǎn)法規(guī)政策體系 由房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成 １、憲法：國家根本大法 ２、房地產(chǎn)法律：人大頒布,僅次于憲法 《城市房地產(chǎn)管理法》《物權(quán)法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《民法通則》《合同法》；《擔(dān)保法》；資產(chǎn)評估法 ３、房地產(chǎn)行政法規(guī)：是
8、以國務(wù)院令頒布的,主要有 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《中華人民##國土地管理法實(shí)施條例》；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 《住房公積金管理?xiàng)l例》等 ４、地方性法規(guī)： 指有立法權(quán)的地方人民代表大會與其常務(wù)委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定 ５、行政<部門>規(guī)章和規(guī)范性文件 <1>行政規(guī)章包括國務(wù)院部委制定的部門規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、商 品房屋租賃管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊房地產(chǎn)估價師
9、管理辦法、城市危險房屋管理規(guī)定、建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的15項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定等 <2>規(guī)范性文件是指行政機(jī)關(guān)依法制定的具有普遍約束力的文件,具有約束和規(guī)范人們行 為的性質(zhì). ①規(guī)范性文件： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試實(shí)施辦法、國有土地上房屋征收評估辦法 ②技術(shù)規(guī)范： 房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程 ６、最高人民法院的司法解釋： 最高人民法院在審理房地產(chǎn)案件中,會對房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問題進(jìn)行解釋,或者對疑難問題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件 《房屋登記辦法》屬于<行政規(guī)章>. 全國人民代表大會與其常
10、務(wù)委員會頒布的非專門法律即相關(guān)的法律有<《民法通則》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《合同法》《擔(dān)保法》>.專門法律:《城市房地產(chǎn)管理法》 房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章主要是指國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的規(guī)章,具體包括 <《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》> 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定, 國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度. 但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外.〔無償、無使用期限〕 房地產(chǎn)成交價格申報制度〔法定義務(wù)〕 １、房地產(chǎn)成交價格關(guān)系著當(dāng)事人之間的財產(chǎn)權(quán)益,也關(guān)系著國家的稅費(fèi)收益,成交價格明 顯低于正
11、常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù). ２、通過對房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行申報管理,既防止房地產(chǎn)交易價格失真,又能有效防止交易 雙方為偷逃稅費(fèi)對交易價格做不實(shí)的申報,保證國家的稅費(fèi)不流失. 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定"國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度. １、房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估 程序,以①基準(zhǔn)地價、②標(biāo)定地價和③各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照④當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估" ２、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布.具體辦法由國務(wù)院規(guī)定 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 １、由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草
12、原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé), 基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺"四統(tǒng)一". ２、房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)〔房地產(chǎn)〕部門承擔(dān) 房地產(chǎn)交易管理 是指政府與其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段,對房地產(chǎn)交易活動行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動,是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容. 通過對房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行<申報>管理,既防止房地產(chǎn)交易價格失真又能保證國家的稅費(fèi)不流失 根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定,<直轄市、市、縣人民政府建設(shè)<房地產(chǎn)>主管部門>是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān) 房地產(chǎn)權(quán)利的種類 房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)利的種類
13、中,屬于用益物權(quán)的是〔土地承包經(jīng)營權(quán)〕. 房地產(chǎn)所有權(quán)： １、房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利. ２、占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能,構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu), ３、所有權(quán)是一級權(quán)能,其他四項(xiàng)為二級權(quán)能,具有相對的獨(dú)立性,它們在一定的條件下 同一級權(quán)能相分離時,一級權(quán)能不會因此而喪失,其條件是擁有二級權(quán)能者對所有權(quán) 人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人. 房地產(chǎn)所有權(quán)的特性 １、完全性：房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán) ２、整體性〔單一性〕：不能在內(nèi)容或者時間上加以分割 ３、恒久性：其存
14、在沒有存續(xù)期間,不因時效而消滅 ４、彈力性： 當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時,無論被任何人或任何組織控制,房地產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)索回. ５、絕對性： 與債權(quán)相比,所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn).而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助〔即履行債務(wù)〕為條件. 房地產(chǎn)所有權(quán)的種類 １、單獨(dú)所有：一個單位或個人享有所有權(quán) ２、共有：兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán),包括按份共有和共同共有 ３、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利.是一種復(fù)合性的權(quán)利. ４、房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) <1>土地所有權(quán)
15、只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種, <2>房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán),集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種. 房地產(chǎn)所有權(quán)的特性有〔A 完全性B 整體性C 恒久性D 彈力性〕 房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括<家庭所有> 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利 １、建設(shè)用地使用權(quán) <1>建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物與其附屬設(shè)施 <2>取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價出資〔入股〕和授權(quán)經(jīng)營,沒有轉(zhuǎn)讓 ２、宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅與其附屬設(shè)施 ３、土地承包經(jīng)營權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對
