國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實務(wù)(2)》2021期末試題及答案2

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1、國家開放大學(xué)電大?？莆飿I(yè)管理實務(wù)（2）2021期末試題及答案（試卷號：2226）盜傳必究一、多項選擇題（5小題，每小題3分。共15分）1. 美國物業(yè)管理經(jīng)理人有（）等幾類。A. 銷售經(jīng)理B. 樓字經(jīng)理C. 物業(yè)經(jīng)理D. 資產(chǎn)經(jīng)理2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）。A. 員工自查B. 崗位自查C. 領(lǐng)班自查D. 部門經(jīng)理抽查3. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（）等幾類。A. 重工業(yè)廠房B. 閣樓式廠房C. 現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房D. 孵化器式廠房。4. 大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模式包括（）。A. 物流企業(yè)的配送中心B. 廠商聯(lián)合的配送中心C. 商業(yè)企業(yè)的配

2、送中心D. 地區(qū)配送中心5. 以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（）oA酒店B. 會展中心C. 劇院D. 交易會（所）二、判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正5小題。每個3分。共15分）6. 在英國，微觀上，19世紀(jì)60年代伯明翰市喬治.A.霍爾最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范。（）答：錯誤。改正：將“喬治.A.霍爾”改為“奧克維婭希爾”7. 在英國，物業(yè)管理企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小項目一般由綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人 員完成。（）答：正確8. 1868年英國皇家測量師協(xié)會（半官、半民性質(zhì)）成立，它實際上是“準(zhǔn)”全國性物業(yè)管理協(xié)會。其 所轄的7個技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)

3、的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時承擔(dān)建筑測量職 能。（）答：錯誤。改正：將“建筑測量職能”改為“物業(yè)管理職能”9. 物業(yè)管理條例明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，為物業(yè)分類細(xì)化管理提供了廣闊的 空間和法律保障。（）答：正確10. 眾多的商務(wù)物業(yè)集中在城市繁華區(qū)域，形成了國際金融中心區(qū)，國際上流行的稱呼為CBDo （）答：錯誤。改正：將“國際金融中心區(qū)改為“中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)二、填空題（20個空，每空1分。共20分）11. +屆全國人大五次會議2007年3月16日上午高票通過物權(quán)法。并于2007年10月1日正式實施。12. 黃安永在物業(yè)管理辭典（1999. 5版）中，提出為了使物業(yè)管理更加專

4、業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物 業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等。13. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)14. 現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理15. 寫字樓的建筑而積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、 機(jī)械設(shè)備層和樓頂而積16. 委托經(jīng)營式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時，代發(fā)展商經(jīng)營商業(yè) 場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點。、17. 廠商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。四、問答題（4小題，每小題5分，共20分）18.

5、 商務(wù)物業(yè)管理有何特點？答：商務(wù)物業(yè)管理的特點是由商務(wù)物業(yè)的特點所決定的，一般來說，商務(wù)物業(yè)管理的特點體現(xiàn)在以下 幾個方面：（1）商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價 格常常會出現(xiàn)較大的波動。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動的數(shù)量與質(zhì)量，決定了物業(yè)的價值發(fā)生了變 化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動才能提高物業(yè)的價值。（2）商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時間性。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的，如果當(dāng)天不能實現(xiàn)經(jīng)營， 就失去了這一天的商業(yè)價值。（3）商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服務(wù)，又有 辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安

6、、綠化等日常管理服務(wù)，同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、 公共事業(yè)部門、社會團(tuán)體等組織就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商等。(4) 商務(wù)物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其 先進(jìn)性的特點決定的。(5) 商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護(hù)投資者的利益就成 為社會問題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美 化等起著不可估量的作用。19. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗時應(yīng)注意的事項有哪些？答：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。(2) 物業(yè)服

7、務(wù)企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn) 行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。(3) 承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強(qiáng)、整修， 直到完全合格。(4) 落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付 保修保證金，或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。(5) 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。(6) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。(7) 承接查驗符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

8、當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。20 .酒店物業(yè)經(jīng)營管理的模式有哪些？答：目前，我國及國外酒店物業(yè)的經(jīng)營管理，主要有業(yè)主自己經(jīng)營管理、租賃經(jīng)營管理、委托經(jīng)營管 理和聯(lián)號經(jīng)營等幾種主要模式。業(yè)主自己經(jīng)營管理的模式。采取這種經(jīng)營管理模式是由業(yè)主公司自己投資興建酒店物業(yè)，然后白 行組織酒店企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，不依賴經(jīng)營管理公司。目前有相當(dāng)一部分酒店(特別是中、低擋酒店)采用 這種經(jīng)營管理模式，其主要優(yōu)點是：如果經(jīng)營得好，可以創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主不必向經(jīng)營公司支付 酬金。但是如果業(yè)主缺乏酒店管理方面的經(jīng)驗，不了解市場，又缺乏各種專業(yè)人才，加上經(jīng)營管理

