《物業(yè)管理基本制度與政策》參考教材

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1、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材 《物業(yè)管理基本制度和政策》 （補充修改內容） 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材 《物業(yè)管理基本制度和政策》 （補充修改內容） 一、補充修改的說明 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于 2006 年 8 月，近兩年來，《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》 和《物 業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》 和《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》也作了相應修改。為適應這一 變化，避免考試內容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對《物業(yè) 管理基本制度與政策》 一書中的相關內容進行補充和修改， 其他 三本教材中涉及物業(yè)管理制度和政策的內容， 也應

2、做相應的修改 和調整。 二、修改的相關稱謂 根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《國務院關于修改 ＜物業(yè) 管理條例 ＞的決定》（中華人民共和國國務院令第 504 號）的有 關規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè) 主公約”修改為“管理規(guī)約，”將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī) 約”。 三、修改的相關內容 （一）關于“業(yè)主大會制度”（第三章第一節(jié)）的修改 2007 年 8 月 26 日，《國務院關于修改 <物業(yè)管理條例 > 的決 定》正式公布，自 2007 年 10 月 1 日起施行。 1、修改后的《物業(yè)管理條例》第十條的內容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，

3、應當在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣 人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的 指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個 業(yè)主的， 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不成立 業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 2、修改后的《物業(yè)管理條例》第十一條的內容為： 下列事項由業(yè)主共同決定： （1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （5）籌集和使用專項維修資金； （6）改建、重建建筑物及其附屬設施； （7）有關共有和共同管理權利的其他重

4、大事項。 3、修改后的《物業(yè)管理條例》第十二條內容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征 求意見的形式； 但是， 應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定 的事項， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總 人數(shù) 2/3 以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作

5、出的決定侵害業(yè)主合法權益的， 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 。 4、修改后的《物業(yè)管理條例》第十九條內容為： 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會應當依法履行職責， 不得作出與物業(yè) 管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應當責令限期改正或者撤銷其決定， 并通告全體 業(yè)主。 教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度”中的表述應按上述內容進 行相應修改。 （二）關于“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度” （第三章第五節(jié)） 的修改 2007 年 11 月 26 日，《建設部關于

6、修改 < 物業(yè)管理企業(yè)資質 管理辦法 ＞的決定》 （建設部令第 164 號 ）發(fā)布，決定對《物業(yè)管 理企業(yè)資質管理辦法》 （建設部令第 125 號）進行修改，將“物業(yè) 管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質 管理辦法（建設部令第 125 號）中的以下內容： 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。 各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質審批部門負責。 第十八條 符合原定資質等級條件的， 物業(yè)管理企業(yè)的資質 年檢結論為合格。 不符合原定資質等級條件的， 物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論 為不合格， 原資質審批部門應當注銷其資質證書， 由相應資質審 批部門重新核定其資質等級。

7、 資質審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質年檢結果向社會公 布。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的， 由資質審批部門責令其限期改正， 可處 1 萬元以上 3 萬元以下的 罰款。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度”修改 為“物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關 內容予以刪除。 （三）關于“住宅專項維修資金制度”（第三章第七節(jié)）的修 改 2007 年 12 月 4 日，建設部、 財政部聯(lián)合發(fā)布了 《住宅專項 維修資金管理辦法》 （建設部令第 165 號），自 2008 年 2 月 1 日 起施行， 1998 年 12 月 16 日建設部、財

8、政部發(fā)布的《住宅共用 部位共用設施設備維修基金管理辦法》 （建住房 [1998]213 號） 同時廢止。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，將 “住宅專項維修資金制度”進行相應修改，修改后的教材“第三章第 七節(jié)”的內容為： 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2007 年 12 月 4 日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法 律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管 理辦法》，并于 2008 年 2 月 1 日起施行。該辦法對加強住宅專 項維修資金的管理， 保障住宅共用部位、 共用設施設備的維修和 正常使用， 維護住宅專項維修資金所有者的合法權益， 都起著重 要的作用。

9、 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 1、住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、 共用設施設 備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 2、共用部位、共用設施設備的定義 共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住 宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共 有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住 宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備， 一 般包括電梯、天線、 照明、消防設施、綠地、道路、路燈、

10、溝渠、 池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使 用的房屋等。 3、管理原則 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、 ?？顚Ｓ?、 所有權人 決策、政府監(jiān)督的原則。 4、監(jiān)督部門 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專 項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 縣級以上地方人民政府建設 （房地產） 主管部門會同同級財 政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用 部位、共用設施設備的除外。 2、住

