中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 (中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問)點(diǎn)擊出品12

《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 (中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問)點(diǎn)擊出品12》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 (中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問)點(diǎn)擊出品12（23頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、文件類別：市場(chǎng)研究類(參考資料) 中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問 地址：中國．福州 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營銷機(jī)構(gòu) 地址：中國．福州 聯(lián)系人：鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告 [主持人]我們召開今天的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告，兩年以前我們就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，然后用系統(tǒng)數(shù)據(jù)，用國際上

2、的數(shù)據(jù)來解釋我們中國的房地產(chǎn)到底是什么現(xiàn)狀，兩年以前我們邀請(qǐng)了北大宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心的林博士請(qǐng)他們組織和研究，今年我們又重新組織了REICO工作室，專門組織了一些人員舉行了研究報(bào)告，今年四月份我們開始正式簽約聽這樣一場(chǎng)報(bào)告的研究，到目前為止我們正式向社會(huì)公布我們的研究結(jié)果，REICO工作室既不代表官方的，也不代表商業(yè)的意見，雖然有我們各家企業(yè)來出資經(jīng)營這樣的研究，其中有全國工商聯(lián)全國產(chǎn)業(yè)商會(huì)，有萬通，有華遠(yuǎn)，有北京城建和REICO公司，由我們六家出資組織了REICO工作室，是由非官方的一些人員來參與的，一共有17位教授、博士和研究人員，有各個(gè)單位調(diào)集的，其中包括的國家最高研究機(jī)關(guān)，也包括我們社會(huì)

3、的研究機(jī)構(gòu)和各個(gè)著名的大學(xué)，通過了將近一年的時(shí)間，我們今年的重點(diǎn)就是要解決現(xiàn)在爭(zhēng)論最多的關(guān)于市場(chǎng)宏觀，泡沫過熱這樣一些問題，同時(shí)也附帶著對(duì)未來預(yù)期的發(fā)展做了重點(diǎn)研究，這個(gè)研究成果可能和我們現(xiàn)在報(bào)紙上，以及媒體中，境外研究結(jié)構(gòu)的結(jié)果是不一樣的，因此我們?cè)谝粋€(gè)月之前，就開始做了初步的發(fā)布信息，也透露了一部分的信息內(nèi)容，隨后國家商務(wù)部已經(jīng)正式來函要求我們把報(bào)告內(nèi)容向他們提供，今天我們會(huì)向社會(huì)公布這樣一個(gè)研究報(bào)告的成果，同時(shí)今天在住交會(huì)上出售這份報(bào)告，報(bào)告的全文大概是40萬字，因?yàn)楹芏嗟馁Y料整理還需要有一段時(shí)間，我們大概在三月份的時(shí)候正式出齊，今天我們公布的主要是報(bào)告的摘要部分，僅摘要部分大約六萬多字

4、，這個(gè)摘要報(bào)告準(zhǔn)備二號(hào)館有一個(gè)專門出售和登記出售報(bào)告的地方，今年的報(bào)告比較倉促，很多細(xì)節(jié)問題可能沒有完全解決，可是明年我們會(huì)繼續(xù)這份報(bào)告，以后每年會(huì)出類似的報(bào)告，同時(shí)我們將可能增加一季度，二季度，三季度的分季度報(bào)告，由REICO工作室分別向預(yù)定的單位進(jìn)行發(fā)送。 [2004-12-4|10:26:00] [主持人]今天在二號(hào)館里面出售今年的報(bào)告摘要，也預(yù)定明年的有關(guān)報(bào)告內(nèi)容，如果各位覺得報(bào)告能引起大家的興趣，會(huì)有更多的人會(huì)在報(bào)告上得到更多的數(shù)據(jù)，證明我們的市場(chǎng)情況。 我們這次報(bào)告分為幾個(gè)專題，一個(gè)是98年到2003年為一個(gè)平臺(tái)，重點(diǎn)講述我們前一段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和全國房屋建設(shè)的總體情況以及GD

5、P中的構(gòu)成比例等等，第二主要是從2004年到2020年我們國家的預(yù)期發(fā)展，2020年是十六大提出的小康目標(biāo)的時(shí)段，在這樣一個(gè)發(fā)展階段中，我們和國際上同類GDP水平的國家，相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比，可以同時(shí)找到我們?cè)谶@樣一個(gè)發(fā)展階段中，中國的預(yù)期，也預(yù)算了我們?cè)谀莻€(gè)發(fā)展階段中我們達(dá)到的水平和我們不斷發(fā)展過程中，每年房地產(chǎn)業(yè)可能將發(fā)展的水平，同時(shí)在2004年已經(jīng)發(fā)生了一些宏觀的調(diào)控政策作為一個(gè)初步的判斷，對(duì)2004年全年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r做了一個(gè)基本的判斷，也包括了某些重點(diǎn)城市和重點(diǎn)行業(yè)的情況，也對(duì)2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做了預(yù)測(cè)，我們用一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，由幾位專家來講解報(bào)告的重要觀點(diǎn)和結(jié)論，不可能涵蓋

6、報(bào)告的全部?jī)?nèi)容，我們希望大家從更多的數(shù)字中獲得更多的信息。 我們今天在座的有三位博士，還有十幾位博士沒有到現(xiàn)場(chǎng)來，在整個(gè)報(bào)告形成過程中，我們還同時(shí)開了各種各樣的座談會(huì)，專門做了專業(yè)的調(diào)查，也包括了我們各種模擬的計(jì)算方式和我們判斷的方式，有大量的數(shù)學(xué)模型和數(shù)學(xué)圖表來證明我們數(shù)字的可靠性和我們判斷的合理性，以及我們現(xiàn)在市場(chǎng)上不正確的看法，尤其是對(duì)當(dāng)前大家比較關(guān)心的一些宏觀政策調(diào)控，針對(duì)的問題我們都做了解答，我們大概用一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，由三位專家對(duì)報(bào)告做一個(gè)基本的摘要綜述，然后我們對(duì)報(bào)告提出一些問題，整個(gè)報(bào)告的摘要部分可以在二號(hào)館購買，然后購買的同時(shí)我們會(huì)在三月份出這樣一個(gè)全文，這樣的話可以讓更多的

7、人充分的了解我們現(xiàn)有的市場(chǎng)和我們的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在就請(qǐng)陳教授講述報(bào)告的具體情況。 [2004-12-4|10:26:12] [陳教授]我們這幾位教授來自不同的大學(xué)，這些人都是以個(gè)人的身份來參與這個(gè)研究，研究的結(jié)論和傾向不代表他們所在單位的傾向，下面我們就開始對(duì)研究報(bào)告做介紹。 我們這個(gè)報(bào)告總的來說分四個(gè)部分，第一部分是98年到2003年的回顧，第二是未來十五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，第三部分是宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，第四部分是04年市場(chǎng)變動(dòng)的格局，前三個(gè)部分是從市場(chǎng)的角度出發(fā)進(jìn)行剖析，這樣的報(bào)告本來重點(diǎn)應(yīng)該放在市場(chǎng)的分析上，今天我先介紹宏觀的部分。 第一部分的回顧我們分三個(gè)部分，在報(bào)告當(dāng)中強(qiáng)調(diào)

