工程測量畢業(yè)論文17頁

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1、 一、 工程測量的發(fā)展沿革 （一）、工程測量的現(xiàn)代定義 當代人對工程測量學的定義是：工程測量技術(shù)指在工程建設(shè)的勘測設(shè)計、施工和管理階段中運用的各種測量理論、方法和技術(shù)的總稱。 傳統(tǒng)工程測量技術(shù)的服務(wù)領(lǐng)域包括建筑、水利、交通、礦山等部門，其基本內(nèi)容有測圖和放樣兩部分?，F(xiàn)代工程測量己經(jīng)遠遠突破了僅僅為工程建設(shè)服務(wù)的概念，它不僅涉及工程的靜態(tài)、動態(tài)幾何與物理量測定，而且包括對測量結(jié)果的分析，甚至對物體發(fā)展變化的趨勢預(yù)報。蘇黎世高等工業(yè)大學馬西斯教授指出：“一切不屬于地球測量，不屬于國家地圖集的陸地測量，和不屬于法定測量的應(yīng)用測量都屬于工程測量”。我國近代以來工程測量可追溯至? 1932年

2、，同濟大學工學院高等測量系正式成立，成為當時國立大學中惟一的測量系，并成為我國民用測繪高等教育事業(yè)的發(fā)祥地。隨著傳統(tǒng)測繪技術(shù)向數(shù)字化測繪技術(shù)轉(zhuǎn)化，我國工程測量的發(fā)展可以概括為“四化”和“十六字”，所謂“四化”是：工程測量內(nèi)外業(yè)作業(yè)的一體化，數(shù)據(jù)獲取及其處理的自動化，測量過程控制和系統(tǒng)行為的智能化，測量成果和產(chǎn)品的數(shù)字化?！笆帧笔牵哼B續(xù)、動態(tài)、遙測、實時、精確、可靠、快速、簡便。 （二）、先進的地面、空間測量儀器在工程測量中的應(yīng)用 20 世紀 80 年代以來出現(xiàn)許多先進的地面測量儀器，為工程測量提供了先進的技術(shù)工具和手段，如：光電測距儀、精密測距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子水準儀、數(shù)字

3、水準儀、激光準直儀、激光掃平儀等，為工程測量向現(xiàn)代化、自動化、數(shù)字化方向發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，改變了傳統(tǒng)的工程控制網(wǎng)布網(wǎng)、地形測量、道路測量和施工測量等的作業(yè)方法。三角網(wǎng)已被三邊網(wǎng)、邊角網(wǎng)、測距導(dǎo)線網(wǎng)所替代；光電測距三角高程測量代替 三、四等水準測量；具有自動跟蹤和連續(xù)顯示功能的測距儀用于施工放樣測量；無需棱鏡的測距儀解決了難以攀登和無法到達的測量點的測距工作；電子速測儀為細部測量提供了理想的儀器；精密測距儀的應(yīng)用代替了傳統(tǒng)的基線丈量。GPS是美國從20世紀70年代開始研制,歷時20年,耗資200億美元,于1994年全面建成,具有海、陸、空進行全方位實施三維導(dǎo)航與定位能力的新一代衛(wèi)星導(dǎo)航與定

4、位系統(tǒng)。隨著GPS定位技術(shù)的不斷改進,軟、硬件的不斷完善,長期使用的測角、測距、測水準為主體的常規(guī)地面定位技術(shù),正在逐步被以一次性確定三維坐標的高速度、高精度、費用省、操作簡單的GPS技術(shù)代替。GIS 是一個基于數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)（ DBMS ）的分析和管理空間對象的信息系統(tǒng)，以地理空間數(shù)據(jù)為操作對象是地理信息系統(tǒng)與其它信息系統(tǒng)的根本區(qū)別由于信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字時代的來臨，理論上來說，GIS可以運用于現(xiàn)階段任何行業(yè)?！募夹g(shù)和應(yīng)用的角度， GIS 是解決空間問題的工具、方法和技術(shù)； RTK（Real - time kinematic）實時動態(tài)差分法。這是一種新的常用的GPS測量方法，以前的靜態(tài)、快

5、速靜態(tài)、動態(tài)測量都需要事后進行解算才能獲得厘米級的精度，而RTK是能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法，它采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，是GPS應(yīng)用的重大里程碑，它的出現(xiàn)為工程放樣、地形測圖，各種控制測量帶來了新曙光，極大地提高了外業(yè)作業(yè)效率。 二、工程測量對于工程質(zhì)量的作用 （一）、工程測量在建筑定位及基礎(chǔ)施工階段對工程質(zhì)量的作用 在工程開始施工前，首先通過測量把施工圖紙上的建筑物在實地進行放樣定位以及測定控制高程，為下一步的施工提供基準。這一步工作非常重要，測量精度要求非常高，關(guān)系整個工程質(zhì)量的成敗。假如在這一環(huán)節(jié)里面出現(xiàn)了差錯，那將會造成重大質(zhì)量事故，帶來的經(jīng)濟損失是無法估

