工程測(cè)量畢業(yè)論文17頁(yè)

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1、 一、 工程測(cè)量的發(fā)展沿革 （一）、工程測(cè)量的現(xiàn)代定義 當(dāng)代人對(duì)工程測(cè)量學(xué)的定義是：工程測(cè)量技術(shù)指在工程建設(shè)的勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工和管理階段中運(yùn)用的各種測(cè)量理論、方法和技術(shù)的總稱。 傳統(tǒng)工程測(cè)量技術(shù)的服務(wù)領(lǐng)域包括建筑、水利、交通、礦山等部門(mén)，其基本內(nèi)容有測(cè)圖和放樣兩部分。現(xiàn)代工程測(cè)量己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了僅僅為工程建設(shè)服務(wù)的概念，它不僅涉及工程的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)幾何與物理量測(cè)定，而且包括對(duì)測(cè)量結(jié)果的分析，甚至對(duì)物體發(fā)展變化的趨勢(shì)預(yù)報(bào)。蘇黎世高等工業(yè)大學(xué)馬西斯教授指出：“一切不屬于地球測(cè)量，不屬于國(guó)家地圖集的陸地測(cè)量，和不屬于法定測(cè)量的應(yīng)用測(cè)量都屬于工程測(cè)量”。我國(guó)近代以來(lái)工程測(cè)量可追溯至? 1932年

2、，同濟(jì)大學(xué)工學(xué)院高等測(cè)量系正式成立，成為當(dāng)時(shí)國(guó)立大學(xué)中惟一的測(cè)量系，并成為我國(guó)民用測(cè)繪高等教育事業(yè)的發(fā)祥地。隨著傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)向數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)轉(zhuǎn)化，我國(guó)工程測(cè)量的發(fā)展可以概括為“四化”和“十六字”，所謂“四化”是：工程測(cè)量?jī)?nèi)外業(yè)作業(yè)的一體化，數(shù)據(jù)獲取及其處理的自動(dòng)化，測(cè)量過(guò)程控制和系統(tǒng)行為的智能化，測(cè)量成果和產(chǎn)品的數(shù)字化?！笆帧笔牵哼B續(xù)、動(dòng)態(tài)、遙測(cè)、實(shí)時(shí)、精確、可靠、快速、簡(jiǎn)便。 （二）、先進(jìn)的地面、空間測(cè)量?jī)x器在工程測(cè)量中的應(yīng)用 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)出現(xiàn)許多先進(jìn)的地面測(cè)量?jī)x器，為工程測(cè)量提供了先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，如：光電測(cè)距儀、精密測(cè)距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子水準(zhǔn)儀、數(shù)字

3、水準(zhǔn)儀、激光準(zhǔn)直儀、激光掃平儀等，為工程測(cè)量向現(xiàn)代化、自動(dòng)化、數(shù)字化方向發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，改變了傳統(tǒng)的工程控制網(wǎng)布網(wǎng)、地形測(cè)量、道路測(cè)量和施工測(cè)量等的作業(yè)方法。三角網(wǎng)已被三邊網(wǎng)、邊角網(wǎng)、測(cè)距導(dǎo)線網(wǎng)所替代；光電測(cè)距三角高程測(cè)量代替 三、四等水準(zhǔn)測(cè)量；具有自動(dòng)跟蹤和連續(xù)顯示功能的測(cè)距儀用于施工放樣測(cè)量；無(wú)需棱鏡的測(cè)距儀解決了難以攀登和無(wú)法到達(dá)的測(cè)量點(diǎn)的測(cè)距工作；電子速測(cè)儀為細(xì)部測(cè)量提供了理想的儀器；精密測(cè)距儀的應(yīng)用代替了傳統(tǒng)的基線丈量。GPS是美國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始研制,歷時(shí)20年,耗資200億美元,于1994年全面建成,具有海、陸、空進(jìn)行全方位實(shí)施三維導(dǎo)航與定位能力的新一代衛(wèi)星導(dǎo)航與定

4、位系統(tǒng)。隨著GPS定位技術(shù)的不斷改進(jìn),軟、硬件的不斷完善,長(zhǎng)期使用的測(cè)角、測(cè)距、測(cè)水準(zhǔn)為主體的常規(guī)地面定位技術(shù),正在逐步被以一次性確定三維坐標(biāo)的高速度、高精度、費(fèi)用省、操作簡(jiǎn)單的GPS技術(shù)代替。GIS 是一個(gè)基于數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)（ DBMS ）的分析和管理空間對(duì)象的信息系統(tǒng)，以地理空間數(shù)據(jù)為操作對(duì)象是地理信息系統(tǒng)與其它信息系統(tǒng)的根本區(qū)別由于信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字時(shí)代的來(lái)臨，理論上來(lái)說(shuō)，GIS可以運(yùn)用于現(xiàn)階段任何行業(yè)?！募夹g(shù)和應(yīng)用的角度， GIS 是解決空間問(wèn)題的工具、方法和技術(shù)； RTK（Real - time kinematic）實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分法。這是一種新的常用的GPS測(cè)量方法，以前的靜態(tài)、快

5、速靜態(tài)、動(dòng)態(tài)測(cè)量都需要事后進(jìn)行解算才能獲得厘米級(jí)的精度，而RTK是能夠在野外實(shí)時(shí)得到厘米級(jí)定位精度的測(cè)量方法，它采用了載波相位動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，是GPS應(yīng)用的重大里程碑，它的出現(xiàn)為工程放樣、地形測(cè)圖，各種控制測(cè)量帶來(lái)了新曙光，極大地提高了外業(yè)作業(yè)效率。 二、工程測(cè)量對(duì)于工程質(zhì)量的作用 （一）、工程測(cè)量在建筑定位及基礎(chǔ)施工階段對(duì)工程質(zhì)量的作用 在工程開(kāi)始施工前，首先通過(guò)測(cè)量把施工圖紙上的建筑物在實(shí)地進(jìn)行放樣定位以及測(cè)定控制高程，為下一步的施工提供基準(zhǔn)。這一步工作非常重要，測(cè)量精度要求非常高，關(guān)系整個(gè)工程質(zhì)量的成敗。假如在這一環(huán)節(jié)里面出現(xiàn)了差錯(cuò)，那將會(huì)造成重大質(zhì)量事故，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失是無(wú)法估