8、的是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在這里我們只強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面來說明我們對(duì)98年到2003年市場(chǎng)發(fā)展的判斷，我們的判斷當(dāng)然是說它非常健康，而要說明這個(gè)健康有三點(diǎn)作出解釋，為了說明健康首先要澄清一個(gè)土地范疇，因?yàn)檫@里存在一個(gè)普遍的誤會(huì)，而這個(gè)誤會(huì)不僅影響著人們對(duì)行政的判斷，也影響對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展判斷，現(xiàn)在人們普遍形成一種房地產(chǎn)投資過熱的看法，一般來說都是基于以下的數(shù)據(jù)和理由，就是房地產(chǎn)業(yè)的供給嚴(yán)重超過需求，新房的供給量每年以20％到30％的速度增長(zhǎng)，而家庭的人均可支配收入不可能以這樣的速度增長(zhǎng)，這是許多著名的學(xué)者都使用這樣的語言來判斷過熱的現(xiàn)實(shí)。如果上述的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確無誤反應(yīng)了房地產(chǎn)業(yè)

9、發(fā)展的狀況，我們也會(huì)贊成，但是事實(shí)上這個(gè)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的背后另有別指，在我們國家房地產(chǎn)業(yè)的供給當(dāng)中我們是以住宅為例，因?yàn)樽≌剂?0％到70％的份額，2003年我們?nèi)鐣?huì)新增的住宅竣工面積是13億平方米，這個(gè)實(shí)際是由兩個(gè)生產(chǎn)方式提供的，一個(gè)是為了賣而生產(chǎn)的，這種生產(chǎn)方式占我們國家的產(chǎn)出份額，只占全部房地產(chǎn)年供給量的23％，每年提供的數(shù)量是4.4億平方米，而另一種是自己建方，自己住，自己用，就是以自給自足的方式用，占年供給量的68％?，F(xiàn)在看一下為賣而生產(chǎn)的產(chǎn)品，這個(gè)就是平常所看到的房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上只有為了賣而生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，把住宅當(dāng)成一種商品來生產(chǎn)，來建造，然后來出售，只有這樣的產(chǎn)業(yè)才能稱之為產(chǎn)業(yè)，在我們

10、國家是指隨著我們經(jīng)濟(jì)體制改革以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立而發(fā)展起來的，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)及中介服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)群體，生產(chǎn)方式是區(qū)別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的自建的方式，在供給方面盡管以超常規(guī)的速度每年20％到30％速度在增長(zhǎng)，但是在2003年全社會(huì)的房地產(chǎn)新增產(chǎn)品的數(shù)量當(dāng)中只占一小部分，統(tǒng)計(jì)對(duì)象是非常醒目的進(jìn)入了固定資產(chǎn)投資其中的房地產(chǎn)開發(fā)投資欄目下，我們?cè)賮砜戳硗庖环矫娴恼挤康禺a(chǎn)產(chǎn)量的68％的自主型的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。 [2004-12-4|10:26:38] [陳教授]從業(yè)主表現(xiàn)為機(jī)關(guān)團(tuán)體事業(yè)單位，表現(xiàn)為工礦、商業(yè)企業(yè)，表現(xiàn)為城鄉(xiāng)個(gè)人家庭，他們分別都是以自建的方式自給自足，在中國土地年建當(dāng)中這部分統(tǒng)計(jì)分

11、別體現(xiàn)在固定資產(chǎn)里面基本建設(shè)投資，城鄉(xiāng)的集體投資，以及城鄉(xiāng)的個(gè)人投資，匯總數(shù)據(jù)出現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資里面第一章的第一頁上面，但是現(xiàn)實(shí)中許多的作者忽略了其他的大部分房地產(chǎn)企業(yè)，把目光緊緊盯在了房地產(chǎn)開發(fā)下的數(shù)據(jù)，由于忽略了數(shù)據(jù)，這個(gè)疏忽帶來的后果還是很嚴(yán)重的，使人們認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的投資當(dāng)做房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，把房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)20％到30％的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直接用來人均可支配收入來比較，于是現(xiàn)在大家相當(dāng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的投資過熱，而且是國民經(jīng)濟(jì)過熱的源頭，引起了鋼鐵、水泥等的全面緊張，但是事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)來自于一種替代。 房地產(chǎn)業(yè)的高度增長(zhǎng)并不等于房地產(chǎn)投資高度增長(zhǎng)，代表的是1990年到2003年全國

12、全社會(huì)每年竣工住宅面積的3.2％，從1998年以后這個(gè)數(shù)據(jù)不僅是非常平緩而且有趨于下降的態(tài)勢(shì)，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域總的供給情況。第二條曲線是表現(xiàn)為城鎮(zhèn)住宅投資，年均的竣工面積的29.3％，同時(shí)作為房地產(chǎn)領(lǐng)域其中一小部分的房地產(chǎn)業(yè)提供的竣工住宅面積年均增長(zhǎng)速度達(dá)到18.5％，部分的增速并不能等于整體的增速。房地產(chǎn)業(yè)的高度增長(zhǎng)空間主要來自對(duì)傳統(tǒng)的住宅建設(shè)方式的替代，從下面這張圖可以看到，從90年有三條線幾乎是平行共同向上的，這是基本住宅的竣工面積，就是國有單位住宅建設(shè)的數(shù)量，然后是城鎮(zhèn)個(gè)人的住宅建設(shè)數(shù)量，再一個(gè)就是房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)數(shù)量，在98年以前差不多是平行的，以相同的速度在增長(zhǎng)，但是在98年以后替代明

13、顯增強(qiáng)了，國有單位基本建設(shè)的投資調(diào)頭向下，個(gè)人的投資也顯著的平緩，而通過產(chǎn)業(yè)化，市場(chǎng)化的生產(chǎn)方式提供的產(chǎn)品顯著上揚(yáng)，最核心的觀點(diǎn)就是房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間在總量變化不大的情況下，房地產(chǎn)業(yè)能夠高速增長(zhǎng)只能主要來自對(duì)其他生產(chǎn)方式的替代。 第三這個(gè)替代主要發(fā)生在國有單位自建房的格局替代，這樣一個(gè)進(jìn)程應(yīng)該是中國的市場(chǎng)化進(jìn)程的必然結(jié)果，作為替代的結(jié)果。從90年就是在整個(gè)房地產(chǎn)供給當(dāng)中的產(chǎn)出份額發(fā)生了變化，在1990年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)只占整個(gè)供給當(dāng)中的23.4％，現(xiàn)在提高到58.6％，這個(gè)說明在城鎮(zhèn)的建設(shè)領(lǐng)域當(dāng)中發(fā)生了替代，對(duì)應(yīng)的傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期所形成的各個(gè)國有單位自建的方式所提供的份額讓出了市場(chǎng)份額，由市