16、其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn). ４、地役權(quán) 房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn),以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利.包括通行地役權(quán),排水地役權(quán),眺望地役權(quán),采光地役權(quán),支撐地役權(quán),排污地役權(quán)等 <1>地役權(quán)人：房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人 <2>供役地：他人的房地產(chǎn) <3>需役地：自己的房地產(chǎn) ５、抵押權(quán) 債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有,將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價
17、款優(yōu)先受償. <1>抵押人：債務(wù)人或者第三人 <2>抵押權(quán)人：債權(quán)人 <3>抵押房地產(chǎn)：用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn) ６、租賃權(quán) 以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 下列各項(xiàng)中,不屬于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有<農(nóng)業(yè)用地使用權(quán) > 房屋所有制 城鎮(zhèn)房屋所有制－按所有制結(jié)構(gòu)劃分： １、全民所有制房產(chǎn)〔國家授權(quán)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、企事業(yè)單位和軍隊(duì)管理〕, ２、集體所有制房產(chǎn)：社會主義勞動群眾集體組織所有的房地產(chǎn), ３、私人所有房產(chǎn)〔國家保護(hù)私人房產(chǎn)〕：商品房、保障性住房、已購公有住房、軍產(chǎn)房等 ４、外資與中外合資房產(chǎn) 〔外國政府、企業(yè)、團(tuán)體和
18、僑民所有；我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營的房產(chǎn)〕, ５、其他房產(chǎn)如##房產(chǎn)、私營股份公司房產(chǎn) 城鎮(zhèn)房屋所有制－按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分 １、單獨(dú)所有房產(chǎn)、 ２、共有 〔公民個人共有房產(chǎn),公民與集體、國家共有房產(chǎn)以與外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產(chǎn)〕 3、建筑物區(qū)分所有權(quán) <1>對專有部分的所有權(quán) <2>對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán) <3>對共有部分享有共同管理的權(quán)利 農(nóng)村房屋所有制 １、我國農(nóng)村房屋實(shí)行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度. ２、農(nóng)民對宅基地?fù)碛惺褂脵?quán),對在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán). ３、小產(chǎn)權(quán)房： 由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議
19、租用集體土地后,在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房.屬于##建設(shè)和銷售,不受國家法律保護(hù). 房屋所有權(quán)的取得 １、原始取得 ①依法建造房屋；②依法沒收房屋；③收歸國有的無主房屋；④合法添附的房屋〔如翻建、加層〕. ２、繼受取得 <1>因法律行為繼受取得：①如房屋買賣〔包括拍賣〕；②房屋贈與；③房屋相互交換 <2>因法律事件繼受取得：指因①被繼承人死亡〔包括宣告死亡〕的法律事件, ②繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)的消滅 因某種法律事實(shí)的出現(xiàn),使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利. <1>房屋產(chǎn)
20、權(quán)主體的消滅.房屋所有權(quán)人〔自然人〕死亡、法人被終止 <2>房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅. <3>房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對該房產(chǎn)權(quán)利的消滅. <4>因國家行政命令或法院判決而喪失. ①房產(chǎn)征收、②法院判決使原房產(chǎn)權(quán)利人生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán). <5>房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán). 我國房屋所有權(quán)的特點(diǎn) <1>房屋的國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個人所有權(quán)同時并存,同等地受到憲法和法律的保護(hù). <2>房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋,而不是單指組成房屋的材料. <3>房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)不可分離. <4>國家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離.國家
21、享有所有權(quán),國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán). <5>房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約. <6>房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn),需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù). 房屋征收的概念 國家為了公共利益的需要,依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個人與其他不動產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨?20##1月21日國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 房屋征收的限制條件 <1>只能為了公共利益的需要； <2>必須嚴(yán)格依照法定的權(quán)限和程序； <3>政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn), <4>以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補(bǔ)償. 房屋征收的前提條件 公共利益是國家征
22、收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件
<1>國防和外交的需要
<2>由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要
<3>由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物
保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
<4>由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要
<5>由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城
區(qū)改建的需要；
<6>法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要.
征收土地具有的明顯的特點(diǎn)包括
23、和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活,依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償；E 被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?
征收與征用的區(qū)別有〔A 適用對象不同 B 前提條件不同D 所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同E 補(bǔ)償內(nèi)容不同〕
對被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括〔A 被征收房屋價值的補(bǔ)償 B 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償 C 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償〕
土地所有制的性質(zhì)和形式
１、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會主義公有制,其形式有兩種,
一種是全民所有制,另一種是勞動群眾集體所有制.
