一級(jí)土地整理下收益分配和稅收籌劃研究

《一級(jí)土地整理下收益分配和稅收籌劃研究》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《一級(jí)土地整理下收益分配和稅收籌劃研究（5頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 一級(jí)土地整理下收益分配和稅收籌劃研究 摘要：近些年來，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快，同時(shí)我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化水平和規(guī)模也在迅速發(fā)展。在此背景下，我國(guó)一級(jí)土地整理的規(guī)模和速度相比較之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相關(guān)部門政策引導(dǎo)下，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍上都開始向一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)擴(kuò)展。但是在實(shí)際管理過程中，一些企業(yè)管理者沒有對(duì)一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)和一般性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)別，這對(duì)于企業(yè)開展后續(xù)業(yè)務(wù)具有一定的負(fù)面影響。本文圍繞一級(jí)土地整理，介紹了相關(guān)概念和特點(diǎn)，并重點(diǎn)對(duì)其收益分配和稅收籌劃情況進(jìn)行了分析，對(duì)于提高企業(yè)一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)管理水平具有一定的指導(dǎo)意義。

2、 關(guān)鍵詞：一級(jí)土地整理；收益分配；稅收籌劃 一、相關(guān)概述 近些年來，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康與否，直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的質(zhì)量。與此同時(shí)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)整政策，這有助于規(guī)范和完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為。從這個(gè)角度上看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響比較大。另外，土地整理市場(chǎng)跟房地產(chǎn)行業(yè)之間具有密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，土地整理市場(chǎng)也得到了較大程度的發(fā)展。正是基于此，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)

3、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上紛紛向土地整理業(yè)務(wù)拓展。同時(shí)國(guó)家對(duì)地方融資平臺(tái)也進(jìn)行了規(guī)范和清理，這些都使得企業(yè)涉足土地整理市場(chǎng)的機(jī)會(huì)增加，并將土地整理業(yè)務(wù)作為企業(yè)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行管理。因此圍繞土地整理業(yè)務(wù)，對(duì)其收益分配和稅收籌劃進(jìn)行分析，對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范和完善土地整理市場(chǎng)，提高土地整理業(yè)務(wù)規(guī)范性都具有一定的指導(dǎo)意義。 二、一級(jí)土地整理概念分析 一級(jí)土地整理是指相關(guān)部門及機(jī)構(gòu)在土地出讓之前，對(duì)該土地所進(jìn)行的整理以及投資等相關(guān)過程的統(tǒng)稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)功能規(guī)劃、豎向標(biāo)桿以及基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行落實(shí)，并在土地整理、征地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷安置以及公共設(shè)施

4、配套等方面實(shí)施統(tǒng)一的制度和流程管理，通過對(duì)土地進(jìn)行投資、整理，按照既定規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)和安置，實(shí)現(xiàn)預(yù)定計(jì)劃的土地出讓和地塊建設(shè)開發(fā)。因此，土地整理的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包含了多個(gè)方面的內(nèi)容和要素，需要遵循的法規(guī)和制度也比較多，涉及到多個(gè)機(jī)構(gòu)和部門。一般情況下，一級(jí)土地整理活動(dòng)的具體實(shí)施都是依靠政府部門來進(jìn)行的，也有一些地區(qū)是由政府部門委托企業(yè)來對(duì)土地進(jìn)行整理，政府部門對(duì)土地整理活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督。也有一些地區(qū)的土地整理是由國(guó)有企業(yè)或者相關(guān)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來實(shí)施的。 三、一級(jí)土地整理的收益分配對(duì)象 一級(jí)土地整理在地區(qū)區(qū)域條件下的土地開發(fā)利用以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中處于首要環(huán)節(jié)，一般都是在

5、當(dāng)?shù)卣块T的主導(dǎo)之下進(jìn)行，圍繞土地增值所獲得的經(jīng)濟(jì)收益在一級(jí)土地開發(fā)商、一級(jí)土地使用者等各個(gè)利益主體之間進(jìn)行收益的分配，通過在收益分配方案中協(xié)調(diào)和兼顧各個(gè)利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)收益情況，在此基礎(chǔ)上對(duì)一級(jí)土地整理和開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行完善和規(guī)范，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步形成科學(xué)有效的土地開發(fā)模式。一般來講，在一級(jí)土地整理過程中會(huì)涉及到多個(gè)經(jīng)濟(jì)利益主體，在利益主體的劃分上應(yīng)當(dāng)結(jié)合一級(jí)土地整理所涉及到的概念及相關(guān)內(nèi)容，將一級(jí)土地整理過程中的收益分配主體劃分為地方政府、一級(jí)土地開發(fā)商以及原先的土地使用者三個(gè)部分。第一，地方政府收益分配主體。在一級(jí)土地整理過程中，地方政府相關(guān)部門扮演著重要的角色。地方政府應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)經(jīng)濟(jì)