14、場(chǎng)化的方式來完成。 接下來看一下替代的必然性，產(chǎn)業(yè)的多樣化方面更體現(xiàn)人性化的方式來滿足消費(fèi)者更多樣化的要求，現(xiàn)在城市里面的建筑風(fēng)格顯著的多樣化，每一個(gè)發(fā)展商都在想方設(shè)法提供他們最有特色的，我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期實(shí)現(xiàn)的自給自足的，自建的供給方式逐漸會(huì)退出歷史舞臺(tái)。顯然代替的生產(chǎn)方式這種市場(chǎng)力量會(huì)伴隨著轉(zhuǎn)軌進(jìn)程的擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度一定會(huì)快于將要退出的那部分力量的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的過程中房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)是真實(shí)的，它的增長(zhǎng)速度是26％，這種替代還沒有完成，市場(chǎng)化的進(jìn)程，轉(zhuǎn)軌沒有完成，于是房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程也沒有完成，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)軌的替代還沒有完成，因此房地產(chǎn)的超常規(guī)增長(zhǎng)肯定還會(huì)正常的維持相當(dāng)一段時(shí)間。

15、 [2004-12-4|10:27:43] [陳教授]在澄清了剛才所說的現(xiàn)實(shí)之后，剛才所說的數(shù)據(jù)都在國有資產(chǎn)這一章里面，不過是由于自給自足的生產(chǎn)方式，是被淹沒在分類的基本建設(shè)投資，城鄉(xiāng)集體投資乃至個(gè)人投資當(dāng)中，而不是像房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資那樣單獨(dú)的列出，于是被大家所忽略，導(dǎo)致了剛才所說的誤會(huì)，導(dǎo)致了人們普遍認(rèn)為過熱的誤會(huì)，如果我們澄清了這種誤會(huì)以后，澄清了忽略以后，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)應(yīng)該持一種什么態(tài)度？我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)的房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)給予充分的肯定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)方式對(duì)計(jì)劃制度下形成的自給自足的生產(chǎn)方式的替代是能夠帶來社會(huì)資源，帶來宏觀經(jīng)濟(jì)提升的制度性，這是我們轉(zhuǎn)軌所追求的目標(biāo)。所以我們覺得對(duì)

16、這種進(jìn)步不是打與壓的。 關(guān)于范疇的澄清我們說到這里，下面我們繼續(xù)考察一下健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 健康不健康從供給和需求兩個(gè)方面考察，在上一輪房地產(chǎn)工作當(dāng)中的教訓(xùn)，很多現(xiàn)在的學(xué)者和媒體經(jīng)常會(huì)把我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)和當(dāng)年進(jìn)行比較，無論在需求和供給方面，整個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)方面，實(shí)際上是不可比的，我們先來看需求方面，從需求方面看，現(xiàn)在個(gè)人購房已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主導(dǎo)需求上的消費(fèi)主題，城鎮(zhèn)個(gè)人買商品房的數(shù)量從98年64％上升到03年的85.2％，個(gè)人購買商品住宅占全社會(huì)的銷售面積比重也從98年的86.2％上升到96.4％，我們要說明的是，現(xiàn)在的消費(fèi)者和92、93年的時(shí)候消費(fèi)者是有極大的不同，那個(gè)時(shí)候消費(fèi)者

17、的比例是很低的，那個(gè)時(shí)候更多的是用公款買公房，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是補(bǔ)給了前代的消費(fèi)者構(gòu)成了市場(chǎng)的主體，這個(gè)市場(chǎng)份額占到了96％。 再來看供給方面，這里也表現(xiàn)了98年到03年供給者的結(jié)構(gòu)份額變化，在98年的時(shí)候民營企業(yè)占49，03年的時(shí)候民營企業(yè)上升到71％，國企的份額顯著的下降，而且在目前能夠在這個(gè)市場(chǎng)上生存的國有企業(yè)，他們已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，他們?cè)诜蓊~上占到了10％左右，但是他們國家的資本金的份額占到了4％，也就是說整個(gè)是市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)變得更為理性了，同樣我們可以和上一輪過熱的時(shí)候相比較，那個(gè)時(shí)候各個(gè)部門都在使用各種資金，各種貸款投向房地產(chǎn)業(yè)，那個(gè)時(shí)候主體上表現(xiàn)的是一種花著別人的錢來從事公房的

18、賭博，而今天不是，今天的房地產(chǎn)商真的是在花著自己的錢來進(jìn)行投資的，所以就使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從供求兩方面來講，是顯著的理性化了，正是市場(chǎng)理性化的提高提供了制度上的基礎(chǔ)。 下面我們?cè)僬勔幌陆】蛋l(fā)展的標(biāo)志，用什么來證明健康發(fā)展？首先快速發(fā)展，購銷兩旺，消費(fèi)額和投資額每年是增長(zhǎng)20％，而且相當(dāng)平穩(wěn)，因?yàn)樯唐纷≌匿N售額年均增長(zhǎng)86.7％，在同一個(gè)時(shí)間段，實(shí)際上投資的決策，相當(dāng)大的程度是依據(jù)同期的商品房的銷售額而增長(zhǎng)的，所以就是這種機(jī)制保證著住宅業(yè)穩(wěn)定、平穩(wěn)的健康發(fā)展。需求拉動(dòng)特征是十分明顯的，作為我們所的說健康發(fā)展的結(jié)果，就是98年到2004年全國的商品房的吸納率是持續(xù)、穩(wěn)定的提高，我們非常同意建設(shè)

19、部發(fā)出的一個(gè)報(bào)告，他們更重視過程，或者更重視趨勢(shì)，這一點(diǎn)我們非常贊成，應(yīng)該說這張圖也表現(xiàn)了這一點(diǎn)。 [2004-12-4|10:35:47] [陳教授]從支付能力方面來考察，我們支付能力是顯著的在增長(zhǎng)，這兩條曲線的曲線一個(gè)是人均的可支配收入，我們用定基指數(shù)來表現(xiàn)支付能力的上升，我們以97年為一百，一個(gè)是銷售價(jià)格增長(zhǎng)累計(jì)下來到2003年銷售價(jià)格是135，可支配收入是155，這兩個(gè)數(shù)據(jù)來自于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的表，再一個(gè)城鄉(xiāng)居民人均收入及恩格爾系數(shù)。我們一再向人們告誡房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)方向，以及房?jī)r(jià)收入比是如何的不可承受，但是不同的學(xué)者都在使用這個(gè)指標(biāo)證明自己的觀點(diǎn)，說房地產(chǎn)過熱的人會(huì)說房?jī)r(jià)收入比是1

