住房租賃報(bào)告

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1、 住房租賃報(bào)告 摘要 我國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的積累，逐漸進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。201弊,是我國(guó)租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)的一年。從機(jī) 構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超 35% ;從政策端看,紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺(tái)鼓勵(lì)政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃的制度和 體系建設(shè)；從供給方面看，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了 以存量盤活為主體”增量開發(fā)并行的供給市場(chǎng)；從租客需求端看”隨看一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金 剪刀差的增加，更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇，租賃需求增加。以租住為

2、核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成,在房源幵 發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。 在行遊榮發(fā)展的背后,我們也看到了一些現(xiàn)象值得思考。第一,租賃機(jī)構(gòu)加杠時(shí)張規(guī)模所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn) ,第一批住房租賃機(jī)構(gòu)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善關(guān)店，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6% ,資 金鏈斷裂、 消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因；第二，住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸提高”隨看北京、 上海等多地政府 租賃監(jiān)管平臺(tái)上線，就機(jī)構(gòu)企業(yè)的資質(zhì)審查、公寓的消防報(bào)批、流程備案等環(huán)節(jié)做了更嚴(yán)苛 的規(guī)定，對(duì)租賃機(jī)構(gòu) 提出了更高的要求和挑戰(zhàn)；第三、行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度增加，一線城市頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有

3、 率達(dá)60% ,據(jù)統(tǒng)計(jì)，前十 名機(jī)構(gòu)的管理房間規(guī)模的方差達(dá)15.85 ,新進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率、資金運(yùn)作能力都成為重要考量 標(biāo)準(zhǔn)；第四’供給放量過(guò)快導(dǎo)致出租率卜降”租金增長(zhǎng)乏力。就租金水平變化看,有近一半城市處于微張甚至是租 金下降的狀態(tài)。隨看供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。 住房租賃市場(chǎng)是萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，也是唯一具有政策紅利的領(lǐng)域，在行業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀 的對(duì)待行業(yè)市場(chǎng)，杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì) 租賃服務(wù)為核心”促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。 首先，做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的

4、有效平衡。對(duì)于快速擴(kuò)張的租賃機(jī)構(gòu)，若沒(méi)有良好的資金 和運(yùn) 營(yíng)支撐，規(guī)模的快速擴(kuò)張很可能會(huì)加速企業(yè)的死亡”尤其是以高杠桿為驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)張行為”將面臨更大白勺風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn) 。租賃的經(jīng)營(yíng)應(yīng)做好有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,而不是一味的追求企岐模。 其次,租賃的核心是運(yùn)營(yíng),運(yùn)營(yíng)的核心在于服務(wù),租賃本質(zhì)是基于人的服務(wù)。因此”對(duì)于行業(yè)參與者來(lái)說(shuō),應(yīng)該 將運(yùn)營(yíng)效率作為重要考量指標(biāo)。好的運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面,—是公寓運(yùn)營(yíng)的效率,二是租客的居住體驗(yàn)。提高運(yùn)營(yíng) 效率”增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；汪重租客體驗(yàn)”產(chǎn)品設(shè)計(jì)貼合市場(chǎng)”企業(yè)才能走的更遠(yuǎn)。 租賃消費(fèi)升級(jí)，品質(zhì)租房是大勢(shì)所趨。“消費(fèi)升級(jí)"帶給了行業(yè)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨看90后成為白領(lǐng)公寓 租

5、賃的主力客群，他們對(duì)于住房的偏好、要求以及消費(fèi)觀，都明顯不同于70后和80后，更加追求良好的生活品 質(zhì)。除了年輕白領(lǐng)的品質(zhì)租賃需求，全人群、全生命周期的品質(zhì)租賃需求不斷釋放。迎接品質(zhì)租賃的到來(lái)，就需要 政府和市場(chǎng)共同發(fā)揮力量,滿足不同人群的租賃需求,提供多元化的租賃產(chǎn)品及品質(zhì)服務(wù)，使租賃真正成為一種生 活兄 目錄 CONTENTS —、我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀/5 1. 市場(chǎng)規(guī)圜5 2. 政策解讀/6 1. 中央政策回顧/6 2. 地方政策回顧/9 3. 未來(lái)政策妙/口 3. 供給計(jì)劃/□ 4. 供給結(jié)構(gòu)門5 1. 測(cè)算邏輯門5 2. 現(xiàn)狀供應(yīng)結(jié)構(gòu)門6 3. 未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)門8

6、 二、 住房租賃市場(chǎng)供給/20 1. 集體用地建設(shè)租賃住宅用地規(guī)模預(yù)測(cè)/20 1. 北京集體租賃供給規(guī)劃/20 2. 其他城市租賃住房規(guī)劃/22 3. 深圳城市更新租賃供給規(guī)劃/23 2. 住房租賃用區(qū)扌0｝圭市場(chǎng)規(guī)模/24 1. 租賃住房用1鯛拍掛規(guī)模/24 2. 重點(diǎn)城市租賃用地出讓市場(chǎng)規(guī)模/26 3. 自持性i也塊受讓主體分析/28 3. 個(gè)人房源供給/29 4. 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)I惡合特點(diǎn)/31 三、 行業(yè)機(jī)構(gòu)端租賃市場(chǎng)/33 1. 長(zhǎng)租公寓分類/33 1. 按房源組織形式分類/33 2. 按產(chǎn)品線類別分類/34 3. 按運(yùn)營(yíng)商企業(yè)背景劃分/35 2. 長(zhǎng)租

7、公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)要素/41 1. 長(zhǎng)租公寓關(guān)鍵成功要素/41 2. 不同類型公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)比/42 3? 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)格局/44 各類別集中式長(zhǎng)租公寓占比/44 1. 各集中式長(zhǎng)租公寓門店數(shù)量/44 2. 各分散式長(zhǎng)租公寓房源數(shù)量/45 3. 長(zhǎng)租公寓品）｛駐酗古值/45 4. 長(zhǎng)租公寓的商業(yè)檬式/46 1. 裳租公寓的運(yùn)管模式/46 2. 長(zhǎng)租公寓的盈利模式/46 四、租賃金融發(fā)展分析/48 1. 住房租賃融資模式分析/48 1. 主要融資方式/48 2. 風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資（VC ） /49 3. 傳統(tǒng)債權(quán)融資/5 2 4. 產(chǎn)業(yè)基金/58 5. 互聯(lián)網(wǎng)

8、金融58 6. 資產(chǎn)證券化/59 7. REITs/64 4.2租賃金融未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)/67 展望］:長(zhǎng)周期看M共不應(yīng)求「供給與需求結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配依然存在/71 五、行業(yè)展望/71 屢望2 : C端由買轉(zhuǎn)租人群數(shù)量增加，租客在租賃市場(chǎng)停留時(shí)間不斷增 1^3 :全人群、全生命周期租房需求爆發(fā)/72 展望4 :租金水平呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),增速有所放緩/73 展望6 :齟賃房源以存量盤活為主,未來(lái)形成“2:2:6"基本格局 /75展塑7 :“互聯(lián)網(wǎng)+“全面滲透租賃行業(yè)，行業(yè)智能化程度提 升/76展望8 :負(fù)向標(biāo)準(zhǔn)作精細(xì)彳匕形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)/76 展望9 :政策紅鯨斷釋放,行亞藍(lán)備更加嚴(yán)苛/77