6、量。在施工行業(yè)里也發(fā)生過(guò)類似工程質(zhì)量事故：圖紙上建筑物的正北方向變成了正南方向，事故的處理結(jié)果是：把已經(jīng)建好的房子重新砸掉，再?gòu)牧汩_(kāi)始?？梢?jiàn)建筑物的定位測(cè)量是多么的重要。 在基礎(chǔ)施工階段，基礎(chǔ)樁位的施工更加需要準(zhǔn)確的工程測(cè)量技術(shù)保證。根據(jù)施工規(guī)范的要求，承臺(tái)的樁位的允許偏差值很小。一旦樁位偏差超過(guò)規(guī)范要求，將會(huì)引起原承臺(tái)設(shè)計(jì)的變化，從而增加了工程成本。嚴(yán)重的樁位偏差將會(huì)導(dǎo)致樁位作廢，需要重新補(bǔ)樁等處理措施，一方面影響了施工的進(jìn)度，另一方面，改變了原來(lái)的受力計(jì)算，對(duì)建筑物埋下了質(zhì)量的隱患。 在土方開(kāi)挖及底板基礎(chǔ)施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)要求，底板、承臺(tái)、底梁的土方開(kāi)挖是要盡量避免撓動(dòng)工作面以下的土

7、層，因此周密、細(xì)致的測(cè)量工作能控制土方開(kāi)挖的深度及部位，避免超挖及亂挖。從而能保證墊層及磚胎膜的施工質(zhì)量，對(duì)與采用外防水的工程意義尤為重大。另外墊層及樁頭標(biāo)高控制測(cè)量的精度，是保證底板鋼筋綁扎是否超高，底板混凝土施工平整度的最有效措施。 工程測(cè)量在基礎(chǔ)施工階段的另外一個(gè)重點(diǎn)是基礎(chǔ)墻柱鋼筋的定位放線，在這一個(gè)環(huán)節(jié)里面，容不得有半點(diǎn)差錯(cuò)。否則將導(dǎo)致嚴(yán)重的質(zhì)量事故發(fā)生。對(duì)于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，面積較大的工程，只有周密、細(xì)致的進(jìn)行測(cè)量放線方能保證墻柱插筋質(zhì)量，避免偏位、移位等情況的發(fā)生。 （二）、工程測(cè)量在主體結(jié)構(gòu)施工階段對(duì)工程質(zhì)量的作用 在主體結(jié)構(gòu)施工階段，工程測(cè)量對(duì)于工程質(zhì)量的影響主要有以下幾個(gè)方面：

8、墻柱平面放線、建筑物垂直度控制、主體標(biāo)高控制、樓板、線條、構(gòu)件的平整度控制等。其中墻柱平面放線的精確度，直接影響建筑物的總體垂直度，對(duì)墻柱鋼筋綁扎、模板施工的質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。所以每次混凝土施工完畢后，第一道工序就是測(cè)量放線。通過(guò)了測(cè)量放線不但能夠?yàn)橄乱坏拦ば蛱峁┮罁?jù)，并且能及時(shí)發(fā)現(xiàn)上一道工序所遺留下來(lái)的問(wèn)題，使得其他專業(yè)的施工人員及時(shí)處理已經(jīng)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，避免了問(wèn)題的累積，最終導(dǎo)致質(zhì)量事故。 在標(biāo)高測(cè)量控制方面，能為模板施工提供準(zhǔn)確的基準(zhǔn)點(diǎn)，是模板施工平整度的保證。同時(shí)為混凝土施工提供標(biāo)高控制線，保證澆筑后的混凝土平整度。精確的標(biāo)高控制，是施工人員嚴(yán)格按圖施工的前提。對(duì)于施工面積較大的

9、工程，如何保證模板施工的總體平整度、混凝土面的平整度，基本的前提就是測(cè)定一個(gè)準(zhǔn)確、詳細(xì)的標(biāo)高控制系統(tǒng)面。 建筑物垂直度控制測(cè)量是主體施工中的一個(gè)重點(diǎn)，除了作好每層樓的垂直度觀測(cè)，為專業(yè)質(zhì)檢人員及時(shí)檢查、調(diào)整提供控制數(shù)據(jù)以外，還為施工人員提供更詳細(xì)的豎向控制線。由于垂直度控制的好壞是直接反映施工質(zhì)量的最重要的因素之一（特別在中高層建筑的施工中）。垂直度偏差過(guò)大，必須通過(guò)裝飾階段的抹灰等措施來(lái)彌補(bǔ)。除了所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失不說(shuō)，還會(huì)埋下一個(gè)隱患：抹灰的厚度過(guò)大，容易造成墻面空鼓，從引發(fā)外墻滲漏等質(zhì)量通病，更嚴(yán)重的情況會(huì)脫落，導(dǎo)致高空墜物的危險(xiǎn)。 （三）、工程測(cè)量在裝飾裝修施工階段對(duì)工程質(zhì)量的作用

10、 建筑物經(jīng)過(guò)裝飾裝修階段將成為成品或半成品交付業(yè)主使用，前期主體所遺留的質(zhì)量缺陷問(wèn)題必須通過(guò)這一階段進(jìn)行整改、處理、隱蔽。所以這個(gè)階段的測(cè)量工作的精度、質(zhì)量直接影響到該工程的總體質(zhì)量。測(cè)量工作的主要內(nèi)容是：室內(nèi)外地面標(biāo)高控制；外墻裝飾垂直度控制；局部構(gòu)件、線條的施工放線，內(nèi)墻裝飾平整度、垂直度測(cè)量等工作。其中室內(nèi)外地面標(biāo)高控制線是保證建筑裝修地面整體平整度的重要依據(jù)；磚砌體平面放線是必不可少的工作，是按圖施工的前提條件。外墻裝飾垂直控制線的測(cè)量精度很大程度上決定外墻的整體裝修質(zhì)量，是外墻抹灰、墻面磚、幕墻施工等工作的基本依據(jù)。 （四）、工程施工及運(yùn)營(yíng)期間的變形觀測(cè)對(duì)工程質(zhì)量的意義 建筑物的