20、5％以上，而不贊成房?jī)r(jià)過高的輿論所提供的房?jī)r(jià)收入比是3％，這里是統(tǒng)計(jì)方法，統(tǒng)計(jì)結(jié)果是難以對(duì)比的關(guān)鍵，我們不想進(jìn)入更深的討論，但是從這兩條曲線上引申出來的結(jié)論是支付能力在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比在下降，應(yīng)該說是一個(gè)宏觀上的論證。關(guān)于回顧部分我們就簡(jiǎn)單介紹到這里，詳細(xì)內(nèi)容大家可以從報(bào)告當(dāng)中有更多的體會(huì)。 從宏觀形式上說2003年是強(qiáng)勢(shì)延續(xù)到2004年，房地產(chǎn)過熱的標(biāo)志是兩點(diǎn)，一個(gè)是投資的增長(zhǎng)過快，二是價(jià)格的增長(zhǎng)過快，于是在宏觀調(diào)控上采取了兩個(gè)政策，一個(gè)是信貸，一個(gè)是土地，抑制過熱行業(yè)的投資過快增長(zhǎng)，當(dāng)然這兩項(xiàng)不是單單針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的，我們前一段的貨幣控制，信貸規(guī)模的控制，主要是通過數(shù)量型的貨幣政策來控制的

21、，貸款的增加額變動(dòng)是非常顯著的，比如03年6月份提出的121文件之后，貸款規(guī)模是應(yīng)聲而下，在土地方面，土地的嚴(yán)格管理是對(duì)全局的措施，但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說還疊加了另外一種影響，就是召開化的改革，從我們研究團(tuán)隊(duì)來說，我們對(duì)投資分布在把協(xié)議方式改為召開化方式上面，我們持非常積極，非常正面的評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)上批租市場(chǎng)模型的的基本要義，我們是土地市場(chǎng)健康、更好發(fā)展的基礎(chǔ)，使得我們土地資源在這樣的競(jìng)標(biāo)機(jī)制上獲得更有價(jià)值的使用，就是使得土地資源獲得更好的配合，對(duì)這種我們是持非?？隙ǖ膽B(tài)度。 調(diào)控的后果是宏觀上試圖使增長(zhǎng)速度得到抑制，同時(shí)使過猛的房地產(chǎn)價(jià)格有所平定的話，前一個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得很好，從年初的

22、40％多的高位，到六月份的時(shí)候已經(jīng)回落到28％左右的增長(zhǎng)速度，這個(gè)效果是明顯的，但是在房地產(chǎn)價(jià)格方面顯然沒有如愿，但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)模型來考察，這個(gè)是必然的，肯定是這樣一個(gè)過程。這個(gè)分析框架是來自于美國學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境發(fā)生變化后可能發(fā)生后果的工具。政策效應(yīng)的方向必然是這樣的方向，一個(gè)是投資規(guī)模會(huì)受到顯著抑制，因?yàn)橥顿Y成本曲線上升了，再有就是價(jià)格必然是上升的，整個(gè)金融的走向，變動(dòng)方向是向左上方移動(dòng)。我們很高興的看到，就是我們現(xiàn)在宏觀調(diào)控的措施已經(jīng)轉(zhuǎn)向了緊急調(diào)整，會(huì)有更好的效果，市場(chǎng)接受起來會(huì)更平靜，反應(yīng)會(huì)更好，而且效果會(huì)更佳，當(dāng)然這是理論上的推研。 對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總

23、的判斷我們是有這樣的基本判斷，第一是住宅投資和市場(chǎng)需求都在快速增長(zhǎng)，這個(gè)是由需求結(jié)構(gòu)加速變動(dòng)的正常表現(xiàn)，第二是供求缺口在繼續(xù)放大，宏觀景氣方面，持續(xù)負(fù)利率和某些城市政府債務(wù)缺乏，導(dǎo)致市場(chǎng)需求加速擴(kuò)張的原因，但是這個(gè)我們不認(rèn)為是主流的，是一個(gè)伴生的現(xiàn)象，再有就是最近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論環(huán)境對(duì)價(jià)格可能上升的預(yù)期，也帶來了需求的進(jìn)一步推動(dòng)，最后是基準(zhǔn)利率還會(huì)提高，因?yàn)榻衲?7個(gè)點(diǎn)預(yù)示著上升，房地產(chǎn)指數(shù)的增幅肯定會(huì)回落，會(huì)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但只是增幅的回落，不會(huì)出現(xiàn)很多人預(yù)期的泡沫，房地產(chǎn)指數(shù)的絕對(duì)下降。 [2004-12-4|10:46:08] [陳教授]我們首先在未來十五年的增長(zhǎng)

24、空間分析當(dāng)中，我們考察了一下發(fā)達(dá)國家的增長(zhǎng)經(jīng)歷，特別是我們要選擇一個(gè)可參照的發(fā)展階段，因?yàn)橹苯幽媒裉斓臓顩r和今天的歐美國家進(jìn)行比較，是缺乏肯定性的，詳細(xì)的參照判定我們就不詳細(xì)解說，但是大致的相當(dāng)于美國的30年代到60年代，然后是歐洲國家的50年代到80年代，我們過來的未來到2020年，我們的增長(zhǎng)經(jīng)歷將經(jīng)過發(fā)達(dá)國家那個(gè)時(shí)代所對(duì)應(yīng)的。 下面我們就轉(zhuǎn)向宏觀視角上可參照的房地產(chǎn)業(yè)是什么狀況，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中處于什么樣的比重份額，首先在這些發(fā)達(dá)國家當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成基礎(chǔ)性和支柱性的行業(yè)，在各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮穩(wěn)定和持久的作用，從基礎(chǔ)性方面來說，主要表現(xiàn)在存量方面，在國民財(cái)富的存量當(dāng)中，90年美國存量結(jié)構(gòu)