9、 展望10 :租賃）肖費(fèi)升級(jí),品質(zhì)租房是大勢(shì)所趨/77 展望5 :專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)崛起,集中式長(zhǎng)租公寓快速增長(zhǎng)/74 —、我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀 以城鎮(zhèn)瞬為核2驅(qū)動(dòng)力，我國(guó)每年都進(jìn)行著 世界上最大規(guī)模的短期人口流動(dòng)和遷徙,由此 衍生出龐大的租賃需求。根據(jù)我國(guó)人口規(guī)模測(cè) 算，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。以婚 育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的 剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力，我國(guó)租賃市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)3 萬(wàn)億規(guī)模的長(zhǎng)足發(fā)展。我國(guó)房才也產(chǎn)市場(chǎng)逐許斤由增 量時(shí)代步入存量時(shí)代， 租賃時(shí)代也即將迎來(lái)新紀(jì)元。以收入與品質(zhì)租賃 需求為基礎(chǔ)的租金持續(xù)增長(zhǎng);以租金、租賃人 群、租賃房屋數(shù)量增長(zhǎng)帶來(lái)租賃市場(chǎng)規(guī)

10、模的長(zhǎng) 足發(fā)展;在 租賃市場(chǎng)縱深發(fā)展的過(guò)程中，機(jī)構(gòu) 滲透率提升，表 現(xiàn)為開發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金 的介入房源機(jī)構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運(yùn)營(yíng)機(jī) 構(gòu)的崛起。而目前在所有房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房 租賃是唯一仍有政策紅利的市場(chǎng)。因此，我們認(rèn) 為，未來(lái)在房左曲立租賃領(lǐng)域里,住宅租賃機(jī)會(huì)最 1.1市場(chǎng)規(guī)模 我國(guó)擁有13.7 億人口，住房租賃人口目前為 1.68億，2016年租金GMV約為1.2萬(wàn)億元。從 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，美國(guó)擁有3億人口，租賃人口 約為1億，租金GMV約為3萬(wàn)億；日本擁有1.2 億人口，租賃人口約為3400萬(wàn)，租金GMV約 為7200億。 選取全國(guó)重點(diǎn)十城租金規(guī)模分析如下： 大。

11、 表1-1全國(guó)重點(diǎn)十城租金規(guī)模測(cè)算? 序號(hào)€ 城市G 租賃人 口占比心 租貴人口 （萬(wàn)人）a 租金絕對(duì) 值（元/呵 月）Q 人均租憑 面積（人/ in2 ） & 租金收 入比心 人均年 租金 （元）2 總租金 規(guī)模 （億 元）卩 1^ 上海心 39.30%^ 95韋 6&" 17.4" 24.41%^ 14248.3^ 1355.1= 2p 北京a 39.70沁 863p 76." 17.4" 29.81%^- 15953." 1376.3. 3卩 廣州丁 34.90^ 498 44* 2427。 27.3

12、3%^ 12814.6^ 627.9^ 4心 深圳衛(wèi) 39.20池 467衛(wèi) 68.843 17.72a 28.78%c 14629.^ 683.043 5門 成那 29.20 沁 465存 23 27.62a 23.62%^ 9611.2 446.2 6門 天津Q 28.70 吟 44/ 32?2q 26?53a 27.58%^ 10251.2^ 459Q 7衛(wèi) 蘇州衛(wèi) 27.30%^ 375^ 39^ 25.8% 15.51%^ 121163 454.8P 8p 武漢Q 27.70 吩 298^ 344

13、 29.26a 27.38%^ 119732 357." 2 杭州Q 25.70吟 236心 53?2q 25?65。 28.24%-- 16375.3 386?7門 10^ 南京3 25.60%^ 212衛(wèi) 47 23.85a 22.68階 13623.3 288.4 數(shù)據(jù)來(lái)源:Real Data芟 庫(kù),貝殼硏堯院整理 1.2政策解讀 121中央政策回顧 黨的十九大報(bào)告提出"加快建立多主體 供給、多 渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度 ”。2018年國(guó)務(wù)院政府工侑艮告中指出 ,要"支持居民自主購(gòu)房需求， 6 培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)

14、展共有產(chǎn)權(quán)房"?！?兩多一并"的住房制度是未來(lái)我國(guó)住房制 度的目標(biāo)，"房住不炒"是指導(dǎo)思想。因 此，建立健康可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)尤為 重要。中央政府從2015年初開始制定一系 列的政策，鼓勵(lì)支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展 。各地也發(fā)文出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，促進(jìn)行業(yè)快 速發(fā)展。 表1-2中國(guó)住房租賃市場(chǎng)政策梳理口 日期門 政策部門廿 主要內(nèi)客門 2015 年 1 月亠 《住房城鄉(xiāng)建設(shè) 部關(guān)于加快培育 和發(fā)展住房租佞 市場(chǎng)的指導(dǎo)意 見八 提出政府要篷立好租養(yǎng)信息服務(wù)平合、培育住 房相賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)幵發(fā)商將其持有房源向 社會(huì)出租、鼓勵(lì)開發(fā)商將存量房轉(zhuǎn)型做租隻型 的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)、要求推

15、進(jìn)房地產(chǎn)投費(fèi)信托 基金試庶，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)國(guó)內(nèi)夕卜資金進(jìn)入住 房租塔市場(chǎng)。主要目的在于鼓勵(lì)、支持大力發(fā) 展購(gòu)租養(yǎng)市場(chǎng)。Q 2015 年 1 月Q 住建部、財(cái) 政轄心 《住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部、財(cái)政部、 中國(guó)人民銀疔關(guān) 于故寬提取住房 公積金支付房祖 條件的通知》 放寬公民提取公積金支付房租的政策。a 2015 年 10 月Q 稅務(wù)歸Q 《國(guó)家稅務(wù)總局 公告2015年第 73號(hào)關(guān)于發(fā)布 〈減免稅政策代 碼目錄 ＞的公告汁 按政府規(guī)定價(jià)格出租公有住房和廉租住房免 征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人出祖房屋減征個(gè)人所得稅、個(gè) 人出租住房房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。屮 2015 年 11 于 國(guó)務(wù)院

16、辦 公廳卩 《國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于加快發(fā)展生 活性服務(wù)業(yè)促進(jìn) 消賽結(jié)構(gòu)升級(jí)的 指就見》* 要積極發(fā)展害棧民宿、短租公亀長(zhǎng)租公寓等 級(jí)側(cè)態(tài),并將^14為生雕服務(wù)業(yè),按照 生活性冃艮務(wù)業(yè)的政策給予支持。門 2016 年 2 月Q 國(guó)務(wù)院& 《國(guó)務(wù)院關(guān)于深 入推進(jìn)新型城鎮(zhèn) 化建設(shè)的若干意 見》a 建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度；住房保障采取 賣物與租負(fù)補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賞補(bǔ)貼 為主；力口快發(fā)展專業(yè)化住房租菱市場(chǎng)。屮 2016 年 3 月Q 國(guó)務(wù)院f 《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó) 家發(fā)展改革委關(guān) 于2016年深化 經(jīng)濟(jì)體制改革重 點(diǎn)工作意見的通 知》心 推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主要岀發(fā)點(diǎn)的