6、量。在施工行業(yè)里也發(fā)生過類似工程質(zhì)量事故：圖紙上建筑物的正北方向變成了正南方向，事故的處理結(jié)果是：把已經(jīng)建好的房子重新砸掉，再從零開始?？梢娊ㄖ锏亩ㄎ粶y量是多么的重要。 在基礎(chǔ)施工階段，基礎(chǔ)樁位的施工更加需要準確的工程測量技術(shù)保證。根據(jù)施工規(guī)范的要求，承臺的樁位的允許偏差值很小。一旦樁位偏差超過規(guī)范要求，將會引起原承臺設(shè)計的變化，從而增加了工程成本。嚴重的樁位偏差將會導(dǎo)致樁位作廢，需要重新補樁等處理措施，一方面影響了施工的進度，另一方面，改變了原來的受力計算，對建筑物埋下了質(zhì)量的隱患。 在土方開挖及底板基礎(chǔ)施工過程中，由于設(shè)計要求，底板、承臺、底梁的土方開挖是要盡量避免撓動工作面以下的土

7、層，因此周密、細致的測量工作能控制土方開挖的深度及部位，避免超挖及亂挖。從而能保證墊層及磚胎膜的施工質(zhì)量，對與采用外防水的工程意義尤為重大。另外墊層及樁頭標高控制測量的精度，是保證底板鋼筋綁扎是否超高，底板混凝土施工平整度的最有效措施。 工程測量在基礎(chǔ)施工階段的另外一個重點是基礎(chǔ)墻柱鋼筋的定位放線，在這一個環(huán)節(jié)里面，容不得有半點差錯。否則將導(dǎo)致嚴重的質(zhì)量事故發(fā)生。對于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，面積較大的工程，只有周密、細致的進行測量放線方能保證墻柱插筋質(zhì)量，避免偏位、移位等情況的發(fā)生。 （二）、工程測量在主體結(jié)構(gòu)施工階段對工程質(zhì)量的作用 在主體結(jié)構(gòu)施工階段，工程測量對于工程質(zhì)量的影響主要有以下幾個方面：

8、墻柱平面放線、建筑物垂直度控制、主體標高控制、樓板、線條、構(gòu)件的平整度控制等。其中墻柱平面放線的精確度，直接影響建筑物的總體垂直度，對墻柱鋼筋綁扎、模板施工的質(zhì)量產(chǎn)生嚴重的影響。所以每次混凝土施工完畢后，第一道工序就是測量放線。通過了測量放線不但能夠為下一道工序提供依據(jù)，并且能及時發(fā)現(xiàn)上一道工序所遺留下來的問題，使得其他專業(yè)的施工人員及時處理已經(jīng)發(fā)生的質(zhì)量問題，避免了問題的累積，最終導(dǎo)致質(zhì)量事故。 在標高測量控制方面，能為模板施工提供準確的基準點，是模板施工平整度的保證。同時為混凝土施工提供標高控制線，保證澆筑后的混凝土平整度。精確的標高控制，是施工人員嚴格按圖施工的前提。對于施工面積較大的

9、工程，如何保證模板施工的總體平整度、混凝土面的平整度，基本的前提就是測定一個準確、詳細的標高控制系統(tǒng)面。 建筑物垂直度控制測量是主體施工中的一個重點，除了作好每層樓的垂直度觀測，為專業(yè)質(zhì)檢人員及時檢查、調(diào)整提供控制數(shù)據(jù)以外，還為施工人員提供更詳細的豎向控制線。由于垂直度控制的好壞是直接反映施工質(zhì)量的最重要的因素之一（特別在中高層建筑的施工中）。垂直度偏差過大，必須通過裝飾階段的抹灰等措施來彌補。除了所帶來的經(jīng)濟損失不說，還會埋下一個隱患：抹灰的厚度過大，容易造成墻面空鼓，從引發(fā)外墻滲漏等質(zhì)量通病，更嚴重的情況會脫落，導(dǎo)致高空墜物的危險。 （三）、工程測量在裝飾裝修施工階段對工程質(zhì)量的作用

10、 建筑物經(jīng)過裝飾裝修階段將成為成品或半成品交付業(yè)主使用，前期主體所遺留的質(zhì)量缺陷問題必須通過這一階段進行整改、處理、隱蔽。所以這個階段的測量工作的精度、質(zhì)量直接影響到該工程的總體質(zhì)量。測量工作的主要內(nèi)容是：室內(nèi)外地面標高控制；外墻裝飾垂直度控制；局部構(gòu)件、線條的施工放線，內(nèi)墻裝飾平整度、垂直度測量等工作。其中室內(nèi)外地面標高控制線是保證建筑裝修地面整體平整度的重要依據(jù)；磚砌體平面放線是必不可少的工作，是按圖施工的前提條件。外墻裝飾垂直控制線的測量精度很大程度上決定外墻的整體裝修質(zhì)量，是外墻抹灰、墻面磚、幕墻施工等工作的基本依據(jù)。 （四）、工程施工及運營期間的變形觀測對工程質(zhì)量的意義 建筑物的