25、其中55％都是房地產(chǎn)的資產(chǎn)形式，對(duì)應(yīng)在我們國內(nèi)現(xiàn)在還沒有這樣的一個(gè)結(jié)果，沒有這樣的數(shù)據(jù)，我們搜索了在我們之前的其他學(xué)者的文獻(xiàn)，曾經(jīng)出現(xiàn)過的是凡鋼先生曾經(jīng)對(duì)這個(gè)做過估算，大概是17億這樣子，但是分析的結(jié)果重點(diǎn)是存量資產(chǎn)在國有部門和非國有部門之間的分配比例，以及部門分配比例帶來的效果如何，而不是像這是所表現(xiàn)的分析財(cái)務(wù)存量的表現(xiàn)形式，我們覺得這一點(diǎn)非常重要，在我們的報(bào)告當(dāng)中有一些內(nèi)容，特別是涉及到金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候這個(gè)是很重要的。 再有在流量方面是支柱性的表現(xiàn)，表現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)的兩大流量當(dāng)中，一個(gè)是GDP，二是固定資產(chǎn)的投資，美國房地產(chǎn)業(yè)在增長(zhǎng)值的結(jié)構(gòu)當(dāng)中持續(xù)的，穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在投資方面，美國、德國、法國

26、等他們的住宅投資跟我們現(xiàn)在對(duì)應(yīng)的時(shí)代，占固定資產(chǎn)投資份額是持續(xù)在20％到30％之間，這個(gè)為分析我們目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的狀況是一個(gè)很好的參照性。從我們國家的房地產(chǎn)業(yè)未來的增長(zhǎng)來看，上個(gè)月剛剛公布的數(shù)字是1.8％，現(xiàn)在是2％，關(guān)于這一點(diǎn)很多學(xué)者認(rèn)為是我們統(tǒng)計(jì)口徑和國外有一些區(qū)別，可能是被低估了，我們根據(jù)不同的學(xué)者做不同的評(píng)估，我們?nèi)∫粋€(gè)平均值大概是5％左右，未來到2020年人均的收入水平進(jìn)一步上升，應(yīng)該在結(jié)構(gòu)上對(duì)應(yīng)的實(shí)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)狀態(tài)，已經(jīng)達(dá)到10％的結(jié)構(gòu)，就意味著我們房地產(chǎn)業(yè)在未來的十幾年里，需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)速度的增長(zhǎng)環(huán)境，在我們過去的十幾年里，我們1.09％高于GDP增長(zhǎng)，但

27、是還顯得太低，要實(shí)現(xiàn)GDP達(dá)到10％的水平需要一百年，所以我們估計(jì)在未來20、30年增長(zhǎng)環(huán)境會(huì)維持在1.3％，1.4％的水平上，這樣才可能在20、30年達(dá)到對(duì)應(yīng)的發(fā)達(dá)國家的發(fā)展水平。從過去的投資來看，在90年代的時(shí)候低于1％，低于固定資產(chǎn)的投資速度，到98年的以后，這段時(shí)間上升到1.263％，在這段時(shí)間以后高于全社會(huì)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度，我們認(rèn)為未來肯定要持續(xù)增長(zhǎng)，才會(huì)使我們目前占供應(yīng)量投資份額16.7％能夠上升到20％以上，所以我們認(rèn)為伴隨著國家住宅需求的日益增長(zhǎng)，在投資上必然會(huì)作出這樣的行為。 我們?cè)購奈⒂^視角考察一下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，也是和一些國家來進(jìn)行比較，歐洲國家在60、70年代的時(shí)

28、候，先后都達(dá)到了美國60年代的人均住宅水平，我們這里顯示出來美國的這條線，也代表著發(fā)達(dá)國家在60、70年代的時(shí)候水平，我們并不主張以美國的利率關(guān)系所決定的美國住宅水平，現(xiàn)在美國人均已經(jīng)超過了75年，我們是和他們不可比的，我們現(xiàn)在設(shè)定的目標(biāo)假定以美國60年代的目標(biāo)作為我們方向的話，我們可以看到差距仍然很大，在2000年因?yàn)楝F(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)上使用的是建筑面積，03年達(dá)到26.7％，但是在國外統(tǒng)一使用水平面積，伴隨著城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，到2020年的時(shí)候，我們使用面積是24.4％，折合成建筑面積是32％多，就是低于建設(shè)部規(guī)劃的小康目標(biāo)的水平，我們認(rèn)為可能達(dá)到的水平比國家的規(guī)劃指標(biāo)要低，我們?nèi)匀粡暮竺娴?/p>

29、分析可以看到，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。我們?cè)購闹Ц赌芰Ψ矫胬锟紤]，恩格爾系數(shù)和居住支出的比重，顯示了我們國家城市2003年的水平，以及美國70年代的狀況，在70年代初的時(shí)候，歐美國家的水平是在30％左右，而我們國家2003年城市是37.7％，現(xiàn)在是下降得非常快，也就是在2010年的時(shí)候，在恩格爾系數(shù)方面達(dá)到歐洲國家的水平，支出的比重也將會(huì)在2020年都能夠達(dá)到15％左右。 另外在城鎮(zhèn)個(gè)人的購房支出這方面考察，按照家庭部門可支配收入增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)個(gè)人購房支出比較看，明顯表現(xiàn)出城鎮(zhèn)的居民支出發(fā)生了巨大的變化，在2002年的時(shí)候達(dá)到了12％，這是中國統(tǒng)計(jì)年鑒里面的數(shù)據(jù)，同樣類似的比較，在

30、中國城市調(diào)查隊(duì)做的結(jié)論，構(gòu)建房的增長(zhǎng)速度相對(duì)于收入增長(zhǎng)速度這兩個(gè)比值，兩個(gè)數(shù)據(jù)的比例，從95年到2003年，構(gòu)建房的支出收入是在1.5％以上，應(yīng)該說低于從國家統(tǒng)計(jì)局直接獲得的數(shù)據(jù)，當(dāng)然途徑不一樣，因?yàn)橹饕峭ㄟ^家庭調(diào)查來實(shí)現(xiàn)的，但是保守低的數(shù)值1.5％是可信的。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年度增加額，增量相對(duì)于住宅商品的銷售額這兩者之間下面是商品房的銷售額，而同期購置商品房的同時(shí)，住宅的儲(chǔ)蓄還仍然在增長(zhǎng)，我們可以看到從98年到2000年出現(xiàn)了下降，我們可以看到確實(shí)影響到了家庭的居民儲(chǔ)蓄，在2000年之后，伴隨著商品房銷售的進(jìn)一步上升，儲(chǔ)蓄的增量仍然在迅速的增加，而且速度快于后者，應(yīng)該說更直觀的體現(xiàn)著支付能