17、 住房制度改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度，把 符合條件的外來(lái)人口逐步細(xì)入公租房供給范 圍r住房保障實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉, 有條件的地區(qū)逐步轉(zhuǎn)向以相勞卜貼為主,發(fā)晨 苗租魚市場(chǎng)?？? 2016 年 6 月a 國(guó)務(wù)院辦 公廳。 《國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于加快培育和 發(fā)展住房租蛍市 場(chǎng)的若干意見》g 指導(dǎo)思想是"以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主 要方向,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本 保隱的住房粗貸體式將衽2020年形成供應(yīng) 主休多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租晝關(guān)奈穩(wěn)是的住 房租負(fù)市場(chǎng)體耒,在全融制度、業(yè)務(wù)模式等多 個(gè)方面紿予支持。f 2016 年 12 月4 中央經(jīng)濟(jì) 工作缶妙 ■3

18、要加快住房租負(fù)市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模 化稲借傘業(yè)發(fā)展。d 2016 年 12 月卩 財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo) 小組導(dǎo)卩 規(guī)范卸租蛍市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫。要準(zhǔn)確 把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求 為主娶出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租井舉的住房制度為 主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求r以政 府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主, 金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉,讓 全體人民住有所居。9 2017 年 3 月v 國(guó)務(wù)際 《2017年政府 工mg告》芒 堅(jiān)持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體竟 任，加快建立和完善促進(jìn)房地E場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)晨的長(zhǎng)效機(jī)制r以市場(chǎng)為主滿足多層次耒 求「以政府為主提

19、供基本保障。衛(wèi) 2017 年 5 月卩 《住房租隻和銷 售管理?xiàng)l例（征 求意見稿）》門 規(guī)是了租金支付方式、合同、租房人權(quán)益以及 租奇場(chǎng)規(guī)范。對(duì)理W：理租貸市場(chǎng)糾 紛進(jìn)行規(guī)范；^?；?、專業(yè)化的 租賃企業(yè)；弓雖化住房銷售條件、銷售程序等, 規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)^務(wù)行為。卩 2017 年 7 月卩 九 《關(guān)于人口凈流 入的大中城市加 快住房租魚市場(chǎng) 的通知》“ 支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)凹為住房宙借企業(yè)，規(guī)走 住房租蛍企業(yè)申請(qǐng)工商登記經(jīng)營(yíng)范圉統(tǒng)一規(guī) 范為腸租蛍經(jīng)營(yíng)；公安部分租蛍企業(yè) 登記租住人員信息接入暫住人□管理信息親 統(tǒng)；建設(shè)政府租負(fù)交易服箔信息平合；加大對(duì) 住房項(xiàng)目的信貸支持力度；鼓

20、勵(lì)住房租變國(guó)肓 企業(yè)閑置和低效利用的圉有廠房、商辦用房等 按規(guī)走改躍為租負(fù)住房；改建后粗變住房期X. 易棉店；對(duì)環(huán)實(shí)礎(chǔ)新建， 項(xiàng)目立項(xiàng)，建立快速審批通道。卩 2017 年 10 月a 黨的第十 九次全國(guó) 十九極G 堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位「加 快建立寥主休供給、寥蕖道保障、租購(gòu)并舉的 住房制度,讓全體人民住有所居， 2018 年 3 月卩 國(guó)務(wù)際 全國(guó)兩會(huì)政府工 堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的走位r落 實(shí)地方主體務(wù)壬，繼續(xù)實(shí)行刼化調(diào)控,建立 健全長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健廣發(fā) 鼠 支持居民自住購(gòu)房需求「培育住房租麥畝 場(chǎng)「發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主休供給’

21、 多渠道保障、租購(gòu)幷舉的住房制度，讓廣大人 民群眾早日賣現(xiàn)安居齷。d 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府各機(jī)構(gòu)網(wǎng)站A 8 122地方政策回顧 在中央政策的指導(dǎo)下，截至2018年6月 底，全 國(guó)超過(guò)40城市多次發(fā)布相關(guān)政策,細(xì)化房 地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和監(jiān)管細(xì)則。 地方瞬從租賃雙方權(quán)益、增加租賃趙 供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面,就公共 服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán) 益保障、租賃住房用地、個(gè)人房源、集體土 地試點(diǎn)、國(guó)有租賃企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、中介及 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃扶持等多方面發(fā)布了 實(shí)施細(xì)則,培育和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有 序發(fā)展。 供應(yīng)主體方面，北京、上海、廣州、深 圳及杭州 強(qiáng)調(diào)多元化

22、市場(chǎng)主體的同時(shí)，也 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了國(guó)有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作 用，在此政蝦,社會(huì)企業(yè)需謀求與政府 合作的機(jī)會(huì)。 租戶權(quán)利保障方面，租戶穩(wěn)定居住權(quán)得 到重點(diǎn)支 持，促進(jìn)國(guó)內(nèi)租賃常態(tài)化的理念 培養(yǎng)。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺(tái)具體落 地方案”支持公積金支付租金、 公租房補(bǔ)貼及人羽卜貼、支持多樣化市場(chǎng)補(bǔ) 貼方式。公租房運(yùn)營(yíng)管理方面，通過(guò)貨 幣補(bǔ)貼方式，支持 公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，推動(dòng)公租 房租金市場(chǎng)化，同時(shí)鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu) 買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP )模式 進(jìn)行合作，對(duì)于扌廣大市場(chǎng)份額，強(qiáng)化政企合 作有重要指導(dǎo)作用。 稅收優(yōu)惠方面，武漢、南京、成都、鄭 州等多城政策中明確，給予租賃

23、住房企業(yè) 和個(gè)人更多的稅收優(yōu)惠條件。 住房租賃金融方面，支持發(fā)行債券、不 動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)RErrs試點(diǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租 賃市場(chǎng)提供了 3萬(wàn)億的授信支持。 住房租賃監(jiān)管平臺(tái)方面，北京、成都、 廣州、武漢、重慶、沈陽(yáng)、合肥、廈門、 南京、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市已經(jīng)上線運(yùn) 營(yíng)租賃監(jiān)管平臺(tái),建立租賃 住房的政府監(jiān) 督制度。 9 表1-3各城市住房租賃政利理 保障租贊雙方權(quán)益- 壇加租賃住房供應(yīng)& 發(fā)展住房租賃企業(yè)門 腭產(chǎn) 國(guó)有房 粗備交

24、 商業(yè)用 房砂 中介機(jī) 城市心 公傾 ｛折公 稅收優(yōu) 其他權(quán) 租賃住 房等改 個(gè)小 隼體土 屋租賃 開發(fā)企 構(gòu)、物 易服藥 積金弋 恵卩 益保障 房用地 造a 源「 地試點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)公 業(yè)Q 務(wù) 平臺(tái)q 司Q 企業(yè) 北京Q Xq XQ 心 心 XQ 心 心 上?？? 心 心 石 心 心 深圳Q a a x> w 廣州Q 占 3

25、 a a 占 3 w 杭州門 2 w 2 w 南京Q a 2 2 2 心 心 a 2 2 2 X。 占 占 Xp 石 2 如 心 a 石 如 2 W 武汶心 a a 心 a a 2 a a 心 w 心 x^ a w 泰州Q 心 心 3 心 X& 心 3 心 1 0