11、沉降觀測(cè)在施工過(guò)程中有著重大的意義。通過(guò)觀測(cè)取得的第一手資料，可以監(jiān)測(cè)建筑物的狀態(tài)變化和工作情況，在發(fā)生不正?，F(xiàn)象時(shí)，及時(shí)分析理由，采取措施，防止重大質(zhì)量事故的發(fā)生。變形觀測(cè)具體包括：基礎(chǔ)邊坡的位移觀測(cè)；建筑物主體的沉降觀測(cè)；高層建筑物的水平位移觀測(cè)等。準(zhǔn)確的觀測(cè)成果為施工期間的工程質(zhì)量、人民財(cái)產(chǎn)安全提供了最有效的保證。特別是在深基坑施工、填海區(qū)、地質(zhì)斷層構(gòu)造帶的施工工程顯得尤為重要。而由于建筑物沉降、位移引起的邊坡及道路坍塌、樓房及橋梁倒塌等安全質(zhì)量事故屢見(jiàn)報(bào)端。因此我們必須努力作好建筑物的變形觀測(cè)，確保工程的施工質(zhì)量。工程測(cè)量與安全事故常常有關(guān)聯(lián)的，具體不做闡述。 （五）、工程測(cè)量對(duì)防治

12、質(zhì)量通病的積極意義 常見(jiàn)的質(zhì)量通病不外乎鋼筋、模板、混凝土等方面的問(wèn)題，與測(cè)量放線有關(guān)的分別如下：鋼筋偏位、模板平整度、墻柱垂直度、混凝土表面平整度、樓地面平整度、外墻門(mén)窗工程垂直度等。要預(yù)防上述通病的發(fā)生，除了施工人員的主觀原因之外，必須為施工人員提供準(zhǔn)確的、周到的、詳細(xì)的測(cè)量控制水平線、平面控制線、垂直控制線等。如果測(cè)量工作方面出了問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)引起施工質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。我們?cè)谑┕ぶ兄灰褱y(cè)量工作做好，對(duì)防治質(zhì)量通病就起到非常積極的作用。 另一方面，精確、詳細(xì)的測(cè)量成果為專業(yè)質(zhì)量檢查人員提供參考和依據(jù)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的檢查和整改，能把很多質(zhì)量問(wèn)題“扼殺在搖籃之中”，由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，由消極轉(zhuǎn)變?yōu)榉e

13、極，對(duì)防治質(zhì)量通病有著非常重要的意義。 三、案例引用介紹 （一）、工程概況 石屏縣農(nóng)村信用聯(lián)社營(yíng)業(yè)樓項(xiàng)目地處匯源路中段與雞石高速入口交匯處，項(xiàng)目為商住樓。規(guī)劃建設(shè)用地面積為約55畝，商業(yè)建筑面積5317平方米。立面在5層、15層夾層經(jīng)過(guò)2次收縮。 （二）、工程定位測(cè)量 1、測(cè)設(shè)施工方格網(wǎng)如圖 2、測(cè)設(shè)主軸線控制樁 本工程引測(cè)軸線采用的是軸線控制樁。龍門(mén)樁不適用于本工程，固棄之不用。高程建筑一般施工方格網(wǎng)控制線的測(cè)距精度不低于L/10000，測(cè)角精度不低于±10”，本工程要求，測(cè)角中誤差不大于±5”測(cè)距邊長(zhǎng)誤差不大于±10mm. (三)、基礎(chǔ)施工測(cè)量 1、測(cè)設(shè)基坑開(kāi)挖邊

14、線 根據(jù)已有的建筑物軸線控制樁確定角樁以及建筑物的外圍邊線，考慮基礎(chǔ)施工所需的寬度，測(cè)設(shè)出了基坑的開(kāi)挖邊線并撒出灰線的。 2、基坑開(kāi)挖時(shí)的測(cè)量工作 基坑深度為7.8m,開(kāi)挖過(guò)程中，1）、使用全站儀將門(mén)口門(mén)墩±0.000點(diǎn)引測(cè)到基坑底，2）、使用水準(zhǔn)儀控制開(kāi)挖深度。 3、基礎(chǔ)放線及標(biāo)高控制 （1）基礎(chǔ)放線 基礎(chǔ)為樁與箱形的復(fù)合基礎(chǔ)。基坑開(kāi)挖完后，先做了各條軸線和樁孔的定位線；之后測(cè)設(shè)箱形基礎(chǔ)的各條邊界線、梁軸線。 測(cè)設(shè)時(shí)，為了通視和量距方便，有時(shí)測(cè)設(shè)軸線的平行線，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)注清楚，以免錯(cuò)用。同時(shí)考慮到了建筑軸線與樁、梁、柱、墻的中線不重合的情況，測(cè)設(shè)時(shí)特別注意到了這點(diǎn)。 （2）

15、標(biāo)高控制 基礎(chǔ)軸線測(cè)設(shè)完成后，使用了全站儀將地面經(jīng)過(guò)監(jiān)理及業(yè)主確認(rèn)的佳年華空港晶座公寓門(mén)口門(mén)墩子上的±0.00點(diǎn)引測(cè)到了坑底，在澆筑砼墊層的時(shí)候用水準(zhǔn)儀抄平。水平控制樁在基坑邊緣設(shè)置了一個(gè)。 （四）建筑的軸線投測(cè) 本工程采用天頂法（即垂準(zhǔn)儀法）來(lái)保證各層放線和結(jié)構(gòu)垂直度的控制。樓層施工時(shí)在控制點(diǎn)以上同一鉛垂線方向每層留300×300mm洞口，作為以后垂直軸線投測(cè)觀察孔。 操作過(guò)程，儀器置中并調(diào)平，同時(shí)在測(cè)站天頂上方放置一塊十字劃分板，分劃板位置放在洞口上，然后將儀器望遠(yuǎn)鏡調(diào)焦到目標(biāo)分劃板，十字絲成像清晰，這是用對(duì)講機(jī)通知上方把目標(biāo)分劃板十字絲先移到與儀器十字絲重合，然后轉(zhuǎn)動(dòng)儀器照準(zhǔn)架18