11、宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相 連的非住宅的業(yè)主。 3、涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅 專項維修資金。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 從公有住房售 房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 （二）住宅專項維修資金的交存金額 1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑 面積交存住宅專項維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專 項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5% 至 8% 。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額， 由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門根據(jù)本地區(qū) 情況確定并公

12、布。 2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存 住宅專項維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資 金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的 2% 。售房單位按照多層住宅不低 于售房款的 20% 、高層住宅不低于售房款的 30% ，從售房款中 一次性提取住宅專項維修資金。 （三）住宅專項維修資金的交存方式 1、商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住 宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 2、已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首 期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者 交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 公有住房售 房單位應當在

13、收到售房款之日起 30 日內，將提取的住宅專項維 修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位 或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30% 的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會 決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建 設（房地產） 主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實 施。 （四）住宅專項維修資金的管理 1. 業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前， 商品住宅業(yè)主、 非住宅業(yè)主交存的住宅專 項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市

14、、市、縣人民政府建設（房地 產）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶 代管。 開立的住宅專項維修資金專戶， 以物業(yè)管理區(qū)域為單位設 賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單 位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 業(yè)主大會成立前， 已售公有住房住宅專項維修資金， 由物業(yè) 所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主 管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專 戶負責管理。 開立公有住房住宅專項維修資金專戶， 按照售房單 位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按 房屋戶門號設分戶帳。 2. 業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理

15、 業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū) 域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行， 并在專戶管理銀行開立 住宅專項維修資金專戶。 開立住宅專項維修資金專戶， 應當以物 業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、 市、縣人民政府建設 （房 地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有 住房住宅專項維修資金的部門。 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責 管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起 30 日 內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項 維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金

16、賬 戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位， 由業(yè)主大會建立 住宅專項維修資金管理制度進行管理。 業(yè)主大會開立的住宅專項 維修資金賬戶， 應當接受所在地直轄市、 市、縣人民政府建設 （房 地產）主管部門的監(jiān)督。 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 1、使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、 共用設施設備保 修期滿后的維修和更新、改造。 2、使用原則 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、 受益人和負擔人相一致的原則。 （二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅

17、之間共用部位、共 用設施設備的維修和更新、 改造費用， 由相關業(yè)主按照各自擁有 物業(yè)建筑面積的比例分攤。 2、售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更 新、改造費用， 由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅 專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè) 主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤 3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共 用設施設備的維修和更新、 改造費用， 先按照建筑面積比例分攤 到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè) 主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分 攤。 4、住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、

18、改造，涉及 尚未售出的商品住宅、 非住宅或者公有住房的， 開發(fā)建設單位或 者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建 筑面積，分攤維修和更新、改造費用。 （三）住宅專項維修資金的使用程序 1.住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前的使用程序 （1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建 議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議； （2）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面 積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通 過使用建議； （3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案； （4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直 轄市

19、、市、縣人民政府建設 （房地產） 主管部門申請列支； 其中， 動用公有住房住宅專項維修資金的， 向負責管理公有住房住宅專 項維修資金的部門申請列支； （5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或 者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后， 向專 戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單 位 2.住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后的使用程序 （1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維 修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安 全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的 處置辦

20、法等； （2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （4）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅 專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負 責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意， 并報直轄市、 市、 縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專 項維修資金的， 經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審 核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者 負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法 律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （6）業(yè)主委

21、員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的 部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單 位。 3、住宅專項維修資金的緊急使用程序 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、 共用設施設備進行維修和更新、 改造的， 按照以下規(guī)定列支住宅 專項維修資金： （1）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務 企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政 府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅 專項維修資金的， 向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門 申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設（房地

22、產）主管部門或 者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后， 向專 戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀行將 所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位 （2）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務 企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其 中，動用公有住房住宅專項維修資金的， 向負責管理公有住房住 宅專項維修資金的部門申請列支； 業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核 同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備 案；動用公有住房住宅專項維修資金的， 經(jīng)負責管理公有住房住 宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設 （房地產）主管部門或

23、者負責管理公有住房住宅專項維修資金的 部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令 改正；業(yè)主委員會、 負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門 向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀 行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。 （3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實施維修和更新、 改造的， 直轄市、市、縣人民政府建設 （房地產） 主管部門可以組織代修， 維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。 其中， 涉 及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列 支。 （四）住宅專項維修資金的使用禁止 《住宅專項維修資金管理辦法》 第二十五明確規(guī)定， 下列