26、 123未來(lái)政策趨勢(shì) 隨看房地產(chǎn)逐漸由増量向存量市場(chǎng)過(guò)渡 ,住房租 賃領(lǐng)域的政策紅利剛剛打開。由 于政府大力培育的住房租賃市場(chǎng)在我國(guó)興 起時(shí)間較短,政策保障上尚存在不完善之 處，行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范有待明確，租賃企業(yè)端 面臨盈利及運(yùn)營(yíng)難題，租客端租約及租賃 權(quán)益保障有待進(jìn)一步支持。目前中央正在 推進(jìn)住房租賃的立法工作,各地還將陸續(xù) 出臺(tái)完善相關(guān)政策文件，落實(shí)責(zé)任主體， 推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì) 包括不 限于以

27、下幾個(gè)方面： 1、 集體土地建租賃住房細(xì)則 《利用集體土地建設(shè)用地建設(shè)租賃住房 試點(diǎn)方案》，確定第一批13個(gè)城市開展利 用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，形成 —批可復(fù)制、可推廣的改革成果。試點(diǎn)城 市包括：北京、上海、南京、杭州、廈門、 武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈 陽(yáng)、成都。 2、 公積金落地細(xì)則 截至目前，湖北、廣東、湖南、福建、 吉林、寧夏、江西、安徽、四川、甘肅、 遼寧等幾個(gè)省市已經(jīng)明確提出就租賃房屋 公積金落地予以政策支持，部分省市已出 細(xì)則”支持公積金支付房租。 3、 住房租金扌時(shí)口個(gè)人所得稅 備受關(guān)汪的個(gè)人所得稅法修正案草案6 月19日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)

28、第三次 會(huì)議審議,首次 增力好女教育支出、纟悵續(xù) 教育支出、大病醫(yī)療支出、住房錦:利息 和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。 4、 租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策 中央提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的指導(dǎo)方向廣東發(fā) 文提出，包括保障子女在就學(xué)、入戶、社 保等方面與購(gòu)房者同等權(quán)利。但實(shí)現(xiàn)租購(gòu) 同權(quán)還需要政策的進(jìn)一步落地細(xì)則，難度 不小。 5、 租戶權(quán)利保障 保障租戶權(quán)益”更貼近房屋居住的本質(zhì) 。北京住建委率先公布《關(guān)于加快發(fā)展和 規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，提 出要抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，規(guī) 范租賃合同示范文本制定，承租家庭可申 請(qǐng)調(diào)換公租房項(xiàng)目等。更多的租戶權(quán)益保 障有待進(jìn)一步落實(shí)。 1.3 供給計(jì)劃 除了政策監(jiān)

29、管支持行業(yè)健康發(fā)展”房源 供給也直接決定了住房租賃行業(yè)發(fā)展的規(guī) 模。截至目前，我國(guó)共計(jì)13.7億人口，租 賃人口 1.68億,租賃房源面臨結(jié)構(gòu)性供給 失衡的問(wèn)題，房源供給端與租客需 求端的 匹配性面臨考驗(yàn)。以北京為例，北京共有 租賃人口 800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為 350萬(wàn)間， 面臨看400萬(wàn)間以上的租賃缺口，供不應(yīng) 求仍是主要矛盾。政府通過(guò)加大供給計(jì)劃 ,解決租賃房源緊缺的問(wèn)題。 各地租賃供給規(guī)劃中，試點(diǎn)城市規(guī)劃新增 /盤活租賃房源超300萬(wàn)套，其中集體土地、 城中村占主體，京滬穗深杭規(guī)劃租賃房源 占比超90%。1 表1-4各城市十三五租賃傑合規(guī)珈 城市卩 十HE租賃供tS

30、Wh 北京Q 套數(shù):未來(lái)五年新增各類住房150萬(wàn)套，其中租賃50萬(wàn)套j p 面積:新增6000公頃住宅用地,其中1300公頃建設(shè)租賃住房（1000公頃為集體 上海" 套數(shù):新增170套住房,其中租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房5 5萬(wàn)套，商品房45 p 萬(wàn)套，市場(chǎng)新酬理瞬房源30萬(wàn)套。 面積："十二"期間年均供應(yīng)住房用地1100公頃，包括商品住房用地約400公 頃（占比36.4%）、保障性住房用地約360公頃（占比32.7%）、租賃住房用地約340 公頃（占比30.9%）p 廣州 面積:未來(lái)五年將供應(yīng)3200萬(wàn)昭住宅，其中2375萬(wàn)昭，租賃住房825萬(wàn)“ ； p 妾數(shù):

31、未來(lái)五年將供應(yīng)75萬(wàn)套住房,其中60萬(wàn)套筒品房,15萬(wàn)套租賃住房門 深圳Q 城中村：收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（問(wèn)｝村民自崖房我村隼休自有物業(yè)d J 國(guó)有住咅租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬(wàn)套厲源；公朋:供應(yīng)66726套+「 竟自持：商品住房用地除按規(guī)左配建一左比例的保障性住房或人才住房外r按不低 于規(guī)劃建氛面積20%的比例建設(shè)目持租賃住房f目持年限為70年J vwvwv VYVrYW 新塢需求:新垢安居型商品住房需求12萬(wàn)戶「新增公共租負(fù)住房需求23萬(wàn)戶卩 杭州Q 未來(lái)3年「新惜租賃住康占新堵商昂住傳總星的30% ;未來(lái)5年公祖房保有量不少口 于8萬(wàn)套尸 1 # 弓1

32、導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位租宣住房供應(yīng)；鼓勵(lì)規(guī)?；?、重中化長(zhǎng)期租賃供應(yīng)q 武漢Q 2017年底新壇7000間,不少于30萬(wàn)恥租賃住房門 南京Q 建設(shè)翳集租養(yǎng)性住房不低于50萬(wàn)恥；+ 出讓面積超過(guò)5萬(wàn)汗的新増住宅用地槨配建5解隱性住房（含粗箸住房）f建成 后無(wú)償移交給政府制走部門和機(jī)構(gòu)；4- 試股體土地建設(shè)租蛍妙心 成的 2017年公租房配套9333套；2018年配套10000套心 2017年10月國(guó)有仆IV購(gòu)買或長(zhǎng)租500套房源；2017年底新籌建2000套粗箕住 房；箋體土地新籌建租借住房500套；利用目有土地新建租信住房1000套；新塢 公租房7000戶i 2020年r

33、新建、配建租當(dāng)住房3.8萬(wàn)套;圭體土地新建租第住房5000套；利用自 有土地新遂租借住房5000套；新増公租房3萬(wàn)戶衛(wèi) 沈陽(yáng)" 2017年新建、配建不少于5萬(wàn)血；4 2020年新建2萬(wàn)套，建筑面積100萬(wàn)血以上；新増公租房保障］萬(wàn)戶卩 佛3 建建公司（國(guó)有租賃平臺(tái)）計(jì)劃今年推出3000套房源,3年內(nèi)推出15000套卩 爭(zhēng)取到2020年形成一定規(guī)模的新建、配建租賃住房房源a 數(shù)抿來(lái)源:各政侖網(wǎng)站r貝殼硏克院灣J 住房租賃供給方面，京滬杭突出強(qiáng)調(diào)新建商品房配建、集體土地建租賃住房;深穗佛 等珠三角城市更側(cè) 重通過(guò)城市更新項(xiàng)目增加租賃供給;其他二線城市則強(qiáng)調(diào)新建商品房 配