16、0°，看目標(biāo)十字分劃板是否與儀器中十字絲重合，縱橫線取1/2差值。重復(fù)上述操作數(shù)次，直至完全重合為止，投測(cè)完畢。 隨著樓層不斷上升，“天頂法”操作可能會(huì)遇到一定難度，以及考慮到儀器最佳精度范圍，因此考慮在16層（標(biāo)高為+68.300），32層（標(biāo)高+142.300）各轉(zhuǎn)換了一次控制點(diǎn)。復(fù)測(cè)需要的考慮。 （五）建筑的高程測(cè)量 1、標(biāo)高控制點(diǎn)布置在LS-T-S電梯井的內(nèi)墻面上，用紅油漆做出倒三角標(biāo)志，并標(biāo)明高程數(shù)據(jù)，作為以后層面高程引測(cè)依據(jù)。隨著標(biāo)高不斷上升，用鋼尺每升 5層（30m內(nèi)）為一尺段（并轉(zhuǎn)換一次）分段來(lái)做控制各樓層所需標(biāo)高。每次引測(cè)嚴(yán)格從標(biāo)高控制點(diǎn)引出的原則，避免產(chǎn)生累計(jì)誤差

17、。每層復(fù)測(cè)需要的考慮。三、四點(diǎn)90度復(fù)核。 2、樓層上各點(diǎn)標(biāo)高，采用S3水準(zhǔn)儀按照引測(cè)出的標(biāo)高進(jìn)行測(cè)設(shè)。 （六）沉降控制 由于本工程地上結(jié)構(gòu)要與北區(qū)塔樓聯(lián)通，故沉降監(jiān)控在施工過(guò)程中至關(guān)重要。 1、沉降觀測(cè)基準(zhǔn)點(diǎn)為業(yè)主及監(jiān)理確認(rèn)的嘉里公寓門(mén)口±0.00點(diǎn)。 2、在核心筒外圍框架結(jié)構(gòu)出±0.000以前，核心筒結(jié)構(gòu)的四角各布置一個(gè)沉降觀測(cè)點(diǎn)，將沉降觀測(cè)點(diǎn)布置在底層角柱上；在框架結(jié)構(gòu)出±0.000以后，在每根巨型柱上布置一個(gè)沉降觀測(cè)點(diǎn)。 3、觀測(cè)點(diǎn)設(shè)置穩(wěn)固、位置醒目、合理、便于觀測(cè)。觀測(cè)點(diǎn)的做法要求為：在柱子的外側(cè)預(yù)埋100mm×100mm×10mm鋼板，鋼板的底標(biāo)高為+0.500，并在鋼

18、板上焊接沉降觀測(cè)頭子。實(shí)際只是做了紅漆三角，這是不應(yīng)該的。 4、觀測(cè)要求：前后視距差≤2m，視距累計(jì)差≤3m，視距最大長(zhǎng)度≤30m。觀測(cè)過(guò)程滿足要求 5、精度要求：沉降觀測(cè)點(diǎn)相對(duì)后視點(diǎn)高差的測(cè)定容差為±1mm，沉降觀測(cè)點(diǎn)、測(cè)定高程誤差≤±1mm。測(cè)量下來(lái)的結(jié)果滿足要求。 6、施工期間，每增加1層觀測(cè)一次沉降，結(jié)構(gòu)封頂后1個(gè)月觀測(cè)一次。建筑物有良好的穩(wěn)定情況。沉降觀測(cè)的記錄，記錄時(shí)有注明觀測(cè)時(shí)的氣象情況和荷載變化情況。 四、工程測(cè)量學(xué)在今后發(fā)展的前進(jìn)方向 展望未來(lái)，工程測(cè)量學(xué)在以下方面將得到顯著發(fā)展： 測(cè)量機(jī)器人、三維激光掃瞄儀將與GPS、GIS技術(shù)集成，成為快速獲取被測(cè)物體信息的重

19、要儀器。多傳感器集成系統(tǒng)及混合測(cè)量系統(tǒng)的應(yīng)用范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，可望在大區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行無(wú)控制網(wǎng)的各種測(cè)量工作，對(duì)影象、圖形的處理能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。 在變形觀測(cè)數(shù)據(jù)處理和大型工程建設(shè)中，將發(fā)展基于知識(shí)的信息系統(tǒng)，并進(jìn)一步與大地測(cè)量、地球物理、工程與水文地質(zhì)以及土木建筑等學(xué)科相結(jié)合，解決工程建設(shè)中以及運(yùn)行期間的安全監(jiān)測(cè)、災(zāi)害防治和環(huán)境保護(hù)方面的各種問(wèn)題。 工程測(cè)量將從土木工程測(cè)量、三維工業(yè)測(cè)量擴(kuò)展到人體測(cè)量，如人體各器官或部位的顯微測(cè)量和顯微圖像處理。 大型和復(fù)雜結(jié)構(gòu)建筑、設(shè)備的三維測(cè)量、幾何重構(gòu)以及質(zhì)量控制將是工程測(cè)量學(xué)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)處理中數(shù)學(xué)物理模型的建立、分析和辨識(shí)將成為工程測(cè)量

20、學(xué)專業(yè)教育的重要內(nèi)容。 五、結(jié)束語(yǔ) 論文寫(xiě)作到了最后，結(jié)果是測(cè)量學(xué)的現(xiàn)代化、自動(dòng)化、數(shù)字化發(fā)展方向已確定，接下來(lái)的幾十年不會(huì)變，這是確定的。我需要去做的是學(xué)會(huì)使用當(dāng)代先進(jìn)的科學(xué)儀器更輕便地服務(wù)于各類工程測(cè)量，滿足工程對(duì)測(cè)量精度的高要求。遺憾的是由于其設(shè)備的機(jī)器昂貴以及相關(guān)的軟硬件設(shè)備不完備如軟件?；蛟S我會(huì)是使用和完善相關(guān)軟硬件其中的一員。嘻嘻，這算是個(gè)美好愿望吧。我本是一名學(xué)習(xí)建筑工程技術(shù)專業(yè)，卻從事了工程測(cè)量工作，帶著邊工作邊學(xué)習(xí)的思路，開(kāi)始了我的畢業(yè)論文寫(xiě)作。我希望通過(guò)此次的論文寫(xiě)作能夠收獲一個(gè)成果：第一、認(rèn)識(shí)、了解工程測(cè)量學(xué)概況；第二、工程測(cè)量在建筑施工中的應(yīng)用；三、工程測(cè)量學(xué)在今后