6、社會(huì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)本地區(qū)的土地整理和開發(fā)、投資行為進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，確保本地的土地整理和開發(fā)行為跟本地區(qū)未來的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行有效銜接，切實(shí)做好本地區(qū)土地整理、開發(fā)的規(guī)劃工作。除此之外，還應(yīng)當(dāng)圍繞土地整理開發(fā)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、征地補(bǔ)償、拆遷安置以及配套設(shè)施建設(shè)等諸多方面實(shí)施有效的監(jiān)督和主導(dǎo)。并且還需要在完成一級(jí)土地整理工作程序之后，對(duì)土地的二次開發(fā)和投資過程進(jìn)行必要的參與和主導(dǎo)。第二，一級(jí)土地開發(fā)商。在一級(jí)土地的開發(fā)和整理過程中，一級(jí)土地開發(fā)商扮演著重要的角色。它既是中間者，同時(shí)也是實(shí)際的執(zhí)行者，甚至也具有投資者的角色。開發(fā)企業(yè)要參與土地整理市場(chǎng)，就需要獲得政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)以及授權(quán)，并需要

7、充足的資金來協(xié)助政府部門對(duì)土地進(jìn)行整理和開發(fā)。在這一過程中，政府部門能夠獲得財(cái)政資金，而一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)則可以獲得投資收益。第三，原有的土地使用者。盡管在土地開發(fā)整理之前，該土地在所有權(quán)上屬于國(guó)家，但是該土地的使用權(quán)是屬于原有的土地使用者，并且該土地使用者擁有該地塊的收益和使用權(quán)。在土地開發(fā)和整理過程中，土地開發(fā)商以及相關(guān)的政府主管部門應(yīng)當(dāng)征得原有土地使用者的同意之后才能夠?qū)υ摰貕K進(jìn)行整理和開發(fā)，并且應(yīng)當(dāng)給予原有的土地使用者一定的費(fèi)用作為征地拆遷補(bǔ)償。這些費(fèi)用和補(bǔ)償是原有土地使用者在出讓土地的過程中應(yīng)當(dāng)獲得的經(jīng)濟(jì)收益。政府部門和土地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)保障原有土地使用者對(duì)該地塊征用所要求的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

8、權(quán)益。 四、一級(jí)土地整理的收益分配 第一，一級(jí)土地整理的收益分配途徑。政府相關(guān)部門、土地開發(fā)企業(yè)圍繞一級(jí)土地整理進(jìn)行收益的分配，在分配的過程中有多種方式和手段。一方面，可以依靠政府相關(guān)部門以及授權(quán)開發(fā)商，在土地市場(chǎng)中對(duì)整理的土地進(jìn)行公開的出售。將土地出售收入扣除掉必要的成本和費(fèi)用后所獲得的收益，在政府部門和開發(fā)商之間按照約定進(jìn)行分配。另一方面，也可以在政府的授權(quán)之下，開發(fā)商對(duì)整對(duì)土地進(jìn)行整理和開發(fā)。對(duì)于土地出售過程中繼續(xù)中標(biāo)，但是不能夠繼續(xù)進(jìn)行二次開發(fā)的企業(yè)則應(yīng)當(dāng)上交相應(yīng)的土地出讓金之后，按照部門和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行土地二次整理開發(fā)，并以此來獲得相應(yīng)的土地整理收益。第二，一級(jí)

9、土地整理的收益分配。對(duì)于一級(jí)土地整理的收益分配過程，包含了首次分配和二次分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。首次分配過程。土地經(jīng)過一級(jí)整理之后，由相應(yīng)的待開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)轉(zhuǎn)讓，相應(yīng)的土地出讓金則在各個(gè)利益主體之間進(jìn)行分配。在一級(jí)土地整理過程中，整理的對(duì)象是原始土地。由于我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地相關(guān)主體所擁有的只是該地塊的使用權(quán)。在一級(jí)土地整理過程中，所收到的土地出讓金需要扣除掉成本和費(fèi)用以及相應(yīng)的政府提取費(fèi)用，并上交國(guó)家財(cái)政土地出讓金。在此基礎(chǔ)上對(duì)剩余的收入進(jìn)行土地整理收益的二次分配。在一級(jí)土地開發(fā)整理過程中，發(fā)生的成本具有多個(gè)方面內(nèi)容，包含了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期項(xiàng)目費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及