11、沉降觀測在施工過程中有著重大的意義。通過觀測取得的第一手資料，可以監(jiān)測建筑物的狀態(tài)變化和工作情況，在發(fā)生不正?，F(xiàn)象時，及時分析理由，采取措施，防止重大質(zhì)量事故的發(fā)生。變形觀測具體包括：基礎(chǔ)邊坡的位移觀測；建筑物主體的沉降觀測；高層建筑物的水平位移觀測等。準確的觀測成果為施工期間的工程質(zhì)量、人民財產(chǎn)安全提供了最有效的保證。特別是在深基坑施工、填海區(qū)、地質(zhì)斷層構(gòu)造帶的施工工程顯得尤為重要。而由于建筑物沉降、位移引起的邊坡及道路坍塌、樓房及橋梁倒塌等安全質(zhì)量事故屢見報端。因此我們必須努力作好建筑物的變形觀測，確保工程的施工質(zhì)量。工程測量與安全事故常常有關(guān)聯(lián)的，具體不做闡述。 （五）、工程測量對防治

12、質(zhì)量通病的積極意義 常見的質(zhì)量通病不外乎鋼筋、模板、混凝土等方面的問題，與測量放線有關(guān)的分別如下：鋼筋偏位、模板平整度、墻柱垂直度、混凝土表面平整度、樓地面平整度、外墻門窗工程垂直度等。要預(yù)防上述通病的發(fā)生，除了施工人員的主觀原因之外，必須為施工人員提供準確的、周到的、詳細的測量控制水平線、平面控制線、垂直控制線等。如果測量工作方面出了問題，勢必會引起施工質(zhì)量問題的發(fā)生。我們在施工中只要把測量工作做好，對防治質(zhì)量通病就起到非常積極的作用。 另一方面，精確、詳細的測量成果為專業(yè)質(zhì)量檢查人員提供參考和依據(jù)，通過現(xiàn)場的檢查和整改，能把很多質(zhì)量問題“扼殺在搖籃之中”，由被動變?yōu)橹鲃樱上麡O轉(zhuǎn)變?yōu)榉e

13、極，對防治質(zhì)量通病有著非常重要的意義。 三、案例引用介紹 （一）、工程概況 石屏縣農(nóng)村信用聯(lián)社營業(yè)樓項目地處匯源路中段與雞石高速入口交匯處，項目為商住樓。規(guī)劃建設(shè)用地面積為約55畝，商業(yè)建筑面積5317平方米。立面在5層、15層夾層經(jīng)過2次收縮。 （二）、工程定位測量 1、測設(shè)施工方格網(wǎng)如圖 2、測設(shè)主軸線控制樁 本工程引測軸線采用的是軸線控制樁。龍門樁不適用于本工程，固棄之不用。高程建筑一般施工方格網(wǎng)控制線的測距精度不低于L/10000，測角精度不低于±10”，本工程要求，測角中誤差不大于±5”測距邊長誤差不大于±10mm. (三)、基礎(chǔ)施工測量 1、測設(shè)基坑開挖邊

14、線 根據(jù)已有的建筑物軸線控制樁確定角樁以及建筑物的外圍邊線，考慮基礎(chǔ)施工所需的寬度，測設(shè)出了基坑的開挖邊線并撒出灰線的。 2、基坑開挖時的測量工作 基坑深度為7.8m,開挖過程中，1）、使用全站儀將門口門墩±0.000點引測到基坑底，2）、使用水準儀控制開挖深度。 3、基礎(chǔ)放線及標高控制 （1）基礎(chǔ)放線 基礎(chǔ)為樁與箱形的復(fù)合基礎(chǔ)。基坑開挖完后，先做了各條軸線和樁孔的定位線；之后測設(shè)箱形基礎(chǔ)的各條邊界線、梁軸線。 測設(shè)時，為了通視和量距方便，有時測設(shè)軸線的平行線，同時在現(xiàn)場標注清楚，以免錯用。同時考慮到了建筑軸線與樁、梁、柱、墻的中線不重合的情況，測設(shè)時特別注意到了這點。 （2）

15、標高控制 基礎(chǔ)軸線測設(shè)完成后，使用了全站儀將地面經(jīng)過監(jiān)理及業(yè)主確認的佳年華空港晶座公寓門口門墩子上的±0.00點引測到了坑底，在澆筑砼墊層的時候用水準儀抄平。水平控制樁在基坑邊緣設(shè)置了一個。 （四）建筑的軸線投測 本工程采用天頂法（即垂準儀法）來保證各層放線和結(jié)構(gòu)垂直度的控制。樓層施工時在控制點以上同一鉛垂線方向每層留300×300mm洞口，作為以后垂直軸線投測觀察孔。 操作過程，儀器置中并調(diào)平，同時在測站天頂上方放置一塊十字劃分板，分劃板位置放在洞口上，然后將儀器望遠鏡調(diào)焦到目標分劃板，十字絲成像清晰，這是用對講機通知上方把目標分劃板十字絲先移到與儀器十字絲重合，然后轉(zhuǎn)動儀器照準架18

16、0°，看目標十字分劃板是否與儀器中十字絲重合，縱橫線取1/2差值。重復(fù)上述操作數(shù)次，直至完全重合為止，投測完畢。 隨著樓層不斷上升，“天頂法”操作可能會遇到一定難度，以及考慮到儀器最佳精度范圍，因此考慮在16層（標高為+68.300），32層（標高+142.300）各轉(zhuǎn)換了一次控制點。復(fù)測需要的考慮。 （五）建筑的高程測量 1、標高控制點布置在LS-T-S電梯井的內(nèi)墻面上，用紅油漆做出倒三角標志，并標明高程數(shù)據(jù)，作為以后層面高程引測依據(jù)。隨著標高不斷上升，用鋼尺每升 5層（30m內(nèi)）為一尺段（并轉(zhuǎn)換一次）分段來做控制各樓層所需標高。每次引測嚴格從標高控制點引出的原則，避免產(chǎn)生累計誤差