21、發(fā)展的前進(jìn)方向；第四、讓一個(gè)非專業(yè)的測(cè)量人員很快上手測(cè)量工種任務(wù)。現(xiàn)在的結(jié)果，我想是不言而喻。 參考文獻(xiàn) 1、 李青岳《工程測(cè)量學(xué)》北京測(cè)繪出版社1984。 2、 張正祿等《工程的變形監(jiān)測(cè)分析與預(yù)報(bào)》北京測(cè)繪出版社2007。 3、 黃聲享，郭英起，易慶林《GPS在測(cè)量工程中的應(yīng)用》北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社2005。 4、 潘正風(fēng)，楊正堯等《數(shù)字測(cè)圖原理與方法》武漢武漢大學(xué)出版社2004。 5、 張正祿，吳棟材等《精密工程測(cè)量》北京測(cè)繪出版社1993。 6、 覃輝等《土木工程測(cè)量》上海同濟(jì)大學(xué)出版社2004。 7、 卓健成《工程控制測(cè)量建網(wǎng)理論》成都西南交通

22、大學(xué)出版社1996。 8、 顧孝烈《城市工程控制網(wǎng)設(shè)計(jì)》上海同濟(jì)大學(xué)出版社1991。 9、 《工程材料規(guī)范GB50026-2007》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，北京中國(guó)計(jì)劃出版社2008。 10、 《城市測(cè)量規(guī)范CJJ8-99》中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社1999。 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 摘 要 進(jìn)入21世紀(jì)，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者需求的多樣化等經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生了許多變化。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

23、的今天，房地產(chǎn)企業(yè)僅靠單項(xiàng)或幾項(xiàng)諸如市場(chǎng)戰(zhàn)略等外在與顯性化的職能戰(zhàn)略至多只能獲得短時(shí)的優(yōu)勢(shì)，惟有追求企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高才能謀求長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)房地中介起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭驚人，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生的同時(shí)，也伴隨著諸如執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不定，從業(yè)人員專業(yè)性不強(qiáng)，技術(shù)手段落后，企業(yè)規(guī)模小等問(wèn)題，特別在運(yùn)營(yíng)管理模式方面還處于探索階段，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此本文研究的是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核心競(jìng)爭(zhēng)力。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介，核心競(jìng)爭(zhēng)力，戰(zhàn)略 引言: 在關(guān)于核心競(jìng)爭(zhēng)力的研究中，對(duì)于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力這一概念有多種定義，包括資源論、能力論、資產(chǎn)機(jī)制、融合論、消費(fèi)者剩余論、體制與制度論、創(chuàng)

24、新論等幾種論述，那么作為非生產(chǎn)型企業(yè)的房地產(chǎn)中介業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力又是什么呢？筆者認(rèn)為：服務(wù)型企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在特定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的企業(yè)能力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的合力，想要深入了解這一問(wèn)題首先就要從了解房地產(chǎn)中介行業(yè)的概念和特點(diǎn)人手。 一、房地產(chǎn)中介業(yè)的概念與特點(diǎn) （一)概念 房地產(chǎn)中介是為交易提供溝通和服務(wù)的機(jī)構(gòu)，中介服務(wù)是指:具有專業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中,為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特征:第一，人員機(jī)構(gòu)特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，企業(yè)必須具備一定條件，

25、并不是所有人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)或提供房地產(chǎn)中介服務(wù)；第二，委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)；第三,有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),委托人一般都應(yīng)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付相應(yīng)的報(bào)酬、傭金。 (二)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是: 1.直接性:職務(wù)與消費(fèi)是同步進(jìn)行的業(yè)務(wù)與客戶之間是直接的，面對(duì)面進(jìn)行的屬于當(dāng)面消費(fèi)、當(dāng)面服務(wù)，服務(wù)的好壞直接受客戶的檢驗(yàn),并對(duì)公司產(chǎn)生直接的影響； 2.時(shí)效性:從接受委托開(kāi)始,到客戶需求滿足而終止； 3.公正性:中介的特定含義在于公正性,可參照性； 4.專業(yè)性:人員的專業(yè)

26、性與標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)性。 根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的概念和特點(diǎn)，我認(rèn)為,中介企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是 ;業(yè)所有能力中最重要、最關(guān)鍵、最根本的能力，核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱決定了一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位和命運(yùn)。 二、房地產(chǎn)中介存在的問(wèn)題 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)雖然已經(jīng)有了一定的發(fā)展，但由于發(fā)展歷史不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，行業(yè)發(fā)展無(wú)序管理、不規(guī)范以及企業(yè)的水平良莠不齊，很多企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)落后,與房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和中國(guó)市場(chǎng)的需求相比存在著很大差距。 (一)相關(guān)政策和市場(chǎng)管理機(jī)制完善不夠具體化 這一問(wèn)題是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中各個(gè)行業(yè)都遇到過(guò)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制改革有關(guān)，也和我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的

27、發(fā)展歷程有關(guān)，用行政手段參與市場(chǎng)管理，造成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不公平、不公正。可見(jiàn)，建立一套完善的政策法規(guī)及相應(yīng)的市場(chǎng)管理機(jī)制是需要在實(shí)踐中不斷探尋和完善的，因此我們行業(yè)的相關(guān)政策和市場(chǎng)管理機(jī)制還有待日后的發(fā)展和完。 (二)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，導(dǎo)致各中介公司和整體從業(yè)人員水平良莠不齊 由于相關(guān)政策和市場(chǎng)機(jī)制的不完善，導(dǎo)致目前行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，評(píng)估行業(yè)的高折扣、高回扣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違規(guī)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題層出不窮。 （三)缺乏誠(chéng)信，整體行業(yè)面臨誠(chéng)信危機(jī) 行業(yè)相關(guān)政策和制度不完善，整體行業(yè)水平參差不齊，凡此種種究其根源便是誠(chéng)信問(wèn)題。在行業(yè)發(fā)展的這幾年中,由于市場(chǎng)各方或多或少的缺乏誠(chéng)信，使得中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)在快速發(fā)