9、不善， 有時經(jīng)濟(jì)效益不但不能增加，反而會減少，而風(fēng)險則由業(yè)主全部承擔(dān)。(2) 租賃經(jīng)營管理模式。采取這種經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租 賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進(jìn)行管理。采用這一經(jīng)營模式，實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離, 權(quán)責(zé)清晰，比自建自管進(jìn)了一步。在這種模式下，業(yè)主放棄了經(jīng)營權(quán)排除了經(jīng)營風(fēng)險，換取了由租賃合同 明確規(guī)定的有限的租金收入；而承租公司有獨家經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營得好，除了按租賃合同規(guī)定向業(yè)主交納租金 后，可以獲取更多的收益，但同樣要承擔(dān)更大的經(jīng)營風(fēng)險。因為如果經(jīng)營不善，不但租金要按合同規(guī)定支 付，虧損額也全部由承租經(jīng)營者自己負(fù)責(zé)，所以經(jīng)營公司除非有十

10、分把握，一般不希望采用這種經(jīng)營管理 方式，尤其是高檔酒店更少采用這一模式。(3) 委托經(jīng)營管理模式。實行這種管理模式是由酒店業(yè)主采用委托經(jīng)營管理的方式，將酒店經(jīng)營管理 權(quán)有限度地委托給受托方，由受托方進(jìn)行酒店的日常經(jīng)營管理工作。在這種經(jīng)營管理模式下，業(yè)主須按委 托合同約定的數(shù)額支付經(jīng)營管理方面酬金，而酒店的經(jīng)營權(quán)益全部歸業(yè)主所有，經(jīng)營風(fēng)險也全部由業(yè)主白 己承擔(dān)。采取這種經(jīng)營管理模式，其優(yōu)點是業(yè)主不用擔(dān)心酒店的收益被經(jīng)營管理者拿走，營業(yè)收入和營業(yè) 毛利潤都?xì)w業(yè)主，因此，業(yè)主會千方百計支持經(jīng)營方的工作，鼓勵其多收、超收。同樣道理，經(jīng)營管理方, 因酬金是按營業(yè)收入一定比例計提的，他也會努力創(chuàng)收，還因

11、為他不用承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營管理起來就比 較靈活，不需要或只需要少量資金投資，不用計提折舊，不必支付物業(yè)的維修保養(yǎng)費，就能增加自己管理 的酒店數(shù)量，增加酬金的收入。(4) 聯(lián)號經(jīng)營。所謂聯(lián)號經(jīng)營，就是聯(lián)號公司授予成員酒店在某特定的地點、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定 的方式經(jīng)營業(yè)務(wù)的權(quán)利。與管理合同不同，聯(lián)號既不是租賃經(jīng)營管理，也不是委托經(jīng)營管理，聯(lián)號公司只 是提供成員就地權(quán)益品牌、各種標(biāo)準(zhǔn)和要求、營銷網(wǎng)絡(luò)、采購網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量控制服務(wù)。21. 成本費用控制的程序有哪些？答：在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成本費用的控制一般由五個步驟組成：(1) 標(biāo)準(zhǔn)。成木費用的控制標(biāo)準(zhǔn)或目標(biāo)，是對各項費用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進(jìn)行

12、成木 費用控制和考證的直接依據(jù)?，F(xiàn)實中，常用控制標(biāo)準(zhǔn)有成本費用預(yù)算(包括責(zé)任預(yù)算)和消耗定額等。(2) 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)的落實，涉及運用相應(yīng)的控制手段如作憑證控制和制度控制等，對成木費用 的形成過程進(jìn)行具體的監(jiān)督，即審核各項費用的開支和各項資源的消耗，實施各種節(jié)約措施，保證控制目 標(biāo)的實現(xiàn)。(3) 分析差異。差異是指實際耗費與既定標(biāo)準(zhǔn)之間的差額，分為有利差異(節(jié)約)和不利差異(超支) 兩種。一般而言，差異的形成原因不外乎主觀和客觀兩個方面，分析的目的是為了總結(jié)導(dǎo)致有利差異的經(jīng) 驗，發(fā)現(xiàn)造成不利差異的根源。(4) 糾正偏差。針對造成差異的原因，由相關(guān)部門和人員提出降低成木費用的新措施，并予以貫

13、徹落 實。(5) 考核獎罰?？己艘欢〞r期內(nèi)成本費用目標(biāo)的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評價的結(jié)果，給予相應(yīng)的獎勵 或處罰，以充分調(diào)動有關(guān)部門和人員積極性。五、應(yīng)用題(2小題，其中第1小題為方案設(shè)計題。第2小題為案例分析題。每小題15分。共30分)22. 請編制一個裝修管理方案。答：(1)日常裝修管理 管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 跟蹤施工情況，管理部主任何日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，