17、。每層復(fù)測需要的考慮。三、四點90度復(fù)核。 2、樓層上各點標高，采用S3水準儀按照引測出的標高進行測設(shè)。 （六）沉降控制 由于本工程地上結(jié)構(gòu)要與北區(qū)塔樓聯(lián)通，故沉降監(jiān)控在施工過程中至關(guān)重要。 1、沉降觀測基準點為業(yè)主及監(jiān)理確認的嘉里公寓門口±0.00點。 2、在核心筒外圍框架結(jié)構(gòu)出±0.000以前，核心筒結(jié)構(gòu)的四角各布置一個沉降觀測點，將沉降觀測點布置在底層角柱上；在框架結(jié)構(gòu)出±0.000以后，在每根巨型柱上布置一個沉降觀測點。 3、觀測點設(shè)置穩(wěn)固、位置醒目、合理、便于觀測。觀測點的做法要求為：在柱子的外側(cè)預(yù)埋100mm×100mm×10mm鋼板，鋼板的底標高為+0.500，并在鋼

18、板上焊接沉降觀測頭子。實際只是做了紅漆三角，這是不應(yīng)該的。 4、觀測要求：前后視距差≤2m，視距累計差≤3m，視距最大長度≤30m。觀測過程滿足要求 5、精度要求：沉降觀測點相對后視點高差的測定容差為±1mm，沉降觀測點、測定高程誤差≤±1mm。測量下來的結(jié)果滿足要求。 6、施工期間，每增加1層觀測一次沉降，結(jié)構(gòu)封頂后1個月觀測一次。建筑物有良好的穩(wěn)定情況。沉降觀測的記錄，記錄時有注明觀測時的氣象情況和荷載變化情況。 四、工程測量學在今后發(fā)展的前進方向 展望未來，工程測量學在以下方面將得到顯著發(fā)展： 測量機器人、三維激光掃瞄儀將與GPS、GIS技術(shù)集成，成為快速獲取被測物體信息的重

19、要儀器。多傳感器集成系統(tǒng)及混合測量系統(tǒng)的應(yīng)用范圍將進一步擴大，可望在大區(qū)域范圍內(nèi)進行無控制網(wǎng)的各種測量工作，對影象、圖形的處理能力將進一步增強。 在變形觀測數(shù)據(jù)處理和大型工程建設(shè)中，將發(fā)展基于知識的信息系統(tǒng)，并進一步與大地測量、地球物理、工程與水文地質(zhì)以及土木建筑等學科相結(jié)合，解決工程建設(shè)中以及運行期間的安全監(jiān)測、災(zāi)害防治和環(huán)境保護方面的各種問題。 工程測量將從土木工程測量、三維工業(yè)測量擴展到人體測量，如人體各器官或部位的顯微測量和顯微圖像處理。 大型和復(fù)雜結(jié)構(gòu)建筑、設(shè)備的三維測量、幾何重構(gòu)以及質(zhì)量控制將是工程測量學發(fā)展的一個熱點。數(shù)據(jù)處理中數(shù)學物理模型的建立、分析和辨識將成為工程測量

20、學專業(yè)教育的重要內(nèi)容。 五、結(jié)束語 論文寫作到了最后，結(jié)果是測量學的現(xiàn)代化、自動化、數(shù)字化發(fā)展方向已確定，接下來的幾十年不會變，這是確定的。我需要去做的是學會使用當代先進的科學儀器更輕便地服務(wù)于各類工程測量，滿足工程對測量精度的高要求。遺憾的是由于其設(shè)備的機器昂貴以及相關(guān)的軟硬件設(shè)備不完備如軟件。或許我會是使用和完善相關(guān)軟硬件其中的一員。嘻嘻，這算是個美好愿望吧。我本是一名學習建筑工程技術(shù)專業(yè)，卻從事了工程測量工作，帶著邊工作邊學習的思路，開始了我的畢業(yè)論文寫作。我希望通過此次的論文寫作能夠收獲一個成果：第一、認識、了解工程測量學概況；第二、工程測量在建筑施工中的應(yīng)用；三、工程測量學在今后

21、發(fā)展的前進方向；第四、讓一個非專業(yè)的測量人員很快上手測量工種任務(wù)?，F(xiàn)在的結(jié)果，我想是不言而喻。 參考文獻 1、 李青岳《工程測量學》北京測繪出版社1984。 2、 張正祿等《工程的變形監(jiān)測分析與預(yù)報》北京測繪出版社2007。 3、 黃聲享，郭英起，易慶林《GPS在測量工程中的應(yīng)用》北京中國建筑工業(yè)出版社2005。 4、 潘正風，楊正堯等《數(shù)字測圖原理與方法》武漢武漢大學出版社2004。 5、 張正祿，吳棟材等《精密工程測量》北京測繪出版社1993。 6、 覃輝等《土木工程測量》上海同濟大學出版社2004。 7、 卓健成《工程控制測量建網(wǎng)理論》成都西南交通