28、展的同時(shí)，也蒙上了一層陰影。尤其是2004年,房地產(chǎn)中介行業(yè)更是陷入了誠(chéng)信危機(jī)，誠(chéng)信問(wèn)題成了社會(huì)廣泛關(guān)注的問(wèn)題，也成了制約房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的瓶頸。 三、從2014年以來(lái)，國(guó)家一直在對(duì)經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)整，下調(diào)GDP等，力求經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。最先開(kāi)始的是房地產(chǎn)，以為它關(guān)系到國(guó)家各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力，房地產(chǎn)度過(guò)了兩年的寒冬，很多小型企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善，紛紛倒閉。 面對(duì)這樣的情形，我對(duì)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、如何以創(chuàng)新的觀念應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的市場(chǎng)進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的分析與探討，以期引發(fā)自己及同行對(duì)中介行業(yè)發(fā)展的思考。房地產(chǎn)中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括一手策劃代理和二手房租售。這里二手房中介企業(yè)是本

29、篇探討的重點(diǎn)。 房產(chǎn)中介公司發(fā)展的關(guān)鍵，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素主要是通過(guò)企業(yè)的市場(chǎng)定位、業(yè)務(wù)模式、利益分配、管理和培訓(xùn)幾個(gè)方面綜合體現(xiàn)的。因此，本土中介企業(yè)要想在國(guó)際化的市場(chǎng)下發(fā)展,應(yīng)該從以下幾個(gè)方面深入研究與建設(shè)打造自己生存的競(jìng)爭(zhēng)力。 （一）、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場(chǎng)潛力，另一方面是群狼分食的激烈競(jìng)爭(zhēng)。而新一輪的競(jìng)爭(zhēng)不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時(shí)代，而是真正進(jìn)入一個(gè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。一方面國(guó)外的公司非常重視品牌效應(yīng)。另一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本也在加大。小的中介公司若沒(méi)有資金與品牌作

30、支撐，資源潰乏、業(yè)務(wù)品種單一、抗風(fēng)險(xiǎn)能力太小也將難以為繼。例如今年七部委出臺(tái)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的系列措施，對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)影響非常大，更是改變了小中介“空身套白狼”的賺錢(qián)方法，一些單靠買(mǎi)賣(mài)吞吐業(yè)務(wù)為主的單門(mén)單店，不是被套牢，就是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)氩环蟪觯娂娒媾R倒閉。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的資本及大量的客戶資源的累積，二是靠買(mǎi)賣(mài)以外的業(yè)務(wù)例如房屋租賃業(yè)務(wù)的扶持，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此可以繼續(xù)得以發(fā)展。 從以上分析可以看到，未來(lái)房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里繼續(xù)生存發(fā)展，唯有以品牌建設(shè)為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展才是立身之本。 （二）、針對(duì)企業(yè)自身狀況、合理

31、定位商業(yè)模式 從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力更多表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)需求及其變動(dòng)的適應(yīng)力，企業(yè)的商業(yè)模式也是企業(yè)取得成功的重要因素，因?yàn)椴煌哪Ｊ接螒蛞?guī)則不同的模式本身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)也不同。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，要求中介企業(yè)模式必須跟著市場(chǎng)需求及自身能力不斷進(jìn)行演進(jìn)，才能不斷增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力。目前市場(chǎng)上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式比較普遍： 1、直營(yíng)連鎖模式 直營(yíng)連鎖模式是指在中介企業(yè)中，所有的連鎖門(mén)店都是由總部自己投資建立的，公司負(fù)擔(dān)所有門(mén)店的成本開(kāi)銷(xiāo)，同時(shí)對(duì)于門(mén)店的經(jīng)營(yíng)收入和贏利也擁有完全的索取權(quán)，公司對(duì)門(mén)店重大事項(xiàng)有完全的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。 2、特許加盟連鎖模式 采取

32、特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實(shí)際上是特許人向加盟門(mén)店提供特許權(quán)，并給予加盟門(mén)店以人員培訓(xùn)、技術(shù)支持等方面的指導(dǎo)和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門(mén)店擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并自負(fù)盈虧。加盟門(mén)店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。特許人也不享有加盟門(mén)店的所有利潤(rùn)，僅獲取約定的加盟費(fèi)和年金，有的還享受加歸盟店業(yè)務(wù)收入的部分提成。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國(guó)際背景或是本土知名品牌。 3、直營(yíng)和加盟混合連鎖模式 該類企業(yè)以直營(yíng)連鎖為主，同時(shí)也吸收加盟中介門(mén)店。對(duì)于自營(yíng)門(mén)店，公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)；對(duì)于加盟門(mén)店，則按照“特許加盟模式”，加盟門(mén)店在加盟合同框架下“自主

33、經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。業(yè)內(nèi)對(duì)直營(yíng)店和加盟店的共識(shí)是,直營(yíng)店易于管理,品牌風(fēng)險(xiǎn)小，但是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，而加盟店則反之。相對(duì)來(lái)說(shuō)，直營(yíng)店對(duì)資金和人才的需求更為渴望。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，投資性購(gòu)房群體增加，房產(chǎn)中介的“專業(yè)性要求”將越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠?yàn)橥顿Y性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場(chǎng)分析研究報(bào)告，這類客戶其實(shí)對(duì)于“價(jià)格收費(fèi)”指標(biāo)不敏感，而房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價(jià)格更有利。 （三）、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，員工素質(zhì)高低對(duì)于房地產(chǎn)中