31、力方面的標(biāo)志。下面介紹一下2005年到2020年房地產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)規(guī)模的建設(shè)，下面由我們?cè)啦┦縼斫榻B。 [2004-12-4|10:59:25] [岳博士]首先我說四個(gè)方面，一個(gè)是預(yù)測(cè)思路，第二是主要變量，還有就是預(yù)測(cè)的模型，最后是預(yù)測(cè)的結(jié)果，城市中建多少房，人均的住宅面積和人均的可支配收入有很大的關(guān)系，另外城市的住宅量根據(jù)城市人口的規(guī)模決定的，所以在這里面主要的城市住宅規(guī)模主要有兩個(gè)因素，一個(gè)是城鎮(zhèn)的人口，再一個(gè)就是城鎮(zhèn)家庭的人均可支配收入，我們根據(jù)這兩個(gè)變量可以推算出城鎮(zhèn)的住宅存量，然后有了住宅的總存量，可以算出每年住宅新增的量，然后有了新增的量以后，就可以推算出每年應(yīng)該新建多少住宅。 從

32、住宅增量到建筑量來看，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的關(guān)系，由于在城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村人口轉(zhuǎn)成城市人口隨之而來就是它的一些住房隨著行政規(guī)劃來劃分，然后直接轉(zhuǎn)換成城市的住宅，這里面有一部分叫農(nóng)轉(zhuǎn)非的住宅量，這個(gè)在統(tǒng)計(jì)年鑒中可以大概的估算出來，另外城鎮(zhèn)的新建住宅里面，還有一部分是屬于舊房改造，所以新建住宅里面大概就需要這幾個(gè)參數(shù)。 有了城鎮(zhèn)新建的住宅量，再經(jīng)過一些折算，大概估計(jì)出需要多少土地開發(fā)量，另外還有根據(jù)造價(jià)可以算出來每年的新建住宅量的大概是多少，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的模型圖，基本上反應(yīng)了整個(gè)情況。 下面看一下模型中的主要變量，最重要是城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，還有就是城鎮(zhèn)的人口規(guī)模，還有就是城鎮(zhèn)住宅的折舊

33、量，還有隨著建安造價(jià)的提高，反應(yīng)了住宅質(zhì)量的提升，還有就是農(nóng)轉(zhuǎn)非的提升。下面我們看一下這個(gè)模型，這里面剛才說到人均收入隨著家庭人均可支配收入上升而上升，這張圖反應(yīng)了85年到2003年我國人均家庭可支配收入和人均住宅面積的變化，下面這根線是人均住宅建筑面積，我們可以通過這個(gè)分析，可以發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均住宅面積之間有很強(qiáng)的相關(guān)性，這兩者之間的關(guān)系我們可以用下面的框條來反應(yīng)，這張圖反應(yīng)了我國從78年以來，到2003年城市化的進(jìn)程，上面這塊表示的是城市人口，它是在逐漸的加速和放壓，下面是農(nóng)村人口，中間這根線反應(yīng)的是城市化率，在2003年的時(shí)候城市化率是40％。 我們做完分析模型的預(yù)測(cè)以

34、后，我們得出來每年的2005年到2020年每年的新建住宅量，各個(gè)因素對(duì)城鎮(zhèn)住宅投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，下面我們來看一下根據(jù)這個(gè)模型得出來的一些數(shù)據(jù)。這個(gè)是2005年到2020年城鎮(zhèn)住宅存量變動(dòng)及人均住宅面積改善的結(jié)果，2020年整個(gè)城鎮(zhèn)住宅存量能夠達(dá)到3300億，人均的住宅面積達(dá)到32.4平方米，我們這個(gè)預(yù)測(cè)都是比較保守的，得出的人均住宅面積比建設(shè)部規(guī)定的小康水平還要低一些。這張圖反應(yīng)的是2005年到2020年每年城鎮(zhèn)新建住宅面積，這條線是一個(gè)平均的水平，這是2005年到2020年城鎮(zhèn)住宅投資的總規(guī)模，我們可以看到在2020年的時(shí)候城鎮(zhèn)住宅投資大概在七萬二千億元。 [2004-12-4|11:09:0

35、3] [岳博士]比例最大的是城鎮(zhèn)提升，第二就是土地價(jià)格的變動(dòng)大概占23％第三位是城市化水平的提高，它對(duì)住宅投資功能有16％，還有就是折舊大概在14％，我的介紹就簡(jiǎn)單說到這里，下面由劉博士來給大家介紹2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)。 [2004-12-4|11:10:02] [劉博士]各位來賓大家好，不同于剛才陳教授和岳博士所做的房地產(chǎn)宏觀方面的介紹，我做的這部分主要是從微觀角度針對(duì)房地產(chǎn)2003年和2004年的情況做一個(gè)介紹，由于時(shí)間的關(guān)系這里面說得比較簡(jiǎn)單一些，主要是三個(gè)部分，一個(gè)是04年市場(chǎng)分析的內(nèi)容框架，第二部分是這個(gè)市場(chǎng)分析的部分主要特點(diǎn)，第三部分是市場(chǎng)分析的主要結(jié)論。 首先我們來看

36、市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容結(jié)構(gòu)，在這一部分由八部分的內(nèi)容來組成第一部分是是對(duì)03、04年宏觀經(jīng)濟(jì)及政策做出一個(gè)清晰的描述，給出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景，第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)概況的分析，在這部分當(dāng)中對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)增量的投資，供給結(jié)構(gòu)，需求以及影響因素都進(jìn)行了比較詳盡的分析，第三部分將從主要的分類物業(yè)市場(chǎng)，商品住宅，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，在每一部分都是從需求，價(jià)格進(jìn)行分析，第六部分是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)和投資風(fēng)險(xiǎn)，在這部分當(dāng)中給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域投資機(jī)會(huì)，以及應(yīng)該注意的投資風(fēng)險(xiǎn)。第七部分描述了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。第八部分對(duì)六個(gè)典型地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析，今天的REICO報(bào)告當(dāng)中六

37、個(gè)地區(qū)是北京、上海、廣東、重慶、沈陽和杭州。下面是市場(chǎng)分析報(bào)告的內(nèi)容框架，這部分主要的特點(diǎn)有三點(diǎn)，第一點(diǎn)是從它的理論體系上面來講，同時(shí)采用了外圍指標(biāo)和若干與國際接軌的核心指標(biāo)來進(jìn)行市場(chǎng)分析，這個(gè)特點(diǎn)是來力求報(bào)告在理論體系上的準(zhǔn)確性，第二是同時(shí)擴(kuò)充了房地產(chǎn)存量、增量以及各種物業(yè)類型的分析，這種分析是由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量市場(chǎng)快速發(fā)展情況下，對(duì)存量市場(chǎng)不應(yīng)忽視，對(duì)我國的存量市場(chǎng)進(jìn)行了一個(gè)比較詳細(xì)的分析。第三就是全部采用官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，來保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性，可靠性，報(bào)告的最終目標(biāo)是為了力求能夠更加真實(shí)準(zhǔn)確的來反應(yīng)當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況。 下面我簡(jiǎn)單介紹了一下報(bào)告當(dāng)中采用的幾個(gè)核