22、大學出版社1996。 8、 顧孝烈《城市工程控制網(wǎng)設(shè)計》上海同濟大學出版社1991。 9、 《工程材料規(guī)范GB50026-2007》中華人民共和國國家標準，北京中國計劃出版社2008。 10、 《城市測量規(guī)范CJJ8-99》中華人民共和國行業(yè)標準，北京中國建筑工業(yè)出版社1999。 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人核心競爭力分析 摘 要 進入21世紀，隨著科學技術(shù)的進步和新經(jīng)濟的發(fā)展，消費者需求的多樣化等經(jīng)濟環(huán)境的改變，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭環(huán)境發(fā)生了許多變化。在競爭日趨激烈

23、的今天，房地產(chǎn)企業(yè)僅靠單項或幾項諸如市場戰(zhàn)略等外在與顯性化的職能戰(zhàn)略至多只能獲得短時的優(yōu)勢，惟有追求企業(yè)核心競爭力的提高才能謀求長期競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。我國房地中介起步較晚，但發(fā)展勢頭驚人，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)運而生的同時，也伴隨著諸如執(zhí)業(yè)標準不定，從業(yè)人員專業(yè)性不強，技術(shù)手段落后，企業(yè)規(guī)模小等問題，特別在運營管理模式方面還處于探索階段，缺乏核心競爭力。因此本文研究的是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人核心競爭力。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介，核心競爭力，戰(zhàn)略 引言: 在關(guān)于核心競爭力的研究中，對于企業(yè)核心競爭力這一概念有多種定義，包括資源論、能力論、資產(chǎn)機制、融合論、消費者剩余論、體制與制度論、創(chuàng)

24、新論等幾種論述，那么作為非生產(chǎn)型企業(yè)的房地產(chǎn)中介業(yè)的核心競爭力又是什么呢？筆者認為：服務(wù)型企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)在特定的經(jīng)營環(huán)境中的企業(yè)能力和企業(yè)競爭力的合力，想要深入了解這一問題首先就要從了解房地產(chǎn)中介行業(yè)的概念和特點人手。 一、房地產(chǎn)中介業(yè)的概念與特點 （一)概念 房地產(chǎn)中介是為交易提供溝通和服務(wù)的機構(gòu)，中介服務(wù)是指:具有專業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中,為當事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特征:第一，人員機構(gòu)特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，企業(yè)必須具備一定條件，

25、并不是所有人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動或提供房地產(chǎn)中介服務(wù)；第二，委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當事人委托進行的并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動；第三,有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動,委托人一般都應(yīng)要按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)支付相應(yīng)的報酬、傭金。 (二)房地產(chǎn)中介機構(gòu)的特點是: 1.直接性:職務(wù)與消費是同步進行的業(yè)務(wù)與客戶之間是直接的，面對面進行的屬于當面消費、當面服務(wù)，服務(wù)的好壞直接受客戶的檢驗,并對公司產(chǎn)生直接的影響； 2.時效性:從接受委托開始,到客戶需求滿足而終止； 3.公正性:中介的特定含義在于公正性,可參照性； 4.專業(yè)性:人員的專業(yè)

26、性與標的物的標準性。 根據(jù)中介機構(gòu)的概念和特點，我認為,中介企業(yè)的核心競爭力是 ;業(yè)所有能力中最重要、最關(guān)鍵、最根本的能力，核心競爭力的強弱決定了一個企業(yè)在市場競爭中的地位和命運。 二、房地產(chǎn)中介存在的問題 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)雖然已經(jīng)有了一定的發(fā)展，但由于發(fā)展歷史不長，經(jīng)驗不足，行業(yè)發(fā)展無序管理、不規(guī)范以及企業(yè)的水平良莠不齊，很多企業(yè)的管理和經(jīng)營落后,與房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢和中國市場的需求相比存在著很大差距。 (一)相關(guān)政策和市場管理機制完善不夠具體化 這一問題是中國市場經(jīng)濟建設(shè)過程中各個行業(yè)都遇到過的問題，這個問題與計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟的體制改革有關(guān)，也和我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的

27、發(fā)展歷程有關(guān)，用行政手段參與市場管理，造成企業(yè)競爭環(huán)境不公平、不公正。可見，建立一套完善的政策法規(guī)及相應(yīng)的市場管理機制是需要在實踐中不斷探尋和完善的，因此我們行業(yè)的相關(guān)政策和市場管理機制還有待日后的發(fā)展和完。 (二)行業(yè)準入門檻低，導(dǎo)致各中介公司和整體從業(yè)人員水平良莠不齊 由于相關(guān)政策和市場機制的不完善，導(dǎo)致目前行業(yè)準入門檻低，評估行業(yè)的高折扣、高回扣，經(jīng)紀行業(yè)的違規(guī)經(jīng)營等問題層出不窮。 （三)缺乏誠信，整體行業(yè)面臨誠信危機 行業(yè)相關(guān)政策和制度不完善，整體行業(yè)水平參差不齊，凡此種種究其根源便是誠信問題。在行業(yè)發(fā)展的這幾年中,由于市場各方或多或少的缺乏誠信，使得中國房地產(chǎn)中介行業(yè)在快速發(fā)