24、費 用不得從住宅專項維修資金中列支： 1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、 共用設施設備維修、更新和改造費用； 2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設 施設備所需的修復費用； 4、根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住 宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 （五）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定 1. 利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件 （1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。 （2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應

25、當在銀行間債 券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債， 并持 有到期。 （3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當 經(jīng)業(yè)主大會同意； 未成立業(yè)主大會的， 應當經(jīng)專有部分占建筑物 總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。 （4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購 買國債的， 應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系， 報經(jīng)同級財政部 門同意。 （5）禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財 業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為 2、下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用： （1）住宅專項維修資金的存儲利息； （2）利用住宅專項

26、維修資金購買國債的增值收益； （3）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主 所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； （4）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。 四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 （一）房屋轉讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 1、房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維 修資金交存和結余情況并出具有效證明， 該房屋分戶賬中結余的 住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。 受讓人需要持住宅專 項維修資金過戶的協(xié)議、 房屋權屬證書、 身份證等到專戶管理銀 行辦理分戶賬更名手續(xù)。 2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返 還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修

27、資金賬面余額返還售房單 位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級 國庫。 （二）相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務 1．管理單位的法律義務 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管 理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會， 每年至少一 次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目， 并向業(yè)主、 公有 住房售房單位公布下列情況： （1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總 額； （2）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況； （3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金 交存、使用、增值收益和結存的金額 （4）其他有關住宅專項維修資金使用和

28、管理的情況。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的， 可以要求 復核。 2.專戶管理銀行的法律義務 （1）專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人 民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維 修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。 （2）直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理 公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變 化情況有異議的，專戶管理銀行應根據(jù)要求進行復核。 （3）專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度， 接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使 用、增值收益和賬面余額的查詢。 3. 審計、財

29、政部門的監(jiān)督管理 （1）住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計 部門的審計監(jiān)督 （2）住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財 政部有關規(guī)定。 財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理 和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 （3）住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核 銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政 部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。 （三）住宅專項維修資金相關主體的法律責任 1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的； 或將房屋交付未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的； 以及未按規(guī)定分攤維修、 更新和改造費用的，

30、由縣級以上地方人 民政府財政部門會同同級建設 （房地產）主管部門責令限期改正。 2、開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資 金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房 地產）主管部門責令限期改正； 逾期不改正的， 處以 3 萬元以下 的罰款；開發(fā)建設單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的， 由縣級以上地方人民政府建設 （房地產）主管部門責令限期改正； 逾期不改正的，處以 1 萬元以下的罰款。 3、挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建 設（房地產 ）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所 得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構成犯罪的， 依法追

31、究 直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 1）物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的， 除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證 書。 （2）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪 用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管 部門追回挪用的住宅專項維修資金， 對直接負責的主管人員和其 他直接責任人員依法給予處分； 構成犯罪的， 依法追究刑事責任。 （3）直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修 資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資 金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分； 構成犯罪的，依法追究

32、刑事責任。 4、違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應當承擔以下法 律責任： （1）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違 反住宅專項維修資金投資規(guī)定的， 由上一級人民政府建設 （房地 產）主管部門責令限期改正， 對直接負責的主管人員和其他直接 責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的， 依法追究刑事責任 （2）直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修 資金投資規(guī)定的， 由上一級人民政府財政部門責令限期改正， 對 直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分； 造成損 失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 （3）業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)

33、定的，由直轄 市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正 依法 5、縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門 及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處， 不依法履行監(jiān)督管理職責， 或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的， 給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 四、增加的相關內容 （一）《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定 2007 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會議正式通過了 《中 華人民共和國物權法》 ，該法已于 2007 年 10 月 1 日起正式實施。 《物權法》 作為規(guī)范我國財產法律關系的基本法律， 是權利人對 動產和不動產實施占有

34、、使用、收益和處分的基本準則，是《物 業(yè)管理條例》 頒布以來， 又一部對物業(yè)管理行業(yè)產生深遠影響的 法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的有關規(guī)定，奠定 了物業(yè)管理的民事法律基礎。根據(jù)《物權法》第六章“業(yè)主的建 筑物區(qū)分所有權”的有關規(guī)定，在參考教材補充增加第四章“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權”，原第四章“房地產相關制度與政策”改為第 五章。補充增加的教材第四章的內容為： 第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 一、建筑物區(qū)分所有權的概念 建筑物區(qū)分所有權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時， 各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的 所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分