34、建租賃1主房。京滬穗深杭在強(qiáng)調(diào)多元 化市場(chǎng)主體的同時(shí)，也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了國(guó)有租賃企業(yè) 的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，在此政策環(huán)境下，社會(huì)企業(yè)需謀求與政府合作的機(jī)會(huì)。 表1-5主要試點(diǎn)城市租賃供給計(jì)劃卩 城市a 政策規(guī)走門 便1重點(diǎn)小 通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方 式加大租賃彳堀換? 碗職住平衡* 產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集休土 嶠 上海& 大力新建租箕住房（租賃住房霽求集中區(qū)域）；引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃住房Q 租賃霧求集中區(qū)r 域產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體八 經(jīng)濟(jì)鰥Q 廣州V 發(fā)展城中村現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)卩 城中村3 深圳Q 特別提出要規(guī)范城中村住房租賃J引導(dǎo)“城中村

35、"通過(guò)綜合 整治開展規(guī)模化租賃?城中村租賃住房占總租賃住房的 70% ;商品住房應(yīng)按不低于規(guī)劃學(xué)面積20%的比例建設(shè) 自持租賃住房，自持年限為70年q 城中村；卩 0 商品房20%身.建 比例空 杭州心 探索村集休10%留用地上建租賃住房；1 新增商品住房30%租賃住房比例，商品住宅項(xiàng)目配建公租房 比例:主城區(qū)10% ;秉山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)5沁 商品房配建；a 7 村集體10%自留：， 天津Q 在新建住房項(xiàng)目用地出讓方案和出讓合同中明確房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)持有租賃住房的相關(guān)要求。 武漢Q 租賃霧求童集區(qū)：新建商品房按一走比例（10%-20% ）配 建租賃住房，一左年限內(nèi)（

36、5?10年）不得分割轉(zhuǎn)讓和抵押 利用"城中村"改造產(chǎn)業(yè)用地；弓1導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織與住房 租賃企業(yè)開展合作,面向社會(huì)出租口 商品房配建 （10%-20% ） a 南京卩 政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租 等存 冊(cè)劃撥卍 心 成訴 建立市屬國(guó)有租賃住房為引導(dǎo)（各類人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配 套租賃住房）、商品房新建配建為主體（、身憊性）、個(gè)人富 余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體票4 … 對(duì)市級(jí)國(guó)有公司及各區(qū)（市）縣閑置的拆遷安置房,可適當(dāng) 裝修,用于租賃。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法合腿的住房或農(nóng)民 合法合規(guī)的多余住房?可用于租賃「 商品房配建+ 新建：出讓租賃住房建設(shè)專用土地與

37、部分新建商品房小區(qū)配 建相纟百合的方式増加新建租賃住房供應(yīng);利用集休建設(shè)用地 新建租賃住房;鼓勵(lì)利用自有土地建設(shè)租賃住房；i 存呈:整合利用妾置房資源用于租賃;允許改建房屋用于租 YVV/VV/YVVY* 出讓租賃土地；“ 商品房配建" 1 # 沈陽(yáng)Q 新建：商品房自持；存量：引導(dǎo)社會(huì)投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛 尾樓’、閑養(yǎng)廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造 為租賃住房；允許住宅改造戶型后按套或間出租門 商品房配建Q 佛山P 通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃庫(kù)存；商業(yè)物業(yè)以及整合 城中村租賃房等多渠道 < 以不低于各區(qū)出資額購(gòu)買和籌集房 漏;通過(guò)開展賣地自持1

38、"商改租J "工改租〃及三舊改 ?垣等方式，盤活存星;看手開展城中村改造■開后城市更新 模式；在各區(qū)開展集體土地建設(shè)”只租不售“試點(diǎn)項(xiàng)目3 城市更新項(xiàng)目卩 將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中 予以妄排；探索結(jié)臺(tái)城區(qū)”三舊改造”、"城市更新”、"棚 戶區(qū)改造”等方式増加租賃住房用地有效供應(yīng);探索通過(guò)“限 地價(jià)、競(jìng)配建”方式配建租賃住房玄 城市更新項(xiàng)目空 數(shù)據(jù)來(lái)源:政府官網(wǎng)r貝殼研克院整理口 削比住房租賃試點(diǎn)城市中,各熱點(diǎn)城市音遍藥供不應(yīng)求,M城市尤為嚴(yán)重。政府未來(lái)五年的供給, 若實(shí)施到位,可有效緩解目前供霧失衡的情況，基本滿足市場(chǎng)租賃霧求。 圖1-1首批試點(diǎn)城

39、市未來(lái)五年租賃住房供應(yīng)計(jì)劃與新增需求對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方政府官網(wǎng),深圳按五年10萬(wàn)套新增量統(tǒng)計(jì),研究院整理 1.4晴吉構(gòu) 以全國(guó)住房租賃十個(gè)熱點(diǎn)城市為例，重點(diǎn)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和機(jī)構(gòu)占比送行分析。 1.4.1測(cè)算邏輯 依托網(wǎng)數(shù)據(jù)，測(cè)算表和方法如下： 1、 城市人IZ1X租賃人□占比二租賃人口數(shù) 2、 租賃人□數(shù)/每間平均居住人數(shù)=租賃房間總數(shù) 3、 租賃住房總數(shù)二集中式公寓+分散式公寓+城中村+個(gè)人普租（工廠宿舍、園區(qū)宿舍不在租賃人口 15 預(yù)則范圍內(nèi)r公租房計(jì)入集中式公宴）4、機(jī)構(gòu)化比例 =（集中式公寓+分散式公寓）/租賃房間總數(shù) 表1-6全國(guó)重

40、點(diǎn)十城租賃住房現(xiàn)狀供給結(jié)構(gòu)（2017年）“ 租賃人 □（萬(wàn)卜 粗賃折算 住宅（萬(wàn) 間）3 a （萬(wàn)間）& 城中村 （萬(wàn)間H 分散式品牌 公寓（萬(wàn)間y 集中式品 牌公重 （萬(wàn)間）3 機(jī)構(gòu)化比例乜 上海" 95143 52加 448.743 39.3 30.043 IO 7.6沿 北京Q 862^ 473 242亠 187.4 458 4. Ip 10.3%^ 廣州Q 490a 327a 218.6^ 100.043 5?0q 3.0p 2.4%p 深圳卩 590空 39 3卩 127.8 卩 2553 2.5

41、卩 2.7%p 成葩 465Q 3咖 221.8^ 82.8^ 48 1.4 1.7%^ 天津空 443 293 226 706 28 0.6p 0.9%p 蘇州Q 248-p 165p 153.7p 4.6p 5?0q 2. Op 4.2%p 武漢心 29% 199^ 147 473 3G 0.% 2.3%^ 杭州Q 236" 157^ 103.6^ 394 12.0<3 2.4 9.2%^ 南京3 212^ 14 Ip 124.1P 7.9， 70 2.3p 6?6%p 1.4.2現(xiàn)狀供