28、展的同時，也蒙上了一層陰影。尤其是2004年,房地產(chǎn)中介行業(yè)更是陷入了誠信危機，誠信問題成了社會廣泛關(guān)注的問題，也成了制約房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的瓶頸。 三、從2014年以來，國家一直在對經(jīng)濟政策進行調(diào)整，下調(diào)GDP等，力求經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。最先開始的是房地產(chǎn)，以為它關(guān)系到國家各個行業(yè)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟下行的壓力，房地產(chǎn)度過了兩年的寒冬，很多小型企業(yè)由于經(jīng)營不善，紛紛倒閉。 面對這樣的情形，我對國內(nèi)的房產(chǎn)中介機構(gòu)如何打造企業(yè)競爭力、如何以創(chuàng)新的觀念應(yīng)對萬變的市場進行一些簡單的分析與探討，以期引發(fā)自己及同行對中介行業(yè)發(fā)展的思考。房地產(chǎn)中介的主營業(yè)務(wù)包括一手策劃代理和二手房租售。這里二手房中介企業(yè)是本

29、篇探討的重點。 房產(chǎn)中介公司發(fā)展的關(guān)鍵，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素主要是通過企業(yè)的市場定位、業(yè)務(wù)模式、利益分配、管理和培訓幾個方面綜合體現(xiàn)的。因此，本土中介企業(yè)要想在國際化的市場下發(fā)展,應(yīng)該從以下幾個方面深入研究與建設(shè)打造自己生存的競爭力。 （一）、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場潛力，另一方面是群狼分食的激烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一個品牌的競爭時代。一方面國外的公司非常重視品牌效應(yīng)。另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善，企業(yè)經(jīng)營成本也在加大。小的中介公司若沒有資金與品牌作

30、支撐，資源潰乏、業(yè)務(wù)品種單一、抗風險能力太小也將難以為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn)定房價的系列措施，對房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)影響非常大，更是改變了小中介“空身套白狼”的賺錢方法，一些單靠買賣吞吐業(yè)務(wù)為主的單門單店，不是被套牢，就是經(jīng)營業(yè)績?nèi)氩环蟪?，紛紛面臨倒閉。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的資本及大量的客戶資源的累積，二是靠買賣以外的業(yè)務(wù)例如房屋租賃業(yè)務(wù)的扶持，對國家宏觀調(diào)控帶來的市場風向的轉(zhuǎn)變有著較強的抗風險能力，因此可以繼續(xù)得以發(fā)展。 從以上分析可以看到，未來房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里繼續(xù)生存發(fā)展，唯有以品牌建設(shè)為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展才是立身之本。 （二）、針對企業(yè)自身狀況、合理

31、定位商業(yè)模式 從根本上說，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個市場導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競爭力更多表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應(yīng)力，企業(yè)的商業(yè)模式也是企業(yè)取得成功的重要因素，因為不同的模式游戲規(guī)則不同的模式本身競爭優(yōu)劣勢也不同。隨著行業(yè)競爭日益加劇，要求中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進行演進，才能不斷增加自己的競爭力。目前市場上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營模式比較普遍： 1、直營連鎖模式 直營連鎖模式是指在中介企業(yè)中，所有的連鎖門店都是由總部自己投資建立的，公司負擔所有門店的成本開銷，同時對于門店的經(jīng)營收入和贏利也擁有完全的索取權(quán)，公司對門店重大事項有完全的經(jīng)營決策權(quán)。 2、特許加盟連鎖模式 采取

32、特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實際上是特許人向加盟門店提供特許權(quán)，并給予加盟門店以人員培訓、技術(shù)支持等方面的指導(dǎo)和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門店擁有獨立的經(jīng)營管理權(quán)并自負盈虧。加盟門店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。特許人也不享有加盟門店的所有利潤，僅獲取約定的加盟費和年金，有的還享受加歸盟店業(yè)務(wù)收入的部分提成。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景或是本土知名品牌。 3、直營和加盟混合連鎖模式 該類企業(yè)以直營連鎖為主，同時也吸收加盟中介門店。對于自營門店，公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營決策權(quán)；對于加盟門店，則按照“特許加盟模式”，加盟門店在加盟合同框架下“自主

33、經(jīng)營、自負盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。業(yè)內(nèi)對直營店和加盟店的共識是,直營店易于管理,品牌風險小，但是經(jīng)營風險大，而加盟店則反之。相對來說，直營店對資金和人才的需求更為渴望。 隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，投資性購房群體增加，房產(chǎn)中介的“專業(yè)性要求”將越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠為投資性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場分析研究報告，這類客戶其實對于“價格收費”指標不敏感，而房產(chǎn)價格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價格更有利。 （三）、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊伍 企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭，員工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)中

34、介企業(yè)競爭力有著決定性影響，從業(yè)人員總體素質(zhì)不高是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀人中有大學學歷的不到50%，部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓。隨著房地產(chǎn)市場需求的變化,投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質(zhì)的提高，房地中介服務(wù)市場對中介企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求也在提升，人才素質(zhì)問題顯得越發(fā)重要。 1、提高經(jīng)紀人的入門門檻。經(jīng)紀人的專業(yè)知識及經(jīng)驗、外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標準，房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房