38、心指標(biāo)，第一個(gè)指標(biāo)是住房可支配性指數(shù)，這個(gè)指標(biāo)是在國外市場(chǎng)中非常成熟的一個(gè)分析指標(biāo)，這個(gè)REICO報(bào)告首次將這個(gè)指標(biāo)引到國內(nèi)，用國內(nèi)的數(shù)據(jù)來計(jì)算出數(shù)值，在很多的機(jī)構(gòu)都發(fā)布這個(gè)數(shù)據(jù)，它的適用對(duì)象是政府、居民，可以作為宏觀調(diào)控的一個(gè)依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行投資決策的依據(jù)和家庭進(jìn)行選擇置業(yè)的依據(jù)。第二個(gè)指標(biāo)和第三個(gè)指標(biāo)分別是存量房屋的空屋率和增量房屋的吸納率，這兩個(gè)指標(biāo)的理論概念已經(jīng)引入到國內(nèi)，但是由于統(tǒng)計(jì)方面的缺陷，一直沒有計(jì)算出數(shù)值，今年的REICO報(bào)告我們與相關(guān)的一些部門和機(jī)構(gòu)聯(lián)合，進(jìn)行了市場(chǎng)的抽樣調(diào)查，首次提出了這兩個(gè)指標(biāo)的數(shù)值。第四個(gè)指標(biāo)是住房自有化率，第五個(gè)是房?jī)r(jià)收入比，這兩個(gè)指標(biāo)在目前國內(nèi)有它的

39、計(jì)算方法也有它的計(jì)算數(shù)值，REICO報(bào)告不同的特點(diǎn)，對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)重新采用了國際慣用的計(jì)算方法，對(duì)它的計(jì)算數(shù)值重新進(jìn)行了計(jì)算。 我們來看住房可支付性指數(shù)，是考察住房市場(chǎng)中處于中位數(shù)收入水平的家庭，對(duì)處于中位數(shù)房?jī)r(jià)住房的承受能力，如果大于一百居民的支付能力是比較好的，小于一百則表明出不足，全國平均值是112.97。空屋率是指的住房存量中無人居住的住房數(shù)目占所有住房數(shù)目的比例，這個(gè)指標(biāo)一個(gè)特點(diǎn)是一個(gè)非使用的概念而不是一個(gè)未售出的概念，它針對(duì)的市場(chǎng)是存量市場(chǎng)，而不僅僅是指新建住房，而是指在存量市場(chǎng)中沒有使用房子的狀況，這個(gè)概念與國際上通行的空置率的概念是完全一致的，但是空置率在我國被引用到新建房的市

40、場(chǎng)，為了區(qū)分在REICO報(bào)告中將這個(gè)概念改名為空屋率。2003年全國的平均存量房屋的空屋率是2.36％，其中東部地區(qū)比較高一點(diǎn)，是3.93％，西部地區(qū)是3.03％，增量市場(chǎng)的吸納率是用在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)當(dāng)中，指新建房屋的租售量和新建商品房數(shù)量的比值，反應(yīng)新建房屋被市場(chǎng)消化和吸納的程度，可以反應(yīng)一種需求的狀況，歷年商品房屋的吸納率是在逐步上升的，住房自有化率，擁有住房的家庭數(shù)量占所有家庭數(shù)量的比例，這個(gè)指標(biāo)也是運(yùn)用于整個(gè)存量市場(chǎng)，它與國內(nèi)常用的計(jì)算方法不同的是，它采用的是戶數(shù)的概念，而不是按建筑面積來計(jì)算住房自有化率，2003年我國全國的自有化率是80.19％，房?jī)r(jià)收入比是指的是所有自有住房的當(dāng)前

41、市場(chǎng)價(jià)值中位數(shù)和所有家庭年收入的中位數(shù)的比值，房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算是采用市場(chǎng)調(diào)查的方法來算出來的，第二是房?jī)r(jià)是按總價(jià)，而不是面積乘以單價(jià)算出來的，第三是考慮所有的住房，而不僅僅針對(duì)所有的新建商品住房而言，我們算出來的房?jī)r(jià)收入比，2003年全國平均的數(shù)值是3.32，上面講的是幾個(gè)核心的指標(biāo)，下面簡(jiǎn)單對(duì)住宅存量的特征講幾個(gè)結(jié)論。 第一是對(duì)城市現(xiàn)有住宅存量特征的介紹，從這些數(shù)據(jù)當(dāng)中可以看出，城市現(xiàn)有存量住房的質(zhì)量還需要進(jìn)一步的提高。第二每年房地產(chǎn)開發(fā)住宅的竣工面積，占全國660個(gè)城市住宅存量比例是在4％左右。第三城市家庭戶按住房建成時(shí)間分的住宅情況，在各個(gè)時(shí)間段住房平均的戶建筑面積。第四在目前的存量市

42、場(chǎng)中，兩居室是主要的戶型，這是不同收入家庭從最低收入戶，到最高收入戶不同的家庭當(dāng)中，兩居室的比例都在40％左右，這一張圖表明的是按照不同的年齡戶主來看它的家庭，從20歲到60歲及以上，從每一個(gè)年齡段來看，這個(gè)戶主家庭居室比例兩居室的比例都在40％左右，在目前的存量住房中兩居室是主要的戶型。房改房在所有住宅的比例當(dāng)中是占到了67.54％，商品房是在所有的住宅當(dāng)中比例13.01％。第二居所的比例，我們看到2003年全國平均的數(shù)值是7.33％，其中東部地區(qū)是最高的，達(dá)到了8.2％，在第二居所的使用狀況中，主要用途是用來出租，偶爾居住的比例還是比較低的，上面介紹了報(bào)告的特點(diǎn)，下面我簡(jiǎn)單對(duì)報(bào)告的結(jié)論做一

43、個(gè)介紹。 第一個(gè)結(jié)論2003年我國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本形勢(shì)，第一2003年以來我國經(jīng)濟(jì)擺脫了持續(xù)多年的通縮陰影，第二民間投資欲望顯著增強(qiáng)，投資高速增長(zhǎng)，控制投資過快增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格，第二是對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷，持續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格上升，主要是從以下幾點(diǎn)來看，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但是增幅已經(jīng)出現(xiàn)了回落，商品房的供給持續(xù)增加，但是新開住宅在持續(xù)下降，需求依然非常旺盛，土地價(jià)格和商品的價(jià)格持續(xù)上升，分類物業(yè)來看，住宅市場(chǎng)是持續(xù)增長(zhǎng)，但是增幅減緩，住宅投資額和住宅的建設(shè)都在保持高位增長(zhǎng)，但增幅趨于平緩，各地的房屋拆遷規(guī)模明顯下降，普通住宅的供給比例是增加的，經(jīng)濟(jì)適用房供給