42、應(yīng)結(jié)構(gòu) （1）個(gè)人音租和城中村是供應(yīng)主體 十城整體來(lái)看，個(gè)人普租占比近2/3 ,城中村占比超過(guò)1/4 ,機(jī)構(gòu)化房源占比不足1成。 圖1-2全國(guó)重點(diǎn)十城各勰賃住房供給占比（總體情況） 集中忒品牌公寓 1% 測(cè)算 城市間差^性很大，深圳城中村比例最高，近70%的租賃住房供應(yīng)集中在城中村，：1驚這一比例也超過(guò) 1/3 ;個(gè)人普租仍是大多數(shù)城市的主流，蘇州這一比例最高，超90%。 圖「3全國(guó)重點(diǎn)十城各類租賃住房佬合占比（分城市） ■集申式品牌公寓〔萬(wàn)間） 城中村（萬(wàn)間〉 ■分散式品牌公禹〔萬(wàn)間） ■個(gè)人普租 （2 ）機(jī)構(gòu)化占比：歸Q長(zhǎng)三角領(lǐng)先 從住房租賃十個(gè)熱

43、點(diǎn)城市來(lái)看，北京和長(zhǎng)三角地區(qū)城市機(jī)構(gòu)化占比明顯領(lǐng)先。一是北京比例最高，為 10.3% ,是唯■進(jìn)過(guò)10%的城市。二是長(zhǎng)三角四城（平均6.9% ）高于京津冀（平均5.6% ）、珠三角（平均2.6% ）,杭州、上海.南京、蘇州位列前茅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)緒三角和中西部地區(qū)城市。 圖1-4全國(guó)重點(diǎn);十城住房租賃機(jī)構(gòu)化占比 1.4.3未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 綜合各地"十三五"人口規(guī)劃和過(guò)去人口變動(dòng)情況，對(duì)未來(lái)十城住房租賃人□進(jìn)行預(yù)測(cè)；同時(shí)結(jié)合各 地未來(lái)三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計(jì)劃、城中村整治計(jì)劃和歷史進(jìn)度，預(yù)測(cè)2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu) O 機(jī)構(gòu)化占比方面，各城市都有2-5倍的増幅，上海、深圳漲幅最高,

44、這得益于兩個(gè)城市100萬(wàn)套機(jī)構(gòu)化管理 計(jì)劃（深圳100萬(wàn)套收儲(chǔ);上海70萬(wàn)套新建+ 30萬(wàn)套收儲(chǔ)）。京滬深三個(gè)一線城市的變化逐步趨近于國(guó)際 發(fā)達(dá)城市水平（紐約60%東京90% ）,未來(lái)每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約；杭州比例超過(guò) 1/5 ,是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭；6個(gè)城市比例超過(guò)10%。B2C將越來(lái)越成為住房租賃人辭選擇的新 型眉住解決方式。 表1-7全國(guó)重點(diǎn)十擁賃住房未來(lái)供給結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)（2021年）斗 城市卩 租賃人 口（萬(wàn)卄 租賃關(guān)總 數(shù)（萬(wàn)間” 個(gè)人普租 （萬(wàn)間） 城中村 （萬(wàn)間）企 分追公 寓（萬(wàn)同＞ 集中式公 寓（萬(wàn)間＞ 機(jī)構(gòu)化 比例m 上海Q

45、1053衛(wèi) 585心 476.0口 31.343 60.043 1153 30.0喩 北京Q 973 544^ 235." 1493 908 79." 31.1%p 廣州9 649心 433^ 234.0Q 803 10.043 25.5Q 8.2%^ 深圳Q 694 463心 144.7^ 1553 16.043 117.5P 28.9海 成評(píng) 622心 41543 258.8衛(wèi) 66.2口 8.0^ 8.3 4% 天津a 537門 358門 245.9^ 563 4?0門 3?6心 2.1%^ 蘇

46、州2 278^3 18543 171.3^ 3.743 10.043 9.5心 10.5沁 武漢Q 366心 244^ 203.9P 37G 7?2門 6?2心 5?5吩 杭州a 27" 181^ 118.4^ 31.5^ 243 14.4^ 213%^ 南気 232〃 155。 146.7 63 14.0^ 9.8 15.4%^ 數(shù)垢來(lái)源:各城由“十三五"規(guī)劃、城市總休規(guī)劃、貝殼研丸院心 測(cè)算 1 7 圖「5全國(guó)十城各類租賃住房彳危合結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及未來(lái)對(duì)比 南京2017 南京2D21 杭州2017 杭州2D21 武漢2

47、01 了 武漢2D21 蘇州201 了 蘇Ji 2021 天津2017 天津2021 成都201 了 成 152021 深圳201 了 深圳2D21 廣州2017 廣州2021 :匕京2017 北京2D21 上海2D17 ^2021 0. 0 100. 0 200. 0 300.0 400. 0 500.0 600.0 700.0 ■個(gè)人普租 （萬(wàn)間）■城中村〈萬(wàn)間） 分散式品肄公離〈萬(wàn)間） 集中式品肄公離（萬(wàn)間） 測(cè)算 圖「6全國(guó)十城B2C份額現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 現(xiàn)狀2D 17 ■未來(lái)2D21 測(cè)算 1 9 住房租賃市場(chǎng)供給 20

48、 20 本章分為四個(gè)小節(jié)，從住房租賃市場(chǎng)的集體土 地供給、招拍掛土地供給、個(gè)人房源供給三個(gè)層面 進(jìn)行規(guī)扌鄭頁(yè)測(cè),并分析了當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的晦 特點(diǎn)。第一小節(jié)就北京地區(qū)已經(jīng)發(fā)布的集體土地租 賃用地公告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,尚未公布用地的六個(gè)城 市就相關(guān)政策內(nèi)容進(jìn)行列示，并就深圳城市更新租 賃規(guī)劃進(jìn)行分析。第二/」\節(jié)統(tǒng)計(jì)了全國(guó)自持性租賃 住房地塊，以及六個(gè)城市租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，并就9 個(gè)重點(diǎn)城市自持性地塊的詳細(xì)信息、城區(qū)分布、建 筑面積、成交價(jià)格進(jìn)行了整理分析，同時(shí)分析了自 持性地塊受讓主體的特征。第三小節(jié)叨驚市為例， 分析個(gè)人租賃房源供給的趨勢(shì)和未來(lái)租賃零求的供 給主體。第四小節(jié)分析了中國(guó)長(zhǎng)

49、租公重企業(yè)的基本 瞬據(jù)兄。 2.1集體用地建設(shè)租賃住宅用 地規(guī)模預(yù)測(cè) 自2017年8月28日《利用集體建設(shè)用地建設(shè) 租賃住房試點(diǎn)方案》（簡(jiǎn)稱《方案》）頒布以來(lái)， 并要求各地在2017年口月上報(bào)實(shí)施方案，但截至 2018年6月底，僅71驚市公布了實(shí)極田則方案。 北京市早在2011年就成為全國(guó)第一個(gè)利用集體 土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市,2017年北京地區(qū) 的集體土地建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目已經(jīng)開始大規(guī)模供 地。 因此，該部分的分析僅就北京地區(qū)展開，其 他6個(gè) 城市2暫未公布集體土地租賃用地公吿,僅就相關(guān)政 策內(nèi)容予以展示。 2丄1北京集體租賃供給規(guī)劃 2017-2021年北京市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房