35、地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。中介公司只有提高招收經(jīng)紀人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。 2、良好的教育培訓機制。房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時堅持相關(guān)學歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓練，至關(guān)重要，要定期對經(jīng)紀人員的進行培訓，掌握最新制度政策，提高專業(yè)度，以及外在素養(yǎng)和能力的培養(yǎng)。 (四)、打造服務(wù)深耕的能力 服務(wù)是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的重要性。整個行業(yè)缺乏“服務(wù)至上”的意識，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因之一。如果國內(nèi)中介企業(yè)不能提高自身

36、的服務(wù)水平，未來在與境外地產(chǎn)中介的競爭中，將使自身置于競爭劣勢。 而國外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務(wù)，如：一是能夠為客戶承擔租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。二是標準化服務(wù)流程。它從找房源到選客戶都有一定的標準，上家下家有糾紛能得到及時解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺。 國內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平，對交易服務(wù)的各環(huán)節(jié)進行細節(jié)化研究，對服務(wù)進行深耕，技術(shù)含量，的服務(wù)標準，才能與之抗衡。例如從以下幾個方面著手建設(shè)： 1、用服務(wù)打造誠信品牌好服務(wù)來自誠信的態(tài)度。我國房地產(chǎn)中介行業(yè)整體誠信水平還很低，一些中介公司房屋出租、買賣

37、廣告，價格都是假的，為了吸引廣大消費者，不堅守職業(yè)道德，不守規(guī)矩，專搞欺騙，不做真實的市場宣傳，利用市場不規(guī)范,欺詐瞞騙，吃差價，卷錢逃跑。例如，2002年底恒基無限騙錢逃跑，2003年11月，堅石和金佰佳分部經(jīng)理卷款“蒸發(fā)”，京城百姓對此反響強烈，對中介行業(yè)的形象產(chǎn)生了巨大的負面影響。在對國內(nèi)中介機構(gòu)失去信心后，面對更多具有國際服務(wù)標準的國外中介，消費者在選擇服務(wù)的時候必定會出現(xiàn)偏移。因此，中介機構(gòu)應(yīng)努力貫徹誠信的經(jīng)營理念，用規(guī)范的服務(wù)，不斷深化誠信建設(shè)的內(nèi)涵。 2、、保障買賣雙方交易安全。買賣交易流程中，推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度等。國內(nèi)市場公房

38、居多，其房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，一般人很難判斷其房屋上市資格，但目前中介接受業(yè)主售房的委托，很少真正對其產(chǎn)權(quán)進行實際調(diào)查，更不要說出具不動產(chǎn)說明書了，所以往往在為買賣雙方實際辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在問題，買方即使沒有錢財損失，但經(jīng)歷那么多程序的折騰，浪費了很多精神與時間，中介也難逃其咎。因此中介企業(yè)應(yīng)加強保障雙方交易安全的建設(shè)。 3、保證各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)。對連鎖企業(yè)而言，最擔心客戶在不同營業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑對中介業(yè)者極其重要，因為中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個經(jīng)紀人與顧客接觸,都代表公司，服務(wù)水準不能參差不齊而損害公司整體的形象。知名度高的業(yè)者優(yōu)先被消費者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消

39、費者的青睞。因此，必需花大筆經(jīng)費做形象廣告。 (五)、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享 房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準確性、時效性及信息通暢是中介機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析，中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加自身的競爭力。 隨著信息產(chǎn)品進入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過互聯(lián)網(wǎng)，隨時獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介達成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效率和

40、速度。 (六)、創(chuàng)新研發(fā)的能力 創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂。瞬息萬變的市場變化中，企業(yè)唯有通過不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務(wù)，不斷創(chuàng)新管理的能力，不斷創(chuàng)新營銷手段的能力才能保持企業(yè)的活力。以下是中介行業(yè)應(yīng)該經(jīng)常進行創(chuàng)新的領(lǐng)域: 1、服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)是中介企業(yè)賴以生存的產(chǎn)品，消費者是房地產(chǎn)中介企業(yè)的衣食父母，因此企業(yè)的一切經(jīng)營活動和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新都應(yīng)圍繞廣大房產(chǎn)消費者的愿望、需求和價值觀念來開展。推出的各項房產(chǎn)居間、代理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)該簡單重復(fù)過去，而應(yīng)該是在原有基礎(chǔ)之上，不斷契合市場推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，新產(chǎn)品的創(chuàng)新實現(xiàn)超前性和人性化并駕齊驅(qū)，切實使廣大房產(chǎn)消費者得到實惠。 2、企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新。一般大

41、規(guī)模直營連鎖中介企業(yè)都是采取扁平式的管理架構(gòu)，即在公司總部設(shè)置行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)、權(quán)證、法務(wù)等職能支持部門，公司總部下設(shè)為數(shù)不等的連鎖門店。一般來說，這樣的扁平化管理架構(gòu)基本能適應(yīng)市場需求，但在企業(yè)內(nèi)部管理上還有以下幾個方面有待改善：一應(yīng)加強企業(yè)總部對門店的支持力度；二應(yīng)降低成本，簡化管理機構(gòu)，提高管理效率。因此，大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新可從以下幾方面進行: （1）、加強總部功能，提升其服務(wù)、研發(fā)和業(yè)務(wù)支持功能。 大型連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上得益于其在業(yè)務(wù)門店之上，存在著總部層面的職能支持部門，如財務(wù)部門、人力資源部門、培訓中心、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部門和市場研究部門。這