35、所享有 的共有權以及基于建筑物的管理、 維護和修繕等共同事務而產生 的共同管理權的總稱。 《物權法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物 內的住宅、 經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權， 對專有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的權利。 根據(jù)上述規(guī)定， 我們知 道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成： 第一、業(yè)主對專有部分的所有權。 即業(yè)主對建筑物內的住宅、 經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權， 有權對專有部分占有、 使用、 收益和處分。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權。 即業(yè)主對專 有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水 電氣的主管線等享有共有的權利。 第三，業(yè)主對建

36、筑物區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。 即業(yè) 主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。 二、專有部分的所有權 1、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分 的權利。 業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、 經(jīng)營性用房等專有部 分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法 出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親 朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負 擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性 用房抵押給債權人， 或者抵押給金融機構以取得貸款等； 還可以 將住宅、 經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人， 對專有部分予以處 分。

37、2、業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全， 不得損害其他業(yè)主的合法權利。 業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分， 但與共有部分又 不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自 己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線， 業(yè)主就無法使用自己的居室、 經(jīng)營性用房等專有部分。 由于建筑 物專有部分與共有部分具有一體性、 不可分離性， 所以業(yè)主對專 有部分行使專有所有權應受到一定限制。 例如， 業(yè)主在對專有部 分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、 存放易燃易爆危險等物品， 危及整個建筑物的安全， 損害其他業(yè) 主的合法權益。 3、業(yè)主轉讓建筑內

38、的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對 共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權， 包括對專有部分享 有的所有權、 對建筑區(qū)劃內共有部分享有的共有權和共同管理的 權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專 有部分的所有權占主導地位， 是業(yè)主對專有部分以外的共有部分 享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。 沒有 業(yè)主對專有部分的所有權， 就無法產生業(yè)主對專有部分以外共有 部分的共有權， 以及對共有部分的共同管理的權利。 如果業(yè)主喪 失了對專有部分的所有權， 也就喪失了對共有部分的共有權及對 共有部分的共同管理的權利。 4、業(yè)主不

39、得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)?經(jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法 規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 將住宅改變?yōu)楦鑿d、 餐廳等經(jīng)營性用房， 會造成來往小區(qū)人 員過多，外來人員雜且亂， 干擾業(yè)主的正常生活， 造成小區(qū)車位、 電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大， 增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅 改為經(jīng)營性用房， 用于商業(yè)目的， 也會造成國家稅費的大量流失。 《物權法》 第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、 法規(guī)以及管 理規(guī)約， 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主不得隨意改變住宅的居 住用途， 是業(yè)主應當

40、遵守的一個最基本的準則， 也是業(yè)主必須承 擔的一項基本義務。 如果業(yè)主確實因生活需要， 如因下崗無收入 來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法 規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定， 例如要辦理相應的審批手續(xù)， 要符合國 家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前 提下，還必須征得有利害關系的業(yè)主同意。 這兩個條件必須同時 具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。作為業(yè) 主自我管理、 自我約束、 自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內有關建筑物及其 附屬設施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。 三、共有部分的共有權 1、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務， 不得以放棄

41、權利不履行義務。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權， 即每個業(yè)主在 法律對所有權未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、 樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對 物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使 用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或 者處分的權利， 還要依據(jù)物權法的相關法律、 法規(guī)和建筑區(qū)劃管 理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權， 還包 括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務， 也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權， 還包括對共有

42、部分共 負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法 及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利， 又負有義 務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，物權 法第七十二條規(guī)定， 業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。 例如， 業(yè)主不得以不使用電梯為由， 不交納電梯維修費用； 在集中供暖 的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。 2、建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共 場所、公用設施的所有權歸屬。 《物權法》第七十三條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主 共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地

43、，屬于業(yè) 主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū) 劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共 有?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說 綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土 地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《物業(yè) 管理條例》的規(guī)定一致。 《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定： “物 業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。 未經(jīng)業(yè)主大會同意， 物業(yè)服 務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 ” 3、建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬 在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查研究 的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操

44、作，減少糾紛和保護 業(yè)主利益的角度出發(fā) ,《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內的車 位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定： （1）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首 先滿足業(yè)主的需要。 （2）建筑區(qū)劃內， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬， 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車 位，屬于業(yè)主共有。 四、共有部分的共同管理權 1、關于業(yè)主共同決定事項的范圍 《物權法》 第七十六條第一款規(guī)定， 建筑區(qū)劃內的下列事項 需由業(yè)主共同決定： （1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是 業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需