44、比例下降，住宅的需求依然旺盛，價(jià)格是在平穩(wěn)的上升。二手住宅市場(chǎng)異?；钴S，第二個(gè)分類市場(chǎng)，辦公樓市場(chǎng)逐漸升溫并迅速的發(fā)展，2004年以來租售面積逐步增加，平均銷售面積逐步上升。商業(yè)市場(chǎng)是供求兩旺，銷售量同步上升，需求保持平穩(wěn)，價(jià)格保持上漲，但漲幅已經(jīng)呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)，2005年的GDP增長(zhǎng)速度是在7％到8％之間，房地產(chǎn)政策仍然是以增加宏觀調(diào)控的效應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)，房地產(chǎn)增幅會(huì)下降，供給量增幅會(huì)減小，需求維持基本不變，價(jià)格增幅會(huì)下降。第四，投資機(jī)會(huì)來看，目前房地產(chǎn)投資向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，中部地區(qū)的投資機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)，主要有中部地區(qū)的房地產(chǎn)增長(zhǎng)率是最

45、高的，存量房屋的增長(zhǎng)率是較小的，商品房的消費(fèi)率最高。 這兩個(gè)指標(biāo)差距比較大的地方，就蘊(yùn)藏著比較高的投資機(jī)會(huì)，在中部地區(qū)我們可以看到，這兩個(gè)指標(biāo)的差距是比較大的，這個(gè)是同樣兩個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)圖，在中部地區(qū)投資機(jī)會(huì)還是比較大的。 投資風(fēng)險(xiǎn)在預(yù)售報(bào)告中主要分析了四種風(fēng)險(xiǎn)，一種是放企業(yè)面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)依然是難于預(yù)期的制度和政策風(fēng)險(xiǎn)，第二升息加大了居民購房需求增長(zhǎng)的不確定性，升息不僅僅從開發(fā)投資的角度上，而且從購房的需求也造成了一定的影響，央行的調(diào)控政策加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)的改革加大了土地供給的不確定性，第五，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)市場(chǎng)的集中度比較低的，汽車行業(yè)的前十家達(dá)到了80.5％，彩電業(yè)的前

46、三家達(dá)到了50％，在任何一個(gè)成為少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是不能控制城市房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資的利潤率比較低，但是自有資金的回報(bào)率呈現(xiàn)不斷上升，房地產(chǎn)全部投資的利潤率大概只在3％左右，而自有資金的回報(bào)率2003年達(dá)到了21.17％。 北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在每一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)當(dāng)中是從土地，存量市場(chǎng)和分量市場(chǎng)來分析，北京市市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)投資回落，新開工面積是出現(xiàn)下降，商品房的銷售旺盛，價(jià)格穩(wěn)中有省，存量市場(chǎng)保持快速增長(zhǎng)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是土地供給量在減少，土地的購置價(jià)格在大幅上升，先開工面積出現(xiàn)了絕對(duì)下降，商品房的銷售絕對(duì)旺盛，價(jià)格繼續(xù)攀升，二手房市場(chǎng)非?；钴S。廣東省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地供給量相對(duì)比較大，

47、同期已購置尚未開發(fā)的土地總量繼續(xù)增加，開發(fā)投資的總量增加，供給和需求都在小幅增加，價(jià)格結(jié)束了前期持續(xù)下降的局面開始出現(xiàn)上漲，增量市場(chǎng)出現(xiàn)問題沒有得到明顯的改善。重慶市場(chǎng)土地供給也在減少，土地價(jià)格持續(xù)上升，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)投資增幅下降。沈陽市的土地供給量在加速的增長(zhǎng)，土地的購置價(jià)格也在持續(xù)上漲，增量市場(chǎng)的投資增幅非常迅猛，新開工面積增幅也比較大，需求旺盛，價(jià)格大幅上升，存量市場(chǎng)交易活躍，杭州市的市場(chǎng)是土地供應(yīng)量在減少，土地價(jià)格上漲，增量市場(chǎng)的投資和開發(fā)規(guī)模在快速增長(zhǎng)，銷售還是比較好的，價(jià)格上漲，存量市場(chǎng)的交易比較活躍，成交量大幅上升，最后要說明的一點(diǎn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域需要研究的問題是有很多的，今年的RE

48、ICO報(bào)告我們只是對(duì)上述的四個(gè)問題做了一個(gè)分析，由于時(shí)間的關(guān)系報(bào)告中有一些內(nèi)容還是比較粗淺的，尤其是在完稿的時(shí)候，我們覺得報(bào)告中有一些不完善的地方，但是作為學(xué)者我們認(rèn)為是我們心胸坦蕩，有不完善的地方請(qǐng)各位指出，我們的目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作出貢獻(xiàn)，謝謝大家。 [2004-12-4|11:31:12] [提問]高速增長(zhǎng)還會(huì)持續(xù)多久？ [2004-12-4|11:33:53] [答]目前呈現(xiàn)的高速增長(zhǎng)是由于替代過程尚未完成，所以替代的過程還會(huì)持續(xù)，20％多的高速增長(zhǎng)我們認(rèn)為大概至少還有十幾年的時(shí)間，因?yàn)檫@個(gè)替代過程不僅僅是體制改革的過程，還有長(zhǎng)期有許多的自建房屋沒有納入全社會(huì)的分工，特別由于農(nóng)村的

49、大量住房通過商品房的方式來建設(shè)這個(gè)時(shí)間會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)。另外高速增長(zhǎng)的概念不僅僅是20％才是高速增長(zhǎng)，只要高于GDP怎樣速度就是高速增長(zhǎng)，只要高于平均的固定資產(chǎn)投資就是高速增長(zhǎng)，這個(gè)至少是20、30年，因?yàn)楹臀覀兿嗤目蓞⒄盏慕Y(jié)果相比我們真的差距很大。 [2004-12-4|11:34:07] [主持人]我們希望讓所有的投資者有一份公正和完整的報(bào)告，我們同時(shí)也希望我們的報(bào)告對(duì)中央起到?jīng)Q策的影響，我們希望未來的房地產(chǎn)發(fā)展能夠按照我們預(yù)期所增長(zhǎng)，讓我們的市場(chǎng)處于穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)之下，今天的報(bào)告就這么多，謝謝大家。 [2004-12-4|11:35:41] 點(diǎn)擊地產(chǎn)的口號(hào)是：點(diǎn)擊奉獻(xiàn) 必屬精品！ 把最好的資料拿出來與您一起分享，讀完之后有何感想，有空多聯(lián)系，多交流，讓我們一起成長(zhǎng)，一起進(jìn)步！ 中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問 鐵蛋 聯(lián)系郵箱：7376070@ 點(diǎn)擊地產(chǎn).營銷機(jī)構(gòu) 中國.福州 23 聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用