２、土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心,也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)
土地的全民所有制
全民所 24、有制的土地被稱為國家所有土地,簡稱國有土地,其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使.
國有土地所有權(quán)由〔國務(wù)院〕代表國家行使
國有土地的范圍,其規(guī)定如下：
１、城市市區(qū)的土地；
２、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；
３、國家依法征收的土地；
４、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂與其他土地；
５、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地；
６、因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)
民集體所有的土地.
土地的勞動群眾集體所有制
勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式,該種所有 25、制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地,簡稱集體土地
農(nóng)民集體的范圍有下列3種：
１、農(nóng)民集體；
２、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；
３、鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕農(nóng)民集體.
《憲法》第十條規(guī)定：
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有；
宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有.
第九條規(guī)定：
礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,都屬于國家所有,即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外
以下關(guān)于我國現(xiàn)行土地基本制度理解正確的是
26、勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式>.
土地登記制度
根據(jù)《土地管理法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》,國家依法實(shí)施土地登記制度.土地登記是指,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利與相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為.
土地登記的內(nèi)容：
１、集體土地所有權(quán)登記
２、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)登記
３、建設(shè)用地使用權(quán)登記
４、宅基地使用權(quán)登記
５、土地他項(xiàng)權(quán)利〔包括抵押權(quán)、承租權(quán)以與法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利〕
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》,土地登記由土地所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所 27、屬各區(qū)的土地登記
依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個人不得侵犯
土地用途管制制度
１、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,將土地用途分為①農(nóng)用地、②建設(shè)用地和③未利用土地.
２、土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn).控制建設(shè)用地總量,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
耕地保護(hù)制度
十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策.
《物權(quán)法》,國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù),嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量
耕地
是指種植農(nóng)作物的土地,包括①熟地、②新開發(fā)復(fù)墾整理地、③休閑地、④輪歇地
草田輪作地：
以種植農(nóng)作物 28、為主,間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂〔指海岸潮間淺灘〕.耕地中還包括南方寬<1.0米,北方寬<2.0米的溝、渠、路和田埂
中國耕地所具有的明顯特點(diǎn)包括
土地使用制－城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革
改革開放前的行政劃撥、無償、無限期、無流動的土地使用制度改為土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度.
國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：
《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采?、俪鲎尰颌趧潛艿确绞?
另外還包括③租賃、④作價出資〔入股〕和⑤授權(quán)經(jīng)營方式
國有建設(shè)用地使 29、用權(quán)劃撥的概念
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥,是指
１、縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用,或者２、將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為
國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍
１、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
２、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；
３、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地.
國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征：
１、以劃撥方式取得的土地使用權(quán),除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制.
２、劃撥土地使用權(quán)包括
<1>土地使用者繳納征收〔拆遷〕安置、補(bǔ)償費(fèi)用〔如城市 30、的存量土地或集體土地〕和
<2>無償取得〔如國有的荒山、沙漠、灘涂等〕兩種形式.
３、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,以劃撥方式取得的土地使用權(quán),未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、
出租、抵押等經(jīng)營活動.
４、取得劃撥土地使用權(quán),必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù).
５、在國家沒有法律規(guī)定之前,在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地,
除出讓土地以外的土地,均按劃撥土地進(jìn)行管理.
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式：
１、招標(biāo)出讓方式
市、縣人民政府國土資源行政 31、主管部門發(fā)布招標(biāo)公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為.
２、拍賣出讓方式
出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點(diǎn)、進(jìn)行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為.
３、掛牌出讓方式
出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為.
４、協(xié)議出讓方式
國家以協(xié)議方式將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土 32、地使用權(quán)出讓金的行為.《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以與同一土地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓.與掛牌方式出讓
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限
１、居住用地70年；
２、工業(yè)用地50年；工業(yè)廠房
３、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；
４、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；大型超市
５、綜合或其他用地50年.
繼續(xù)使用土地申請方式
１、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期,
２、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿,繼續(xù)使用土地的,
<1>屆滿前一年申請續(xù)期,
<2>經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出 33、讓合同,依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
１、當(dāng)事人的名稱和住所；
２、土地界址、面積等；
３、建筑物、構(gòu)筑物與其附屬設(shè)施占用的空間；
４、土地用途；
５、使用期限；
６、出讓金等費(fèi)用與其支付方式；
７、解決爭議的方法
國有建設(shè)用地租賃的概念
國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為
國有建設(shè)用地租賃的方式
①招標(biāo)、②拍賣或者③雙方協(xié)議
國有建設(shè)用地租賃的期限
１、租賃期限：短期租賃和長期租賃,
２、短期租賃年限一般不超過5年,
３、長期租賃具體租賃期限由租賃合同
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