42、些職能部門能夠為各個業(yè)務(wù)門店提供強力的財務(wù)、市場研究和人力資源培訓等領(lǐng)域的支持，而這是單店模式和中小中介企業(yè)所不能做到的?？紤]到當前市場對中介服務(wù)專業(yè)化要求的提高，以及總部對中介門店支持力度不強是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象。因此，強化公司職能部門對各個業(yè)務(wù)門店的支持功能是企業(yè)組織機構(gòu)變革的第一要素。為此，公司要搭建并加強培訓、研發(fā)、企劃三大平臺，為門店提供人才培訓、信息渠道和研發(fā)等方面的強力支持。 （2）、整合資源，精兵簡政。 在強化總部職能部門支持功能的同時，也需要兼顧管理層的管理效率和管理成本問題。管理機構(gòu)自身并不產(chǎn)生業(yè)務(wù)收入，過大的管理隊伍會因為管理成本過高而將企業(yè)的贏利消耗掉。 為此，中介

43、企業(yè)要在滿足職能部門對業(yè)務(wù)門店職能支持的前提下，整合總部資源，減少冗員，提高管理人員素質(zhì)和工作效率。 人才的吸引和培養(yǎng)機制的創(chuàng)新房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)新人才吸收和培養(yǎng)機制，需要從用人制度和培訓機制兩個環(huán)節(jié)進行： ①、用人制度方面的創(chuàng)新 所謂用人制度的創(chuàng)新，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展的不同階段啟用不同素質(zhì)的人才。企業(yè)朝高端專業(yè)化水平發(fā)展時，人員會跟不上企業(yè)的發(fā)展要求。因此企業(yè)需要更多接受新事物能力強，有沖勁的高素質(zhì)年輕人來推動發(fā)展，并在實踐中進行定點培養(yǎng)，使這些年輕人成為企業(yè)儲備干部的組成部分，為公司中層管理人員和門店店長崗位做好人才儲備。 ②、人才培訓機制上的創(chuàng)新 人才引進是人才戰(zhàn)略第一步，更為重

44、要的是人才培訓。一要克服培訓目的的短視性和功利性，擴大培訓對象和范圍；二要豐富培訓的方法，提高培訓的效率，要大力采用雙向靈活的教學培訓方法。可以不定期組織知識競賽，對員工的專業(yè)知識、企業(yè)文化、經(jīng)營理念等進行充滿趣味性的考核，讓員工在娛樂中提升專業(yè)素質(zhì)，在潛移默化中增強員工對企業(yè)文化的理解。 ③、未來的房屋中介會向兩極化發(fā)展，一者為全國性的連鎖店越來越強大，加盟店會越來越多。再者就是家庭式的小規(guī)模經(jīng)營依靠其靈活的整合能力也能存活，薪獎制度往獎金方面轉(zhuǎn)變，而不再過分強調(diào)底薪，據(jù)說上海、杭州已出現(xiàn)類似的模式，屆時就跟世界各國接軌了。 綜上所述，企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的關(guān)鍵就是要拿出卓越的服務(wù)。房地產(chǎn)

45、中介機構(gòu)提供的最終產(chǎn)品是服務(wù)，提供合格的產(chǎn)品是市場對企業(yè)最基本的要求，房地產(chǎn)中介機構(gòu)只有在為顧客創(chuàng)造價值后才能實現(xiàn)自身的價值，機構(gòu)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量越高、才越有可能更好地為顧客創(chuàng)造價值，最終實現(xiàn)機構(gòu)的利潤和價值，想要拿出卓越的服務(wù),就要做到服務(wù)至關(guān)重要的六字真言：明白、方便、放心。明白，就是要求企業(yè)要以誠待人，透明度高；方便，是要讓服務(wù)貫穿每一個環(huán)節(jié)，真正地為客戶提供全方位的服務(wù)，放心，企業(yè)要以誠信為本才能讓所有客戶踏實放心。 隨著加入WTO我國市場的逐步放開，中介機構(gòu)已經(jīng)發(fā)展到了百家爭鳴的階段，面對來自于國內(nèi)外日益激烈的競爭，我國的中介機構(gòu)只有直面競爭，抓住機遇，借鑒經(jīng)驗加速發(fā)展，通過各種

46、不同的途徑大力培育，提升機構(gòu)的核心競爭力，才有可能在競爭中生存，發(fā)展創(chuàng)造輝煌。 參考文獻： [1 ] 李恒光.必須科學規(guī)范房地產(chǎn)中介組織的運行[J].甘 肅省經(jīng)濟管理干部學院學報,2003, 16(2): 58-60. [2 ] 張建坤.當前房地產(chǎn)中介經(jīng)紀服務(wù)中存在的問題及對 策[J].中國房地產(chǎn),1995, (4): 23-26. [3 ] 陳亞菁.對規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的幾點思考[J].中國 房地產(chǎn),2003, (9): 67-68. [4 ] 張　原,樊宇虹.房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀、問題及對策 [J].北京建筑工程學院學報,2000,16(2): 22-26. [5] 高榮, 周云.房地產(chǎn)經(jīng)紀概論[M].福州: 東南大學出版社, 2005.（1）20-21