34、介企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有著決定性影響，從業(yè)人員總體素質(zhì)不高是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到50%，部分從業(yè)人員沒(méi)有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過(guò)系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識(shí)教育和培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化,投資性購(gòu)房需求的增加和購(gòu)房群體職業(yè)層次和收入層次以及個(gè)人素質(zhì)的提高，房地中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)中介企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求也在提升，人才素質(zhì)問(wèn)題顯得越發(fā)重要。 1、提高經(jīng)紀(jì)人的入門(mén)門(mén)檻。經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)、外貌、口才、做人做事的誠(chéng)信度皆為客戶評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房

35、地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。中介公司只有提高招收經(jīng)紀(jì)人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。 2、良好的教育培訓(xùn)機(jī)制。房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時(shí)堅(jiān)持相關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓(xùn)練，至關(guān)重要，要定期對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的進(jìn)行培訓(xùn)，掌握最新制度政策，提高專業(yè)度，以及外在素養(yǎng)和能力的培養(yǎng)。 (四)、打造服務(wù)深耕的能力 服務(wù)是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的重要性。整個(gè)行業(yè)缺乏“服務(wù)至上”的意識(shí)，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因之一。如果國(guó)內(nèi)中介企業(yè)不能提高自身

36、的服務(wù)水平，未來(lái)在與境外地產(chǎn)中介的競(jìng)爭(zhēng)中，將使自身置于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。 而國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務(wù)，如：一是能夠?yàn)榭蛻舫袚?dān)租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評(píng)估等。二是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程。它從找房源到選客戶都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，上家下家有糾紛能得到及時(shí)解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機(jī)制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺(jué)。 國(guó)內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平，對(duì)交易服務(wù)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)節(jié)化研究，對(duì)服務(wù)進(jìn)行深耕，技術(shù)含量，的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能與之抗衡。例如從以下幾個(gè)方面著手建設(shè)： 1、用服務(wù)打造誠(chéng)信品牌好服務(wù)來(lái)自誠(chéng)信的態(tài)度。我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)整體誠(chéng)信水平還很低，一些中介公司房屋出租、買(mǎi)賣(mài)

37、廣告，價(jià)格都是假的，為了吸引廣大消費(fèi)者，不堅(jiān)守職業(yè)道德，不守規(guī)矩，專搞欺騙，不做真實(shí)的市場(chǎng)宣傳，利用市場(chǎng)不規(guī)范,欺詐瞞騙，吃差價(jià)，卷錢(qián)逃跑。例如，2002年底恒基無(wú)限騙錢(qián)逃跑，2003年11月，堅(jiān)石和金佰佳分部經(jīng)理卷款“蒸發(fā)”，京城百姓對(duì)此反響強(qiáng)烈，對(duì)中介行業(yè)的形象產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。在對(duì)國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)失去信心后，面對(duì)更多具有國(guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)外中介，消費(fèi)者在選擇服務(wù)的時(shí)候必定會(huì)出現(xiàn)偏移。因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)努力貫徹誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)理念，用規(guī)范的服務(wù)，不斷深化誠(chéng)信建設(shè)的內(nèi)涵。 2、、保障買(mǎi)賣(mài)雙方交易安全。買(mǎi)賣(mài)交易流程中，推行不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價(jià)、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度等。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)公房

38、居多，其房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，一般人很難判斷其房屋上市資格，但目前中介接受業(yè)主售房的委托，很少真正對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，更不要說(shuō)出具不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)了，所以往往在為買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際辦理過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題，買(mǎi)方即使沒(méi)有錢(qián)財(cái)損失，但經(jīng)歷那么多程序的折騰，浪費(fèi)了很多精神與時(shí)間，中介也難逃其咎。因此中介企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)保障雙方交易安全的建設(shè)。 3、保證各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)。對(duì)連鎖企業(yè)而言，最擔(dān)心客戶在不同營(yíng)業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑對(duì)中介業(yè)者極其重要，因?yàn)橹薪闃I(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個(gè)經(jīng)紀(jì)人與顧客接觸,都代表公司，服務(wù)水準(zhǔn)不能參差不齊而損害公司整體的形象。知名度高的業(yè)者優(yōu)先被消費(fèi)者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消

39、費(fèi)者的青睞。因此，必需花大筆經(jīng)費(fèi)做形象廣告。 (五)、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享 房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性及信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過(guò)電子業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析，中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)獲得所需要的物業(yè)信息，再通過(guò)中介達(dá)成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效率和

40、速度。 (六)、創(chuàng)新研發(fā)的能力 創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂。瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)變化中，企業(yè)唯有通過(guò)不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務(wù)，不斷創(chuàng)新管理的能力，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段的能力才能保持企業(yè)的活力。以下是中介行業(yè)應(yīng)該經(jīng)常進(jìn)行創(chuàng)新的領(lǐng)域: 1、服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)是中介企業(yè)賴以生存的產(chǎn)品，消費(fèi)者是房地產(chǎn)中介企業(yè)的衣食父母，因此企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新都應(yīng)圍繞廣大房產(chǎn)消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來(lái)開(kāi)展。推出的各項(xiàng)房產(chǎn)居間、代理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)該簡(jiǎn)單重復(fù)過(guò)去，而應(yīng)該是在原有基礎(chǔ)之上，不斷契合市場(chǎng)推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，新產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超前性和人性化并駕齊驅(qū)，切實(shí)使廣大房產(chǎn)消費(fèi)者得到實(shí)惠。 2、企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新。一般大

41、規(guī)模直營(yíng)連鎖中介企業(yè)都是采取扁平式的管理架構(gòu)，即在公司總部設(shè)置行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、權(quán)證、法務(wù)等職能支持部門(mén)，公司總部下設(shè)為數(shù)不等的連鎖門(mén)店。一般來(lái)說(shuō)，這樣的扁平化管理架構(gòu)基本能適應(yīng)市場(chǎng)需求，但在企業(yè)內(nèi)部管理上還有以下幾個(gè)方面有待改善：一應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)總部對(duì)門(mén)店的支持力度；二應(yīng)降低成本，簡(jiǎn)化管理機(jī)構(gòu)，提高管理效率。因此，大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新可從以下幾方面進(jìn)行: （1）、加強(qiáng)總部功能，提升其服務(wù)、研發(fā)和業(yè)務(wù)支持功能。 大型連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上得益于其在業(yè)務(wù)門(mén)店之上，存在著總部層面的職能支持部門(mén)，如財(cái)務(wù)部門(mén)、人力資源部門(mén)、培訓(xùn)中心、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部門(mén)和市場(chǎng)研究部門(mén)。這