10、其他費(fèi)用等。還應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家土地政策法規(guī)，對(duì)土地收益基金和失地農(nóng)民保障金進(jìn)行足額提取。二次分配環(huán)節(jié)。二次分配環(huán)節(jié)是在一級(jí)土地收益分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對(duì)剩余收益的二次分配。在二次分配環(huán)節(jié)中，一級(jí)土地整理產(chǎn)生的凈收益是分配的主要對(duì)象。一級(jí)土地整理凈收益在將國(guó)家土地使用權(quán)出讓收入，扣除掉相關(guān)稅費(fèi)以及一級(jí)土地整理成本之后，所獲得的收益就是一級(jí)土地整理凈收益。而土地整理的二次分配環(huán)節(jié)，則應(yīng)當(dāng)在土地整理開發(fā)企業(yè)以及政府相關(guān)部門之間進(jìn)行，按照兩者之間原有的約定對(duì)剩余凈收益進(jìn)行二次分配。一般情況下，二次收益分配的比例主要是取決于一級(jí)土地整理的難度大小。對(duì)于地理位置偏僻、整理難度大的地塊，一級(jí)土地整理開發(fā)商在收

11、益分配上獲得的比重相對(duì)要高。圍繞土地收益的分配，開發(fā)企業(yè)和政府相關(guān)部門在土地收益分配完成之后，土地開發(fā)企業(yè)將成本費(fèi)用以及法定公積金在收入扣除之后，按照相應(yīng)的比例在股東之間對(duì)稅后利潤(rùn)進(jìn)行分配。 五、一級(jí)土地整理的收益稅收籌劃 土地整理是一項(xiàng)特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于一級(jí)土地整理過程中，需要政府相關(guān)部門的主導(dǎo)和參與，同時(shí)土地整理環(huán)節(jié)和流程也比較多，往往涉及到的涉稅行為相對(duì)復(fù)雜。企業(yè)在一級(jí)土地整理過程中，往往會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅種。另外，一級(jí)土地整理在稅法中沒有明確的規(guī)定，這就要求一級(jí)土地整理開發(fā)企業(yè)跟稅收主管部門進(jìn)行友好的溝通，切實(shí)減少稅收管理風(fēng)險(xiǎn)，圍繞土地整理

12、稅收優(yōu)惠政策實(shí)施相應(yīng)的稅收籌劃工作。在此基礎(chǔ)上，有效降低企業(yè)成本，同時(shí)減少企業(yè)稅費(fèi)支出，增加一級(jí)土地整理開發(fā)企業(yè)收益和利潤(rùn)。土地整理收益的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)圍繞土地凈收益來開展工作，具體來講主要有以下幾點(diǎn)：一方面，要做好一級(jí)土地整理收益稅收籌劃的基礎(chǔ)性工作。圍繞一級(jí)土地收益稅收籌劃，要對(duì)前期的基礎(chǔ)性工作進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)和有效的整合。實(shí)現(xiàn)土地整理企業(yè)內(nèi)部管理部門和業(yè)務(wù)部門，企業(yè)內(nèi)部和外部相關(guān)政府主管部門之間的良好銜接。通過對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行完善，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性。通過定期匯報(bào)會(huì)計(jì)信息，為企業(yè)管理決策提供有效的信息支持。合理安排管理決策，事先規(guī)劃稅收籌劃，切實(shí)降低企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，增

13、強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃的科學(xué)性。另一方面，共同設(shè)立土地整理開發(fā)公司。在一級(jí)土地整理開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)可以共同設(shè)立相應(yīng)的土地整理項(xiàng)目公司，以此來爭(zhēng)取土地整理開發(fā)項(xiàng)目，并共同開發(fā)和整理以及投資。一般情況下，開發(fā)企業(yè)和政府部門可以共同出資成立相應(yīng)的土地整理項(xiàng)目公司，并在出資方之間進(jìn)行收益的分配。在項(xiàng)目公司管理上，應(yīng)當(dāng)通過掌握多數(shù)股權(quán)來控制關(guān)鍵管理崗位，確保公司權(quán)益，減少稅收責(zé)任。另外，還應(yīng)當(dāng)積極運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策。尤其是對(duì)于開發(fā)難度大、地理位置偏僻的土地整理地塊，政府一般都給予一定的稅收優(yōu)惠政策。一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)可以充分利用此類稅收優(yōu)惠政策，在降低納稅負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，提高經(jīng)濟(jì)收益。也可以依靠成立項(xiàng)目公司等方式，在所在區(qū)域充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策，有效降低企業(yè)區(qū)域外的稅收壓力。 參考文獻(xiàn) [1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益評(píng)價(jià)探析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2014（S1）. [2]王煒、楊曉東、曾輝、王蕾：土地整理綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2013（10）. [3]李霞、劉秀華：論土地整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012（04）. 5