45、要由業(yè)主共同決定。 2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約。建筑物 及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、 自我約束、 自我規(guī)范 的規(guī)則約定， 涉及每個業(yè)主的切身利益， 應當由全體業(yè)主共同制 定和修改。 （3）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè) 主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員， 成立業(yè) 主委員會。 對不遵守管理規(guī)約， 責任心不強的業(yè)主委員會委員予 以更換。 （4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務 企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關 系，通過業(yè)主大會集體決策， 可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務企 業(yè)或者其他管理人。 （5）

46、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資 金的籌集、使用關系到業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。 （6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設 施的改建、 重建， 涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使及費用的負 擔，需要業(yè)主共同決定。 （7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所 列事項外，對建筑區(qū)劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事 項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以 監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。 2、關于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則 《物權法》第七十六條第一款規(guī)定： （1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改 建、重建建筑物及其

47、附屬設施， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 （2）決定有關制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改 建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主 委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及有關 共有和共同管理權利的其他重大事項， 應當經(jīng)專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 3、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立 ① 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主是建筑區(qū)劃內的主人。 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織， 是 基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的行使產生的，由全體

48、業(yè)主組成， 是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。 因此， 只要是建 筑區(qū)劃內的業(yè)主， 就有權參加業(yè)主大會， 行使專有部分以外共有 部分的共有權以及共同管理的權利， 并對小區(qū)內的業(yè)主行使專有 部分的所有權做出限制性規(guī)定， 以維護建筑區(qū)劃內全體業(yè)主的合 法權益。所以《物權法》規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會。如果建 筑區(qū)劃內業(yè)主人數(shù)眾多， 可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內所有 建筑物的業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內所 有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構， 按照業(yè)主大會的決定履行管理 的職責。 ② 地方人民政府有關部門應當對設立的業(yè)主大會和業(yè)主委 員會，給予指導和協(xié)助。 由于業(yè)主大會

49、是業(yè)主的自治組織，其成立應由業(yè)主自行籌 備，自主組建。 但是，一個建筑區(qū)劃內， 業(yè)主從不同的地方入住， 互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成 立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。 而業(yè)主大會的成立關系 著業(yè)主如何行使自己的權利， 維護自身的合法權益， 關系到廣大 業(yè)主的切身利益， 關系到建筑區(qū)劃內的安定團結， 甚至關系到社 會的穩(wěn)定。地方人民政府有關部門應當向準備成立業(yè)主大會的業(yè) 主予以指導，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大 會的成立經(jīng)驗， 幫助成立籌備組織， 提供政府部門制定的業(yè)主大 會議事規(guī)則、 業(yè)主管理公約等示范文本， 協(xié)調業(yè)主之間的不同意 見，為業(yè)主大會

50、成立前的相關活動提供必要的活動場所， 積極主 動參加業(yè)主大會的成立大會等。 （2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力 《物權法》 第七十八條第一款規(guī)定， 業(yè)主大會或者業(yè)主委員 會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會是由建筑區(qū) 劃內的全體業(yè)主參加， 依法成立的自治組織， 是建筑區(qū)劃內建筑 物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會依據(jù)法定程序做出的決 定，反映了建筑區(qū)劃內絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲， 代表和維護 了建筑區(qū)劃內廣大業(yè)主的合法權益。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí) 行機構， 具有實施業(yè)主大會作出的決定， 業(yè)主大會或者業(yè)主委員 會作為自我管理的權力機關和執(zhí)行機關， 依據(jù)法定程序作出的決 定，對

51、業(yè)主應當具有約束力。 對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定， 必須 是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、 業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的， 必須是符合法律、 法規(guī)及規(guī)章， 不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三 點必須同時具備， 否則業(yè)主大會、 業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有 約束力。物業(yè)管理條例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委 員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政 府房地產行政主管部門， 應當責令限期改正或者撤銷其決定， 并 通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內， 業(yè)主的建筑物區(qū) 分所有權如何行使，業(yè)主的

52、合法權益如何維護等事項作出決定， 例如， 可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定， 對制定和 修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約作出決定， 對選舉業(yè)主委員 會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定， 對選聘、 解聘物業(yè)服務企 業(yè)或者其他管理人作出決定， 對籌集、 使用建筑物及其附屬設施 作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業(yè) 主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。 （3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權 目前，有些建筑區(qū)劃內的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及 管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī) 定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分