42、些職能部門(mén)能夠?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)務(wù)門(mén)店提供強(qiáng)力的財(cái)務(wù)、市場(chǎng)研究和人力資源培訓(xùn)等領(lǐng)域的支持，而這是單店模式和中小中介企業(yè)所不能做到的。考慮到當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)中介服務(wù)專業(yè)化要求的提高，以及總部對(duì)中介門(mén)店支持力度不強(qiáng)是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象。因此，強(qiáng)化公司職能部門(mén)對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)門(mén)店的支持功能是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)變革的第一要素。為此，公司要搭建并加強(qiáng)培訓(xùn)、研發(fā)、企劃三大平臺(tái)，為門(mén)店提供人才培訓(xùn)、信息渠道和研發(fā)等方面的強(qiáng)力支持。 （2）、整合資源，精兵簡(jiǎn)政。 在強(qiáng)化總部職能部門(mén)支持功能的同時(shí)，也需要兼顧管理層的管理效率和管理成本問(wèn)題。管理機(jī)構(gòu)自身并不產(chǎn)生業(yè)務(wù)收入，過(guò)大的管理隊(duì)伍會(huì)因?yàn)楣芾沓杀具^(guò)高而將企業(yè)的贏利消耗掉。 為此，中介

43、企業(yè)要在滿足職能部門(mén)對(duì)業(yè)務(wù)門(mén)店職能支持的前提下，整合總部資源，減少冗員，提高管理人員素質(zhì)和工作效率。 人才的吸引和培養(yǎng)機(jī)制的創(chuàng)新房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)新人才吸收和培養(yǎng)機(jī)制，需要從用人制度和培訓(xùn)機(jī)制兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行： ①、用人制度方面的創(chuàng)新 所謂用人制度的創(chuàng)新，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展的不同階段啟用不同素質(zhì)的人才。企業(yè)朝高端專業(yè)化水平發(fā)展時(shí)，人員會(huì)跟不上企業(yè)的發(fā)展要求。因此企業(yè)需要更多接受新事物能力強(qiáng)，有沖勁的高素質(zhì)年輕人來(lái)推動(dòng)發(fā)展，并在實(shí)踐中進(jìn)行定點(diǎn)培養(yǎng)，使這些年輕人成為企業(yè)儲(chǔ)備干部的組成部分，為公司中層管理人員和門(mén)店店長(zhǎng)崗位做好人才儲(chǔ)備。 ②、人才培訓(xùn)機(jī)制上的創(chuàng)新 人才引進(jìn)是人才戰(zhàn)略第一步，更為重

44、要的是人才培訓(xùn)。一要克服培訓(xùn)目的的短視性和功利性，擴(kuò)大培訓(xùn)對(duì)象和范圍；二要豐富培訓(xùn)的方法，提高培訓(xùn)的效率，要大力采用雙向靈活的教學(xué)培訓(xùn)方法。可以不定期組織知識(shí)競(jìng)賽，對(duì)員工的專業(yè)知識(shí)、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念等進(jìn)行充滿趣味性的考核，讓員工在娛樂(lè)中提升專業(yè)素質(zhì)，在潛移默化中增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)文化的理解。 ③、未來(lái)的房屋中介會(huì)向兩極化發(fā)展，一者為全國(guó)性的連鎖店越來(lái)越強(qiáng)大，加盟店會(huì)越來(lái)越多。再者就是家庭式的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)依靠其靈活的整合能力也能存活，薪獎(jiǎng)制度往獎(jiǎng)金方面轉(zhuǎn)變，而不再過(guò)分強(qiáng)調(diào)底薪，據(jù)說(shuō)上海、杭州已出現(xiàn)類似的模式，屆時(shí)就跟世界各國(guó)接軌了。 綜上所述，企業(yè)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵就是要拿出卓越的服務(wù)。房地產(chǎn)

45、中介機(jī)構(gòu)提供的最終產(chǎn)品是服務(wù)，提供合格的產(chǎn)品是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)最基本的要求，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只有在為顧客創(chuàng)造價(jià)值后才能實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，機(jī)構(gòu)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量越高、才越有可能更好地為顧客創(chuàng)造價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)和價(jià)值，想要拿出卓越的服務(wù),就要做到服務(wù)至關(guān)重要的六字真言：明白、方便、放心。明白，就是要求企業(yè)要以誠(chéng)待人，透明度高；方便，是要讓服務(wù)貫穿每一個(gè)環(huán)節(jié)，真正地為客戶提供全方位的服務(wù)，放心，企業(yè)要以誠(chéng)信為本才能讓所有客戶踏實(shí)放心。 隨著加入WTO我國(guó)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)展到了百家爭(zhēng)鳴的階段，面對(duì)來(lái)自于國(guó)內(nèi)外日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)只有直面競(jìng)爭(zhēng)，抓住機(jī)遇，借鑒經(jīng)驗(yàn)加速發(fā)展，通過(guò)各種

46、不同的途徑大力培育，提升機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才有可能在競(jìng)爭(zhēng)中生存，發(fā)展創(chuàng)造輝煌。 參考文獻(xiàn)： [1 ] 李恒光.必須科學(xué)規(guī)范房地產(chǎn)中介組織的運(yùn)行[J].甘 肅省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2003, 16(2): 58-60. [2 ] 張建坤.當(dāng)前房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的問(wèn)題及對(duì) 策[J].中國(guó)房地產(chǎn),1995, (4): 23-26. [3 ] 陳亞菁.對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的幾點(diǎn)思考[J].中國(guó) 房地產(chǎn),2003, (9): 67-68. [4 ] 張　原,樊宇虹.房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策 [J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2000,16(2): 22-26. [5] 高榮, 周云.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論[M].福州: 東南大學(xué)出版社, 2005.（1）20-21