50、計(jì)劃供 地 1300公頃，用戶建造50萬(wàn)套租賃住房。2017年 北 京市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地227公頃，其中公租房 用地27公頃，集體土地租賃房用地200公頃3。以 2017年的計(jì)劃估算,近期五年北京集體用地建設(shè)租 賃住宅的土地將達(dá)到1000公頃。 截至2018年6月，北京已經(jīng)在12個(gè)城區(qū)公布了 44個(gè)地塊的集體土地租賃住房項(xiàng)目，總體供地達(dá)到 431.49 公頃。 2.1丄2供地分析 目前推出的44個(gè)項(xiàng)目中，位于六環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有 31個(gè)，六環(huán)外的項(xiàng)目13個(gè)，分別位于房山、順義、 延慶、門頭溝、平谷、懷柔六個(gè)區(qū)。 從集體租賃住房用地來(lái)看,6環(huán)外的項(xiàng)目用地占 比17.74% ,六環(huán)內(nèi)的占

51、比82.26% , 44.68%的項(xiàng)目 供地集中在5-6環(huán)之間。 20 20 2該部分的城市分析，選取戰(zhàn)略規(guī)劃10城市與13個(gè)政策試點(diǎn)城市的交隼誠(chéng)市 3檢匕京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》 20 表2-1 2017 Jb京妾體土地租賃供地按環(huán)數(shù)劃分■ 頂冃用地（公頃》 矢體用祭住房用 地（公頃）" 建筑面枳（萬(wàn)* ） 建設(shè)賓數(shù)「 6環(huán)夕Z 65.85^ 24.88“ 49?15「 8191.67*3 5-6 環(huán)^ 161?22~ 62.65^ 144.32 24060. 17p

52、 4?5壞p 176.23 35.91^ 83.13 卩 138S5.17P 3-4 環(huán)^ 24.65“ 16.7&， 44?28「 7380.17< 2 3無(wú) 3?43 ?卩 數(shù)曙來(lái)帰：d驚南國(guó)土線呵怎市規(guī)劃國(guó)土細(xì)委員寒網(wǎng)站?貝殼研須磁旻 從集體租賃住房用地來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)的供地項(xiàng)目面積占比達(dá)到20.08% ,昌平次之19.11% f豐臺(tái)18.02% o三個(gè)城區(qū)的供地面積總計(jì)占比達(dá)到57.22% ,冥余9個(gè)城區(qū)供地占比42.78%。 表2-22017北京集體土地租賃供地按城區(qū)劃分“ 域區(qū) 項(xiàng)目用地』 （公頃）Q 矢體租笑住房用地（公 頃” 建筑面

53、積＜ （萬(wàn)汗” 建設(shè)童數(shù)J 214.67P 28.16P 73.06^ 12176.83衛(wèi) 昌平^ 48.53門 26.80^ 59.62卩 9936.67& 大興r 37.13P 23.75 57?08八 9512.50. 豐臺(tái)人 36.53 匚 25.27匚 57.55卩 9592.17^ 24?32門 7.25Q 15.02*3 2503.33,? 21.61P 10.63 匚 22.6% 3779.67- 房山4 20.90. O.g 0?00「 0?00。 <4^ 7.10^ O.OOe 0.0(

54、k 0?00亠 6.96- 6?07亠 9.71“ 1618.67a 門頭濟(jì) 5.07^ 4?23c &42 1410.00^ 石杲山* 4?46亠 4.1K 9.44 1574.00*- 珞? 4.21Q 3.95< 8.30^ 1383.33- 數(shù)陌來(lái)源:刁驚亡國(guó)士夯規(guī)驚擊規(guī)劃和國(guó)土資源蠶員會(huì)網(wǎng)站,貝克研究起理。 2 1 2.11.3未來(lái)預(yù)測(cè) 圖2-1公租房項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間估算 22 22 唐家?guī)X地塊租賃住房項(xiàng)目 22 2010.03 啟動(dòng)唐家?guī)X地 區(qū)整體騰退改 造工程

55、（拆遷） 2010.12 通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)用手 續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有 建設(shè)用地 燕保?京原家園公共租賃住房項(xiàng)目 2011.03 施工 2012.09 竣工 2013.02 首次入住 2013.03 海淀區(qū)房管局以39元/平方米/月 價(jià)格從唐家?guī)X新城回遷居民手中 菠中承租1980套住房.經(jīng)過(guò)裝 修后以公租房形式推向市場(chǎng) ＞從啟動(dòng)到入住約為3年 ＞從啟動(dòng)到施工約為1年, 主要完成拆遷和土地性 質(zhì)轉(zhuǎn)變 ＞從施工到入住約為2年 22 22 測(cè)算 根據(jù)北京2017?2021年市計(jì)劃，未來(lái)五年供應(yīng)租賃住房供地1300公頃，建造50萬(wàn)套租賃房屋。其中

56、， 預(yù)計(jì)集休土地供地面昭為1000公頃，完成38.46萬(wàn)套房屋的建造，按此計(jì)劃，每年預(yù)計(jì)完成7.692萬(wàn)套 房肆造。截至2018年6月已經(jīng)公布的集體租賃土地面積140.22公頃「將完成5.3 5萬(wàn)套租賃房屋的供應(yīng)， 預(yù)計(jì)將在2020年左右向市場(chǎng)出租。 表2-3北京市集體租賃土地的預(yù)測(cè)" 集體租賃土地（公頃）亠 房屋套數(shù)（萬(wàn)套）芒 五年計(jì)如 1000a 38.46應(yīng) 每年預(yù)測(cè) 200q 7.6929 截至2018年6月的預(yù)測(cè)a 140.228 5.359 2丄2其他城市租賃住房規(guī)劃 （1）上海租賃住房規(guī)劃 上海地區(qū)"十三五”期間租賃住房用地1700公頃,預(yù)計(jì)

57、新増租賃住房4250萬(wàn)nf ,約70萬(wàn)套，租賃 住房供應(yīng)真數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總袞數(shù)超過(guò)60%役 （2 ）廣州租賃住房規(guī)劃 4《上海市住房發(fā)展"十三五“規(guī)劃》 2017.07.06 22 2017-2021年，廣州市全市晉通商品住宅用地計(jì) 劃供應(yīng)2375公頃，租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃； 住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中晉通商品住宅60萬(wàn)套、 租賃住房15萬(wàn)套I廣州市國(guó)土規(guī)劃委正在牽頭做集體土 地租賃住房的實(shí)施方案，尚未公布。 （3 ）杭州租賃住房規(guī)劃 杭州未來(lái)三年，新增租賃住房總量占新增商品住 房總量 的30%。未來(lái)5年公共租賃住宅房保有量不少于8萬(wàn)套。主 城區(qū)商品住宅