53、業(yè) 主甚至是全體業(yè)主的合法權益， 對這些行為如何處置， 《物權法》 第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任 意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭 建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依 照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、 排除妨害、賠償損失。 ” 4、關于共同管理權的其他規(guī)定 （1）維修資金的所有權歸屬與使用 建筑物及其附屬設施的維修資金， 屬于業(yè)主共有。 經(jīng)業(yè)主共 同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌 集、使用情況應當公布。 （2）管理費用分攤與收益分配 建筑物及其附屬設施的費用分攤、 收

54、益分配等事項， 有約定 的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分 占建筑物總面積的比例確定。 （3）建筑物及其附屬設施的管理 ①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施， 也可以委托物業(yè) 服務企業(yè)或者其他管理人管理。 ②對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人， 業(yè)主有 權依法更換。 ③ 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑 區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 五、業(yè)主的訴訟權利 1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益 的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 現(xiàn)實中，有可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、 法規(guī)、管理規(guī)約，

55、或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主 的合法權益，針對這一情形，物權法第七十八條第二款規(guī)定： “業(yè) 主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的， 受侵害 的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ”這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求 人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當決定的權利。 業(yè)主在具體行使這一權利時，還要依據(jù)《民法通則》 、《民事訴訟 法》等法律的規(guī)定。例如，除法律另有規(guī)定外，應當在知道權利 被侵害之日起一定期限內向人民法院提出撤銷的請求， 要向有管 轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。 2、業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院 提起訴訟。 根據(jù)《物權

56、法》第八十三條的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內任何任 意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭 建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權行為，受到侵害的業(yè)主個人可 以依據(jù)《民事訴訟法》 等法律規(guī)定， 向人民法院提起訴訟。 同時， 共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等 法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。 （二）《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性， 合理核定物業(yè)服務 定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成 本監(jiān)審辦法》 等有關規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設部于 2007 年 9 月 10 日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成

57、本監(jiān)審辦法（試行） 》 （發(fā)改價格 [2007]2285 號），2007 年 10 月 1 日起施行。根據(jù)《物 業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》的規(guī)定，在教材第二章第二 節(jié)“物業(yè)服務收費”的基礎上，補充增加以下內容： 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義 1、物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務 社會平均成本。 2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者 調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準， 對相關物業(yè)服務企業(yè) 的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。 二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 1、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則： （1）合法性原

58、則 合法性原則。 計入定價成本的費用應當符合有關法律、 行政 法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務 直接相關或者間接相關的費用。 （3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內 容及服務標準相對應。 （4）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要 技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。 2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務定價成本， 應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度 財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、 完整、有效的成本資料為基礎。 三、物業(yè)服務定價成本的構成 物業(yè)服務定價成本由人

59、員費用、 物業(yè)共用部位共用設施設備 日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護 費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、 辦公費 用、管理費分攤、固定資產折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。 其中： 1、人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng) 費、職工教育經(jīng)費， 以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè) 繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會 保險費用。 2、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為 保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、 維護保養(yǎng)所需的費用。 不包括保修期內應由建設單位履行保修責 任而支出的維修費、

60、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、 改造費用。 3、綠化養(yǎng)護費是指管理、 養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、 綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付 的種苗種植費和前期維護費。 4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購 置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料 費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。 5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備 費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費 等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。 6、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物 業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾

61、責任保險所 支付的保險費用， 以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所 交納的保險費為準。 7、辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管 理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通 訊費、書報費及其它費用。 8、管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況 下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的 管理費用。 9、固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定 資產的折舊金額。 物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè) 服務企業(yè)擁有的、 與物業(yè)服務直接相關的、 使用年限在一年以上 的資產。 10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定

62、同 意由物業(yè)服務費開支的費用。 四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準 1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、 養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險 費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定； 工會經(jīng)費、 職工教 育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定， 住房公積金和社 會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定， 超過規(guī)定計提比 例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支， 不得在其它項目中重復列支； 其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費 中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。 2、固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產 的性質和使用情況合理確定。 企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯 低于實際可使用年限的， 成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調 整折舊年限。 固定資產殘值率按 3% —5% 計算；個別固定資產殘 值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。 3、物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè) 公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。 4、物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所 管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權 分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的， 應先按實現(xiàn)收入的比重在 其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤， 然后按上述方法在所管轄的各物 業(yè)項目之間分攤。