14、日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。(2)裝修安全管理 安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作o 與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。 裝修材料按指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁人內(nèi)。 需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。23. 案例：從“居民大院”到新型社區(qū)成都物業(yè)管理方式的變遷90年代以前，成都的“居民大院”、“機(jī)關(guān)大院”是市民的主要棲身之所，它呈現(xiàn)出這座歷史名城 那古樸而又獨

15、特的都市風(fēng)貌。走進(jìn)“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門口，擔(dān)當(dāng)著大院 的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲藏間和廚房，令人行走都難以轉(zhuǎn)身。孩子們在院子里嬉戲，大人 們則在人行通道一邊聊天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛(wèi)生，當(dāng)然是自家得管自家的門了。過慣了福利生 活的人們，若要他們自掏腰包交納本當(dāng)屬于他們?nèi)粘；ㄤN掉的水、電、氣費用，沒準(zhǔn)兒會把院子里吵得個 天翻地覆。90年代初，隨著社會的發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程的加快，二座座拔地而起的高樓大廈取代了原有的 “居民大院”和“機(jī)關(guān)大院”。隨著第一個新型社區(qū)一一棕北小區(qū)在城南誕生了，棕北小區(qū)以其完善的社 區(qū)配套，高品質(zhì)的社區(qū)生活（環(huán)境），改變了小

16、區(qū)居民的生活方式，也開啟了成都物業(yè)管理的新紀(jì)元。隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個高品質(zhì)的社區(qū) 外，還迫切需要有與之相匹配的社區(qū)管理與社區(qū)服務(wù)。因此，成都新型物業(yè)管理的誕生也勢在必行。繼棕 北小區(qū)在城南誕生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，尤其是推崇“坐奔馳轎車, 住錦繡花園”的錦繡花園，引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流，是如今成都房市“南富西貴”的主要締造者。1993 年，隨著成都錦繡花園物業(yè)管理公司的成立。一批新型物管：倍特物業(yè)、三泰物業(yè)、銀都物業(yè)、上河城物 業(yè)、錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏

17、理仕等全球知 名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。他們以耳目一新的管理模式，前衛(wèi)的管理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)管理行業(yè)注入了新的活 力。從一個老頭加一把答帚的“居民大院式管理”到第一個新型社區(qū)（棕北小區(qū)）在蓉城的誕生，再至錦繡 花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業(yè)管理在成都的發(fā)展已初具規(guī)模。其翻天覆地的變化，與當(dāng)初房地 產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展有過之而無不及，整個物業(yè)管理業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人之勢。討論題：(1) 成都物業(yè)管理的發(fā)展說明了什么？(2) 物業(yè)管理企業(yè)如何適應(yīng)這種發(fā)展？答：本案例說的是成都物業(yè)管理方式的變遷，也就是從“居民大院”到新型社區(qū)的變遷。它卻反映了 物業(yè)管理的分工發(fā)展與分類

18、管理的客觀社會需求和必然性。這個案例看起來與物業(yè)分類管理關(guān)聯(lián)不大，但實際并非如此。這個案例講的是“居民大院”到新型社 區(qū)的變遷問題，其變遷的根源在于物業(yè)市場的需求，“居民大院，到新型社區(qū)是物業(yè)管理方式從自主管 理到專業(yè)化物業(yè)公司管理的跨越，是社會分工發(fā)展的必然結(jié)果。這是物業(yè)分類管理的根基，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 的地區(qū)，人們應(yīng)首先明白這個理，才能看清物業(yè)分類管理的未來發(fā)展的美好前景，這就是選擇這個案例的 用意所在。這個案例說明了物業(yè)管理領(lǐng)域的社會分工發(fā)展的必然結(jié)果是物業(yè)分類管理，說明在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū) 物業(yè)分類管理的未來發(fā)展的前景是美好的。物業(yè)管理發(fā)展的態(tài)勢就是向分類細(xì)化管理方向發(fā)展。如果你是 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理建議你做好以下幾項工作來適應(yīng)這一發(fā)展態(tài)勢：一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項目 上做大做強(qiáng)，做出企業(yè)的品牌，形成自己的企業(yè)文化。二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項目領(lǐng)域。這里介紹兩 種推進(jìn)模式，一種是逐步拓展模式：住宅物業(yè)管理項目一酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項目一商業(yè)寫字樓、 商場物業(yè)項目一工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項目一工業(yè)物業(yè)項目；二種是兼并重組模式：即以優(yōu)秀的物業(yè)管 理品牌優(yōu)勢，兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管理其他類型物業(yè)項目的物業(yè)管理企業(yè)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。 三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平和專業(yè)化分工上做白己的特色，提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。