58、項(xiàng)目用地配建公共租賃 租賃住房比例不低于 總建筑面積的10%,蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)配建比例不 低于5%。探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房I （4） 南京租賃住房規(guī)劃 探索建立通過(guò)政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改 建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，建設(shè) 或籌集租賃性住房不低于50萬(wàn)耐。試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃 住房，根據(jù)區(qū)域需求情況，在出行、生活方便區(qū)域，選擇 部分合適地塊,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,開展利用集體土地建設(shè) 租賃住房試點(diǎn)工 程，實(shí)施細(xì)則由南京市國(guó)土局牽頭擬定。了 該細(xì)則尚未公布實(shí)施。 （5） 廈門租賃住房規(guī)劃 2017年廈門全市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量1433公 頃左右

59、，商服用地177公頃、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地250公頃、 住宅用地186公頃。其中：商品住房用地99公頃、 保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房）用地45公頃、其他住房用地（ 公共租賃房及廉租房）43公頃、公共管理與公共服務(wù)用地 170公頃、交通運(yùn)輸用地650公頃■ （6） 成^租賃住房規(guī)劃 2017-2021年程度市擬供應(yīng)住宅用地4583公頃z 年均住宅用地供應(yīng)量916.6公頃。其中擬供應(yīng)城鎮(zhèn) 住宅用地2916公頃（年均783公頃）。擬通過(guò)農(nóng)民 集中建房整理項(xiàng)目，整理集體建設(shè)用地約667公頃”產(chǎn)生的 集體建設(shè)用地指標(biāo)用于集中居住區(qū)建設(shè)9。 2丄3深圳城市更新租賃供給規(guī)劃 深圳城市更新覆蓋面包括舊居住區(qū)、舊工

60、業(yè)區(qū)、舊商業(yè) 區(qū)10,及城中村，面積分別達(dá)11.4km2、84.1 km2. 3.8 km2 ,及104.7 km2o城中村改造中，合法用地比例僅達(dá) 到50% ,未來(lái)，違法城中村也納入城市更新中。在2016 年深圳住建局的摸底調(diào)查中, 深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)；城中村 "農(nóng)民房"或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積 高達(dá)L2億nf ,占全市住房總量的49% ,深圳有80%的租 房人群（1600萬(wàn)）,租住城中村的租客占比為 52.9% （ 1100萬(wàn)），城中村的農(nóng)民房是租賃市場(chǎng)最重 要的 供應(yīng)巴以綜合整治為核心的城市更新將對(duì)深圳租賃市場(chǎng)產(chǎn) 生深遠(yuǎn)影咱。 截至2017年6月底，

61、深圳已列入城市更新計(jì)劃 的項(xiàng)目共有616項(xiàng)，涉及到用地范圍面積達(dá)48.92平方公 里，已批準(zhǔn)的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項(xiàng)，涉 及的拆除范圍用地面積達(dá)29.63平方公里，累計(jì)供應(yīng)用地 面積約143平方公里I?,其中原特區(qū)外占了 76%。深圳的 城市更新項(xiàng)目的實(shí)施率逐年上升，由2012年的不到7%提 升到2017的29%。 5《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》-2017.08.04 6《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）-2017.08.29 7《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》-2017.08.15 8《2017

62、年廈門市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》-2017.03.31 9《成都市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃》-2017.11.06 10深圳|城市更親嚴(yán)攵據(jù)來(lái)源：深圳市城市更新政策的實(shí)施與思考,深圳I市房地產(chǎn)硏究中心主任 王鋒在2017年10月25日新華社深圳城市更新講座發(fā)言犒 11深圳研究院，《深圳租賃白皮書》，2017 23 12深圳市城市更新局規(guī)劃處處長(zhǎng)弓罐［宇在2017深圳房博會(huì)發(fā)言,2017.8.22 十三五期間,深圳供應(yīng)居住用地共計(jì)8平方公里,城市更新占56.3% ,是主要供地渠道。其中f商品住 房用地中，城市更新用地占80% ;人才保障房用地中f城市更新用地占51.3%O 表2-4

63、深圳〃十三五〃住房用地規(guī)劃（單位：萬(wàn)nf ） “ 規(guī)劃期門 商品住房用地 人才破與保障性曲用姊 總計(jì)J 炒 城市更新 用松 征地趣 用地^ 用珈 城市更新 用地^ 拆遷安蚩 等用地Q 2016a 8p 52q 12p 25」 25心 15q 137p 2017p 7p 95q 22p 25門 25q 15p 189p 2018a 7p 95* 22。 牛 25門 10- 153p 2013 7a 94 22a p 25. 10a 158p 2020a 7p 93 22a p 2(k 10p

64、 153p 合計(jì)刁 36q 430p 100p 54門 120^ 60 800q 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理+ 十三五期間，深圳通過(guò)城市更新建設(shè)商品住房26萬(wàn)套，占商品住房供應(yīng)總呈74.3% ;通過(guò)城市更新配建 人才保障房13萬(wàn)套，占新建人才保障房供應(yīng)總＞62.0% ;并沿著軌道交通網(wǎng)絡(luò)在全市廣泛布局。 2.2住房租賃用地招拍掛市場(chǎng)規(guī)模 2.2.1租賃住房用地招拍掛規(guī)模 截至目前，全國(guó)共出讓自持性租賃住房地塊196宗，北京、上海、杭州、天津、廣州等23個(gè)城市進(jìn)行 了自持性地塊的出讓，總建筑面積超725萬(wàn)葉，以每間45nT計(jì)算房間數(shù)量，可達(dá)到16萬(wàn)間。 表2-5全

65、國(guó)自持性地塊出讓f 城市Q 地塊數(shù)「 自持建面（萬(wàn)吟 VWh/VhAAWWWWh/ 以45評(píng)計(jì)算估計(jì)|削斷 北京Q 26屮 155q 34516^ 上海Q 30= 159^ 25440.、 5& 147^ 32576a 天津「 30』 4& 10684^ 廣州Q 8q 40。 8900^  佛山Q 牛 29q 640% 蘇州Q 1* 3q 611。 重慶Q 2q 4 562q 2 1q 244“ 深圳。 2- 14. 3104 & 13^ 29 5 h 6* m 2512 合

66、肥Q 2「 3631^ 青島。 知 13^ 278》 鹽姒 1^ 5i 1022^ 長(zhǎng)沙Q 1q 2q 440q 珠海Q I*3 m 2508 溫州 2^ % 2016p 中Up 1q 224。 沈陽(yáng)。 1q 1q 144^ 石家心 I*3 6心 1244^ 襄陽(yáng)。 la Op 5h 南京卩 5q 39- 8560「 總計(jì)。 196p 725q 161336+ 數(shù)據(jù)來(lái)源:貝殼硏究院整理7 2 5 2.2.2重點(diǎn)城市租賃用地出讓 市場(chǎng)規(guī)模 2.221北京城市租賃用地出 讓市場(chǎng) 北京是全國(guó)最早迸行自持性地塊出讓的城市， 截至2018年3月，共出讓26塊自持性地塊。其中  2016年共出讓4塊自持性地塊，2017年推出21塊 自持性地塊（含競(jìng)自持地塊）,勿3壬截至6月底1塊 r 總出讓面積達(dá)155.32萬(wàn)m。 ：!驚出讓的自持性t脫中，海淀區(qū)出讓的t蝮數(shù) 量地塊建筑面積最高,出讓了7塊自持性地塊「總 建筑面積達(dá)到73.32